Contrato de

corretaje

Administración
y gestión
inmobiliaria

1
 Contrato de corretaje.
Exposición del negocio
inmobiliario
El Código Civil y Comercial, en su art. 1.3471, impone como obligación para
el corredor exponer en forma clara toda la información atinente al bien y las
condiciones del negocio sin “inexactos” que puedan inducir en error a las
partes.

Es importante que el profesional (redactor de la herramienta contractual)

exprese la información completa que permita llevar adelante la gestión de
negociación, por lo que será oportuno indicar advertencias, observaciones
y/o sugerencias al comitente. Esto se origina en el hecho de que el corredor
es un profesional que constituye una fianza para asegurar el tráfico jurídico
de bienes y servicios que le fueren eventualmente encomendados, y no será
excusa la inobservancia ni mucho menos el desconocimiento de la ley, ya
que la norma manifiesta que se debe “comunicar a las partes todas las
circunstancias que sean de su conocimiento y que de alguna forma puedan
influir en la conclusión o modalidades del negocio”2.

En el contrato de corretaje quedan plasmadas las voluntades de las partes

(comitente y corredor) dentro de las respectivas clausulas, y que, luego de
ser confeccionadas, ratificadas y aceptadas, se debe dar cumplimiento a sus
obligaciones y, además, el reconocimiento de los derechos del profesional
(honorarios/comisiones de ley).

La exposición del negocio debe contener:

 Claridad, sin supuestos inexactos, para que el corredor pueda

gestionar con eficacia la promoción de la voluntad del titular
de la propiedad, la que estará plasmada en las condiciones
del negocio (canon locativo, precio del alquiler y cualquier
otro importe que se obligue el locatario a pagar, por ejemplo:
el impuesto).
 Evidencia de la capacidad legal del comitente, es decir, la real
relación jurídica del propietario con el bien raíz, objeto del
contrato para el negocio. Verificación de publicidad registral:
si es persona jurídica, ver en sus estatutos quién es el
autorizado para efectuar este tipo de contratación; si es

1 Art. 1.347 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

2 Art. 1.347, inc. “c” Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

2
 persona humana, cuál es la situación del bien en la
comunidad conyugal. Hay que lograr conocimiento pleno de
la relación de dominio.
 Verificación del interesado: que el interesado en contratar
(consumidor inmobiliario: locatario, en este caso) cumpla con
las condiciones publicitadas de conformidad a lo requerido
por el comitente.
 Autorización para confeccionar recibo de “señal” (para la
reserva de precio), considerando las condiciones tal cual
fueron requeridas por el comitente. Asimismo, podrá
pactarse el arrepentimiento de realizar el nuevo o futuro
contrato de locación, según el caso.
 Atención, al concluir el negocio, a la satisfacción de las partes,
a quienes corresponde asesorar debidamente, considerando
que el consumidor inmobiliario es la parte más débil de la
negociación.

Estilo del tema Sujetos. Objeto. Condiciones. Derechos y

obligaciones

El contrato de corretaje puede ser logrado de manera tácita o expresa con

el comitente. No obstante, en virtud de las obligaciones que impone el
Código Civil y Comercial al corredor, es oportuno lograr un contrato expreso.
Esto se realiza para que no exista duda alguna sobre los sujetos, objeto,
condiciones del negocio, obligaciones y, por sobre todo, el legítimo derecho
al cobro de comisión por parte del profesional.

Dependiendo de los usos y costumbres arraigados en cada oficina

inmobiliaria, hay profesionales que presentan como contrato de corretaje,
para que suscriba el propietario-locador, un formulario tipo, donde se
visualiza el logo, nombre y número de matrícula del corredor, domicilio de
la oficina inmobiliaria y datos de contacto. Asimismo, integra en esta
presentación los cinco elementos fundamentales del negocio: sujetos,
objeto, condiciones, obligaciones y derechos.

Otros profesionales prefieren una presentación un poco más formal, con el

respectivo modelo de contrato, el que evidencia en sus cláusulas
enumeradas los cinco elementos que se destacan en la relación contractual.

Despliegue de los tres ejes dentro del contrato modelo:

3
 1) Sujetos / objeto. Etapa introductoria del contrato: aquí se identifica a las
personas (humanas o jurídicas) considerando correctamente su nombre3,
domicilio4, capacidad5. En este espacio también se identifica a la cosa
material (p. ej.: inmueble con mejoras, lote de terreno, unidad funcional
en P.H., fondo de comercio) y la finalidad del negocio (locación
inmobiliaria).

Ejemplo:

En la ciudad de …, a los...días del mes de ..., de 20… el que suscribe, Sr.

…,domiciliado en la calle … N° … de la localidad de …, provincia de...,
acreditando identidad con DNI Nº…, de estado civil ... , AUTORIZA al
Corredor público inmobiliario, Sr…, matrícula profesional ... ,de la
inmobiliaria …, sita en …, para que proceda al alquiler (o gestionar para la
locación) del bien inmueble de mi propiedad, sito en la calle…; inscripto en
el Registro de la propiedad al nº de Dominio/Matrícula…; con la
nomenclatura catastral siguiente: Circunscripción…; Sección ...; Manzana… ;
Parcela…, cuyo Nº de Cuenta en Rentas es …-

Es obligación del Se debe individualizar al legitimado y al bien, como así

profesional asegurarse
también la finalidad de la intermediación. Habitualmente, no
con precisión de los
títulos invocados para
se le pide que exhiba documento de identidad ni mucho
realizar la operación, menos se certifica su firma. No obstante, es necesario
como así también la requerir una fotocopia del documento que identifica al sujeto
identidad y capacidad propietario y la respectiva publicidad registral (fotocopia de
legal para contratar matrícula) que identifica el dominio, a fin de tener claridad en
(art. 1.347 inc. a y b, la relación del sujeto comitente con el bien (Ibáñez, 2015).
del Código).

2) Condiciones del negocio. Etapa del desarrollo del contrato: esta etapa
evidencia dos aspectos:
 Se conforma con la motivación por la cual se realiza la presente
autorización en cuestión, como así también por las condiciones y plazos
del contrato de corretaje (relación del comitente con el corredor).
 El detalle del negocio autorizado (bien y condiciones del alquiler, etc.), a
fin de brindar claramente la información al eventual cliente interesado
en el negocio.

3 Art. 62 y 142. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

4 Art. 73. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
5 Art. 22. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

4
Ejemplo:

El precio por el cual se deberá efectuar el contrato de locación será de

pesos… ($...), para el precio mensual de la locación más las contribuciones
por tasa inmobiliaria y servicios que posea el inmueble [Asimismo tener
presente el tema Rentas –impuesto inmobiliario provincial a la propiedad- y
el tema de expensas comunes ordinarias o extraordinarias, para la
negociación del canon locativo]. Téngase presente que los intereses por
mora en el cumplimiento del pago serán…

Se autoriza al corredor a confeccionar recibo de seña (reserva del precio y

demás condiciones del negocio) condicionando la resolución de la misma a
la efectiva comprobación por el titular del inmueble –propietario,
apoderado, etc.– de que se ha cumplido con las condiciones anunciadas, por
lo que se reserva un plazo de… días (72 horas) para la efectiva confirmación
para el contrato…

El presente contrato de corretaje se acuerda por el plazo de... (7 meses) [Se

puede indicar prórroga automática por el mismo periodo, también se puede
estipular que si al momento de la conclusión del mismo, se está en tratativa
con un interesado, el plazo del presente se amplía por… o bien se reserva la
atención al cliente hasta la posible concreción por existir reserva de precio].

El comitente acuerda con el profesional corredor el reembolso de los gastos

de publicidad y demás diligencias [detallarlas], los que previamente deben
ser presentados de manera expresa, a fin de que sean autorizados
fehacientemente, para luego ser reconocidos y abonados por el comitente.

Es una obligación del profesional tener expresada la consideración de si se

autoriza o no a tomar “señal”6, la que paraliza la gestión de intermediación
para verificar y confirmar el cumplimiento de las condiciones solicitadas para
el negocio, constituyéndose su monto a cuenta del precio, tras la posterior
aceptación del comitente para cerrar la operación. Este pre-contrato debe
estar autorizado y redactado adecuadamente, atendiendo los derechos del
consumidor-futuro locatario, ya que ciertamente de lo que aquí se exprese
dependerá el contrato de locación entre las partes

En este aspecto, es importante tener presente lo que indica el Código Civil y

Comercial en su artículo 1.354, ya que estipula que “el corredor no tiene
derecho a reembolso de gastos [salvo] pacto en contrario” 7. Será, entonces,
oportuno dejar expresamente asentado si los gastos para llevar adelante la
intermediación estarán a cargo del comitente, de modo de obtener

6 Art. 1.059 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

7 Art. 1.354. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

5
previamente su aprobación y autorización a los fines de percibir el
reembolso correspondiente.

Asimismo, conforme los usos y costumbres del lugar o jurisdicción, el

corredor podrá integrar otras cláusulas que sean oportunas para una eficaz
gestión de intermediación; por ejemplo: expresar el tipo de publicidad o
modo de llevarla adelante, contar la autorización de qué tipo de imágenes
desea el propietario que se muestren en la publicidad, entre otras
circunstancias que se puedan suscitar, en la plena convicción de cumplir
acabadamente las obligaciones que nacen del presente contrato en
cuestión.

3) Derechos profesionales. Etapa de conclusión: podrá estar integrada esta

instancia por observaciones que se deban tener en cuenta, como por
ejemplo: la entrega o restitución de alguna documentación pendiente, o
bien agregar una posible salvedad que necesariamente se deba
manifestar, tal como:

Ejemplo:

Los declarados herederos acreditan su situación conforme Sentencia Nº…

de fecha..., emitida por el Juzgado… , tramitada en el expediente que se
caratula..., y dejan expreso que dicha constancia no es apta para suscribir
obligaciones tendientes a la transferencia del inmueble…, por la que se
deberá gestionar en la oportunidad de la seña que reserva el precio…,
entre otras circunstancias que se tengan que expresar para brindar
certeza en el tráfico jurídico del negocio de locación inmobiliario.

La presente autorización será válida por el término de…, días corridos a

partir de la fecha de su otorgamiento. Firma conjuntamente con el
autorizante, en prueba de consentimiento, su cónyuge, quien asimismo
suscribirá el boleto de compra-venta [o de los declarados herederos, o
de un apoderado acreditado con poder notaria]. O bien para el supuesto
de, que si se tomó reserva o señal de precio dentro del plazo de vigencia
del contrato de corretaje, el mismo tendrá validez si se cierra el negocio
señalado con posterioridad al plazo del contrato, entre otras
posibilidades que generen una mejor dinámica en el manejo de los plazos,
cumplimiento de las obligaciones y reconocimiento de los derechos.

Es una decisión de estilo que en el cierre se incorpore la frase que indica “las
partes se someten a los tribunales ordinarios de…”. Cabe agregar que la
misma es de suma importancia, ya que si se genera algún inconveniente o
suceso imprevisto por las obligaciones asumidas en la autorización (p. ej.: el
corredor cumple con la gestión y el comitente tiene pendiente el pago de
honorarios o bien el reembolso de gastos autorizados, por lo que deviene el

6
 reclamo ante la justicia), por más que las personas cambien sus lugares de
residencia, deberán cumplimentar la obligación reclamada en el fuero
judicial de donde acordaron su voluntad. Siguen las firmas y aclaración.

El contenido Por otra parte, en la temática de honorarios por la gestión del contrato de
orienta al futuro locación, la mayoría de las normas colegiales indican en sus aranceles un
corredor sobre los porcentaje mínimo para el cobro de la respectiva comisión. Por lo general,
tres ejes que debe recae a cargo del locatario.
tener presente
como profesional. Esta situación ha motivado una importante discusión, ya que desde el punto
de vista de los inquilinos, se considera una inequidad legal, porque si ambas
partes son asistidas por el corredor para el contrato de locación, como
mínimo, la comisión tendría que ser abonada por ambas partes.

En las provincias donde no hay norma de colegiación, las partes pueden

acordar la forma del pago de comisión al corredor o, en su defecto, lo
establece el juez. Pero donde hay una ley que regule, ciertamente se debe
cumplir con lo que se disponga en la norma.

Será necesario estar atentos a los posibles cambios legales que puedan
devenir en reclamo del consumidor inmobiliario en materia de locaciones.

La renta. Aspecto económico del negocio y la

administración
El pago de la renta representa el aspecto económico del negocio
inmobiliario en el contrato de locación, siendo el locador (inversionista)
quien pone a disposición un capital inmobiliario en el mercado o plaza, a fin
de obtener una rentabilidad.

En este negocio inmobiliario –se expresa así porque media la onerosidad en

la relación entre las partes–, el cálculo y ajuste de la renta es fundamental.
Por lo tanto, el corredor inmobiliario debe estar compenetrado con el real
valor del inmueble y su posible rentabilidad.

Este contexto, a su vez, presenta un aspecto técnico; esto es: proceder a la

determinación de categoría edilicia, superficie cubierta, estado de
conservación, entre otros, a fin de identificar ciertamente lo que brinda la
propiedad. Esto sirve a efectos de poder calcular su posible renta, ya sea por
aplicaciones técnicas indirectas o bien por comparación directa en el
mercado de alquileres del sector. Asimismo, evidencia un aspecto jurídico
que incide en las situaciones económicas. Tanto es así que el Código Civil y
Comercial lo identifica como el canon locativo convenido -la obligación de

7
pago a cargo del locatario-, el que se verá afectado en la negociación por un
ajuste o, mejor dicho, acondicionamiento del precio a las circunstancias del
mercado. Veamos, entonces, los dos pasos que se observan en este aspecto:

1) Canon convenido8: comprende la prestación dineraria a cargo del

locatario; está integrado por el precio de la locación y toda otra
prestación de pago periódico asumida convencionalmente. Esto implica
en sí el pago mensual del precio del alquiler (o renta) y todo lo que el
locatario se haya (convencionalmente) obligado a pagar: tasa por
servicios comunales a la propiedad (alumbrado público, limpieza y
conservación de calle, recolección de residuos, servicios cloacales, entre
otros), los servicios brindados a la propiedad por entidades privadas o
privatizadas por el Estado (agua, gas, electricidad, teléfono, entre otros).

Por su parte, el locatario no tiene a su cargo el pago de los impuestos que

graven a la cosa, excepto pacto en contrario. La norma Velezana, en su
artículo 1.553, expresaba esta obligación a cargo del locador9. Vélez
Sarsfield consideraba que los impuestos se generaban por tener un
capital inmobiliario, e iban en relación directa al patrimonio individual,
por lo que eran en beneficio del propietario. Tal es el caso de las expensas
comunes extraordinarias en P.H. o, sencillamente, el impuesto
inmobiliario de rentas. Pero el actual Código unificado no contempla esta
obligación para el locador, sino que, dentro de las obligaciones para el
locatario, expresa que este “no está obligado”, pero que si consiente con
su firma el contrato, sí queda obligado10.

2) Ajuste en el precio de la locación: aquí debemos observar tres ejes

históricos que han producido influencia en la temática (Ibáñez, 2015):

 Tener presente que la Ley 25.56111 no ha sido derogada por la vigencia

del Código unificado y que en su contenido se destaca, entre otros, la
protección de usuarios y consumidores. Por eso, en el art. 13 de dicha
ley se expresa:

Facultase al Poder Ejecutivo nacional a regular,

transitoriamente, los precios de insumos, bienes y servicios
críticos, a fin de proteger los derechos de los usuarios y

8 Art. 1.208. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

9 Art. 1.553. Código Civil de la Nación Argentina.
10 Art. 1.209. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
11 Ley 25.561. (6 de enero de 2002). Emergencia Pública y Reforma del Régimen Cambiario. Honorable

Congreso de la Nación Argentina.

8
 consumidores, de la eventual distorsión de los mercados o de
acciones de naturaleza monopólica u oligopólica12.

Esto constituye un antecedente importante para rescatar.

Además de la tutela al consumidor que brinda la Constitución
Nacional, más lo regulado por el Código Civil y Comercial de
la Nación en cuestión de contratos de consumo, queda claro
que no se puede indexar el precio del alquiler, el cual debe
estar perfectamente determinado en el contrato para todo el
plazo legal.

 La derogada Ley 23.091, en su art. 3, expresaba que:

...Para el ajuste del valor de los alquileres, deberán utilizarse

exclusivamente los índices oficiales que publiquen los
institutos de Estadísticas y Censos de la Nación y de las
provincias. No obstante, serán válidas las cláusulas de ajuste
relacionadas al valor-mercadería del ramo de explotación
desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado13.

Aquí cabe agregar que el actual Código unificado no puntualizó modos de

ajustes para el precio del alquiler, como lo establecía la norma antecesora
en la materia, cuyos contenidos se vieron limitados por la prohibición de
indexar (ver en punto 1).

 El Código Civil y Comercial regula sobre contratos en particular, y se

otorga prioridad a lo consensuado entre las partes luego de haber
negociado las condiciones. Por ello, no hay imposición alguna en cuanto
al tema del precio de la locación, salvo la necesidad de considerar el
derecho del consumidor (parte débil de la negociación).

En virtud de la prohibición de indexar en nuestro país, los usos y

costumbres, superando dicha imposibilidad, lograron, como punto de
partida en la negociación, un precio mensual máximo al que se le
concedieron bonificaciones por etapa (bimestrales, semestrales, anuales,
etc.) dentro del plazo total de la locación. Se le otorga, así, al locatario un

12 Art. 13, Ley N.° 25.561. (6 de enero de 2002). Emergencia Pública y Reforma del Régimen Cambiario.

Honorable Congreso de la Nación Argentina.

13 Art. 3 Ley 23.091. (20 de setiembre de 1984). Locaciones Urbanas. Honorable Congreso de la Nación

Argentina. Derogada por Ley N.° 23.928 B.O. 28/03/1991.

9
 simulado descuento, ya que, si no cumple en término, pierde la
bonificación.

Dicho proceso ha sido aplicado en estos últimos tiempos como un

“remedio” para las necesidades del locador. Actualmente, sigue siendo
una alternativa viable como modo de ajuste al precio de la locación, sin
caer en la indexación. Ambas partes, el locador y el locatario, tienen bien
definidas las obligaciones dinerarias a pagar, por un lado, y a recibir el
pago, por el otro (Ibáñez, 2015).

En este ámbito también es necesario considerar que el contrato de

locación evidencia la obligación de dar dinero14 para una de las partes, y
que no está prohibido que el acto se constituya con una obligación en
moneda que no sea del curso legal de nuestro país. Esto significa que si
fuera pactado el precio del contrato con dólares estadounidenses, debe
considerarse como una obligación de dar cantidades de cosas, y el deudor
puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal15. Pero,
si se estipula correctamente en la cláusula la obligación detallada, a fin de
considerar lo normando en el art. 76616, será oportuno referirse a la plaza
de cotización de la moneda extranjera, y que ciertamente se cumpla en
el pago con la cantidad correspondiente a la especie designada (p. ej.:
pagar con dólares) (Abatti y Rocca, 2015).

En aquellos dos pasos existen disponibles procesos técnicos para el cálculo

de la eventual renta, pero no hay una regla que determine un límite o
condición para el ajuste del precio del alquiler. Sólo se expresa con claridad
legalmente para nuestro país la no aplicación de indexación. Es decir que el
Código Civil y Comercial nada expresa sobre el ajuste del precio del alquiler.

Es necesaria la interpretación del contrato de consumo17, a fin de que

queden claras las obligaciones que afrontará el locatario en todo el periodo
de la locación y de que no se evidencie desventaja para el consumidor.

En la primera etapa de gestión del corredor, cuando se lo autoriza a

publicitar el negocio de locación por contrato de corretaje, se consideran los
siguientes pasos a fin de conformar el asiento cronológico de la gestión
(archivo):

1) propietario/locador: acreditar su capacidad legal y, asimismo, su relación

o vínculo con la propiedad (es oportuno contar con publicidad registral);

14 Art. 765. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

15 Art. 766. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
16 Art. 766. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
17 Art. 1.095. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

10
2) determinar las características de la propiedad (categoría, superficies,
estado de conservación, entre otros);
3) analizar y asesorar sobre el oportuno canon locativo: precio del alquiler,
contar con la información de tasa por servicios inmobiliario y demás datos
económicos sobre lo que eventualmente se obligaría el locatario;
4) acordar expresamente las condiciones del negocio, es decir: determinar
el canon locativo y todas las cláusulas que se incluirán en el contrato de
locación, así como, en esa oportunidad, determinar a cargo de quién
serán los gastos de la gestión de corretaje;
5) contar con la respectiva autorización de lo que se desea publicitar de la
propiedad (imágenes autorizadas) y en qué lugar o medio se publicitará;
6) con la información exacta, se procede a la gestión profesional de
intermediar en el negocio;
7) se procede a tomar señal que reserva el precio y demás condiciones del
futuro contrato, en la medida en que ello esté autorizado en el contrato
de corretaje;
8) se genera un pre-contrato (señal) condicionado a la observación del
locador, a fin de concluir o no el negocio con dicho interesado;
9) se concluye el negocio con el acuerdo de la partes al firmar el contrato de
locación, por lo que el profesional cobra la comisión correspondiente y,
además, según lo pactado, percibe el reembolso de los gastos.

La segunda etapa que conforma la administración de la propiedad se

evidencia en los siguientes pasos:

1) Organizar la administración de un contrato de locación para el control de

la renta y demás prestaciones que conforman el canon locativo. De igual
modo, se llevará adelante el control del resto de las obligaciones que se
indiquen en el contrato. Sin organización no hay gestión; al margen del
empleo de las tecnologías, será necesario llevar un sistema manual.

2) Archivo de gestión/ base de datos. Estará conformado por:

 una copia del contrato de corretaje que autoriza al profesional a la tarea

de administración, ya que el domicilio de su oficina inmobiliaria se
constituye como lugar de obligación del pago al locatario;
 una copia del contrato de locación y de las constancias de las garantías
(reales o personales);
 constancias de visita al inmueble para observar el buen estado de
conservación y mantenimiento; paralelamente, debe llevar el registro
contable de las gestiones profesionales conforme indican leyes
especiales (p. ej.: AFIP: otorgar recibos oficiales para el cliente por cobro
de comisión).

11
3) Detalle de pago del canon locativo del locatario y liquidación al locador.
Considerar tipo de recibo que se entrega como comprobante de pago
(ejemplo: el recibo de pago del canon locativo es otorgado por el locador
al locatario; el recibo de cobro de comisión por administración es
brindado por el corredor al locador).

El corredor inmobiliario debe cumplir con lo que establece la Ley 20.266 en su

art. 35, que determina llevar asiento cronológico de todas las gestiones18.
Asimismo, su gestión es controlada por los organismos oficiales (AFIP), en
virtud de lo normado por la Ley 25.246 de Unidad de Información Financiera19.
Versa el artículo 20 de la mencionada ley, en su inciso 19, que “los agentes o
corredores inmobiliarios matriculados y las sociedades de cualquier tipo que
tengan por objeto el corretaje inmobiliario, integradas y/o administradas
exclusivamente por agentes o corredores inmobiliarios matriculados”20 están
obligados a informar sobre los negocios y sujetos intervinientes, como así
también, los beneficios económicos que perciben en la Unidad de Información
financiera.

18 Art. 35, Ley N.° 20.266. (10 de abril de 1973). Régimen legal de Martilleros y Corredores. B.O.: 17-
IV-1973. Modificada por Ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nación Argentina.
19 Ley N.° 25.246. (13 de abril de 2000). Código Penal. Lavado de Activo de Origen Delictivo -

Modificación Código Penal. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

20Art. 20, inc. “19” Ley N.° 25.246. (13 de abril de 2000). Código Penal. Lavado de activo de origen
delictivo – Modificación Código Penal. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

12
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Comercial. Buenos Aires, Argentina: Abacacía.

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13
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