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IL SUPERCONDOMINIO

ART. 1117 BIS C.C.


• Schema di sintesi. Con l’entrata in vigore della Legge 220/2012 lo scorso 18 giugno, trova finalmente un’esaustiva
• Struttura e costituzio- disciplina il c.d. supercondominio. In precedenza vi era un vuoto normativo al riguardo, che ve-
ne. niva parzialmente colmato grazie alle pronunce dei Tribunali di merito e dalle sentenze della
• Tavola n. 1 Corte di Cassazione. La predetta Legge ha introdotto l’art. 1117 bis c.c. secondo cui le norme che
regolano il condominio trovano applicazione anche per il supercondominio. In considerazione
della sancita operatività di tali norme, discende la necessità di disciplinare separatamente
l’utilizzo di quei beni che vengono utilizzati congiuntamente da più edifici. Al riguardo, pertanto,
occorrerà nominare un amministratore anche per il supercondominio, accendere un conto corren-
te bancario ove confluiscano i versamenti dei condomini necessari per il pagamento delle spese
comuni, nominare – ove necessario – dei rappresentanti comuni per ogni edificio che partecipe-
ranno alle assemblee del supercondominio, adottare delle tabelle millesimali anche per la riparti-
zione delle spese necessarie per la gestione dei beni comuni etc.. Ai fini della costituzione del su-
percondominio, non sono necessarie particolari formalità, posto che è a tal fine sufficiente la cir-
costanza di fatto che più edifici facciano un uso congiunto di alcuni impianti e/o servizi tra quelli
elencati all’art. 1117 c.c. (l’impianto di riscaldamento, la portineria, i parcheggi, l’ingresso etc.).
Qualora i beni utilizzati in comune dai condomini di più edifici non siano compresi tra quelli di
cui al citato articolo, non troveranno applicazione le norme dettate per il condominio bensì quelle
per la comunione dei beni.

Schema di sintesi

Definizio- Più edifici strutturalmente autonomi ma legali tra loro dal con-
 
ne. giunto utilizzo di impianti e/o servizi.

Necessario
Un amministratore
se i con-
Amministrato- per ogni edificio
  domini 
re. più quello del su-
sono più
percondominio.
di otto.
Fino ai sessanta
 partecipanti sono
convocati tutti i
condomini.
Al di sopra dei ses-
 Ordinaria santa partecipanti
sono nominati dei

Assemblea. rappresentanti dei
 condomini che par-
tecipano
all’assemblea.
Dovranno essere
comunque convo-
IL SUPERCONDOMINIO Straordi- 
 cati tutti i condo-
Caratterist naria.
 mini anche se supe-
iche. riori a sessanta.
 Edificio Una tabella mille-
con parti simale per ogni edi-
 comuni e ficio, una per il su-

parti in percondominio ed
comunio- una per i beni in
ne comunione.
Tabelle mille- Edificio
simali. con parti
comuni
Una tabella mille-
(ex art.
simale per ogni edi-
 1117 c.c.) 
ficio, una per il su-
ma senza
percondominio.
parti in
comunio-
ne.

Uno per ogni edificio e uno per il super-


Regolamento. 
condominio.

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Il supercondominio
• Struttura e • Costituzione del su- • Per la costituzione di un supercondominio è sufficiente
costitu- percondominio. la presenza di più edifici che utilizzino congiuntamente
zione alcuni impianti e/o servizi. Questi ultimi sono quelli
che il codice civile individua come parti comuni di un
edificio, come ad esempio il suolo su cui sorge l'edifi-
cio stesso, gli impianti per l'acqua, per il gas, per l'e-
nergia elettrica, per il riscaldamento e simili.

• L’assemblea del su- • Nelle assemblee di ordinaria amministrazione del su-


percondominio percondominio, quando gli aventi diritto sono più di
sessanta, ciascun condominio deve designare, con la
maggioranza di cui all'articolo 1136, comma 5, c.c., il
proprio rappresentante che parteciperà all’assemblea
del supercondominio.

• Qualora l’assemblea del supercondominio abbia


all’ordine del giorno l’approvazione di lavori di straor-
dinaria manutenzione o innovazioni, dovranno essere
convocati tutti i condomini ancorché il loro numero ec-
ceda le sessanta unità.

• L’assemblea del supercondominio delibera con i voti


favorevoli della maggioranza degli intervenuti e dei 2/3
dei millesimi.

• Le tabelle millesi- • Nel supercondominio devono essere approvate due ta-


mali. belle millesimali, una riferita ai millesimi degli impian-
ti e/o dei servizi di cui usufruiscono tutti gli edifici, che
stabilisce la ripartizione delle spese tra i singoli con-
domini per il godimento degli stessi, l’altra è quella in-
terna ad ogni edificio.

• Il rappresentante • L’assemblea di ciascun condominio nomina, con la


comune. maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 2/3
del valore dell’edificio, il proprio rappresentante che
parteciperà all’assemblea del supercondominio e dura
in carica per un anno. Il rappresentante, trovando appli-
cazione le regole del mandato, dovrà dunque operare
con la diligenza richiesta dal caso e curare gli interessi
dei rappresentati.

• L’amministratore • Nei supercondomini composti da oltre 8 partecipanti è


del supercondomi- necessaria la nomina di un amministratore, soggetta al-
nio. la disciplina prevista per la nomina dell’amministratore
del condominio, sul quale ricadono gli stessi oneri di
quest’ultimo.

• Conto corrente. • Ogni condominio ha il proprio conto corrente bancario


cui si affianca quello comune del supercondominio ne-
cessario per la gestione e manutenzione delle parti in
uso comune.

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REGOLAMENTO DEL SUPERCONDOMINIO
Art. 1) Il presente regolamento disciplina tutti i rapporti supercondominiali inerenti ai condominii “Fabbricato n. ....." - “Fabbricato n.
....." - “Fabbricato n. ....." - “Fabbricato n. ....." e “Fabbricato box"; il perimetro su cui insistono è delimitato dalle seguenti vie .....
Tutti i fabbricati formano autonomi condominii, ciascuno disciplinato da un proprio regolamento interno con gestione economica se-
parata (anche agli effetti del riparto spese) e con autonomo elenco delle parti comuni di spettanza esclusiva ai condomini di ciascun
fabbricato.
I regolamenti di condominio dei singoli edifici non potranno in alcun modo contenere norme in contrasto con le disposizioni del pre-
sente regolamento supercondominiale.
Per quanto non previsto dal presente regolamento valgono le disposizioni di legge vigenti in materia.
Art. 2) Le singole unità immobiliari dei condominii “Fabbricato n. ....." - “Fabbricato n. ....." - “Fabbricato n. ....." - “Fabbricato n. ....."
devono essere esclusivamente adibite ad uso abitazione e uffici, mentre il “Fabbricato box" deve essere adibito esclusivamente ad au-
torimesse private.
È comunque vietato destinare gli appartamenti ad uso di uffici pubblici, industrie, pensioni, alberghi, affittacamere, scuole di qualsiasi
genere, sale da ballo, canto e musica, palestre, istituti di bellezza, gabinetti medici per la cura di malattie infettive e contagiose, case di
cura, sale da gioco, circoli ecc. - dandosi atto che le precedenti specificazioni sono soltanto esemplificative e non tassative, e che in
genere è categoricamente vietata qualunque destinazione contraria alla moralità, al buon costume, all'igiene, alla tranquillità ed al de-
coro dei fabbricati.
Art. 3) Sono di proprietà comune del supercondominio, in modo indivisibile ed inalienabile, e dovranno restare indivisi al servizio de-
gli edifici:
a) l'area e il fabbricato sovrastante adibito a portineria (guardiola e abitazione per il portiere) colorato in ..... nella planimetria allegata
sotto A;
b) l'area colorata in ..... nella planimetria allegata al presente regolamento sotto la lettera A;
c) il locale adibito a cabina elettrica dell'ENEL colorato in ..... nella planimetria allegato A;
d) i marciapiedi che contornano i fabbricati colorati in ..... nella planimetria allegata sotto A;
e) i locali colorati in ..... nella planimetria allegata sotto A - ove sono installati i contatori luce e forza motrice, l'armadio allacciamenti
telefonici, la centrale termina e l'intero impianto per la fornitura del gas, relative condutture, serbatoi, centraline ed accessori di dira-
mazione ai singoli fabbricati;
f) gli impianti ed i servizi di carattere generale e comuni ai condominii “Fabbricato n. ....." - “Fabbricato n. ....." - “Fabbricato n. ....." -
“Fabbricato n. ....." e “Fabbricato box" fra i quali: l'impianto per l'illuminazione elettrica del giardino comune supercondominiale;
l'impianto dell'acqua che serve per l'uso del giardino, con tutte le relative installazioni ed attrezzature (tubazioni, idranti, tubi flessibili
in gomma e canapa, autoclave ecc.); il giardino comune supercondominiale, con piante, siepi, fiori, prati, viali, ecc.
Art. 4) Si dà atto che nei fabbricati ..... e ..... la zona centrale corrente in senso longitudinale dei singoli stabili è attraversata dalle tu-
bazioni per il riscaldamento e dalle canalizzazioni per il passaggio dei cavi ENEL, SIP, citofoni.
Si precisa che tale zona longitudinale comprende cantine e parti comuni di ogni singolo stabile (il tutto come indicato nella planime-
tria allegata sotto B).
Tali locali, pur rimanendo di esclusiva proprietà dei condomini dello stabile nel quale si trovano i locali stessi, sono vincolati con ser-
vitù perpetua a favore del supercondominio beneficiario della servitù di cui trattasi e dovranno mantenere in perpetuo l'anzidetta loro
destinazione, con libero accesso da corridoi e ingressi.
Nessun corrispettivo sarà dovuto per la servitù di cui sopra.
Art. 5) Le zone colorate in tinta ..... nell'allegata planimetria sotto A sono destinate a posteggio per auto a favore di ogni singolo fab-
bricato cui si riferiscono.
Tutte le zone destinate a posteggio auto indicate nel presente articolo non potranno per nessun motivo essere assegnate in proprietà o
in uso ad estranei del supercondominio.
Le predette zone sono vincolate con servitù perpetua inaedificandi a favore dei fabbricati costituenti il supercondominio e dovranno
mantenere in perpetuo l'anzidetta destinazione, con libero accesso dagli ingressi carrai.
Le singole zone destinate a parcheggio potranno essere recintate con paletti agli angoli e catenelle secondo i criteri indicati dall'as-
semblea di ogni singolo condominio.
A tali zone faranno carico le spese supercondominiali nella misura indicata nella tabella allegata sotto C al presente regolamento.
Le zone supercondominiali colorate in tinta ..... nella planimetria allegata sotto A, sono gravate da servitù perpetua di passaggio pedo-
nale e carraio a favore dei box per autorimessa e dei posteggi all'aperto.
Art. 6) Sono di proprietà ed uso esclusivo dei condomini di ogni singolo edificio (salve le eccezioni di cui al presente regolamento o
indicate nei titoli di acquisto):
a) l'area sulla quale sorge ciascun edificio corrispondente alle porzioni colorate in tinta ..... nella planimetria allegata sotto la lettera A;
b) le costruzioni, pertinenze ed accessioni esistenti sulle porzioni di area di cui alla precedente lettera a), salvo che dal titolo o dal pre-
sente regolamento risulti altrimenti;
c) tutte le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e godimento esclusivi di ogni singolo edificio,
salve le deroghe espressamente contenute nel presente regolamento o nei titoli di acquisto.
Art. 7) Le quote di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali sono ripartite fra i condominii e fra le zone destinate a par-
cheggio, come indicato nella tabella allegata sotto D al presente regolamento supercondominiale.
In seno ad ogni edificio, la quota di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali di spettanza dell'edificio è ripartita fra i pro-
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prietari delle singole porzioni dell'edificio medesimo secondo quanto stabilito nel regolamento interno di condominio.
Art. 8) L'impianto di riscaldamento è costituito da un'unica centrale termina, che servirà tutto il complesso di fabbricati formanti il su-
percondominio.
Ogni condomino è obbligato per sé, suoi eredi successori e aventi causa a qualunque titolo, anche in via solidale ed indivisibile, ad ac-
cettare le condizioni tutte stabilite dalla costruttrice per quanto ne riguarda le spese di esercizio.
Nessun condomino può sottrarsi al pagamento delle spese di riscaldamento, anche nel caso di mancato uso di tale servizio.
Le spese di esercizio saranno ripartite in ragione della superficie complessiva dei locali goduti da ogni singolo utente, con le modalità
e condizioni fissate dalla costruttrice.
La fornitura per il servizio di gas di città per uso domestico o altri usi viene effettuata da apposito impianto centralizzato che servirà il
supercondominio secondo le modalità fissate dalla costruttrice. È vietato comunque di far uso nei locali di bombole a gas liquido o
simili.
L'area colorata in ..... nella planimetria allegata sotto A è destinata a giardino con obbligo del supercondominio di eseguire con perso-
nale specializzato tutte le opere necessarie per tappeti verdi, viali, aiuole, fiori, cespugli, alberi anche di alto fusto, campi da giuoco
per bambini ecc. al fine di mantenere un giardino formante un complesso armonico, decoroso ed esteticamente riposante; vi è assoluto
divieto di utilizzare detto giardino per la sosta di automezzi e veicoli di qualsiasi genere.
È assolutamente vietato a chiunque l'accesso, il passaggio o la sosta sull'area supercondominiale destinata a giardino, fatta sola ecce-
zione per il personale addetto alla pulizia e manutenzione del giardino medesimo.
È vietato a chiunque il passaggio fra uno stabile e l'altro attraverso il giardino di proprietà supercondominiale, nonché la sosta sui
marciapiedi che cordonano i fabbricati.
Art. 9) L'ingresso pedonale a tutti gli stabili deve avvenire esclusivamente dai civici n. ..... di via ..... e di via .....
L'accesso carraio di via ..... n. ....., è riservato al condominio “Fabbricato box" e ai posteggi all'aperto, nonché, indistintamente, a tutti i
condomini del supercondominio, limitatamente però alle necessità di trasloco.
È vietato comunque di usare l'accesso carraio secondario di via ..... n. ..... riservato ai casi di emergenza (pompieri, ambulanze ecc.).
Art. 10) L'assemblea supercondominiale, con le maggioranze previste dal successivo art. 16, delibera e dispone - con effetto obbliga-
torio e vincolante nei confronti di tutti i partecipanti al supercondominio, anche se dissenzienti - tutte le opere di manutenzione straor-
dinaria ed in genere tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior godimento dei beni di proprietà
supercondominiale.
Art. 11) Alla manutenzione ordinaria ed alla conservazione delle parti comuni supercondominiali provvede l'amministratore del su-
percondominio.
Art. 12) Sono spese “supercondominiali" quelle inerenti all'uso dei beni comuni supercondominiali, nonché quelle che hanno lo scopo
di mantenere in efficienza la proprietà supercondominiale, comprese le pulizie dei marciapiedi e dei viali, e così pure le riparazioni sia
ordinarie che straordinarie degli enti comuni supercondominiali.
Il riparto delle spese supercondominiali (acqua, illuminazione, spese generali ecc.) è effettuato secondo le quote millesimali per cia-
scun edificio, indicate nella tabella allegata sotto D e ciò indipendentemente dall'uso che ciascun edificio possa farne o dalla diretta u-
tilità o meno che ciascun edificio possa trarne.
In seno ad ogni edificio, la quota delle spese comuni supercondominiali di spettanza dell'edificio è ripartita fra i proprietari delle sin-
gole porzioni dell'edificio medesimo secondo quanto stabilito nel regolamento interno di condominio.
Art. 13) L'assemblea del supercondominio è formata da tre rappresentanti per ciascuno dei condominii “Fabbricato n. ....." - “Fabbri-
cato n. ....." - “Fabbricato n. ....." - “Fabbricato n. ....." - “Fabbricato box".
Essa è presieduta dall'amministratore del supercondominio o, in mancanza, dalla persona designata dagli intervenuti.
Art. 14) L'assemblea del supercondominio provvede:
a) alla nomina ed alla revoca dell'amministratore del supercondominio e alla sua retribuzione;
b) alla nomina ed alla revoca del consiglio di supercondominio;
c) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno ed alla relativa ripartizione tra gli edifici del supercondominio;
d) all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego dell'eventuale residuo attivo della gestione;
e) all'approvazione delle opere di manutenzione straordinaria ed alle innovazioni di cui al precedente art. 10, costituendo, se occorre,
un fondo speciale;
f) a quant'altro stabilito dalla legge o previsto dal presente regolamento.
L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve
riferirne nella prima assemblea.
Art. 15) L'assemblea di supercondominio è convocata mediante avviso raccomandato da spedirsi, almeno cinque giorni prima di quel-
lo stabilito per la riunione, a tutti i rappresentanti di ogni condominio.
L'avviso può prevedere anche il giorno della seconda convocazione, in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non
oltre dieci giorni dalla medesima.
Chi ha diritto di intervenire alla riunione può farsi rappresentare, con delega scritta, solo da un altro condomino.
Art. 16) In prima convocazione l'assemblea è validamente costituita con l'intervento di tanti partecipanti che rappresentino i due terzi
delle quote millesimali di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali ed i due terzi del numero dei rappresentanti dei singoli
condominii.
In prima convocazione le deliberazioni dell'assemblea sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
degli intervenuti e almeno 500/millesimi delle quote di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali.
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In seconda convocazione le deliberazioni dell'assemblea sono valide se riportano un numero di voti che rappresenti il terzo degli in-
tervenuti e almeno un terzo delle quote millesimali di comproprietà sulle parti comuni supercondominiali.
Sia in prima che in seconda convocazione le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e
passive relative a materie che esorbitino dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, ovvero le deliberazioni che concernono ripa-
razioni straordinarie di notevole entità, devono essere sempre prese con le maggioranze stabilite dal secondo comma del presente arti-
colo.
Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dall'art. 10 del presente regolamento devono essere sempre approvate
con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei rappresentanti del supercondominio ed i due terzi delle quote millesimali di
comproprietà sulle parti comuni supercondominiali.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
Art. 17) L'assemblea non può in alcun modo menomare i diritti di ciascun partecipante al supercondominio, i quali risultino dal pre-
sente regolamento, dai titoli di acquisto e dalle convenzioni, né modificare la destinazione delle parti comuni supercondominiali ed in
genere la destinazione degli edifici supercondominiali.
Art. 18) Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i partecipanti al supercon-
dominio, anche se dissenzienti.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al presente regolamento supercondominiale, ogni avente diritto può fare ricorso all'Auto-
rità giudiziaria, ma il ricorso non sospende il provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'Autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data di comunicazione della delibera-
zione.
Art. 19) L'amministratore del supercondominio è nominato dall'assemblea supercondominiale. Se l'assemblea non provvede, la nomi-
na è fatta dall'Autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più titolari dei condomini del supercondominio.
L'amministratore del supercondominio dura in carica un anno, è rieleggibile, e può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea su-
percondominiale.
L'amministratore può inoltre essere revocato dall'Autorità giudiziaria nei casi previsti dall'art. 1129, Codice civile.
L'amministratore del supercondominio non può essere anche amministratore di uno o più stabili costituenti il supercondominio.
Art. 20) L'amministratore del supercondominio deve:
a) eseguire le deliberazioni dell'assemblea supercondominiale e curare l'osservanza del presente regolamento;
b) disciplinare l'uso delle cose di proprietà comune supercondominiale e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che
ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i partecipanti;
c) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni supercondominiali e per l'e-
sercizio dei servizi comuni;
d) compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni supercondominiali;
e) rendere il conto della sua gestione alla fine di ciascun anno;
f) rappresentare il supercondominio nei limiti dei poteri conferitigli dal presente regolamento ed agire in giudizio sia contro parteci-
panti al supercondominio, sia contro terzi.
L'amministratore del supercondominio può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni supercon-
dominiali; a lui sono notificati i provvedimenti dell'Autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell'amministratore, questi è tenuto a darne,
senza indugio, notizia all'assemblea del supercondominio. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è
tenuto al risarcimento dei danni.
Art. 21) Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea supercondominiale, l'amministrato-
re può ottenere decreto d'ingiunzione immediatamente esecutivo nonostante opposizione.
Art. 22) I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri sono obbligatori per tutti i partecipanti al supercondomi-
nio. Contro i provvedimenti dell'amministratore è ammesso ricorso all'assemblea supercondominiale, senza pregiudizio del ricorso
all'Autorità giudiziaria nei casi e nei termini previsti dall'art. 18 del presente regolamento.
Art. 23) Il partecipante al supercondominio, che ha effettuato spese per le cose comuni supercondominiali senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea supercondominiale, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente.
Art. 24) Il Consiglio di supercondominio è composto da sette partecipanti al supercondominio, eletti dall'assemblea la quale dovrà ob-
bligatoriamente sceglierli fra i condomini di tutti gli stabili affinché nessun singolo condominio rimanga escluso.
Il Consiglio di supercondominio dura in carica un anno. Esso è l'organo consultivo dell'amministratore del supercondominio che lo
convocherà almeno ogni tre mesi. Il Consiglio di supercondominio deve anche esercitare il controllo amministrativo, tecnico e conta-
bile sulla gestione del supercondominio e riferirne all'assemblea di supercondominio con motivata relazione.
Art. 25) La gestione del supercondominio si chiuderà il 30 ..... di ogni anno. Entro i tre mesi successivi alla chiusura di ciascun eserci-
zio, l'amministratore dovrà convocare l'assemblea di supercondominio per l'approvazione del rendiconto annuale e del preventivo per
l'esercizio successivo. Unitamente all'avviso di convocazione per detta assemblea, dovrà essere inviato a ciascun partecipante al su-
percondominio - a cura dell'amministratore - una copia del rendiconto ed una copia del preventivo.
Art. 26) I rappresentanti di ogni singolo condominio all'assemblea di supercondominio rappresentano congiuntamente il proprio con-
dominio e parteciperanno al voto sulla base delle singole delibere adottate in precedenza nel proprio condominio.