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Alberto Botti

MANUALE
DEL CONSULENTE TECNICO
DEL TRIBUNALE CIVILE
Guida all’attività del Consulente Tecnico
d’Ufficio e di Parte

7a Edizione - Novembre 2016


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Consilio melius vincas quam iracundia


(È più facile che tu vinca con la prudenza che con la collera)

Publilio Siro (I secolo a.c.), aforista, drammaturgo e scrittore romano

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INDICE

PREFAZIONE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

PREMESSA . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Chi è il CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
Cosa fa il CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
Cosa non fa il CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

PARTE I
REGOLE E PROCEDURE

1. LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27
1.1 Articoli commentati del Codice di procedura civile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.1.1 Scelta del consulente tecnico, formazione dell’albo e sua attività e
settori di competenza specialistica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28
1.1.2 Obbligo di assumere l’incarico e ricusazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
1.1.3 Responsabilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
1.1.4 Le modifiche introdotte dalla Legge 18 giugno 2009, n. 69 . . . . . . 34
1.1.5 Nomina del consulente tecnico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
1.1.6 Astensione e ricusazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.1.7 Giuramento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.1.8 Attività . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
1.1.9 Verbale e relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
1.1.10 Rinnovazione delle indagini e sostituzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 46
1.1.11 Assistenza all’udienza e audizione in camera di consiglio . . . . . . . . 47
1.1.12 Questioni sorte durante le indagini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 48
1.1.13 Verbale di conciliazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
1.1.14 Mancata conciliazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
1.1.15 Consulente tecnico di parte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49
1.1.16 Procedimenti di urgenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
1.1.17 Accertamento tecnico preventivo - ATP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51
1.1.18 Procedimenti di ispezione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
1.1.19 Disciplina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 53
1.1.20 Sanzioni disciplinari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
1.1.21 Rotazione nella attribuzione degli incarichi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 54
1.1.22 Trasparenza nell’assegnazione degli incarichi e limite di concentrazione 55
1.2 Compensi spettanti ai consulenti tecnici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
1.2.1 Domanda di liquidazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 58
1.2.2 Onorario a vacazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59
1.2.3 Onorario a percentuale - Costruzioni edilizie, impianti industriali, ecc. 60
1.2.4 Onorario a corpo - Verifiche e collaudi, rilievi e misure . . . . . . . . . . 61

3
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1.2.5 Onorario a percentuale - Estimo edilizio e fondiario . . . . . . . . . . . . . 61


1.2.6 Maggiorazioni per urgenza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
1.2.7 Maggiorazioni per eccezionale importanza, complessità e difficoltà
della prestazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 62
1.2.8 Indennità di trasferta e rimborsi spese per vitto e alloggio . . . . . . . 63
1.2.9 Collegio di Periti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 64
1.2.10 Pagamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1.3 Alcune sentenze della Suprema Corte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 65
1.3.1 Nomina . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
1.3.2 Attività . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 66
1.3.3 Poteri e limiti. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
1.3.4 Compenso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 68

2. LE ATTIVITÀ PROPEDEUTICHE ALLA REDAZIONE DELLA RELAZIONE . . . . . . . 71


2.1 La ricezione dell’incarico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
2.2 Il rifiuto per incompatibilità con le parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 72
2.3 L’udienza per il giuramento e per la formulazione dei quesiti . . . . . . . . . . . 72
2.4 La nomina dei consulenti tecnici di parte (CTP) e i rapporti tra il CTU e
i CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
2.5 L’istanza per l’impiego di coadiutori del CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 74
2.6 L’istanza per l’utilizzo di laboratori esterni per l’espletamento di prove e
di analisi specialistiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
2.7 Il ritiro dei fascicoli di parte e il loro esame . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75
2.7.1 Un interessante Vademecum per CTU preparato da un Giudice
specializzato in procedimenti cautelari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
2.8 I sopralluoghi, la redazione dei verbali e dei rilievi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79
2.9 Il CTU deducente e il CTU percipiente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 80
2.10 I rapporti con i procuratori delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.11 Collegio di Periti: rapporti con gli altri membri . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.12 Le memorie tecniche prodotte dalle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 82
2.13 L’analisi delle prove testimoniali nella redazione dell’elaborato peritale . . . . 83
2.14 La conciliazione innanzi al CTU ex art. 696-bis nella consulenza tecnica
preventiva, al fine della composizione della lite . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

3. LA REDAZIONE DELL’ELABORATO PERITALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87


3.1 Il contenuto della relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87
3.2 La forma della relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
3.3 La raccolta e la presentazione degli allegati . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89
3.4 La consulenza tecnica per la Corte di appello . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

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4. LA REDAZIONE DELL’ISTANZA DI LIQUIDAZIONE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90


4.1 Il contenuto dell’istanza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 90
4.2 Attività riferite a più articoli del D.M. 30 maggio 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
4.2.1 Il decreto di liquidazione riferito a più articoli del D.M. 30 maggio
2002. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 92
4.3 Le maggiorazioni previste dalla normativa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
4.4 Le indennità ed i rimborsi spese spettanti al CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
4.5 La certificazione energetica dell’unità immobiliare necessaria alla vendita
forzosa (sezione Esecuzioni immobiliari) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 94
4.6 Le spese . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 95
4.6.1 Rimborso dell’uso dell’autovettura propria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97
4.6.2 Fotografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
4.6.3 Copie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 99
4.6.4 Strumentazioni. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 100
4.6.5 Coadiutori del CTU autorizzati dal Giudice. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102
4.6.6 Spese generali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 102

5. LA CONVOCAZIONE DEL CTU PER CHIARIMENTI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104


5.1 L’udienza per fornire i chiarimenti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 104
5.2 L’integrazione all’elaborato peritale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
5.3 Il supplemento all’elaborato peritale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105
5.4 L’istanza di liquidazione relativa al supplemento dell’elaborato peritale . . . 106

6. L’IMPUGNAZIONE DELLA LIQUIDAZIONE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107


6.1 Contestazione del consulente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107
6.2 Contestazione delle parti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

7. NULLITÀ DELLA CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108


7.1 Nullità formali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
7.2 Nullità sostanziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109
7.2.1 Violazione del principio del contraddittorio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 110
7.2.2 Omissione di avviso alle parti per l’inizio delle operazioni peritali. . 110
7.2.3 Valutazione di documenti non ritualmente prodotti in atti . . . . . . . . . 111
7.2.4 Esecuzione di indagini e compiti esorbitanti dai poteri affidatigli dal
Giudice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
7.2.5 Omissione dell’esame dei luoghi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 112
7.2.6 Valutazioni di tipo giuridico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 113
7.2.7 Accertamento dell’esistenza di norme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 114

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8. L’ESECUZIONE DELLE PROVE E DELLE MISURE NEGLI ACCERTAMENTI CTU 115

9. IL PROCESSO CIVILE TELEMATICO (PCT) PER IL CTU NELLE CAUSE ISCRITTE


AL RUOLO DEL CONTENZIOSO CIVILE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 121
9.1 Principale normativa istitutiva del PCT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123
9.2 Il Processo Civile Telematico per il CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124
9.3 Operazioni eseguibili dal CTU nel PCT . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 127

10. IL CONSULENTE TECNICO DI PARTE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 132


10.1 Il consulente tecnico di parte attrice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
10.1.1 Il CTP attrice nelle misure cautelari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 133
10.1.2 Il CTP attrice nel giudizio di merito. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 135
10.1.3 Il CTP attrice nell’udienza innanzi al Giudice . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
10.2 Il consulente tecnico di parte convenuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
10.2.1 Il CTP convenuta nelle misure cautelari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 137
10.2.2 Il CTP convenuta nel giudizio di merito . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 138

11. NORME RELATIVE AI COMPENSI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139


11.1 Decreto Ministro Giustizia 30 maggio 2002 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139
Adeguamento dei compensi spettanti ai periti, ai consulenti tecnici, interpreti
e traduttori per le operazioni eseguite su disposizione dell’autorità giudiziaria
in materia civile e penale.
11.2 Legge 8 luglio 1980, n. 319 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147
Compensi spettanti ai periti, ai consulenti tecnici, interpreti e traduttori per
le operazioni eseguite a richiesta dell’autorità giudiziaria. (Art. 4)
11.3 Decreto Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115 . . . . . . . . . 148
Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia di spese
di giustizia. (Stralcio)

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PARTE II
SPECIFICHE AREE DI CONSULENZA

12. IL CTU/CTP NELLA SEZIONE FALLIMENTARE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 155


12.1 Il CTU e l’estimo finalizzato alla liquidazione dei creditori . . . . . . . . . . . . . . 155
12.2 La consulenza tecnica di parte in procedimenti civili in cui il fallimento è
attore o convenuto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
12.3 La consulenza per la gestione dell’attivo nelle more della sua liquidazione 157

13. IL CTU NELLA SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159


13.1 Il CTU e l’estimo finalizzato alla liquidazione degli immobili per soddisfare
i creditori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159
13.2 I compiti dell’esperto stimatore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
13.3 La liquidazione dei compensi dell’esperto stimatore ai sensi del D.L. 83/2015
convertito in L. 132/2015 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 167

14. IL CALCOLO DEGLI INTERESSI LEGALI, DELLA RIVALUTAZIONE E DEGLI


INTERESSI DI MORA CONSEGUENTI AI DEBITI DI VALUTA NELLE CAUSE
CIVILI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170

15. IL CALCOLO DELLE RISERVE NEGLI APPALTI PUBBLICI . . . . . . . . . . . . . . . . . . 178


15.1 Calcolo spese generali non remunerate . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 180
15.2 Calcolo mancata formazione dell’utile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
15.3 Calcolo interessi per spese generali ed utile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 184
15.4 Calcolo sottoproduzione manodopera . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185
15.5 Mancato ammortamento mezzi e beni strumentali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
15.5.1 Metodo sintetico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186
15.5.2 Metodo analitico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188
15.6 Maggiore incidenza personale di cantiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189
15.7 Spese fisse di cantiere . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191
15.8 Maggiori costi assicurazioni e fideiussioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 193
15.9 Incremento costi per ritardata produzione. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 194
15.10 Calcolo maggiori oneri sicurezza . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195

16. IL CALCOLO DELL’INDENNITÀ DI SOPRAELEVAZIONE EX ART. 1127 C.C. IN


UN EDIFICIO CONDOMINIALE RESIDENZIALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 196

17. LA VALUTAZIONE DELLE CONTRAFFAZIONI AI SENSI DEL CODICE DELLA


PROPRIETÀ INDUSTRIALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 203
17.1 La contraffazione di un modello di utilità nel settore meccanico la cui
domanda di brevetto è stata già depositata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 204

7
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17.2 Requisito di originalità e novità previsto dalla normativa . . . . . . . . . . . . . . . 206


17.3 Onere della prova nel processo civile . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 209

PARTE III
PROFESSIONE E PROFESSIONALITÀ

18. PRINCIPI DI ORGANIZZAZIONE DELLO STUDIO PROFESSIONALE . . . . . . . . . . 213


18.1 Raggiungere risultati di eccellenza/rifiutare incarichi poco remunerativi . . . 214
18.2 Evitare di perdere tempo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 214
18.2.1 Non rinviare le attività . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 215
18.2.2 Analizzare prima del sopralluogo le cose oggetto di accertamento 216
18.2.3 Mettere a punto documenti standard. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
18.2.4 Svolgere le sole attività necessarie per completare l’incarico
assegnato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 216
18.2.5 Organizzare preventivamente il lavoro dei propri collaboratori,
possibilmente per iscritto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
18.3 Trovare i documenti, anche a distanza di anni, in tempi brevi . . . . . . . . . . 217
18.3.1 Procedura di assegnazione dei nomi ai file . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 218
18.4 Gestire le priorità di esecuzione degli incarichi - Creare uno scadenziario
informatico pluriennale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
18.5 Adottare comportamenti di sicurezza informatica in linea con lo stato dell’arte
della tecnica . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 220

19. I COMPENSI PER INCARICHI PROFESSIONALI PRIVATI (ESCLUSI QUELLI


RELATIVI A CTU) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 222

20. DEONTOLOGIA PROFESSIONALE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 226

21. PRIVACY E CONSULENTI . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229


21.1 Il trattamento dei dati personali, dei dati sensibili e dei dati giudiziari nello
svolgimento delle operazioni affidate al CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
21.1.1 Dati personali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229
21.1.2 Dati sensibili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 230
21.1.3 Dati giudiziari . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
21.2 Le novità introdotte per il CTU dalla Deliberazione n. 46 del 26 giugno
2008 del Garante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 231
21.3 Adozione di misure idonee e di misure minime . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 235
21.3.1 Misure minime. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 236
21.3.2 Misure idonee e preventive. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 238
21.4 Il Documento programmatico sulla sicurezza (DPS) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 239
21.5 Privacy e CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
21.6 Il trattamento dei dati personali, dei dati sensibili e dei dati giudiziari nello
svolgimento delle operazioni affidate al CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
21.7 Le novità introdotte per il CTP dalla Deliberazione n. 46 del 26 giugno
2008 del Garante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

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21.8 Il consenso al trattamento dei dati personali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241


21.9 Differenze nell’adozione delle misure idonee e delle misure minime tra CTU
e CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242

PARTE IV
ESEMPI E FORMULARIO

22. ESEMPI DI CONSULENZE DEL CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245


Elenco di tutte le consulenze suddivise per argomento, alcune delle quali consultabili
solo nell’Area download collegata al volume, identificate dal simbolo . Il numero
accanto a ciascuna voce corrisponde al nome del file nella relativa cartella
contenuta nell’Area download. Per l’accesso si vedano le istruzioni riportate in
seconda di copertina.

ACUSTICA
01 Tollerabilità del rumore prodotto da impianto di condizionamento . . . . . . . . . 246
02 Misura del rumore di calpestio relativo ai requisiti acustici passivi degli edifici . 259

APPALTI PRIVATI

01 Danni per mancato adempimento dell’appaltatore alle prescrizioni contrattuali


per l’esecuzione di opere interne in un appartamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . 264
02 Accertamento della qualità di una tinteggiatura in opera e dell’operato del
Direttore dei Lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 274
03 Accertamento e quantificazione delle opere eseguite per la costruzione di
una cantina ecologica e un ristorante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
04 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
05 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
06 Accertamento dello stato di avanzamento lavori di un appalto per l’esecuzione
di due edifici residenziali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
07 Accertamento Tecnico Preventivo (ATP) relativo alla costruzione di una casa
di riposo per anziani «chiavi in mano» . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
08 Valutazione della difettosità della pavimentazione posta in opera sulla
copertura di un edificio condominiale residenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 280
09 Accertamento tecnico contabile di un subappalto privato per la costruzione
di strade comunali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

APPALTI PUBBLICI

01 Danni per illegittima sospensione dei lavori e relativo calcolo della riserva
(metodo analitico) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 287
02 Danni per anomalo andamento dell’appalto compreso il calcolo degli interessi
e della rivalutazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
03 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
04 Calcolo delle riserve per anomalo andamento dell’appalto e dell’indennità
per recesso del committente . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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05 Accertamento del requisito di progettazione nell’appalto di servizi


contrattualmente stabilito come «ausilio alla progettazione» e relativo calcolo
della parcella . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
06 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
07 Danni per anomalo andamento dell’appalto nel settore del restauro e
dell’archeologia . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
08 Valutazione della fondatezza delle riserve in conseguenza dell’adeguatezza
della progettazione delle fondazioni di una scuola . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 293
09 Accertamento delle riserve in un appalto ferroviario . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

ASCENSORI
01 Accertamento del pregiudizio alla sicurezza in conseguenza all’installazione
di un ascensore nel vano scala condominiale di un edificio residenziale . .
02 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

CONDOMINIO
01 Calcolo delle tabelle millesimali di un condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 301
02 Distribuzione delle spese di elettricità in un supercondominio . . . . . . . . . . .
03 Determinazione della quota spettante ad un condomino in casi di adesione
alla comproprietà dell’ascensore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
04 Calcolo dei maggiori oneri conseguenti al distacco dall’impianto di riscaldamento
comune dell’appartamento posto all’ultimo piano . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312
05 Distacco da impianto di riscaldamento centralizzato . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 317
06 Parcheggi pertinenziali nei condomini . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
07 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
08 Scioglimento della comunione in supercondominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

CONFINI E MURI

01 Accertamento dei confini, del pericolo di crollo del muro e determinazione


della parte alla quale spetta la spesa del ripristino . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 325
02 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 330

CONTRAFFAZIONE E BREVETTI

01 Riconoscimento dei requisiti di brevettabilità e di interferenza per un modello


di utilità oggetto di privativa industriale nel settore meccanico . . . . . . . . . . . 332
02 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
03 Riconoscimento dei requisiti di brevettabilità e di interferenza per
un’invenzione oggetto di privativa industriale nel settore meccanico . . . . . .
04 Riconoscimento dei requisiti di brevettabilità e di interferenza per un brevetto
di processo oggetto di privativa industriale nel settore dell’edilizia . . . . . . .

DANNI AD IMMOBILI

01 Accertamento di danni provocati da mezzo d’opera (scavatore) . . . . . . . . .


02 Accertamento di danni provocati da mezzo d’opera (rullo compattatore) . .

10
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DECORO ARCHITETTONICO

01 Accertamento e valutazione del danno al decoro architettonico in un


condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

DISTANZE
01 Accertamento del mancato rispetto delle distanze tra i fabbricati . . . . . . . . 340
02 Accertamento del mancato rispetto tra vedute e fabbricati . . . . . . . . . . . . . . 345
03 Accertamento del mancato rispetto delle distanze delle canne fumarie dalle
abitazioni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

EREDITÀ
01 Progetto di divisione ereditaria . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 355
02 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 361
03 Divisione ereditaria di un appartamento con valutazione di frazionamento . 362
04 Stima del valore di mercato di un appartamento con violazioni edilizie e
intrasferibilità al fine dello scioglimento della comunione . . . . . . . . . . . . . . . . 373

ESPROPRI
01 Calcolo dell’indennità conseguente la reiterazione del vincolo di esproprio
per un periodo ben superiore a 5 anni e per il mancato avvio delle procedure
di esproprio di un terreno . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
02 Calcolo dell’indennità di esproprio di terreni industriali in conseguenza della
costruzione di un’autostrada . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 384
03 Calcolo della revisione dei prezzi per l’esproprio di terreni destinati a opere
idrauliche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 391

ESTIMO
01 Estimo dei terreni e dei fabbricati finalizzato alla vendita forzosa (sezione
Esecuzioni immobiliari) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 401
02 Estimo della quota di 1/3 di un appartamento non divisibile . . . . . . . . . . . . 406
03 Stima di immobili caduti in successione e valutazione della regolarità
urbanistica ai fini della loro trasferibilità . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412
04 Estimo di macchine utensili (aventi valore commerciale) finalizzato alla vendita
forzosa (sezione Esecuzioni mobiliari) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
05 Estimo di un terreno finalizzato alla vendita forzosa (sezione Esecuzioni
immobiliari) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
06 Stima del ramo d’azienda di una società in fallimento (sezione Fallimentare)
07 Stima del valore della nuda proprietà di un negozio, in conseguenza della
revocatoria dell’atto di trasferimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
08 Stima del valore storico locativo dell’appartamento del portiere in un
complesso residenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421
09 Stima di un complesso industriale finalizzata alla vendita forzosa in capo
alla curatela del fallimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

11
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10 Revocatoria della compravendita di un appartamento per difformità in zona


vincolata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

IMPIANTISTICA
01 Verifica del livello di temperatura erogato in un appartamento da un
impianto condominiale a pannelli radianti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 427
02 Richiesta di autorizzazione al Giudice ad eseguire prove e misure di cui
alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 433
03 Verifica della corretta installazione di una canna fumaria a servizio di un
ristorante e relativa stima dei danni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 436
04 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
05 Verifica della capacità di funzionamento di un condizionatore d’aria e
dell’adeguatezza della sua potenza agli ambienti a cui è a servizio . . . . . .
06 Accertamento tecnico preventivo in merito ad un impianto di pressurizzazione
dell’acqua condotta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
07 Verifica dell’adeguatezza di un impianto elettrico di un’abitazione . . . . . . . .
08 Verifica di un impianto centralizzato di riscaldamento a causa della presenza
di aria nei termosifoni a servizio dell’appartamento dell’ultimo piano . . . . . .
09 Verifica degli impianti elettrici e degli impianti del gas in un edificio
residenziale di nuova costruzione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

INCENDIO
01 Accertamento tecnico preventivo di danni provocati da un incendio . . . . . .

INFILTRAZIONI
01 Danni arrecati da infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare . . . . . 451
02 Danni arrecati da infiltrazioni provenienti dalla proprietà esclusiva e dalla
proprietà comune con ripartizione dei costi di ripristino per ciascuna causa
accertata . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 456
03 Danni arrecati da infiltrazioni di acqua in un laboratorio artigianale situato
al piano stradale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
04 Danni arrecati da infiltrazioni in un appartamento con pregiudizio dei
requisiti igienici . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
05 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

LOCAZIONE IMMOBILI COMMERCIALI

01 Accertamento dei requisiti al piano interrato di un negozio per lo svolgimento


di attività commerciali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 467
02 Mancanza del certificato di agibilità e idoneità della cosa locata all’uso
convenuto (1575 c.c.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

LOCAZIONE IMMOBILI RESIDENZIALI

01 Attribuzione di categoria catastale e calcolo dell’equo canone . . . . . . . . . .


02 Accertamento dei danni conseguenti al rilascio di un immobile per finita
locazione con analisi delle prove testimoniali . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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PROPRIETÀ
01 Accertamento della proprietà di un terreno conteso . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 473

PUBBLICA AMMINISTRAZIONE

01 Danni conseguenti al mancato rilascio della concessione edilizia . . . . . . . .

SICUREZZA
01 Accertamento della cancerogenicità di materiali isolanti . . . . . . . . . . . . . . . .

STRUTTURE
01 Cedimento di un solaio a seguito dell’eliminazione di muri interni in un
edificio residenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 479
02 Sovraccarico di un terrazzo con terrapieno e altre installazioni . . . . . . . . . . 484
03 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
04 Crollo dell’intradosso di un solaio in un’abitazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 492
05 Crollo dell’intonaco in un appartamento e verifica della capacità portante
del solaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
06 Dissesto in un fabbricato residenziale a seguito dell’eliminazione di muri
sostituiti con travi in acciaio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
07 Sopraelevazione in un condominio residenziale, analisi della sicurezza e
violazione del decoro architettonico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
08 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
09 ATP - Verifica della capacità portante di una muratura in conseguenza di
superfetazioni accertate nel precedente procedimento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 501
10 ATP - Accertamento delle cause di una frana con conseguente pregiudizio
alla viabilità e con indicazione delle relative opere di ripristino . . . . . . . . . .

URBANISTICA E REGOLAMENTI EDILIZI

01 Accertamento della rispondenza alla normativa urbanistica di due edifici


realizzati su fondi confinanti . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 512
02 Valutazione del danno provocato da una costruzione abusiva realizzata
sul lastrico solare esclusivo di un attico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517
03 Accertamento della conformità della variazione della destinazione d’uso
ai fini della vendita di un appartamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 524
04 Accertamento della rispondenza alla normativa urbanistica di una tettoia
realizzata presso il confine . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
05 Accertamento della presenza dell’alveo di un fiume nella zona in cui sorge
una palazzina condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
06 Barriere architettoniche agibilità, impianti gas, elettrico, aspirazione fumi
cucine, requisiti acustici passivi degli edifici, riconoscimento del grave difetto
ex art. 1669 c.c. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
07 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
08 Accertamento della debenza della tassa COSAP per una rete urbana
di fibre ottiche . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
09 Chiarimenti di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

13
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USUCAPIONE
01 Usucapione di una porzione di un fabbricato in un edificio prevalentemente
residenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 530

23. ESEMPI DI CONSULENZE DEL CTP . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535


Elenco di tutte le consulenze suddivise per argomento, alcune delle quali consultabili
solo nell’Area download collegata al volume, identificate dal simbolo . Il numero
accanto a ciascuna voce corrisponde al nome del file nella relativa cartella
contenuta nell’Area download. Per l’accesso si vedano le istruzioni riportate in
seconda di copertina.

APPALTI PUBBLICI

01 Richiesta di danni per illegittima sospensione lavori . . . . . . . . . . . . . . . . . . .


02 Richiesta di danni per anomalo andamento dell’appalto . . . . . . . . . . . . . . . .
03 Requisito di regola d’arte per l’esecuzione di un binder stradale e calcolo
di rivalutazione, interessi legali e interessi moratori . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

CONDOMINIO
01 Stima dei danni per l’errata scelta dell’isolante termico in una copertura
condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 536
02 Distacco di un appartamento residenziale dall’impianto di riscaldamento
condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
03 Verifica del rispetto delle norme per la costruzione di edifici residenziali e relativa
quantificazione dei danni . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
04 Distacco di un appartamento residenziale dall’impianto comune di
riscaldamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
05 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

DECORO ARCHITETTONICO

01 Illegittimo ampliamento di un appartamento in un edificio condominiale


residenziale e alterazione del decoro architettonico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 543

DISTANZE
01 Distanze degli alberi dal confine (relazione CTP convenuta) . . . . . . . . . . . . . 547

EREDITÀ
01 Progetto di divisione ereditaria di una grande villa con terreno . . . . . . . . . .

ESTIMO
01 Stima del valore di un appartamento finalizzata all’acquisto da parte del
conduttore . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 551
02 Stima immobiliare finalizzata ad acquisto in asta giudiziaria . . . . . . . . . . . . . 554
03 Stima dei beni immobili finalizzata a donazione/redazione del testamento .

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IMPIANTI
01 Stima del maggior consumo di un impianto di riscaldamento condominiale in
conseguenza del malfunzionamento della valvola di miscelazione principale . 557

INDENNITÀ DI SOPRAELEVAZIONE

01 Calcolo dell’indennità di sopraelevazione conseguente all’ampliamento di un


attico in un edificio residenziale condominiale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 561
02 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

INFILTRAZIONI
01 Danni arrecati da infiltrazioni e condense per un intero fabbricato residenziale
02 Stima dei danni arrecati da infiltrazioni in un appartamento con danni anche
ai beni mobili . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

PARCELLE PROFESSIONALI

01 Opposizione a decreto ingiuntivo per somme pretese in conseguenza di


prestazioni professionali (soggetto opposto diverso dall’erogatore della
prestazione) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 565
02 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 572

REVOCATORIA COMPRAVENDITA APPARTAMENTO

01 Difformità urbanistiche ostative al trasferimento di un villino in Roma –


Relazione preliminare CTP convenuta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
02 Osservazioni autorizzate alla CTU di cui alla precedente relazione . . . .

STRUTTURE
01 Pericolo di crollo di un solaio (CTP convenuto) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
02 Sentenza di cui alla precedente relazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
03 Verifica della sollecitazione di un solaio conseguente all’errata redazione di
una CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
04 Analisi dei luoghi e relative prescrizioni a seguito dello schianto di un
controsoffitto in un antico appartamento residenziale . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
05 Danni conseguenti al cedimento di una trave principale di un solaio causati
da opere interne all’appartamento sito al piano sottostante . . . . . . . . . . . . .

TERRENI
01 Accesso a corte comune - Controdeduzioni a CTU da parte del CTP attrice

UMIDITÀ
01 Osservazioni a CTU - Verifica della conformità all’uso stabilito della cosa
locata per un negozio asseritamente affetto da umidità . . . . . . . . . . . . . . . . 575

24. RACCOLTA DI FORMULARI DI USO FREQUENTE . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 585


24.1 Istanza di liquidazione CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 586
24.1.a Onorario a vacazione ed a percentuale . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 586
24.1.b Onorario solo a vacazione . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 588

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24.2 Istanza di maggiore fondo spese CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 589


24.3 Istanza di proroga del termine per il completamento della CTU . . . . . . . . 590
24.4 Comunicazione alle parti di nuovo accesso CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 591
24.5 Comunicazione di rinuncia all’incarico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 592
24.6 Nota informativa al Giudice a seguito di accordo intercorso tra le parti
dopo il giuramento e la formulazione dei quesiti al CTU . . . . . . . . . . . . . . 593
24.7 Comunicazione al Giudice per impossibilità di accedere ai luoghi di causa 594
24.8 Comunicazione al Giudice di mancata ricezione di documentazione
indispensabile allo svolgimento dell’incarico . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 595
24.9 Comunicazione di incompatibilità per l’accettazione dell’incarico . . . . . . . . . 596
24.10 Comunicazione di presenza di pericolo imminente e prossimo . . . . . . . . . . 597
24.11 Richiesta al Giudice di correzione del Decreto di Liquidazione per disporre
provvisoriamente a carico delle parti in solido il saldo della CTU . . . . . . . 598
24.12 Comunicazione di avviso di pagamento a saldo, indirizzata alla parte cui
è stata posta a carico la CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 599
24.13 Comunicazione di messa in mora e termine per l’avvio delle procedure
per il recupero forzoso del credito indirizzata alla parte che non provvede
al pagamento . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 600
24.14 Il Documento programmatico sulla sicurezza (DPS) per adempiere al
trattamento dei dati personali (CTU e CTP) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 601
24.15 Informativa ai sensi dell’art. 13 del Codice della Privacy . . . . . . . . . . . . . . 605
24.16 Istruzioni da impartire agli incaricati del trattamento dei dati amministrativi
per il rispetto del Codice della Privacy . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 608
24.17 Istruzioni da impartire agli incaricati dell’esecuzione di prove e misure nel
corso della CTU per il rispetto del Codice della Privacy . . . . . . . . . . . . . . . 609
24.18 Lettera di incarico per coadiutore CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 611
24.19 Verbale di accesso CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 613
24.20 Verbale di riunione CTU . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 614
24.21 Richiesta saldo onorario . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 615
24.22 Schema preventivo contrattuale per incarichi privati . . . . . . . . . . . . . . . . . . 616
24.23 Aggiornamento preventivo contrattuale cliente privato . . . . . . . . . . . . . . . . . 618

25. FORMULARI PER L’ISCRIZIONE ALL’ALBO DEL TRIBUNALE DI ROMA . . . . . . . 620


25.1 Vademecum emesso dal Tribunale di Roma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 620
25.2 Istanza per l’iscrizione all’albo dei consulenti tecnici . . . . . . . . . . . . . . . . . . 622

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PREFAZIONE

Il Giudice civile ha necessità di essere supportato da professionisti esperti in


particolari materie tecniche nella formazione del proprio convincimento.
Per questo motivo, il Giudice si avvale del Consulente Tecnico di Ufficio (CTU).
La medesima circostanza avviene per il Consulente Tecnico di Parte (CTP), che
si trova a supportare il difensore legale quando l’oggetto della contesa contiene
specifici argomenti tecnici.
L’estrema complessità, dal punto di vista normativo e della evoluzione tecnologica,
che sempre più caratterizza alcuni settori (come ad esempio l’edilizia, a sua volta
connessa al regime giuridico di trasferimento degli immobili e foriera di un elevato
numero di controversie giudiziarie), impone in misura crescente la presenza,
all’interno delle attività processuali, di esperienze e capacità altamente specialistiche.
Questi aspetti trovano la loro principale e più rilevante espressione nella
«consulenza tecnica», attività estremamente frequente nella pratica giudiziaria
quotidiana, ed inevitabilmente destinata, specialmente se disposta d’ufficio dal
Giudice («CTU»), ad assumere una importanza decisiva e ad incidere sull’esito
della controversia e sui diritti delle parti in essa coinvolte.
Ecco che emerge evidente la delicatezza del ruolo rivestito dall’ausiliario del
Giudice, figura che deve non solo essere in possesso delle competenze tecniche
richieste ed esercitarle con la massima diligenza e perizia, ma anche improntare
la propria azione ad una rigorosa imparzialità, per il peso che il suo parere può
avere sull’esito della controversia e poiché dunque su di lui si incentrano le
aspettative e le tensioni delle parti in causa e dei loro difensori.
Egli deve inoltre possedere spiccate doti di sensibilità, essendo spesso chiamato
a confrontarsi con situazioni estremamente delicate e caratterizzate da una elevata
litigiosità, senza dimenticare che sovente le risultanze della sua attività possono
essere a loro volta oggetto di contestazione e fonte di responsabilità morali,
professionali ed in certi casi anche penali.
L’obbligo di diligenza e perizia nell’espletamento dell’incarico del consulente è infatti
tutelato non solo sotto il profilo della responsabilità disciplinare e civile, ma anche
da una disposizione penale che ne incrimina la condotta se caratterizzata da colpa
grave nell’esecuzione degli atti che gli sono richiesti, comminando sanzioni che
possono arrivare all’arresto fino ad un anno oltre che al risarcimento del danno.
Questo Manuale, mettendo a frutto la ventennale attività «sul campo» dell’Autore,
costituisce una insostituibile guida all’attività di ausiliario del Giudice e fornisce,
oltre che i necessari fondamenti normativi e le cognizioni tecniche e procedurali,
anche preziosi consigli di buonsenso ed esperienza.
Potranno beneficiarne sia i giovani professionisti, che vogliano avvicinarsi alle
consulenze tecniche svolte per il Tribunale civile, che i professionisti più esperti,
i quali potranno rafforzare le proprie competenze e trovare un valido riscontro al
proprio approccio metodologico.
La sua lettura risulterà estremamente utile per svolgere in maniera serena e
consapevole questa attività, non incorrere in problemi, consolidare il rapporto di
fiducia con i magistrati, presupposto indispensabile per lavorare con continuità,
ed ottenere il giusto ed equo compenso per le attività svolte.

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Negli ultimi anni lo scenario delle professioni intellettuali, tra le quali si trova
l’Ingegneria forense oggetto del corrente testo, ha visto un crescente ingresso
dell’informatica nell’operatività quotidiana del professionista, anche perché le
pubbliche amministrazioni hanno dato notevole impulso a tale metodo di dialogo
con piattaforme informatiche dedicate il cui accesso avviene per mezzo di sistemi
di riconoscimento digitale (carta CNS / identità digitale, ecc.) al fine di conseguire
elevati livelli di sicurezza. Il professionista deve sviluppare l’adeguata sensibilità
verso le problematiche informatiche propedeutiche all’espletamento delle funzioni
a lui assegnate e deve orientarsi ad implementare software e hardware in linea
con lo stato dell’arte della tecnica, acquisendo competenze ora indispensabili
per operare correttamente in un mondo in continua evoluzione.

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PREMESSA

Il lavoro del CTU (Consulente Tecnico di Ufficio) e il lavoro del CTP (Consulente
Tecnico di Parte) rivestono una posizione molto importante nel processo civile.
Le attività che il consulente tecnico deve svolgere sono estremamente variegate e
dalle molteplici sfaccettature.
Per questi motivi, in questi paragrafi iniziali viene riportata in estrema sintesi la
definizione della figura professionale del consulente tecnico di ufficio (CTU) e il
suo ambito operativo, opinioni dell’Autore basate sulla pluridecennale esperienza
maturata nel Tribunale di Roma, su cogenti sentenze della Suprema Corte e su
reali orientamenti assunti dai giudici ordinari sulle questioni in commento.
L’ampia materia oggetto di commento rende vano qualsiasi tentativo di fornire
una esaustiva trattazione sull’argomento, pur tuttavia, proprio considerata la vastità
del tema in esame è utile fornire un orientamento alle attività del CTU.
Tali definizioni riferite al CTU sono utili anche al CTP, in quanto le due figure
professionali operano in stretta dipendenza l’una dall’altra e, spesso, il professionista
svolge alternativamente l’uno o l’altro incarico.
Nel prosieguo del corrente testo saranno affrontati dettagliatamente tutti gli
argomenti correlati a tali figure professionali (CTU e CTP) a partire dal commento
alla pertinente normativa fino ai casi concreti realmente svolti e classificati per
argomento proprio per fornire al lettore la maggiore casistica possibile delle attività
che riguardano il CTU e il CTP.
La maggior parte degli aspetti commentati per il CTU sono strettamente correlati
alle attività relative al consulente tecnico di parte (CTP) che svolge la sua opera
in stretta correlazione con il CTU.

CHI È IL CTU

L’incarico affidato dal Giudice al professionista, normalmente iscritto all’albo,


comporta un insieme di oneri deontologici e formali di estrema importanza. La
principale qualifica di cui viene investito il CTU dal momento di ricezione
dell’incarico (coincidente con la data dell’udienza per il giuramento e per la
formulazione dei quesiti innanzi al Giudice) fino al termine del mandato a lui
assegnato dal Giudice (che, in termini prudenziali coincide con la data del deposito
della sentenza da parte del Giudice) è quella di Ausiliario del Giudice e quindi
di «Pubblico Ufficiale».
Tale qualifica implica per il CTU l’importante compito di rappresentare il Giudice
- limitatamente alle indagini di carattere tecnico affidategli - fuori dall’aula del
Tribunale, mantenendo così un comportamento equilibrato e imparziale con i
difensori e con le parti in giudizio, per il periodo di svolgimento dell’incarico.
Per quanto ovvio, è bene ricordare che il requisito di Pubblico Ufficiale non deve
essere interpretato dal CTU come facoltà di prevaricare le parti, né di abusare
della propria posizione nel procedimento in cui è incaricato.
Il compito di CTU deve invece essere interpretato come figura super partes che
compare alle udienze (se e quando invitato dal Giudice) e agli accessi presso i
luoghi per cui è causa (che il medesimo CTU ha stabilito, sentite le parti),
consapevole di adempiere al compito fondamentale di rappresentare una parte
importante del processo.

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Un’altra qualifica fondamentale del CTU è quella di essere il soggetto che concorre
alla formazione del giudizio, arricchendo il Giudice di quelle specifiche
competenze necessarie alla valutazione dell’oggetto della contesa.
Tale qualifica non è di poco conto.
Normalmente, è il CTU che definisce cosa occorre fare per eliminare la condizione
di pericolo accertata, è il CTU che indica qual è il giusto valore dei danni in un
edificio (ovvero in altre circostanze) ed infine è sempre il CTU che stabilisce quali
sono i lavori che devono essere eseguiti per eliminare la causa dei danni (solo
per citare la fattispecie dell’edilizia, senza trascurare l’importanza dall’estimo di
fabbricati e terreni destinati alla vendita forzosa, la redazione di tabelle millesimali
per i condomini, le divisioni ereditarie, la validità di brevetti, e così via).
Il compito del CTU si esaurisce con il deposito della sua relazione (eventualmente
integrata da chiarimenti) e non è più informato di cosa accade «dopo» nel medesimo
processo e in quelli collegati, anche se può essere chiamato dal Giudice a rendere
chiarimenti fino al momento della redazione della sentenza. Gli avvenimenti
seguenti al deposito dell’elaborato peritale (lasciamo per ora la fase dei chiarimenti,
che sarà ampiamente trattata nel prosieguo) comportano - nella maggior parte
dei casi - l’effettiva esecuzione materiale delle prescrizioni indicate dal CTU.
Su tale aspetto occorre soffermarsi.
Il bravo CTU tratta gli argomenti oggetto di accertamento con diligenza ben sapendo
che, dopo il deposito dell’elaborato peritale in cancelleria, non potrà tornare sui
luoghi per correggere o rettificare la propria tesi.

COSA FA IL CTU

Le attività svolte dal CTU sono quelle strettamente connesse all’incarico che ha
ricevuto dal Giudice, formalmente indicate nei quesiti e non altre.
Conoscere il confine all’interno del quale si deve svolgere l’attività del CTU è
fondamentale perché, talvolta, la parte a cui conviene attribuisce al CTU poteri
esorbitanti all’incarico ricevuto e che il medesimo CTU non deve svolgere.
La qualifica di Ausiliario del Giudice «super partes» implica che l’attività del CTU
deve concretizzarsi nel valutare le prove offerte dalle parti (nel caso di
procedimenti di merito) ovvero di accertare la qualità, la condizione, la sussistenza
del pericolo (nei procedimenti cautelari/ante causam) sulla base di quanto indica
il quesito formulato dal Giudice e sulla base delle modalità di accertamento indicate
dalle parti ovvero dai loro CTP (dai quali eventualmente dovrà chiedere e ottenere
precise indicazioni).
E non potrebbe essere altrimenti, in quanto nei procedimenti ordinari (ovvero di
merito, nei quali viene accertata la colpa e una o più parti vengono condannate
al risarcimento del danno) le prove vengono acquisite ritualmente in atti e su quelle
deve basarsi il CTU per rispondere ai quesiti posti dal Giudice.
Nei procedimenti cautelari (quelli in cui deve essere accertata la qualità e la
condizione delle cose oggetto di causa, ovvero deve essere accertata la sussistenza
della turbativa indicata nel ricorso e i rimedi urgenti per la sua cessazione, a
mero titolo di esempio) il CTU deve orientarsi verso modalità di accertamento
dei fatti che assecondino le indicazioni delle parti, cui consegue il costo
dell’accertamento. In altri termini, nei procedimenti cautelari il CTU deve accertare
i fatti tenuto conto della modalità e del costo che la parte che ha interesse è
disposta ad affrontare.

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Nel Tribunale di Roma un Giudice specializzato in procedimenti cautelari ha messo


a punto un’utile procedura per i CTU, in modo da acquisire preventivamente tutti
gli elementi necessari al completamento delle indagini.
In sintesi tale utile documento si riassume nei seguenti punti:
la ricorrente deve precisare analiticamente:
1) i singoli vizi/danni lamentati;
2) i relativi nessi causali;
3) eventuali tecniche di indagine e relative modalità;
4) i criteri di calcolo utilizzabili per la quantificazione dei danni e la loro
relativa quantificazione;
la convenuta deve precisare analiticamente:
5) le proprie eccezioni in merito ai vizi/danni;
6) i diversi nessi causali asseriti (che escluderebbero responsabilità della
convenuta, ponendola invece a carico di terzi o dell’attore);
7) eventuali tecniche di indagine e relative modalità;
8) i criteri di calcolo eventualmente utilizzati per la quantificazione dei danni.
Tali argomenti, spesso, non si trovano nei ricorsi e nelle comparse dei procedimenti
cautelari e il CTU legittimato dal Giudice ad ottenere tali informazioni dalle parti
in causa risulta agevolato nello svolgimento del suo compito.
In conclusione:
— nelle procedure cautelari il CTU deve preliminarmente valutare le modalità
di accertamento delle cose oggetto di causa che gli vengono indicate dalle
parti. Ove sussista disaccordo decide in autonomia, oppure ricorre al Giudice
a seconda dell’importanza della questione e nei casi in cui le modalità di
accertamento sono eccessivamente gravose. Conseguentemente, il CTU
riconosce o meno lo stato di pericolo, l’urgenza o il pregiudizio imminente
e prossimo alle cose oggetto di accertamento come dispone il quesito del
Giudice;
— nei procedimenti di merito il CTU procede a rispondere ai quesiti posti
dal Giudice sulla base delle prove offerte dalle parti, sulla base del
sopralluogo (o dei sopralluoghi a sua discrezione) e infine sulla base di
eventuali prove specialistiche per la cui esecuzione chiederà la preventiva
autorizzazione al Giudice, sentite le parti.
In sintesi, il profilo del CTU nel procedimento civile è quello di «Giudice tecnico»,
al di sopra delle parti, che valuta gli argomenti oggetto dell’incarico affidatogli dal
Giudice, così come offerto dalle parti, e in questo modo concorre alla formazione
del giudizio.
Un’ulteriore definizione di «cosa fa» il CTU nel processo civile è quella importante
di svolgere una parte del processo fuori dal Tribunale.
Questa definizione dell’attività del CTU è certamente illuminante, in quanto
evidenzia l’autonomia (parziale) dell’Ausiliario del magistrato nel gestire il processo
per il tempo e per le attività a lui affidate dal Giudice.

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COSA NON FA IL CTU

In una causa civile gli elementi probatori a suffragio della tesi di ciascuna delle
parti sono prodotti in atti nei termini previsti dal Codice di procedura civile (ben
conosciuto dai difensori delle parti, per quanto ovvio).
La qualifica di Ausiliario del Giudice comporta per il CTU l’assenza di oneri di
ricerca delle prove (qui facciamo riferimento ai procedimenti di merito).
Né il CTU stesso può essere usato dalle parti per provare fatti e circostanze utili
alle proprie domande formulate in atti, né le parti possono chiedere che la CTU
sia esplorativa in merito all’accertamento di luoghi e circostanze genericamente
descritte negli atti.
Ma indaghiamo meglio tali aspetti, già ribaditi più volte dalla Suprema Corte,
cosa comportano concretamente per il CTU e quali sono le circostanze in cui più
frequentemente si appalesano.
Sul CTU non incombe l’onere della prova. Tale affermazione trova sempre
l’assenso della parte cui nuoce e deve essere applicata dal CTU non certo come
«scarica barile», ma bensì come elemento di analisi essenziale quando gli elementi
necessari per rispondere al quesito posto dal Giudice sono carenti e necessitano
di ulteriori precisazioni rispetto alle prove ritualmente prodotte dalle parti, ulteriori
precisazioni (rispetto a quelle ritualmente prodotte) da acquisire sempre con il
consenso scritto delle parti.
Il dispositivo dell’art. 2697 del Codice civile chiaramente stabilisce che:

Chi vuol far valere un diritto in giudizio (c.p.c. 99, 100) deve provare i fatti che ne
costituiscono il fondamento (c.p.c. 115). Chi eccepisce l’inefficacia di tali fatti ovvero
eccepisce che il diritto si è modificato o estinto deve provare i fatti su cui l’eccezione
si fonda.

In tale contesto, il CTU opera sempre come «Giudice Tecnico» per valutare le tesi
di ciascuna delle parti sugli argomenti oggetto del suo incarico e per valutare le
relative argomentazioni (prove) che sono a sostegno delle rispettive tesi. Solo in
questo modo l’attività del CTU è conforme al dettato del Codice di procedura
civile, evita al CTU la responsabilità di dover procedere ad acquisire elementi che
non gli competono e consente di integrare il contraddittorio (eventualmente
ricevendo il consenso delle parti per ricevere ulteriore documentazione).
Il CTU non è un mezzo di prova. Tale affermazione implica che la parte su
cui incombe l’onere della prova non può chiedere al Giudice che il CTU fornisca
prove utili per dimostrare la propria tesi. Tale circostanza è una diretta conseguenza
della prima affermazione indicata al precedente capoverso.
Né la parte che ha interesse, anche a mezzo del proprio difensore, può chiedere al
CTU di eseguire indagini e/o di produrre documenti che non sono stati prodotti
negli atti di causa, a vantaggio della propria tesi. La documentazione a corredo del
fascicolo di ufficio, necessaria a rispondere ai quesiti posti dal Giudice, può essere
arricchita dalla parte solo con il consenso delle parti avversarie, alle quali dovrà
essere consegnata tale medesima documentazione al fine di poter esprimere rilievi
e contestazioni, così da attivare il contraddittorio tra le parti, uno dei principi
fondamentali cui si ispira il nostro ordinamento.
In concreto il CTU deve limitarsi a valutare le prove offerte dalle parti, eseguiti
i sopralluoghi sul posto ed eseguite le eventuali prove e analisi espressamente
autorizzate dal Giudice, sentite le parti. Le parti non possono chiedere al CTU di
produrre documenti, attività che compete alle parti (per il tramite dei loro difensori

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legali) nella fase di istruzione probatoria del procedimento regolata dalle pertinenti
norme del Codice di procedura civile.
La CTU non può essere esplorativa. Al pari di quanto indicato in merito alle
prove documentali, la parte cui interessa ha l’onere di indicare quali sono i luoghi
di accertamento e quali sono in dettaglio i motivi della turbativa giuridicamente
rilevante. Senza tali indispensabili indicazioni la domanda formulata al Tribunale
attraverso la citazione e le eventuali memorie ex art. 183 c.p.c. può essere
considerata generica. Occorre osservare che il Giudice nella formulazione dei quesiti
al CTU ha già valutato la consistenza della domanda e quindi il CTU trova agevole
il suo campo d’azione rimanendo all’interno del perimetro disegnato dal Giudice
con la formulazione dei quesiti medesimi.
Può accadere (peraltro non raramente) che l’attrice (o la ricorrente) non avendo
accesso ai luoghi esclusivi della convenuta chieda al CTU - in sede di sopralluogo
- di accedere a luoghi ovvero di accertare circostanze che non sono indicate negli
atti. Il bravo CTU, deve aver studiato gli atti di causa prima del sopralluogo, deve
portare con sé i fascicoli delle parti in occasione dell’accesso e deve saper discernere
le richieste palesemente estranee alla domanda, da quelle che meritano il positivo
accoglimento, da quelle che necessitano il consenso della parte che avversaria, ovvero
da quelle che necessitano del consenso della parte che ha la disponibilità del bene.
Come è possibile riconoscere la casistica è alquanto variegata quando ci si trova
«soli» a decidere istantaneamente sul da farsi a fronte della richiesta esposta da
una delle parti.
Il CTU che ha già studiato gli atti non ha dubbi: qualora ritenga possibile accertare
luoghi o cose che hanno pertinenza sull’oggetto della contesa procede senza indugio,
qualora tali attività siano palesemente estranee alla causa esprime le sue perplessità
fornendo alle parti il suo punto di vista basato necessariamente sugli atti; qualora
tali spiegazioni risultino inefficaci per la parte che ha interesse, il CTU ricorre
all’autorizzazione del Giudice ai sensi dell’art. 92 delle disposizioni di attuazione
del Codice di procedura civile, di cui vedremo concreta applicazione nel
sottoparagrafo 1.1.12 del corrente testo, negli esempi e nell’Area download collegata
al volume.
In conclusione, il CTU non può accedere a luoghi estranei a quelli indicati negli
atti (tale eventualità ha rilievo anche per le recenti norme sulla privacy commentate
in un apposito capitolo nel corrente testo) se non al fine di prendere visione e
accertare fatti accessori a quelli oggetto di domanda, attività queste ultime da
eseguire con il consenso della parte che ha disponibilità del bene o del luogo e
solamente in casi di comprovata necessita; in caso di disaccordo tra le parti il
CTU ricorre al Giudice per chiedere l’eventuale autorizzazione.

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PARTE I
REGOLE E PROCEDURE
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LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO

L’approccio di chi si accosta alle consulenze tecniche di ufficio (CTU) e alle con-
sulenze tecniche di parte (CTP) deve necessariamente prevedere l’esame della nor-
mativa, l’osservanza dei pertinenti articoli del Codice di procedura civile e deve
tenere conto della prassi utilizzata in Tribunale. Ignorare la normativa di riferimento
provoca gravi errori da parte del consulente e lo espone a critiche e biasimi sul
suo operato professionale.
La conoscenza della normativa e, in particolare, dei pertinenti articoli del Codice
di procedura civile consente al «tecnico» di destreggiarsi nelle varie situazioni e
nei casi particolari con estrema disinvoltura, ma soprattutto permette al consulente
di motivare le decisioni (quando necessario) con la opportuna autorevolezza.
Questo essenzialmente per due ragioni:
— la prima è che il «cliente» del consulente tecnico di ufficio è il Giudice, il
quale ovviamente conosce il procedimento che conduce la causa dall’iscri-
zione a ruolo alla sentenza e quindi «apprezza» il consulente tecnico che
conosce almeno i rudimenti della procedura civile. A tale scopo infatti gli
ordini professionali periodicamente promuovono presso le loro sedi incontri
con i magistrati proprio allo scopo di illustrare i principali aspetti proce-
durali del supporto tecnico al Giudice civile;
— la seconda ragione per cui il consulente tecnico di ufficio deve conoscere
la procedura civile è di tipo deontologico, per salvaguardare la propria pro-
fessionalità; inoltre occorre osservare che il CTU svolge l’importante attività
preparatoria della decisione del Giudice, ovvero in altri termini, il CTU
concorre alla formazione del giudizio.
Queste ultime definizioni racchiudono gran parte della rilevanza del ruolo del CTU
che opera - è bene sottolinearlo - nell’ambito dell’amministrazione della giustizia
ed è normalmente l’unico soggetto di tale apparato amministrativo «visibile» al
cittadino che chiede giustizia al Tribunale civile.
Occorre quindi orientare l’approccio del bravo CTU alla professionalità, alla paca-
tezza e all’autorevolezza, consapevole di esprimere valutazioni importanti in merito
alla vertenza sollevata dalle parti interessate.
In particolare, il requisito di autorevolezza raggiunge il massimo livello di espres-
sione quando la parte cui l’elaborato peritale nuoce riconosce l’inopponibilità delle
argomentazioni del CTU. Pur tuttavia, tale riconoscimento è successivo al deposito
della relazione CTU, in quanto il CTU non esprime valutazioni di merito in occa-
sione del sopralluogo, come diremo più in dettaglio nel prosieguo del testo.
È palese che la competenza del consulente nel merito della procedura civile è indi-
spensabile anche e soprattutto quando il consulente si trova fuori dall’aula del Tri-
bunale, lontano dall’«aiuto» del Giudice, e deve fronteggiare i procuratori legali
delle parti, i consulenti tecnici di parte e situazioni di carattere straordinario che
richiedono la conoscenza delle norme di procedura.
Quindi, il consulente tecnico di ufficio del Tribunale non può ignorare la gravità
delle sanzioni a proprio carico e il ruolo che ricopre nello svolgimento delle impor-
tanti funzioni a lui affidate dal Giudice.

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Capitolo 1 - La normativa di riferimento

1.1. ARTICOLI COMMENTATI DEL CODICE DI PROCEDURA CIVILE

Il Codice di procedura civile (Regio Decreto 28 ottobre 1940, n. 1443) è una raccolta
di norme che regolano l’attività istruttoria e disciplinano lo svolgimento del processo
civile. Nel presente testo si trattano solamente quegli articoli di interesse del
consulente tecnico.
Tale approccio, anche se spesso causa una reazione di repulsione del tecnico, appare
il migliore, in quanto la conoscenza della procedura (civile) consente di attuare
correttamente le attività affidate al consulente.
Il rispetto del Codice di procedura civile è una prerogativa del rapporto tra il
Giudice, gli Avvocati, i consulenti tecnici delle parti (CTP) e il consulente tecnico
di ufficio (CTU). Nei rari ma possibili casi in cui si solleva un contenzioso pro-
cedurale a riguardo, tale situazione sfocia con tutta probabilità nel ricorso della
parte lesa alle altre fasi del giudizio (Corte d’Appello, Suprema Corte di Cassazione).
Ad esempio, mi è capitato di assistere il Giudice di Appello per un ricorso in cui
nel giudizio di primo grado il Giudice aveva negato la consulenza tecnica di ufficio,
invece accolta dal Giudice della Corte d’Appello. Devo riconoscere che la perizia
tecnica svolta nella fase di Appello ha permesso di fare luce sui fatti (vedi nel
capitolo dedicato alle consulenze svolte).

1.1.1. Scelta del consulente tecnico, formazione dell’albo e sua attività


(artt. 61 e 62), e settori di competenza specialistica

Art. 61. (Consulente tecnico)


Quando è necessario, il Giudice può farsi assistere, per il compimento di singoli atti
o per tutto il processo, da uno o più consulenti di particolare competenza tecnica.
La scelta dei consulenti tecnici deve essere normalmente fatta tra le persone iscritte
in albi speciali formati a norma delle disposizioni di attuazione del presente Codice.

Art. 62. (Attività del consulente)


Il consulente compie le indagini che gli sono commesse dal Giudice e fornisce, in
udienza e in camera di consiglio, i chiarimenti che il Giudice gli richiede a norma degli
artt. 194 ss. e degli artt. 441 e 463.

L’articolo 61 fornisce la motivazione all’utilizzo del consulente del Giudice, quando


quest’ultimo necessiti di assistenza in particolari materie, come ad esempio quelle
tecniche, per istruire la pratica di contenzioso, un procedimento cautelare ovvero
un procedimento di ricognizione. L’ambito di attività del consulente, necessario a
integrare le competenze del Giudice, deve essere sempre tenuto presente da chi
svolge l’incarico per non travalicare il perimetro del mandato assegnato e, al tempo
stesso fornire gli elementi utili al giudicante per la stesura della sentenza.
Questi primi articoli riguardano la modalità di nomina da effettuarsi - di norma
- all’interno di appositi albi professionali suddivisi per competenze dei consulenti.
Così, ad esempio, il Tribunale di Roma accoglie circa 6.000 consulenti tecnici di
ufficio (dati 2007, stima ufficiosa) tra cui Ingegneri, Medici, Architetti, Geometri,
Periti Industriali, Periti Edili, ecc. competenti in materie di edilizia, medicina legale,
impianti, estimo, ed altro ancora. Per accedere all’albo occorre presentare domanda
al Tribunale competente che delibera l’immissione negli elenchi tenuto anche conto
delle particolari competenze del candidato. I requisiti richiesti, tra l’altro, com-
portano l’iscrizione all’albo professionale per i laureati o i diplomati in professioni

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Capitolo 4 - La redazione dell’istanza di liquidazione

4.3. LE MAGGIORAZIONI PREVISTE DALLA NORMATIVA

La normativa prevede due maggiorazioni:


— la prima si riferisce all’urgenza e comporta l’aumento degli onorari fino al
20% (art. 51 del D.P.R. 115/2002);
— la seconda si riferisce alla prestazione di eccezionale importanza e complessità
e comporta l’aumento degli onorari fino al 100% (art. 52 del D.P.R. 115/2002).
È possibile chiedere l’applicazione del criterio dell’urgenza quando si è chiamati
ad espletare accertamenti relativi all’art. 700 c.p.c., e quando viene chiesto un ter-
mine breve per la consegna dell’elaborato peritale (normalmente, inferiore ai 30
giorni). Quando ricorrono entrambe le condizioni indicate è plausibile chiedere
l’applicazione della maggiorazione nella misura massima. Attenzione però ad accet-
tare incarichi di accertamento (criterio delle vacazioni) con termini eccessivamente
brevi, in quanto il computo delle vacazioni produrrà un importo certamente esiguo
(non è possibile superare le quattro vacazioni giornaliere) e la maggiorazione pre-
vista dalla normativa spesso non consente un’adeguata remunerazione del lavoro.
L’applicazione della maggiorazione per prestazioni di eccezionale importanza e com-
plessità è un aspetto più delicato, cui concorrono diversi fattori:
— la corposità degli atti di causa, da esaminare attentamente;
— il termine assegnato per il deposito dell’elaborato peritale, che comporta intrin-
secamente un impegno più o meno gravoso;
— la corposità della relazione CTU;
— l’importo oggetto di contesa.
Anche in questo caso, la richiesta dell’applicazione della maggiorazione nella quan-
tità «giusta» è demandata alla sensibilità e all’equilibrio dell’Ausiliario. Appare plau-
sibile chiedere la maggiorazione nella misura massima quando ricorrono tutte le
condizioni poc’anzi elencate e, segnatamente, l’oggetto della contesa è significati-
vamente superiore all’ultimo scaglione (€ 516.456,00). Ovviamente al Giudice spetta
la decisione finale, contro la quale è ammesso ricorso - da depositare prudenzial-
mente entro 20 giorni dall’avvenuta comunicazione (tenuto conto che l’art. 170
del D.P.R. 115/2002 è stato parzialmente abrogato e che dovrebbero applicarsi i
comuni termini di 30 giorni, la decisione del termine da utilizzare a pena di deca-
denza deve essere identificato segnatamente dal difensore legale che il tecnico uti-
lizza per praticare tale procedura di ricorso avverso il decreto di liquidazione) -
eventualità da valutare con estrema attenzione, come già detto nel presente testo.

4.4. LE INDENNITÀ ED I RIMBORSI SPESE SPETTANTI AL CTU

Abbiamo già esaminato quali sono le indennità e i rimborsi spese che spettano
al CTU quando deve recarsi al di fuori del comune di residenza:
rif. norma n. Euro/cad
indennità trasferta (per giorno) L. 836/1973 1 24,12
rimborso spese vitto (per pasto) D.P.C.M. 16/03/1990 1 30,55

Il presente testo vuole fornire un approccio personale e di semplice applicazione


alla casistica più ricorrente che può capitare al CTU che deve recarsi in missione
per un sopralluogo «lontano» dal proprio studio.
Tale semplificazione non incorpora la complessa normativa generale sulle diarie
e sui terzi di diaria che, a giudizio di questo Autore, troverebbe un’applicazione
pratica residuale.

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Capitolo 4 - La redazione dell’istanza di liquidazione

Appare utile fornire un esempio, puramente orientativo, con la relativa proposta


di liquidazione delle indennità e dei rimborsi spese:

giorno descrizione orario indennità indennità


missione pasto
1 partenza da Roma (sede dello studio) 9.00 AM
1 arrivo a Bologna 2.00 PM 24,12 30,55
1 pernottamento a Bologna
2 partenza da Bologna 8.30 AM
2 arrivo a Roma 1.30 PM 8,04 30,55
totale 32,16 61,10

Quindi il giorno 1 è possibile chiedere al Giudice la liquidazione dell’intera indennità


di missione e del rimborso spese relativo a due pasti; per il giorno 2, il termine
della missione alle 13.30 comporta la possibilità di chiedere al Giudice la liqui-
dazione di 1/3 della diaria giornaliera e del rimborso di 1 pasto.
A tali importi occorre poi aggiungere il costo del pernottamento.
La norma (D.P.C.M. 16 marzo 1990) prevede di usufruire di una camera singola
di hotel a quattro stelle.
Quindi, per l’esempio in esame, ipotizzato il prezzo dell’hotel pari a Euro 150,00
si ha la seguente situazione:

32,16 + 91,65 + 150,00 = Euro 273,81

Nell’esemplificazione che precede è ragionevole sostituire l’importo del rimborso


spese «pasto» con l’importo effettivamente sostenuto per il vitto (allegando le relative
fatture/ricevute), anche se quest’ultimo importo è superiore alla medesima indennità
pasto.
A tale riguardo occorre che il CTU impronti la scelta dell’hotel su criteri di «ragio-
nevolezza» del relativo costo e, in caso di città dove tali servizi sono costosi è
buona norma chiedere al Giudice l’autorizzazione al pernottamento in hotel.
La norma (D.P.C.M. 16 marzo 1990) indica che in caso di rimborso delle spese
di alloggio o di vitto, oppure di entrambe, l’indennità di trasferta oraria o giornaliera
è ridotta, rispettivamente, di un terzo (richiesta del rimborso delle sole spese di
alloggio) o della metà o di due terzi (ai sensi dell’art. 9, comma terzo, della L.
18 dicembre 1973, n. 836).
In ogni caso, il buon CTU impronta tali spese a criteri di ragionevolezza e di
necessità, ben sapendo di dover superare il vaglio del Giudice e della parte (o
delle parti cui vengono poste a carico le spese) che hanno la facoltà di promuovere
ricorso avverso il decreto di liquidazione.

4.5. LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA DELL’UNITÀ IMMOBILIARE NECESSARIA ALLA


VENDITA FORZOSA (SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI)

La normativa (D. Leg.vo 19 agosto 2005, n. 192, come recentemente modificato


ed integrato), seppure non prevedendolo esplicitamente, viene in alcuni casi inter-
pretata nel senso di prevedere l’acquisizione dell’Attestato di Prestazione Energetica
(APE) anche nei trasferimenti delle unità immobiliari oggetto delle vendite giudi-
ziali.
In tal senso, alcuni Tribunali, sezioni Esecuzioni immobiliari, hanno emanato cir-
colari e direttive per regolamentare la materia, sia per quanto riguarda il contenuto

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Capitolo 4 - La redazione dell’istanza di liquidazione

dell’elaborato peritale (conforme a quanto indicato dalla norma), sia per le com-
petenze economiche spettanti all’esperto stimatore.
La normativa sulle spese di Giustizia (D.P.R. 30 maggio 2002 n. 115 e D.M. 30
maggio 2002) non prevede esplicitamente tale tipo di prestazione. Conseguente-
mente, ciascun Tribunale sezione Esecuzioni immobiliari adotta criteri differenti
basati sui livelli dei prezzi e delle parcelle relative alla zona in cui insiste (per
quanto ovvio, a titolo di esempio, la situazione dei prezzi di Milano è differente
dalla situazione dei prezzi di una piccola provincia).
In una recente Circolare (settembre 2013), il Tribunale di Firenze (sezione Ese-
cuzioni immobiliari) quantifica in Euro 300,00 l’ulteriore compenso, se richiesto,
da liquidare al CTU in merito alla certificazione APE.
Ad opinione dell’Autore tale quantificazione appare alquanto semplicistica ed è
applicabile solo a casi relativamente «semplici», come ad esempio quello del singolo
appartamento residenziale posto in vendita.
Infatti, il caso «semplice» è quello in cui le indagini necessarie per redigere l’APE
sono limitate, il sopralluogo eseguito è il medesimo di quello necessario per visio-
nare l’immobile (nel caso in cui sia possibile accedere al suo interno) e la conoscenza
della struttura sotto il profilo termico non presuppone saggi, né piccole demoli-
zioni.
Casi più complessi sono rappresentati da compendi immobiliari di grandi dimen-
sioni, in cui il CTU dovrà eseguire valutazioni ai fini APE di tipo prudenziale,
contemperando la necessità di fornire una risposta tecnicamente corretta con la
esigenza di raggiungere una produttività della prestazione professionale economi-
camente valida.
In ogni caso, le attestazioni di prestazione energetica (APE) di complessi immo-
biliari rilevanti è bene che siano segnalate al Giudice al momento del conferimento
dell’incarico.

4.6. LE SPESE

Le spese da indicare nell’istanza di liquidazione sono quelle che il CTU ha sostenuto


per l’espletamento dell’incarico e sono quelle per le quali, eventualmente, il CTU
ha ottenuto la specifica autorizzazione da parte del Giudice nel corso dell’udienza
per la nomina e per la formulazione dei quesiti ovvero a seguito della specifica
istanza presentata dal CTU al Giudice successivamente la sua nomina.
Con il termine «spese» qui intendiamo i costi accessori che il CTU ha dovuto
sostenere per l’espletamento dell’incarico, che non rappresentano l’onorario del CTU,
né le indennità eventualmente spettanti.
Tale argomento ha come principale fonte normativa l’art. 55 (indennità e spese
di viaggio) e l’art. 56 (spese per l’adempimento dell’incarico) del D.P.R. 115/2002.
L’art. 55 tratta (qui non si commentano le indennità, argomento svolto nel pre-
cedente paragrafo) delle spese di viaggio che sono liquidate - anche in mancanza
di relativa documentazione - in base a tariffe di 1° classe sui servizi di linea
esclusi quelli aerei. Le spese di viaggio con mezzi aerei o con mezzi straordinari
sono rimborsate se preventivamente autorizzate dal magistrato.
Questo comporta che il sopralluogo che necessiti di recarsi in un comune distante
dalla propria residenza, raggiungibile con un volo di linea (caso non infrequente)
necessita della preventiva autorizzazione del Giudice.
Tale autorizzazione può essere chiesta dal CTU già nell’udienza di nomina e for-
mulazione dei quesiti.

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Capitolo 13 - Il CTU nella sezione Esecuzioni immobiliari

mercato captive solo a certe condizioni (ad esempio si veda il valore di trasferimento
di un appartamento facente parte di un programma di cartolarizzazione riservato
agli inquilini di un ente pubblico; il valore delle unità immobiliari è notevolmente
inferiore a quello di appartamenti simili). Tale circostanza (alquanto ovvia) ha
come effetto che il valore monetario effettivamente scambiato si origina dal prezzo
dell’offerta al netto dello sconto che risulta dalla trattativa.
In via generale, l’esperto stimatore che opera nella procedura immobiliare deve
tenere conto di tale decurtazione del prezzo qualora parta dai prezzi rivenienti
dal mercato osservato dal lato dell’offerta (ad esempio, la stima si origini dai prezzi
esposti dalle agenzie immobiliari per immobili simili per qualità e consistenza
rispetto all’immobile oggetto di stima).
Non si vuole qui proporre un trattato di estimo, lungi dalle finalità di questo
capitolo, pur tuttavia si vuole sensibilizzare l’esperto stimatore per giungere ad
un valore economico equilibrato che consenta alla procedura esecutiva di liquidare
l’unità immobiliare nei tempi tecnici, limitando oppure evitando l’eccessivo ricorso
al meccanismo dei ribassi.

13.2 I COMPITI DELL’ESPERTO STIMATORE

Veniamo ora a commentare i compiti normalmente assegnati all’esperto stimatore


nel Tribunale di Roma (è bene verificare l’ultima versione in uso sul relativo sito
internet del Tribunale di Roma, ovvero verificare se il Tribunale di interesse abbia
un sito internet con tali indicazioni per la sezione Esecuzioni immobiliari) in base
al quesito/mansionario stilato dal Presidente della sezione Esecuzioni immobiliari
del Tribunale di Roma.
Alla data della corrente edizione, il vademecum contiene ben 11 punti numerici
che rappresentano sostanzialmente il quesito rivolto all’esperto stimatore (ovvero
al CTU) e 8 punti alfabetici (da A ad H) che rappresentano adempimenti a carico
del medesimo esperto stimatore.
È bene segnalare che tale vademecum mutua la sua origine dall’art. 173-bis delle
disposizioni di attuazione del Codice di procedura civile, entrato in vigore a partire
dal 1.3.2006 anche per le procedure in corso per le quali non sia stata ordinata
la vendita, cui sono stati aggiunti rilevanti argomenti oggetto di incarico del CTU
delle esecuzioni.
Di seguito viene riprodotto il documento più aggiornato (alla data di stampa del
corrente volume) «Compiti dell’Esperto Stimatore» reso disponibile dal sito ufficiale
del Tribunale Ordinario di Roma - Sezione Esecuzioni immobiliari, analizzato in
dettaglio e corredato di brevi commenti con l’opinione dell’Autore:

1. Verificare, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui


all’art. 567, 2° comma c.p.c., mediante l’esame degli atti (estratto del catasto e certificati
delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni ante-
riori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze
delle visure catastali e dei registri immobiliari); accertare la conformità tra la descrizione
attuale del bene (indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e
quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità:
a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l’immobile e non con-
sentono la sua univoca identificazione;
b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l’individuazione del
bene;

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Capitolo 13 - Il CTU nella sezione Esecuzioni immobiliari

c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno
in precedenza individuato l’immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale
del compendio pignorato (link «dati catastali» - sezione «corrispondenza catastale»).

La verifica da parte del CTU - esperto stimatore nominato dal Giudice - della com-
pletezza della documentazione prodotta dal creditore istante ex art. 567 c.p.c. comma
2, è un’attività delicata i cui risvolti di responsabilità possono essere rilevanti.
Il CTU trova tali documenti già nel fascicolo e beneficia dell’implicita verifica
delle parti presenti nel procedimento.
Appare a questa analisi che il CTU sia chiamato a dare un parere tecnico, ovvero
la verifica di coerenza mediante il solo esame degli atti, senza svolgere onerose
attività di indagini presso i competenti uffici, al fine di accertare la conformità
dei dati dell’immobile indicati nel pignoramento, con quelli catastali e con quelli
accertati sul posto, anche con riferimento alla toponomastica comunale.

2. Segnalare tempestivamente al Giudice dell’Esecuzione ed ai creditori istanti eventuali


carenze nella documentazione presentata, sollecitare il loro intervento al riguardo e
acquisire l’atto di provenienza ultraventennale (ove tale provenienza non risulti dalla
documentazione in atti).

In questo punto viene affidato al CTU l’onere di segnalare le carenze nella docu-
mentazione presentata dai creditori ex art. 567 comma 2 c.p.c. e segnalarlo tem-
pestivamente al Giudice e al creditore medesimo.
Anche in questo caso, appare che il controllo debba essere necessariamente formale
e basato sulle previsioni dell’articolo citato del Codice, che pone a carico del soggetto
istante di produrre entro 120 giorni dal ricorso:
a) l’estratto del catasto;
b) i certificati di trascrizioni e iscrizioni relative all’immobile pignorato effettuate
nei venti anni anteriori alla data di trascrizione del pignoramento, ovvero:
c) in alternativa ai due precedenti punti, certificato notarile attestante le risul-
tanze delle visure catastali e dei registri immobiliari.
Appare che il corrente punto sia limitato alla verifica e tempestiva comunicazione
di completezza di documentazione il cui onere di produzione incombe sulla parte
creditrice.
Al fine di limitare la responsabilità su tale importante argomento, è bene che il
CTU precisi nell’elaborato peritale tali circostanze (ad esempio: «… la verifica della
completezza dei documenti è stata eseguita esclusivamente in base a quanto disposto
dell’art. 567 comma 2 cpc e in nessun caso il CTU si è recato presso gli uffici per
eseguire verifiche su tale documentazione …»).

3. Effettuare visure aggiornate presso l’Ufficio del Catasto accertando gli attuali dati
identificativi dell’immobile oggetto di pignoramento (link «cronistoria catastale»); se l’im-
mobile non risultasse accatastato, procedere all’accatastamento, ovvero eseguire le varia-
zioni necessarie per l’aggiornamento del catasto, provvedere, in caso di difformità o
mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua correzione o redazione.
Verificare se vi sia corrispondenza tra la descrizione del cespite contenuta nel titolo
di provenienza e quella desumibile sulla base dei dati di cui alla planimetria catastale,
nonché tra questa e lo stato attuale dei luoghi, descrivere il tipo e l’ubicazione delle
eventuali difformità e le esatte porzioni ricadenti sulla esclusiva proprietà debitoria sot-
toposta ad esecuzione, evidenziare le soluzioni tecniche che possano rendere autonomi
e funzionali siffatte porzioni in esproprio, segnalare anche i lavori ed i costi di separazione
e/o di ripristino dello status quo ante (link «dati catastali» - sezione «corrispondenza
catastale»).

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Capitolo 13 - Il CTU nella sezione Esecuzioni immobiliari

Segnalare se l’identificativo catastale eventualmente includa («infra») anche porzioni


aliene, comuni o comunque non pignorate (da specificarsi altresì graficamente), pro-
cedere ai frazionamenti del caso oppure, ove ciò risulti catastalmente impossibile, evi-
denziare le ragioni di tale impossibilità.
Segnalare, per converso, se gli immobili contigui (ad esempio locali adiacenti) risultino
eventualmente fusi sul piano fisico con quello pignorato, pur conservando autonomi
identificativi catastali (link «parti comuni»).
Procedere, ove necessario, ad eseguire le necessarie variazioni per l’aggiornamento
del catasto. Provvedere in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del
bene, alla sua correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non
regolarmente accatastate; tali attività dovranno essere effettuate previa richiesta al Giu-
dice dell’Esecuzione e solo in caso non siano necessari titoli abilitativi (Iink «regolarità
edilizia»).
Provvedere in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, alla sua
correzione o redazione ed all’accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente
accatastate.
Tali attività dovranno essere effettuate previa richiesta al Giudice dell’Esecuzione e solo
in caso non siano necessari titoli abilitativi (link «regolarità edilizia»).

In questo punto il CTU deve eseguire - se necessario - la pratica di accatastamento


ex novo, ovvero procedere alla correzione dell’accatastamento esistente in caso di
difformità.
Le attività richieste devono essere effettuate solo previa richiesta al Giudice e solo
in caso non siano necessari titoli abilitativi. Quest’ultima condizione (titoli abili-
tativi) deve essere letta in modo esteso, dovendo comunque il tecnico incaricato
riferirsi al Giudice prima di procedere a qualsiasi attività che implichi modifiche
catastali all’immobile pignorato.
Tale compito non è di poco conto, e deve essere valutato anche in relazione all’im-
pegno necessario e alla relativa documentazione da produrre presso il competente
ufficio al fine di perfezionare la produzione/variazione della situazione in essere.
Pertanto, prima di accettare l’incarico occorre verificare se tali argomenti rientrano
nelle competenze professionali del proprio studio, ovvero chiedere ed ottenere l’au-
torizzazione dal Giudice ad utilizzare un ausiliario specializzato (di cui si presenterà
la relativa parcella, avendone prima concordato la spesa).

4. Predisporre l’elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli (ipoteche, pigno-


ramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento) link «formalità
pregiudizievoli»).

L’attività di predisposizione delle iscrizioni e trascrizioni può essere agevolmente


eseguita dall’esame delle certificazioni prodotte dal creditore.

5. Acquisire, ove non depositati, le mappe censuarie ritenute indispensabili per la corretta
identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni)
di cui all’articolo 30 del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380, dando prova, in caso di mancato
rilascio di detta documentazione da parte dell’Amministrazione competente, della relativa
richiesta (link «normativa urbanistica»).
Indicare l’utilizzazione (abitativa, commerciale...) prevista dallo strumento urbanistico
comunale (link «normativa urbanistica»).
Indicare la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni ammi-
nistrative e l’esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione rea-
lizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico - edilizia, descrivere det-
tagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dire se l’illecito sia stato sanato o
sia sanabile in base al combinato disposto dagli artt. 46, comma 5°, del D.P.R.6 giugno

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Consulenze del CTU - Condominio

CALCOLO DELLE TABELLE MILLESIMALI DI UN CONDOMINIO

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA


SEZIONE [...]
Giudice: [...]

CAUSA n.: [...]

il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via [...], nominato C.T.U. relativamente
alla causa in epigrafe, è comparso all’udienza del [...] alla presenza delle parti, per il giuramento
di rito e la formulazione dei quesiti che si riportano di seguito:

«letti ed esaminati gli atti e i documenti di causa, corredata la relazione di documentazione


fotografica eventualmente utile per la descrizione degli immobili per cui è causa:
1. accerti il CTU l’eventuale esistenza di beni e servizi nel godimento comune alle
unità immobiliari ubicate nello stabile di p.za [...] ed ai negozi, ovvero a tutte le
unità immobiliari ubicate nello stabile di via [...];
2. in caso di accertamento affermativo determini il CTU i valori da attribuirsi nelle
relative tabelle millesimali alle unità immobiliari eventualmente non ricomprese in
quelle allegate al regolamento di condominio in atti.»

Le operazioni peritali sono iniziate in data [...], ma sono state sospese con istanza del [...] a causa del
mancato pagamento dell’anticipo spese.
Il termine stabilito in occasione dell’udienza del [...] è di 180 giorni a partire da tale data.
Il C.T.U. ha ritenuto opportuno eseguire più accessi secondo la tempistica indicata nei verbali di volta in
volta redatti e sottoscritti dai presenti, oltre numerosi accessi presso l’ufficio tecnico del Comune di Roma,
l’Ufficio Tecnico Erariale, il consorzio di bonifica [...] per acquisire documentazione idonea per rispondere
ai quesiti posti.

CIÒ PREMESSO

il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta la

RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Lo scrivente C.T.U., durante gli accessi presso gli immobili di cui è causa, alla presenza delle
parti come meglio precisato nei verbali di accesso, ha potuto prendere visione dei luoghi, essere
edotto sugli avvenimenti pertinenti la causa in oggetto fino a tale data. Al termine di ciascun
sopralluogo è stato redatto un verbale sottoscritto dai presenti che si allega alla corrente relazione
per farne parte integrante e sostanziale.

1.0 Descrizione dello stato dei luoghi

L’immobile di interesse consiste in un edificio di cinque piani, oltre un piano interrato, nel
quale si trovano unità immobiliari con differente destinazione d’uso, come dettagliatamente spie-
gato in seguito.
Al piano terreno si trovano i tre portoni di accesso ai rispettivi vani scale dei complessivi 29
appartamenti destinati ad abitazione, con accesso rispettivamente da piazza [...] (scala A), (scala
B), (scala C).
Al piano terra vi sono inoltre 13 negozi con accesso da piazza [...] civici da [...] (di cui quelli
con accesso dal civico [...] al civico [...] insistono su lastrico solare di proprietà condominiale)
e un lastrico solare di proprietà comune.

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Consulenze del CTU - Condominio

Al piano interrato vi è un’autorimessa per 32 posti auto di proprietà esclusiva (ingresso piazza
[...] 32); 24 cantine (con ingresso dagli ascensori dei civici [...] di piazza [...] e dall’autorimessa);
4 magazzini accessori di altrettanti soprastanti negozi (con ingresso dai rispettivi negozi); 5 locali
destinati ad autorimessa, attività commerciali ed artigianali (con ingresso da piazza [...]); vani
tecnici che alloggiano impianti di uso comune (locale caldaia per riscaldamento, locale autoclave,
locale stenditoio).
Il tutto è meglio dettagliato in seguito e nelle tabelle allegate.
La copertura dell’edificio è realizzata con 3 tetti a piani inclinati soprastanti i rispettivi appar-
tamenti, negozi e altre pertinenze di ciascuna scala e con una terrazza a livello in parte di uso
esclusivo di alcuni appartamenti ubicati al primo piano, in parte a servizio delle sole unità
immobiliari sottostanti.
Il rilevo sul posto ha evidenziato che l’immobile è ubicato completamente ed esclusivamente in
piazza [...], pertanto è da escludere qualsiasi bene e/o servizio in comune con l’altro immobile
costruito in aderenza dalla parte di via [...] (Cfr. fotografia dalla quale si può vedere anche la
tabella toponomastica, oltre gli immobili di interesse). In altre parole le unità immobiliari site
nell’edificio di via [...] sono autonome rispetto alle unità immobiliari relative allo stabile di piazza
[...].
In merito ai dubbi avanzati per le vie brevi sull’eventuale appartenenza al condominio dei negozi
e dei magazzini con ingresso dai civici [...] di piazza [...], occorre osservare che tutte queste
unità immobiliari sono unite strutturalmente a tutte le unità immobiliari della scala A (civico
[...]) presenti nel fabbricato di cui sono parte (Cfr. Allegati: fotografie, planimetrie); in altre parole
la struttura portante (travi e pilastri) è comune al maggior complesso di cui sono parte. A loro
volta le unità immobiliari della scala A hanno in comune con le unità immobiliari della scala
B e della scala C (le quali sono tra loro strutturalmente divise da un giunto di dilatazione) impianti
di servizio (riscaldamento, autoclave, scarico acque nere) e locali comuni (lavatoio, stenditoio,
lastrico solare di piazza [...]). Questi motivi - a mio avviso - sono necessari e sufficienti per
affermare che tali unità immobiliari (p.za [...]) non sono autonome e fanno tutte parte del «con-
dominio di piazza [...]» nella misura rispettivamente indicata nelle allegate tabelle.
Inoltre lo studio del caso in esame ha permesso di accertare che le medesime unità immobiliari
sono comprese nel progetto originario dell’edificio (quindi insistono sulla medesima area di sedime
del maggior complesso di cui sono parte), sono censite catastalmente alla stessa partita delle
altre unità immobiliari appartenenti al condominio medesimo (appartamenti, cantine, posti auto,
ecc.), sono comprese nell’estratto di planimetria catastale allegato, le caratteristiche tipologiche
e architettoniche della facciata dell’edificio le assimila al complesso immobiliare in esame (si
evidenzia la medesima tipologia di rivestimento esterno rispetto al resto dell’edificio) ed infine
sono tutte comprese e distintamente indicate nel certificato di abitabilità rilasciato dal Sindaco
di Roma in data 2.12.1977 e riferito al progetto di cui all’autorizzazione n. 37407/70 (Cfr. Allegato
6). Gli impianti di servizio comune di cui godono, alla data della presente relazione, anche le
unità immobiliari in questione (quelle con accesso dal civico [...] di p.za [...]) sono: l’autoclave
(ferme restando le precisazioni indicate al paragrafo 2.1.11); l’impianto di smaltimento delle
acque nere (ferme restando le precisazioni indicate al paragrafo 1.1).

1.1 Impianti a servizio dell’intero fabbricato ovvero di una porzione di questo

Nel condominio in esame sono presenti e funzionanti i seguenti impianti tecnici comuni a servizio
delle seguenti unità immobiliari:
1.1.1 un impianto di riscaldamento (a servizio degli appartamenti e del negozio di proprietà
Astuti al civico [...] di piazza [...]);
1.1.2 un impianto di pressurizzazione dell’acqua condotta - autoclave (a servizio delle utenze
riportate nella pertinente tabella allegata; alcuni negozi hanno chiesto, ottenuto e rea-
lizzato il distacco dall’impianto, altri hanno chiesto ma non ancora ottenuto o realizzato
l’autonoma somministrazione dall’azienda che eroga il servizio - ACEA), compreso il
relativo impianto elettrico ed idraulico necessari al suo funzionamento;
1.1.3 un impianto antincendio (a servizio dei soli posti auto);
1.1.4 tre impianti ascensore (a servizio degli appartamenti e delle cantine delle scale A, B
e C rispettivamente);

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Consulenze del CTU - Condominio

1.1.5 tre impianti per la ricezione delle trasmissioni televisive (a servizio dei soli appartamenti
delle scale A, B e C rispettivamente, attualmente abbandonati dalla maggior parte dei
condomini che hanno provveduto con impianti singoli; al fine del computo delle tabelle
millesimali tale impianto viene comunque considerato in quanto non vi è alcuna delibera
condominiale di dismissione e perché alcuni condomini utilizzano ancora tale impian-
to);
1.1.6 tre impianti parla ascolta - citofoni (a servizio dei soli appartamenti delle scale A, B
e C rispettivamente);
1.1.7 impianti di scarico delle acque nere (colonne di scarico verticali e tratti orizzontali a
servizio degli appartamenti delle scale A, B e C rispettivamente, dei negozi e dei locali
al piano interrato con accesso al civico [...] di piazza [...]) e di scarico delle acque
meteoriche;
Per un elenco completo ed esaustivo si rimanda alle allegate tabelle millesimali che peraltro
indicano la quota di spesa pertinente a ciascuna unità immobiliare cui gli impianti sono rispet-
tivamente a servizio.
In merito all’impianto di scarico delle acque nere, sebbene non è stato tecnicamente possibile
mettere a nudo l’impianto (si sarebbero dovute eseguire gravose demolizioni) la posizione delle
colonne di scarico dei bagni è vicina ai servizi igienici dei locali commerciali ubicati al piano
terra e al piano interrato. Si presume quindi che sussista un collegamento idraulico degli esercizi
commerciali con l’impianto di scarico degli appartamenti, prima della connessione con il collettore
comunale ubicato presso la pubblica via. Tali deduzioni, basate sull’osservazione della reciproca
posizione degli scarichi, potranno essere confermate dalla messa a nudo degli impianti solo
previa demolizione parziale di muri e pavimenti comuni e non comuni. Inoltre va pure considerato
che il citato certificato di abitabilità del 2.12.1977, nelle osservazioni riportate in calce, indica
che «… si tollera lo smaltimento delle acque di rifiuto avvertendo che l’impianto stesso e relativi
collegamenti non debbono essere modificati senza il parere preventivo dell’Ufficio d’Igiene.» Quindi
tutte le unità immobiliari comprese nel certificato di abitabilità (nell’attualità quelle indicate
nelle tabelle millesimali redatte con il presente studio) avevano ed hanno tuttora un comune
impianto di smaltimento delle acque di rifiuto, stante l’assenza di lavori che hanno modificato
lo stato dell’impianto rispetto alla costruzione originarie (almeno sulla base delle ricerche eseguite
e delle conoscenze a mia disposizione alla data attuale). La mole di dette operazioni e l’entità
della demolizione ha suggerito di applicare un processo deduttivo, ferma restando la disponibilità
dello scrivente a sovrintendere le effettive attività di demolizione qualora le esigenze del presente
giudizio lo richiedano espressamente.

2.0 In merito alle unità immobiliari non ricomprese nelle tabelle millesimali allegate al
regolamento di condominio

L’esame delle tabelle millesimali allegate al regolamento di condominio del 19.6.1973 (Notaio [...]
in Roma, repertorio n. [...], raccolta n. [...]) ha evidenziato alcune omissioni sia in relazione al
numero di unità immobiliari (art. 1118 c.c. e art. 1123 c.c. 1° comma) indicate nella tabella A
relativa alla proprietà generale, sia in relazione alle tabelle di divisione delle spese relative agli impianti
e cose comuni (art. 1123 c.c. 2° e 3° comma) per la divisione delle spese inerenti ai concetti di
proprietà separata e utilizzo differenziato. Inoltre si rilevano numerosi errori ed incongruenze, delle
quali la più eclatante è che la somma dei millesimi della tabella A non dà 1000 come risultato.

2.1 Calcolo delle tabelle millesimali

Per il calcolo delle tabelle di ripartizione delle spese si è fatto riferimento ai pertinenti articoli
del Codice Civile. Si riportano di seguito i più importanti:

art. 1118: Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall’articolo precedente è pro-
porzionato al valore del piano o porzione di piano che gli appartiene, se il titolo non dispone
altrimenti.
Il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo nelle
spese per la loro conservazione [c.c. 1104, 1121, 1123].

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Consulenze del CTU - Infiltrazioni

DANNI ARRECATI DA INFILTRAZIONI DI ACQUA PROVENIENTI DAL LASTRICO SOLARE

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA


SEZIONE [...]
Giudice: [...]

CAUSA n.: [...]

Il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via [...], nominato C.T.U. relativamente
alla causa in epigrafe, è comparso all’udienza del [...], per il giuramento di rito e la formulazione
dei quesiti che si riportano di seguito:

«esaminati gli atti e previo accesso sui luoghi di causa accerti la sussistenza e l’attualità
di quanto lamentato nel ricorso. Nell’affermativa, determini le cause degli inconvenienti,
le opere per la riduzione in pristino e le opere per la rimozione delle cause, in ogni caso
stimando i relativi costi.»

Il termine entro il quale esperire l’incarico è di 60 giorni dalla data del primo accesso.
Il C.T.U. ha eseguito un accesso secondo la seguente tempistica:
— il giorno [...] alle ore [...] in Roma,[...], luoghi di causa;

CIÒ PREMESSO

il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta la:

RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Lo scrivente C.T.U., durante l’accesso presso l’immobile di cui è causa ha potuto prendere visione
dei luoghi, essere edotto sugli avvenimenti pertinenti la causa in oggetto fino a tale data.
Al termine del sopralluogo è stato redatto un verbale sottoscritto dai presenti che si allega alla
corrente relazione per farne parte integrante e sostanziale.

1.0 Descrizione dello stato dei luoghi

L’appartamento [...] si trova all’ultimo piano di un edificio residenziale in Roma, con accesso
da via [...]. L’appartamento si compone di due camere da letto, una cucina, un bagno, una
veranda chiusa, oltre il corridoio e il disimpegno.
Il sopralluogo eseguito ha permesso di accertare la presenza di macchie di colore scuro di con-
sistenza ed entità rilevante al soffitto della cucina, del salone, della camera da letto matrimoniale
e della cameretta.
Nella cameretta e nella camera da letto matrimoniale è significativamente danneggiato anche il
rivestimento in carta da parati delle pareti.
Nel bagno si nota una macchia di colore scuro solamente sulla parete, in prossimità della cassetta
dello sciacquone del water.
La veranda non presenta alcuna macchia.
L’esame al tatto delle macchie ha rivelato la sensazione di «bagnato».
Sopra l’appartamento [...] si trova il lastrico solare condominiale, realizzato da una terrazza pia-
neggiante, praticabile solo per manutenzione.
L’impermeabilizzazione del lastrico solare condominiale è direttamente ispezionabile in quanto funge
anche da piano di calpestio. L’accertamento eseguito ha permesso di appurare lo stato vetusto della
guaina impermeabilizzante e l’inadeguatezza dello strato di «resina» applicata successivamente.
Numerose fratture dello strato superficiale di resina e della sottostante guaina evidenziavano
un’impermeabilizzazione inidonea a garantire l’indispensabile isolamento dall’acqua, che passa
in maniera consistente all’interno dell’appartamento [...] bagnando zone estese della camera da
letto matrimoniale, della cameretta, della cucina e del salone.

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Consulenze del CTU - Infiltrazioni

2.0 Sussistenza e attualità di quanto lamentato nel ricorso

Durante il sopralluogo è stata svolta una specifica indagine per accertare l’attualità delle infil-
trazioni lamentate. Al tatto, le macchie di colore scuro hanno fornito una evidente sensazione
di «bagnato». Tale aspetto è particolarmente intenso negli ambienti destinati alla permanenza
continuativa delle persone quali le camere da letto (i coniugi [...] dormono nella camera matri-
moniale, nella cameretta dorme il figliolo) e può alterare i valori termoigrometrici «normali»
per garantire il necessario comfort ambientale.
In definitiva, quanto lamentato nel ricorso è attuale ed arreca pregiudizio alle condizioni ter-
moigrometriche di salubrità degli ambienti destinati alla permanenza continuativa delle persone,
tale situazione è particolarmente grave nelle due camere da letto.

3.0 Cause degli inconvenienti accertati

La causa degli inconvenienti accertati nelle camere da letto, nella cucina e nel salone è l’inidoneità
dello strato impermeabile presente sul lastrico solare condominiale.
La macchia a parete presente nel bagno è causata da una condensa in corrispondenza della
cassetta dello sciacquone. Infatti, la macchia è presente solo a parete, si presenta di colore
scuro, tipica della muffa che si forma a causa del vapore che condensa sulla superficie fredda,
come quella del muro a contatto con la cassetta di scarico riempita con l’acqua fredda della
rete. Tale condensa è poi favorita dall’umidità specifica elevata, presente bagno quando si utilizza
la doccia. Pertanto, la macchia presente nel bagno non ha nulla a che vedere con l’inidoneità
accertata dell’impermeabilizzazione del lastrico solare condominiale.
Invece, nelle due camere da letto, nella cucina e nel salone, le macchie osservate si presentano
in corrispondenza delle zone dove sono state osservate le fratture nella guaina e nel soprastante
strato di resina, entrambi assolutamente inadeguati a garantire la necessaria impermeabilità della
copertura dell’appartamento [...].

4.0 Opere necessarie alla riduzione in pristino e relativa stima della spesa

Le opere necessarie alla riduzione in pristino dei locali dell’appartamento [...] consistono nel
rifacimento delle finiture interne del soffitto del salone e della cucina e del rifacimento delle
finiture interne del soffitto e delle pareti della camera da letto e della cameretta.
In particolare, le opere necessarie sono le seguenti:

SOFFITTO totale
opere provvisionali € 1.000,00
carteggiatura e abrasivatura per uniformare i fondi compresa la stuccatura € 128,13
235001 preparazione del fondo di superfici murarie interne con applicazione di
isolante acrilico all’acqua € 76,03
185013 rasatura di superfici rustiche già predisposte, con intonaco per interni
costituito da gesso scagliola e calce, nelle proporzioni di 40 parti di calce
in polvere e 60 parti di gesso, perfettamente levigato, dello spessore non
inferiore a 5 mm; su pareti verticali ed orizzontali € 348,48
CAP23OC tinteggiatura con idropittura di superfici a tre mani a coprire, esclusa la
preparazione delle stesse:
235007 su superfici interne:
235007a con idropittura traspirante € 321,73
TOTALE SOFFITTO € 1.674,37

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Consulenze del CTU - Infiltrazioni

PARETI
carteggiatura e abrasivatura per uniformare i fondi compresa la € 96,10
stuccatura
185013 rasatura di superfici rustiche già predisposte, con intonaco per interni
costituito da gesso scagliola e calce, nelle proporzioni di 40 parti
di calce in polvere e 60 parti di gesso, perfettamente levigato, dello € 261,36
spessore non inferiore a 5 mm; su pareti verticali ed orizzontali
235001 preparazione del fondo di superfici murarie interne con applicazione € 57,02
di isolante acrilico all’acqua
CAP23OC tinteggiatura con idropittura di superfici a tre mani a coprire, esclusa
la preparazione delle stesse:
235007 su superfici interne: € 241,30
235007a con idropittura traspirante
235001 preparazione del fondo di superfici murarie interne con applicazione € 316,80
di isolante acrilico all’acqua
235025 preparazione di parete per l’applicazione di tappezzeria con una mano € 208,04
di fissativo a base di resine acriliche
CAP23OC applicazione di parati con incollaggio su pareti previamente preparate:
235026 carta in rolli da 10x0,53 m: € 338,98
235026a fodera € 1.411,88
235026c a stampa tradizionale € 2.931,48
TOTALE PARETI € 4.800,85
TOTALE PARETI + SOFFITTO

I prezzi esposti si riferiscono ai lavori compiuti, dati in opera a regola d’arte, ad esclusione
dell’IVA, ottenuti in base al prezzario, in quanto desumibili, oppure in base ai prezzi medi di
mercato (anche in base alla personale esperienza dello scrivente) per quelle opere che esulano
da una specifica classificazione. I prezzi indicati includono, se non compreso in quanto indicato
nella voce opere provvisionali, inoltre gli oneri relativi all’organizzazione del cantiere e all’utilizzo
di scale, trabattelli e altri mezzi per raggiungere le quote di lavoro, al facchinaggio di mobili
e suppellettili, il loro riposizionamento al termine dei lavori, l’eventuale trasporto e deposito in
magazzino di mobili e suppellettili, la pulizia finale, il rispetto delle normative antinfortunio e
di quelle concernenti la sicurezza sui luoghi di lavoro. Nei prezzi indicati - se non incluso in
quanto descritto nella voce relativa alle opere provvisionali - è inoltre compreso il disbrigo delle
pratiche amministrative e l’eventuale sottoscrizione dei relativi documenti da parte di professionisti
abilitati secondo i limiti delle rispettive competenze per l’ottenimento di concessioni ed autoriz-
zazioni in materia urbanistica, sicurezza sui luoghi di lavoro, il trasporto a discarica dei materiali
di risulta o il conferimento a soggetto autorizzato e abilitato nel caso di rifiuti speciali o tos-
sico-nocivi, le relative pratiche amministrative, compreso pure il pagamento di oneri, tasse e
concessioni. Il costo orario della manodopera si riferisce al prezzo, comprensivo di spese generali
e utile dell’impresa pari complessivamente al 26%, di un operaio di IV livello. I prezzi dei materiali
in fornitura comprendono le spese generali e l’utile dell’impresa, nella stessa misura indicata
per la manodopera.

5.0 Opere necessarie alla rimozione delle cause degli inconvenienti accertati e relativa stima
della spesa

Le opere necessarie alla rimozione delle cause degli inconvenienti accertati consistono nel rifa-
cimento del manto impermeabile previa demolizione di quello esistente, compresi i lavori con-
seguenti e correlati. La consistenza dell’intervento è delimitata per tre lati dal perimetro del
lastrico solare condominiale, e per un lato dal cordolo e dal muro del vano extracorsa ascen-
sore.

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Consulenze del CTU - Urbanistica e regolamenti edilizi

ACCERTAMENTO DELLA CONFORMITÀ DELLA VARIAZIONE DELLA DESTINAZIONE


D’USO AI FINI DELLA VENDITA DI UN APPARTAMENTO

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA


SEZIONE [...]
Giudice: [...]

CAUSA n.: [...]

Il sottoscritto Ing. Alberto Botti con studio in Roma, via [...], nominato C.T.U. relativamente
alla causa in epigrafe, è comparso all’udienza del [...] nel corso della quale sono stati formulati
i quesiti che si riportano di seguito:

«accerti il CTU con riferimento all’art. 17 della L. 47/85 e al regolamento edilizio del
Comune di Roma se la pregressa divisione e destinazione a studio professionale
dell’immobile oggetto della compravendita del 19.9.2005 notaio [...] rep. [...] richiedesse
la concessione ad edificare o la concessione in sanatoria ai sensi dell’art. 13 della L.
47/85.»

Il termine entro il quale esperire l’incarico è di 90 giorni dalla data del primo accesso.
Il C.T.U. ha ritenuto opportuno eseguire un accesso secondo la seguente tempistica:
— il giorno [...] alle ore [...] in Roma, via [...], luoghi di causa;

CIÒ PREMESSO

il C.T.U. esaminati i documenti e gli atti della causa, sentite le parti presenta la:

RELAZIONE DELLA CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Lo scrivente C.T.U., durante l’accesso presso l’immobile per cui è causa, alla presenza delle parti,
come precisato nel verbale di accesso, ha potuto prendere visione dei luoghi, essere edotto sugli
avvenimenti pertinenti la causa in oggetto fino a tale data. Al termine del sopralluogo è stato
redatto un verbale sottoscritto dai presenti che si allega alla corrente relazione per farne parte
integrante e sostanziale. I presenti hanno chiesto di produrre al CTU una memoria tecnica in
merito al quesito posto dal Giudice e relative controdeduzioni alle memorie avversarie. Quanto
ricevuto è stato preso debitamente in preso in esame ed è allegato alla presente relazione.

1.0 Descrizione dello stato dei luoghi

L’edificio sito in via [...] è un condominio prevalentemente residenziale con accesso dalla pubblica
via che conta cinque piani in elevazione, oltre il piano terra dove si trovano negozi per il commercio
al dettaglio e oltre eventuali piani attici/volumi tecnici non visibili dalla pubblica via. Il portone
di ingresso immette nell’androne comune quindi un vano scale dotato anche di ascensore permette
di raggiungere i vari piani dove si trovano le porte di ingresso ai rispettivi appartamenti.
Al terzo piano (quarto piano secondo i documenti catastali), sul pianerottolo comune si trovano
tre porte:
— una porta consente di accedere all’appartamento condotto in locazione dalla convenuta
([...]), distinto al catasto con il sub 13, oggetto del contratto di compravendita del 19.9.2005,
destinato ad ufficio, oggetto della presente contesa;
— una porta consente di accedere all’appartamento dell’attrice ([...]), distinto al catasto con
il sub 13, distinto con l’interno 3 ai fini condominiali, oggetto del contratto di compra-
vendita del 19.9.2005, destinato ad abitazione ed oggetto della presente contesa;
— una porta consente di accedere all’appartamento [...], distinto al catasto con il sub 14,
oggetto del contratto di compravendita del 12.2.2004 (Cfr. doc. 7 fascicolo convenuta),
destinato ad ufficio, estraneo alla presente contesa.

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Consulenze del CTU - Urbanistica e regolamenti edilizi

Originariamente, l’appartamento interno 3 (di consistenza pari alla somma delle due unità
immobiliari in esame) era dotato di un solo ingresso, come si desume dalla planimetria catastale
prodotta nel corso del sopralluogo.
La costruzione del fabbricato risale a circa il 1911, come appreso in occasione dell’accesso,
periodo di costruzione della maggior parte degli edifici presenti nella zona. Tale periodo di
costruzione è credibile sia in relazione alla morfologia del fabbricato, sia in considerazione delle
sue caratteristiche costruttive tipiche degli edifici dei primi decenni del 1900.
Alla data dell’accesso, l’appartamento condotto in locazione dalla convenuta ([...]) era utilizzato
come studio legale e consisteva in due stanze, un bagno e un corridoio ed era privo del locale
cucina.
L’appartamento dell’attrice ([...]) era utilizzato come abitazione e consisteva in un ingresso, tre
camere un bagno, una cucina e un corridoio.
Alla data del sopralluogo, come dichiarato in contraddittorio dai presenti, la somministrazione
dell’energia elettrica avveniva con un unico contatore (punto di consegna dell’ente erogante) che
si trova nella porzione [...] (ovvero quella non locata alla [...]) e che serve entrambe le porzioni
(quella locata alla [...] e quella non locata alla [...]). Un contatore a defalco si trova nella porzione
locata alla [...].
Alla data del sopralluogo, come dichiarato in contraddittorio dai presenti, la somministrazione
dell’acqua potabile avveniva con un unico contatore (punto di consegna dell’ente erogante) ubicato
nel bagno relativo alla porzione locata alla [...] che serve la porzione dell’appartamento locato
alla [...] e la porzione dell’appartamento non locato alla [...].
Infine, come dichiarato in contraddittorio dai presenti, l’impianto di riscaldamento è di tipo
condominiale e la distribuzione delle relative spese è attribuita a un’unica unità immobiliare
somma delle due porzioni in esame.
L’analisi della porzione dell’appartamento non locata alla [...] ha permesso di accertare la presenza
di una soluzione di continuità nella finitura della parete che divide la parte locata alla [...] da
quella non locata alla [...] nella stanza verso via [...]. In particolare, come dimostra la fotografia
allegata si notava una fessura compatibile all’apertura della porta pre-esistente ora rimossa e
sostituita con una muratura. Stessa cosa avveniva nel corridoio, tenuto anche conto della
planimetria catastale consegnata in occasione dell’accesso: una muratura realizzava una chiusura
interna che divideva il corridoio.
La situazione poc’anzi descritta ed accertata in contraddittorio permette di affermare che le
opere edilizie interne consistite nella demolizione di una porta interna, nell’esecuzione di una
muratura per la chiusura dell’apertura relativa alla porta demolita e nell’esecuzione di una
muratura per la chiusura del corridoio hanno realizzato l’aumento del numero di unità immobiliari
(da uno a due) il cui accesso avviene ora con le due porte di cui era già dotato l’unico precedente
appartamento. Inoltre, la planimetria catastale del 1939 evidenzia l’assenza del secondo ingresso,
quindi a tali opere occorre aggiungere l’apertura di un vano porta sul pianerottolo delle scale
comuni che fornisce ora accesso indipendente all’unità immobiliare ora destinata ad ufficio.
In atti vengono prodotti due atti di compravendita:
— 12.2.2004 (doc. 7 conv.) si riferisce all’appartamento uso ufficio categoria A/10 di due
vani e mezzo catastali confinante con vano scala, proprietà [...] (dante causa anche della
compravendita del 14.9.2005) e distacco su cortile condominiale, identificato catastalmente
al sub 14 ed estraneo alla presente contesa;
— 14.9.2005 (cfr. doc. 1 fascicolo convenuta) riferito all’appartamento categoria A/2 (abitazione
di tipo civile) composto da cinque camere ed accessori, 8 vani catastali, confinante con
vano scala, con proprietà [...] (relativa alla compravendita del 12.2.2004) e con via [...],
identificato catastalmente al sub 13 ed oggetto del presente accertamento.

2.0 Necessità della concessione ad edificare ovvero della concessione in sanatoria

La parte attrice ([...]) sostiene principalmente (Cfr. pag. 4 e 5 della memoria costituzione nuovo
procuratore) che l’atto di compravendita non è nullo per il comminato dall’art. 17 della L. 47/85,
in quanto tale articolo riguarda solamente gli immobili costruiti successivamente l’ 1.9.1967 e
comunque tale nullità riguarda le costruzioni iniziate dopo l’entrata in vigore della Legge 47/1985
(pubblicata nella Gazz. Uff. 2 marzo 1985, n. 53, S.O.).

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Consulenze del CTU - Urbanistica e regolamenti edilizi

Tale circostanza risulta provata dall’atto di provenienza indicato nell’atto di compravendita, dove
viene dichiarato che l’immobile è pervenuto alla venditrice per successione del coniuge
(dichiarazione di successione trascritta a Roma il 20 maggio 1961 al n. 21132 di formalità).
Inoltre durante le operazioni peritali veniva prodotta una planimetria relativa al primo
accatastamento del 1939.
Parte attrice sostiene che (pag. 6 doc. cit.) non sono state aumentate le unità immobiliari, né
è stato eseguito un cambio di destinazione d’uso, ma solamente una variazione d’uso meramente
funzionale (Cfr. pag. 7 dove viene riportata la massima del Consiglio di Stato n. 2199/2002).
Inoltre, l’attrice sostiene che le destinazioni d’uso in atto prima del 1° settembre 1967 sono da
considerarsi legittime in base alla direttiva prot. n. 26337 del 1999 emanata dal Dipartimento
IX (Ufficio Concessioni Edilizie) del Comune di Roma. La medesima attrice fa notare che tale
la porzione attualmente locata uso ufficio era già destinata a tale uso dall’avv. [...] (deceduto
nel 1960), marito della dante causa dei due contratti di compravendita, il quale aveva già
provveduto ad eseguire le opere interne accertate e una nuova porta di accesso a tale porzione
immobiliare.
La parte convenuta ([...] + 1) sostiene principalmente che (Cfr. secondo capoverso, pag. 2
della comparsa) l’oggetto del contratto di compravendita del 14.9.2005 è l’intero (interno 3, sub
13 catastale), costituito sia dalla porzione locata, sia da quella rimasta nel possesso della venditrice.
Inoltre, parte convenuta ([...] + 1) sostiene (cfr. pag. 2, 3° capoverso) la nullità degli atti traslativi
aventi oggetto immobili carenti di regolarità urbanistica, motivo di carenza della legittimazione
attiva in capo all’intimante la licenza per finita locazione.
La norma nazionale indica:

— Le leggi regionali stabiliscono quali mutamenti, connessi o non connessi a trasformazioni


fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti, subordinare a concessione, e quali mutamenti,
connessi e non connessi a trasformazioni fisiche, dell’uso di immobili o di loro parti siano
subordinati ad autorizzazione. (Cfr. ultimo capoverso, art. 25, Legge 28 febbraio 1985 n. 47)

— Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell’articolo 31, le regioni stabiliscono quali
siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l’essenzialità ricorre
esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:
a) mutamento della destinazione d’uso che implichi variazione degli standards previsti dal
decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile
1968;... (Cfr. art. 32 comma 1, DPR 380 2001, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 245
del 20 ottobre 2001 - Supplemento Ordinario n. 239)

La norma regionale indica:

Le modifiche di destinazione d’uso con o senza opere a ciò preordinate, quando hanno per
oggetto le categorie stabilite dallo strumento urbanistico generale, sono subordinate al rilascio
di apposita concessione edilizia, mentre quando riguardano gli ambiti di una stessa categoria
sono soggette ad autorizzazione da parte del sindaco.» (Cfr. 3° capoverso, art. 7, Legge
Regione Lazio n. 36 del 02-07-1987, pubblicata Bollettino Ufficiale della Regione Lazio N.
20 del 20 luglio 1987)

La norma comunale vigente alla data del contratto di compravendita del 19.9.2005 indica:

— ... il cambiamento di destinazione d’uso che comporta opere edilizie o aumento della
dotazione di parcheggi, ai sensi del successivo art. 7, è soggetto a Permesso di costruire;
negli altri casi, il cambiamento di destinazione d’uso è soggetto a DIA. In ogni caso, il cam-
biamento di destinazione d’uso è soggetto a comunicazione all’Ufficio del catasto. (cfr. art.
6, punto 4, delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG adottato con delibera del consiglio
comunale n. 33 del 19 e 20 marzo 2003, il cui stralcio è allegato alla presente relazione)

— ... 3) Nella zona B, gli interventi di cui alle categorie a), b), c), d) e g) [cambiamento di
destinazione d’uso, n.d.r.] del precedente punto 2) si attuano mediante concessione edilizia o
altri atti abilitativi previsti dalle leggi vigenti.» (Cfr. punto 3, art. 5, delle Norme Tecniche di
Attuazione del PRG aggiornate al 31.3.2005, il cui stralcio è allegato alla presente relazione)

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Raccolta di formulari di uso frequente

24.1 ISTANZA DI LIQUIDAZIONE CTU


24.1.a Onorario a vacazione ed a percentuale

TRIBUNALE CIVILE DI ROMA


[...] SEZIONE
Giudice: Dr.ssa [...]

CAUSA n.: [...]/[...] [...] S.r.l. c/[...]

Il sottoscritto Ing. [...] con studio in Roma, via [...], nominato C.T.U. relativamente alla causa
in epigrafe, è comparso all’udienza [...] nel corso della quale sono stati formulati i quesiti che
si riportano di seguito:

1. «previa descrizione dei luoghi indichi il CTU quali siano i lavori eseguiti dalla [...]
presso l’abitazione [...];
2. indichi inoltre il CTU quale sia il valore di mercato di tali lavori con riferimento
all’epoca in cui sono stati eseguiti e li raffronti con i prezzi del preventivo e con
quelli del consuntivo in atti;
3. dica inoltre il CTU se vi siano nei lavori eseguiti dalla [...] dei vizi ovvero incompletezze
e quantifichi il costo dell’eliminazione di tali vizi o incompletezze con riferimento ai
prezzi di mercato attuali;
4. in caso negativo, ove non riscontri vizi o incompletezze, dica il CTU sulla base della
documentazione prodotta dalle parti se gli interventi per la eliminazione dei vizi o
completamento dei lavori eseguiti da imprese diverse dalla [...] e riscontrati da fatture
e relativi pagamenti trovino corrispondenza nella realtà dei luoghi e valuti la congruità
delle spese effettuate rispetto al costo dei lavori all’epoca di emissione delle fattu-
re.»

Il termine entro il quale esperire l’incarico è di 120 giorni dalla data del primo accesso.
Il C.T.U.ritenuto opportuno eseguire più accessi secondo la seguente tempistica:
— il giorno [...] alle ore [...] in Roma, via [...], luoghi di causa;
— il giorno [...] alle ore [...] in Roma, via [...], luoghi di causa.

TENUTO CONTO

che i lavori oggetto di accertamento ammontano complessivamente a:


— consuntivo [...] € 65.593,27
— opere di ripristino € 3.393,00
— opere ditta [...] € 6.510,00
— opere [...] € 4.710,00
— TOTALE € 80.206,27
e che le attività svolte sono state particolarmente onerose, a causa della necessità di verificare puntualmente
- tra l’altro - ben 27 inconvenienti lamentati a cui si aggiungono altre 32 lavorazioni indicate nelle fatture
presentate dalla convenuta, per cui si configura la maggiore difficoltà per l’espletamento dell’incarico;

FA ISTANZA

di liquidazione dell’onorario e delle spese sostenute in applicazione dell’art. 11 del D.M. Giustizia 30 maggio
2002 e in applicazione dell’art. 4 della Legge 319/80 come modificato dal D.M. Giustizia 30 maggio 2002
(G.U. n. 182 del 5 agosto 2002, art. 1), in ciascun caso con la maggiorazione prevista dall’art. 52 (incarico
di particolare difficoltà) nella misura del 25%, di cui si riporta appresso il dettaglio:

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