Ingeniería de Valuaciones Mag. Ing.

Máximo Alejandro Crispín Gómez

I. INTRODUCCIÓN

1.1 ASPECTOS GENERALES.- El desarrollo del curso, permite conocer la valoración

monetaria, a la fecha de evaluación de bienes inmuebles y muebles.

Como el ingeniero civil, es el conocedor del proceso constructivo y el costo que

genera la construcción de las obras civiles y otras conexas que son importantes
para la valuación del bien o servicio.

Lo que permitirá tener el conocimiento para estimar el justo valor (Tasación o

Valuación) de un bien cualquiera en una fecha determinada. Lo que implica
conocer no solo las cualidades y características de dichos bienes sino la
mortalidad y depreciación así como los criterios y metodología que debe
seguirse en el proceso.

Asimismo, permite dar el conocimiento, interpretación y aplicación del Reglamento

Nacional de Tasaciones del Perú y otras normas relacionadas o afines.

Es importante observar que la valuación es tanto un arte como una ciencia porque
requiere del juicio del profesional interviniente.

1.2 BIENES Y SERVICIOS.

1.2.1 BIENES.- Pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede determinarse por
comparación con otros bienes semejantes que tienen valores fijos establecidos
por Normas obligatorias o de general aceptación en el mercado.

Cuando se trate de practicar una valuación en la que el Estado interviene en

alguna medida y para la ejecución de tasaciones reglamentarias que sean
solicitadas por particulares; es conveniente aplicar el Reglamento Nacional de
Tasaciones de Perú; que debe ser ejecutado por el perito tasador.

Ejemplo de Bienes Inmuebles, de acuerdo al Código Civil Art. 885º, se tiene:

- El terreno: Está considerado el suelo, el subsuelo y el sobre suelo.
- Mar, lagos, ríos, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas
o estacionales.
- Viviendas, edificios, los que están considerados en edificaciones.
- Diques, canales de riego, muelles y otras obras hidráulicas.
- Coliseos, los que pueden estar considerados en construcciones
arquitectónicas.
- Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
- Las naves y aeronaves.
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Ejemplo de Bienes Muebles, de acuerdo al Código Civil Art. 886º, se tiene:

- Vehículos terrestres de cualquier índole.
- Tractor, motoniveladora, rodillo compactadora y otros equipos que estén
comprendidos para el movimiento de tierra.
- Muebles de una vivienda.
- Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
- Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
- Los demás bienes que pueden llevarse de un lugar a otro.

1.2.2 SERVICIOS.- Es cuando el profesional interviene opinando o planteando una

solución o alternativa de solución frente a un problema planteado.

La participación del profesional se puede valuar a través de un Contrato,

considerando las responsabilidades que debe cumplir cada una de las partes a
fin de cumplir con el servicio deseado.

CONTRATO.- Es un documento de carácter legal que permite definir

responsabilidades que deben cumplir cada una de las partes.

1.3 LA EMPRESA – TIPOS

1.3.1 LA EMPRESA.- Es una fuente de trabajo que consigna responsabilidades de

gran trascendencia, que debe reflejar en el desarrollo de la localidad, región, de
nivel nacional o internacional.

1.3.2 FORMACION DE EMPRESAS:

a) Justificación Económica.
b) Planeación Administrativa
c) Control de Costos y Resultados
d) Planeación General.

a) JUSTIFICACIÓN ECONOMICA: Antes de pensar en la constitución de la

empresa debemos analizar si tiene una verdadera justificación económica, es
decir, comparar con respecto a la Rentabilidad e Inversiones Hipotecarias.

Ejemplo Nº 01:
Los resultados esperados a través de un análisis de mercado podernos
garantizar el aprovechamiento óptimo de la inversión, así como también,
certificar (hasta donde sea posible) el mercado para nuestro producto. También
debemos valorar la magnitud de nuestros recursos y finalmente investigar si
tenemos acceso a la gestión legal conveniente para dichas empresas.

En la evaluación del mercado vamos a encontrar dos conceptos que pueden

confundirse como el “Deseo” y “Demanda”.
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Ejemplo Nº 02:
En una población es probable, que una gran mayoría de los integrantes tengan
el “Deseo” de una casa con habitaciones amobladas. Pero por sus condiciones
económicas particulares, no pueden obtener, menos puede considerarse una
verdadera “Demanda”. Por tanto con la evaluación solo será posible definir, a
través de un análisis de mercado real y más aún de un análisis de mercado bien
interpretado.

b) PLANEACION ADMINISTRATIVA: Debido a las fluctuaciones que

indudablemente tendremos, en relación a la demanda del producto a realizar,
nuestra concepción administrativa debe acercarse precisamente a un sistema
que considere las mismas, es decir, debido a que no existe una demanda
linealmente constante, nuestra planeación administrativa deberá ser dinámica y
en última instancia “colapsible” con el fin de lograr nuestros gastos indirectos,
sean proporcionales a la demanda del producto.

En consecuencia se puede partir de una administración mínima que deba y

pueda aumentarse cuando sea necesario, y que pueda disminuirse también,
cuando las condiciones de mercado así lo indiquen.

Al decir la administración de una empresa indicaremos sus características, de

descentralización o centralización, así como también las corrientes de flujo
informativo que son parte muy importante del funcionamiento de la misma.

c) CONTROL DE COSTOS Y RESULTADOS.- Una empresa sin control de

costos está destinado al fracaso; en consecuencia, tendremos al planearla,
que decir cuando y hasta dónde llevaremos el control de costos. La práctica
más recomendada es la del “Costo Estándar” en base a la cual, suponemos
una serie de parámetros obtenidos a través de la operación de compañías
similares y después de iniciada nuestras operaciones y tamizadas a través de
nuestra estadística, integrar nuestro propio “Costo Estándar”. Debemos hacer
hincapié en el concepto de Costo Estándar también debe ser dinámico, es
decir, no podríamos comparar nunca los resultados aún para la misma empresa
de dos épocas diferentes; la investigación de Costo Estándar se lleva
normalmente a través de los balances contables, razón por la cual insistiremos
en la oportunidad y veracidad de los mismos.

Otro de los costos definitivos en una empresa es el de liquidez, no es el

simple balance del activo y pasivo, en una compañía la parte medular de la
misma, ya que el activo, puede en ocasiones no representar efectivo
disponible para cubrir compromisos inmediatos y si bien aceptamos que el
activo puede en todas sus formas cumplir con compromisos mediatos, debemos
aceptar que existen obligaciones que están directamente relacionados con un
tiempo perentorio, es decir no podemos permitir nunca que se limite el uso
inmediato de nuestro CAPITAL DE TRABAJO. Finalmente el control de
resultados deberá ser analizado a la luz de las condiciones especiales de
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mercado, no debemos tomar una decisión basada en una consideración

temporal del mismo, pero sí, prever la posibilidad de una serie de situaciones
con una marcada tendencia a la ausencia de demanda. Una probabilidad
prevista de antemano, nos permitirá tomar decisiones de salvamento, tales
como record de gastos fijos, reducción de costos, solicitudes de financiamientos,
etc. y en última instancia, el liquidar dicha compañía, sin afectar intereses de
terceros.

d) PLANEACIÓN GENERAL.- La planeación general podría llamarse Política

General y como tal, deberá delinearse anticipadamente y corregir considerando
las relaciones de los datos estadísticos.

La Planeación o Política General deberá basarse en concepciones de

probabilidad y nunca de posibilidad.

Aceptando que la probabilidad está rígida por una concepción matemática con
ciertos parámetros definidos y que una posibilidad está condicionada a una o
más circunstancias fortuitas fuera de nuestro control.

En la planeación general, como en el control de costos y resultados, debemos

cuidar nuestra política de compra e inversiones, que aunque dichas inversiones
se convierten en activo, pueden en algunos casos y en función del tiempo,
colocarnos en una posición no esperada y por lo tanto no planeada.

1.4 TIPOS DE EMPRESA: Asociaciones y Sociedades.

Para crear una empresa debemos buscar las condiciones de gestión legal que
mejor se adapte a nuestras necesidades, para lo cual se hará necesario conocer
someramente la reglamentación al respecto.

Mencionamos a continuación las empresas consignadas como Sociedades:

1. Sociedad de nombre Colectivo y Compañía.
2. Sociedad en Comandita Simple.
3. Sociedad de Responsabilidad Limitada.
4. Sociedad Anónima.
5. Sociedad en Comandita por Acciones y Compañía.
6. Sociedad Cooperativa:

- Crédito.
- Producción.
- Consumo.
Dentro de esta descripción se consignan las sociedades mercantiles,
consideradas por Ley General de Sociedades Mercantiles.

El sentido interpretativo de esta Ley es indudablemente una protección entre

socios, así como la protección a terceros. “Las sociedades mercantiles inscritas
en los Registros Públicos, tienen personería jurídica distinta a la de los socios”.
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En la Ley General de Sociedades Mercantiles, se indica que toda escritura

constitutiva deberá contener:
1. Nombre, nacionalidad y domicilio de los socios.
2. El objeto de la sociedad.
3. Su razón social o denominación.
4. Su duración.
5. El importe del capital social.
6. Aporte de los socios (cuando el capital sea variable, se expresará indicando
el mínimo fijo).
7. El domicilio de la sociedad.
8. La manera conforme a la cual habrá de administrarse la sociedad y las
facultades de los administradores.
9. El nombramiento de los administradores.
10. Forma de repartir las utilidades o las pérdidas.
11. El importe de fondo de reserva.
12. Casos de disolución.
13. Bases para liquidación.