CONTRATO

3. - FIANÇA

Como garantia do presente contrato, o locatário efetua uma caução no valor de 03

aluguéis e 03 condomínios, que totaliza R$ 6.360,00 (Seis mil trezentos e
sessenta reais) que será depositada no Banco do Brasil – Agência 5899-8 - Conta
Poupança no 25.762-1 – Variação 51, em nome do Locador e será restituída ao
locatário devidamente corrigida, até a ocasião da rescisão do contrato

Faz-se necessário incluir a hipótese de restituição da quantia em caso de resilição

contratual, conforme pactuado no item 5. Ademais, não se trata de fiança mas, sim,
de garantia sob a forma de caução. Sugere-se a seguinte redação: “3. - CAUÇÃO
Como garantia do presente contrato, o locatário efetua um depósito ou
transferência bancária, sob a forma de caução, no valor de 03 (três) aluguéis e 03
(três) condomínios, o que totaliza R$ 6.360,00 (Seis mil trezentos e sessenta reais)
quantia esta que será depositada no Banco do Brasil – Agência 5899-8 - Conta
Poupança no 25.762-1 – Variação 51, em nome do Locador e será restituída ao
locatário devidamente corrigida, até a ocasião da rescisão ou resilição do
contrato”.

4.1 – VALORES DA LOCAÇÃO

Aluguel: R$ 1.800,00 (Hum mil e oitocentos reais), que será acrescida multa de
10% para pagamento posterior à data pactuada; Condomínio: R$ 320,00
(Trezentos e vinte reais) podendo ocorrer variações de acordo com Assembleia ou
de acordo com a prestação de contas apresentada pelo condomínio mensalmente,
neste último caso, o valor do condomínio não terá um valor fixo. O pagamento do
aluguel poderá ser efetuado em nosso escritório imobiliário. Optando em pagar
através de boleto bancário, concorda em arcar com a taxa que será inclusa
no boleto no valor de R$ 3,15 (três reais e quinze centavos) podendo ser
reajustado pelo banco. Uma vez recebendo o boleto e ainda assim vier pagar
em nosso escritório imobiliário, a taxa sobe para R$ 6,65 (seis reais e
 sessenta e cinco centavos). Caso solicite 2a via de boleto após a data do
vencimento, a taxa sobe para R$ 9,80 (nove reais e oitenta centavos)

Reajuste: Anual pelo IGPM /FGV.

O dispositivo em questão é ilegal: é necessário remover esta parte do contrato. Por

mais que a relação entre locador e locatário seja habitualmente de natureza
contratual locatícia, e, portanto, regida pela Lei nº. 8.245/91 e, subsidiariamente,
pelo Código Civil de 2002, a natureza da relação entre o locador, locatário e
imobiliária é de natureza consumerista (relação firmada entre consumidor e
fornecedor de serviços de administração/locação de imóveis). A Lei do Inquilinato
prevê, em seu art. 22, VII, que o LOCADOR deve arcar com as taxas de
administração imobiliária. Adicionalmente, o CDC (Lei nº. 8.884/90), proíbe a
cobrança de tarifa de emissão de boleto dos consumidores - o custo da emissão do
boleto deve ser , portanto, cobrado daquele que contrata o serviço da instituição
financeira, jamais do consumidor. Os arts. 2º a 3º do supramencionado dispositivo
elucidam as definições de “produto”, “fornecedor” e “consumidor”, remete-se o
leitor a eles.

5. - TEMPO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO

Início: 27/01/2020
Término: 26/07/2022
Vencimento: Todo dia 12 de cada mês, devendo no 1º mês pagar pró-rata, os dias
que ocupou o imóvel de 27/01/2020 a 12/02/2020. O não recebimento do boleto
bancário por via correio ou e-mail em tempo hábil para o pagamento da prestação,
não constitui justificativa para o atraso nem motivo para isenção de multa ou juros
de mora.

Prazo de locação: 30 meses. Após o cumprimento de 12 meses de contrato o

locatário ficará isento de multa caso venha desocupar o imóvel, devendo
notificar a imobiliária com 30 dias de antecedência.

O dispositivo em questão está redigido de forma dúbia: o prazo da locação é de 30

(trinta) meses, de forma a ser regulado pelo art. 46 e ss. da Lei de Inquilinato (Lei nº.
8.245/91). A resilição unilateral, realizada sob a forma de denúncia com notificação
da imobiliária com pelo menos 30 (trinta) dias de antecedência - conforme art. 473
do Código Civil de 2002 - isenta o locatário do pagamento de eventual multa, desde
que a referida resilição ocorra após o 12º (décimo segundo) mês (contado a partir
da data de celebração do contrato). Em contrapartida, a cláusula XIII prevê uma
multa “equivalente a três aluguéis vigentes à época, na qual incorrerá a parte que
infringir qualquer cláusula deste contrato, reservando a parte inocente a faculdade
de considerar rescindido, simultaneamente este contrato. No caso de rescisão
antecipada do contrato, a parte responsável, arcará com a multa proporcional ao
tempo restante do contrato”. A resolução é o fenômeno consequente do
inadimplemento contratual, da nulidade contratual e de outras patologias
relacionadas de forma mais abrangente ao descumprimento contratual: temos,
portanto, uma incógnita no que tange à resilição unilateral realizada nos mesmos
moldes supramencionados, mas anteriormente ao 12º (décimo segundo) mês
(contado a partir da data de celebração do contrato) - esta não é abarcada pela
figura da resolução contratual. A cláusula resilitiva deve operar de pleno direito,
adequando-se à função social do contrato, ao equilíbrio contratual e à boa-fé
objetiva. Assim sendo, sugere-se a alteração do trecho, nos seguintes termos:
“Prazo de locação: 30 meses. Ap ós o cumprimento de 12 (doze) meses de contrato,
o locatário ficará isento de multa caso venha a desocupar o imóvel, devendo
notificar a imobiliária com 30 (trinta) dias de antecedência. Todavia, caso a referida
desocupação ocorra antes do prazo de 12 (doze) meses, constatando-se a
notificação da imobiliária conforme prazo estipulado acima (30 - trinta - dias), o
locatário poderá resilir o contrato, levando-o à sua extinção, mediante o pagamento
de quantia equivalente a 50 (cinquenta) por cento do valor do aluguel vigente à
época”,

DAS CLÁUSULAS CONTRATUAIS

II) - No final do prazo de locação indicado no item 5 do quadro de resumo acima

se comprometendo o(a)(s) locatário(a)(s) a restituir o imóvel totalmente
desocupado, limpo e em perfeito estado de conservação, sob pena de incorrer na
multa prevista no presente contrato. PARÁGRAFO PRIMEIRO - Ao término do
contrato, o locatário deverá comunicar a desocupação com 30 dias de
 antecedência, e caso haja interesse das partes na renovação do contrato,
outro deverá ser elaborado, com a assinatura de todas as partes
contratantes, inclusive com o fornecimento de novos endereços e telefones
dos fiadores. PARÁGRAFO SEGUNDO - Durante o prazo contratual, não poderá
o(a) locador(a) reaver o imóvel alugado. O(a) locatário(a), entretanto poderá
devolvê-lo, pagando a multa prevista na clausula XIII, conf. Art. 4o da Lei 8245/91,
salvo o disposto no Parágrafo único do mesmo artigo de Lei. PARÁGRAFO
TERCEIRO - Mesmo que o imóvel objeto do presente contrato venha a ser
alienado durante o período da locação, o contrato de locação deverá ser
respeitado até o seu termino conforme Art. 8º da Lei 8.245/91, mesmo sem a
averbação no Registro de Imóveis.

O dispositivo em questão é ilegal: é necessário remover esta parte do contrato. O

art. 37, parágrafo único, da Lei de Inquilinato (Lei nº. 8.245/91) veda a existência de
mais de uma garantia em um mesmo contrato de locação. Assim sendo, como a
modalidade de garantia escolhida foi o depósito caucionário, é ilegal a cobrança de
fiança. Sugere-se sua alteração para “PARÁGRAFO PRIMEIRO - Ao término do
contrato, o locatário deverá comunicar a desocupação com 30 dias de
antecedência, e caso haja interesse das partes na renovação do contrato, outro
deverá ser elaborado, com a assinatura de todas as partes contratantes”.

III) - O aluguel mensal é o indicado no item 4 seção 4.1 do quadro de resumo

acima, importância que o(a) locatário(a) se compromete(m) a pagar pontualmente
na data pactuada, por boleto bancário, ou qualquer outro local indicado pelo
locador(a) até o dia indicado no item 5 do quadro de resumo. PARAGRAFO
PRIMEIRO – Após o prazo de tolerância estabelecido por lei para pagamento dos
aluguéis mensais e demais encargos previstos neste instrumento, pagará o(a)
locatário(a) 1% (um por cento) de juros sobre cada mês de aluguel em atraso ou
fração, além da correção monetária do débito, independente do estabelecido na
cláusula XXIV deste contrato. PARÁGRAFO SEGUNDO - O locatário poderá
pleitear a mudança da data de pagamento do aluguel pactuada no item 5 do
quadro de resumo, desde que justificada e que o locador seja notificado com 30
dias de antecedência e pague a diferença do aluguel entre as duas datas.
PARÁGRAFO TERCEIRO - Na hipótese do presente contrato ser desprovido
 de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei 8245/91, por não ter
sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela,
independentemente de motivo, fica desde já autorizada a concessão do
pedido de liminar para desocupação em quinze dias, ”inaudita altera par”,
independente da prestação da caução prevista no § 1o do Art. 59 da Lei
8245/91.

Por conta do dever de cooperação contratual, pugna-se pela alteração da redação

do trecho grifado nos seguintes termos: “Na hipótese do presente contrato ser
desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37 da Lei 8245/91, por não
ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela,
independentemente de motivo, fica o locador obrigado a notificar o locatário para
apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de
desfazimento da locação, nos termos do art. 40, parágrafo único, da Lei nº.
8.245/91”.

IV) - O(a) locatário(a) recebe o imóvel de acordo com o TERMO DE VISTORIA DE

ENTRADA que é parte integrante deste contrato, devendo o imóvel ser restituído
de forma coerente com o mesmo. O(a) locatário(a) tem um prazo de 10(dez) dias
corridos para comparar e contestar a vistoria. Dentro desse prazo, o locador
garante quaisquer estragos nas instalações de água e luz, aparelhos sanitários e
encanamentos, desde que não seja caracterizada a má utilização destes. Após
este prazo, o locador não mais se responsabiliza por danos que possam
surgir no imóvel, ficando desta forma todas as despesas ordinárias com a
manutenção do imóvel, sob a única responsabilidade do locatário. Todos os
estragos avarias e danos porventura existentes no imóvel, por ocasião de sua
desocupação, deverão ser reparados pelo(a) locatário(a), ficando este(a)
responsável pelo pagamento dos aluguéis e demais encargos assim como dos
reparos, até que estes sejam concluídos. O locador será responsável por danos
decorrentes de causas estruturais ou desgaste natural do imóvel bem como
também será responsável pelos vícios ou defeitos anteriores à locação. O
LOCATÁRIO DECLARA PARA TODOS OS FINS E EFEITOS DE DIREITO, QUE
RECEBE O IMÓVEL LOCADO COM PINTURA INTERNA NOVA, E ASSIM
 OBRIGA-SE, AO FINAL DA LOCAÇÃO A PINTÁ-LO E DEVOLVÊ-LO NO MESMO
ESTADO EM QUE RECEBEU.

A ENTREGA DAS CHAVES ESTÁ CONDICIONADA À TRANSFERÊNCIA DE

TITULARIDADE, QUE DEVERÁ SER REALIZADA PELO LOCATÁRIO, NAS
CONCESSIONÁRIAS DE LUZ, ÁGUA E GÁS (SE HOUVER).

A redação apresenta-se de forma inadequada: após o prazo concedido, o locador

segue responsável, conforme estabelecido pelo art. 22, III c/c IV, da Lei do
Inquilinato, pela manutenção da forma do imóvel, pelos vícios ou defeitos
anteriores à locação, entre outras previsões legais. Ao locatário cabe apenas a
“reparação dos danos verificados no im óvel, ou nas suas instalações, provocadas
por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos ” (art. 23, V, do mesmo
dispositivo legal). A eventual necessidade de reparação dos demais danos - ex.:
decorrentes de causas estruturais, desgaste natural do imóvel, vícios anteriores à
locação - deve correr às custas do locador, como bem inframencionado por esta
mesma cláusula. Assim sendo, sugere-se a alteração do presente trecho da
redação para “O(a) locatário(a) responderá pela reparação dos danos verificados
no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes,
familiares, visitantes ou prepostos, conforme estabelecido pelo art. 22, III c/c IV, da
Lei nº. 8.245/91. Todos os estragos, avarias e danos porventura existentes no
imóvel, por ocasião de sua desocupação, deverão ser reparados pelo(a)
locatário(a), ficando este(a) responsável pelo pagamento dos aluguéis e demais
encargos, assim como dos reparos resultantes das supramencionadas hipóteses
de dano, até que estes sejam concluídos. O locador será responsável por danos
decorrentes de causas estruturais, desgaste natural do imóvel, bem como também
será responsável pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, assim como pela
manutenção da forma do imóvel”.

VI) - O(a) locatário(a) não terá direito a qualquer indenização ou retenção do

prédio, por quaisquer benfeitorias porventura feitas no mesmo, pois a ele se
incorporarão ainda que tenham o caráter de necessárias, não podendo nem
mesmo fazê-las sem prévio consentimento escrito do(a) locador(a);
entretanto aquelas benfeitorias autorizadas pelo(a) locador(a) e realizadas,
somente deverão ser removidas, as expensas do(a) locatário(a) se o(a) locador(a)
assim o exigir.
Preza-se pelo respeito ao princípio do equilíbrio contratual, da boa-fé objetiva e
necessidade de adequação do contrato a eventuais problemas advindos da própria
realidade fático-concreta: isto é, benfeitorias necessárias fazem-se, como o próprio
nome sugere, necessárias à conservação do bem e impedem a sua deterioração,
permitindo àqueles que têm o domínio sobre o bem em questão que façam seu uso
de forma digna e respeitável. Não é razoável pressupor que, por exemplo, em um
cenário de queda parcial da estrutura do prédio que inviabilize a sua utilização pelo
locatário, que este tenha que aguardar resposta do locador para realizar algo que
lhe é necessário para que siga usufruindo do bem imóvel em questão. Assim
sendo, a redação do referido dispositivo estaria melhor representada na seguinte
forma: “O(a) locatário(a) terá direito apenas à indenização ou à retenção do prédio
das benfeitorias necessárias por ele introduzidas, ainda que n ão autorizadas pelo
locador, bem como das úteis, desde que autorizadas previamente, por escrito, pelo
locador”.

XXII) - Em caso de ação revisional, o não pagamento do aluguel provisório

arbitrado ou das diferenças decorrentes da sentença implicará em despejo
por falta de pagamento, sem prejuízo da cobrança posterior, ainda que não
sejam cientificados do processo.

Em respeito ao dever de cooperação nas relações contratuais, pede-se que o

trecho destacado seja alterado, adquirindo a seguinte forma redacional: “Em caso
de ação revisional, o não pagamento do aluguel provisório arbitrado ou das
diferenças decorrentes da sentença, mediante devida cientificação do locatário
para realizar o pagamento pendente no prazo estipulado pela sentença judicial ,
implicará em despejo por falta de pagamento, sem preju ízo da cobrança posterior”.

XXIV) - Tudo quanto for devido em razão deste contrato, será cobrado em
ação própria, no foro de São José dos Campos, com a renuncia de qualquer
outro por mais privilegiado que seja, correndo por conta do devedor o
principal e todas as despesas judiciais inclusive honorários advocatícios
calculados na base de 20% sobre o montante do débito.
Conforme a doutrina afirma (como ocorre a partir da figura de Judith Martins-
Costa), as relações contratuais são complexas - o que significa que elas giram em
torno de prestações a serem realizadas por todos os polos contratuais envolvidos.
No caso em tela, ambas as partes são credoras e devedoras das referidas
prestações (o locador tem o dever de disponibilizar o imóvel para o uso do
locatário e tem direito a receber deste uma quantia, em pecúnia, por tal prestação;
o locatário, por sua vez, tem o dever te realizar o pagamento no tempo, forma e
local acordados e tem direito ao domínio do imóvel). É irrazoável atribuir ao
devedor que pague a quantia, afinal, ambas as partes são devedoras. Preza-se pela
alteração do dispositivo nos seguintes termos: “Tudo quanto for devido em razão
deste contrato, será cobrado em ação própria, no foro de São José dos Campos,
com a renúncia de qualquer outro foro, por mais privilegiado que seja, correndo por
conta do sucumbente o principal e todas as despesas judiciais, inclusive
honorários advocatícios calculados na base fixada pelo juiz na sentença”.