UNIVERSIDAD NACIONAL DE SAN AGUSTIN

FACULTAD DE DERECHO
CURSO DE DERECHO DE GARANTÍAS

“LA HIPOTECA INVERSA”

Trabajo presentado por

Brigitt Aguirre Torres

Joseph Gomez Condori
Ana Victoria Gutierrez Bedregal
Thatiana Salhua Zuñiga

Alumnos de 3 “A” de Derecho

Docente encargado de la asignatura de Derecho de Garantías

Saul Nuñez Ramayo

AREQUIPA – PERÚ
 1

HIPOTECA INVERSA

INTRODUCCIÓN 2

ABSTRACT 4

1. HIPOTECA 5

2. CARACTERISTICAS 7

3. ANTECEDENTES DE LA HIPOTECA INVERSA 9

4. LEY HIPOTECA INVERSA 11

4.1 OBJETO DE LA LEY 12

4.2 REQUISITOS 13
4.3 BENEFICIARIOS 15
4.4 ENTIDADES AUTORIZADAS 16
4.5 TASACION 17
4.5 VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO 17
4.6 RESOLUCION DE LA HIPOTECA INVERSA 18
4.7 EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA 18
4.8 RÉGIMEN DE TRANSPARENCIA, SUMINISTRO DE INFORMACIÓN Y
ASESORAMIENTO 18
5. DERECHO COMPARADO 20

5.1HIPOTECA INVERSA EN REINO UNIDO 20

5.2HIPOTECA INVERSA EN ESTADOS UNIDOS 23
5.3 LA HIPOTECA INVERSA EN ESPAÑA 26
6. CONCLUSIONES 28

7. BIBLIOGRAFIA 30
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INTRODUCCIÓN

El presente trabajo tiene como objetivo principal conocer la figura de la hipoteca

inversa como un instrumento de previsión social, complementaria a la pensión por jubilación

que se espera recibir por parte del Estado. Se muestra, por tanto, como una alternativa para

mejorar la situación económica en la vejez, periodo en el cual se suelen incrementar los

gastos en salud y cuidados. Indicadores como el constante incremento del precio de la

vivienda, la pérdida de poder adquisitivo de los pensionistas y el progresivo aumento de la

esperanza de vida han llevado consigo la necesidad de modificar el modo en el que los

mayores de 65 años, o en determinados supuestos los dependientes, han de ser

económicamente tratados. Ante dicha problemática, el legislador ha introducido nuevas

figuras jurídicas, como la ya mencionada, figura ya regulada en otras normativas europeas y

cuya finalidad social es la subsistencia económica tanto de los mayores como de los

independientes.

Es por ello, que el objetivo del presente Trabajo, es la de analizar la modalidad de la

Hipoteca Inversa dentro de la Legislación Hipotecaria peruana y su trascendencia para un

sector concreto y determinado de la sociedad, especialmente vulnerable, que ha visto

mermada su capacidad adquisitiva. En este trabajo hablaremos de los antecedentes de la

Hipoteca Inversa, así como el derecho real de hipoteca; y por último, los sujetos, objeto y

vencimiento de la Hipoteca Inversa.

Para su estudio nos apoyaremos en la Ley 30741 Que Regula La Hipoteca Inversa.

Así mismo trataremos algunos aspectos del derecho comparado, para analizar las diferencias

y semejanzas con el derecho peruano.

A modo de conclusión, presentaremos nuestra opinión sobre los aspectos principales

de la Hipoteca Inversa, y el futuro de la misma, para que no pierda la esencia y la razón de ser
 3

de su inclusión en nuestro ordenamiento jurídico, que es dar cumplimiento a la función social

que la propiedad debe desempeñar, reconocida en la Constitución Peruana.

 4

ABSTRACT

Las previsiones en cuanto a sostenimiento de las pensiones públicas, en especial la de

jubilación, hacen prever un futuro incierto y pesimista de su viabilidad y mantenimiento. Por

ello, se buscan alternativas privadas que la complementen ante una posible bajada en su

cuantía económica. Como instrumentos complementarios se proponen los planes de

pensiones y los seguros. No obstante, ante la baja propensión o incapacidad para ahorrar a

futuro, surge la idea de utilizar el valor del inmueble para garantizar una renta

complementaria a las personas mayores. La hipoteca inversa es un instrumento de conversión

de activos inmobiliarios a tal fin, importada de los países anglosajones, permite que el

prestatario perciba una pensión dejando como garantía su vivienda habitual

Además, el objetivo general en el cual se basa la investigación fue: analizar el

instituto jurídico de la hipoteca inversa como un mecanismo idóneo para garantizar y permitir

el acceso al crédito de la persona adulta mayor en resguardo del derecho fundamental a una

vida digna y de calidad.

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1. HIPOTECA

El nombre de hipoteca inversa proviene del término inglés reverse mortgage, También

llamada hipoteca vitalicia, hipoteca pensión o pensión hipotecaria que tiene como finalidad

proporcionar ingresos hasta el fallecimiento del titular, siendo un crédito con garantía

inmobiliaria, es un producto financiero que permite transformar los activos mobiliarios en

rentas. Tiene como principal objetivo mejorar el nivel de vida de los mayores de 65 años o

dependientes que sean propietarios de una vivienda.

Al contrario que en la hipoteca convencional, en este caso es el titular quien recibe del

banco una cantidad a cambio del piso (normalmente en forma de renta mensual), la deuda, en

lugar de ir disminuyendo con el tiempo mediante la devolución periódica del préstamo, va

aumentando hasta que se produce el fallecimiento del titular, momento en el que un tercero,

normalmente los herederos, la asumen como propia en caso de querer mantener la propiedad

del inmueble.

La ventaja es que puede seguir utilizándolo hasta su fallecimiento y en ningún

momento pierde la propiedad de su vivienda y sin que, los herederos pierdan forzosamente la

propiedad de la vivienda. (Blay Berrueta, 2007).

Siendo así serán varios factores los que definirán el monto de dinero que entregará el banco,

entre ellos la tasación de la vivienda, la esperanza de vida del (los) titular(es) y la tasa de

interés. Este producto permite que los propietarios de la vivienda residan en la misma

mientras cobran la asignación mensual. El banco recién ejecutará la hipoteca con el

fallecimiento del titular o del último de los cónyuges, de ser una propiedad matrimonial.

Sin embargo, los herederos podrán evitar que la vivienda pase a manos del banco si

deciden asumir la deuda y cancelarla. De lo contrario, también pueden optar por no cancelar

y permitir que el banco se haga de la vivienda.

 6

Eduardo Morón, presidente de la Asociación Peruana de Empresas de Seguros

(Apeseg), considera que esta ley es una buena alternativa para que las personas de la tercera

edad mejoren sus niveles de ingresos en comparación con las opciones que actualmente se

practican como, por ejemplo, cuando una pareja decide vender su casa para mudarse a una

más pequeña, cuando una pareja decide alquilar su vivienda y está sujeta a la incertidumbre

de la puntualidad y honestidad del pago, o cuando una pareja decide recibir una asignación de

uno de sus hijos a cambio de heredarle la vivienda tras su muerte. "Una alternativa es usar la

hipoteca inversa, la cual está pensada para utilizar el mismo activo totalmente líquido, al

igual como se utiliza a través de estos otros mecanismos. Te permite usar la vivienda todo el

tiempo necesario y tener un ingreso en esa etapa final de tu vida (hasta el fallecimiento). No

hay un riesgo de perder la casa, el producto está pensado para que eso (el fallecimiento)

ocurra. El banco no te puede sacar de la casa", explicó Morón.1

La Hipoteca Inversa no está diseñada para personas menores que tienen trabajo.

Quizás una opción para personas desempleadas o malempleadas puede ser usar este esquema.

Sin embargo, del lado de las instituciones financieras, no va a haber interés porque se

necesita que el plazo de entrega del bien sea relativamente corto. Una persona de 45 años

desempleada y con una vivienda, podría generar hasta 40 años de espera para un banco y no

tendría sentido. Por más que esté permitido en la ley no debería ocurrir en la práctica.

Según La Ley 30741 deja abierta la posibilidad de que el banco realice un solo

desembolso y no pagos mensuales. "No es lo usual en un mecanismo de hipoteca inversa

porque se busca hacer líquido el activo pensando en que vas a vivir hasta el fallecimiento con

esos recursos. Si lo que se busca es cash, lo ideal es vender la vivienda.

1
Eduardo Morón, presidente de la Asociación Peruana de Empresas de Seguros (Apeseg) (28 de marzo del
2018), recuperado de https://larepublica.pe/economia/1218631-promulgan-ley-que-crea-la-hipoteca-inversa-
en-el-peru.
 7

2. CARACTERISTICAS

La hipoteca inversa se trata de un producto que por sus características y requisitos está

destinado para un pequeño porcentaje de personas, de ahí que quizá sea poco conocido y

poco promocionado por las entidades bancarias. Su nombre se debe a que, en vez de acudir a

la entidad financiera a solicitar un préstamo para la compra de una vivienda, aquí ya se tiene

la vivienda y ésta es la garantía del préstamo.2

Sus principales características son:

I. PARA MAYORES DE 65 AÑOS. Es uno de los principales requisitos –tras el de poseer una

vivienda en propiedad y que sea la vivienda habitual-. La ley 41/2007 en su Disposición

adicional primera Regulación relativa a la hipoteca inversa contempla entre los requisitos que

“el solicitante y los beneficiarios que éste pueda designar sean personas de edad igual o

superior a los 65 años”. Además también contempla que pueden ser personas afectadas de

dependencia o personas con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33%.

II. CANTIDAD DEL PRÉSTAMO. Para determinar la cantidad que será concedida en la

hipoteca inversa intervienen distintos factores. El primero de ellos es el valor de tasación de

la vivienda, éste ha de ser el correcto ya que de ello depende que el prestatario obtenga el

máximo importe. Junto con el valor de tasación, influyen de forma determinante la edad del

solicitante y por consiguiente su esperanza de vida.

III. DISPOSICIÓN DEL PRÉSTAMO PERIÓDICAMENTE O DE FORMA ÚNICA. El

importe del préstamo puede ser entregado al titular de una sola vez, es decir, de modo que se

entregue todo el capital o bien que se realicen disposiciones periódicas, siendo aquí posibles

dos maneras de modo que se realicen durante un tiempo determinado o que se hagan en

forma vitalicia. Si se opta por la disposición periódica en modo temporal, desde el momento

2
María Valero, ¿Qué es una hipoteca inversa? 6 rasgos que la definen [en línea]. Cinco Días El País. 30 de
Julio.2015. Disponible en:
<https://cincodias.elpais.com/cincodias/2015/07/30/finanzas_personales/1438238355_855661.html>
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en que el titular deja de recibir capital, la deuda sigue generando intereses. La opción vitalicia

ofrece estabilidad ya que se recibirá capital durante toda la vida del titular –teniendo en

cuenta que la suma de cada entrega será menor-.

IV. EL ACREEDOR SOLO PUEDE EXIGIR EL PAGO DE LA DEUDA CUANDO EL

PRESTATARIO FALLEZCA. Antes no es posible, así lo determina la Ley 41/2007 en una

de sus disposiciones adicionales “la deuda solo sea exigible por el acreedor y la garantía

ejecutable cuando fallezca el prestatario o, si así se estipula en el contrato, cuando fallezca el

último de los beneficiarios”.

V. TRATAMIENTO FISCAL FAVORABLE. Ya que las rentas que se reciben conforman un

préstamo, no tributan como rendimiento. Además, el Banco de España en su guía apunta a

que incluso el titular puede alquilar la vivienda y obtener ingresos por ella. En este caso

indican que lo más aconsejable es informar a la entidad bancaria de que se va a proceder al

alquiler –incluso en algunos casos la entidad exige ser informada-.

VI. SI HAY HEREDEROS, ÉSTOS DEBEN CUMPLIR CON LA OBLIGACIÓN

ADQUIRIDA. Al llegar el fallecimiento del titular o del último titular beneficiario, son los

herederos los que adquieren un papel protagonista. Tienen distintas opciones: dejar que el

banco adquiera la titularidad de la propiedad que figuraba como garantía conforme al

contrato de hipoteca inversa que el fallecido estableció, mantener la propiedad de la vivienda

y para ello deberán pagar el préstamo junto con sus intereses –es decir proceder a la

cancelación del préstamo por el que la entidad no puede aplicar una comisión por

cancelación-, o bien vender la propiedad y que con la venta se satisfaga la deuda contraída –

siempre que esta opción sea viable-.

 9

3. ANTECEDENTES DE LA HIPOTECA INVERSA

Los orígenes de la Hipoteca Inversa no son del todo claros, los primeros contratos de

estas características que encontramos en el mercado son en Estados Unidos y Reino Unido

alrededor de los años sesenta y setenta del siglo pasado.

En Estados Unidos apareció bajo la nomenclatura de reverse mortgage en el año 1961 cuando

se realizo el primer contrato. A raíz de su aparición, se comenzaron a realizar

progresivamente las primeras investigaciones y propuestas de incorporación del producto al

mercado americano. Así, de esta forma, en el año 1977 se realizo por la Universidad British

Columbia de Canadá una tesis sobre la hipoteca inversa denominado “A home Equity

Dissaviings Program for Elderly Homeowners”. En este, se contextualiza la hipoteca inversa

alrededor del dissaving, término que hace referencia al consumo de las personas en jubilación

con los ahorros generados en la etapa anterior, saving. Precisamente, por esta consideración,

el estudio, busca la inclusión del inmueble como un nueva de forma de consumir lo ahorrado.

Mas adelante, tras la publicación del estudio: “A Capsule istory of Revere Mortgage

Plus”, se acuño el termino de Home Equity Conversion Mortagage, conocido por sus siglas

como HECM, en el que se establecieron todas las bases y características del producto. De

este modo, en Estados Unidos encontramos una regulación muy detallada de la hipoteca

inversa, principalmente por la función social de la misma, institución, que como se ha ido

observando repetidamente trata de garantizar la subsistencia digna de las personas mayores.

No obstante, aunque ineludiblemente en este territorio existe una regulación garantista hacia

este colectivo, el coste de contratación es uno de los grandes inconvenientes a la hora de su

formalización produciendo que las personas mayores americanas sean mas reacias a escoger

esta solución como complemento salarial.

 10

Aun así, aunque haya similitudes entre ambas (modelo europeo-modelo americano),

por la propia naturaleza de la hipoteca en Estados Unidos, existen diferencias importantes que

deben de ser mencionadas. Así, desde el punto de vista del oferente, la hipoteca inversa podrá

ser tanto privada o pública, donde la misma es ofertada por el gobierno, o garantizada por él.

Además, desde el punto de vista privado, la hipoteca inversa solo podrá ser ofrecida por una

entidad de crédito que cuente con una autorización especifica del gobierno federal. Desde un

punto de vista objetivo, uno de los requisitos esenciales, es que el inmueble deba estar

constituido como vivienda habitual, lo que significa que, si la persona mayor abandona, por

motivos médicos u otros, su vivienda por mas de 12 meses, puede ser requerida a pagar el

préstamo o lamentablemente perder la vivienda.

Así mismo, podemos encontrar diferencias en el capital constitutivo del contrato, en

su elevado coste de contratación, el vencimiento y exigibilidad posterior del préstamo, y por

último, un fuerte sistema de protección del consumidor.

Desde el punto de vista del Reino Unido, la regulación de la hipoteca inversa, se

desarrollo a mediados de los 80. Al igual que sucedió en Estados Unidos, la hipoteca inversa

se creo como respuesta a los graves problemas económicos que sufrían los mayores de 65

años. No obstante, aunque el fin era el mismo, estas políticas legislativas no reforzaron a los

mayores con las mismas garantías que el país americano, por lo que, tras la falta de respaldo

gubernamental, sumado, a una exclusión social alarmante de las personas mayores de 65 años

y una reticencia de las personas mayores a acogerse a esta modalidad de contrato, produjo

que la hipoteca inversa no haya servido en su totalidad como respuesta al fenómeno del

envejecimiento.

Ahora bien, aunque la regulación del Reino Unido impuso notas comunes entre ambos

ordenamientos, s posterior desarrollo fue extraordinariamente opuesto. Destacando entre

 11

otras la posibilidad del acreedor de cobrar el préstamo a través de la venta del inmueble en el

mercado privado, lo que supone una gran diferencia con la regulación española.

4. LEY HIPOTECA INVERSA

Por la hipoteca inversa, una entidad autorizada, comprendida en el artículo 5 de la

presente ley, otorga un crédito a favor del titular o titulares del derecho de propiedad sobre un

inmueble contra la afectación en garantía hipotecaria del referido inmueble, siendo el

reembolso del crédito exigible y la garantía ejecutable al fallecimiento del referido titular o

titulares.

El monto del crédito será determinado en función al valor del inmueble, la esperanza

de vida del titular o titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. El desembolso del

crédito por la entidad autorizada se efectuará en una sola armada o mediante abonos o

disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el respectivo contrato.

Las partes podrán acordar la contratación de un seguro que permita al titular o

titulares recibir una renta vitalicia luego de que se haya desembolsado íntegramente el crédito

pactado, la misma que estará inafecta del impuesto a la renta. Las condiciones y

características mínimas del referido contrato de seguro serán establecidas en el reglamento de

la presente ley.

En virtud de la hipoteca inversa, de conformidad con el primer párrafo del artículo 2

de la Ley, una entidad autorizada (empresa bancaria, financiera, aseguradoras y

reaseguradora, cajas municipales, etc.) «otorga un crédito a favor del titular o titulares del

derecho de propiedad sobre un inmueble contra la afectación en garantía hipotecaria del

referido inmueble, siendo el reembolso del crédito exigible y la garantía ejecutable al

fallecimiento del referido titular o titulares».

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La hipoteca inversa es un producto financiero mediante el cual una entidad autorizada

dota de liquidez al propietario (o propietarios), a través de un préstamo, que es garantizado

con su inmueble, sin tener que renunciar a su uso, disfrute o titularidad.

Cabe precisar que, uno de los cambios de la Ley en relación al proyecto original es

que suprime el requisito de tener 65 años, para acceder a este mecanismo; esto es, en el Perú,

hoy en día, cualquier persona natural, titular de un inmueble, podría acceder a la misma,

siempre que exista una entidad dispuesta a otorgar dicho préstamo.

4.1 OBJETO DE LA LEY

La presente ley tiene por objeto normar el uso de la hipoteca inversa, como un medio

que permitirá que las personas complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a

un crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular

o titulares del crédito.

Ley que regula la hipoteca inversa tiene por objeto normar el uso de la hipoteca

inversa (hipoteca revertida, hipoteca al revés o reverse mortgage), como un medio que

permita que las personas complementen sus ingresos económicos, mediante el acceso a un

crédito con garantía hipotecaria cuyo pago será exigible recién al fallecimiento del titular o

titulares del crédito (artículo 1).

4.2 REQUISITOS

En adición a los requisitos generales, indicados anteriormente, la hipoteca inversa está

sujeta también a los siguientes requisitos:

a) Que el crédito se garantice con hipoteca constituida sobre un inmueble de

propiedad del titular o titulares.

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b) Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.

c) Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos entes especializados,

uno de los cuales podría ser la misma entidad financiera autorizada a otorgar la hipoteca

inversa.

d) Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del crédito efectivamente

recibidas o dispuestas por el titular o titulares.

e) Que el titular o titulares del crédito esté(n) facultado(s) a pagar el crédito

anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.

f) Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado y que únicamente pueda(n)

enajenarlo, arrendarlo, y/o constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la

entidad autorizada acreedora.

g) Que al momento de ejecución o resolución del contrato, el titular o titulares no

tengan obligaciones que de acuerdo a la legislación vigente tengan preferencia de cobro sobre

la hipoteca.

h) Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente contra el bien afectado

en garantía hipotecaria.

i) Que al fallecimiento del titular o titulares la entidad autorizada acreedora, con

arreglo a las disposiciones y dentro del plazo que se establezca en el reglamento, ofrezca a la

sucesión o a los legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y,

consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante la hipoteca.

j) Vencido el plazo referido en el literal anterior sin que se haya cancelado la deuda, la

entidad autorizada acreedora se encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar el

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crédito, conforme a lo previsto en la presente ley y su reglamento. De existir un saldo

remanente luego de la ejecución del inmueble, este deberá ser entregado a los herederos o

legatarios, de ser el caso.

Ciertamente, el monto del crédito será determinado en función al valor del inmueble

(realizada, como mínimo, por dos peritos tasadores), la esperanza de vida del titular o

titulares y la tasa de interés aplicable, entre otros. Asimismo, las partes podrán acordar la

contratación de un seguro que permita al titular o titulares recibir una renta vitalicia luego de

que se haya desembolsado íntegramente el crédito pactado, la misma que estará inafecta del

impuesto a la renta.

En la etapa de ejecución del desembolso del crédito, el propietario conserva el

derecho a usar y disfrutar del inmueble mientras permanezca con vida. Durante dicho

periodo, la entidad autorizada otorga una renta. El desembolso del crédito, conforme al

segundo párrafo del artículo 2, «se efectuará en una sola armada o mediante abonos o

disposiciones periódicas durante el plazo pactado en el respectivo contrato».

Por otro lado, el titular o titulares y la entidad autorizada podrán acordar que los

primeros designen uno o más beneficiarios. En estos casos, a dichos beneficiarios

corresponderán los abonos o las disposiciones periódicas del crédito a cargo de la entidad

autorizada acreedora, cuando el fallecimiento del titular o titulares ocurra antes del

desembolso total del mismo. 

Finalmente, respecto a la recuperación o retorno, tenemos que al fallecimiento del

propietario (carácter aleatorio), la entidad autorizada acreedora, con arreglo a las

disposiciones y dentro del plazo que se establecerá en el futuro Reglamento, deberá ofrecer a

la sucesión o a los legatarios la posibilidad de que cancelen el crédito y, consecuentemente,

requieran que la entidad autorizada levante la hipoteca.

 15

Consideramos conveniente el establecimiento, mediante Reglamento, de un plazo

legal mínimo para que los herederos puedan decidir la manera cómo afrontar la deuda. Con

ello, se anula la posibilidad de que la entidad autorizada pueda fijar plazos excesivamente

cortos, que no permitan a los herederos encontrar una solución idónea para hacer frente a la

obligación.

Sin embargo, vencido dicho plazo sin que se haya cancelado la deuda, la entidad

autorizada acreedora se encontrará facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar el crédito,

conforme a lo previsto en la Ley y su futuro Reglamento. De existir un saldo remanente luego

de la ejecución del inmueble, este deberá ser entregado a los herederos o legatarios, de ser el

caso.

Cabe indicar que, el artículo 8 de la Ley dispone que «La ejecución de la hipoteca

inversa se puede efectuar extrajudicialmente, con arreglo a las disposiciones que establezca

el reglamento, sin perjuicio de que la entidad autorizada utilice la vía judicial, de

considerarlo conveniente». Es decir, reconoce la posibilidad de la ejecución extrajudicial de

la hipoteca inversa. En ese escenario, estimamos que la reglamentación que se apruebe podría

ser análoga a lo establecido, actualmente, por la Ley de la Garantía Mobiliaria.

4.3 BENEFICIARIOS

El titular o titulares y la entidad autorizada podrán acordar que los primeros designen

uno o más beneficiarios. En estos casos, a dichos beneficiarios corresponderán los abonos o

las disposiciones periódicas del crédito a cargo de la entidad autorizada acreedora, cuando el

fallecimiento del titular o titulares ocurra antes del desembolso total del mismo. Asimismo, el

pago del crédito será exigible y la garantía ejecutable únicamente después del fallecimiento

del último de los beneficiarios.

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El reglamento dispone que el o los propietarios del inmueble podrán designar

“libremente” a uno o más beneficiarios. Es decir, los beneficiarios podrían ser no solo

familiares, sino también amigos, parejas, etc.

Estos beneficiarios también podrán recibir abonos del crédito, en caso el propietario

fallezca antes de concluir la entrega total del crédito. El beneficiario también podrá seguir

viviendo en el inmueble hasta fallecer, pues la empresa recién podrá ejecutar la garantía

hipotecaria tras el fallecimiento de todos los propietarios y beneficiarios.

“El o los beneficiarios designados por el cliente, pueden ser quienes libremente

determine éste; pero requerirán ser aceptados como tales por la entidad autorizada acreedora.

Una vez que el cliente haya declarado a sus beneficiarios, no es posible incluir o excluir a

ninguno de ellos”, subraya el reglamento.

4.4 ENTIDADES AUTORIZADAS

La hipoteca inversa podrá ser otorgada por las empresas de operaciones múltiples y

las empresas de seguros, a que se refiere el artículo 16, literales A y D, de la Ley 26702, Ley

General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y Orgánica de la Superintendencia

de Banca y Seguros, con arreglo a las disposiciones contenidas en dicha ley, en la presente

ley y su reglamento, y en las regulaciones que emita la referida superintendencia. Asimismo,

se encuentran autorizadas a realizar operaciones de hipoteca inversa las empresas

administradoras hipotecarias, con arreglo a lo previsto en la ley de su creación, Ley 28971, en

la presente ley y su reglamento, y en las regulaciones que emita la citada superintendencia.

4.5 TASACION

El monto del crédito por la hipoteca inversa dependerá de la tasación que se realice de

la vivienda.
 17

La tasación del inmueble para la firma del contrato debe ser realizada por

profesionales debidamente inscritos en alguna entidad especializada o colegio profesional,

señala el reglamento.

Una de las tasaciones puede ser contratada por la entidad autorizada (para hacer la

hipoteca inversa). De haber diferencia entre las tasaciones, el valor que se asigne al inmueble

es el promedio de las mismas", agrega el reglamento. 

La ley obliga a la tasación del inmueble sea tasado por dos entes especializados. Uno

de ellos puede ser la misma entidad financiera y el reglamento definirá quién será el segundo.

Sin embargo, el monto final del crédito también lo definirá la esperanza de vida del titular, la

tasa de interés, entre otros factores. El pago puede realizarse en abonos mensuales o en un

solo desembolso

4.5 VENCIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO

En caso de que el inmueble objeto de una operación de hipoteca inversa fuese

enajenado antes de que el reembolso del crédito sea exigible, la entidad autorizada acreedora

podrá declarar el vencimiento anticipado del contrato, exigir lo adeudado y ordenar la

ejecución de la hipoteca, salvo que, a su satisfacción, se sustituya la garantía.

De igual modo, el arrendamiento, comodato, o la constitución de cargas o gravámenes

sobre el inmueble objeto de una operación de hipoteca inversa, sin el previo consentimiento

de la entidad autorizada acreedora, faculta a esta para declarar el vencimiento anticipado del

contrato, exigir lo adeudado y ordenar la ejecución de la hipoteca.

 18

4.6 RESOLUCION DE LA HIPOTECA INVERSA

En el caso de que la entidad autorizada acreedora no cumpla con los desembolsos

comprometidos por dos períodos sucesivos o tres en un lapso que comprenda doce períodos,

el titular o titulares de la hipoteca inversa podrán invocar la resolución automática del

contrato y requerir el pago de la penalidad que pudiere corresponder. El monto reembolsable

del crédito, incluyendo sus intereses, será calculado a la fecha en que se produjo el hecho que

dio lugar a la resolución del contrato.

El reglamento fijará las condiciones para el reembolso del crédito, pero en ningún

caso se podrá exigir el reembolso del íntegro del monto del crédito de manera inmediata. En

el caso de que se constituya nueva hipoteca inversa sobre el inmueble, esta tendrá preferencia

respecto de la anterior.

4.7 EJECUCIÓN DE LA HIPOTECA INVERSA

La ejecución de la hipoteca inversa se puede efectuar extrajudicialmente, con arreglo

a las disposiciones que establezca el reglamento, sin perjuicio de que la entidad autorizada

utilice la vía judicial, de considerarlo conveniente.

4.8 RÉGIMEN DE TRANSPARENCIA, SUMINISTRO DE INFORMACIÓN Y

ASESORAMIENTO

Sin perjuicio de las disposiciones previstas en la Ley Complementaria a la Ley de

Protección al Consumidor en Materia de Servicios Financieros, en el Código de Protección y

Defensa del Consumidor y en los reglamentos que de esta derivan, la hipoteca inversa está

adicionalmente sujeta a las disposiciones sobre transparencia, suministro de información y

asesoramiento al cliente que establezca el reglamento.

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La transparencia implica, al menos, la publicidad de las características del producto,

incluyendo los riesgos que este implica; el suministro de información comprende, al menos,

la entrega de folletos, modelo de contrato y demás información que requiera el consumidor,

incluyendo la absolución de consultas que formule.

El asesoramiento del cliente implica que previo al otorgamiento del crédito, el

solicitante deberá acreditar que ha recibido asesoría de un profesional especializado,

registrado ante la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos

de Pensiones, el mismo que deberá ser ajeno a la entidad autorizada que sea parte en la

operación. El asesoramiento tendrá en cuenta, entre otros, la edad y situación financiera del

solicitante, así como los riesgos y consecuencias económicas de la operación.

Las disposiciones previstas en la Ley Complementaria a la Ley de Protección al

Consumidor en Materia de Servicios Financieros, en el Código de Protección y Defensa del

Consumidor y en los reglamentos que de esta derivan, la hipoteca inversa estará,

adicionalmente, sujeta a las disposiciones sobre transparencia, suministro de información y

asesoramiento al cliente que establecerá en el Reglamento.

En tal sentido, el artículo 9 de la Ley señala que la transparencia implica, al menos, la

publicidad de las características del producto, incluyendo los riesgos que este implica; el

suministro de información deberá comprender la entrega de folletos, modelo de contrato y

demás información que requiera el consumidor, incluyendo la absolución de consultas que

formule.

Por su parte, el asesoramiento del cliente implica que previo al otorgamiento del

crédito, el solicitante deberá acreditar que ha recibido asesoría de un profesional

especializado, registrado ante la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras

Privadas de Fondos de Pensiones, el mismo que deberá ser ajeno a la entidad autorizada que
 20

sea parte en la operación. El asesoramiento tendrá en cuenta, entre otros, la edad y situación

financiera del solicitante así como los riesgos y consecuencias económicas de la operación.

Dicho régimen, en consecuencia, permitirá que los interesados puedan recibir

información y asesoramiento especial e independiente, atendiendo a su situación financiera y

personal, y a los diversos riesgos económicos que pudiera generar la referida operación en su

situación jurídica.

5. DERECHO COMPARADO

Como se ha podido comprobar al inicio de este trabajo, el problema de las pensiones

no es algo que sólo afecte a Perú, ya que el envejecimiento progresivo de la población es un

hecho observable en la mayoría de países. Es por ello, que en muchos países se ha motivado

la búsqueda de productos que permitan la obtención de recursos económicos para sostener la

última etapa de la vida.

En concreto, la hipoteca inversa es una figura de origen anglosajón, siendo muy

extendida en Reino Unido y Estados Unidos, con un principio común, pero formas muy

distintas de puesta marcha. Seguidamente se realiza una pequeña exposición de lo que ha

significado y representado este producto tanto en el Reino Unido como en Estados Unidos.

5.1HIPOTECA INVERSA EN REINO UNIDO

El método adoptado por el legislador en materia de pensiones en Reino Unido es el de

reforzar la presencia de los instrumentos de cobertura privada. (Sánchez-Ventura Morer,

2013).

Los primeros contratos de hipoteca inversa se ofrecieron en 1965, aunque no

empezaría a desarrollarse un especial interés en este tipo de productos hasta los años 80. No

obstante, es a finales de ésta década cuando se introdujeron productos de alto riesgo, que

sumados a una falta de regulación, con anterioridad a la intervención de la entonces Financial

 21

Services Authority (FSA)3 y en un contexto económico caracterizado por la caída de los

precios de la vivienda e incremento de los tipos de interés llevaron a la ruina a muchas

personas mayores.

Tras estos escándalos, diversas organizaciones cuyo máximo exponente es la

organización Safe Home Income Plans (SHIP), ahora absorbida por el Equity Release

Council, pusieron todos los medios para devolver la confianza en estos planes.

Actualmente, existen los llamados planes Equity release schemes que de forma

genérica, hacen referencia a cualquier posibilidad de utilizar el patrimonio inmobiliario para

obtener unos ingresos complementarios. En sentido estricto, permiten a la persona mayor

acceder al valor acumulado de la vivienda siempre que continúe viviendo en el inmueble. Los

planes equity release tienen dos principales exponentes, los Lifetime mortgage y los Home

reversion plans.

● LIFETIME MORTGAGE

Los Life Mortgage consisten en un préstamo garantizado con la vivienda habitual de

la persona mayor, cuya devolución se producirá en el momento de la muerte del solicitante.

Además, se exige la permanencia del mayor en el inmueble de tal forma que, en caso de

abandono de la vivienda o traslado a otra distinta, el acreedor declarará vencido de forma

anticipada el préstamo. Dentro de estos planes existen distintos tipos de productos, que

vienen determinados en función de cómo se abona el interés.

● HOME REVERSION PLANS

3
La FSA tuvo su origen en el Securities and Investments Board (SIB), creado en 1985 y en quién se delegó
ciertos poderes regulatorios en materia de servicios financieros. Fue en 1997, cuando pasó a llamarse Financial
Services Authority, ejerciendo las facultades legales de la ley de 2000 sobre servicios y mercados financieros y
haciéndose cargo de la Autoridad de Valores y futuros (SFA). Además de regular a los bancos, compañías de
seguros y asesores financieros, la FSA también pasó a regular el negocio hipotecario. La Ley de Servicios
Financieros de 2013 creó un nuevo marco regulador de los servicios financieros y abolió la FSA, la estabilidad
financiera pasó a ser responsabilidad del Banco de Inglaterra.
 22

Los Home Reversion Plans tienen por objeto la venta de la totalidad o parte de la

vivienda, sin tener que dejar de habitar en ella. El contrato se extingue cuando fallece el

solicitante o cuando se traslada de forma permanente a otro inmueble. Normalmente, el

precio de venta del inmueble es algo inferior al precio de mercado y la diferencia se

corresponde con lo que se abonaría en concepto de renta.

En la Tabla 7 se muestra una comparativa de los tipos de hipoteca inversa en el Reino

Unido.

Fuente: Blay Berrueta, D. Sistemas de cofinanciación de la dependencia: seguro privado

frente a hipoteca inversa.

En cuanto a los prestamistas, las principales entidades de crédito que ofrecían este

producto en Reino Unido fueron Norwwich Union y Northem Rock.

En el caso de Norwich Unión, hoy en día bajo el nombre de Aviva, es posible realizar

una simulación y obtener una aproximación del valor de la renta que percibiría el prestatario.

Como ejemplo, se escoge un varón de 70 años, soltero y propietario de una casa en Londres
 23

por valor de £643.8004, no existe carga hipotecaria sobre el inmueble y asegura un 25% del

valor del mismo como garantía de herencia. El portal solicita además el código postal,

introducimos el W1B 5NF de Londres.

En la imagen siguiente, donde se realiza el cálculo a través del simulador Equity

Release Calculator, se muestra el resultado generado en mayo de 2016.

Se observa que, dadas las características expuestas, el máximo del cual la persona

podría disponer es de £173.826. En el caso de no reservar nada como herencia el importe

ascendería a £231.768. Por tanto, el máximo prestado es un 27% en el caso de reservar el

25% como garantía a herederos y de un 36% en el caso de no contemplar esa garantía. Por

otro lado, Northem Rock, la otra entidad principal que ofrecía este producto, ya no está activa

en el mercado. Según su página web, la gran recesión de 2008-2011 hizo que fuera

nacionalizada para después ser vendida a Virgin Money y los planes vigentes fueron

vendidos a JP Morgan, ahora administrados por hipotecas Papilio UK Equity Release Ltd.

5.2HIPOTECA INVERSA EN ESTADOS UNIDOS

En Estados Unidos este tipo de producto comenzó a comercializarse en 1989. A la

hipoteca inversa se la conoce popularmente como “reverse mortgage”, como contraposición a

la “forward mortgage”, hipoteca ordinaria o de amortización.

A diferencia del Reino Unido, se creó el programa federal Home Equity Conversion

Mortgage (HECM), caracterizado por la intervención de la administración pública (FHA,

Administración Federal de la Vivienda). Al asumirse la negociación y protección de los

contratos por el gobierno, se permitió dotar a la figura de seguridad y fiabilidad.

4
Según el portal inmobiliario www.idealista.es el precio medio de una casa en Londres a Febrero de 2016 se
sitúa en £643.843.
 24

Se

diferencian en este caso, dos tipos principales de hipotecas inversas, las públicas y las

privadas. Y mientras que el sector privado apenas las oferta, el sector público representó un

90% del mercado de hipotecas inversas en 2009. (Sánchez-Ventura Morer, 2013).

Debido principalmente a la finalidad social que subyace en la concesión de este tipo

de préstamos, existen una gran cantidad de normas, un sistema de protección de los

consumidores y una fuerte intervención del Gobierno federal. Este hecho se observa en el

portal del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano del Gobierno de Estados Unidos,

Department Housing and Urban Development (HUD), donde se encuentra de forma detallada

el procedimiento para la obtención de la hipoteca inversa.

 25

Entre la información facilitada cabe destacar los principales requisitos para el

prestatario, remarcando el último punto en cuanto a protección al consumidor.

Edad igual o superior a 62 años.

- Poseer la propiedad directa del inmueble o tener pagada una cantidad considerable.

- No estar en mora con cualquier deuda federal.

- La propiedad ha de ser la vivienda habitual.

- Contar con los recursos financieros necesarios para continuar realizando el pago puntual de

los cargos de propiedad en curso, tales como los impuestos sobre la propiedad, etc.

- Participar en una sesión de información al consumidor dada por un consejero aprobado por

HUD.

Para tener una estimación de cómo quedaría una hipoteca inversa en Estados Unidos,

se aproxima a través de la aplicación de software de la compañía Ibis5. Se pone como ejemplo

una persona de 70 años de edad, residente en California, con una vivienda en propiedad y sin

cargas, valorada en $290.000.

A través de los datos generados por la aplicación se observa que el límite de capital

neto de la operación asciende a $158.301, pudiendo escoger entre dos posibilidades:

- Prestación única inicial de $91.484,75 ya que pese a que corresponderían $158.301, se

retiene una tasa fija de fondos inutilizables por valor de $66.816,25.

- Prestación mensual de $887,86. En ambos casos el total de comisiones y gastos asciende a

$8.739,25.

5
IBIS Reverse Mortgage Software. Calculadora de uso únicamente con fines ilustrativos y educativos. Pese a
mostrar tipos de interés y márgenes reales, los mismos pueden variar a medida que cambian los mercados, por
ello son sólo estimaciones.
 26

5.3 LA HIPOTECA INVERSA EN ESPAÑA

Tal y como se ha comentado anteriormente, España es un país con una elevada cultura

de la vivienda en propiedad, especialmente si se trata de la vivienda habitual. En su mayoría,

las personas prefieren comprar a alquilar su vivienda. Este hecho, unido a una esperanza de

vida elevada, hace que se reúnan unas de las características ideales para que este tipo de

producto funcione en el país.

 27

En concreto, la hipoteca inversa en España es un instrumento importado de los países

anglosajones. No obstante, no fue regulada hasta la Reforma del mercado hipotecario,

contemplada en la Ley 41 de 7 de diciembre de 2007. Atendiendo al Preámbulo VIII de la

misma ley, nos destaca una de sus principales ventajas, y es que ‹‹hacer líquido el valor de la

vivienda mediante productos financieros podría contribuir a paliar uno de los grandes

problemas socioeconómicos que tienen España y la mayoría de países desarrollados: la

satisfacción del incremento de las necesidades de renta durante los últimos años de la vida››.

A continuación, se muestra en la tabla 9, un ejemplo de algunas de las hipotecas inversas que

ofrecían en el año 2007 diferentes entidades españolas.

Se observan las dos modalidades, Renta temporal y vitalicia, calculadas para una persona de

75 años que tienen en propiedad un inmueble de 300.000€.

No obstante, a día de hoy la realidad es bien distinta, pues un producto que parecía ser

una buena solución para la falta de liquidez de las personas mayores, ha resultado no ser

concedido por la mayoría de entidades financieras. Entre las principales entidades que se han

consultado, como son Caixabank (antes “La Caixa”) y BBVA (quién anteriormente ofrecía la
 28

“Hipoteca Bienestar” a modo de hipoteca inversa), ninguna ofrece información sobre este

producto en su red comercial.

Como excepción, encontramos la entidad Kutxabank, que tal y como se muestra en la

siguiente imagen, sí ofrece información en su página web, aunque la misma resulte más bien

escasa.

Sin embargo, tras consultar en diferentes oficinas físicas de Kutxabank, se nos indica

que se trata de un producto sólo ofrecido a determinados clientes y de manera muy

excepcional. Este hecho refuerza la idea de la dificultad y casi imposibilidad de contratar una

hipoteca inversa a través de una entidad financiera española. Los principales factores que

inciden en esta baja o casi nula oferta de la hipoteca inversa en España, serán tratados en el

siguiente capítulo. No obstante, y pese a que las principales entidades financieras del país no

ofertan la hipoteca inversa, existen una serie de entidades, consultoras e intermediarios

especializados en productos destinados a las personas mayores, que sí las ofrecen. Entre ellos

encontramos Grupo Retiro, Gestión Vitalicio Vivienda y Óptima Mayores, éste último

permite hacer una simulación de forma muy genérica, ya que sólo solicita la edad y el valor

del inmueble.

Como resultado de la simulación realizada con el software de Óptima Mayores, y tal y

como se muestra en la anterior imagen, en el caso de una persona nacida en 1941 y un

inmueble valorado en 300.000€, la renta vitalicia mensual ascendería a tan sólo 414,00€. Se

deduce de ello que las comisiones e intereses aplicados son elevados.

En conclusión, se observa que a pesar de que en España se reúnen las características

de cultura de vivienda en propiedad, además de una esperanza de vida elevada, factores que

podrían beneficiar el funcionamiento de este producto, la hipoteca inversa no se está

 29

ofreciendo de forma habitual en las entidades financieras, teniendo una muy baja presencia en

el mercado actual.

Como resultado de la simulación realizada con el software de Óptima Mayores, y tal y

como se muestra en la anterior imagen, en el caso de una persona nacida en 1941 y un

inmueble valorado en 300.000€, la renta vitalicia mensual ascendería a tan sólo 414,00€. Se

deduce de ello que las comisiones e intereses aplicados son elevados. En conclusión, se

observa que a pesar de que en España se reúnen las características de cultura de vivienda en

propiedad, además de una esperanza de vida elevada, factores que podrían beneficiar el

funcionamiento de este producto, la hipoteca inversa no se está ofreciendo de forma habitual

en las entidades financieras, teniendo una muy baja presencia en el mercado actual.

6. CONCLUSIONES

1. La hipoteca inversa es una figura jurídica de poca data, que nace como una línea de crédito

más para las personas, pero que posteriormente se transformó en una opción de crédito para

ciertos grupos vulnerables de la sociedad dentro de los que encuentran los adultos mayores,

convirtiéndose entonces en un crédito otorgado por una entidad financiera, dirigido a la

persona adulta mayor con tenencia de un bien inmueble factible a ser hipotecado a favor de

alguna entidad bancaria, destacando que el giro del dinero se da mediante un único tracto o

en varios, para percibir ingresos, en donde el capital y los intereses serán pagados por las

personas herederas hasta el fallecimiento de la persona solicitante

2. La Hipoteca Inversa es una buena alternativa para que las personas de la tercera edad mejoren

sus niveles de ingresos en comparación con las opciones que actualmente se practican como,

por ejemplo, cuando una pareja decide vender su casa para mudarse a una más pequeña,

cuando una pareja decide alquilar su vivienda y está sujeta a la incertidumbre de la

puntualidad y honestidad del pago, o cuando una pareja decide recibir una asignación de uno

de sus hijos a cambio de heredarle la vivienda tras su muerte.

 30

3. Si bien la implantación de la Hipoteca Inversa, en nuestro ordenamiento jurídico, ha

ensalzado la función social del inmueble, las condiciones sobre las que se constituye este

contrato no son siempre del todo favorables. Desde las perspectiva del solicitante, el valor de

la tasación que está dispuesta a aceptar la entidad prestamista suele ser inferior al deseado, al

igual que, la exigencia de titularidad de un bien inmueble deja fuera a los sujetos más

desfavorecidos. Desde la perspectiva de los herederos, los elevados intereses y la devolución

del principal, producen, eventualmente, situaciones complejas e irreversibles poniendo la

herencia yacente en claro peligro.

4. La implementación de este instrumento jurídico-financiero se encuentra dentro de muchas

legislaciones alrededor del mundo; sin embargo, en el derecho latino únicamente está

incorporado en las legislaciones de España y Estado de México.

5. En el caso de las entidades financieras, el riesgo que suponen las grandes variaciones

experimentadas en el valor de los inmuebles provoca un desincentivo a ofertar este tipo de

producto. Por ello, se considera que la situación ideal, aunque casi utópica, sería regular el

precio de los inmuebles que se constituyan como vivienda habitual. De esta forma, no se

producirían oscilaciones tan bruscas en los precios, suponiendo un menor riesgo.

6. No obstante, y pese a que a día de hoy la hipoteca inversa no se esté ofertando por las grandes

entidades financieras, cabe esperar que a medida que la situación del sector financiero y el

inmobiliario vaya mejorando y siempre y cuando los organismos reguladores hagan algo al

respecto, la hipoteca inversa puede acabar penetrando con mayor fuerza en el mercado.

7. BIBLIOGRAFIA

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 31

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Hipoteca. Navarra: Thomson-Aranzadi.

● Bermúdez i Morata, L., Espinosa Navarro, F., & Pérez Torres, J. L. (2004). Introducció al

món de les assegurances. Barcelona: Edicions de la Universitat de Barcelona.

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País. 30 de Julio.2015. Disponible en:

<https://cincodias.elpais.com/cincodias/2015/07/30/finanzas_personales/1438238355_85566

1.html>

● www.idealista.es

● La Republica https://larepublica.pe/economia/1218631-promulgan-ley-que-crea-la-hipoteca-

inversa-en-el-peru.