Girardot, 25 de Mayo de 2020

Señores:
Administración y Consejo de Administración
Conjunto Residencial Hacienda Peñalisa
Bambú P.H.
Ricaurte (Cundinamarca)

TEMA. CONDONACIÓN DE INTERESES MORATORIOS QUE SE DERIVAN DEL ATRASO EN EL

PAGO DE LAS CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN EN UNA PROPIEDAD HORIZONTAL.

Con el fin de dar respuesta al interrogante que surge en relación con la figura de condonación de
intereses moratorios que se desprenden del atraso, retardo o incumplimiento en el pago de las
expensas ordinarias o extraordinarias al interior de una copropiedad, se hace necesario resolver tres
interrogantes, para finalmente dar una respuesta a manera de conclusión respecto de dicho aspecto
tan trascendental para el sostenimiento de una propiedad horizontal.

1. ¿Quién cuenta con la facultad para condonar intereses moratorios al interior de una
Propiedad Horizontal?
El Artículo 30 de la Ley 675 de 2001 tiene consagrado que el retardo en el cumplimiento del pago
de expensas causará intereses de mora, equivalentes a una y media veces el interés bancario
corriente, sin perjuicio de que la asamblea general, con quórum que señale el reglamento de
propiedad horizontal, establezca un interés inferior, mientras que el Artículo 36 de la misma ley
consagra que la dirección y administración de la persona jurídica corresponde a la asamblea
general de propietarios, al consejo de administración, si lo hubiere, y al administrador de edificio
o conjunto.

Lo anterior se debe mirar a la luz de un principio universal del Derecho de amplia aplicabilidad en
materia civil, el cual refiere que “las cosas en Derecho se deshacen como se hacen”, y siendo que
es la Asamblea General de Copropietarios el máximo órgano de dirección y administración dentro
de la Propiedad Horizontal, así como que tiene a su cargo la fijación de la tasa de interés moratorio
que se pueda llegar a fijar sin que se excedan los límites establecidos en la ley, será este mismo
órgano quien tenga de forma privativa la potestad y/o facultad para condonar los intereses
de mora que se hayan causado como consecuencia del atraso en el pago de las cuotas de
administración.

Frente a este tema, el Consejo Técnico de la Contaduría Pública mediante concepto 656 de fecha
12 de Julio de 2019 se ha servido señalar: “En conclusión, de acuerdo con lo establecido en la
Ley 675 de 2001, las decisiones para condonar cuotas ordinarias o intereses de mora
corresponderían a la asamblea de copropietarios, y será la administración de la copropiedad,
quien deberá ejecutar las órdenes establecidas por ella: Por consiguiente, se incumplirían los
lineamientos de la Ley 675 de 2001, si el administrador de la copropiedad, o los abogados que
representan a la copropiedad, tomarán estas decisiones, sin que previamente ellas hayan sido
aprobadas y autorizadas por el máximo órgano de administración de la entidad”

2. ¿Puede el Consejo de Administración asumir facultades que le son inherentes a la

Asamblea General de Copropietarios en virtud al estado de excepción producto del COVID-
19?

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 Hasta la fecha de la emisión del presente concepto el Gobierno nacional no ha expedido ningún
Decreto-Ley mediante el cual, y atendiendo la pandemia que se vive a nivel global, se autorice a
los Consejos de Administración a tomar decisiones que le son inherentes y privativas a la
Asamblea General de Copropietarios, por lo que en consecuencia el tomar este tipo de decisiones
no siéndole correspondiente, le podrá acarrear responsabilidad a cada uno de sus miembros por
los perjuicios que le puedan ocasionar a la persona jurídica, a los demás propietarios o a terceros.

3. ¿Cuál es la responsabilidad que tienen los Administradores y los miembros de los

Consejos de Administración frente a las decisiones que toman?
Como lo señalamos anteriormente, el Artículo 36 de la Ley 675 de 2001 establece como órganos
de dirección y administración dentro de una Propiedad Horizontal serán la asamblea general de
propietarios, el consejo de administración, si lo hubiere, y el administrador de edificio o conjunto.
El Artículo 50 de la misma Ley preceptúa que los administradores responderán por los perjuicios
que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros.
Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de
sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal.

El concepto de administradores que se desprende del Artículo 50 enmarca no solo al

Administrador designado para la Copropiedad, sino también a los miembros del Consejo de
Administración, por lo que en consecuencia la responsabilidad que se indica en dicho artículo, no
solo atañe al administrador sino también a los miembros del Consejo de Administración.

CONCLUSIÓN

A manera de conclusión para el presente caso se debe señalar que, el único órgano facultado
para condonar intereses moratorios derivados del retardo o atraso en el pago de las expensas
ordinarias o extraordinarias será la Asamblea General de Copropietarios, por lo que en caso de
tomarse dicha decisión por un órgano diferente como lo puede ser el Administrador o el Consejo
de Administración, puede conllevar a que deban asumir los perjuicios que por esa decisión puedan
causarle a la Persona Jurídica, como lo puede llegar a ser para el caso que nos ocupa, el hecho
de tener que asumir con su patrimonio personal los intereses que procedan a condonar.

Muchas Gracias,

Cordialmente,

JULIÁN ANDRÉS HERRERA BELTRÁN

ABOGADO LITIGANTE Y CONSULTOR

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