CNCIVIL, Sala F: Propiedad Horizontal – Daños por filtraciones – Costas al vencedor

L. 373.394 Z, LUIS ALBERTO c/R, ALBERTO A Y OTRO s/DAÑOS Y PERJUICIOS -

SUMARIO
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina, a los 30 días del mes de septiembre de
dos mil tres, reunidos en Acuerdo los Señores Jueces de la Excma. Cámara Nacional de
Apelaciones en lo Civil, Sala "F", para conocer en los autos del epígrafe, respecto de las
cuestiones sometidas a su decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la
sentencia apelada.-
Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente orden de votación, Sres. Jueces de
Cámara, Dres. HIGHTON DE NOLASCO, POSSE SAGUIER y ZANNONI.- 
A las cuestiones propuestas la Sra. Juez de Cámara Dra. ELENA I. HIGHTON DE
NOLASCO dijo:
I.- El Juez de Primera Instancia en sentencia dictada a fs. 681/701, hizo lugar a la demanda
por daños y perjuicios originados en filtraciones y humedades en la unidad funcional N? 12
de titularidad del actor Luis Alberto Z, ubicada en el 5? piso del inmueble de la calle San
Martín de Tours 2916 de esta Capital Federal, condenando al demandado Alberto A R
titular de las unidades N? 14 y 15 ubicadas en el 6? piso del mismo edificio a abonar al
indicado actor una suma de dinero. Impuso las costas al vencido.-
Ambas partes apelaron esa decisión. La actora expresó agravios a fs. 746/748, los que
fueron contestados a fs. 750/762. La demandada expresó agravios a fs. 750/752 que no
fueron contestados.- 
Las críticas formuladas contra la sentencia por la demandada se refieren tanto a la
responsabilidad como a los montos indemnizatorios otorgados en el fallo; las de la actora
exclusivamente a la indemnización concedida y accesorios; todo ello por las
consideraciones que vierten.-
II.- El presente juicio trata de un departamento de propiedad de Luis Alberto Z, el cual
resultó dañado en algunos sectores con humedades cuyo origen el a quo determinó que tuvo
lugar en el inmueble del consorcista demandado Alberto A R.-
En tanto quedaron superadas las causas del daño al haberse realizado reparaciones y
trabajos, con lo cual las filtraciones fueron solucionadas, el sentenciante rechazó la petición
de ordenar el cese de las mismas; mas el magistrado consideró probado que se originaran
en cambios efectuados en la cañería o en el lavavajilla y su instalación, cualquiera de las
dos hipótesis obligaba al demandado a resarcir los perjuicios, según su pertinencia y
cuantía; estableciendo el resarcimiento de $ 991,68 para ejecución de trabajos de picado,
reconstrucción de revoques y cielorraso, pintura de paredes y cielorraso, todo circunscripto
a la cocina, único daño reconocido por el magistrado como pertinente.-
III.- Por razones metodológicas, corresponde en primer lugar analizar la responsabilidad
asignada al demandado, para reconsiderar la eventual revisión, pues esta parte apelante se
agravia de tal adjudicación; para pasar luego a revisar los conceptos indemnizatorios.-
Dice el demandado apelante que hubo absoluta omisión de la prueba decisiva para la
solución del caso; que con la sola base del dictamen pericial se pone en su cabeza la
reparación; que ninguna obligación de reparación corresponde endilgarle.-
Plantea que su parte fue siempre colaboradora y solidaria; que quedó demostrado que se
puso a disposición de la administración en cuanto se le comunicó el problema; que requirió
al encargado que le informara la evolución; que se dio intervención al plomero del
consorcio; que su parte ofreció al actor efectuar a su costa las reparaciones pertinentes en el
cielorraso y paredes del departamento; que el actor se negó; que prefirió realizarlas él; que
ello es por su exclusiva cuenta; que cabe discernir responsabilidades de acuerdo al proceder
de cada una de las partes y no atribuirlas todas a la demandada; que se está ordenando
resarcir refacciones que por su exclusiva responsabilidad la contraria mandó realizar; que
tal proceder interrumpió la causalidad; que el decisorio se basa en una arbitraria
interpretación de la pericia.-
A su vez, el actor se queja porque no se indemnizó la privación de uso de la unidad, no se
intentó reparar la pérdida de valor de venta ni la chance de disponer de su propiedad, no se
contempló el daño moral, y por la tasa de interés que califica de exigua.-
V.- El derecho real de propiedad horizontal es un derecho autónomo, distinto de los
derechos reales enumerados en el art. 2503 del C.C. que recae sobre una unidad funcional
formada por un objeto exclusivo consistente en un departamento (del verbo "partiri" que
implica la idea de una partición de un edificio) y un porcentaje de cosas comunes. La ley
13.512, se refiere al punto en el art. 2, cuya primera parte dice: "cada propietario será dueño
exclusivo de su piso o departamento y copropietario sobre el terreno y sobre todas las cosas
de uso común del edificio, o indispensables para mantener su seguridad".-
Es decir que la suma de los derechos de propiedad horizontal de todos los consorcistas
recae sobre una sola cosa, un inmueble edificado y cada una sobre un sector del edificio,
estructurado de forma tal que forma una unidad autónoma pero que integra el mismo
bloque de construcción.-
Por consiguiente, en la intrincada vida consorcial se da una gruesa trama de derechos y
obligaciones entre consorcio y consorcistas y entre éstos entre sí, anudadas o entretejidas en
base a la ley y el reglamento de copropiedad y administración, a lo que se agregan las
decisiones asamblearias, administrativas, etc. Las restricciones y límites al dominio y a la
propiedad horizontal son múltiples y conforman los confines normales dentro de los que
puede ejercerse el derecho respectivo. Es el marco dentro del cual deben desenvolverse
normalmente los poderes del propietario horizontal, pues es bajo estas condiciones que el
derecho está consagrando legislativamente. El auge de la convivencia está en relación
directa con el aumento de las restricciones y límites a la propiedad. El fin de las
restricciones es poner límites a unos y otros, con el objeto de garantizar igual derecho a
cada uno de los propietarios y evitar que se hagan daño mutuamente.-
V.- Dentro de este esquema, de acuerdo al art. 5? de la ley 13.512, "cada propietario
atenderá los gastos de conservación y reparación de su propio piso o departamento ..." Es
un derecho o facultad del propietario, pero también es su deber mantenerlo en buen estado,
en cuanto la falta de conservación puede implicar deterioros que perjudiquen el edificio en
general o a otros copropietarios.-
La falta de atención por parte del propietario a la reparación y mantenimiento de su unidad
puede dar lugar a acciones de daños y perjuicios, sea del consorcio, sea de los consorcistas
o de terceros. Por cierto que estamos ante un derecho o facultad del propietario, pero
también ante una obligación del consorcista, y los deterioros debidos a su incumplimiento
que perjudiquen a las partes comunes del edificio o a otros copropietarios (o a terceros)
deben repararse en los términos del art. 505 inc. 3? del Código Civil.-
En obsequio a elementales reglas de convivencia, el consorcista que hubiese ocasionado
daños con obras por él encaradas o elementos por él colocados o por la falta de realización
de las obras necesarias para mantener sus cosas y sectores propios en buen estado, responde
personalmente ante el consorcio o el vecino por los perjuicios irrogados.-
Cabe analizar entonces si la demandada ha faltado a esta obligación y ha causado daños y
si, consecuentemente, procede la reparación en los indicados términos.-
VI.- En cuanto a que el magistrado haya computado solamente la pericia como expresa en
sus quejas el demandado, resulta claro del texto de la sentencia que la crítica no es
adecuada, en tanto ponderó los testimonios con serio análisis de su valor y concordancia.-
Por otra parte, resulta evidente que la oferta de reparación que reconoce o aduce el
demandado haber hecho a su vecino significa una admisión de la obligación de reparar; que
además, se desprende del texto de la contestación de demanda, cuando -si bien deslinda
daños de diverso origen y no reconoce todos los denunciados- afirma que en septiembre de
1999 tuvo conocimiento de ciertas filtraciones de agua que se estaban produciendo en la
cocina del actor, aparentemente provenientes de su departamento; que tanto él como su
esposa prestaron colaboración para resolver el problema; que resultó difícil detectar el
origen de las filtraciones; que se hicieron pruebas en su propia cocina; que finalmente a
fines de octubre de 1999 se descubrió que la pérdida provenía de la caja de desagüe ubicada
debajo de la pileta de la cocina y que ésta se producía cuando se usaba el lavavajilla; y que,
descubierto el origen de las filtraciones se procedió a su reparación por vía del plomero de
la administración del consorcio.-
Frente a ello, sólo cabe confirmar el decisorio en lo tocante a que el demandado estaba
obligado a reparar secuelas de la falta de atención de sus propias unidades que repercutían
en la unidad del actor.-
Precisamente, la oferta del 21-12-99 por parte de la administración según carta documento
(fs. 604), misiva del demandado del 9-2-00 (fs. 606), y declaración del administrador (fs.
282 vta.) y del encargado (fs. 273 vta.) en cuanto a que -además del arreglo del parquet
afectado por rotura del caño de derivación de la columna de alimentación de agua del baño
por cuenta del consorcio- se incluyó la pintura con cargo a Alberto A R, no impide esta
condena pues no es más que reconocimiento de la obligación de reparar, sin perjuicio de
otros efectos que puedan corresponder y que analizaré en el rubro costas; máxime al no
haberse empeorado la situación pues las superficies estaban ya secas.-
VII.- En cuanto a los daños, la indemnización de $ 991,68 para ejecución de trabajos en la
cocina no es en sí misma objeto de críticas, por lo cual se encuentra firme.- 
Mas cuestiona el demandado su obligación de contribuir a la misma entendiendo que no se
consideró como concausa; que el actor o su inquilino habían realizado reparaciones con
deficiencias sustanciales; que lo hizo prematuramente sin dejar secar la humedad; que lo
hicieron sin intervención ni conocimiento de su parte.-
Efectivamente, el experto dictamina que la unidad se encontraba reparada con algunas
deficiencias y que los materiales retirados del lugar como muestra permiten determinar por
su espesor la aplicación de excesivas manos de pintura sin preparación adecuada previa
(reconocimiento judicial fs. 519; pericia fs. 413/426). Mas es un dato de la experiencia, que
si es necesario reconstruir el yeso en las partes afectadas antes de hacer la pintura completa,
es irrelevante que haya que quitar una o más capas de la pintura anterior, pues ello no
agrega ni quita al gasto.-
En consecuencia, sólo cabe confirmar este punto del decisorio.-
VIII.- El actor recurre por la denegatoria del reclamo por privación parcial de uso del
departamento, durante el tiempo que duraron las humedades y deterioros, lo que significa
que peticiona daño emergente durante los meses de filtraciones y de realización de trabajos.
Afirma que las filtraciones de agua se encontraban focalizadas en la zona de la cocina del
departamento, por lo que jamás insinuó que la unidad fuera inutilizable en su totalidad; que
las pruebas ilustran en cuanto a que las pérdidas duraron meses, anulando en los hechos el
uso de la cocina; que ello lleva aparejadas implicancias respecto de las reales posibilidades
de habitabilidad; que la vivienda quedó privada de tan vital espacio funcional; que la
agravia que la privación objetiva, haya sido parcial o total, no haya sido compensada.-
Se queja asimismo del rechazo de la estimación pericial de la pérdida de chance o
disminución del valor venal de la unidad afectada. Transcribe que el dictamen indica que la
pérdida de chance es la disminución del precio de venta que tiene la unidad por los
deterioros señalados; que añade que es del 5% o igual a U$S 9.907; que nada de esto es
tomado en cuenta por el sentenciante; que el fallo despacha el rubro en forma lacónica; que
se contradice con el perito; que dice el fallo que no demostró la existencia de una operación
seria en torno a la intención de vender; que agregó la publicación de avisos e informe del
martillero; que la instrumental no fue desconocida y el juzgado consideró innecesaria la
producción de la prueba; que los informes y pruebas testimoniales relataron las limitaciones
insalvables al uso y goce de toda la unidad del actor así como la imposibilidad de venderlo
en el estado en que permaneció durante meses y que la caída de agua impedía toda
reparación nada menos que de la cocina; que estas circunstancias aptas para acreditar la
privación parcial de uso, también acreditan la ineptitud de la unidad para la venta; que
quedó en claro que el actor Z no vivía en el departamento; que resultaba indudable su
decisión de disponer.-
Además se queja por haberse desestimado la turbación y falta de paz durante varios meses e
insiste en que se fije una indemnización equitativa para reparar el daño moral.-
IX.- A los fines de decidir, cabe señalar que el escrito inicial difiere palmariamente de lo
acá dicho y ahora admitido, muy especialmente de lo probado.-
En el escrito introductorio a la litis, Luis Alberto Z relata abrupta irrupción de aguas;
pródigas cataratas y acuosidades cayendo desde los techos; manantiales brotando en las
superficies superiores de la unidad, bajando por paredes; conductos eléctricos, molduras,
muebles y parquet arruinados; placares transformados en cultivos de hongos; paredes
invadidas; imposibilidad de utilizar instalaciones eléctricas; disturbios y tensiones
familiares en la convivencia cotidiana; etc., etc., etc.-
Ahora, a esta altura de los acontecimientos:
- reconoce -porque así se acreditó-, que no vivía en el departamento
- admite -porque así se acreditó-, que los daños debidos a la fuente en la unidad de
titularidad de R se circunscribían a la cocina
La exageración inicial es palmaria.-
El acta notarial del 3-11-99 (fs. 514) que la propia actora acompaña con su demanda
solamente describe que “el cielorraso de la cocina se encuentra con manchas de humedad y
hay una filtración de agua la que cae directamente sobre el piso de la cocina, con evidente
peligro para la fuente de luz eléctrica que hay sobre el cielorraso, no utilizándose como
medida de precaución el artefacto de luz eléctrica de la cocina. El departamento se
encuentra en impecable estado de limpieza y conservación”. La fotografía de la cocina
muestra algunas manchas en la cocina (fs. 589/592).-
De los testigos que dan cuenta del estado de las cosas, se desprende que: 
- el encargado (fs. 273) dice que vio el daño en la cocina; que el cielorraso de la cocina
estaba partido y salía agua de allí; que solamente se hallaba deteriorado el techo; que la
cocina no se hallaba inhabilitada; que cuando caía agua hubo un sector del techo que había
que apagar la luz; que para noviembre 1999 no había sectores de electricidad anulados; que
no vio placares afectados por hongos y humedad
- el administrador (fs. 281/282) puntualiza que una línea que atravesaba el cielorraso de la
cocina goteaba; que la discontinuidad del goteo llevaba a pensar que era un problema de
desagüe; que luego de reparado apareció otro problema debido a la pérdida de la rejilla de
un lavavajillas; que este último era un goteo que aparecía y desaparecía; que cree que había
una boca de electricidad donde se había sacado el aparato porque el agua podía provocar
cortocircuitos; que vio los placares pero no vio hongos; que las paredes no estaban
marcadas de humedad, sino los techos; que tenía una gotera en el techo
X.- Resulta evidente que quien no vive en la casa (pues se encontraba desocupada por
causas ajenas a las filtraciones y humedades en la cocina), no puede reclamar privación de
su uso ni daño moral.-
La fijación de una suma por privación de uso de un objeto como daño emergente, implica la
efectiva no utilización; y, en principio, la utilización probada o presunta de otra cosa similar
o equivalente.- 
En este departamento, efectivamente, existían deterioros, pero los descriptos estaban
ceñidos al techo de la cocina.-
Cabe señalar que, en tales condiciones, ni aun habitando el departamento una familia,
podría entenderse que se vio privada del uso de un lugar como daño resarcible o daño
emergente, aunque tal vez hubiera quedado algo limitado el provecho; más todavía cuando
el departamento es un semipiso amplio con sala de estar-comedor, tres dormitorios,
dependencias de servicio y otras comodidades. En el caso, falazmente, se pretende haber
tenido que acudir por meses a servicios de comidas o directamente a hacer las comidas
fuera de la casa, cuando en la situación delineada, no es crucial la eventual necesidad de
colocar una luz precaria en la cocina para poder llevar a cabo los cotidianos quehaceres
propios del lugar.-
De tal modo, el concepto de privación de uso de una cosa como daño emergente no está
dado por la incomodidad, sino por el valor locativo de un espacio equivalente o la
procuración de bienes similares. La fijación de una suma por privación de uso de un objeto
implica la efectiva no utilización y el resarcimiento que ello irroga es por lo pagado a los
fines de la utilización de una cosa o servicio sustituto.-
Además, el juez debe decidir con parámetros generales, de acuerdo al comportamiento de
los particulares en casos análogos, lo cual ha hecho adecuadamente. Tal como lo expresa el
sentenciante, se hallaba en condiciones de habitabilidad. Las incomodidades y
padecimientos tienen otro canal; por ello, entiendo que cabe confirmar el rechazo del
concepto.-
XI.- Justamente, el canal para las incomodidades y padecimientos es el del daño moral; mas
claramente, deben soportarse en un contexto mayor que el de tener un inmueble
desocupado con filtraciones en el techo de la cocina.-
Indudablemente, los problemas que genera la estrecha vecindad y las inmisiones pueden
afectar a la persona en grado notorio, provocándole desasosiego y tribulaciones espirituales
que a veces no sufre en otro tipo de decisiones importantes que inciden en su faz
profesional o comercial. Esta incidencia se debe a la concientización que en la sociedad
genera la idea de retorno a la paz del hogar.-
Pero es también evidente que no procede suma alguna por daño moral cuando sólo se han
producido daños materiales parciales a un inmueble. Esta institución fue introducida en la
ley a fin de resarcir o reparar la lesión a los sentimientos o afecciones legítimas de una
persona cuando se perturbe su vida, su tranquilidad, su libertad, su honor, su salud u otros
valores extrapatrimoniales. En el presente no encuentro dolor humano apreciable en estos
aspectos que deba ser compensado pues nada se ha perdido en el patrimonio moral del
actor.-
Son insuficientes a estos efectos los desagrados o molestias que pueda haber sufrido el
damnificado.-
Y el hecho de que el inmueble dañado no haya sido la vivienda de su propietario determina
que éste no haya padecido personalmente los efectos de los deterioros de los cuales es
responsable el consorcio de propietarios (en el caso, el consorcista), por lo cual no
corresponde admitir la existencia de daño moral a su respecto (C.N.Civil, Sala A, 6-5-96,
E.D. 171-193, J.A. 1997-IV-605).-
En definitiva, el resarcimiento material agota el crédito, por lo cual -en mi opinión-
corresponde confirmar el decisorio.-
XII.- Respecto de la indemnización por pérdida de valor venal o de chance de venta, no
aparece razonablemente fundada en la simple filtración en el techo de la cocina. El
departamento tiene un valor propio de acuerdo a sus condiciones globales de ubicación,
distribución de espacios, categoría constructiva, etc. que no se pierden por una caída de
agua del piso superior en la cocina que ?se sabe- es temporaria y circunstancial.-
El actor que decía que vivía en el departamento, a tal punto de haber incluído en su acción
el daño a la salud como consecuencia de la humedad soportada, incluyendo gastos de
consulta y medicamentos (rechazados y que no fueron objeto de queja), afirma ahora en su
memorial que es evidente que, si no vivía e el lugar, era porque lo iba a disponer, no
obstante que -de acuerdo a las pruebas- luego lo alquiló y no lo vendió.-
Su queja referida a que la instrumental no fue desconocida y el magistrado no ordenó la
producción de la prueba informativa no es adecuada a las actuaciones, en tanto fueron otras
las desestimadas (auto de fs. 171/173); a tal punto que se declaró la negligencia (fs.
536/537) en la producción de la informativa a la martillera, a la empresa de publicidad y al
diario Clarín.-
Mas, inclusive aceptando que el departamento hubiera estado en venta, si se estaba
pidiendo un precio de U$S 260.000 por una unidad que de conformidad a la tasación
pericial podía costar U$S 198.138 (valores durante la vigencia de la ley de convertibilidad),
la causa de la falta de postores no puede colocarse en una necesidad de reparación del techo
de la cocina.-
Por el contrario, como es claro que la unidad tenía defectos de parquet generalizados en
todo el departamento, necesidad de trabajos en molduras del estar comedor, etc.,
menoscabos sin vinculación con el hecho que acá se juzga, si es que hubo disminución de
chance de enajenar la unidad, más bien podrá haber sido por tales deterioros y no por la
temporaria y solucionable avería en la cocina.-
XIII.- La actora se queja de la forma y tasa de los intereses compensatorios sobre el capital
de condena, a la luz de las dramáticas modificaciones experimentadas por el valor de la
moneda. Dice que es injusta, insuficiente e irrisoria la alícuota del 6% impuesta para el
período entre la fecha en que se notificó el traslado de la demanda y hasta la fecha del
decisorio; que la indemnización se licúa y torna insignificante; que el lapso también es
agraviante; que deben correr desde que los daños fueron producidos y no desde que se
notificó demanda; que no resulta apropiado fijar la tasa pasiva al período posterior al
pronunciamiento; que pide se fije la tasa activa desde el daño hasta la fecha del efectivo
pago.-
Por una parte, cabe señalar que, en atención a las características del caso, no se trata de un
interés compensatorio sino moratorio; por otro, que no habiendo su parte aceptado
oportunamente la reparación, no aparece claro el estado de mora de la demandada que daría
lugar a su devengamiento.-
En lo tocante a la sustitución de la tasa pasiva por otra, esta Sala ha sostenido (L. 347. 664
del 1-10-2002) que la obligatoriedad que tiene la doctrina legal (art.303 del CPCC) impide
ensayar la aplicación de tasas de interés diversas con fundamento en criterios que por muy
respetables que puedan parecer, coadyuvarían a resentir la seguridad jurídica que la
doctrina legal tiende a privilegiar. Si bien la emergencia económica que afecta al país desde
principios de este año y el abandono de la convertibilidad del peso han implicado una
alteración significativa en el valor de la moneda, coadyuvante a su depreciación, esto no
nos autoriza a sostener apriorísticamente que la tasa pasiva promedio dispuesta por el art.
10 del decreto 941/91 no preserva, razonablemente, el principio de integridad de la
condena. De no entenderse así, y si nos sintiésemos en libertad de no aplicar la doctrina
legal, cada juez del fuero podría disponer, en lo sucesivo, la aplicación de tasas que, a su
criterio, creyese más justas. Como agudamente se ha señalado, de este modo, por hipótesis,
cada uno de los cien jueces civiles de nuestra metrópoli podría fijar otras tantas tasas de
interés para compensar el crédito impago (Fenochietto, Carlos E., "Código Procesal Civil y
Comercial de la Nación", 2? ed., Bs. As., 2001, t. II, comentario al art. 303, p. 166, ? 1, a).- 
Semejante resultado podría conducir, aunque se tratase de un efecto no deseado, no sólo a
un mayor desconcierto para el justiciable sino que, a la vez, coadyuvaría a profundizar la
propia crisis económica que afecta a todos por igual.-
No modifica este criterio la circunstancia que esta Cámara haya dispuesto autoconvocarse
para tratar el tema de la tasa de interés en autos “Alaniz, Ramona Evelia y otro c/
Transportes 123 SACI Interno 200 s/ ds y ps” , en trámite por ante esta Sala, por cuanto la
doctrina del plenario “Vazquez c/Bilbao” es aplicada por la mayoría de las Salas de este
Tribunal aún después de la salida de la convertibilidad, dándose el supuesto previsto por la
última parte del primer párrafo del art. 301 del Código Procesal.-
En consecuencia, si bien esta Sala habitualmente establece que los intereses correrán a la
tasa pasiva por todo el período, no encuentro razón para la modificación en más que se
peticiona.-
XIV.- La demandada se queja también en cuanto a la imposición de costas. Dice que se
prescinde del texto legal; que prosperó uno de seis rubros; que su parte jamás dio motivo
para que se reclamara judicialmente; que desde un inicio ofreció subsanar; que corresponde
se impongan las costas a la actora; que estaban habilitados para encontrar una solución
extrajudicial; que podían acudir a los órganos consorciales o a una mediación privada
instada sobre bases razonables y ciertas y no con apoyo en pretensiones monetarias
desquiciadas.-
Subsidiariamente, pide se distribuyan las costas en proporción al éxito obtenido por cada
parte, por haber concluido el pleito con vencimientos mutuos.-
Dice que la sentencia contraría el propio resultado consagrado en el texto del art. 68 Código
procesal; que se hace cargar a su parte totalmente con los gastos causídicos como si la
actora hubiera logrado el mayor de los éxitos; que no se ha dado fundamentación para esta
vulneración de garantías constitucionales.-
Efectivamente, asiste razón a la recurrente.-
Esta Sala tiene reiteradamente dicho que cuando se trata de una reparación de daños por un
hecho ilícito, si el hecho resulta probado y la responsabilidad del demandado determinada,
al menos en parte, a pesar del vencimiento mutuo, habiendo sostenido el criterio de
imposición de las costas al demandado para mantener íntegra la reparación, sin perjuicio de
que los honorarios se adecuen al monto que en definitiva acoge la sentencia (L. 126.870 del
17-8-93, L. 95.894 del 18-2-92, L. 110.680 del 2-3-93, L. 134.051 del 22-8-94, L. 163.427
y 163.428 del 6-7-95, entre otras).-
Pero, en el caso, no se trata de una mera acción de daños y perjuicios donde rige el
principio de reparación integral, pues, efectivamente, la conducta de cada uno de los
contendientes -para más vecinos- debe apreciarse antes y durante el juicio. Entiendo que ha
existido un abuso de la jurisdicción, de acuerdo a los antecedentes del caso y probanzas
arrimadas.-
La demanda resulta admitida por $ 991,68 para ejecución de trabajos en la cocina.-
A los fines de la mediación, el actor requirió $ 40.000 (formulario fs. 29); en autos reclama
$ 23.300; y lo hace por rubros improcedentes y ajenos a la realidad fáctica, como se ha
venido analizando.-
Todo ello, claramente, frustra el fin de las intervenciones facilitadoras o conciliatorias
llevadas a cabo por los terceros neutrales, sea antes o durante el juicio.-
Más aún, y esto es relevante: la reparación de los trabajos que se incluyen en el único
concepto admitido, había sido ofrecida por el demandado el 21-12-99, ofrecimiento
rechazado por el actor.-
En consecuencia, si bien todavía está pendiente la obligación por lo cual procede que la
cumpla, adelanté que consideraría las respectivas conductas con otros alcances y en materia
de costas .-
Pues la verdadera conclusión es que el juicio era absolutamente innecesario, que se provocó
por la intransigencia y exceso de pretensiones del actor. Aun cuando el demandado haya en
un primer momento impedido la rotura en su departamento, la prueba demuestra su
colaboración para dar acceso investigativo de las causas de las filtraciones, y -una vez
determinadas- el posterior para remediarlas; y que todo pudo estar resuelto, pese a esas
investigaciones, en aproximadamente dos meses o dos meses y medio.- 
Estamos a prácticamente 4 años, 4 cuerpos y 773 fojas de entonces, para llegar a una cifra
de condena de $ 991,68 que, para quien pondera su departamento en más de cuarto de
millón de dólares estadounidenses (aunque no los valga), es irrisoria; y había sido ofrecida
la reparación por vías consorciales.-
Este inadecuado consumo de los recursos de la administración de justicia argentina,
recargada como es de dominio público por graves cuestiones sociales, económicas e
institucionales, merece por lo menos el correctivo del pago de las costas del juicio, que en
consecuencia, como lo reclama el demandado, se imponen a la actora (art. 68, 2? párrafo,
Código procesal).-
En torno a la posibilidad de imponer las costas al vencedor, rige el principio según el cual
el actor no debe incoar un pleito sin necesidad. Los conceptos de falta de necesidad por
existir otra solución extraprocesal más sencilla, y del abuso del derecho que se configura en
definitiva, han sido considerados como decisivos para determinar la posibilidad de la
imposición de costas a quien técnicamente resulta ser el vencedor. Ciertamente, la condena
al “vencedor” constituye una excepción que contraría el principio general del primer
párrafo del art. 68 y como tal debe ser aplicado restrictivamente (C.N.Civil, Sala A, 20-6-
91, E.D. 154-560), mas entiendo que el presente es un supuesto para considerar aplicable
tal excepción.-
Es que no se trata de cumplir una función mecánica en lo que debe ser obra del
entendimiento. El actor no ha querido responder a una concreta satisfacción extrajudicial de
su derecho y la pretensión incoada excedió en mucho a su razón para litigar. En el caso, la
conducta previa de las partes debe jugar como elemento subjetivo al margen del progreso
de la demanda, por encima de un criterio objetivo general. La naturaleza procesal de la
imposición la independiza del conflicto de fondo. Tener un derecho con facultad de hacerlo
valer y de obtener su declaración, no autoriza a llevar impunemente a juicio al deudor o a la
persona obligada a respetarlo, si la actitud del obligado no lo ha hecho necesario. En tales
casos, el vencedor, no obstante serlo, debe sufrir las consecuencias del proceso como de las
actuaciones que por su culpa, o sea sin utilidad, se llevaron a cabo, debiendo soportar las
propias costas y reintegrar las del contrario. En casos como el presente, la condena en
costas viene a configurar una sanción imputable a la parte que, abusando de su derecho de
acción, interpone una pretensión respecto de la cual no concurre el requisito de un efectivo
interés procesal (Azpelicueta, Juan José, Abuso del derecho de acción e imposición de
costas al vencedor [Una oportunidad desaprovechada], E.D. 154-560).-
En consecuencia, y si mi voto es compartido, propicio se confirme la sentencia en todo lo
que decide y fuera materia de agravios, salvo en cuanto a las costas que en ambas instancias
se imponen a la actora.-
HIGHTON- POSSE SAGUIER - ZANNONI