ANALISIS DE INVERSION PARA LA CONSTRUCCIÓN D E L

PROYECTO DEVIVIENDA MULTIFAMILIAR.

ANALISIS DE INVERSION PARA LA CONSTRUCCIÓN D E L PROYECTO DEVIVIENDA
MULTIFAMILIAR.
Tipo de producto o servicio Proyecto de construcción de Vivienda multifamiliar
en la ciudad de Bogotá, por el crecimiento
económico a corto y mediano plazo, es por este
motivo que la ciudad enfatiza en el sector de la
construcción de este tipo de viviendas
Análisis de Mercado  Precio:
Este tipo de análisis para En el caso de el Proyecto multifamiliar de los
las viviendas Urupanes, se realizo un estudio de competencias,
multifamiliares unos de los demandas y ofertas en este sector.
principales puntos es saber De acuerdo a este informa el precio por m2 que se
a que tipo de publico y sus promedio fue de $2.450.000
diferentes ingresos a los  Comercialización:
que nos dirigiremos
La comercialización de este Proyecto estuvo
Estudio de mercado encaminada para estratos de media – alta y alta ,
con una estrategia de promocionar el edificio de 13
pisos que constaban con 63 apartamentos,
parqueaderos en sótanos y primer piso , servicios
comunales , piscina , sede social ,gimnasio y jacuzzi.

 Diseño arquitectónico
Presentación de la planta general para los
apartamentos como se muestra en la siguiente
imagen :
ANALISIS DE INVERSION PARA LA CONSTRUCCIÓN D E L PROYECTO DEVIVIENDA MULTIFAMILIAR .
Evaluación financiera:  Estado de resultado:
Para la valoración financiera El estado financiero de naturaleza dinámica que
de un Proyecto inmobiliario se presenta sus resultados de ingresos , costos ,gastos o
debe determinar los costos y Perdida.
beneficios con el fin de crear Dicho estado de resultado trata de determinar el
un valor, teniendo en cuenta monto por el cual que los ingresos contables superan
los riesgos y la medición de la a los gastos.
rentabilidad  Balance general:
Estado financiero estático que contiene situaciones
financieras reflejando las situaciones económicas de
la empresa en una fecha determinada.

 Flujo de caja efectiva:

Se conoce como flujo efectivo al estado de cuenta
que refleja cuanto efectivo conserva después de los
Estudio financiero gastos, los intereses y el pago al capital.

 Flujo de caja libre:

Se define como el saldo disponible para pagar a
los accionistas y para cubrir el servicio de la
deuda (intereses de la deuda + principal de la
deuda) de la empresa, después de descontar las
inversiones realizadas en activos fijos y en
necesidades operativas de fondos
 Flujo de caja de los accionistas:
Corresponde los saldos en cada periodo de duración
del Proyecto en el cual se tiene en cuenta los créditos
y el beneficio fiscal por financiarse con los créditos.
Análisis financiero:  Valor presente neto(VPN):
Se usa para realizar la evaluación de proyectos de
inversión , este método determina el valor presente
de los fondos del Proyecto
 Rentabilidad
La determinación de la rentabilidad de un
proyecto es clave contar con los Ingresos
de tipo operacional que va a generar el
mismo, ya que estos hacen parte fundamental
de la situación financiera y las proyecciones de
la inversión que se está realizando.

 Tasa interna de retoro modificada(TIRM):

La TIR modificada surge a partir de calcular la
TIR sobre un flujo de fondos ajustado y teniendo
en cuenta que en la TIR tiene varias
representaciones para el mismo proyectos si
existen sucesivos cambios de signo en los flujos
de inversión.
 Periodo de repago
Se define como el periodo de los flujos de caja
libre (FCL) y Flujo de caja de los accionistas
(FCA) en el cual se comienza a recuperar la
inversión
ANALISIS DE INVERSION PARA LA CONSTRUCCIÓN D E L PROYECTO DEVIVIENDA MULTIFAMILIAR .
 Ejecución:
En el caso del proyecto Los
Urapanes, definidas las
actividades preliminares de
localización de materiales,
campamentos de obra e
instalaciones, aspectos como
la tecnología, maquinaria,
equipos, y recurso humano,
excavación, cimentación,
estructura, instalaciones,
obra negra, acabados,
dotación-equipo y varios. Se
procedió al proceso de
construcción.
Entrega:
Estudio técnico
Análisis financiero
Una vez concluida la construcción , se tiene los
inmuebles listos para ser entregados a los propietarios,
habiendo cumplido con todos los requisitos legales y
de pagos pactado con la compra y finalización del
inmueble.
 Presupuesto costo directos:
Los costos directos de un proyecto de
construcción de vivienda hacen referencia a
los relacionados con la construcción de la
misma en sus diferentes etapas, los cuales se
pueden resumir como Cimentación, Estructura,
redes de servicios públicos y acabados.
 Presupuesto consto indirecto :
Los costos indirectos de la obra de construcción
abarcan los necesarios para poder ejecutar la
obra, estos no hacen parte del costo directo y
están relacionados con conexiones a redes de
servicios públicos, licencias de construcción y
estudios y diseños .
 Presupuesto urbanísticos:
Con el fin de poder adecuar las zonas comunes
para los fututos propietarios del proyecto se debe
planear el presupuesto de urbanismo, dentro del
cual se incluyen las obras necesarias para la
entrega a los propietarios y a la comunidad de
las vías urbanas, zonas verdes, andenes,
plazoletas, redes eléctricas e hidráulicas
comunes.
 Presupuestos gastos administrativos:
En este rubro de los costos totales del proyecto
se presupuestan los gastos de la oficina central,
de la empresa, la cual esta ubicada en Bogotá
D.C, asignándole un porcentaje de los costos
totales de funcionamiento, dependiendo de la
importancia del proyecto a ejecutar, así mismo
los seguros, impuestos, servicios, y otros rubros
necesarios para poder apoyar a la construcción
del Proyecto.
 Presupuesto de inversión ;
Para determinar el presupuesto de inversión del
proyecto se ha establecido como capital de
trabajo suministrado por el inversionista, el
efectivo necesario para poder cubrir el costo del
lote y los aportes de efectivo necesarios para
cubrir los costos generados en la etapa de
 planeación y ventas año 0
 Financiación del Proyecto:
De acuerdo con el modelo financiero usado en
Colombia para este tipo de proyectos de
construcción de vivienda, el sistema bancario
ofrece un sistema de crédito llamado Crédito
constructor, el cual toma como garantía el lote
del proyecto para aprobar el crédito.

PROYECTO DE INVERSIÓN: CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO DE

MULTIVIVIENDAS

PROYECTO DE INVERSIÓN: CONSTRUCCIÓN DE UN EDIFICIO DE MULTIVIVIENDAS.

ESTUDIO DE Se inicia identificado cuales son las características del
MERCADO lugar en donde se proyecta construir el edificio, que
tipo de edificios, la altura máxima, la superficie
máxima edificable, etc.
Seguidamente se se hizo el análisis foda y una
propuesta de estrategia de negocio según las
carateristicas ya vistas. El producto a ofrecer son
departamentos.
ANALISIS Siguiendo con los parámetros de altura máxima de
TÉCNICO edificación y superficie máxima edificable, se propuso
construir un edificio de cinco pisos con 2 retiros.
Seguidamente se define el sistema constructivo que se
usara en la construcción, al ser un edificio
multifamiliar se opta por sistemas constructivos que
tengan estructuras de hormigón armado o una
estructura metálica.
Y debido a que en argentina las estructuras de metal
tienen un costo elevado se opto por utilizar un sistema
constructivo de hormigón armado, también se decide
los demás sistemas a utilizar en cuanto a mamposterías,
carpinterías, etc.
Luego se hizo la programación de la ejecución de obra.
Con ayuda del diagrama GANTT.

ANÁLISIS Se calcula los costos de producción y los ingresos por

ECONÓMICO ventas y se define que es viable en cuanto a ganancias
por la obtención de este edificio.
Según la legislación vigente también se analizan los
impuestos que efecten al proyecto.

Incluyendo todo lo anterior y haciendo un análisis

costo beneficio se concluye que el beneficio neto es de
205.293,80.
ANALISIS A fin de determinar los principales indicadores
FINANCIERO financiaron se realizo un cronograma de distribución de
DEL costos y un cronograma de ventas, en base a proyectos
PROYECTO similares.

En cuanto al flujo de fondos se tomaron en cuenta

varios aspectos entre ellos: Inversión inicial constituida
 por la compra del terreno, Venta de departamentos
durante todo el período del proyecto, incrementándose
una vez terminado la obra, etc.

ANÁLISIS DE En esta etapa se identificaron y analizaron variables de

RIESGOS DEL riesgos que puedan influenciar al proyecto: precio de
PROYECTO venta por m2, precio de construcción por m2, etc.
Y se propuso un escenario esperado

MEJORAMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA E IMPLEMENTACION DE LA

INSTITUCION EDUCATIVA SECUNDARIO DE MENORES CCEÑUAHUARÁN
DEL DISTRITO Y PROVINCIA DE ANDAHUAYLAS, REGION APURIMAC”
MEJORAMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA E IMPLEMENTACION DE LA INSTITUCION EDUCATIVA SECUNDARIO
DE MENORES CCEÑUAHUARÁN DEL DISTRITO Y PROVINCIA DE ANDAHUAYLAS, REGION APURIMAC”
ANÁLISIS DE LA OFERTA ESTUDIO
TÉCNICO

PARTICIPACIÓN DE LAS  Alumnos, Docentes y APAFA

ENTIDADES INVOLUCRADAS Y DE  Municipalidad Provincial de Andahuaylas
ESTUDIO DE LOS BENEFICIARIOS ANÁLISIS DE  Dirección Regional de Educación
MERCADO LA DEMANDA  Gobierno Regional de Apurímac

UNIDAD FORMULADORA Y  Gerencia de Desarrollo Urbano y Rural

EJECUTORA Administración directa

ESTUDIO TECNICO OBJETIVO DEL PROYECTO
BENEFICIOS
Beneficiar a la población en edad
escolar de las zonas colindantes
que no tienen acceso al servicio
educativo.
Adecuada oferta de servicios educativos en la I.E.S. de
Cceñuahuarán.
 Evaluación social
 Analisis de sensibilidad
 Análisis de sostenibilidad
 Análisis de impacto ambiental
 Alternativas de solución
 Planteamiento de las alternativas

 Medio Fundamental 1:
 infraestructura construida con criterio
técnico.
 Medio Fundamental 2:
 Equipamiento con mobiliario escolar,
computadoras y otros.
 Medio Fundamental 3:
 Docentes capacitados.

ESTUDIO COSTOS DE LA SITUACIÓN CON  EVALUACIÓN DE ALTERNATIVAS

FINANCIERO PROYECTO
Evaluación costo/ efectividad

ESTUDIO DE ORGANIZACIÓN Y GESTIÓN PLAN  PLAN DE IMPLEMENTACIÓN.

ORGANIZACION Las actividades se desarrollaran en función a los
componentes planteados en la alternativa I, para lo
que se detalla en función al cronograma de inversión,
de metas y la ruta crítica.
 CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES