manutencao predial.

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MANUTENÇÃO PREDIAL

Cuidados contra o tempo

Indispensável à valorização e funcionamento do imóvel, reparos devem
seguir diretrizes de normas técnicas. Manuais auxiliam os administradores a
saber o que e quando consertar

odo mundo sabe como manter um

T carro em bom estado. O manual do
veículo recomenda verificar água e
óleo com freqüência determinada, tro-
car filtros, pastilhas e efetuar revisões
programadas pela montadora. Esses
serviços estão incluídos no termo de
garantia do automóvel, instrumento
de proteção de ambas as partes. Assim
como no caso do automóvel, quando
uma construtora entrega um imóvel
ela deve repassar ao proprietário carac-
terísticas técnicas e prazos de garantia
específicos de cada sistema ou material
empregado, por meio da entrega de
manuais de uso da edificação e conser-
vação. De posse dessas informações, é
possível à administradora ou síndico
montar um plano de manutenção pre-
ventiva do imóvel.
Para melhor definir as responsabi-
lidades das construtoras e condomí-
nios e evitar complicações futuras com
os proprietários, o Secovi (Sindicato da
Habitação), em parceria com o Sindus-
Con-SP, editou no início de 2003 ma-
nuais de manutenção das áreas co-
muns e unidades privativas do imóvel.
"Essa iniciativa pretende conscientizar
condôminos e administradores da im-
portância da elaboração de um pro-
grama de manutenção preventiva", es-
clarece o engenheiro Carlos Alberto de
Moraes Borges, do Secovi. Os manuais
pretendem ser um instrumento para a
implantação da Norma Técnica 5674,
Fernando Ferreira

de 1999, que obriga os empreendimen-

tos imobiliários a elaborarem e im-
plantarem programas de manutenção

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preventiva. "O papel das construtoras
em relação à manutenção é orientar os
responsáveis pela gestão da edificação
para implantarem um programa da
melhor maneira possível", explica.
Para tanto, os manuais definem a
construtora como uma empresa que
presta assistência técnica. Ou seja, a
construtora assessora e repara even-
tuais falhas nos imóveis no período
determinado pelas garantias específi-
cas de cada sistema e material citado
no manual. As garantias são calcula-
das de acordo com o tempo de vida
útil dos materiais empregados, dado
fornecido pelos fabricantes, e pela
qualidade do sistema construtivo em-
pregado. "Mas não adianta a constru-
tora oferecer uma boa assistência téc-
nica se o nível dos problemas de sis-
temas construtivos adotados for acima
de um patamar aceitável", explica Bor-
ges. De acordo com o engenheiro, as
melhores empresas do mercado gas-
tam apenas 1% do orçamento total da
obra com assistências técnicas.
Manual de utilização
Ao assinar o contrato de venda e
compra do imóvel, o cliente já recebe
um termo de garantia provisório e um
manual do proprietário genérico. O
termo de garantia definitivo referente
aos materiais e sistemas construtivos
efetivamente empregados e os ma-
nuais de áreas comuns completos e ex-
plicativos só são entregues no mo-
mento da entrega da unidade ao pro-
prietário. Nesses documentos cons-
tam todos os prazos de garantia com
vigência a partir do habite-se expedi-
do pela prefeitura. O manual editado
pelo Secovi recomenda prazos de
garantia que variam entre seis meses e
cinco anos, garantia referente à solidez
e segurança das edificações estipulada
pela legislação brasileira. Também
será efetuada pela construtora em
conjunto com o síndico ou represen-
tante legal do imóvel uma vistoria nas
áreas comuns para identificar possí-
veis falhas de execução ou danos nos
materiais. Após a vistoria valem os
prazos de garantia descritos nos ma-
nuais. Ou seja, a construtora só repara
o que estiver dentro da garantia e de
Inspeção

Determinação das características
do imóvel: número de blocos, tipo de
uso, área de unidades/total, área do
subsolo, número de vagas por
unidade/total, etc.

Caracterização das relações
trabalhistas: número de funcionários;
condições de trabalho e atendimento
à legislação trabalhista

Identificação de atestados:
comprovante de desinfecção de caixas
d'água e análise microbiológica da água;
dedetização/desratização; atestado de troca
ou não utilização de pára-raio radioativo

Projetos: combate a incêndio, auto de
vistoria do Corpo de Bombeiros,
certificado de treinamento de brigada de
incêndio e cadastro de manutenção;
relatório de inspeção anual de elevadores;
projetos estrutural, elétrico, hidráulico
e de segurança patrimonial

Análise da conservação das áreas
comuns externas: calçadas, gradis,
acesso de pedestres, acesso de veículos,
Fonte: Velloso Engenharia
um plano de manutenção preventiva.
Para tanto os manuais contêm suges-
tões de planos de manutenção, descri-
ção e utilização dos principais siste-
mas da edificação, condições em que
pode haver perda das garantias e
orientações em caso de emergência.
Também definem responsabilidades e
relacionam os documentos legais que
precisam ser arquivados e renovados.
De acordo com a engenheira Lílian
Sarrouf, coordenadora técnica dos
trabalhos de edição do manual, é fun-
damental a definição das responsabili-
dades das construtoras e dos proprie-
tários na manutenção do imóvel. De
acordo com Lílian o item mais polê-
mico na relação entre proprietário e
construtora é a fachada (veja tabela 1).
Problemas na pintura, descolamento
de revestimento e fissuras muitas vezes
ocorrem devido a manutenções ina-
dequadas. "Repinturas tardias e servi-
ços malfeitos podem gerar problemas
maiores", adverte. Com relação às fis-
suras, Lílian considera muito subjetivo
o conjunto de análises existentes e
corredores externos, jardins, muros
divisórios, piscinas, quadras, salão de
festas, jogos e de ginástica, saunas,
depósito de lixo e garagens

Análise da conservação de áreas
comuns internas: cobertura, barrilete,
casa de máquinas, antecâmaras,
escadarias, hall social térreo/subsolo,
halls de serviço/corredores internos,
fachadas, caixilhos, unidade do zelador

Análise das instalações: antenas
coletivas, quadro de antenas,
TV a cabo/satélite, luz-piloto, pára-raios
(conservação), elevadores, quadro elétrico
e sinalização dos elevadores, iluminação
(minuteria) e sensores de presença
e instalações de gás

Segurança contra incêndios:
alarme de incêndio, bombas, chuveiros
automáticos, corrimãos da escadaria,
detectores de incêndio, extintores,
hidrantes e mangueiras, iluminação de
emergência, porta corta-fogo
e sinalização de incêndio
aguarda a finalização de uma norma
de desempenho para edifícios habita-
cionais. Já o gerente geral de obras da
construtora Gafisa, Gerson Chaluppe,
também considera indispensável a as-
sistência ao cliente após a entrega do
imóvel e a clareza na relação. Dentro
da construtora foi criado um departa-
mento de assistência aos proprietários
que além das vistorias e trabalhos de
manutenção contratual auxilia o mo-
rador na especificação de serviços e
contratação de empresas adequadas.
"Esses serviços não dispensam a ma-
nutenção preventiva, que vai garantir
maior vida útil ao funcionamento do
imóvel como um todo", explica. De
acordo com Chaluppe, reparos em
instalações elétricas e hidráulicas, tra-
tamento de fissuras e impermeabiliza-
ção são os principais serviços executa-
dos pelas construtoras após a entrega
do imóvel.
Prevenir é melhor que remediar
No universo da manutenção dos
imóveis existem as figuras da constru-
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MANUTENÇÃO PREDIAL
Principais serviços

Pintura
Verificação visual. Abertura das fissuras,
tratamento, lixamento da área
e aplicação de duas a três demãos de
tinta. Em fachadas, aplicar uma demão
de selador acrílico antes da aplicação da
tinta. A manutenção deve ser feita
a cada cinco anos

Recomposição
de impermeabilização
Identificação de vazamentos em jardineiras,
lajes e reservatórios de água.
A impermeabilização, em geral, não aceita
reparos, ou seja, é necessária que seja
refeita toda a área atingida. Jardineiras:
remoção das plantas e da terra, quebra do
acabamento interno e remoção da manta
existente. Após a regularização da
superfície, aplica-se uma manta asfáltica
anti-raiz e, após três dias de testes com
carga d'água, recobre-se com cimento
e areia. Por fim, a terra e as plantas são
recolocadas. Lajes: quebra-se o
acabamento e remove-se a manta
existente. Após a regularização da superfície
efetua-se a aplicação da manta asfáltica.
Após o teste de três dias com carga d'água,
recobre-se a superfície com cimento e areia
e aplica-se o acabamento desejado

Manutenção de instalações
elétricas
Lâmpadas e luzes de emergência devem
ser trocadas quando se queimam.
Recomenda-se a utilização de lâmpadas
frias para economia de energia. O sistema
de luz de emergência deve ser verificado
mensalmente. Quando inadequada,
a fiação deve ser trocada de acordo com
a garantia e normas de segurança do
fabricante. Após dez anos de utilização
do imóvel, recomenda-se vistoria elétrica
por pessoal especializado

Manutenção de instalações
hidráulicas
Inspeção visual e identificação de louças
quebradas, falhas nos metais sanitários,
vazamentos ou entupimentos. Louças
e metais devem ser trocados.Na troca de
tubulações aéreas ou externas, como
Fonte: Constrap
tora/incorporadora, do síndico, da
administradora de condomínio e das
empresas especializadas em manu-
tenção predial. O síndico ou respon-
sável legal do empreendimento respon-
sabiliza-se pelo gerenciamento físico
e pela manutenção do imóvel, auxilia-
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barriletes e tubulações aéreas em
garagem, é necessário remover a
tubulação deteriorada e trocar por uma
nova. Dentro das unidades é necessário
detectar a tubulação, quebrar a parede
de banheiros/cozinhas para troca
da tubulação e devido fechamento
e acabamento da área

Limpeza de caixa d'água
O serviço deve ser efetuado a cada três
meses e a potabilidade da água deve ser
verificada regularmente. Os reservatórios
deverão ser esvaziados um a um e limpos
com escovas e cloro. Após a lavagem elas
podem ser reabastecidas. É aconselhável
azulejar as caixas para uma melhor
manutenção, apesar do encarecimento
no custo de impermeabilização

Troca de vidros de janelas
Verificação visual. Em áreas comuns,
responsabilidade do condomínio.
Nas unidades a responsabilidades é do
morador. O serviço de troca deve ser feito
por uma vidraçaria

Troca de fechaduras
Muito rara a troca nas áreas comuns.
Nas unidades acontece com mais
freqüência para embelezamento
ou reforço na segurança

Manutenção/avaliação de
elevadores
É efetuada mensalmente uma vistoria. No
caso de desgaste de peças o condomínio
deve ser avisado. A manutenção é feita
por pessoal especializado sempre com
o elevador desligado.

Trincas e fissuras na estrutura
e alvenaria
As trincas devem ser abertas, tratadas
e recuperado o acabamento da alvenaria.
Problemas na estrutura são mais raros
de acontecer, porém não são impossíveis.
Quando se visualiza trincas que aumentam
rapidamente de tamanho e se tornam
grandes e profundas, é hora de chamar
um engenheiro de estruturas para efetuar
uma vistoria e emitir um laudo técnico

Limpeza de pedras naturais
A limpeza deve ser feita de forma
do pela administradora de condomí-
nio. No entanto, na maioria das vezes
os síndicos não são preparados para
gerir um imóvel com todas as suas
particularidades e muitas soluções
são adiadas. Além disso, grande parte
das administradoras não possui pes-
periódica e quando, na inspeção visual,
for detectada muita sujeira nas
superfícies. Não é aconselhável a limpeza
com o uso de limpa-pedras, produtos que
contêm ácidos na sua composição
e danificam a impermeabilização

Sistemas de combate a incêndio
A manutenção de extintores e
verificação das mangueiras devem ser
efetuadas seguindo as normas do Corpo
de Bombeiros. Os extintores devem
sempre ser recarregados antes
do término da garantia

Recomposição de
argamassa/revestimento
Devem ser trocados ou reparados quando
estiverem trincando ou soltos.Para
recompô-los é necessário a quebra das
áreas soltas, limpeza da área, preparação
da superfície e colocação do acabamento,
seja ele cerâmico ou argamassa

Jardinagem/paisagismo
(replantio/poda)
A poda e o replantio devem ser feitos
mensalmente. O replantio é uma opção
de cada condomínio. Na maioria das vezes
é efetuada apenas a poda.

Manutenção em revestimentos
e equipamentos de piscina
Os equipamentos e revestimentos de
piscina devem ser vistoriados a cada seis
meses. A troca do revestimento só é
efetuada quando são identificadas muitas
peças quebradas que prejudicam
a impermeabilização e afetam a segurança
dos usuários. Na troca é aconselhável
reimpermeabilizar a área, pois no momento
de remoção do revestimento cerâmico
pode-se danificar a manta asfáltica

Ar-condicionado
A limpeza dos dutos de ar-condicionado
deve ser feita semestralmente,
juntamente com a troca de filtros,
por empresa especializada

Gesso acartonado
Reparos em paredes de gesso acartonado
são feitos apenas quando as paredes
apresentam trincas e fissuras. Serviço
de ocorrência mais rara
soal treinado para efetuar avaliações
técnicas periódicas necessárias à im-
plantação de um programa preventi-
vo. No caso é necessária a contratação
de empresa especializada em manu-
tenção predial. De acordo com o en-
genheiro Zeferino Velloso Neto, dire-
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Problemas mais comuns

Fotos: Fernando Ferreira

Bujões de gás sem base Caixilho com defeito de fabricação Escada de manutenção sem proteção

Caixa de distribuição de antena coletiva Cano de água de cor diferente Piso externo mais alto que o interno

Caixa de energia com fundo de madeira Eflorescência Portão se desprendendo

Fissura na proteçao mecânica Infiltração na parede da garagem Infiltração no teto da garagem

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MANUTENÇÃO PREDIAL
tor técnico da Velloso Engenharia,
empresa especializada em manuten-
ção predial, é comum as administra-
doras efetuarem uma inspeção anual
burocrática nos imóveis que adminis-
tram, sem levar em conta aspectos
técnicos importantes. Se fossem de-
tectados mais cedo, eventuais proble-
mas poderiam ser sanados com pouco
ônus ao condomínio. É aí que entra a
figura do especialista, que realiza vis-
torias técnicas, aponta falhas, indica
soluções e elabora planos de manu-
tenção junto com a administradora.
"Quando a administradora é compe-
tente ela tem que oferecer aos condô-
minos ajuda especializada", afirma.
Além desse suporte técnico, o enge-
nheiro acredita que as construtoras
deveriam efetuar revisões periódicas
gratuitas nos imóveis que entregam.
"Do segundo ao quinto ano surgem
grande parte dos problemas", afirma.
O especialista considera o manual ela-
borado pelo Secovi muito genérico e
impossível de ser implantado pelo
leigo. "É um esboço da realidade da
manutenção mas ameaça os condô-
minos com perdas de garantias", con-
testa. O manual recomenda a manu-
tenção de diversos itens. Caso esses
serviços não sejam efetuados o con-
domínio pode perder as garantias es-
pecíficas. "É uma maneira de se des-
vencilhar da responsabilidade, tudo
passa a ser atribuição do condomí-
nio", conclui. Uma boa parte do tra-
balho das empresas especializadas
consiste em servir de ponte entre a
construtora e o condomínio. Diferen-
te do papel de perito judicial, que ali-
menta processos judiciais interminá-
veis, esses especialistas conversam di-
retamente com o engenheiro respon-
sável da construtora e apontam os
problemas de maneira técnica. "É uma
conversa entre especialistas, portanto
não cabem distorções", explica Vello-
so. Dessa maneira é possível evitar que
uma solução seja adiada a ponto de
agravar ainda mais o problema.
De acordo com Cristiane Montag-
na da Constrap Assessoria Técnica, os
problemas mais comuns de responsa-
bilidade das construtoras são de trin-
cas e fissuras devido a estruturas
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TABELA 1 – TIPOS DE MANUTENÇÃO
Funcionais Peculiaridades técnicas dos espaços privados e
comuns, das instalações e dos equipamentos, de modo
que estejam disponíveis pelo máximo de tempo, com
baixo custo e alta confiabilidade
Higiene Asseio dos pisos, paredes, esquadrias, mobiliários,
instalações e equipamentos de saneamento e defesa
da saúde dos usuários e terceiros
Segurança Segurança e estabilidade da estrutura ao fogo, à chuva
e demais intempéries que possam causar riscos à
integridade física de usuários e terceiros
Conforto Dispositivos construtivos de isolamento térmico,
acústico, ventilação, refrigeração e aquecimento
Visuais ou estéticas Pintura e paisagismo
Fonte: Velloso Engenharia
TABELA 2 – PROBLEMAS RELATIVOS À LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL
Localização Patologia
Regiões com grande incidência de ventos Danos em telhados
Terrenos arenosos Problemas estruturais
Vias de tráfego intenso Sujeira nas fachadas; trincas e fissuras
Litoral Oxidação de ferragens e pintura
Fonte: Constrap
TABELA 3 – DADOS ESTATÍSTICOS
água, luz, telefone, impostos e manu-
DE ATENDIMENTO PÓS-OBRA DENTRO
tenção de sistemas como o dos eleva-
DO PRAZO DE GARANTIA
dores e bombas, é indispensável ao
Itens %
condomínio a criação de um fundo re-
Trincas e fissuras – 15,0
serva para eventuais reparos. O tipo de
revestimento
manutenção pode ser preventivo,
Esquadrias de alumínio 9,8
quando realiza as intervenções previstas
Revestimentos externos 8,4
no programa básico de utilização e pre-
Impermeabilizações 7,9
ditivo, quando o responsável revê as
Esquadrias de madeira 4,8
previsões de operações e consegue de-
Trincas e fissuras na estrutura 4,5
tectar a evolução de um pequeno pro-
Azulejos 3,7
blema. "A criação de um sistema da
Louças e metais 3,7
qualidade na manutenção pode ser a
Banheiras de hidromassagem 2,5
saída para gastos desnecessários", afir-
Instalações elétricas 2,5
ma Velloso.A primeira inspeção técnica
Amostra média fornecida pela Velloso
é visual e ajuda a verificar problemas de
Engenharia
infiltração, manutenção de fachada e
pintura interna. A partir daí devem ser
muito esbeltas e flexíveis, em conjun- montados cronogramas de manuten-
to com paredes rígidas e infiltrações ção que variam de imóvel para imóvel.
de lajes de piso térreo, garagem e co- A região e localização do imóvel tam-
bertura, bem como infiltrações na bém interferem no tipo de manutenção
própria fachada devido às trincas necessária (veja tabela 3). O conceito de
(veja tabela 2 e boxe). Para minorar o manutenção corretiva, "conserta quan-
problema, a especialista considera in- do quebra", é o primeiro conceito que
dispensável uma vistoria técnica com deve ser eliminado na implantação de
profissional qualificado que possa um programa preventivo. "Com geren-
priorizar os itens de manutenção e aju- ciamento adequado os custos podem
dar na elaboração de um relatório de ser controlados e até revertidos em be-
manutenção. Além dos custos periódi- nefícios", conclui.
cos operacionais, com funcionários, Simone Sayegh
TÉCHNE 85 | ABRIL DE 2004
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