Método Sintético del Baricentro

La disponibilidad de un solo dato de precio o valor de mercado como una referencia o punto
de partida para la aplicación de los métodos sintéticos, debe considerarse como un caso
excepcional del mercado de fincas a pesar de que este mercado no se considera transparente.

Entre ambos extremos, que van desde contar con un solo dato de compraventa hasta la
disponibilidad de información para aplicar los métodos econométricos, existe un espacio de
información que permite formular métodos sintéticos multidatos con dos variantes: baricentro
y tangenciales.

El coeficiente de proporcionalidad se calcula con la siguiente expresión:

∑Vi
V = i=1
n
×X0
∑ Xi
i=1

Donde:

X 0 = signo externo (característica) del inmueble a valorar

n

∑ V i = la suma de los n precios o valores de mercado

i=1

∑ X i = la suma de las n variables explicativas

i=1

Recibe el nombre de criterio baricéntrico porque el coeficiente de proporcionalidad

representa la pendiente de la recta que pasa por el baricentro o centro de gravedad
del polígono formado por las rectas de unión de los puntos correspondientes a los
pares de valores de la información disponible del valor de mercado y la variable
explicativa.
Para explicar mejor el método se utilizarán varios ejemplos prácticos.

Ejemplo 1: Se quiere valorar una vivienda de 90m 2 situada en un determinado barrio de la

ciudad. Se conoce una compraventa reciente de una vivienda de 100 m 2, ubicada en el mismo
barrio y similar a la vivienda objeto de la valoración, por 600 000. 00 soles.

En este caso el valor de la vivienda se obtendrá de la siguiente manera:

S/. 600 000

V= × 90=S /. 540 000
100
Se trata de una valoración sencilla en la se utiliza un único inmueble comparable y una única
variable independiente (signo externo) que en este caso es la superficie. Además, se puede
llegar a la conclusión que el valor se considera directamente proporcional con el signo externo:
a mayor superficie mayor valor.

Ejemplo 2: Siguiendo con el mismo ejemplo anterior, se sabe que dicho inmueble está situado
a una distancia de 800 metros de la plaza principal de la ciudad, mientras que la vivienda de
referencia está a 1300 metros

Si ahora utilizamos valores unitarios, primero debemos saber el valor unitario del inmueble
testigo:

S/. 600 000

V= 2
=6 000 soles/m 2
100 m
Ahora la relación entre el valor con el signo externo se considera de tipo inverso a mayor
distancia menor valor, entonces:

6 00 0 soles/m2 1
V= × =9750 s oles/m2
1 800
1300
En los dos ejemplos anteriores se ha utilizado un solo inmueble de comparación, pero lo lógico
y deseable sería utilizar inmuebles testigos con el objeto de que la valorización tenga mayor
rigor y fundamento.

Ejemplo 3: Continuando con el ejemplo 2, supóngase ahora que se tiene información de otra
compraventa de una vivienda por 5 680 soles/m 2, situada a 1 130 metros de la plaza central.

El valor de la vivienda se calcularía utilizando la expresión:

n

∑Vi
V = i=1
n
×X0
∑ Xi
i=1

Entonces:

6 000 soles/m2+5 680 soles/m2 1

V= × =8 826.10 soles/m2
1 1 800 m
+
1 300m 1 130 m

Bien hasta ahora solo se ha utilizado un solo signo externo, pero en el caso de que se desee
utilizar dos o más signos externos para valorar un inmueble se procederá de la siguiente
manera:

1. Se calculará el valor del inmueble para cada signo externo X, Y, etc. obteniéndose V x,
Vy, etc. respectivamente.
2. Se sumarán los valores obtenidos para cada signo externo utilizando unos pesos o
ponderaciones definidos a criterio del evaluador. Por ejemplo, si solo se utilizan dos
signos externos entonces el valor vendrá dado por:
 V =α∗V x + β∗V y

De tal manera que: α +β = 1

Ejemplo 4: Se tiene información de 5 compraventas de viviendas realizadas recientemente en

una determinada localidad, de las que se conoce además de su precio, la antigüedad y el
número de cuartos de baño.

Precio de N° cuartos
Antigüedad
N° compraventa de baño
(años)
(soles/m2)
1 7200 10 2
2 7160 12 2
3 8600 9 3
4 7 320 10 2
5 5 600 14 1

Se quiere conocer el valor unitario de una vivienda que tiene una antigüedad de 11 años y 2
cuartos de baño, situada en la misma localidad, se procederá del siguiente modo:

1. Primero determinaremos el valor para el signo externo antigüedad:

7200+7160+ 8600+7320+5600 1
V x= × =7 001.60 soles/m2
1 1 1 1 1 11
+ + + +
10 12 9 10 14

2. Primero determinaremos el valor para el signo externo cuarto de baño:

7200+7160+8600+7320+ 5600
V y= ×2=7 176.00 soles/m 2
2+2+3+ 2+ 1

Asignando los mismos pesos a ambos signos externos, se tiene un valor de vivienda de:

α +β = 1 α = 0.5 β =0.5

V =α∗V x + β∗V y =0.5∗7 001.60+0.5∗7176.00=7 088.80 soles /m2