VÍCTOR J.

CORNEJO
RODRÍGUEZ

DERECHOS REALES

TEXTO UNIVERSITARIO
 Teórico y Práctico - Publicada en el 2002;
Derecho de Familia” publicado en el 2006.

VICTOR J. CORNEJO RODRIGUEZ

Abogado por la Universidad Católica de

“Santa María” de Arequipa; Magister en
Derecho Civil y Comercial por la
Universidad Privada de Tacna; Doctor en
Derecho por la Universidad Nacional de
San Agustín de Arequipa.

Estudios Primarios en la Escuela Primaria

969. El Arenal–Deán Valdivia – Islay –
Arequipa; Estudios Secundarios en la G.U.E
“Deán Valdivia" – Mollendo – Arequipa.

Ex Asesor Legal del MTC Moquegua; Ex

Registrador Público y ex Jefe Regional de
los Registros Públicos (Región Tacna –
Moquegua – Puno) 1986 - 1999; Ex
Secretario Técnico del CTAR – Moquegua;
Ex jefe del Ministerio de Trabajo de
Moquegua; Ex Vocal del Consejo Superior
de Justicia Deportiva y Honores del
Deporte del IPD – Lima; Ex Decano de la
Facultad de Ciencias Jurídicas,
Empresariales y Pedagógicas de la UJCM Ex
Director de la Escuela Profesional de
Derecho.

Decano del Ilustre Colegio de Abogados de

Moquegua, periodos:

- 2004 – 2006.
- 2010 – 2012.
- 2016 – 2018 (actualmente).

Ex Docente de la Universidad Privada de

Tacna y actualmente Docente Principal de
la Universidad José Carlos Mariátegui
-Moquegua en Derecho Civil y Comercial.

Autor de los siguientes libros: “Sociedades

– Ley General de Sociedades” – Manual
 DEDICATORIA

Homenaje de reconocimiento a mi madre

Rosa, quien muy joven también cumplió el rol de mi difunto padre y que siento no haberle
retribuido lo que recibí de ella; hoy en el atardecer de su vida, le testimonio mi gratitud,
rogándole a Dios la siga cuidando y me permita reivindicarme.
A mi nueva nieta Luisiana

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 PRESENTACIÓN

El transcurso inexorable de los años que pasé, especialmente dedicado a la

enseñanza universitaria, me obliga a escribir este texto denominado “Derechos
Reales”; asignatura que la dedico por un poco más de 20 años en esta casa de
estudios y anteriormente en la Universidad Privada de Tacna; en esta ocasión, debo
confesar, también que la necesidad de presentar este trabajo obedece
principalmente a la exigencia de los estudiantes de la Escuela Profesional de
Derecho, quienes deben contar con un instrumento de enseñanza que les permita
facilitar su aprendizaje de los Derechos Reales, un tema muy importante del
Derecho Económico muy recurrente en la actualidad.

Hoy en día, el avance de la tecnología hace que los conocimientos resultan

mucho más fácil adquirirlos rápidamente, constituyendo la fuente principal del
aprendizaje; por un lado tenemos la cibernética y por otro, los libros, en este último
caso, no podemos dudar que el placer de leer un texto físico es incomparable
alcanzable y en este último encontramos solo el conocimiento puro, seleccionado y
simple y que se constituye en la herramienta fundamental del éxito.

De lo expresado anteriormente, se resume que la publicación de este texto

universitario, obedece en primer lugar a satisfacer la exigencia de mis alumnos así
como de proveer de un instrumento sencillo y didáctico que nos permita conocer e
ingresar en el mundo de la disciplina jurídica en lo que respecta a los bienes y a la
potestad o poder jurídico que tiene la persona sobre estos.

El tema de los Derechos Reales lo considero fundamental para la formación

de un abogado, ya que encontramos en este tramo jurídico, instituciones como la
Posesión, la Propiedad, Usufructo, Uso y Habitación, Superficie y las Servidumbres,
en su condición de los Derechos Reales Principales; y, por otro lado, ubicamos a la
Prenda, Anticresis e Hipoteca, como los Derechos Reales de Garantía.
Indudablemente en este escenario encontramos herramientas esenciales para el
desarrollo económico de nuestra sociedad, desde el derecho posesorio, pasando por
la propiedad, hipoteca, anticresis y otras figuras que nos permite desarrollar muchas
actividades empresariales, personales y de otra índole.

El doctor José Antonio Álvarez Caperuchipi, profesor de la Universidad de

Navarra España, al prologar la segunda edición del texto de “Derechos Reales” del
jurista peruano Gunther Gonzales Barrón, nos dice: “La tierra es testimonio de la
justicia y donde no existe el derecho la tierra es estéril y la ciudad está en ruinas.,
creo que descubrir el significado de la posesión y el registro de la propiedad es

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descubrir tierra firme para el derecho patrimonial y con él la riqueza y el
progreso…”. Lo expresado por este reconocido tratadista español, resume la
importancia que ostentan los Derechos Reales en los tiempos actuales.

No puedo dejar de lado mi gratitud y felicitación eterna a mis alumnos con

quienes comparto y compartí las aulas a través de mi dilatada carrera docente y
profesional; hoy con mucha satisfacción ubico a muchos de ellos ocupando un cargo
importante en los fueros judiciales, administrativos, otros con marcado éxito se
dedican a la defensa independiente; a todos ellos los considero artífices de esta
nueva obra de enseñanza universitaria, el mismo que recoge opiniones de
connotados juristas nacionales y extranjeros, los cuales edificaron una estructura
jurídica reconocida y vital pata un mejor mundo con justicia y paz social.

Víctor J. Cornejo Rodríguez

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 I UNIDAD

DE LOS DERECHOS REALES

1.- DEL PATRIMONIO

1.- NOCIONES PRELIMINARES

Tradicionalmente, los viejos tratados y manuales comenzaban el estudio de los

Derechos Reales considerando la noción de patrimonio: pero hoy, debido a la íntima
conexión entre su tratamiento con la de obligación, es abordado en los cursos y libros de
obligaciones; sin embargo, dada su importancia entre los principios que gobiernan los
Derechos Reales, lo estudiamos brevemente en este capítulo; el patrimonio cae dentro
del objeto de nuestra materia.

La concepción de patrimonio ha tenido cambios importantes a través de la

historia; en el Derecho Romano se consideraba como tal al conjunto de bienes que le
pertenecían solo al pater familia; es decir, se excluía a la esposa y a los hijos como
dueños de ese activo; en cambio en la actualidad el patrimonio lo constituye no solo a
los bienes sino también a las obligaciones o deudas; asimismo el patrimonio le
pertenece a la sociedad conyugal.

2.- ETIMOLOGÍA.

Etimológicamente, patrimonio viene de la voz latina patrimonium que

significa “bienes que el hijo tiene heredados de su padre o abuelo”; en un sentido
restringido y propio, significa “bienes de familia que se obtienen por herencia”; de esta
raíz etimológica se ha derivado una noción más amplia y jurídica, según la cual
comprende todos los derechos de que es titular un individuo y las cargas que pesan
sobre sus bienes.

3.- CONCEPTO.

Como he manifestado, la concepción jurídica de patrimonio ha variado

sustancialmente desde su nacimiento; en Roma se entendía por patrimonio como el
conjunto de bienes pertenecientes al pater familia y que integraban el activo bruto del
patrimonio familiar, entendiendo que formaba uno solo el de todos sus miembros, sujeto
a la disposición plena de aquel soberano doméstico.

Luego, el progreso jurídico en el Derecho Romano, con la sucesiva

independencia económica de los miembros de la familia, que originó la escisión del
patrimonio, apareciendo otros patrimonios en el núcleo familiar; debemos remarcar que
los jurisconsultos romanos no consideraban en la escisión patrimonial las deudas o
pasivo del titular del patrimonio.

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 También debe tenerse presente que en el derecho romano, el patrimonio se
componía de las cosas corporales y las cosas incorporales; en la actualidad esta
concepción es distinta, sino tenemos en cuenta algunas definiciones:

Guillermo Cabanellas: Define al patrimonio como: “El conjunto de bienes,

créditos y derechos de una persona y su pasivo, deudas u obligaciones de índole
económico”.

Vélez Sarfield: creador del C, C. Argentino de 1869, dice: “El patrimonio de

una persona es la universalidad jurídica de sus derechos reales y de sus derechos
personales, bajo la relación de un valor pecuniario, es decir como bienes.

Con estas definiciones alcanzadas por estos reconocidos tratadistas diremos

entonces “patrimonio es el conjunto de bienes y derechos (activo) responsabilidades
y deudas (pasivo) apreciable en dinero que tiene una persona natural o jurídica”;
es decir, el patrimonio está integrado por el activo y el pasivo de propiedad del sujeto,
sea persona natural o jurídica.

4.- CARACTERÍSTICAS

De los conceptos que nos da la doctrina actual, podemos observar que el

patrimonio presenta las siguientes características:

a) Se trata de una entidad abstracta que comprende un activo y un pasivo

reducible a una suma de dinero;
b) Toda persona tiene un patrimonio, así no cuente más que de deudas y como
activo de las prendas que lleva puesto;
c) Es único e indivisible, como lo es la persona en sí. Así como nadie puede
carecer de patrimonio sea cual fuere el volumen económico; y,
d) El patrimonio es protegido por la ley, tanto dentro del Derecho Público
(Const. Art. 70°: el estado garantiza el derecho de propiedad) así como por el
derecho privado.

5.- CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS CIVILES SEGÚN EL

PATRIMONIO

Según tenga que ver con el patrimonio o no, los derechos civiles se clasifican en:

a) Derechos Civiles Patrimoniales.- Aquí se trata propiamente de bienes, derechos y

aún obligaciones que según hemos visto, integran el patrimonio de una persona por
lo que se le puede asignar un valor pecuniario y son objeto de transferencia o de
intercambio comercial con el fin satisfacer las necesidades humanas, como la
propiedad.

b) Derechos Civiles Extrapatrimoniales.- Viene a ser aquellos que no tiene que ver
con el patrimonio, sino con la persona misma, son inherentes o consustanciales a
ella, se constituyen con el nacimiento de la persona y se extinguen con su muerte, no

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 son apreciables en dinero y por tanto no pueden ser transferidos ni ser objeto de
cambio como por ejemplo, el nombre, estado civil, la filiación, la capacidad civil, el
honor, etc.

c) Derechos Civiles Mixtos.- Se denomina así porque recogen elementos o caracteres,

tanto de los derechos civiles extra patrimoniales como de los patrimoniales y son los
que corresponden a la familia que por su naturaleza especial dan lugar a relaciones
personales y también económicos que estudia el Derecho de Familia, aquí tenemos
los alimentos, reconocimiento de los hijos, derecho a la herencia, etc.

6.- CATEGORIA DE LOS DERECHOS CIVILES PATRIMONIALES.

Los derechos civiles patrimoniales se desdoblan en tres categorías:

a) Derechos Reales.- Son aquellos que recaen sobre las cosas y que se traducen en
la potestad o facultades que la persona ejerce sobre estas últimas con la
finalidad económica determinada, tales como los derechos de propiedad,
posesión, etc.;

b) Derechos de Obligación.- Son los que recaen sobre las personas y que se
traducen en las facultades que unas adquieren como consecuencia de un
convenio o por ministerio de la ley de exigir y conseguir que otros cumplan con
alguna prestación, como es el caso del mutuo en que el acreedor adquiere la
potestad de demandar al deudor la devolución del dinero prestado; y,

c) Derechos de Sucesión.- Son aquellos que tienen que ver con el patrimonio con
motivo de la muerte de su titular, estableciendo las reglas para su transmisión a
favor de las personas llamadas a su ceder al causante.

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 CUADRO SINÓPTICO

1. Nociones Preliminares

2. Etimología

3. Concepto

4. Características

a) D. Patrimoniales

DEL PATRIMONIO 5. Clasificación de los b) D. Extra Patrimoniales

Derechos Civiles
c) D. Mixtos

a) D. Reales

6. Categoría de los Derechos b) D. de obligación

Civiles Patrimoniales
c) D. de Sucesión

9
 2.- DE LOS DERECHOS REALES

1.- NOCIONES PRELIMINARES

Antes de abordar el tema central, considero pertinente aclarar el significado de la

expresión “Derechos Reales” y desde cuando se comenzó a utilizar, habida cuenta que
los romanos utilizaron el término de “Derechos de las Cosas”.

Los primeros que utilizaron la denominación “Derechos Reales” indudablemente

fueron los comentadores o glosadores del derecho romano a partir de la Edad Media y
desde ese entonces el término ha recalado en casi la totalidad de las legislaciones
modernas, dentro de ellas la muestra; a decir de Jorge Eugenio Castañeda fue Carlos
Federico Savigny quien propuso la denominación “Derechos Reales”. Nuestro C.C. de
1852 utilizó el término “Derecho de las Cosas”; en cambio los Códigos Civiles de 1936
y el de 1984 optaron por “Derechos Reales”

2.- ETIMOLOGÍA Y CONCEPTO.

El término “real” proviene del latín “res” que significa “cosa”, es así que
algunas legislaciones como la alemana la denominó “Derecho de Cosas”
(Sachenrechte), igual denominación sigue utilizando la legislación brasileña; en cambio,
como repito nuestra legislación la denomina “Derechos Reales” que considero es un
término nuevo más apropiado y amplio que “Derecho de Cosas”.

Ahora, somos conscientes de la importancia que tienen los bienes en la vida

socioeconómica de nuestra sociedad; por lo que es indiscutible afirmar que los derechos
reales son un poder o una potestad del hombre sobre los bienes o cosas.

De ahí que podemos decir que, derecho real es aquel derecho civil -
patrimonial que consiste en la potestad o facultad que corresponde a una persona
sobre una cosa específica, sin que haya un sujeto pasivo concretamente determinado,
contra quien pueda ir aquella personalmente dirigida, un poseedor o un propietario, por
ejemplo, son titulares de un derecho real sobre la cosa, materia de un derecho de
posesión o de un derecho de propiedad.

Otros definen a los derechos reales como “aquellos derechos civiles que crean
entre la persona y la cosa, una relación inmediata y directa”.

3.- CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES.

Tenemos los siguientes:

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 a) Presupone un poder jurídico directo esto no implica necesariamente que haya
tenencia física, material y tangible del bien, sino también jurídica o formal; así
se explica que, sin un contacto directo del titular con el bien, en la hipoteca haya
un poder directo, en cuanto que puede realizar el valor económico del bien, lo
que es una auténtica disposición, para así hacerse pago de su derecho;

b) Se trata de un poder inmediato ; supone que no necesita la contribución o

colaboración de sujeto alguno para poder ejercitar tal poder; simplemente se da
la relación directamente persona- cosa, sin tener en cuenta a otro sujeto (no
existe sujeto pasivo) ni causa especial alguna;

c) Es un poder absoluto; se manifiesta en la oponibilidad y validez frente a todos

(erga omnes), sin necesidad de invocar una causa especial; de ahí se deriva que,
aun cuando el titular hubiere perdido el bien y este se hallare en poder de otro,
tiene la posibilidad de perseguirlo y hacerlo reingresar a su señorío (ius
persequendi);

d) Poder de exclusión; que entendemos que excluye todo otro poder igual, o
concurrente del sujeto sobre la cosa y que importe, por consiguiente, la
posibilidad negara a otro el ejercicio y la titularidad del derecho (ius
prohibendi), salvo claro está, el caso de la copropiedad o condominio; y,

e) Es susceptible de ser ejercido directa e indirectamente por su titular.; es

decir, el poder o facultad puede ser ejercido por si mismo o por intermedio de
otra persona, como ocurre en el caso del arrendamiento.

4.- ELEMENTOS DE LA RELACIÓN JUÍDICA REAL.

La enumeración, de estos elementos está en consonancia con la definición de los

derechos reales y en ese sentido tenemos los siguientes:

a) Sujeto: en todo derecho real existe un sujeto, que viene a ser la persona que
posee tal derecho, el titular; no obstante, pueden haber dos o más titulares
como en la copropiedad; y,

b) Objeto: cualquier derecho real tiene como objeto un bien, y además, un bien
determinado, específico, individualizado; recae, sobre “cuerpos
determinados e individualizados”; este bien indistintamente puede ser una
res corporalis o una res incorporalis (derechos de autor, propiedad industrial)

5.- CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES.

Siguiendo la formalidad como en derecho civil, se clasifican a los actos jurídicos

(unilaterales o plurilaterales), las obligaciones (dar, hacer o no hacer) los contratos

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(compraventa, suministro, arrendamiento, etc.), es posible también agrupar los Derechos
Reales de acuerdo a los caracteres comunes existentes entre unos y otros; estos pueden
ser clasificados según diferentes puntos de vista, en forma siguiente:

a) Derechos Reales Principales y Accesorios.- Los primeros son todos

aquellos que tienen existencia y autonomía propia; ejemplo: el derecho de
dominio o propiedad, mientras que los accesorios son derechos que no
gozan de autonomía propia y se justifican en función de otro derecho real
que tiene la categoría de principal, como por ejemplo los derechos reales de
garantía, como la prenda, la anticresis, la hipoteca, etc.

b) Derechos Reales Definitivos y Provisionales.- En los definitivos tenemos la

propiedad, las servidumbres y en los provisionales los derechos reales que
como la posesión pueden llegar a convertirse en otro derecho real de más
amplitud y categoría; el caso de la posesión que puede llegar a convertirse en
derecho de propiedad, concurriendo determinados requisitos como veremos
al estudiar la prescripción adquisitiva de dominio.

c) Derechos Reales Amplios y Limitados.- En cuanto a su alcance son

derechos reales amplios, como el derecho de propiedad, denominándolos
así porque conceden todas las facultades permitidas por la ley al titular del
derecho real; ejm. la propiedad; mientras que los limitados son aquellos que
conceden sólo determinados atributos del derecho de dominio, sin que su
titular tenga el derecho de libre disposición del bien, como es el caso de la
posesión.

d) Derechos Reales Inmuebles y Muebles.- Por la clases de bienes sobre los

que recae el derecho real tenemos que los primeros como la servidumbre,
anticresis, hipoteca, etc. y en el grupo de los muebles tenemos la
apropiación, la prenda, etc.

6.- LOS DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL DE 1984.

El C. C. actual no ha variado el criterio histórico de regular los Derechos Reales

en un libro autónomo en el libro V que la norma a estos en cuatro secciones:

■ Disposiciones Generales. Arts. 881° - 884°.

■ Los Bienes. Arts. 885° al 895°.
■ Derechos Reales Principales. Arts. 896° al 1054°.
■ Derechos Reales de Garantía. Arts. 1055° al 1131°.

Con fecha 01 de Marzo del 2006, se promulgó la L. N° 28677 Ley de Garantía

Mobiliaria, la cual deroga los Arts. 1055º al 1090º del C.C.; es decir, todo lo
concerniente a la prenda, que actualmente es legislada por la norma indicada; es decir,
el Código Civil vigente ya no la norma.

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7.- DISPOSICIONES GENERALES.

Esta primera sección está destinada a establecer cuáles son las normas rectoras
de los Derechos Reales y su mayor acierto estriba en haber enmendado la fórmula de C.
C. de 1936, que comenzaba con el art. 812° que enumeraba los bienes inmuebles.

La primera disposición de aplicación general es que es materia del art. 881° que
pone de manifiesto la acción tutelar del estado, que interviene, regulando un criterio
universalmente aceptado, en atención a su importancia, para sujetar la constitución o
reconocimiento de los derechos reales a una limitación en el sentido de que sólo se
puede constituir los que el legislador señala taxativamente en el C.C., de modo de que
no existe la posibilidad que por iniciativa privada se constituyan otros derechos reales a
una limitación en el sentido de que solo se puede constituir los que el legislador señala
taxativamente en el C. C., de modo que no existe la posibilidad de que por iniciativa
privada se constituya otros derechos reales, de ahí la denominación de NUMERUS
CLAUSUS a diferencia que otras legislaciones reconocen los derechos reales,
NUMERUS APERTUS, es decir, que se permite el establecimiento de otros derechos
reales. que no se incluyen en su derecho positivo.

El art. 881° dispone que: “Son derechos reales los regulados en este libro y
otras leyes”, introduciendo la posibilidad de que también se pueden constituir otros,
además de los regulados por el C, C., que están normados por otras leyes, ampliando de
esta manera la cobertura de los derechos reales, a los casos que autoriza la Ley N°
28677, Ley de Garantía Mobiliaria que se refiere a la prenda y otros, así el derecho de
minería y otros derechos especiales.

8.- PROHIBICIÓN DE LAS CLÁUSULAS DE INALIENABILIDAD.

El art. 882°, establece que contractualmente no se puede pactar la prohibición de

enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita; sin duda este artículo implica una
limitación a la libertad de contratación, pero se funda en la necesidad de contradecir la
esencia del derecho de propiedad que es el más importante de los derechos reales y que
entre las facultades o poderes que otorgo al titular o dueño, está la de disposición, a tal
punto que no podría ser propietario a cabalidad sin el poder de enajenar los bienes que
nos corresponden o de gravarlos.

La prohibición que consagra este dispositivo se fundamenta en una doble razón;

en primer término, es de orden económico - social y está en relación directa con la
circulación de la riqueza y en segundo lugar tiene una motivación moral de justicia.

9.- PROPIEDAD INCORPORAL

El art. 884° señala: “Las propiedades incorporales se rigen por su legislación

especial”.

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 Asumiendo una clasificación de los bienes podremos graficarlos en corporales e
incorporales, que a decir del tratadista Máx Arias Schereiber Pezet, “Cuando el objeto
del derecho está constituido por un elemento material de existencia objetiva u auto
lógica, pudiendo ser perceptible por los sentidos, estamos frente a un bien
corporal”.

También se considera entre estas, la electricidad, el gas, la energía atómica,

aunque imperceptibles a la vista, son entidades sensibles y tienen por consiguiente el
carácter de bienes corporales.

Ahora bien, el mismo tratadista nos dice: “si en su defecto el objeto del
derecho, carece de corporiedad, si no puede ser tocado ni percibido sensorialmente
sino a través de la inteligencia se trata de un bien incorporal” como el caso de los
derechos sobre una obra de arte, literaria o científica que viene a ser los derechos del
autor, además tenemos los derechos de inventor, etc. todos estos regulados por el D.
Leg. N° 822 Ley de Derecho de Autor; y el D. Leg. N° 823 Ley de Propiedad Industrial.

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 CUADRO SINÓPTICO

1. Nociones Preliminares
2. Etimología
3. Caracteres
a) Sujeto
4. Elementos de la Relación
b) Objeto
Jurídica

DE LOS a) Principales y Accesorios

DERECHOS 5. Clasificación de los DD.RR
b) Definitivos y Provisionales
REALES c) Amplios y Limitados
d) Inmuebles y Muebles

6. De los DD. RR. en el C. C.

7. Disposiciones Generales
8. Prohibición de las Cláusulas de
Inalienabilidad
9. Propiedad Incorporal

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 3. - DE LOS BIENES

1.- NOCIONES PRELIMINARES

Como sabemos, nuestro primer C. C. de 1852, se refería a las “cosas”, en cambio

los C. C. de 1936 y 1984 utiliza ya el término de “Derechos Reales”, como lo hacen casi
todas las legislaciones del mundo; ahora, entendemos que los Derechos Civiles se
clasifican en patrimoniales, extra patrimoniales y mixtos (los familiares). Los
patrimoniales, se subdividen en Derechos Reales, Derecho de Obligación (personales)
y D. de Sucesión; asimismo consideramos que los derechos inmateriales son también
reales, aunque de naturaleza especial (morales-patrimoniales).

En general, pueden ser objeto de relaciones jurídicas tanto los actos de los
hombres como los bienes; en este último supuesto, es decir, cuando los bienes directa o
indirectamente- son objeto del derecho, nos encontramos frente a los Derechos Reales.

Los bienes son la base de las relaciones sociales que regula el derecho; claro que
tampoco se trata de cualquier bien, sino solo de aquellos a los que el derecho les
concede naturaleza real (propiedad, usufructo, etc.): los otros, los actos del hombre,
pertenecen al campo contractual u obligacional (arrendamiento, opción, retracto).

Los bienes son objeto inmediato en los derechos reales, y mediato en los
obligacionales; directamente, los bienes constituyen la materia de los derechos
patrimoniales (reales y obligaciones) e indirectamente de los derechos personales,
familiares y sucesorios; queda claro que la noción de bien es menos amplia que la de
objeto de derecho: “objeto de derecho puede ser también una relación personal, un
comportamiento o un servicio”.

Por de pronto, adelantamos que los términos bien y cosa tienen diferencias; aún
más: cada uno de ellos tiene varias acepciones o significados, que han ido
evolucionando con el tiempo, a pesar de lo cual, se ha usado y se usa indistintamente a
los dos.

Nuestro C.C. vigente los regula en la Sección Segunda de los Derechos Reales,
del art. 885° al 895°.

2.- CONCEPTO.

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 Filosóficamente, cosa (bien) es cualquier ente imaginario, abstracto: “toda
entidad pensable, real o irreal, perteneciente a la naturaleza racional o a la no racional”
(De. Ruggiero) ; jurídicamente, en cambio, cosa no puede ser cualquier ente
imaginario, sino únicamente lo que puede producir utilidad al hombre, esto es, un bien
y además que sea apropiable.

En sentido técnico jurídico, el concepto es más limitado: bien es “todo lo que

puede ser objeto de derechos y, por tanto, toda parte del mundo externo capaz de ser
sometida a nuestro poder, e idónea a producir una utilidad económica.

Arias Schereiber dice que se consideran “bienes todos aquellos elementos del
mundo exterior a las personas, que de una manera directa o indirecta sirven para
satisfacer sus diferentes necesidades y tienen como denominador común o nota esencial
un valor, representando en consecuencia una riqueza”.

Capitant afirma: “Son bienes las cosas materiales susceptibles de apropiación y

todo derecho que forman parte de un patrimonio, citado como ejemplo: tierras, casas,
inmuebles, créditos, usufructos, derechos de autor, etc.”.

En síntesis podemos decir que bien es todo aquello que puede procurar al
hombre una utilidad, siendo materia de apropiación, por ejemplo el dinero,
mercancías ganado, predios, máquinas, el derecho de propiedad sobre una obra
producto de la mente o la autorización para explotar servicios públicos, un crédito
sobre dinero, las acciones de que son titulares los accionistas.

3.- ETIMOLOGÍA.

Etimológicamente el término “bien”, se deriva del vocablo latino “bonum” que

significa “bienestar, felicidad, fortuna”; tal vez porque con ellos el hombre persigue
alcanzar su bienestar.

Bien es todo lo que produce un rendimiento económico o pecuniario y es

susceptible de apropiación por los particulares; como consecuencia de ello, el hombre
alcanza el bienestar, la felicidad, la bonanza, la holgura, lo cual determina un lugar en el
status de la sociedad.

4.- CARACTERÍSTICAS.

Son características de los bienes, los siguientes:

a) Se trata de fragmentos del mundo exterior, con objetividad propia,

extraña a la órbita existencial del sujeto, deben ser en consecuencia ajenos
a la persona, viene a ser el producto del trabajo que si es un bien, por
ejemplo: la propiedad intelectual o derecho del autor;

b) Deben tener utilidad, no se trata ni se limita al sentido metálico pecuniario,

si no al denominado valor de uso; y,

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 c) Tiene que ser accesibles, es decir, encontrarse en condiciones de ser
utilizados, no basta por lo tanto que el bien ofrezca la aptitud para satisfacer
las necesidades humanas, si no que lleva consigo la posibilidad de ser
utilizado.

5.- CLASIFICACIÓN DOCTRINARIA DE LOS BIENES.

Es indudable que la cantidad de los bienes con los cuales el hombre satisface
toda clase de necesidades es considerable, con sus propias características, lo que impone
clasificarlos a base de criterios diferentes:

a) Corporales e Incorporales.- Siendo los primeros los bienes perceptibles por los
sentidos y los incorporales son aquellos bienes no perceptibles físicamente por los
sentidos.

b) Bienes Consumibles y no Consumibles.- Siendo consumibles aquellos cuyo

uso importan la destrucción inmediata, es decir, los que desaparecen o se destruyen con
el primer uso, como los alimentos; así como sucede con el dinero que se considera
consumible porque al circular de mano en mano desaparece para sus sucesivos
propietarios; en cambio son no consumibles los bienes de utilización duradera, como
los bienes de capital.(maquinaria, equipo,etc.)

c) Fungibles y no Fungibles.- Estos bienes suelen confundirse con los

consumibles y no consumibles, porque por lo general los fungibles son al mismo tiempo
consumibles.

Los bienes fungibles son aquellos que pueden ser sustituidos con otros
equivalentes en el cumplimiento de una obligación como los frutos agrícolas,
mercancías; por ejemplo, una persona se presta 100 kilos de arroz o de azúcar y se
compromete a devolver bienes de la misma especie y calidad y en igual cantidad que la
recibida.

Son bines no fungibles aquellos que no tiene el mismo poder liberatorio en el

cumplimiento de las obligaciones, en contraposición a los anteriores, como una casa, un
automóvil, un cuadro pictórico con firma de determinado autor.

d) Divisibles e Indivisibles.- Son divisibles aquellos bienes que pueden ser

fraccionados sin que se altere sustancia o sin que se destruya el bien, ejemplo los frutos
de la agricultura, el dinero, un área de terreno susceptible de fraccionamiento para
efectos de su negociación.

Son indivisibles, contrariamente los bienes que al ser fraccionados pierden su

estructura, su esencia, su utilidad, finalmente su valor; ejemplo un cuadro pictórico, un
animal vivo, un piano, etc.

18
 e) Identificables y no Identificables.- Los primeros son bienes muebles que por
sus características propias que ostentan, pueden ser individualizados y perfectamente
diferenciados de otros parecidos; así hay bienes que por su situación, su marca, su
número de registro u otras señas propias son identificables; por ejemplo, una casa
situada en la calle o avenida tal, con sus números tantos; el vehículo con su placa de
rodaje.

Bienes no identificables son aquellos que no pueden ser diferenciados de otros,

ni pueden individualizarse como la mayoría de muebles.

f) Presentes y Futuros.- los primeros son los bienes que tienen una existencia
actual y bienes futuros aquellos que aún no existen o que pueden llegar a existir
después, porque aún no han sido cosechados o extraídos, transformados o fabricados o
no han nacido; como por ejemplo, frutos de la agricultura aun no cosechados, productos
mineros por extraerse, crías de ganado o aves por nacer.

g) Principales y Accesorios.- principales son aquellos bienes que tienen una vida
independiente, subsisten por sí mismos; ejemplo, un bien inmueble; son accesorios
aquellos cuya existencia dependen la de otros bienes que tiene el carácter de principales
a los cuales se encuentran subordinados, como el motor de un carro, neumático de
repuesto, los muebles de una casa, etc..

6. - CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES EN EL C. C. VIGENTE.

Nuestro C. C. vigente clasifica a los bienes en inmuebles y muebles; aquí

debemos considerar que desde la antigüedad se consideraba bienes inmuebles los que
están inmovilizados, arraigados al suelo, por ello también se les denomina bienes raíces,
como sucede con la tierra, minas, etc., en cambio los bienes muebles son aquellos que
pueden trasladarse de un lugar a otro: En este caso el C.C. los clasifican en sus arts,
885° y 886° que los analizaremos por separado.

A) BIENES INMUEBLES.-

Nuestro código sustantivo, simplemente enumera en forma taxativa los bienes

inmuebles en su art. 885°, y son:

a) El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.- El suelo y el subsuelo están

arraigados a la tierra, mientras que el sobresuelo es una prolongación del
suelo; dicho sobresuelo no es por lo demás infinito, según se explica con
mayor detalle al examinar el art. 954°;

b) El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las
aguas vivas o estanciales;

19
 c) Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.- Aquí es necesario
establecer la diferencia que existe entre los yacimientos mineros, las canteras
y los depósitos de hidrocarburo, con los derechos que se confieren por parte
del Estado sobre ellos a través del otorgamiento de concesiones y permisos
sujetos a la Ley General de Minería y la Ley de Hidrocarburos.

d) Los diques y muelles;

e) Las concesiones para explotar servicios públicos.- Aquí se trata cuando el

Estado concede a un particular y por lo general a una empresa, el derecho de
instalar y explotar un servicio público (electricidad, agua, teléfono, TV cable,
etc.).

f) Las concesiones mineras obtenidas por particulares.- Otorga a su titular

el derecho de explotar las sustancias minerales concedidas, dentro del área de
concesión;

g) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.- Conforme al

art. 2019° son inscribibles los actos y contratos que constituyan, declaren
transmitan, extingan, los contratos de opción, contratos de arrendamiento,
embargo, etc.; y,

h) Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

Aquí hay que tener presente que la sexta disposición final de la L. N° 28677, Ley de
Garantía Mobiliaria, deroga los incisos 4, 6 y 9 del Art. 885°, los cuales consideraban
como bienes inmuebles a las naves y aeronaves; así como a los pontones, plataformas y
edificios flotantes; además de las estaciones, vías de ferrocarriles y el material rodante
afectado al servicio.

B) BIENES MUEBLES.

Son enumerados por el art. 886º indicando que son bienes muebles:

a) Los vehículos terrestres de cualquier clase.- Están comprendidos ómnibus,

camiones, camionetas, automóviles, motos, bicicletas y análogos;

b) Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.- pudiendo considerarse

como tales el gas, aire comprimido, energía eléctrica, vapor, energía nuclear
y la energía solar;

c) Las construcciones en terreno ajeno hecho para un fin temporal. (casas

pre fabricadas);

20
 d) Los materiales de construcción procedentes de una demolición si no
están unidos al suelo.- Resulta indiscutible que los materiales de
construcción como el fierro, concreto, ladrillos y otros son bienes muebles
por naturaleza desde que se pueden llevar de un lugar a otro, incluyéndose
además los materiales de construcción que procede de una demolición;

e) Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde consta la

adquisición de créditos o derechos personales;( l. N° 27287 Nueva Ley de
<títulos Valores, )

f) Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres,

marca y otros similares;

g) Las rentas o pensiones de cualquier clase.- Un ejemplo de esta clase de

renta, lo tenemos en las obligaciones de dinero representadas por titular,
emitidos conforme a la ley, como en el caso de los bonos con o sin garantía
hipotecaria; también entra en la clasificación las pensiones de jubilación,
cesantía, montepío, etc.;

h) Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o

asociaciones, aunque a éstos pertenezcan bienes inmuebles.- (capital social):

i) Los demás bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.- Se refiere a

todos aquellos bienes que puedan llevarse de un lugar a otro lugar, esto es, a
los muebles por naturaleza, semovientes, ropa de vestir, máquinas de
escribir, computadoras, televisores, etc.; y,

j) Los demás bienes no comprendidos en el art. 885°.

7.- PLANTEAMIENTO SOBRE LA CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES EN LA

COMISIÓN REFORMADORA DEL C. C.

A manera de comentario refiero que en la Sub-Comisión de Derecho Reales de

la Comisión Reformadora, se ha decidido distinguir los bienes en primer lugar en
corporales e incorporales, los corporales se diferencian a su vez en muebles e
inmuebles. Los bienes muebles son aquellos susceptibles de ser movilizados de un lugar
a otro, los inmuebles son los predios, incluidas sus partes integrantes y accesorias.

Adicionalmente, los bienes también pueden ser registrados o no registrados son

registrados los bienes incorporados a algún registro de carácter jurídico; de este modo,
al hacerse referencia a los registros jurídicos, sin distinción alguna, en la norma quedan
comprendidos tanto los registros públicos como los privados de donde resultará, por
ejemplo, que sean bienes registrados las acciones de una sociedad anónima.

21
 Los bienes no registrados, es decir aquellos que no se encuentran incorporados a
algún registro, pueden a su vez registrables y no registrables; serán registrables los
bienes susceptibles de ser incorporados a un registro existente por contar con elemento
que permiten su individualización.

De este modo se otorga a los bienes incorporados en los registros una

importancia especial en la medida en que reconoce la trascendencia del hecho de
encontrarse inscritos y resultan oponibles a terceros los derechos referidos a los mismos
debidamente registrados; este aspecto se aprecia con mayor intensidad si pasamos a
considerar la propuesta de modificación acerca del tema de la transferencia de la
propiedad.

El texto vigente del C. C. establece que los bienes muebles se transmiten por la
tradición art. 947°, los bienes inmuebles mediante la creación de la relación obligatoria
que constituye efecto del contrato correspondiente art. 949°; es decir. desde el
consentimiento. El sistema particularmente en materia de bienes inmuebles no ofrece
seguridad alguna.

El comprador del bien inmueble con arreglo al Art. 949º, es efectivamente

propietario pero no plenamente, en la medida en que su derecho puede oponerlo a los
terceros; se habla en este sentido de la existencia de una propiedad relativa frente a una
absoluta, que sería aquella que cuenta a plenitud con la protección erga onmes debido al
hecho de haber quedado inscrita.

Este planteamiento da lugar a que se suscite a cuestión como la concurrencia de

acreedores sobre un mismo bien mueble e inmueble y que tenga que establecerse un
criterio de preferencia para favorecer al acreedor que actúo con mayor diligencia a fin
de asegurar la firmeza de su derecho.

A este respecto, en el proyecto de reforma se ha establecido que la constitución,

modificación o extinción de derechos reales sobre bienes registrados se produce con la
inscripción en el registro, salvo disposición general diferente; se agrega que tratándose
de bienes no registrados, la constitución de derechos reales se produce con la tradición,
salvo disposición general diferente.

Establecido los casos de esta manera, tratándose de bienes registrados, es el

registro el que definirá los casos de esta manera, tratándose de bienes registrados, es el
registro el que definirá los casos de modo que en la eventualidad de que alguien celebre
sucesivamente diversos casos de disposición sobre un mismo bien inscripción tiene
carácter constitutivo.

8.- PARTES INTEGRANTES Y ACCESORIAS.

a) Partes Integrantes.- Según el art. 887°, vendría a ser todo aquello que se ha
incorporado o agregado de manera material y permanente a un bien
determinado, llegando a formar parte constitutiva del mismo, de modo tal que su
separación inevitablemente daría lugar a su destrucción, alteración, deterioro y

22
 perdida de utilidad del bien, como sería el caso de los ladrillos, cemento, vigas,
utilizados en la construcción de un edificio, que si originariamente tuvieren el
carácter de bienes muebles al ser incorporados de esta manera definitiva al
inmueble llegan a formar parte inseparable de dicho bien.

En su primera parte el art. 887°, dice “Es parte integrante lo que no puede ser
separado sin destruir, deteriorar o alterar el bien”; en cambio en su segundo
acápite este artículo expresa “Las partes integrantes no pueden ser objeto de
derechos singulares” que significa una forma más amplia y genérica, que
comprende no solo al citado caso, sino también a los demás que pudieran
presentarse, además de que engloba a los bienes inmuebles y a los muebles; a la
que hay que agregar la fórmula del art. 889° de que las partes integrantes y
accesorias de un bien siguen la condición de éste, salvo excepciones legales o
contractuales.

b) Partes Accesorias.- Normado por el art 888°, se trata de bienes que están
llamados a desempeñar una función complementaria, respecto de otros bienes
con los cuales están relacionados a fin de hacer posible que estos bienes
principales puedan cumplir la finalidad económica u ornamental a que están
destinados pero sin que se produzca esa confusión o integración tan íntima de las
partes integrantes como sería el caso de las semillas que se siembran en el
inmueble a fin de que este produzca.

El art. 888° define y describe la naturaleza jurídica de las partes

accesorias indicando que “Son partes accesorias los bienes que, sin perder su
individualidad, están permanentemente afectados a un fin económico u
ornamental con respecto a otro bien”.

9.- DE LOS FRUTOS Y PRODUCTOS.

A) FRUTOS.-

a) Concepto.- Fruto es el rendimiento de un bien renovable que no altera su

sustancia. El art. 890 define los frutos: “Son frutos los provechos
renovables que produce un bien, sin que se altere ni disminuya su
sustancia”. Esa definición contiene los caracteres de los frutos.
b) Caracteres.-
1. Son rendimientos de los bienes renovables; no importa que el fruto en si sea o no
renovable; y,
2. No disminuye el bien fructífero.

Dentro de la doctrina clásica, se estimaba que los frutos eran además rendimientos
periódicos; la periodicidad del rendimiento no caracteriza a los frutos; ellos pueden ser

23
 periódicos o eventuales, lo importante es que se renueve el rendimiento y el propio bien
fructífero y por eso no disminuye o altere su sustancia.

Debe estimarse con criterio relativo la conservación de la sustancia del bien

fructuario, sobre todo cuando se trata de frutos naturales, que indudablemente van
consumiendo al bien principal. La capacidad de la tierra para el rendimiento agrícola, la
reproducción de los animales, la vida de los árboles que se someten a tala, varía
conforme es mayor el tiempo de rendimiento; sin el auxilio de nutrientes, la fertilidad de
la tierra quedaría agotada en poco tiempo; cuanto más viejos los animales, reducen su
capacidad de reproducción y llega el momento en que no se reproducen; cuanto más
añosos los árboles es más lenta y débil su reproducción. La disminución del rendimiento
por causa del tiempo que en mayor o menor grado proviene de la alteración de los
caracteres de la cosa fructífera, concurre también cuando se trata de los frutos civiles.
Los predios se desgastan con el uso y el rendimiento del trabajo no es el mismo cuando
el hombre envejece.

c) Clasificación.- El art. 891° clasifica a los frutos de la siguiente manera.

1. Frutos Naturales.- Son aquellos que provienen del bien sin intervención
humana, es decir se trata de los bienes que son producidos espontáneamente por
la tierra o por la naturaleza como las crías de los animales.

2. Frutos Industriales.- Son los que produce el bien, por la intervención humana,
o sea los que se deben a la intervención del esfuerzo humano sobre la naturaleza
o los que se obtiene por el trabajo o por el arte.

3. Frutos Civiles.- Son los frutos que el bien produce como consecuencia de una
relación jurídica, es decir los que son dados como los intereses que genera el
dinero, el alquiler producto del arrendamiento, sueldo, etc.

El art. 892° establece que los frutos naturales, industriales y civiles pertenecen al
propietario, productor y titular del derecho respectivamente, sin perjuicio de los
derechos adquiridos. Además se señala que los frutos naturales se reciben cuando se
recogen; los industriales cuando se obtienen y los civiles cuando se recaudan.

Para el cómputo de los frutos industriales y civiles lo dispone el art. 893°, se

rebajarán los gastos y desembolsos realizados para obtenerlos, con lo que se
proporciona una solución práctica para los conflictos que pudieran producirse respecto
al cobro y pago de los frutos.

B) PRODUCTOS.

a) Concepto.- Como lo expresa el art. 894° “productos son los rendimientos

de los bienes no renovables, que al ser obtenidos alteran al bien

24
 productivo”. Aquí como en la definición de los frutos el C. C. considera no
renovables a los provechos rendidos por el bien; en realidad el atributo de la
renovabilidad o no renovabilidad lo debe tener el bien fructífero o productivo
y no el rendimiento, que puede ser renovable o no serlo.

b) Caracteres.-

De la definición dada, se deducen los siguientes caracteres de los productos:

1.- Son rendimientos de los bienes no renovables;

2.- El bien productivo se altera, deteriora o extingue con el rendimiento; y,

3.- Su explotación es siempre industrial, por acción del hombre.

El ejemplo clásico de los productos lo dan los yacimientos mineros, que se van
reduciendo con la extracción de las sustancias mineras, hasta que pueden llegar al
agotamiento.

25
 CUADRO SINÓPTICO

1. Nociones
Preliminares
2. Concepto
a) Corporales e Incorporales
3. Etimología
b) Consumibles y no
4. Características
Consumibles
c) Fungibles y no Fungibles
5. Clasificación d) Divisibles e Indivisibles
Doctrinaria e) Identificables y no
Identificables
f) Presentes y Futuros
g) Principales y Accesorios

a) Bienes Inmuebles (art. 885°)

6. Clasificación según el CC.
b) Bienes Muebles (art 886°)
DE LOS
BIENES

7. Planteamiento sobre la
Clasificación de los Bienes en la
Comisión Reformadora del C.C.

a) Partes Integrantes
8. Partes Integrantes y Accesorias b) Partes Accesorias

a) Concepto
A) Frutos b) Caracteres
9. Frutos y Productos c) Clasificación

B) Productos a) Concepto
b) Caracteres
26
 II UNIDAD

DE LOS DERECHOS REALES PRINCIPALES

1.- LA POSESIÓN

1.- NOCIONES PRELIMINARES.

Nuestro C.C. actual, organiza los derechos reales en dos partes; en la Sección
Tercera, del libro V, trata de los Derechos Reales Principales como la posesión, la
propiedad, usufructo, uso y habitación, superficie y servidumbre de los arts. 896° al
1054°; y la Sección Cuarta, se refiere a los Derechos Reales de Garantía, como la
prenda (derogado por L. N° 28677, Ley de Garantía Mobiliaria), anticresis, hipoteca y
derechos de retención de los arts. 1055° al 1131°; correspondiendo a la posesión del
896° al 922°.

Individualmente la posesión es una institución jurídica antiquísima, entendiéndose

esta como la manifestación del poder de hecho que el hombre ejerce sobre los
bienes: por otro lado, uno de los temas más trascendentes que aborda el derecho civil,
es el de la posesión, porque en la práctica todos los bienes pasan por este derecho real;
como por ejemplo: el usufructo, uso y habitación, la prenda, la anticresis y otros
derechos personales, como el arrendamiento, tocan con la posesión, de ahí la
importancia que le dan los juristas y operadores del derecho.

Algunos refieren, que la posesión es más importante que la propiedad, tanto más
que la primera es más antigua que la segunda, como remarca Messineo: “un poder del
sujeto sobre las cosas, puede no ser propiedad, pero no puede dejar de ser, al menos
posesión” ; considero que esta apreciación es correcta desde el punto de vista que antes
que aparezca la propiedad ya existía la posesión; sino recordemos que el hombre
primitivo se dedicaba en un primer momento a la caza, la pesca o recolección; figuras
propias del acto posesorio.

27
 Esta figura jurídica, es regulada por nuestro C.C. en la Sección Tercera de los
Derechos Reales, del art. 896° al 922°.

2.- UBICACIÓN DE LA POSESIÓN EN EL DERECHO CIVIL.

La primera situación a resolver es la referente a la ubicación de la posesión en el

C.C., o mejor dicho en el libro de los derechos reales, existiendo el viejo dilema si
estudiar y regular primero la posesión y después la propiedad, o si es a la inversa; lo que
ha dado lugar a la existencia de tres criterios que pretenden resolver este dilema:

a) El primer criterio es que la propiedad debe regularse primero por tratarse del
derecho real por excelencia, dentro de cuyos atributos está el de poseer la cosa
sobre la que recae el dominio, lo que quiere decir, que la propiedad engloba a la
posesión.
b) Un segundo criterio es que la posesión debe estudiarse primero, por tratarse de
un derecho real preliminar que constituye el punto de partida de la mayoría de
los derechos reales, incluyendo la propiedad.
c) Según un tercer criterio, la posesión, constituye un derecho real independiente,
que genera consecuencias jurídicas propias, por lo que siendo autónomo debe
organizarse su estudio o legislación en la misma forma, sin tener en cuenta si es
parte de la propiedad.

Algunas legislaciones como la suiza, regulan primero la propiedad, luego la

posesión, otros utilizan un criterio contrario; nuestro C. C. de 1852 reguló en primer
momento la propiedad; criterio que fue variado por el C. C. de 1936 que legisló primero
la posesión, planteamiento seguido por el C. C. actual, que regula la posesión antes que
los demás derechos reales.

3.- ETIMOLOGÍA Y CONCEPTO.

No existe un criterio uniforme ni unánime sobre el origen del término posesión;

algunos tratadistas sostienen que proviene del vocablo latino possidere, que significa
asentarse o establecerse sobre algo; en las “Pandectas de Paulo” jurisconsulto
romano, dice que posesión vendría a ser “tenencia con los pies” o insistencia, entonces
posesión o poseer significaba asentarse, fijarse, instalarse sobre la cosa.

28
 Otros afirman que proviene del término posse, que significa poder, señorío; de
tal manera que posesión no solo significaría sentarse o afirmarse, sino sentirse como un
señor; sin embargo Teófilo, posesión es la “tenencia de una cosa corporal con ánimo
de señorío”.

Planiol y Ripert lo definen como “Un estado de hecho, que consiste en

retener una cosa de modo exclusivo y en realizar en ella los mínimos actos
materiales de uso y disfrute como si fuera propietario de ella”.

Savigny, integrante de la escuela romanista define a la posesión como “El

poder físico que se ejerce sobre una cosa con el ánimo de conducirse como
propietario”, criterio que fue recogido por el C. C. de 1852° que según el art. 465°
definió a la posesión como “La tenencia o goce de una cosa de un derecho con el ánimo
de conservarse para sí”.

El C. C. de 1936 en su art. 824° expresaba “Es poseedor el que ejerce de hecho

los poderes inherentes a la propiedad o uno o más de ella”, criterio que ha sido recogido
por el C. C. actual en su art. 896 que dice: “la posesión es el ejercicio de hecho de uno
o más poderes inherentes a la propiedad”.

Consecuentemente, posesión es el poder de hecho que hombre ejerce sobre las

cosas o los bienes, usándolos o conservándolos, esto es con la finalidad económica, con
prescindencia de la existencia de un derecho, porque es una cuestión de hecho.

4.-ANTECEDENTES HISTÓRICOS.

En los tiempos primitivos, la posesión estaba constituida por las labores de

apropiación (caza, pesca y recolección de frutos) y de la ocupación de tierras para su
manutención; en este estadio no existía diferencia entre posesión y propiedad, por lo
menos tal como lo entendemos; siendo la posesión un poder de hecho, resulta casi
indiscutible que la posesión antecedió a la propiedad, en cambio la propiedad aparece
mucho después.

Resulta evidente que no existió la propiedad privada en la sociedad primitiva, las

formas comunales de la posesión y tenencia de los bienes, hacían innecesaria la
existencia de un gobierno y normas individuales y normas individuales a pesar que la
tenía fundada en el poder físico.

29
 El concepto jurídico de la posesión se inicia en el Derecho Romano, primero se
presenta como un poder de hecho general y exclusivo sobre una cosa o bien corporal, ya
en la ley de las doce tablas se le consideró como una figura independiente de la
propiedad sometida a la concurrencia de dos elementos fundamentales: el corpus u
objeto y el ánimus o intención de poseer.

Posteriormente el jurista alemán Carlos Federico Savigny considera que la

posesión era un hecho “desde que se encuentra en circunstancias materiales sin los
cuales no se podía concebir” es decir, se presentan dos elementos; el corpus y el
ánimus, los cuales fueron descompuestos uno a continuación de otro.

Respecto al corpus u objeto de la posesión, Savigny estudió la clásica

concepción de los glosadores basada en el aspecto físico del contacto, desdoblado en la
aprehensión (bienes muebles) y la ocupación (bienes inmuebles); según este tratadista,
el contacto físico no es imperativo y basta pues la posibilidad material de hacer de la
cosa los que se quiera, impidiendo la interferencia de terceros.

La dualidad del corpus y el ánimus del Derecho Romano fue recogida por todos
los ordenamientos jurídicos de la época; hasta que el también jurista alemán, Rudolf
Von Ihering afirma que Savigny cometió un error sustancial al identificar la noción de
la posesión con la del poder físico de la cosa y dice que: “El concepto de la posibilidad
física no es característica de la posesión ni siquiera cuando se le complementa con
el de la custodia”

Este autor para sustentar su tesis, pone como ejemplo de aquel que tiene una
finca en las afueras para pasar el verano; durante el invierno puede dejarla desocupada,
sin establecer un cuidador, lo cual no impide poseerla.

Resulta que Ihering espiritualizó el concepto del corpus, despojándolo de su

sentido material; lo convirtió consiguientemente en un favor de naturaleza jurídica y
económica variable según las circunstancias; dice que la posesión puede adoptar
manifestaciones diversas y se pueden confundir de hecho con la detentación física de las
cosas; pero ésta detentación también podrá estar ausente y no por ello faltará la
posesión.

Evidentemente entre la teoría de Ihering tiene mayor aceptación y tal es así que
muchas legislaciones civiles como Brasil, México y nuestros C. C. de 1936 y 1984 han

30
optado por ésta última posición a comparación del C. C. Italiano de 1942 que establece
la dualidad del corpus y del ánimus.

5.- DIFERENCIAS ENTRE POSESIÓN Y PROPIEDAD.

Desde el punto de vista que la posesión consiste en el ejercicio de hecho de los

poderes inherentes a la propiedad y que justamente uno de esos poderes es precisamente
el de poseer la cosa; en tal virtud, estas dos figuras suelen confundirse, con mayor razón
cuando el propietario al mismo tiempo es poseedor del bien o cuando en una misma
persona se reúne la propiedad y la posesión o cuando el propietario no obstante ser
poseedor mediato de la cosa realmente no la tiene en su poder.

Entre la posesión y la propiedad encontramos las siguientes diferencias:

a) No todo poseedor es propietario, como es el caso de los depositarios o

acreedores prendarios, etc. y según el art. 905°, todo propietario es poseedor
inmediato de la cosa y poseedor mediato si la posesión la ha cedido a otro,
como el inquilino.
b) El poseedor sólo puede transmitir o disponer de la posesión pero no del
dominio; en tanto que el propietario puede disponer tanto de la posesión
como de la propiedad.
c) La propiedad es un derecho “definitivo” y duradero, que no se extingue
fácilmente sino que se extingue en plazos muy dilatados en virtud de la
prescripción o del abandono; en cambio la posesión, por ser un derecho de la
cosa que esta pase a ser ocupada por otro, nbo sea su duración es efímera o
pasajera.
d) La propiedad posee todas las facultades como usar, disfrutar, disponer y
reivindicar; en cambio la posesión solo usa y disfruta a veces puede
reivindicar el bien.

6.- OBJETO Y SUJETO DE LA POSESIÓN.

En cuanto al objeto de la posesión ha variado con el tiempo; en el derecho

romano, el objeto estuvo circunscrito a las cosas o elemento corporales, en razón que

31
sólo éstos podían quedar sometido a un poder físico; en la actualidad la posesión se
extiende a toda clase de bienes corporales e incorporales.

No todos los objetos pueden ser materia de posesión; en efecto existen algunos
que por su misma naturaleza, están excluidos de ella, como sucede con los objetos
inapropiables tales como los astros y planetas.

En lo que respecta al sujeto, también la concepción ha variado sustancialmente,

en el derecho romano la posesión estaba circunscrita a los sui iuris u hombres libres, de
modo que no podían ser sujetos de posesión los hijos o los esclavos con excepción de
las mujeres casadas, quienes aún dependientes de la voluntad del marido para los
efectos de la realización de un acto jurídico, pero podían adquirir la posesión de un bien
sin trámite alguno.

En la actualidad, estas restricciones han desaparecido y cualquiera puede ser

sujeto de la posesión, tenga o no la capacidad de ejercicio, por cuanto una persona que
no tenga capacidad de ejercicio si puede acceder a la posesión, ya que si lo que no
puede es ejercitarla por sí mismo, pudiendo intervenir en su representación con sus
padres, tutores o curadores, es decir sus representantes legales.

7.- LA POSESIÓN SEGÚN EL C.C. DE 1984.

El C. C. actual regula la posesión en la Sección Tercera Título I, de los arts.

896° al 922°: Disposiciones Generales; Adquisición y Conservación de la Posesión;
Clasificación de la Posesión y sus Efectos; Presunciones Legales de Posesión; Mejoras;
la Defensa Posesoria y la Extinción de la Posesión.

8.- DISPOSICIONES GENERALES

Las Disposiciones Generales de la posesión son normadas del art. 896° al art. 899°.

a) Concepto.

El art. 896° define la posesión, precisando que “Es el ejercicio de hecho de uno o
más poderes inherentes a la propiedad”, de modo que es poseedor el que ocupa un
bien, el que lo usa o el que lo disfruta.

b) Servidor de la Posesión.

32
 Por su parte, el art. 897° se refiere al llamado servidor de la posesión, expresando
“No es poseedor quien encontrándose en dependencia a otro, conserva la posesión
en nombre de este y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas” ; en tal
virtud, una persona que está en condiciones de vigilancia de un inmueble, el taxista que
alquila un vehículo para trabajarlo, el obrero que recibe herramientas y órdenes de quien
lo contrata para trabajar en un predio, no podrán acudir ante el juez interponiendo los
interdictos o las acciones posesorias, porque estos son solamente servidores de la
posesión.

c) Adición del Plazo Posesorio.

En cambio, el art. 898° otorga al poseedor, la facultad de unir su posesión a la de

aquel que le trasmitió el bien; es decir, le da el derecho de acumular plazos de posesión,
para facilitar la prescripción adquisitiva.

La suma o adición de posesiones ha sido establecida por razones prácticas que

conciernen a la propiedad y a la circulación de la riqueza, puesto que esta figura facilita
a usucapión o prescripción adquisitiva de dominio, con las ventajas que esto supone
para la consolidación del dominio; supongamos por ejemplo, que una persona posee un
bien por un determinado número de años y a título de dueño y que lo transfiere a un
tercero; este mediante la adición de posesiones, sumará el tiempo de posesión de su
enajenante al suyo propio, hasta llegar al número de años que exige los Arts, 950° y
951° .

d) Coposesión.

La coposesión es regulada en el art. 899°, que se constituye cuando dos o más

personas poseen conjuntamente el mismo bien, facultado para que cada poseedor pueda
ejercer sobre el bien actos posesorios, con tal que no signifique la exclusión de los
demás.

9.- ADQUISICIÓN Y CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN.

33
 Según la Ley de las Siete Partidas, para la adquisición de la posesión de una
heredad o de cualquier otro bien, se requieren dos cosas: la primera, que el adquiriente
tenga voluntad de gozar del bien; y la otra. que se encuentre corporalmente vinculado
por sí o por representación.

Según el art. 466° del C. C. de 1852°, existían dos clases de posesión: una natural,
producto de la nueva aprehensión corporal de la cosa y la otra civil, eso es por
disposición de la ley, aun sin dicha aprehensión.

A.- FORMAS DE ADQUISICIÓN.

La posesión se adquiere por la tradición, salvo los casos de adquisición originaria

que establece la ley (art. 900°); esta norma repite textualmente al Art. 843° del C.C. de
1936, de acuerdo con la concepción clásica que sigue siendo respetada hasta nuestros
días; la adquisición de la posesión se presenta de dos formas:

 Originaria; y,
 Derivada.

a) Adquisición Originaria.-

Como su nombre lo indica, la posesión se constituye por un hecho propio y

exclusivo del sujeto adquiriente, no existe por lo tanto en ella una posesión anterior la
que se vincula o une, hay por el contrario, un acto originario del poseedor, razón por la
que se le conoce como posesión unilateral; en este caso es suficiente la ocupación del
inmueble y en el caso de mueble, originariamente se adquiere la posesión mediante la
simple aprehensión de tales bienes, que es el equivalente con la ocupación de los
inmuebles.

b) Adquisición Derivada. (Tradición).

Aquí se produce la posesión mediante la tradición, que consiste en la entrega del

bien a quien debe recibirlo o la persona designada por él o por la ley, como lo dispone el
art. 901°, añadiendo que la entrega debe haberse de acuerdo con las formalidades que la
ley establece.

34
 La adquisición de la posesión por la tradición, puede efectuarse como efecto de los
actos ínter vivos, que sean celebrados con dicha finalidad y también mortis causa; es
decir, como consecuencia de la muerte del poseedor.

B.- CASOS ESPECIALES DE TRADICIÓN.

Los arts. 902° y 903°, regulan los casos especiales de tradición, en los que no es
posible la entrega material del bien o no es necesario, siendo suficiente la entrega de los
títulos representativos del derecho a la posesión o la entrega ficta.

a) Sucedáneos de la Tradición.-

E1 art. 902°considera los casos siguientes:

1. Cuando cambia el título de quien está poseyendo, como es el caso del

inquilino que adquiere la propiedad del predio, en este caso no se requiere
que se le haga la tradición de la posesión que ya la tiene.
2. Cuando se transfiere el bien que está en poder de un tercero; en éste caso la
tradición produce efecto en cuanto al tercero, sólo desde que es
comunicada por escrito; como por ejemplo, cuando se compra un bien que
está ocupado por un inquilino.

b) Tradición Documental.-

Una forma especial de tradición, se presenta con la denominada tradición

documental; es la que opera mediante la entrega de documentos especiales que
representan bienes muebles, de manera que la tradición del documento equivale
jurídicamente a la tradición del documento.

Conforme al art. 903°, la entrega de los documentos representativos equivale a la

tradición de la mercadería que se encuentra en viaje o que está depositada en
almacenes generales. Esta representación tiene particular importancia para las
transacciones comerciales, pues los bienes no se movilizan, sino que por el
contrario, pueden ser materia de diferentes operaciones de venta y crédito,
facilitando en la circulación de la riqueza y el desarrollo del crédito.

35
 Como ejemplo, de está tendríamos, que un comerciante, embarca por la vía
marítima una cantidad de mercadería con destino fijo, tanto al lugar como la persona
a recoger;si nos ciñéramos a este enunciado, la mercadería estaría inmovilizada
económicamente durante toda la travesía y sólo podría ser objeto de
comercialización al momento que recién llegue a destino; pero como ésta
mercadería puede ser representada por un título, dentro del que consta su salida,
calidad y cantidad; destinatario y otros detalles más, sucede que al circular
independientemente su documentación, con mucha mayor velocidad que los bienes
que representa, quien tiene el título o documento que permite retirar la mercadería la
hace con el sencillo y expeditivo recurso del canje de la documentación.

Los títulos representativos de estos bienes diferentes nombres, según el medio de

locomoción que utiliza: si es por vía marítima se les llama de conocimiento de
embarque (arts. 719° y sgtes. del C.de C.); y si se trata de trasporte terrestre se
les denomina carta porte (arts. 345° y sgtes. del C. de C.); y si es por ferrocarril o
vía aérea se le conoce como papeleta.

Ahora, vamos a ponemos en el caso que la mercadería hubiere llagado a destino

y se encuentra depositados en los almacenes generales; si nos ciñéramos a los
conceptos clásicos y tradicionales, para realizar actos de comercio sobre estos bienes
tendrían que ser extraídos de los almacenes; empero, mediante los títulos
representativos puede producirse su circulación jurídica y económica, sin que los
bienes sufran desplazamientos o movilización alguna.

Estos títulos representativos son los documentos que acreditan el derecho a la

mercadería y se les denomina certificado de depósito o warrants, que sirve para
acreditar el dominio de la mercadería, transfiriéndose de mano a mano si es portador
o por endoso.

La figura planteada por el art. 903° consagra una tradición de bienes muebles no
presentes y se realiza mediante la entrega de los certificados o títulos
representativos.

C.- CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN.-

El art. 904° contiene una fórmula justa y conveniente al disponer la

conservación de la posesión aunque su ejercicio está impedido por hechos de

36
naturaleza pasajera como sería el caso del poseedor que tiene que cumplir condena; o
la inundación de una finca o la pérdida momentánea de un libro que no se encuentra.

10.- CLASES DE POSESIÓN Y SUS EFECTOS.

La posesión se clasifica de acuerdo con diferentes puntos de vista y podemos

citar los siguientes:

a) Posesión Inmediata y Mediata.-

E1 art. 905° define a estas clases de posesión indicando que es:

1. - Posesión Inmediata.- La ejercida temporalmente en virtud de un título o convenido

celebrado con el propietario del bien o con persona facultada para ello o con cualquier
otra persona que está en posibilidad de ceder la posesión, como es el caso de los
arrendatarios, depositarios, acreedores anticréticos, etc.; todos ellos obtienen la posesión
con la obligación de restituir el bien al vencimiento del plazo pactado por lo que no
puede adquirir la propiedad por prescripción.

2.- Posesión Mediata.- Es la ejercida por quien ha cedido temporalmente la posesión a

favor de otro, esto es con la facultad de exigir la restitución del- bien como es el caso
del propietario u otras personas que hayan sido facultadas para ello o que no lo están,
como el usurpador.

b) Posesión Legítima e Ilegítima. -

1.-Posesión Legitima.- Es aquella que tiene justificación legal, porque se origina en un

derecho o cuando proviene de la ley o de acto jurídico válido; tal es el caso del
propietario que ejerce la posesión en función de su derecho de dominio, del
arrendatario, usufructuario y otros, que han obtenido la posesión válidamente y de
acuerdo con las formalidades establecidas por la ley.

2. - Es Ilegítima.- Cuando es ejercida sin derecho para ello o cuando se recibe la

posesión de quien carece de derecho para trasmitirlo o el modo para adquirir la posesión
es insuficiente como cuando es obtenida de un incapaz.

c) La Posesión Ilegitima y de Buena Fe.-

37
 Los arts. 906° dice: “La posesión ilegítima es de buena fe cuando el poseedor
cree en su legitimidad, por ignorancia o error de hecho o de derecho sobre el vicio que
invalida su título”.

Se entiende por posesión legítima la que se orienta sobre un derecho

debidamente constituido en el fondo y en la forma bajo condiciones que son
establecidas para la validez del acto jurídico; por ejemplo, un propietario capacitado
para disponer sus bienes, enajena un inmueble a un tercero, capacitado a su vez para
adquirir, se perfecciona mediante escritura pública de venta ciñéndose a las
disposiciones legales pertinentes y el adquiriente entra en posesión del bien materia de
la venta, siendo ésta posesión legítima, pues no existe vicio alguno, ni de fondo ni de
forma.

La posesión ilegítima por el contrario, es la que presenta vicios o deficiencias; el

acto jurídico invalidado por la incapacidad de una de las partes, la falta de título o el
título nulo; lo inobservancia de las formalidades prescritas por la ley o la imposibilidad
de transferir un bien determinado, son los que tipifican ésta clase de posesión.

La posesión de buena fe se funda en un elemento subjetivo como la creencia del

poseedor en la legitimidad de su posesión, por ignorancia o como efecto de un error de
hecho o de derecho; pero dicho estado de buena fe no es permanente, sino que dura
mientras que las circunstancias permitan presumir que posea legítimamente o en todo
caso hasta que el poseedor sea citado a juicio, como lo establece el art. 907°, lo que
quiere decir que la notificación con la demanda no hace desaparecer definitivamente la
buena fe, sino en el caso que ésta sea declarada fundada, de modo que si es declarada
infundada la buena fe del poseedor quedará reafirmada y con mayores posibilidades de
consolidar la posesión.

La diferencia existente entre el régimen legal de buena fe o mala fe, se pone de

manifiesto en los aspectos siguientes:

1. Conforme al art. 908°, el poseedor de buena fe hace suyos los frutos que
genera el bien que posee; en tanto que el poseedor de mala fe conforme
al art. 910° está obligado a entregar los frutos percibidos, y si no existen, a
pagar su valor estimado al tiempo que los percibió o debió percibir.
2. Según el art. 909°, el poseedor de mala fe responde por la pérdida o

38
 detrimento del bien aún por caso fortuito o por fuerza mayor, salvo que
éste también se hubiere producido en caso de haber estado en poder de su
titular, lo que quiere decir, contrario sensu, que el poseedor de buena fe,
no está obligado a responder por la pérdida o el detrimento del bien.
3. A criterio del art. 937°, el artífice de buena fe, adquiere la propiedad de la
materia prima ajena que utilizo para su obra, beneficio que no le
corresponde al que obra de mala fe.
4. En lo concerniente a la adquisición de la propiedad por prescripción, en el
caso de bienes inmuebles, se permite mediante la posesión continua,
pacífica y pública como propietario, durante 10 años y 5 cuando la posesión
es de buena fe, según el art. 950°. En caso de bienes muebles, según el art.
951°, sin buena fe, la prescripción adquisitiva requiere de 4 años de
posesión y con buena fe es suficiente el transcurso de 2 años.
d) La posesión Precaria.-

La posesión precaria no era legislada por el C. C. de 1936; el actual código, la

define en su art. 911° e n la forma siguiente: “La posesión precaria es la que ejerce
sin título alguno o cuando el que tenía ha fenecido”; como seria el caso del inquilino
que continúa en posesión del inmueble, pese haber concluido el contrato de
arrendamiento.

Teniendo como denominador común de que se ejerce sin título alguno o cuando el
que se tenía ha fenecido, la figura puede presentarse a través de variadas situaciones
como la posesión adquirida por violencia o clandestinamente, por abuso de confianza o
hurto, etc.

11.- PRESUNCIONES LEGALES DE POSESIÓN.

Nuestro actual código, siguiendo la escuela objetiva del anterior C. C. en cuanto

a las presunciones de propiedad y continuidad de la posesión, ha añadido dos nuevas
presunciones sobre los accesorios de un bien y respecto a la buena fe en la posesión, en
la forma siguiente:

a) Presunción de Propiedad.-

El art. 912° recoge el clásico principio de la presunción de dominio en la

posesión; siendo ésta la manifestación externa y visible de la propiedad, añade Ihering

39
que “por lo regular, el poseedor es al mismo tiempo el propietario; los casos en que no
lo es constituyen una íntima minoría”

El artículo en análisis dice, que el poseedor es reputado propietario mientras no

se pruebe lo contrario, además afirma que no puede oponerse el poseedor inmediato al
poseedor mediato; lo cual es coherente ya que el inquilino no podria oponerse al
propietario del bien que le alquiló el bien.

Evidentemente es este artículo presenta una presunción “juris tantum” que

admite prueba en contrario, aquí el poseedor, mediante ésta presunción defiende el
objeto sin necesidad de probar la veracidad de su propiedad, la carga de la prueba en
contrario recaerá por consiguiente sobre la parte que niegue su derecho.

b) Presunción de Continuidad.-

Con el objeto de facilitar la prueba de la posesión, tanto para la prescripción

adquisitiva como para la defensa de la posesión, el art. 915° señala: “Si el poseedor
actual prueba haber poseído anteriormente, se presume que poseyó en el tiempo
intermedio, salvo prueba en contrario”.

Aquí también ésta presunción es relativa o iuris tantum, cuyo propósito es

facilitar el libre juego de la posesión y de una figura que como prescripción adquisitiva
se alimenta de sus integrantes.

c) Presunción de Posesión de los Accesorios.-

Esta resulta una de las presunciones introducidas por el C. C. vigente,

consagrando otra presunción iuris tantum, según la cual quien posee un bien posee
igualmente sus accesorios y la posesión de un inmueble hace presumir la de los bienes
muebles que se hallen en él conforme lo prescribe el art. 913°.

d) Presunción de la Buena Fe del Poseedor.-

Contenida en el art. 914° que prescribe que se presume la buena fe del poseedor,
salvo prueba en contrario; la presunción a que se refiere este artículo no favorece al
poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona y como lo explica la doctrina, la
trascendencia de esta presunción iuris tantum, va más allá del simple interés público,
como sería evitarle al poseedor la tediosa prueba de la buena fe.

40
 El segundo párrafo del precepto estable con razón que la presunción no es aplica
si el bien estuviera inscrito en el registro a nombre de otra persona; funcionando en este
caso el principio de publicidad registral, por cuanto no puede alegarse la ignorancia de
los asientos regístrales.

12.- MEJORAS.

a) Definición.-

Guillermo Cabanellas define a las mejoras indicando que: “es lo que se ha

obrado en un edificio o heredad para ponerlo en mejor estado”.

Particularmente podemos decir que las mejoras constituyen una alteración

material producida en el bien sujeto a posesión y busca repararlo, aumentar su
valor o proporcionar mayores comodidades y hasta lujos.

b) Clasificación.-

El art. 916° clasifica y define a las mejoras de la siguiente manera:

1.- Mejoras Necesarias.- Son aquellas introducidas con el objeto de conservar el bien
poseído, impidiendo la destrucción del bien, como por ejemplo el apuntalamiento de
una pared en peligro de caer.

Es decir, la mejora necesaria es aquella acción tendiente a evitar la destrucción o

deterioro del bien que redunda en beneficio del propietario que debe rembolsar los
gastos.

2.- Mejoras Útiles.- Son aquellas que sin tener el carácter de urgencia propia de las
necesarias, determinan el provecho para el bien, aumentando su valor; la construcción
de un cuarto de baño, la instalación de luz eléctrica o cualquier otro servicio, un tanque
de agua y similares.

3.- Mejoras de Recreo.- Llamadas también voluntarias, son aquellas que sin ser
necesarias ni útiles, proporcionan mayores comodidades o satisfacen a quien las hace,

41
como la construcción de una piscina, las pinturas artísticas en murales, instalación de
TV por cable, colocación de alfombras, instalación de yacusi, etc.

c) Derechos del Poseedor a las Pejoras

Conforme al art. 917° las mejoras necesarias y útiles hechas por el poseedor
deber serle abonables, sin que para ello exista compromiso previo expreso ni tácito; en
la generalidad de los casos, las mejoras necesarias y útiles se cofunden con el bien
mejorado de tal modo que favorecen en alguna medida; hay en consecuencia, un interés
superior que justifica su definitiva adherencia al bien poseído.

Por su parte el art. 918° dispone: “En los casos en que el poseedor debe ser
reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención”.

El art. 919° señala: “Restituido el bien, se pierde el derecho de separación y

transcurrido dos meses prescribe la acción de reembolso”.

13.- DEFENSA POSESORIA.

El poseedor goza de protección contra cualquier acto prohibitivo por el

ordenamiento jurídico, tiene inclusive el derecho al empleo de la fuerza (art. 920°) y
también las acciones posesorias e interdictos contra el autor de la perturbación o
despojo (art. 921°).

El fundamento de esta tutela posesoria reside en el interés de la sociedad en que

los estados de hecho existentes no puedan destruirse por acto de propia autoridad, sino
que impugnen por las vías del derecho, si con él se contradicen; la defensa posesoria es
pues defensa de paz general.

Aquí se presentan dos situaciones fundamentales:

1.- Perturbación de la Posesión.- Es toda lesión o daño posesorio que no sea despojo,
el perturbador influye personalmente sobre la cosa; ejemplo, el poseedor de un
inmueble que produzca ruidos que afecten al predio colindante o impide que el poseedor
ejerza su posesión; el vecino que no deja al vecino que construya; el arrendador impide
al arrendatario reciba visitas.

2.- Despojo de la Posesión.- Es todo acto en virtud del cual el poseedor pierde total o
parcialmente la posesión.

42
 El C. C. actual reproducida el régimen establecido por el C. C. de 1936, señala
dos formas para la defensa de la posesión, la extrajudicial y la judicial.

a) Defensa Extrajudicial de la Posesión.-

El art. 920°, modificado por la L. N° 30230 (12 de Julio del 2014),

faculta al poseedor a repeler la fuerza que se emplee contra él o el bien para
recuperar el mismo ; incluso dice que tiene 15 días después que tome
conocimiento de la desposesión para hacerlo.

Este dispositivo modificado, incluso dispone que la Policía Nacional y las

Municipalidades, en el marco de sus competencias, deben prestar el apoyo necesario
para garantizar la recuperación del bien, bajo responsabilidad; considero que esta es
una buena medida ya que los últimos años, se ha podido apreciar que inescrupulosos
invasores se apropian de bienes poseídos por terceros, con el objeto de traficarlos
posteriormente.

Según este precepto, cualquier poseedor sea a nombre propio o por cuenta ajena
y con o sin derecho, podrá rechazar la violencia que contra el emplee y recuperar el bien
sin intervalo de tiempo.

Los requisitos para que proceda la defensa extrajudicial o privada son:

1. Que haya violenta perturbación de la posesión;

2. Reacción inmediata del poseedor, no posterior;
3. Imposibilidad para que intervenga la autoridad; y,
4. Que no haya exceso en la defensa o defensa propia, es decir, debe existir
una proporción racional entre el ataque y la defensa empleada.

b) Defensa Judicial de la Posesión.-

Si la autodefensa o defensa extrajudicial de la posesión no ha sido posible, bien

sea por haber sido superada por la agresión, por haber transcurrido tiempo suficiente
que impida la reacción inmediata del poseedor, no queda otra alternativa que recurrir
ante el juez, en ejercicio de las acciones que franquea la ley.

43
 El régimen de defensa judicial de la posesión es de origen antiguo, se remonta al
derecho romano quien reconoció al poseedor los interdictos, acciones sumarias
orientadas a la defensa de la posesión por sí misma, actitud que también la asume
nuestra normatividad C. P. C. arts. 603° y 606°) al reconocer interdictos de recobrar y
retener.

El art. 921° expresa: “Todo poseedor de bien mueble inscrito y de inmuebles,

puede utilizar las acciones posesorias y los interdictos. Si su posesión es de más de
un año puede rechazar los interdictos que se promuevan contra él”.

14.- EXTINCIÓN DE LA POSESIÓN.

Conforme al art. 922°, la posesión se extingue por:

a) Tradición;
b) Abandono;
c) Ejecución de resolución judicial; y,
d) Destrucción total o pérdida del bien.

CUADRO SINOPTICO

1. Nociones Preliminares
-Posesión
-Propiedad
-Usufructo
-Uso y Habitación
Principal - Superficie
-Servidumbre
DD.RR

De Garantía -Prenda
-Anticresis
o Accesorios
-Hipoteca
-D. de Retención

2. Ubicación de la Posesión en el Derecho Civil

3. Etimología y concepto
4. Antecedentes Históricos
5. Diferencias entre Posesión y Propiedad
6. Objeto y Sujeto de la Posesión
7. La Posesión según el C.C. de 1984

44
 a) Concepto
8. Disposiciones Generales b) Servidor de la Posesión
c) Adición del Plazo Posesorio
d) Coposesión

9. Adquisición y Conservación de la Posesión

LA
POSESIÓN
a) Adquisición Originada
A. Formas de Adquisición
b) Adquisición Derivada
a) Sucedáneos de la tradición
B. Casos especiales de Tradición
b) Tradición Documental

C. Conservación de la Posesión
a) Inmediata y Mediata
b) Legitima e Ilegitima
10. Clases de Posesión c) Ilegitima y de Buena Fe
d) Posesión Precaria

a) De Propiedad
b) De Continuidad
11. Presunciones legales
c) De Posesión de los Accesorios
d) De Buena fe del Poseedor.

a) Definición
- Necesarias
12. Mejoras b) Clasificación -Útiles
-De Recreo

c) Derechos del Poseedor a las Mejoras

a) Extrajudicial
13. Defensa Judicial
b) Judicial

14. Extinción de la Posesión

2. - LA PROPIEDAD

1.- NOCIONES PRELIMINARES

La propiedad es considerada un derecho real por excelencia, porque comprende

todos los derechos o poderes jurídicos posibles sobre un bien; debiendo recordar que

45
 esta institución fue una de las más discutidas para su inserción en la Constitución
Política, la cual prescribe que debe utilizarse en armonía con el interés social, además
que es inviolable.
Históricamente debemos también tener en cuenta que con la Revolución
Francesa, la propiedad tenía la característica de ser muy individualista, influencia que
fue tomada en cuenta por nuestro primer C.C. de 1852; posteriormente en la primera
parte del siglo XX se desarrollaron las doctrinas socialistas y comunistas dándose a la
propiedad un matiz social; en la actualidad, casi en todas las constituciones del mundo
la propiedad es un derecho fundamental, pero con ciertas limitaciones, justamente de
carácter social.
Entonces podemos afirmar que la propiedad es el derecho real más importante y
el más amplio, porque permite ejercer todas las facultades y poderes posibles sobre un
bien determinado, de tal manera que los demás derechos reales vienen a ser derivaciones
del derecho de propiedad.
Según el derecho romano, la propiedad vendría a ser el derecho a usar,
aprovechar y disponer de una cosa que resumía todas las facultades que el titular del
derecho podía ejercer sobre una cosa.
El C. C. de Napoleón de 1804 (art. 544°) definía la propiedad así: “la propiedad
es el derecho de gozar y disponer las cosas del modo más absoluto, con tal que no se
haga de ellos un uso prohibido por las leyes y reglamentos”; por su parte, el C. C. de
1852 en su art. 46°0 definía a la propiedad expresando: “la propiedad o dominio es el
derecho de gozar y disponer de las cosas”; esto porque como afirmamos
anteriormente, este código fue influenciado por el francés.
Posteriormente esta concepción va cambiando y es así que el C. C. de 1936 en
su art. 850°, señalaba “El propietario de un bien tiene derecho a poseerlo, percibir
sus frutos, reivindicarlo y disponer de él dentro de los límites de la ley”.; como
puede observar ya se sale del sentido individualista y aborda una tendencia un tanto
limitativa.
Como lo he expresado líneas arriba, hoy la concepción de la propiedad se le
toma con una marcada tendencia social sino analicemos lo prescrito por el art. 923° de
nuestro actual C.C. que dice textualmente: “La propiedad es el, poder jurídico que
permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien. Debe ejercerse en armonía
con el interés social y dentro de los límites de la ley”.

46
 La propiedad propiamente dicha, es regulada en el C.C. de 1984, en el Título II
del art. 923° al 953°.

2.- EVOLUCIÓN HISTÓRICA.

Evidentemente la propiedad tiene un origen anterior a la legislación; se estima
que la primera forma de propiedad fue la mueble, correspondiente a los pueblos
nómadas, consistiendo en la apropiación de los frutos y otros objetos materiales que
la naturaleza les ponías a su alcance.
Luego que el hombre abandona la vida nómada y se vuelve sedentario, los
grupos primitivos se posesionan en los lugares apropiados para la explotación de la
tierra, naciendo así la propiedad inmueble colectiva o social, luego nace la propiedad
inmueble privada o individual.

Posteriormente, en Roma la propiedad fue legislada de manera tan avanzada

que sirvió de reproducción o inspiración para otras legislaciones; aquí se consideró
como un derecho absoluto, como la plena potestad o como el poder soberano, pero con
ciertas restricciones en función al interés colectivo, tal como aparece en la ley de las
doce tablas, que fue la primera ley escrita en Roma.

En la Edad Media, como consecuencia de la concentración de la propiedad en

manos de los señores feudales, estos confiaron la posesión efectiva y el trabajo a
terceras personas, que con el tiempo adquirieron considerable importancia como la del
mismo propietario, dando lugar al desdoblamiento de la propiedad o del dominio
primero el dominio útil que correspondía al que trabajaba la tierra y el dominio directo
que es el que conservaba el señor feudal, quien recibía a cambio una contribución o un
canon.

El hecho de que la tierra estaba en manos de unos pocos dio lugar a una
reacción que originó la Revolución Francesa, donde se reconoce a la propiedad con los
mismos atributos que le otorgaba el derecho del hombre se reconoció a la propiedad
como un derecho absoluto, inviolable y excluyente que no admitía restricciones en su
ejercicio, características que fueron tomadas por el C. C. de Napoleón de 1804 que
inspiró los códigos del siglo XIX entre ellos nuestro primer C. C. de 1852.

La evolución de la propiedad ha variado sustancialmente hasta la actualidad

donde se reconoce al propietario no solo derechos y beneficios sino que también se le va

47
imponiendo nuevas obligaciones a favor de la colectividad; es decir, el pleno ejercicio
de la propiedad en función social.

3.- CARACTERES JURÍDICOS.

La doctrina clásica respecto a la propiedad, señala los siguientes caracteres jurídicos:

a) La Absolutez.- Supone la potestad que tiene el propietario de emplear y

disponer de su dominio a su libre arbitrio, sin que pueda ser interferido por
terceras personas.
b) La Exclusividad.- Está vinculada con el sujeto de la propiedad; en virtud
de la cual, el propietario es el único facultado para ejercitar sobre el bien los
atributos correspondientes al uso, goce y disposición sin interferencias extrañas,
es decir, con exclusión de terceros. El propietario goza de un derecho sobre el
bien que no lo tiene las demás personas; se trata pues de un elemento existencial
del régimen de la propiedad privada o individual.
c) Existencia Autónoma o Independiente.- Significa que una vez surgido el
derecho de propiedad su existencia no depende de ningún otro derecho del cual
deriva, a diferencia de los demás derechos reales que presuponen la previa
situación de dominio en otra persona; se trata de un derecho de carácter principal
y no accesorio.
d) La Perpetuidad.- Por el que se entiende que el derecho de dominio es
indefinido en el tiempo y que subsiste al margen de su ejercicio por parte del
propietario; el C.C. vigente en su art. 968° inc. 4, señala que se extingue la
propiedad por abandono del bien durante 20 años, en cuyo caso el predio a
dominio del Estado.

4.- FUNDAMENTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

Los fundamentos del derecho de propiedad más que de un problema jurídico

presenta un matiz filosófico; resultado importante analizar cada una de las teorías de
este:

a) Teoría de la Ocupación o Aprehensión.- Sus defensores sostienen que la

propiedad se funda en el hecho de la ocupación de los bienes; referido más que

48
 todo al origen histórico de la propiedad por el que la posesión da origen a la
propiedad o es propietario el primero que se apodere de ellos.
b) Teoría del Trabajo.- Teniendo como principales defensores a Adam Smith y
Juan Stuart Mill quienes sostienen que el derecho de propiedad se funda en el
trabajo, porque el hombre se apropia de las cosas de la naturaleza con su
esfuerzo y las transforma también con su trabajo, de modo que es justo que se
haga dueño del producto de su trabajo.
c) Teoría de la Ley.- Sostenida por Montesquiu y Benthom, por la que enfatiza
que la propiedad es una creación de la ley; el primero dice: “que así como el
hombre renuncia a su independencia para vivir sujeto a leyes civiles”, el
segundo dice: “ que la ley y la propiedad nacieron juntos y en la misma forma
deben morir”, de ahí que no se puede concebir a la propiedad con anterioridad a
la ley y que más que bien la supresión de la ley determinará la desaparición de la
propiedad.
d) Teoría del Pacto Social o Convención.- Difundida por Kant que basa el
derecho de propiedad en el pacto social, pero mediante un proceso que se
descompone en tres periodos:
1. El hombre efectúa la ocupación de los bienes, generado así un derecho
preparatorio;
2. La actividad o trabajo del hombre, convierte la ocupación en propiedad
provisional, sin título; y,
3. El pacto o convenio entre los hombres da nacimiento a la ley, que
convierte esa propiedad provisional en definitiva.
e) Teoría de la Función Social de la Propiedad.- Como reacción al criterio
individualista de la propiedad, sostenida por el derecho romano y
establecido por la Revolución Francesa, modernamente sólo se concibe el
derecho de propiedad en armonía con el interés de la colectividad (interés social)
que es el que debe prevalecer sobre el individuo; de modo que la propiedad se
justifica no por los beneficios que puede otorgar a favor de su titular, sino por
aquellos beneficios o ventajas que obtenga la sociedad.

5.- LA MULTIPROPIEDAD.

La multipropiedad, es una institución muy reciente; se considera que nació en

1965, como una promoción destinada a la venta de departamentos de esquí en los Alpes;

49
en principio no tuvo verdadera acogida sino hasta la década de los 70 cuando se llevó a
los Estados Unidos y se divulgó debidamente; en 1982 existían ochocientos cincuenta
programas de ventas de inmueble bajo este sistema, repartidos en 26 países de mundo.
La Multipropiedad o la Propiedad a tiempo compartido, como se denomina en España
(ley sobre derecho de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles) se trata de una
figura de reciente desarrollo en el mundo del derecho, surge como producto de la
evolución de las sociedades modernas y va ligada principalmente a la actividad turística,
la que a su vez en consecuencia del concepto del descanso vacacional.

Se entiende por multipropiedad el disfrute de un bien, generalmente inmueble,

por diversos titulares, que se reparten su utilización mediante un sistema de turnos; se
trata de una llamada “propiedad a tiempo compartido” (designación que no es otra cosa
que la traducción en ingles “TIME SHARING”) en el cual un mismo bien ha sido
adquirido por varias personas pagando únicamente una suma proporcional al tiempo en
que lo disfrutará; se trata básicamente de la vivienda de uso vacacional.

Entre los antiguos peruanos, existe un precedente como el llamado ayllu o

grupo familiar, que contemplaban también un elemento rotatorio en la utilización o
disfrute de la propiedad colectiva (principalmente en la tierra de cultivo) que podría
asimilarse al concepto de la propiedad a tiempo compartido.

6.- RÉGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD.

En cuanto a la propiedad, el actual C. C. la regula en el título II de la sección

tercera, del libro V (Derechos Reales); este título se desdobla en cuatro capítulos (arts.
923° al 968°):

■ Disposiciones Generales;
■ La Adquisición de la Propiedad en General y sus Diferentes Formas
Adquisitivas;
■ Propiedad Predial; y,
■ Extinción de la Propiedad General.
7. - DISPOSICIONES GENERALES.

50
 Normados del arts. 923° al 928° del C. C., integran las disposiciones
generales sobre la propiedad y son las siguientes:

a) El art. 923°, constituye un avance sobre lo anterior, puesto que si bien

repite los atributos clásicos del dominio, como son usar, disfrutar, disponer y reivindicar
un bien; además en armonía a lo señalado por el art. 70° de la Constitución, debe
ejercerse en armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley.

El art. 850° del C. C. de 1936 indicaba que el propietario de un bien, tiene

derecho a poseerlo, percibir sus frutos, reivindicarlo y disponer del dentro de los límites
de la ley. El texto actual del art. 923°, a la claras refleja un mejor concepto de la
propiedad al establecer que se trata de un titular o propietario; desprendiéndose las
siguientes facultades o atributos:

1. El derecho de usar o ius utendi, en virtud del cual el propietario

utiliza el bien de conformidad con su naturaleza o destino aquí se
presupone el derecho poseer o el ius posidendi.
2. El derecho de gozar o disfrutar o ius fruendi, por el cual el
propietario obtiene para sí el aprovechamiento el bien, se trata de
sus frutos o productos.
3. El derecho de disponer o ius abutendi, por cuya virtud el dueño
tiene la libertad de disposición tanto material (compraventa) como
jurídica (hipoteca - no existe desplazamiento físico).
4. El derecho de reivindicar el bien o ius vindicandi, mediante el cual
el propietario recurre a la justicia reclamando el objeto de su
propiedad y evitando la intromisión de un tercero (ej. recuperación
de un bien, reconocimiento de la propiedad, etc.)
b) Por intermedio del art. 924° se concede al agraviado varias acciones, según la
gravedad del caso, sea para demandar la restitución de la cosa a su estado anterior o
para que se adopten las medidas necesarias para evitar mayores daños, así como para la
indemnización de los daños irrogados; ejemplo, el propietario que construye un
edificio en su propiedad, tiene que adoptar las medidas necesarias para evitar daños y
perjuicios a sus vecinos.

Esto se ha hecho con el objeto de que el derecho de propiedad o las facultades

que conlleva, sean ejercidos en función de los intereses de los demás o de la comunidad

51
o también a fin de evitar que el propietario se exceda o abuse en el ejercicio de sus
derechos como tal.

c) Los arts. 925° v 926°. se refiere a dos clases de restricciones que pueden
limitar el ejercicio delderecho de propiedad; en el primero dispone que las restricciones
legales de la propiedad establecidas por causa de necesidad y utilidad pública o de
interés social no puede modificarse ni suprimirse por acto jurídico, ejemplo las
servidumbres, expropiación, etc., por su parte el art. 926° dispone que las restricciones
de la propiedad establecidas por pacto para que surta efecto respecto de terceros, debe
inscribirse en el registro respectivo; ejemplo de ambos sería, en el primero una
servidumbre y en el segundo presupuesto la hipoteca.

d) Por su parte el art. 927° permite que el titular de un bien mueble o inmueble
recupere el bien del cual ha sido desposeído,e incluso limita los alcances del art. 2001°,
inc. 1, que se refiere a los plazos de prescripción de la acción real.

e) Finalmente el art. 928°, dispone que la expropiación se rige por la legislación

de materia (L. N° 27117, Ley General de Expropiaciones).

En si la expropiación viene a ser el acto mediante el cual en aras de un interés

superior se impone a los particulares la enajenación forzosa de sus bienes a favor del
estado o de alguna repartición pública y casos de excepción en beneficio de empresas
privadas o concesionarios públicos a cambio de una indemnización equivalente a su
valor, es decir, un justiprecio.

Aquí en la expropiación se desprende los siguientes elementos:

a) Un acto ejercitado mediante un procedimiento legal;

b) La enajenación forzosa de bien de propiedad privada;
c) Un interés superior que justifica esta enajenación; y,
d) El pago de un justiprecio o indemnización; esto justamente diferencia de la
confiscación donde no hay contraprestación alguna.

Durante la República se dictaron leyes de expropiación como las del 12 de

Noviembre de 1900, 23 de Octubre de 1903, Ley N° 4108 del 11 de Marzo de 1920;
Ley N° 4118 del 1 l de Mayo de 1920; Ley N° 4125 del 12 de Mayo de 1920; arts. 2, 4

52
y 5 de la Ley N° 8621 del 20 de Enero de 1938; Ley N° 9125 del 4 de Junio de 1940 y
la actual Ley General de Expropiaciones. L. N° 27117 del 15 de Mayo de 1999.

8.-ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD.

La propiedad es susceptible de adquirir no sólo por los medios generales tales

como la ley, la sucesión, el contrato (compra venta) o la prescripción, sino también por
otros medios específicos como son la apropiación, la especificación y mezcla y la
accesión, los cuales analizaremos por separado; por un lado respecto a bienes inmuebles
y la adquisición de bienes muebles.

A.- ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD INMUEBLE.

La propiedad inmueble puede adquirirse mediante:

* la Accesión;y,
* La Prescripción Adquisitiva de Dominio.
a) La Accesión.-
La accesión se deriva de “accedere” que significa acogerse una cosa a otra.
La regla general de que la accesorio sigue la suerte de la principal tiene
permanente aplicación en el derecho así como en otros aspectos de la vida.

El art, 938° dando una definición de la acción en general señala “El propietario de un
bien adquiere por accesión lo que se une o adhiere materialmente a él”; de tal
manera que por accesión, el propietario de un bien inmueble adquiere todo aquello
que se incorpore de manera permanente y material al inmueble de su propiedad; es
decir, para que se produzca la accesión debe presentarse dos requisitos:

 Unión material del bien principal.

 Es de carácter permanente.

La accesión es de dos clases, para el caso de la propiedad inmueble: accesión natural y

accesión industrial.

1.-Accesión Natural Inmueble.- Se presenta como consecuencia de la acción de las

fuerzas de la naturaleza, y dentro de los más conocidos tenemos: aluvión y la avulsión.

1.-Aluvión.- Viene del latín “aluvionis” que significa inundación lenta, paulatina de las
aguas y convierte en el acrecentamiento que experimentan los terrenos confinantes con

53
los ríos, lagos, etc. como consecuencia de la sedimentación paulatina que produce las
aguas.

Como derivación de ello se produce una acumulación de materiales, que se lleva

a cabo continua e imperceptiblemente por obra de un fenómeno espontáneo de la
naturaleza o con apoyo humano.

El Art. 939° señala que dicho incrementos pertenecen al propietario del fundo.

II.-Avulsión.- Viene a ser el desprendimiento violento de una masa de terreno que

luego se sedimenta en otro lugar.

El Art 940° da derecho al primer propietario de reclamar su propiedad dentro del

término de 2 años de acontecido la avulsión, salvo que el propietario del campo al que
se unió no haya tomado posesión de ella.

2.- Accesión Industrial Inmueble.- Se produce cuando los incrementos o mejoras que
experimenta la propiedad inmueble proviene de la industria o trabajo del hombre.

Los conflictos generalmente se producen entre el propietario del suelo y el dueño

de las construcciones u obras, afectadas en terreno ajeno y que son regulados en los arts.
941° al 945° en las modalidades de edificación en terreno ajeno, invasión de buena fe
de terreno ajeno, construcción con materiales ajenos y siembra de semillas ajenas.

I.- Edificación en Terreno Ajeno.- Estas contradicciones se presentaron desde tiempo

muy antiguos, por ejemplo en el derecho romano el conflicto se resolvía a favor del
propietario del terreno, criterio que fue seguido universalmente.

El art. 506° del C. C. de 1852, dispuso que correspondía al dueño del suelo, con
la obligación de pagar su valor si hubo fe en el que lo edificó, salvo que prefiriese
transferir el dominio del terreno cobrando su valor.

Por su parte el CC de 1936, en su art. 868°, establecía que las obras de

edificación en terreno ajeno, si son hechas de buena fe, corresponden al dueño del suelo
con la obligación de pagar su valor; pero si son de mala fe el dueño puede pedir la
restitución de las cosas al estado anterior, sin perjuicio del pago de la indemnización por
los perjuicios, en ambos casos, sea de buena o mala fe.

54
 Nuestro C.C. vigente, presenta tres casos o problemas que pueden presentarse
en cuanto a esta figura jurídica jurídica:

* El CC actual en su art. 941° ha resuelto el problema, de la siguiente manera:

Si las construcciones en terreno ajeno hayan sido levantado de buena fe, el

dueño del suelo puede optar entre hacer suyo el edificio u obligar al invasor
para que compre el terreno; en el primer caso, pagar el valor de la edificación
cuyo monto será, el promedio entre el costo y el valor actual del edificio;

En el segundo caso, el invasor pagará el valor comercial actualizado del

terreno.

* Ahora, si las construcciones se han edificado de mala fe, el art. 943°,

permite que el dueño del terreno puede optar entre exigir la demolición del
edificio si le causa perjuicio, más el pago de la indemnización
correspondiente o hacer suyo lo edificado sin la obligación de pagar su valor,
corriendo por cuenta del invasor el costo de la demolición en el primer caso.
* El art. 942°, prevé el caso, de que la construcción en terreno ajeno se haya
debido a la mala fe del dueño del terreno y no del invasor, en este caso
corresponde al invasor de buena fe el derecho de optar entre exigir que el
propietario del terreno le pague el valor actual del edificio o de adquirir
el terreno invadido pagando su valor comercial actualizado.

Este caso realmente parece ser imposible, como lo expresa la Dra. Lucrecia
Maish Von Humbolt, porque es un caso singular y hasta inverosímil que exista un
propietario del suelo que obre de mala fe y que coexista un invasor de buena fe; por su
parte el Dr. Max Arias Schereiber dice que este caso no sería inverosímil, porque puede
que exista un propietario del suelo que actué de la mala fe y coexista con un invasor de
buena fe, cabe dentro de lo hipotético que el propietario del suelo conozca que se está
levantando la construcción y observe silencio y por otra parte el invasor o constructor
crea que está edificado en terreno propio y actúa consiguientemente, de buena fe: este
caso no fue previsto por los códigos anteriores.

II- Invasión de Buena Fe en Terreno Ajeno.- Aquí se trata de un segundo caso, de

accesión industrial, como forma originaria de adquisición de la propiedad inmueble y
suele suceder que en determinadas circunstancias y por un error de medición, confusión

55
de linderos o deficiencias en los títulos se invada mediante una edificación o
construcción la superficie del predio vecino, de buena fe.

Para solucionar este caso el art. 944° reproduciendo lo señalado por el art. 869°
del C. C. del año 1936, señala que el propietario del edificio adquiere el terreno
ocupado, pagando su valor, salvo que destruya lo edificado; pero si la porción invalida
hace insuficiente el resto del terreno para una construcción normal, se podrá exigir al
invasor para que lo adquiera totalmente.

Ahora si la invasión es de mala fe se le aplicará lo previsto por art. 943°

Como puede verse esta regla es contraria a la fórmula general de accesión en la

que el propietario del suelo se convierte en dueño de lo construido; pero en el caso
peculiar de este artículo el propietario de lo edificado es quien se convierte en dueño de
terreno invadido.Para que funcione el art. 944°, con la excepción obvia de su tercer
párrafo, se requiere el cumplimiento de los siguientes requisitos:

* Que con una invasión o construcción se invada un predio vecino;

* Que el invasor actué de buena fe; es decir, que actué en la creencia de estar
actuando con legítimo derecho; y,
* Que el propietario del suelo invadido tenga conocimiento del hecho que se
está produciendo o que no se haya opuesto a él, pues estaría consintiendo tácitamente a
la transferencia de su terreno en la parte que ha sido ocupada.
3.- Edificación o Siembra con Materiales, Plantas o Semillas Ajenas.- Este es el
tercer caso de accesión industrial, contenido por primera vez en el art. 870° del C. C. de
1936.

El art. 945° en análisis dispone que quien construye con material ajeno se
entiende en terreno propio o de su disposición, adquiere lo construido y lo sembrado,
pagando el valor de los materiales o de las semillas más los daños y perjuicios
ocasionados; si la edificación o siembra es hecha de mala fe se pagará el doble el valor
de los materiales o semillas además de una indemnización por daños y perjuicios.

b) Prescripción Adquisitiva de Dominio.

1) Concepto.

56
 Es el segundo modo originario de adquisición de la propiedad de los bienes y
otros derechos reales por la posesión continua a título de propietario por el tiempo o los
plazos fijados por la ley.

Esta figura tiene un origen muy antiguo, aparece durante el ciclo de Justiniano,
en Roma la denominaron también USUCAPION (modo de adquirir el dominio y demás
derechos reales por prescripción, esto, es por el transcurso del tiempo).

Los fundamentos de la prescripción adquisitiva son de orden social y

económico, debido a que esta institución está basada en la necesidad de dar seguridad a
la propiedad misma, llegando a constituirse no tanto en un modo de adquirir la
propiedad sino en un medio eficaz de consolidarla, porque sin la prescripción todos los
derechos de la propiedad estarían en duda, especialmente la inmueble, ya que habría que
remontarse siglos atrás para justificar y acreditar la legalidad del derecho de propiedad y
de este modo ningún título de dominio sería firme y confiable.

2) Requisitos .- Del art. 950° se desprende la existencia de los siguientes requisitos

para acogerse a esta institución jurídica, muy recurrente en los tiempos actuales::

*La posesión continua (posesión ad usucapinnem) ejercida sobre un bien;

*Debe ser pacífica, es decir, marginada de todo acto violento por parte del
poseedor;

* Esta posesión tiene que ser pública, o sea a la vista de todos y no oculta;

*Tiene que ser a título de propietario, quedando excluidos los arrendatarios,

anticréticos, usufructuarios, etc.; y,

* Transcurso del tiempo o duración de dicha posesión.

3) Objeto de la Prescripción.- Todos los bienes que están en el comercio de los

hombres, son susceptibles de adquirirse por prescripción, lo que quiere decir que son
bienes imprescriptibles los bienes del patrimonio del estado, que corresponden a su
dominio público como lo establece el art. 88° de la Constitución, lo mismo que las
tierras de las comunidades campesinas, según lo señala al art. 89° de la misma carta
magna, concordante con el art. 136 del C. C. actual.

57
4) Clases de Prescripción Inmobiliaria.- La prescripción adquisitiva de la propiedad
inmueble, puede ser de dos clases:
I) Prescripción Adquisitiva Ordinaria o Corta.- Se requiere:
 Posesión continua, pacífica y pública como propietario, junto título y buena
fe durante 5 años, conforme lo establece el art. 950° en concordancia con los
arts. 898° y 915° del C. C.
 Además debe existir justo título o sea un instrumento de orden legal destinado
a la transmisión de la propiedad (compra venta, permuta, partición, dación en
pago, herencia, etc.)
 El poseedor debe haber actuado de buena fe, esto es teniendo la convicción
de ser el legítimo propietario del bien que posee.

II) Prescripción Adquisitiva Extraordinaria o Larga.- Aquí existe la presencia de

un solo requisito que es la posesión continua, pacífica y pública durante 10 años; el C.
C. de 1936 en su art. 871° exigía 30 años de antigüedad.

Según el art. 952°, la declaración de propietario debe hacerse por la vía judicial
y la sentencia constituye título suficiente para su inscripción en los registros públicos y
para cancelar el asiento en favor del antiguo dueño.

5) Interrupción del Término Prescriptivo.- Hemos indicado que para la

prescripción adquisitiva se requiere de la continuidad de la posesión, de manera
pacífica, continua y pública como lo establece el art. 950°, esto es, sin interrupción ni
suspensión es interrumpida.

El art. 953° señala que el término de la prescripción se interrumpe si el poseedor

pierde la posesión o es privado de ella; pero cesa ese efecto, si la recupera antes de un
año o si por sentencia se le restituye; esto en coherencia con la fundamentación de los
arts. 904°y 920° del código y con la obligatoriedad que emana de los fallos judiciales.

B.- ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD MUEBLE.

Dada la naturaleza de la propiedad mueble de recaer sobre bienes que pueden ser
trasladados de un lugar a otro, teóricamente es más fácil de adquirirlos, siendo estos
modos la apropiación o aprehensión:

58
 a) La apropiación o aprehensión;
b) La accesión;
c) La especificación y mezcla;
d) El hallazgo;
e) La tradición; y,
f) Prescripción adquisitiva mobiliaria.

a) Apropiación o Aprehensión.- Conforme a la legislación romana “ lo que no era de

nadie, se concedía por razón natural a quien lo ocupaba” desarrollando así el concepto
de las llamadas cosas de nadie o “RES NULLIUS”, transferibles o adquiribles por la
manera ocupación y aplicables a bienes muebles se denomina apropiación.

Existen 3 casos de apropiación de piedras, conchas, etc. la caza y la pesca.

1. Apropiación de Piedras y Conchas, etc.- Conforme a lo señalado por el art.

929° “las cosas que no pertenecen a nadie como las piedras, conchas u otros análogos
que se hallen en el mar o en el río en sus playas u orillas, se adquieren por las personas
que las aprendan, salvo las limitaciones de la ley y de los reglamentos”.

2. La Caza y Pesca.- Según el art. 930° “los animales de caza se adquieren por
quien los coge, pero basta que haya caído en las trampas o redes, o que herido, sean
perseguidos sin interrupción”.

Como es sabido, la caza y la pesca conjuntamente con la recolección de los

frutos, los medios vitales indispensables para la satisfacción de las necesidades del
hombre primitivo y se materializa a través de la aprehensión, razón por la cual la
apropiación constituye un medio primigenio y natural de la adquisición del dominio.

- La caza generalmente es realizada por entretenimiento o por necesidad, siendo este

un derecho que puede ser utilizado por cualquier ciudadano; existiendo dos
excepciones o limitaciones.

El art. 931 °, prohíbe la caza en terreno ajeno, sin permiso del dueño o poseedor,
salvo que trate de terrenos no cercados ni sembrados; en el caso infracción los animales
cazados corresponden al dueño o poseedor, sin perjuicio de la respectiva indemnización.

Asimismo, debe tenerse presente que se encuentra prohibida la caza de especies

raras o valiosas a fin de evitar su extinción, tal es así que por la Ley N° 9147° del 14 de

59
Junio de 1940 se prohíbe la caza de la vicuña, la chinchilla y el guanaco, por otro lado,
en cautela de la riqueza guanera se ha prohibido la caza de las aves guaneras (guanay,
piquero, alcatraz y semejantes) que viven en las islas.

- La pesca.- El mismo art. 930° dispone que los animales de pesca, son para aquellas
personas que cogen o en cuyas redes caen o que heridos sean seguidos sin
interrupción.

b) La Accesión.- La propiedad mueble también se puede adquirir por accesión y

está normado por el art. 946°, que reproduce la fórmula del art. 880° del C. C. de 1936,
disponiendo que el dueño del animal hembra adquiere la propiedad por accesión de la
cría, salvo pacto en contrario, agregando que los animales pueden ser considerados
frutos desde que están en el vientre de la madre, aunque no hayan nacido; como
innovación acoge una forma moderna de reproducción animal, mediante inseminación
artificial que valerse de elementos reproductores ajenos, puede dar lugar a múltiples
conflictos de propiedad; en tal sentido se dispone que el propietario del animal hembra
hace suya la cría pero con la obligación de pagar el valor del elemento reproductor
utilizado si obró de buena fe o el triple de dicho valor si obró de mala fe.

c) La Especificación y Mezcla.- La especificación o transformación, consiste en

la creación de buena fe un objeto u obra empleando materiales ajenos, como seria el
caso del escultor que tomando el mármol de otro esculpe una estatua.

Por su parte la mezcla no es otra cosa que la incorporación, unión, mixtura o

reunión de varias sustancias o bienes en un conjunto más o menos homogéneo.

El art. 937° señala que para el caso de la especificación, el objeto pertenece al

artífice, pagando el valor de la cosa (material) empleada; en la especificación esta
pertenece a los dueños en proporción a sus valores respectivos.

d) El Hallazgo.- Siguiendo el tratamiento que le dio el derecho romano, en el

hallazgo de objetos de propiedad ajena, hay que diferenciar dos cosas, en el primer
supuesto, cuando se trata de hallazgo de objetos perdidos cuyo propietario puede ser
conocido y también puede reclamar la devolución, por cuya obligación se impone la
obligación de devolver lo hallado.

60
 En el segundo supuesto, se trata del hallazgo de bien muebles cuyo dueño no es
susceptible de ser conocido y no habiendo a quien devolver, entonces el que los
encuentra adquiere el objeto.

El art. 932° dispone que quien halle un objeto perdido está obligado a entregarlo
a la autoridad municipal, quien anunciará el hallazgo, y si transcurren tres meses sin que
nadie reclame el objeto, se venderá en subasta pública y el producto será dividido en
partes iguales entre la municipalidad y quien lo encontró.

Si aparece el propietario del objeto, este deberá pagar la recompensa ofrecida y

si se trata de dinero la recompensa no será menor de la tercera parte de lo recuperado,
esto de conformidad a lo señalado por el art. 933°.

El C.C. en su art. 934°, dispone que no está permitida la búsqueda de tesoro en

terreno ajeno, cercado, sembrado o edificado sin la autorización del dueño, bajo pena de
perder lo hallado en beneficio del propietario, más el pago de daños y perjuicios que
haya irrogado a este.

Por su parte el art. 935° dispone que en el supuesto de descubrirse el tesoro en

terreno que no está cercado, sembrado ni edificado se divide en partes iguales entre el
que halla y el dueño del predio, salvo pacto en contrario.

El art. 936°, excluye de las reglas del tesoro, anteriormente mencionados, los
bienes que corresponden al patrimonio cultural de la nación, en concordancia con el art.
21° de la Constitución.

e) La Tradición.- el art. 947°, señala que para los efectos de la transferencia de la

propiedad de cosas muebles determinadas, ello se produce con la tradición a su
acreedor, salvo que exista un régimen que se inscriba en el registro, como es el caso de
la propiedad vehicular.

La tradición como forma originaria de adquisición de la propiedad está

consagrada por el art. 948° del C. C. , que señala que el que de buena fe, recibe de
tercera persona la posesión de cosa mueble adquiere el dominio, exceptuándose de esta
regla los bienes perdidos y los que son producto del delito.

f) Prescripción Adquisitiva Mobiliaria.- El art. 951° establece que la prescripción

adquisitiva de bienes muebles también dos clases:

61
 a) La Prescripción Ordinaria o Corta.- Que requiere de la posesión
continua, pacífica y como propietario por dos años, siempre que haya buena fe.

b) La Prescripción Extraordinaria o Larga.- Se requiere de cuatro años

de posesión ejercida de la misma manera.

9.- TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD.

En lo que respecta a la transmisión de la propiedad mueble o inmueble, reviste

vital importancia, dando el valor que tiene dentro de las transacciones que se da en el
ámbito comercial; tratándose de la transferencia de los bienes muebles, éste es regulado
por el art. 947°, que señala que no es suficiente el título o el convenio, sino que es
indispensable la tradición material de la cosa, salvo disposición legal diferente; de modo
que si el acreedor del bien, sea comprador o donatario, no tiene posesión de la cosa, aún
no es propietario de la misma; requiriendo fundamentalmente el acto de la entrega o
tradición del bien.

Por su parte el art. 949° señala que cuando se trata de la transferencia de la

propiedad inmueble, es suficiente el consentimiento o convenio de las partes, o que la
sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario del
bien, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario; por lo tanto no es
indispensable la tradición del bien, ni la posesión del mismo.

62
 CUADRO SINÓPTICO

1. Nociones Preliminares

2. Evolución Histórica

3. Caracteres Jurídicos
a) Teoría de la Ocupación o
Aprehensión
4. Fundamentos del D. de
b) Teoría del Trabajo
la Propiedad c) Teoría de la Ley
d) Teoría del Pacto Social o
Convención
e) Teoría de la Función Social
de la Propiedad
5. La Multipropiedad

6. Régimen legal de la Propiedad

7. Disposiciones Generales

8. Adquisición de la Propiedad

LA PROPIEDAD
I. Aluvión
1. Accesión Natural II. Avulsión

a) La Accesión
I. Edificaciones en
2. Accesión Industrial Terreno Ajeno
II. Invasión de buena fe en
A. Adquisición de Terreno Ajeno
la Propiedad 3. Edificación o Siembra
Inmueble con Materiales, Plantas
o Semillas Ajenas

1. Concepto
b) Prescripción
2. Requisitos
adquisitiva de
3. Objeto
Dominio
I. Ordinaria o
4. Clases de Prescripción Corta
II. Extraordinaria
5. Inscripción del o Larga
Término Prescriptivo

1. A. de Piedras y Conchas
2. La Caza y la Pesca
B. Adquisición de la Propiedad
Mueble
a) Apropiación o
Aprehensión
b) La Accesión
9. Transmisión de la Propiedad
c) La Especificación y Mezcla
63
d) El Hallazgo
e) La Tradición
f) Prescripción Adquisitiva
 3. - PROPIEDAD PREDIAL

1.- NOCIONES PRELIMINARES

En este aspecto, debemos tener presente que se denomina predio a una hacienda,
finca, terreno o propiedad inmueble, dentro de los cuales encontramos los predios
urbanos, los que se ubican dentro de los pueblos o ciudades y los rústicos, denominados
así los fundos agrícolas, eriazos o tierras de secano; es decir, los que están dentro de las
zonas rurales; ahora, no solo se refiere la propiedad al suelo sino también los aires o
sobresuelo, así como el subsuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del
perímetro superficial y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho, tal
como lo señala nuestro actual Código Civil.

Esta institución jurídica, se encuentra regulada por el vigente código, del

art.954° al art. 968°

2.- RÉGIMENE LEGAL DE LA PROPIEDAD PREDIAL.

El C. C. actual organiza de manera especial y esperada a la propiedad predial y

la estatuye en el capítulo tercero del título II de la Sección Tercera del Libro V de los
Derechos Reales y lo subdivide en tres subtítulos, (art. 954° al 968°).

 Disposiciones generales;
 Limitaciones por razón de vecindad;
 Derechos del propietario predial; y,
 Extinción de la propiedad.

3.- DISPOSICIONES GENERALES.

Se agrupan en tres clases:

a) Extensión de la Propiedad Predial.- En este aspecto la propiedad ha

experimentado importantes modificaciones, por cuanto en el derecho clásico
individualista esta tenía el carácter de derecho ilimitado que se extendía desde el
cielo hasta el fondo de la tierra y en la actualidad en concordancia con el criterio
relativista del dominio predial dicho derecho tiene como límite máximo la utilidad
que puede prestar al propietario en r\ función al interés social.

El art. 954° expresa: “La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al

sobresuelo, comprendidos dentro los planos verticales del perímetro superficial
y hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho.

La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los

yacimientos y restos arqueológicos, ni otros regidos por leyes espaciales”.

64
 Esto quiere decir que todo lo que hay en el subsuelo y en el sobresuelo cae bajo
el dominio del propietario del predio, pero con las excepciones siguientes:

 Las minas y sustancias minerales en general que se encuentran en el suelo y

subsuelo son de propiedad del estado y se regula de acuerdo por su
legislación especial;
 Las aguas sin límite alguno que también son de propiedad del estado
conforme al art. 66° de la Constitución, por ende están excluidos del
subsuelo;
 Los objetos arqueológicos son patrimonio de la nación por ende están
excluidos del subsuelo; y,
 Los aires, que si bien es cierto corresponden al propietario del suelo,
pudiendo ser aprovechados para el levantamiento de construcciones de
diversa altura, estas tienen sus limitaciones para facilitar la navegación aérea
y por razones de urbanismo.

El art. 955° establece que el subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer total

o parcialmente a propietario distinto que el propietario del suelo; aquí se
trata de una autorización genérica que permite la distribución o división
horizontal de la propiedad predial.

b) Obra Ruinosa.- Esta figura también es muy antigua y data del derecho romano,
ya que la Ley N°8, establecía que “Los poseedores de casas destruidas o descuidadas
debían ser obligados a repararlas por la autoridad judicial”.

El C. C. de 1852 en su art. 1137° decía: “Se podía obligar al propietario de un

edificio que amenazare ruina a demolerlo o apuntalarlo”.

El art. 956° del código en vigencia, que tiene su antecedente en el art. 860° del
C. C. de 1936, dispone: “Si alguna obra amenace ruina, quien tenga legítimo
interés, puede pedir la reparación, demolición o la adopción de medidas
preventivas”.

El fundamento de esta disposición no solo está en el interés particular de los

vecinos, sino que va más allá y garantiza la seguridad de los transeúntes, evitándoles
la exposición de peligro inminentes e innecesarios; por esta razón que todo aquel que
tenga legítima razón puede solicitar la reparación o demolición y no únicamente el
vecino.

c) Normas de Remisión.- Entre las disposiciones generales de la propiedad predial

figuran dos normas de remisión; por el art. 957°, se dispone que la propiedad predial
queda sujeto la zonificación, a los procesos de habitación y subdivisión y a los
requisitos y limitaciones que establece las disposiciones respectivas por su parte el
art. 958° señala que la propiedad horizontal se rige por la legislación de la materia.

65
4.- LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD.

Hemos indicado que el criterio moderno de la propiedad es que esta debe

ejercitarse en función social y para el efecto se le somete a continua y cada vez más
importantes limitaciones, en evidente perjuicio del propietario y en beneficio de la
colectividad.

Tales limitaciones son de dos clases de interés público y limitaciones de carácter

privado; y lo que nos corresponde referimos justamente son las de carácter privado,
porque son las que se aplican a la propiedad predial, por razón de vecindad y estas son
las siguientes:

a) Autorización para Utilizar el Fundo Colindante.- Según los arts. 959° y

960°, el propietario no puede impedir que su predio sea utilizado por los
vecinos o se autoriza a estos para la utilización del fundo colindante en dos
casos:

1.- Para la realización de servicios provisorios, destinados a conjurar o evitar un

peligro actual o inminente, pero con la obligación de pagar los daños y perjuicios
ocasionados (959).

2.- Si para construir o reparar un edificio resulta indispensable pasar materiales

por el predio ajeno o colocar andamios en él; debiendo consentir el dueño a quien se le
pagará los daños y perjuicios ocasionados (960°)

b) Prohibición de Humos, Emanaciones, Ruidos Molestos, etc.- El art. 961°

establece que están prohibidos los humos, hollines, emanaciones, ruidos
molestos y análogos que excedan de la tolerancia que mutuamente se deben
los vecinos en atención a las circunstancias.

Como son muy variados los usos que se puede dar a la propiedad predial,
tales como la industria el comercio, vivienda, recreo, educación, etc. según cada
caso y las circunstancias correspondientes, tendría que verse si las molestias
producidas exceden o no los límites de la tolerancia.

Aquí es importante y sin duda una solución práctica el criterio vigente de

zonificar las ciudades por sectores o barrios, según la actividad a que estén
destinados los predios que los integran, de modo que lo que puede ser tolerado
en el sector industrial no podría serlo en el sector residencial.

c) Limitaciones a la Apertura de Pozos y Realización de Obras.- El art.

962° prohíbe al propietario de un predio abrir pozos que amenazan ocasionar
la ruina o el desmoronamiento de la propiedad vecina, o se perjudique las
plantaciones de la misma, o en su caso se le puede obligar a guardar las

66
 distancias necesarias para la seguridad de los predios afectados, además de la
obligación de pagar los daños y perjuicios ocasionados.

Por el art. 963° se dispone que para el caso que se construya a cerca del
lindero del predio vecino homo, establo, depósitos para agua o materias
húmedas, penetrantes, explosivos o radiactivos o se instala maquinaria o
análogos, el propietario constructor está obligado a observar las distancias y
precauciones establecidas por los reglamentos respectivos y falta de estos, los
que sea necesario para preservar la solidez o salubridad de los predios vecinos y
que la inobservancia de dichas disposición puede dar lugar al cierre o retiro de la
obra y a la indemnización de daños y perjuicios.

d) Derecho al Paso de las Aguas.- Al respecto el art. 964° señala “El propietario
no puede hacer que las aguas correspondientes al predio discurran en los predios
vecinos, salvo pacto distinto”.

En las zonas urbanas casi no se presentan estos problemas porque dentro

del sistema de saneamiento las aguas servidas y las provenientes de las lluvias
descargan en los respectivos colectores de desagüe.

En los predios rústicos la situación es diferente, por la escasez de agua de

regadío y por la ubicación de los predios de diferentes niveles, de modo que los
de la parte baja están obligados a buscar o recibir las aguas provenientes de los
predios de la parte alta, constituyendo una servidumbre legal.

5.- DERECHOS DEL PROPIETARIO PREDIAL

Los derechos más importantes son los siguientes:

a) Derechos a Cercar.- Este derecho tiene su antecedente en el Derecho

Romano pues la ley l0ma. título X del libro XIII del código decía lo siguiente:
“Permítase a todos los que desean, circunvalar con un muro sus fundos
propios o los terrenos constituidos en su dominio”.

En la Edad Media se desconoció este derecho pues los señores feudales

prohibían la colocación de cercos en todos los lugares donde tenían la
posibilidad de practicar la caza, que fue la diversión favorita de aquellos y sólo a
partir de la Resolución Francesa fue suprimiendo este privilegio feudal.

En la actualidad en derecho de cercar aparece como expresión más

objetiva e impide la intromisión de terceros extraños al propietario, salvo que
exista una servidumbre legal cual es dejar pasar las aguas o el llamado derecho
al paso y también en todos los casos en que se haya constituido una servidumbre
convencional. El art. 965° señala “El propietario de un predio tiene derecho a
cercarlo”.

67
 b) Derecho al Deslinde y Amojonamiento.- Preceptuado por el art. 966° y
según el cual el propietario puede obligar a los vecinos, sean propietarios o
poseedores al deslinde y amojonamiento.

c) Derecho a Cortar las Ramas y Raíces de los Árboles.- Sobre el particular el

art. 967° expresa: “Todo propietario puede cortar las ramas de los árboles
que se extiendan sobre el predio y las raíces que lo invaden, cuando sea
necesario podrá recurrir a la autoridad municipal o judicial para el
ejercicio de estos derechos”.

6.- EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD.

Conforme a lo señalado por el art. 968° la propiedad se extingue por:

a) Adquisición del Bien por Otra Persona.- Refiriéndose al caso más usual, cual
es la adquisición del bien por tercera persona; teniéndose en cuenta que la
adquisición se produce, tratándose de bien inmueble, por el hecho de nacer la
relación obligatoria de la cual surge la presentación consistente en transferir la
propiedad (art. 949°) y que los bienes muebles se perfecciona con la tradición
(art. 947°).

b) Destrucción o Pérdida Total o Consumo del Bien.- Que a decir de Albaladejo

que “extingue éste, pues siendo un poder sobre la misma, desaparece al
desaparecer su objeto”.

c) Expropiación.- Está comprendida en los casos que se puede adquirir o

transmitir la propiedad por ministerio de la ley.

d) Abandono del Bien por más de 20 Años.- En cuyo caso pasa el predio al
dominio del estado estimándose que así se evidencia del desinterés del
propietario y por una motivación de orden social.

68
LA COPROPIEDAD
PROPIEDAD
USO
USUFRUCTO
Y HABITACIÓN
LA PRENDA
SUPERFICIE 8.1.
SERVIDUMBRE 1. DERECHOS
11.
10.
9.
Nociones
7.4.
1.
5.
4.
10.
6.
7.
6.
8.
La
9. Nociones
Extinción
11.
Pacto
Derechos
División
2.
1.
1.
Nociones
Medianería
Régimen
Formas Preliminares
Disposiciones
Derecho
Nociones
Derecho
Preliminares
de
REALES
Sujetos
Objeto 1.Indivisión
de
yde
de
yLegal
Preliminares
la
Nociones
Cuasiusufructo
Derechos
Formas
Obligaciones
Clases
Extinción
de de de
Copropiedad
de a. a.
a.Habitación
Preliminares
Uso
Usufructo
del
Constitución
usufructuario
en
Usufructo a) a.
el Ejercicio a.
d)
Concepto
El Preliminares
Constituyente
Concepto
a.a)a)a.
a.
del Sobre
Autorización
Derecho
a.
Legal
Voluntarias
a. Definición
Extensión
Ley elPrenda
Generalidades
a.
Elementos
Mandato
a)
Del
La
a.
Con
Usufructuario Bien
aAcreedor
1.
Cercar.
ode para
laConvencional
Generalidades
Acreedor
ysin
de Utilizar
Propiedad
1.Ley
Personales
Legales el
1.
Desplazamiento
la PrendarioFundo
1.
- UsufructooAdm.
Decisión
deConvencional
Predial
Constituyente Unánime
Dinero
2. Antecedentes
Obligaciones
Generales deb.los El b) b. e)
Usufructuario
b) b.
Cuotas Común
Convencional
b.Contrato
Colindante
Derecho
Obra de Bienes
los al o Extrajudicial
Acto
Copropietarios
Ruinosa Deslinde
Objeto 2. de la 2. 2.
yJurídico Adm.
Amojonamiento
Usufructo de Judicial
Unilateral
Créditos
Mayoría Absoluta
PREDIAL 2. DE
Régimen
2.
GARANTIA
Partición
2.Etimología
Constitución
Antecedentes
Legal
2. Semejanzas
Concepto
Evolución Históricos
Histórica
y Diferencias
b.b.b.
b.
b)Rústicas
b.
Concepto
b.
Elementos
Actos
Sobre
b)
Del
Anticresis
b.
Jurídica
Concepto
Deudor
yIntervivos
Deudor
Urbanas
Sus Cuotas
Reales
de-olaContrato
Obligación
Beneficiario
Históricos
Copropietarios b.b. Modalidades
c.c)
b)
f) c.Testamentario
Clases Prohibición
Derecho 2.
Medianería.
Testamento Judicial
de Humos,
adeCortar 3. y Raíces
Adm. de
Emanaciones,
Las Ramas de Hecho
los
3. 3.Caracteres
Etimología
3. Concepto
Características
y Concepto c.Normas
c.c.Determinación
c)Testamentarias
Sujetos
c.c.Mortis
c)
Hipoteca
Mercantil Remisión
Caracteres
Causa Jurídicos
3. Etimología c) c. Obligaciones
Ruidos
Árboles Derechos
Molestos,
delde los
Quorum…
deetc.
los Medianeros
4. Naturaleza
4. Características
Forma Jurídica
de Constitución
c) d.Copropietarios
d.d.d)Derechos
Industrial
LimitacionesExtinción
a lade
Obligaciones Retención
Apertura
de los de Pozos y
inmueble hace a3.favor de su acreedor,
Disipaciones3.Generales a fin
Clasificaciónde que este impute
e. Agrícola
Realización los
de
Medianeros frutos
Obras y productos a
CUADRO SINÓPTICO
5. Elementos d) Derecho
def. exceder
Mineraal Paso de las Aguas
los intereses del crédito, si son debidos y end)casiAdministración de la
de aquellos, sobre el
5. Clases g. Transporte
capital, o únicamente sobre Copropiedad
5. este,
Sujetos si Intervinientes
no se deben intereses”. h. Naval
6. Extinción i. De Bonos
4.- OBJETO
4. Limitaciones6.porObjeto Razón de j. Tácita.
Vecindad 7. Sujetos
La anticresis es 6. unaObjeto
garantía de lareal
8. Extinción Prendacuya aplicación se encuentra restringida
fundamentalmente a los7. bienes Requisitosinmuebles,; en este sentido enfatizo que dada la
naturaleza de la institución, el inmueble debe ser “frutífero”, es decir, debe producir
frutos; los cuales5.pueden serdel
Derechos naturales, industriales o civiles.
Propietario
8. Clases de Prenda

6. Extinción de la Propiedad

4.- CARACTERES JURIDICOS

La anticresis presenta los siguientes caracteres jurídicos:

a) Es un derecho accesorio a una obligación principal, la cual es consecuencia de

9. Efectos de la Prenda
su condición de derecho de garantía; por lo tanto, no se concibe su existencia
10. Extinción de la Prenda
de modo autónomo, sin una deuda a ser garantizada;
b) Es un derecho indivisible, ya que al igual que los demás derechos reales de
garantía, afecta en su integridad al bien gravado. Si se realiza un pago parcial de
la deuda, no determina que el gravamen se extinga en la parte proporcional;
por el contrario, este continúa sobre la totalidad del bien;
c) Es un derecho eminentemente temporal, ya que se extinguirá con su
realización en caso de incumplimiento, con la cancelación de la deuda, y en
cualesquiera circunstancias que determinen la extinción de la obligación
principal;
d) Se trata de una garantía exclusivamente inmobiliaria, sin que sea posible su
aplicación sobre otra clase de bienes;

5.- FORMALIDAD

69
 El art 1092° del c.c. señala textualmente “ El contrato se otorgará por
escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y
el interés que se pacte.”; en tal sentido, por lo que podemos afirmar que
necesariamente debe surgir de un acto jurídico ad solemnitatem; es decir, la
inobservancia de la citada formalidad acarreara, pues, la inexistencia de la
garantía.
6.- SUJETOS INTERVINIENTES

Se ha dicho que la anticresis supone siempre la existencia de una

obligación principal a garantizar; por lo que intervienen los siguientes sujetos:

a) El acreedor anticrético; a cuyo favor se establece la garantía;y,

b) El anticresista; que viene a ser el constituyente de la anticresis, es el
deudor principal; pero nada impide que pueda tratarse de un tercero.

7.- DERECHOS Y OBLIGACIONES

A.- DEL ANTICRESISTA

1.- Derechos

a) Exigir el uso y disfrute del inmueble le sean restituidos una vez

extinguida la garantía, sea por el pago de la deuda y sus accesorios o
por cualquier otra causa de extinción

b) Estará facultado para todos aquellos actos que tengan por objeto
supervisar el uso y explotación del mismo; en aplicación del art. 1094º
del C.C. se hace extensiva las obligaciones inherentes al arrendatario.

En este caso, podrá inspeccionar por causa justificada el bien,

podrá también exigir que se le notifique de las perturbaciones que
pudieran intentarse sobre el mismo, y podrá requerir del acreedor la
ejecución de las reparaciones que le correspondan;

70
 c) También está facultado a exigir una periódica rendición de cuentas
del acreedor; porque como hemos visto, esta institución no solamente
supone que el inmueble constituya una garantía, sino que además es
inherente a la misma que el bien sea explotado, a fin de destinar sus frutos
al pago de la deuda; y,

d) Asimismo, el anticresista tiene derecho a ejercitar todos los poderes

inherentes a su condición de propietario; pudiendo disponer de la
propiedad a título oneroso o gratuito y en general, realizar todos
aquellos actos de disposición o gravamen que no sea incompatibles con
la anticresis,

2.- Obligaciones

a) La principal obligación del anticresista radica en la entrega del bien al

acreedor; estando pues el anticresista obligado no solo a la entrega
inicial del bien, sino a mantener al acreedor en posesión del mismo;

b) El propietario debe abstenerse de todo acto que suponga un

menoscabo de la facultad de uso y disfrute concedida al beneficiario de
la anticresis; y,

c) Debe reembolsar al acreedor los gastos incurridos en la conservación

del inmueble.

B.- DEL ACREEDOR

1.- Derechos

a) Exigir la entrega del inmueble objeto del gravamen; además, que se le

facilite la administración del mismo para su explotación;

b) Explotar el inmueble de acuerdo con su destino, percibiendo sus

frutos y aplicándolos al pago de la deuda de acuerdo a ley;

c) Puede hacer uso de todos los medios legales que sean necesarios
para defender su posesión, en caso que esta se vea perturbada; y,

71
 d) Está también facultado a exigir que el anticresista le reembolse los
gastos efectuados para la conservación del inmueble.

2.- Obligaciones

a) El acreedor está obligado a conservar debidamente el inmueble;

b) Rendir debida cuenta de su administración, a fin de que el anticresista

pueda fiscalizar la correcta aplicación de los rendimientos al pago de la
deuda, conforme a ley;

c) El acreedor deberá recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo

según su destino y sin contravenir el orden público y las buenas
costumbres;

d) Pagar los servicios públicos suministrados al bien;

e) Avisar al propietario de cualquier perturbación que se intente contra

el inmueble;

f) Abstenerse de introducir modificaciones sin permiso del dueño;y,

g) El acreedor está obligado a devolver el inmueble una vez que se

extinga la anticresis, sin perjuicio del derecho de retención que le asiste,
según hemos visto con anterioridad.

8.- EXTINCIÓN DE LA ANTICRESIS

Nuestro Código Civil no se pronuncia de modo expreso sobre las causas de

extinción de la anticresis, por lo que debemos considerar aplicables aquellas que
determinan la extinción de la prenda, siempre y cuando no sean incompatibles; de

72
este modo, por remisión del artículo 1096º del código vigente, podemos enumerar
como causas de extinción de las anticresis las siguientes:

a) Extinción de la obligación principal

La naturaleza accesoria del derecho de garantía determina que este se extinga
siempre que ello ocurra con la obligación principal, cualquiera será el motivo;
es decir, la anticresis concluirá con el pago de la deuda, con su compensación,
condonación, consolidación, etc.

b) Nulidad, anulación, rescisión o resolución dela obligación principal

Nuevamente se trata de una consecuencia del carácter accesorio siempre que
la obligación principal sea anulada, rescindida o resuelta.

Respecto a la anulación, cabe anotar que se ha recogido la regla general

contenida en el artículo 224, último párrafo, del C. C.

c) Renuncia al acreedor
La renuncia del acreedor se admite en aplicación del principio de la autonomía
de la voluntad y por la formalidad impuesta para la constitución de la anticresis,
considero que la renuncia debe ser expresa y revestir la misma forma, es decir,
la escritura pública.

d) Destrucción total del bien

Al margen de las cuestiones jurídicas que surgirían de la destrucción, y del
régimen de indemnizaciones según haya mediado culpa de una u otra parte.

e) Expropiación
Teniendo su fundamente en el “ius imperium” del Estado, en caso de
expropiación deber considerarse extinguida la anticresis,

73
1. Nociones Preliminares
2. Antecedentes Históricos
3. CUADRO
Etimología SINOPTICO
y Concepto
4. Objeto
5. Caracteres Jurídicos
6. Formalidades

7. Sujetos Intervinientes

8. Derechos y Obligaciones
74

9. Extinción de lal Anticresis

 a. Acreedor Anticrético
ANTICRESIS
b. Anticresista

a. Del Anticresista
b. Del Acreedor Anticrético

4.- HIPOTECA

1.- NOCIONES PRELIMINARES

La hipoteca al igual que la prenda y la anticresis tiene como fundamento el

sostenimiento económico, para aquellas personas ue requieren un capital extra, así
como para las entidades financieras que tienen aquí una herramienta interesante
para sus inversiones, contando además con una garantía que le permita recuperar su
dinero en el caso de no conseguir la devolución del mismo y sus intereses.

Entendemos que la hipoteca es un derecho real establecido en seguridad de un

crédito en dinero, sobre bienes inmuebles, los cuales quedan en poder del propietario
o deudor; esta figura es interesante tanto para el acreedor y para el deudor, pues el

75
primero se ve garantizado con la entrega jurídica, que se materializa con la inscripción
de la misma en los registros públicos; y el deudor se beneficia porque sigue en
posesión del bien inmueble, permitiéndole la explotación del predio.

El Código Civil de 1936 a diferencia del vigente, hacía una perfecta distinción
entre la hipoteca voluntaria y la hipoteca legal, lo cual no observamos con el código
sustantivo actual, además de otras diferencias que estudiaremos a continuación.

El C.C. de 1984 legisla esta figura jurídica del art. 1074° al art. 1122°, Título
Tercero, de los Derechos Reales.

2.- ANTECEDENTES HISTÓRICOS

Muchos tratadistas reconocidos sostienen que es en Grecia donde se

manifiesta por primera vez; en el Derecho Romano surgen las hipotecas generales y
ocultas; en cambio en Prusia esta figura jurídica aparece con marcadas características
de la especialidad, legalidad, publicidad y prioridad.

Por su parte el Código Napoleónico adoptó un sistema mixto, de un lado la

hipoteca convencional que para su validez debía ser pública y especial y por otro lado,
se admitieron hipotecas que podían ser generales, vale decir, surtían efectos sin
necesidad de inscribirlas.

Salvat opina, que se trata de una institución creada directamente en el

Derecho Romano, aunque ella tenga numerosos puntos de contacto con el derecho
griego, pero, donde todos los autores coinciden es en señalar que fue en Roma donde
cobró caracteres saltantes y de allí fue evolucionando hasta tener la trascendencia de
nuestros días.

Para darle mayor seguridad era necesario que tuviera publicidad, pero como
por entonces no existían los medios suficientes que permitirían al público conocer que
determinado inmueble estaba grabado con hipoteca, se ideo la forma rudimentaria de
colocar en la fachada del inmueble hipotecado, un pedestal o una lápida para dar a
saber que el inmueble había sido grabado con hipoteca y que, en consecuencia existía
un derecho constituido sobre él.

76
 A decir de Guillermo Cabanellas, en sus comienzos, en el Derecho romano, la
hipoteca se confundió con la prenda, bajo la designación genérica de “pignus”; pero
más adelante se dio el nombre de prenda a la garantía que pasaba a poder del
acreedor, y el de hipoteca a aquella que permanecía en poder del deudor. Tal
distinción entre ambos derechos de garantía real (frente a la fianza, garantía personal,
salvo consistir en depósito de dinero u otros valores), se estableció fundándose en que
hipoteca recaía sobre inmuebles, y la prenda sobre muebles.

Como toda institución primigenia era defectuosa; confería al acreedor, un

privilegio innecesario, el de entrar en posición de los bienes, lo que ha sido desterrado
de la actual legislación; pues atado de pies y manos al deudor, imposibilitaba nuevas
transacciones, además como no estaba sujeta a un régimen de publicidad, los terceros
ignoraban su existencia con lo que se posibilitaba el fraude.

Durante la Revolución Francesa se promulgó el código hipotecario y la ley de

declaraciones mobiliarias, inspiradas en el derecho alemán, con ánimo de atraer
capitales del extranjero; pero legislaron sobre la hipoteca en forma defectuosa y
aunque se estableció la publicidad se omitió para algunas clases de hipoteca es algo
fundamental, como es la especialidad.

3.- LA HIPOTECA EN EL PERÚ

La comisión encargada de la elaboración del Código de 1852 se inspiraró, como

era natural, en la legislación española y en el Código de Napoleón, muy defectuosas
ambas en materia hipotecaria; de allí resultó que adoptaron el sistema mixto, pero con
menos rigor que el del Código Francés, como vamos a comprobarla.

Teniendo en cuenta que en la época en que se promulgó el Código de 1852 no

existían los medios de publicidad suficientes o adecuados a las circunstancias, porque
no existió el Registro de la Propiedad Inmueble, que recién aparece a partir de 1888
se quiso salvar el problema estableciendo que las hipotecas debían inscribirse en el
oficio de hipotecas, que se estableció en cada capital de departamento a cargo de un
Escribano Público, actualmente llamado Notario Público..

77
 Los artís. 2051º a 2054º del C. C. de 1852, los cuales quedaron derogados en el
año de 1888 por la ley que creó el Registro de la Propiedad Inmueble, fecha en que se
subsanó esa deficiente forma de publicidad y se estableció la inscripción obligatoria de
toda clase de hipotecas, inclusive las legales, puesto que la misma ley derogó la
primera parte del art. 2033º del Código de 1852 que les reconocía validez sin
necesidad de ser registradas.

Con el Código Civil de 1936, se reconoció el doble carácter que tiene la hipoteca
voluntaria, que servía como derecho de garantía y como instrumento de crédito; así
pues, se autoriza la emisión de títulos hipotecarios al portador o transmisibles por
endoso, sancionando una práctica establecida entre nosotros al margen de la ley, que
si bien ha producido beneficios a la propiedad territorial, ha dejado sentir la ausencia
de control.

4 .- ETIMOLOGÍA Y CONCEPTO

Etimológicamente, el término hipoteca proviene del latín HYPOTHECA, y del

griego HUPOTHEK: que significa lo que se pone debajo.

La hipoteca es una garantía real que en el derecho positivo nuestro recae sobre
bienes inmuebles y para su validez se requiere que se inscriba en el Registro de la
Propiedad Inmueble, lo cual otorga el derecho de persecución que sigue al bien y no a
la persona; por eso decimos que los Derechos Reales siguen a los bienes y no las
personas.

También podemos afirmar que la hipoteca es un derecho real de garantía y de

realización de valor, que se constituye para asegurar el cumplimiento de una
obligación, normalmente de pago de un crédito o préstamo, sobre un bien inmueble.,
que permanece en poder de su propietario quien lo puede explotar y hasta enajenar
en favor de otra persona, quien respondería por la carga.

Guillermo Cabanellas, reconocido tradista nos dice: “es el derecho real

constituido en seguridad de un crédito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que
continúan en poder del deudor”. y agrega: “esta palabra es de origen griego y significa
78
gramaticalmente suposición, como la acción y efecto de poner una cosa debajo de otra
o de sustituirla, o añadirla o empeñarla. De esta manera, hipoteca viene a ser lo mismo
que cosa puesta para sostener, apoyar y asegurar una obligación” .

Según Planiol y Ripert, “la hipoteca es una garantía real que, sin desposeer el
propietario del bien gravado, permite al acreedor embargado al vencimiento, hacerlo
vencer a pesar de que se halle en poder de tercero y cobrar con cargo al precio con
preferencia a los demás acreedores. Consiste, por tanto esencialmente en la
afectación, con preferencia y sin desplazamiento, de un bien particular separado del
conjunto del patrimonio de que forma parte, al cumplimiento de una deuda
determinada, quedando ese bien, por otra parte, sujeto al derecho de prenda genérico
propio de todas las obligaciones del dueño”.

Por su parte el art. 1097º, expresamente señala: “Por la hipoteca se afecta un

inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier obligación y otorga al acreedor
los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del bien hipotecado.”

5.- CARACTERES JURÍDICOS

Podemos decir que la hipoteca presenta los siguientes caracteres jurídicos:

a) Es un derecho real que grava la propiedad inmueble;

b) Tiene naturaleza temporal, pues necesariamente se resuelve en el tiempo, sea
por la cancelación de la obligación que garantiza, sea por la realización del bien
o cualquiera de las formas de extinción del gravamen;
c) Se constituye por convención entre las partes (hipoteca convencional) o por
disposición de la ley (hipoteca legal);
d) Es necesariamente onerosa, como limitación del dominio; y,
e) Es un derecho accesorio, o sea que depende de una obligación principal cuyo
cumplimento garantiza.

6.- SUJETOS INTERVINIENTES

En este derecho real de garantía, intervienen hasta dos sujetos:

79
 a) El Acreedor Hipotecario.- que principalmente le interesa que su crédito
esté debidamente cubierto, sin importarle que la garantía sea otorgada por
su deudor o por un tercero.
b) El Constituyente del Gravamen.- que puede ser el deudor o una tercera
persona ajena a la obligación existente;

Siendo la hipoteca un acto que importa una enajenación parcial de dominio ya

que puede culminar con la disposición del bien para el pago de la obligación que
garantiza, es obvio que se requiere la capacidad plena del sujeto constituyente para
que sea válida; en la constitución de este gravamen por parte de menores o
incapacitados se requerirá la autorización judicial que así lo apruebe.

7.- EXTENSIÓN

El art. 1101º del C. C. textualmente nos dice: ”la hipoteca se extiende a todas
las partes integrantes del bien hipotecado,, a sus accesorios y al importe de las
indemnizaciones de los seguros y de la expropiación, salvo pacto distinto”; es decir,
de acuerdo con los arts. 887º y 888º del mismo cuerpo legal, comprende todo aquello
que no se puede reparar ni destruir, deteriorar o alterar el bien, como sería el caso de
una edificación o de las partes de esta y también podría comprender los bienes
accesorios (maquinarias, equipos) y ornamentales (jardinería, piletas), o lo que es lo
mismo, todo bien este efecto a un fin económico u ornamental con respecto a otro
bien, salvo pacto distinto que debe constar expresamente en el documento
constitutivo de la hipoteca.

8.- CARACTERÍSTICAS

La hipoteca presenta las siguientes características:

a) Es un derecho real de garantía o accesorio;

b) Carácter inmobiliario; es decir, solo recae sobre bienes inmuebles;
c) No existe desplazamiento físico del bien;
d) Indivisiblidad.

80
9.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS SUJETOS

A. DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

1.- Derechos
Este posee los siguientes derechos:

a) Solicitar y obtener la realización judicial del inmueble afectado, cuando

la obligación garantizada sea exigible y no se produzca el pago de la
deuda. estel Código vigente, ha cubierto una omisión severamente
criticada respecto del C.C. de 1936, el cual no mencionaba el derecho de
realización del bien; este derecho está actualmente incluido en el texto
del artículo 1097°, segundo párrafo;
b) Tener preferencia sobre el precio que resulta de la realización;
c) Solicitar la realización judicial del bien teniendo el acreedor el
derecho de persecución que es propio de esta garantía;
d) Limitar la realización de uno o varios de los inmuebles hipotecados,
en el caso de pluralidad de la garantía; así se explica al comentar el
art. 1109º;
e) Oponerse a todos los actos del constituyente que de alguna manera
lesionen sus intereses, al deteriorar o disminuir el valor del
inmueble y solicitar inclusive el cumplimiento de la obligación
garantida, en los términos que aparecen del art. 1110º.
f) Los demás que hayan sido establecidos por voluntad de las partes,
siempre que se trate de actos válidos.
2.- Obligaciones
El acreedor hipotecario está obligado a:

a) Cancelar la inscripción de la garantía, una vez satisfecha la obligación; y,

b) Las demás consideradas en el contrato de garantía.

B. DEL CONSTITUYENTE HIPOTECARIO

1.- Derechos
Son derechos de los constituyentes de la hipoteca:

81
 a) Conservar todos los atributos de la propiedad; por lo tanto, el deudor
propietario del inmueble puede, por lo tanto, enajenarlo o agravarlo
con servidumbres personales o reales;
b) Puede constituir nuevas hipotecas o darlo en anticresis;
c) Celebrar contratos de arrendamiento, percibir sus frutos o los alquileres
que devengue; y,
d) Asimismo puede realizar en el inmueble toda clase de
transformaciones materiales que crea conveniente para su mejor
aprovechamiento y explotación.

2.- Obligaciones
Observamos los siguientes:

a) La de abstinencia de realizar cualquier acto material o jurídico que en

alguna forma repercuta negativamente sobre el bien hipotecado,
lesionando los legítimos intereses del acreedor, y,
b) Las demás señaladas en el contrato de garantía.

10.- FORMALIDAD

En cuanto a este aspecto, es conveniente resaltar lo expresado por el art.

1098º que no señala: “la hipoteca se constituye por escritura pública, salvo
disposición diferente de la ley”.

Lo que no ocurrió en derecho antiguo, la legislación actual y dentro de ella

nuestra normatividad impone para la hipoteca requisitos ad solemnitatem lo cual
importa decir que a falta de ellos el acto carecía de exigencia legal y no sería posible
demostrarlo por otros medios.

Este requisito propio de las hipotecas voluntarias, no existe en las legales pues
en ellas se determina por ley hipotecaria la forma de constitución que en algunos casos
no exige la escritura pública. Por ello el Código Civil al hablar de la inscripción de la
hipoteca no alude a la escritura pública sino al documento en que se constituye.

82
11.- CLASES DE HIPOTECAS

Doctrinaria y jurídicamente, ubicamos las siguientes clases de hipotecas:

a) Hipotecas Voluntarias o Convencionales

Se denominan voluntarias aquellas que nacen con la manifestación de la
voluntad de ambas partes o sea entre hipotecante y acreedor hipotecario; es
decir las establecidas por negocio jurídico; es decir, contrato.

Uno de los poderes o facultades que otorga la ley al propietario de un bien,

como lo señala el art. 923° del código sustantivo, es justamente el derecho a
disponer de su inmueble, tiene igualmente el derecho de constituir una
hipoteca en favor de otro; en general, la hipoteca se crea en el momento del
nacimiento del crédito, en la mayoría de los casos, para garantizar un
préstamo; de donde proviene el nombre de préstamo hipotecario; o como
decían los romanos: “en seguridad de las deudas”.

Asimismo, la hipoteca también puede ser constituida por un propietario,

para garantizar la deuda de un tercero, es el caso de la caución real. También
puede cederse a otro acreedor del deudor; en este caso, habrá subrogación; en
cuyo supuesto tal cesión debe efectuarse por escritura pública e inscribirse en
el Registro de la Propiedad Inmueble, con conocimiento del deudor conforme
al artículo 1215° del Código Civil y aun sin el asentimiento de este de
conformidad con el Artículo 1206° del mismo cuerpo legal.

Sin embargo, el acreedor y el deudor hipotecario pueden convenir por la

no procedencia de la cesión del derecho: acorde con la primera parte del
artículo 1210° del Código Civil: “La cesión no puede efectuarse cuando se
opone a la lay, a la naturaleza de la obligación o al pacto con el deudor…”

Toda hipoteca convencional está sometida a publicidad y solo produce

efectos después de su inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble.
Como lo tenemos explicado anteriormente.

b) Hipotecas legales

83
 Planiol- Ripert y Becqué definen a la hipoteca legal como la que “de
pleno derecho la ley une un crédito, sin que sea necesario que el acreedor
haya de hacer que se le constituya por contrato expreso; antiguamente se
denominaban “hipotecas tácitas”.

Nuestro C. C. el su art. 1118º dice: “Además de las hipotecas legales

establecidas en otras leyes, se reconocen las siguientes:

1. La del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado

totalmente o lo haya sido con el dinero de un tercero;
2. La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya
proporcionado trabajo o materiales por el contratista y por el monto
que el comitente se haya obligado a pagarle;
3. La de los inmuebles adquiridos en una partición, con la obligación de
hacer amortizaciones en dinero, a otros de los copropietarios.

c) Otras Hipotecas Legales

En nuestro actual C.C. , encontramos de manera dispersa, otras clases de
hipotecas, las que enumeramos a continuación:

1.- Administración de los Bienes del Otro Cónyuge

Es aquella prevista en el artículo 305 del Código Civil, cuyo texto es: “Si uno
de los cónyuges no contribuye con los frutos o productos de sus bienes
propios al sostenimiento del hogar, el otro puede pedir que pasen a su
administración, en todo o parte. En este caso, está obligado a constituir
hipoteca, y si carece de bienes propios, otra garantía, si es posible, según el
prudente arbitrio del juez, por el valor de los bienes que reciba”.

2.- Hipoteca Legal en Garantía del Cumplimiento de una Pensión

Alimenticia:
El código procesal Civil al regular las instituciones del proceso de alimentos
establece en el artículo 572 que: “Mientras esté vigente la sentencia que

84
 dispone el pago de alimentos, es exigible al obligado la constitución de
garantía, a criterio del juez”.

3.- Hipoteca Legal sobre Concesiones Mineras

La hipoteca de yacimientos mineros se sujeta a las disposiciones de la Ley
General de Minería.

En realidad, la hipoteca de minas ofrece al acreedor una garantía menos

sólida y firme que la hipoteca sobre otros inmuebles, por cuanto el
agotamiento de los yacimientos puede, en cualquier momento determinar
a desaparición de la garantía. Asimismo, las minas pueden, en cualquier
momento, por baja en la cotización de los minerales que contienen o por
razones geológicas imprevisibles, dejar de tener valor patrimonial.

4.- Hipotecas Unilaterales

Particularmente puedo afirmar que la hipoteca unilateral está regulada
en el art. 1108º del C. C. , cuyo texto es el siguiente: “La escritura de
constitución de hipoteca para garantizar títulos transmisibles por endoso o al
portador, consignara además de las circunstancias propias de la constitución
de hipoteca, las “relativas al número y valor de los títulos que se emitan y que
garanticen la hipoteca, la serie o series a que correspondan; la fecha o fechas
de la emisión; el plazo y forma en que deben ser amortizados; la designación
de un fideicomisario; y las demás que sirvan para determinar las condiciones
de dichos títulos”.

Es una clase de hipoteca que nace no de la ley, ni de contrato, sino que se

perfecciona por virtud de una declaración autónoma de voluntad, que ni
siquiera aun ha sido aceptada.

12.- RANGO DE LAS HIPOTECAS

85
 Teniendo en cuenta el costo o valor del inmueble, sobre este se puede
constituir no una sino varias hipotecas, por lo que es necesario determinar que entre
las mismas existe prevalencia, lo cual determina el rango de la hipoteca y este
generalmente se materializa con el orden de inscripción en el registro
correspondiente.

Siguiendo la línea expresada anteriormente, debemos tener en cuenta el

principio de Prioridad de Rango, señalado por el art. 2016° del código, que expresa: “la
Prioridad en el tiempo de la inscripción determina la preferencia de los derechos que
otorga el registro”.

Se debe tener en cuenta que este principio se aplica generalmente en el caso

de gravámenes y medidas cautelares; por ejemplo, cuando existen dos hipotecas tiene
prioridad la hipoteca que se inscribió primero frente a la hipoteca que se inscribió
después, sin interesar las fechas de las escrituras públicas mi menos sus respectivas
minutas; es decir, se encuentra en ventaja el acreedor hipotecario que logró primero
en inscribir su título.

13.- REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DE LA HIPOTECA

Los requisitos para la validez de la hipoteca están enumerados taxativamente

en el art. 1099º del C. C. y se consideran los siguientes:

a) Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto
conforme a la ley.
Se justifica esta exigencia porque quien la constituye está consistiendo
indirectamente la enajenación del inmueble, toda vez que el acreedor, en caso
de incumplimiento, va a estar facultado para promover la acción hipotecaria y
con ella provocar la venta forzada de aquel;

b) Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o

determinable; en nuestra legislación, todas las obligaciones pueden asegurarse

86
 con hipoteca, tanto las de dar bienes ciertas o sumas de dinero como lo indica
el artículo 1133 del Código Civil, o como las de hacer y no hacer; pero lo más
frecuente es que se constituya en garantía de obligaciones de pago de sumas
de dinero.
Aunque originariamente la obligación no consista en pagar una suma de dinero,
no obstante, la hipoteca no puede realizarse sin que previamente se convierta
el crédito asegurado en obligación pecuniaria; y,

c) Que el gravamen sea de cantidad determinada y se inscriba en el Registro de

la Propiedad Inmueble; no basta, pues que se otorgue el documento que la ley
requiera, encaminado a establecerlas, sino que se precisa, además, la
inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble que por eso se califica de
constitutiva.
14.- EFECTO PERSECUTORIO DE LA HIPOTECA

Como lo tenemos señalado anteriormente, lo que verdaderamente define el

derecho del acreedor hipotecario es la posibilidad de perseguir al bien hipotecado,
cualquiera que sea su actual titular, hacerla vender y cobrarse con preferencia de los
demás acreedores del producto de la venta.

El derecho de persecución está consagrado en el art. 1117º del C. C. y señala

que: “El acreedor puede exigir el pago al deudor, por la acción personal; o al tercer
adquiriente del bien hipotecario, usando de la acción real. El ejercicio de una de
estas acciones no excluye el de la otra, ni el hecho de dirigirla contra el deudor,
impide se ejecute el bien que esté en poder de un tercero, salvo disposición
diferente de la ley”.

Este artículo habría que concordarlo con el art. 1109º del C. C.: “El acreedor
cuya hipoteca comprende varios inmuebles podrá, a su elección, perseguir a todos
ellos simultáneamente o sólo a uno, aun cuando hubieran pertenecido o pasado a
propiedad de diferentes personas o existieren otras hipotecas. Sin embargo, el juez
podrá, por causa fundada, fijar un orden para la venta de los bienes afectados”.

87
 De lo expuesto podemos inferir que para el ejercicio del derecho de persecución se
requiere las siguientes condiciones o exigencias:

a) Que la hipoteca sea inscrita en tiempo oportuno; y,

b) Que el crédito sea exigible.

15.- EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA

Según el art. 1122º la hipoteca se acaba por:

a) Extinción de la obligación que garantiza;

b) Anulación, rescisión o resolución de dicha obligación;
c) Renuncia escrita del acreedor;
d) Destrucción total del inmueble; y,
e) Consolidación.

CUADRO SINÓPTICO

1. Nociones Preliminares
2. Antecedentes Históricos
3. La Hipoteca en el Perú
4. Etimología y Concepto
5. Caracteres Jurídicos 88
 a. Acreedor Hipotecario
b. El Constituyente Hipotecario

a. Del Acreedor Hipotecario

b. Del Constituyente Hipotecario

LA HIPOTECA
a. Voluntarias y Convencionales
b. Legales
c. Otras Hipotecas Legales
d. Unilaterales

5.- DERECHO DE RETENCIÓN

1. - NOCIONES PRELIMINARES

89
 El Derecho de Retención viene a ser el derecho del acreedor a retener en su
poder el bien de su deudor, en el caso de que su crédito no esté debidamente
garantizado; considero que el fundamento de ello sería la equidad porque el
propietario de un bien no podría reclamar su entrega de quien lo tiene en su poder, si
por su parte no cumple con las obligaciones que le corresponden por razón del mismo
bien que garantiza.

Este derecho produce en primer lugar efectos contra el deudor hasta el pago
total de la obligación; contra sus herederos y también contra los adquirientes del bien
retenido, por el principio de que nadie puede transmitir a otro un derecho mejor que
el que posee.

Muchos tratadistas no ven con buenos ojos esta figura jurídica, ya que dice que
se plantea una situación de hecho; sin embargo la tendencia generalizada es reconocer
dicha institución jurídica, debido fundamentalmente a las ventajas que tiene.

El Código Civil en vigencia, lo prescribe del art. 1123° al art. 1131° del Título
IV – de los Derechos Reales.

2.-ANTECEDENTES HISTÓRICOS

Para muchos reconocidos tratadistas, el derecho de retención tuvo su punto

de partida en el derecho romano, establecida durante el periodo pretoriano, como
medio de atenuación a la inflexibilidad del derecho estricto: la exceptio dolo; en
efecto, uno de los extremos de esta excepción estuvo encaminado a permitir que el
poseedor de una cosa ajena se negare a restituirla a su dueño, mientras no se le
abonaran las expensas realizadas para mejorarla o conservarla.

En la ley de las Siete Partidas encontramos un precepto más claro, referido a la

propia retención. Apunta la ley 44, título XXVII, partida 3ra. que “el que hubiere hecho
gastos en la cosa podrá retenerla mientras no le fueran abonados”.

Por otro lado encontramos que en las costumbres francesas consagraron la

retención del hotelero, hecha efectiva sobre el equipaje de los clientes, por falta de
pago del hospedaje; sin embargo, el Código Civil de Napoleón no le dio categoría
propia, reconociéndola en determinadas figuras y bajo la fórmula de una excepción
90
(derecho de retención existente en las acciones reivindicadoras y en los contratos
sinalagmáticos).

La legislación civil, española, calcada del Código de Napoleón, que sirvió de

modelo para nuestro Código Civil de 1852, tampoco le dio estructura unitaria e
independientemente al derecho de retención.

El Código Civil de 1936, siguiendo las pautas trazadas por las legislaciones
alemana, suiza, brasileña y argentina, si lo consagra automáticamente en su art. 1120º
que es muy similar al art. 1123° del código vigente, como lo veremos en esta parte.

3.- DEFINICIÓN

El art. 1123º de nuestro Código Civvil lo define de la siguiente manera: ” Por el

derecho de retención un acreedor retiene en su poder el bien de su deudor si su
crédito no está suficientemente garantizado. Este derecho procede en los casos en
que establece la ley o cuando haya conexión entre el crédito y el bien que se
retiene”.

Para el reconocido jurista Max Arias Schereiber Pezet, “la retención es la facultad
otorgada por la ley a favor del poseedor de una cosa ajena para conservarlo en su
poder, hasta que se le pague lo que le es debido por concepto de la cosa retenida. De
esta misma definición extraemos lo que sigue:

a) Es un derecho establecido por la ley; y puede también ser objeto de pacto;

b) Beneficia al poseedor de un bien ajeno; y,
c) Le otorga a dicho poseedor la facultad de retener en su poder el bien, mientras
no se le pague íntegramente aquello que le es debido por concepto de la cosa
misma.”
Por su parte Josserand, lo define como una acción que tiene el demandado,
donde se le faculta para retener la cosa que está obligado a entregar hasta que se
le pague lo que debe en razón de un crédito vinculado con la misma obligación de
e restituir.

4.- CARACTERES JURÍDICOS.

91
 Son los siguientes:

a) Es un derecho real de garantía, pues se ejercita asegurando el cumplimiento de

una obligación;
b) Recae sobre toda clase de bienes, sean muebles o inmuebles, así como sobre
derechos aplicables a los documentos que los representan siendo preciso que
“sea el bien que da nacimiento al crédito, porque de otro modo faltaría la
condición de conexidad.
c) Es un derecho accesorio, puesto que esta inmediatamente vinculado con el
cumplimiento de una obligación, que le sirve de principal;
d) Es un indivisible, pues existe mientras la obligación que garantiza no haya sido
cubierta íntegramente; y
e) Es, de carácter temporal, resoluble por el cumplimiento o la extinción de la
obligación principal.

5.- SUJETOS DE LA RETENCIÓN

En la retención se mueven dos clases de sujetos:

a) El Retenedor, acreedor de la obligación principal; y,

b) El Propietario de Bien Retenido, o deudor de la señalada obligación.
Como la retención se origina previa existencia de una obligación que vincule
al deudor con el acreedor, entendemos que uno y otro sujeto deberán ser
plenamente capaces para obrar sí.

6.- DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS SUJETOS

El retenedor tiene derecho a:

a) Conservar en su poder el bien ajeno, mientras no le sea cumplido

íntegramente la obligación.;

92
 b) Tiene derecho, al abono de los gastos realizados para la conservación del bien
retenido, obrando bajo la calidad y circunstancias de un depositario del mismo.

Entre las obligaciones del retenedor están la entregar el bien a su dueño, una vez
cancelada la obligación, así como dárselo a su adquirente, en los casos de remate, pero
recibiendo previamente el precio de la subasta hasta satisfacer su crédito (art. 1129º
del C. C.).

El propietario del bien retenido está facultado para: exigir su devolución una
vez cumplida la obligación, y podrá hacer responsable al retenedor por los deterioros y
la pérdida del bien, que no sean producto del caso fortuito o falta de culpa.

Entre sus deberes destaca el principio de cumplir con la obligación que motiva
la garantía (que en realidad no se desprende de la retención misma) y el de satisfacer
los gustos de conservación realizados por el retenedor.

7.- FORMAS DE EJERCITAR EL DERECHO DE RETENCION

El art. 1127º del vigente C.C. dice: “El derecho de retención se ejercita:

1. Extrajudicialmente, rehusando la entrega del bien hasta que no se cumpla la

obligación por lo cual se invoca.
2. Jurídicamente, como excepción que se opone a la acción destinada a
conseguir la entrega del bien. El juez puede autorizar que se sustituya el
derecho de retención por una garantía suficiente”.
Este precepto no se encontraba en el C.C. de 1936, lo que dejaba librado a la
interpretación o al azar cual era la forma de ejercitarse.

Desde luego el primero de estos incisos es el más práctico, en tanto que el segundo
supone la interposición de una demanda por parte del propietario y en esta hipótesis
no queda otra alternativa que el planteamiento de una excepción.

8.- EXTINCIÓN DEL DERECHO DE RETENCIÓN

Este derecho se extingue por:

93
a) Por extinción de la obligación cuyo cumplimiento se da, ya sea porque el
deudor la satisface, ya porque se condona, transija, compensa o confunda;
b) Por la entrega o el abandono voluntario del bien, ya que importan una renuncia
tacita del derecho y con mayor razón aun, por la renuncia expresa;
c) Por la perdida, y la destrucción del bien retenido, puesto que faltara el objeto
del derecho.
El Código Civil vigente no ha consagrado expresamente la obligación del
retenedor a no utilizar el bien retenido mientras el propietario no otorgue su
consentimiento, ni es sancionado, como sucede en la prenda, con la perdida de
la posesión, para pasar el citado objeto en poder de un tercero.

CUADRO SINÓPTICO

94
 1. Nociones Preliminares
2. Antecedentes Históricos
3. Definición
4. Caracteres Jurídicos

a. El Retenedor
DERECHO DE RETENCIÓN 5. Sujetos b. El Propietario del Bien
Retenido

6. Derechos y Obligaciones
7. Formas de Ejercitar el
Derecho de Retención
8. Extinción del Derecho de
Retención

95
 BIBLIOGRAFÍA:

1.- ALBALADEJO, MANUEL – DERECHO CIVIL (DERECHO DE BIENES) - LIBRERÍA

BOSCH – BARCELONA- 1974.

2.-ARIAS SCHEREIBER PEZET, MAX; CARDENAS QUIROS CARLOS –

“CODIGO CIVIL PERUANO “EXÉGESIS” – DERECHOS REALES
EDICIONES SAN JERÓNIMO - SEGUNDA EDICIÓN - LIMA 1998.
3.- AVENDAÑO V. JORGE – “ATRIBUTOS Y CARACTERES DEL
DERECHO DE PROPIEDAD”- EDITORIAL FONDO EDITORIAL
P.U.C. - LIMA 1984.

4.- BASADRE, JORGE – “HISTORIA DEL DERECHO PERUANO”-

EDITORIAL ANTENA – LIMA 1937.

5.- BARRETO MUGA AUGUSTO, “MANUAL TEORICO PRÁCTICO DEL DERECHO

DE CONTRATOS” – EDICIONES FECAT - 6TA EDICIÓN.
6.- CABANELLAS DE TORRES, GUILLERMO – NUEVO DICCIONARIO DE DERECHO
USUAL”- EDITORIAL HELIASTA – BUENOS AIRES 2008.

7.- CÁRDENAS QUIRÓZ CARLOS - LA TRANSFERENCIA DE LA PROOIEDAD

INMOBILIARIA Y LOS REGISTROS PÚBLICOS” - EDITORIAL P.U.C. - LIMA 1997.

8.- CASTAÑEDA JORGE EUGENIO - - “INSTITUCIONES DEL DERECHO CIVIL –

DERECHOS REALES” - - TIPOGRAFÍA Y OFSET PERUANA S.A. LIMA – 1966.

9.- CASTILLO MUGA JUAN DOMINGO – “NUEVO C.C.” -

EDITORIAL BERRIOS – 1RA. EDICIÓN – LIMA – 1994.

10.- CHICO ORTIZ JOSÉ MARIA – “ LOS PRINCIPIOS

HIPOTECARIOS DE LA FÉ PÚBLICA Y LA BUENA FE EN LA
LEGISLACIÓN HIPOTECARIA DE 1944 – REVISTA CRÍTICA DE
DERECHO INMOBILIARIO – NÚMERO CONMEMORATORIO DE
LOS 50 AÑOS DE LA REFORMA HIPOTECARIA DE 1944 – COLEGIO
DE REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD Y MERCANTILES DE
ESPAÑA” - MADRID –1995.-

11.- DELGADO SCHELJE ALVARO – “LA PUBLICIDAD JURÍDICA

REGISTRAL EN EL PERÚ Y EFICACIA MATERIAL Y PRINCIPIOS
REGISTRALES” – REVISTA CRÍTICA DE DERECHO
INMOBILIARIO NRO. 650 “ - MADRID 1999.

96
 12.- DIAZ VALDIVIA, HECTOR: “DERECHOS REALES” -
EDITORIAL UNSA. – AREQUIPA.

13.- DIEZ PICASO LUIS Y ANTONIO GUILLÓN - “SISTEMAS DEL

DERECHO CIVIL” - EDITORIAL TECNOS - MADRID 1986.

14.- ESPINOZA ESPINOZA JUAN - “DERECHO DE LAS

PERSONAS” – EDITORIAL HUALLAGA – LIMA 2001.

15.- GONZALES BARRÓN GUNTHER HERNÁN - “DERECHOS

REALES” – EDICIONES LEGALES – LIMA 2010

16.- JOSSERENG, LOUIS – “DERECHO CIVIL” - EDICIONES

JURÍDICAS EUROPA- AMÉRICA - BUENOS AIRES 1950.

17.- MAISCH VON HUMBOLT, LUCRECIA - “LOS DERECHOS

REALES EN EL CÓDIGO CIVIL DE 1984” – CULTURAL CUZCO S.A.
EDITORES – LIMA 1984.

18.- MESSINEO FRANCESCO - “MANUAL DE DERECHO CIVIL Y

COMERCIAL” – EDICIONES JURÍDICAS EUROPA AMÉRICA-
BUENOS AIRES 1954.

19.- PALACIOS PIMENTEL H. GUSTAVO, - “MANUAL DE DERECHO CIVIL”

TOMO I – TALLERES GRÁFICOS OJEDA - 2DA EDICIÓN - LIMA 1985.

20.-PETIT EUGENE - “TRATADO ELEMENTAL DE DERECHO ROMANO” –

EDITORIAL ALBATROS – BUENOS AIRES 1961.

21.- RAMÍREZ CRUZ EUGENIO – “TRATADO DE DERECHOS REALES”-

EDITORIAL HODAS - 2DA. EDICIÓN – LIMA 2004.

22.- REVOREDO DE DEBAKEY, DELIA – “CÓDIGO CIVIL –

EXPOSICIÓN DE MOTIVOS Y COMENTARIOS – OKURA EDITORES
- LIMA 1985.
23.- RIVERA ORÉ JESÚS ANTONIO – “DERECHOS REALES” – EDICIONES
JURÍDICAS - 1RA, EDICIÓN – LIMA 2006.

24.- RIVERA BUSTAMANTE RAUL – “RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL” -

SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS PÚBLICOS – LIMA 2000.

25.-ROMERO ROMAÑA ELEODORO –“DERECHO CIVIL – LOS

DERECHOS REALES”- 2DA.EDICIÓN - LIMA 1955.

97
 26.- SALVAT RAYMUNDO MIGUEL - “TRATADO DE DERECHO
CIVIL ARGENTINO” - EDITORIAL TEA – BUENOS AIRES 1952.
27.- RAMÍREZ CRUZ EUGENIO – “TRATADO DE DERECHOS REALES”-
EDITORIAL RHODAS - 2DA. EDICIÓN – LIMA 2004.

28- TARAMONA HERNADEZ, JOSE: “MANUAL DE CONTRATOS

CIVILES Y COMERCIALES” EDITORIAL GRIJLEY - LIMA 1996.-

29.- ZAVALA TOYA SALVADOR – “LAS PRESUNCIONES EN EL

DERECHO CIVIL” - REVISTA DE LA FACULTAD DE DERECHO DE
LA P.U.C. N° 48 – LIMA 1994.-

INDICE GENERAL
Presentación 03

I UNIDAD

98
 DE LOS DERECHOS REALES
1. DEL PATRIMONIO

Pág.

1. NOCIONES PRELIMINARES 05
2. ETIMOLOGÍA 05
3. CONCEPTO 05
4. CARACTERÍSTICAS 06
5. CLASIFICACION DE LOS DERECHOS CIVILES SEGÚN EL PATRIMONIO 06
6. CATEGORIA DE LOS DERECHOS CIVILES PATRIMONIALES 07
- CUADRO SINÓPTICO 08

2. DE LOS DERECHOS REALES

1. NOCIONES PRELIMINARES 09
2. ETIMOLOGÍA Y CONCEPTO 09
3. CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES 10
4. ELEMENTOS DE LA RELACIÓN JURÍDICA REAL 10
5. CLASIFICACÍON DE LOS DERECHOS REALES 11
6. LOS DERECHOS REALES EN EL CODIGO CIVIL 1984 11
7. DISPOSICIONES GENERALES 12
8. PROHIBICIÓN DE LAS CLÁUSULAS DE INALIENABILIDAD 12
9. PROPIEDAD INCORPORAL 13
- CUADRO SINÓPTICO 14

3. DE LOS BIENES
1. NOCIONES PRELIMINARES 15
2. CONCEPTO 16
3. ETIMOLOGÍA 16
4. CARÁCTERÍSTICAS 16
5. CLASIFICACIÓN DOCTRINARIA DE LOS BIENES 17
6. CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES EN EL C.C. VIGENTE 18
7. PLANTEAMIENTO SOBRE LA CLASIFICACIÓN DE LOS BIENES EN LA COMISIÓN
REFORMADORA DEL C.C. 20
8. PARTES INTEGRANTES Y ACCESORIAS 21
9. DE LOS FRUTOS Y PRODUCTOS 22
- CUADRO SINÓPTICO 25
II UNIDAD

DE LOS DERECHOS REALES PRINCIPALES

99
 1. LA POSESIÓN

1. NOCIONES PRELIMINARES 26
2. UBICACIÓN DE LA POSESIÓN EN EL DERECHO CIVIL 26
3. ETIMOLOGÍA Y CONCEPTO 27
4. ANTECEDENTES HISTÓRICOS 28
5. DIFERENCIAS ENTRE POSESIÓN Y PROPIEDAD 29
6. OBJETO Y SUJETO DE LA POSESIÓN 30
7. LA POSESIÓN SEGÚN EL C.C. DE 1984 31
8. DISPOSICIONES GENERALES 31
9. ADQUISICIÓN Y CONSERVACIÓN DE LA POSESIÓN 32
10. CLASES DE POSESIÓN Y SUS EFECTOS 35
11. PRESUNCIONES LEGALES DE POSESIÓN 38
12. MEJORAS 39
13. DEFENSA POSESORIA 40
14. EXTINCIÓN DE LA POSESIÓN 42
- CUADRO SINÓPTICO 43

2. LA PROPIEDAD

1. NOCIONES PRELIMINARES 44
2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA 45
3. CARACTERES JURÍDICOS 46
4. FUNDAMENTOS DEL DERECHO DE PROPIEDAD 47
5. LA MULTIPROPIEDAD 48
6. RÉGIMEN LEGAL DE LA PROPIEDAD 48
7. DISPOSICIONES GENERALES 49
8. ADQUISICIÓN DE LA PROPIEDAD 51
9. TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD 60
- CUADRO SINÓPTICO 61

3. PROPIEDAD PREDIAL

1. NOCIONES PRELIMINARES 62
2. RÉGIMENE LEGAL DE LA PROPIEDAD PREDIAL 62
3. DISPOSICIONES GENERALES 62
4. LIMITACIONES POR RAZÓN DE VECINDAD 64
5. DERECHOS DEL PROPIETARIO PREDIAL 65
6. EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD 66
- CUADRO SINÓPTICO 67

4. LA COPROPIEDAD

100
1. NOCIONES PRELIMINARES 68
2. ETIMOLOGÍA Y CONCEPTO 68
3. CARACTERES DE LA COPROPIEDAD 69
4. FORMAS DE CONSTITUCIÓN 70
5. REGIMEN LEGAL DE LA COPROPIEDAD 70
6. DISPOSICIONES GENERALES 71
7. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS 72
8. DIVISIÓN Y PARTICIÓN 74
9. CLASES DE PARTICIÓN 75
10. PACTO DE INDIVISIÓN 76
11. EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD 76
12. LA MEDIANERÍA 77
- CUADRO SINÓPTICO 79

5. USUFRUCTO

1. NOCIONES PRELIMINARES 80
2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS 80
3. ETIMOLGÍA Y CONCEPTO 81
4. SUJETOS INTERVINIENTES 82
5. OBJETO DEL USUFRUCTO 83
6. FORMAS DE CONSTITUCIÓN DEL USUFRUCTO 83
7. DERECHOS DEL USUFRUCTUARIO 84
8. OBLIGACIONES EN EL EJERCICIO DEL USUFRUCTUARIO 84
9. CLASES DE USUFRUCTO 84
10. CUASIUSUFRUCTO 86
11. EXTINCIÓN DEL USUFRUCTO 87
- CUADRO SINÓPTICO 90

6. USO Y HABITACIÓN

1. DERECHO DE USO 91
2. DERECHO DE HABITACIÓN 93
- CUADRO SINÓPTICO 96

7. SUPERFICIE

1. NOCIONES PRELIMINARES 97
2. CONCEPTO 98
3. CARACTERISTICAS 99
4. FORMA DE CONSTITUCIÓN 100
5. ELEMENTOS 100

101
6. EXTINCIÓN DE DERECHO DE SUPERFICIE 100
- CUADRO SINÓPTICO 101

8. SERVIDUMBRE

1. NOCIONES PRELIMINARES 102

2. EVOLUCIÓN HISTÓRICA 102
3. CONCEPTO 103
4. CARACTERISTICAS 104
5. CLASES DE SERVIDUMBRES 105
6. OBJETO DE LA SERVIDUMBRE 106
7. SUJETOS DE LA SERVIDUMBRES 106
8. EXTINCIÓN DE LA SERVIDUMBRES 106
- CUADRO SINÓPTICO 108

III UNIDAD

DERECHOS REALES DE GARANTIA

1. GENERALIDADES

1. NOCIONES PRELIMINARES 109

2. SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS ENTRE LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA 110
3. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES DE GARANTÍA 111
- CUADRO SINÓPTICO 112

2. LA PRENDA

1. NOCIONES PRELIMINARES 113

2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS 113
3. ETIMOLOGÍA Y CONCEPTO 114
4. NATURALEZA JURÍDICA 115
5. SUJETOS INTERVINIENTES 115
6. OBJETO DE LA PRENDA 116
7. REQUISITOS 116
8. CLASES DE PRENDA 117
9. EFECTOS DE LA PRENDA 118
10. EXTINCIÓN DE LA PRENDA 120
- CUADRO SINÓPTICO 121

3. ANTICRESIS

102
1. NOCIONES PRELIMINARES 122
2. ANTECEDENTES HISTORICOS 123
3. ETIMOLOGÍA Y CONCEPTO 124
4. OBJETO 124
5. CARACTERES JURÍDICOS 125
6. FORMALIDAD 125
7. SUJETOS INTERVINIENTES 125
8. DERECHOS Y OBLIGACIONES 126
9. EXTINCIÓN DE LA ANTICRESIS 128
- CUADRO SINÓPTICO 130

4. HIPOTECA

1. NOCIONES PRELIMIANARES 131

2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS 131
3. LA HIPOTECA EN EL PERÚ 133
4. ETIMOLOGÍA Y CONCEPTO 134
5. CARACTERES JURÍDICOS 135
6. SUJETOS INTERVINIENTES 135
7. EXTENSIÓN 135
8. CARACTERÍSTICAS 136
9. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS SUJETOS 136
10. FORMALIDAD 138
11. CLASES DE HIPOTECAS 138
12. RANGO DE LAS HIPOTECAS 141
13. REQUISITOS PARA LA VALIDEZ DE LA HIPOTECA 142
14. EFECTO PERSECUTORIO DE LA HIPOTECA 142
15. EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA 143
- CUADRO SINÓPTICO 144

5. DERECHO DE RETENCIÓN

1. NOCIONES PRELIMINARES 145

2. ANTECEDENTES HISTÓRICOS 145
3. DEFINICIÓN 146
4. CARACTERES JURÍDICOS 147
5. SUJETOS DE LA RETENCIÓN 147
6. DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS SUJETOS 148
7. FORMAS DE EJERCITAR EL DERECHO DE RETENCIÓN 148
8. EXTINCIÓN DEL DERECHO DE RETENCIÓN 149
- CUADRO SINÓPTICO 150
- BIBLIOGRAFÍA 151

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