PERÚ Ministerio ndenaa NacionalINIEN

de Justicia Registros Públicos-SUNARP.

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCIÓN N.° 161-2018-SUNARP-TR-T

Trujillo, 6 de marzo de dos mil dieciocho.

APELANTE J & A MISTER SERVICE S.A.

TÍTULO 1657398-2017 del 7.8.2017
HOJA TRÁMITE 94682-2017
PROCEDENCIA ZONA REGISTRAL N.° IX — SEDE LIMA
REGISTRO DE PREDIOS DE LIMA
ACTO(S) PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO
SUMILLA(S):
Omisión en el emplazamiento del titular registra! en los
procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio
La omisión en el emplazamiento de/titular registral en los procedimientos
de prescripción adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial
constituye un defecto susceptible de ser subsanado mediante escritura
pública aclaratoria, no requiriéndose que dicho instrumento preexista al
asiento de presentación del título.
Calificación registral de asuntos no contenciosos de competencia
notarial
No corresponde a las instancias registrales calificar la validez de los actos
procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración notarial, en los
títulos referidos a los asuntos no contenciosos de competencia notariaL

I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN

PRESENTADA:
Se solicita la inscripción de la prescripción adquisitiva de dominio
tramitada en sede notarial por la sociedad denominada J & A Mister
Service S.A., respecto de un área de 300.00 m2, correspondiente al
lote 2 de la manzana XX de la zona de mayor extensión denominada
Residencial Naplo (Laderas de Naplo), considerada como zona de
futura urbanización, ubicado en el distrito de Pucusana, provincia y

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departamento de Lima, la cual forma parte del predio de mayor

extensión inscrito en la ficha n.° 85002 que ahora continúa en la
partida 42400165 del Registro de Predios de Lima.
Para tal efecto se adjuntó la siguiente documentación:
Parte notarial de la escritura pública de prescripción adquisitiva del
21/7/2016 otorgada ante notario de Lima Juan Gustavo Landi
Grillo.
Parte notarial del instrumento aclaratorio de la escritura pública de
prescripción adquisitiva de dominio del 17/8/2016 otorgado ante
notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo.
Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios N.° 004-
2016-GDU/MDP del 9/12/2016 suscrito por el Ing. Mirko Neubert
Medina Villa en su condición de Gerente de Desarrollo Urbano de
la Municipalidad Distrital de Pucusana.
Certificación de reproducción de la memoria descriptiva autorizada
por arquitecto Pedro Germán Torres Agapito, expedida el 7/8/2017
por el notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo.
Certificación de reproducción del plano de ubicación y localización
(lámina U-01) elaborado en abril del 2015 y autorizado por el
arquitecto Pedro Germán Torres Agapito, expedida el 7/8/2017 por
el notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo.
Certificación de reproducción del plano perimétrico (lámina P-01)
elaborado en abril del 2015 y autorizado por el arquitecto Pedró
Germán Torres Agapito, expedida el 7/8/2017 por el notario de
Lima Juan Gustavo Landi Grillo.
Escrito de levantamiento de observación del 7.8.2017 suscrito por
el notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo.
Forma parte del presente título:
Memorándum N.° 139-2017-GPI-1R34° del 7.8.2017 suscrito por el
registrador público Hugo Luis Sedano Núñez.
Informe técnico n.° 17437-2017-SUNARP-Z.R.N°1X-OC del
11/8/2017 expedido por el Área de Catastro de la Zona Registral
N.° IX — Sede Lima.

II. DECISIÓN IMPUGNADA:

Inicialmente, se denegó la inscripción del título alzado por inhibitoria
del registrador público Hugo Luis Sedano Núñez. No obstante, a raíz
de la resolución n.° 2384-2017-SUNARP-TR-L del Tribunal Registral
que ordenó «dejar sin efecto la inhibitoria administrativa registral
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formulada E.. .1 y disponer que [el registrador] proceda con su

calificación», con fecha 23.11.2017, la primera instancia decidió tachar
sustantivamente el referido título. Los fundamentos de su decisión se
reproducen cabalmente a continuación:
De conformidad con lo dispuesto en el literal a) del Art.42 del TUO del Reglamento
General de los Registros Públicos, se tacha sustantivamente, el presente titulo por
adolecer de defecto insubsanable que afecta la validez del contenido del titulo, por las
razones que a continuación se indican:

Mediante el presente título se solicita la inscripción de prescripción adquisitiva de

dominio respecto del Lote 2 de la Mz XX situada en la Zona Urbanizable de Naplo del
Distrito de Pucusana que forma parte de un predio de mayor extensión inscrito en la
partida N°42400165 del Registro de Predios, en mérito a la Escritura Pública del
21/07/2016 y Escritura Pública Aclaratoria del 17/08/2016 otorgadas por el Notario de
Urna Juan Gustavo Landi Grillo.

Al respecto cabe indicar que en los procedimientos de prescripción adquisitiva de

dominio, el notario solo podrá emitir pronunciamiento definitivo una vez transcurrido 25
días hábiles desde la fecha de la última publicación, sin que se hubiere expresado
oposición (art.5, literal e, de la Ley N*27333), otorgando la respectiva escritura pública,
donde hará constar la evaluación de las pruebas y los actuados, y declarará la
prescripción adquisitiva de dominio a favor del solicitante (art.41.2 del D.S. N°035-2006-
Vivienda).

Cabe precisar además que en el ar1.40 del D.S. N°035-2006-Vivienda, se establece que
el notario notificará necesariamente, entre otros, al titular registral del terreno, cuando
es conocido su domicilio, mediante oficio del notario dirigido al emplazado acompañado
de copia de la solicitud y anexos, y mediante edictos cuando no haya posiblidad alguna
de ubicarlo. El arta° del D.S. N°035-2006-Vivienda, establece también que el
incumplimiento de la notificación en los términos señalados produce la nulidad del
trámite,

Asimismo, de conformidad con el art.12 de la Ley N926662, dicho instrumento público

es auténtico y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez.

Ahora bien, de los documentos presentados bajo el presente título, tenemos que a la
fecha de otorgamiento de la escritura pública de declaración de prescripción adquisitiva
de dominio (Escritura Pública del 21/07/2016) no había transcurrido el plazo de
veinticinco días hábiles establecido en la Ley N'27333 desde la última publicación
efectuada en El Peruano y en el Diario El Extra (07/07/2016). Asimismo, de dicha
escritura pública se advierte que no se ha cumplido con notificar al titular registral, ya
sea de manera personal o mediante edictos. Se deja constancia que acorde a las
normar antes indicadas, dichas circunstancias no pueden ser subsanadas mediante
escritura pública aclaratoria, pues se produce afectación del derecho fundamental al
debido proceso.

En ese sentido, teniendo en cuenta que en el procedimiento notarial se ha incumplido

las notificaciones requeridas por la Ley y que la escritura pública de declaración de
propiedad por prescripción se documenta con anterioridad al plazo de oposición,
afectando la validez del trámite, se TACHA SUSTANTIVAMENTE el presente titulo.

Sin perjuicio de lo anterior, se advierte además:

*En el acta de presencia inserta en la escritura pública del 21/07/2016 no se ha
precisado la ubicación del predio materia de prescripción (Lote 2 de la Mz XX, según
solicitud), ya que se indica que corresponde al Lote 2, indicando como colindantes al
Lote 2 y 3.

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*Asimismo, en la constancia de expedición del parte notarial de la escritura pública del

21/07/2016 consta que será presentado al Registro de Personas Jurídicas, siendo lo
correcto al Registro de Predios.
*La partida N°42400165 no cuenta con habilitación urbana, no pudiéndose establecer la
correspondencia de nomenclatura, área, linderos y medidas perimétricas presentadas
por el usuario.
*De los antecedentes registrales se advierte que el dominio del Concejo Distrital de
Pucusana del inmueble inscrito en la partida N°42400165, que comprende al área de
300m2 que es materia de prescripción adquisitiva, se realizó mediante adjudicación del
Estado a su favor, según la Ley N°10956 del 18/05/1959; sin embargo, dicha norma
quedó derogada por el Decreto Ley Ne17119 del 15/11/1968, retornando la titularidad
del mismo al Estado, a cargo hoy de la Superintendencia Nacional de Bienes
Nacionales. En tal sentido, debe emplazarse también a la Superintendencia Nacional
de Bienes Nacionales, de conformidad con el Art. 5, literal d) de la Ley 27333 y Art. 40
D.S.035-2006-VIVIENDA. Debe tenerse en cuenta que de conformidad con el Art. 41.4
del D.S. 035-2006-VIVIENDA, cuando se solicite al Registro de Predios la inscripción de
la prescripción adquisitiva en inmuebles estatales, se encuentren o no inscritos, el
registrador verificará que en el Acta Notarial se precise el haber cumplido con las
formalidades del emplazamiento.
'Respecto de la partida N°42400165 del Registro de Predios, existen en trámite de
inscripción los Títulos N°2016-1429017, 2016-2014101, 2016-2059461, 2017-1117139,
2017-1512802, referidos a prescripción adquisitiva.

III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN:

J & A MISTER SERVICE S.A., representado por su gerente general
Roger Manuel Suárez Durand, interpuso recurso de apelación
mediante escrito autorizado por el abogado F. Adrián Gilabert Subiria.
Los argumentos de la impugnación se resumen a continuación:
Queda claro que el hecho de no haber insertado correctamente en
la escritura pública alguna declaración constituye una omisión que
atañe a la propia declaración del notario. Atendiendo a lo expuesto
en el segundo párrafo del artículo 48 del Decreto Legislativo del
Notariado, no existe obstáculo para que la declaración del notario,
omitida en un instrumento público protocolar como es la escritura
pública, se extienda en otro instrumento público protocolar
perteneciente al mismo Registro (acta notarial), como es el de
procedimientos no contenciosos, más aun cuando tanto la escritura
pública como el acta notarial constituyen títulos idóneos para
extender la inscripción de la prescripción adquisitiva declarada en
sede notarial.
En el párrafo de las conclusiones de ambas escritura públicas del
21.7.2016 y aclaratoria del 17.8.2016 extendidas ante el notario de
Lima Juan Gustavo Landi Grillo se declara «haber cumplido con las
formalidades del emplazamiento a que se refiere el artículo 40 del
Decreto Supremo N.° 035-2006 VIVIENDA y demás formalidades
previstas sobre la materia de prescripción adquisitiva». Siendo que
por la jurisprudencia y mediante el CXV Pleno del Tribunal

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Registral, realizado los días 12 y 13 de diciembre de 2013, se

aprobó el acuerdo vinculante para la segunda instancia: «No
corresponde a las instancias registrales calificar la validez de los
actos procedimentales ni el fondo o motivación de la declaración
notarial, en los títulos referidos a los asuntos no contenciosos de
competencia notarial». Por lo antes expuesto, se concluye que el
registrador Sedano no evaluó correctamente los presupuestos de la
rogatoria, por lo que no correspondía que procediera con la tacha
sustantiva del presente título.

IV. ANTECEDENTE REGISTRAL:

En la ficha n.° 85002 que continúa en la partida 42400165 del Registro
de Predios de Lima corre inscrito el inmueble conformado por la zona
urbanizable de Naplo, distrito de Pucusana, provincia y departamento
de Lima.
En el asiento 1-b de la ficha citada consta que la zona urbanizable de
Naplo comprende la zona urbanizada lotizada de Naplo, con un área
de 12,647.50 m2, la futura urbanización Naplo y otra extensión por
lotizarse de 80,000.00 m2 de los 50,000.00 m2 de áreas que son libres.
Asimismo, consta que el plano regulador de la urbanización fue
aprobado por Resolución Suprema del 18/11/1953 expedida por el
Ministerio de Fomento y Obras Públicas que comprende un área útil
de 12,834.47 m2 distribuidos en 42 lotes, y por Resolución Suprema
del 11/12/1953 se determina los linderos y medidas de la zona
replanteada y se asignan áreas a los lotes 1A con 313.50 m2, lote 1
con 315.00 m2, lote 2 con 371.10 m2, entre otros.
En el asiento 1-c de la ficha citada corre inscrito el dominio a favor de
la Municipalidad Distrital de Pucusana, en mérito de la adjudicación
dispuesta por la Ley N.° 10966 del 2/3/1949 y su modificatoria por
Decreto Ley N.° 11289 del 17/2/1950, conforme a la documentación
obrante en el título archivado n.° 3064 del 15/9/1950.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES:

Interviene como ponente el vocal Walter E. Morgan Plaza.
De acuerdo con el escrito de apelación, no fueron cuestionados los
defectos del título contenidos en el apartado de la esquela
denominado: «sin perjuicio de lo anterior, se advierte además», en
cambio, sí se impugnaron expresamente los reparos del registrador
concernientes a la tacha sustantiva del título alzado. Por lo tanto, este

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Colegiado solo analizará los acápites de la decisión de la primera

instancia que fueron discutidos por el recurrente.
Estando a lo expuesto, teniendo en cuenta los argumentos de la
primera instancia y del apelante, corresponde determinar lo siguiente:
¿Los defectos del emplazamiento en el procedimiento de usucapión
notarial pueden ser subsanados mediante escritura pública
aclaratoria?
¿Las instancias registrales están facultadas para cuestionar las
actuaciones procedimentales, el fondo o la motivación de las
declaraciones notariales de prescripción adquisitiva de dominio?

VI. ANÁLISIS:
Los artículos 950 y siguientes del Código Civil regulan la adquisición
por prescripción de los bienes muebles e inmuebles. Así, el artículo
950 señala que la propiedad inmueble se adquiere por prescripción
mediante la posesión continua, pacífica y pública como propietario
durante diez años. Se adquiere a los cinco años cuando median justo
título y buena fe. La prescripción adquisitiva de propiedad o
usucapión es el modo de adquirir la propiedad mediante la posesión
de un bien por un lapso fijado en la ley, siempre que la posesión haya
sido continua, pacífica, pública y como propietario. Es un modo
originario de adquirir la propiedad que supone el comportamiento
activo del poseedor como propietario sin que sea necesario que este
o el titular del derecho declaren su voluntad de adquirir o transferir el
derecho. En este sentido, en el proceso de prescripción adquisitiva
de dominio se acredita la posesión continua, pacífica y pública por el
plazo establecido en la norma, constituyendo la forma más segura y
eficaz de corroborar la propiedad sobre bienes, en defecto de otro
medio de prueba.
La Ley N.° 27157 introdujo la posibilidad de que la prescripción
adquisitiva sea declarada notarialmente. El Reglamento de esta Ley,
cuyo TUO fue aprobado por el Decreto Supremo N.° 035-2006-
VIVIENDA, precisó que el notario podrá declarar la prescripción
cuando el interesado acredite la posesión continua, pacífica y pública
del inmueble por más de diez años, esté o no registrado el predio y
se tramitará por la vía de los asuntos no contenciosos de
competencia notarial. De lo regulado por el artículo 39 del referido
Reglamento de la Ley N.° 27157, el procedimiento de prescripción
adquisitiva de dominio se inicia con la petición escrita del interesado,

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autorizada por abogado, la cual debe contener, entre otros datos, la

indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como del
tiempo de posesión, el nombre del titular registral, de ser el caso,
además de anexarse la copia literal de dominio del predio si
estuviese inscrito y/o el certificado de búsqueda catastral, de ser el
caso. En concordancia con ello, el artículo 40 del Reglamento de la
Ley N.° 27157 establece que el notario notificará, entre otros, al titular
del terreno y/o de la edificación. El artículo 41.4 de la misma norma
señala, si bien referido a bienes estatales, que el registrador cumplirá
con verificar que en el acta notarial se precise el haber cumplido con
las formalidades del emplazamiento señaladas en el artículo 40.
Asimismo, cotejará la adecuación de los antecedentes registrales con
la rogatoria, quedando exento de calificar la validez de los actos
procedimentales que son de competencia del notario, así como el
fondo o motivación de la declaración notarial.
3. La Ley N.° 27333 precisa el procedimiento que debe seguir el notario
para declarar la prescripción adquisitiva de dominio, señalando en el
artículo 5 que el procedimiento de declaración de propiedad por
prescripción adquisitiva de dominio, previsto en el artículo 21 de la
Ley N.° 27157, se tramitará exclusivamente ante el notario de la

4\1 provincia en donde se ubica el inmueble, verificándose el

cumplimiento de los requisitos establecidos en el primer párrafo del
artículo 950 del Código Civil, de acuerdo con el trámite siguiente:
[...1
El Notario mandará a publicar un resumen de la solicitud, por
3 (tres) veces, con intervalos de 3 (tres) días en el Diario Oficial
El Peruano o en el diario autorizado a publicar los avisos
judiciales y en uno de circulación nacional. En el aviso debe
indicarse el nombre y la dirección del Notario donde se hace el
trámite. Asimismo, solicitará al registro respectivo la anotación
preventiva de la solicitud.
Sin perjuicio de las publicaciones antes mencionadas, el
Notario notificará a los interesados y colindantes cuyas
direcciones sean conocidas y colocará carteles en el inmueble
objeto del pedido de prescripción adquisitiva de dominio.
El Notario obligatoriamente se constituirá en el inmueble
materia de la solicitud, extendiendo un acta de presencia, en la
que se compruebe la posesión pacífica y pública del solicitante.
En dicha acta se consignará la descripción y características del

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inmueble, así como el resultado de la declaración de quienes

se encuentren en los predios colindantes.
O Transcurrido el término de 25 (veinticinco) días desde la
fecha de la última publicación, sin mediar oposición, el Notario
completará el formulario registral o elevará a escritura pública
la solicitud, en ambos casos declarando adquirida la propiedad
del bien por prescripción. Sólo en caso de haber optado el
solicitante por elevar a escritura pública la solicitud, se
insertarán a la misma los avisos, el acta de presencia y demás
instrumentos que el solicitante o el Notario consideren
necesarios, acompañándose al Registro como parte notarial
únicamente el formulario registral debidamente llenado. Si se
opta por presentar a los Registros Públicos sólo el Formulario
Registra!, el Notario archivará los actuados en el Registro
Notarial de Asuntos No Contenciosos.
g) Si existe oposición de algún tercero el Notario dará por
finalizado el trámite comunicando de este hecho al solicitante,
al Colegio de Notarios y a la oficina registral correspondiente.
En este supuesto, el solicitante tiene expedito su derecho para
demandar la declaración de propiedad por prescripción
adquisitiva de dominio en sede judicial o recurrir a la vía
arbitral, de ser el caso.
[...1
Vale decir, que el notario en tales procedimientos debe seguir los
. ,
lineamientos señalados en la ley, pues de transgredirlos ser0 -
responsable como lo son los jueces y, concretamente, de acuerdo al
artículo 4 de la Ley N.° 26662 — Ley de competencia notarial en
asuntos no contenciosos, el notario en el ejercicio de la función debe
abstenerse de autorizar instrumentos públicos contrarios a normas de
orden público. En caso de incumplimiento, asume las
responsabilidades que determinan los artículos 144 y 145 de la Ley
del Notariado.
4. Ahora bien, la Directiva N.° 013-2003-SUNARP/SN1 uniformiza los
criterios de calificación registral en asuntos no contenciosos de
competencia notarial. En el artículo 5.2 de la directiva en mención se
ha regulado la función calificadora del registrador público tratándose
de actos referidos a prescripciones adquisitivas de dominio,

I Aprobada mediante la Resolución del Superintendente Nacional de los Registros Públicos N.°
490-2003-SUNARP/SN.

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formación de títulos supletorios y saneamiento de área, linderos y

medidas perimétricas, tramitadas en vía notarial, estableciendo lo
siguiente:
5.2. El registrador calificará los títulos referidos a declaración
de prescripción adquisitiva de dominio, formación de títulos
supletorios o saneamiento de área, linderos y medidas
perimétricas, tramitados como asuntos no contenciosos de
competencia notarial, teniendo en cuenta lo previsto en el
artículo 32 del Reglamento General de los Registros Públicos.
No será materia de calificación la validez de los actos
procedimentales que, en virtud de lo previsto en la Ley N.°
27333 y normas complementarias, son de competencia del
notario, ni el fondo o motivación de la declaración notariaL
5. Respecto a la limitación impuesta en la función calificadora por parte
del registrador público, referida a los actos procedimentales llevados

c4v. a cabo por el notario en los casos de prescripciones adquisitivas de

dominio, formación de títulos supletorios y saneamiento de área,
linderos y medidas perimétricas; en los considerandos de la directiva
mencionada, se ha señalado lo siguiente:
Asimismo, atendiendo lo previsto en el literal t) del artículo 5 de
la Ley N.° 27333, la declaración notarial de prescripción
adquisitiva de dominio o de formación de títulos supletorios
obra en documento notarial, el cual es auténtico y produce
todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare
judicialmente su invalidez, como lo señala expresamente el
artículo 12 de la Ley N.° 26662 — Ley de Competencia Notarial
en Asuntos No Contenciosos; por lo que no corresponde a las
instancias registrales calificar los actos procedimentales
realizados por el notario en virtud de lo expresamente
estipulado por las leyes pertinentes para emitir la declaración
correspondiente, ni corresponde, por ende, calificar el fondo o
motivación de tal declaración notarial.
En aplicación de la directiva indicada en el numeral que antecede, no
corresponde a las instancias registrales calificar el cumplimiento y
validez de los actos procedimentales previos ni el fondo o motivación
de la declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio; sin
embargo, sí corresponde a las instancias registrales verificar la
adecuación del título presentado con los asientos de inscripción de la
partida registral, así como también de manera complementaria con

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los antecedentes registrales (títulos archivados), según se señala en

el literal a) del artículo 32 del Reglamento General de los Registros
Públicos.
Dentro de este contexto, en el XXVII - XXVIII Pleno del Tribunal
Registral, realizado en sesión ordinaria los días 21, 22 y 23 de
noviembre de 2007, se estableció como precedente de observancia
obligatoria el siguiente criterio:
Emplazamiento del titular registral en los procedimientos
de inscripción adquisitiva de dominio
Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del
título que contiene la declaración de adquisición de la
propiedad mediante prescripción, la evaluación de la
adecuación del título presentado con los asientos regístrales, lo
cual implica verificar que el proceso judicial o el procedimiento
notarial haya seguido contra el titular registral de dominio
cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará
constatar que el referido titular aparezca como demandando o
emplazado en el proceso respectivo.
El fundamento de este precedente radica en el principio de
legitimación registral, por el cual el titular registral debe ser
debidamente emplazado en el procedimiento destinado a cancelar o
enervar su derecho inscrito, como es el caso de la prescripción
adquisitiva. Asimismo, en aplicación del principio del debido proceso,
que comprende a los procesos seguidos tanto en sede judicial como
administrativa, toda persona tiene derecho a la tutela efectiva para el
ejercicio o defensa de sus derechos o intereses con sujeción a un
debido proceso. Conforme al precedente de observancia obligatoria
mencionado, la calificación del registrador comprende la constatación
de haberse demandado o emplazado al titular registral en el proceso -
respectivo, con lo cual queda garantizado su derecho de defensa,
hecho que se advierte del contenido del acta de declaración de
prescripción adquisitiva. Sin embargo, no forma parte de la
calificación registral el verificar las formalidades del emplazamiento o
notificación, por cuanto son aspectos propios del procedimiento de
prescripción adquisitiva y, por ende, su comprobación le corresponde
al notario.
En el presente caso, se solicita la inscripción de la prescripción
adquisitiva de dominio tramitada en sede notarial por la sociedad
denominada J & A Mister Service S.A., respecto de un área de

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300.00 m2, correspondiente al lote 2 de la manzana XX de la zona de

mayor extensión denominada Residencial Naplo (Laderas de Naplo),
considerada como zona de futura urbanización, ubicado en el distrito
de Pucusana, provincia y departamento de Lima, la cual forma parte
del predio de mayor extensión inscrito en la ficha n.° 85002 que ahora
continúa en la partida 42400165 del Registro de Predios de Lima. El
registrador Sedano denegó la inscripción —entre otros aspectos—
porque la omisión en el emplazamiento del titular registral en el
procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio no puede ser
subsanada en virtud de un instrumento público aclaratorio, dado que
dicho procedimiento concluyó con la declaración de propiedad.
8. De la revisión de la escritura pública aclaratoria de prescripción
adquisitiva de dominio de fecha 17.8.2016 podemos apreciar lo
siguiente:
... declaro la prescripción adquisitiva de dominio a favor del
peticionario J & A Mister Service S.A. E.. .1 como propietario del
inmueble constituido por un área de 300 metros cuadrados,
respecto del inmueble ubicado en Mz. XX (20) Lote 02 de la
zona de mayor extensión, denominada Residencial Naplo
(Laderas de Naplo) considerada como zona de futura
urbanización del distrito de Pucusana, provincia y
departamento de Lima, cuyo dominio consta en la ficha n.°
85002 de los Registros Públicos de la SUNARP, figurando
como titular registral la Municipalidad Distrital de Pucusana,
ubicada y notificada en la avenida Grau n.° 309, distrito de
Pucusana, provincia y departamento de Lima [...] y estando
todo conforme a derecho declaro haber cumplido con las
formalidades del emplazamiento a que se refiere el artículo 40
del D. S. N.° 035-2006-VIVIENDA y demás formalidades
previstas sobre la materia de prescripción adquisitiva...
Como puede verse, mediante el instrumento público aclaratorio
anteriormente glosado, el notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo
comunica expresamente haber notificado a la titular registral del
predio (Municipalidad Distrital de Pucusana) en el procedimiento de
prescripción adquisitiva de dominio seguido ante su despacho, es
más, declara que se cumplieron con las formalidades del
emplazamiento previstas en el artículo 40 del D. S. N.° 035-2006-
VIVIENDA, de conformidad con el subnumeral 41.4 del precitado

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dispositivo legal2 y el precedente de observancia obligatoria in fine

acerca de la «precisión al precedente sobre emplazamiento del titular
registral en los procedimientos de prescripción adquisitiva de
dominio ».
9. Dicho esto, debemos decir que la calificación registral tratándose de
la verificación del emplazamiento se ciñe en comprobar que el titular
registral aparezca como demandado en el proceso, o que el notario
haya insertado la constancia de notificación en la escritura pública o
deje constancia de haber notificado al titular registral, por lo que la
omisión de la notificación constituye un defecto subsanable y, por
ende, puede ser aclarado mediante escritura aclaratoria. Sobre las
escrituras públicas aclaratorias, el Tribunal Registral en el X Pleno
llevado a cabo los días 8 y 9 de abril de 2005, aprobó el siguiente
precedente de observancia obligatoria4:
Efectos de los actos jurídicos aclaratorios.
Los actos jurídicos aclaratorios presuponen la existencia de
una relación jurídica anterior que es reconocida, precisada o
definida; por lo tanto, sus efectos se retrotraen al acto materia
de aclaración, dejando a salvo el derecho de terceros.
El artículo 48 de la Ley del Notariado regula la aclaración, adición o
modificación de los instrumentos públicos protocolares, en los que se
encuentra la escritura pública, disponiendo que «el instrumento

2 Artículo 41.-Substanciación del procedimiento.

[...1
41.4. Cuando se solicite al Registro de Predios la inscripción de la prescripción adquisitiva o
formación de títulos supletorios en inmuebles estatales, se encuentren o no inscritos, el registrador
verificará que en el Acta Notarial se precise el haber cumplido con las formalidades del
emplazamiento señaladas en el artículo 40. Asimismo, cotejará la adecuación de los antecedentes -
registrales con la rogatoria, quedando exento de calificar la validez de los actos procedimentales
que son de competencia del notario, así como el fondo o motivación de la declaración notarial.
14 Aprobado en el CLXX VII Pleno del Tribunal Registral, realizado los días 31 de agosto y .1 de

septiembre de 2017:
3. Precisión al precedente sobre emplazamiento del titular registral en los
procedimientos de prescripción adquisitiva de dominio.
Se encuentra dentro del ámbito de calificación registral del título que contiene la
declaración de adquisición de la propiedad mediante prescripción, la evaluación de la
adecuación del título presentado con los asientos registrales, lo cual implica verificar que el
proceso judicial o el procedimiento notarial se haya seguido contra el titular registral de
dominio cuando el predio se encuentre inscrito; para ello bastará con constatar que el
referido titular aparezca como demandado o emplazado en el proceso respectivo, ya que la
notificación constituye parte de los actos procedimentales cuya responsabilidad
corresponde al juez o al notario.
Tratándose de predios de propiedad del Estado deberá constar en el acta notarial el
emplazamiento a la entidad estatal correspondiente. En este supuesto será suficiente que el
notario deje constancia en el acta, que ha cumplido con las formalidades de la notificación
personal señaladas en el penúltimo párrafo del artículo 40 del Reglamento de la Ley 27157.
4 Publicado en el diario oficial «El Peruano» con fecha 9.6.2005.

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público protocolar suscrito por los otorgantes y autorizado por un

notario no podrá ser objeto de aclaración, adición o modificación en el
mismo. Ésta se hará mediante otro instrumento público protocolar y
deberá sentarse constancia en el primero, de haberse extendido otro
instrumento que lo aclara, adiciona o modifica...». Dentro de este
marco, la escritura pública aclaratoria constituye un acto jurídico
declarativo, pues presupone una relación jurídica anterior contenida
en otro instrumento público, al cual precisa, corrige o define, por lo
tanto, sus efectos son retroactivos.
Entonces, debe considerarse que la escritura pública aclaratoria del
17.8.2016 retrotrae sus efectos al acto materia de aclaración
contenido en la escritura pública primigenia del 21.7.2016 y, por lo
tanto, no puede considerarse que el procedimiento notarial haya
concluido con la declaración de prescripción adquisitiva de dominio
contenida en el instrumento público originario, tal como lo sugiere el
registrador Sedano. De igual manera se pronunció el Tribunal
Registral en la resolución n.° 127-2017-SUNARP-TR-L de fecha
19.1.2017. En consecuencia, se revoca este extremo de la
denegatoria de inscripción.
Por otro lado, en aplicación del subnumeral 5.2 de la Directiva N.°
013-2003-SUNARP/SN anteriormente citada, la cual es de obligatorio
cumplimiento5, no corresponde a las instancias registrales verificar el
cumplimiento y validez de los actos procedimentales previos a la
declaración notarial de prescripción adquisitiva de dominio ni el fondo
o su motivación. Ello obedece además a que es el notario el
encargado de dilucidar la incertidumbre jurídica que ante él se
presenta, actuando las pruebas y realizando los actos
procedimentales que considere pertinentes, aplicando las normas
jurídicas y criterios que considere correspondan, y determinar así la
procedencia de la solicitud de prescripción para posteriormente poder
concluir con una declaración favorable o, de lo contrario, denegar la
solicitud.
Ello se reafirma en el CXV Pleno del Tribunal Registral, realizado el
12.12.2013, en el que se aprobó el siguiente acuerdo:
Calificación registral de asuntos no contenciosos de
competencia notarial
VI. Responsabilidad.
Son responsables del cumplimiento de la presente Directiva, los Jefes de los Órganos
Desconcentrados, los Gerentes Registrales, los Registradores y demás servidores registrales de la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

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No corresponde a las instancias registra/es calificar la validez

de los actos procedimentales ni el fondo o motivación de la
declaración notarial, en los títulos referidos a los asuntos no
contenciosos de competencia notarial.
Este acuerdo se sustenta en el artículo 12 de la Ley N.° 26662 que
establece que el documento notarial es auténtico y produce todos sus
efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su
invalidez. Es en virtud a esta norma, entre otras, que la Directiva N.°
013-2003-SUNARP/SN dispone que no le está permitido a las
instancias registrales calificar la validez de los actos procedimentales
que, en virtud de la Ley N.° 27333 y demás normas complementarias,
sean de competencia del notario, así como el fondo o motivación de
la declaración notarial.
13. Ahora bien, de la revisión de la escritura pública del 21.7.2016 y de la
escritura pública aclaratoria del 17.8.2016 podemos apreciar que el
notario de Lima Juan Gustavo Landi Grillo ha verificado el
cumplimiento de la disposición contenida en el literal f) del artículo 5
de la Ley N.° 27333, esto es, el haber transcurrido 25 días desde la
fecha de la última publicación sin mediar oposición, así consta
literalmente en ambos instrumentos públicos: «al no haberse
presentado ninguna oposición». Sin embargo, el registrador Sedano
cuestiona la declaración efectuada por el mencionado notario, en el
sentido que no se ha cumplido el plazo establecido en la antedicha
norma. Pues bien, como ya hemos señalado anteriormente, no forma
parte de la calificación registral verificar el cumplimiento de los plazos
y formalidades previstas en el procedimiento de prescripción
adquisitiva porque los actos previos a la declaración de propiedad,
forman parte de la competencia y responsabilidad del notario que
dirige el procedimiento que se sigue ante su despacho; en
consecuencia, este asunto no debió ser objetado por el registrador,
motivo por el cual se revoca este extremo de la denegatoria de
inscripción.

Intervienen como vocales (s) Daniel Fernando Montoya López y José

Arturo Mendoza Gutiérrez, autorizados mediante las resoluciones n.°5
278-2017-SUNARP/SN del 27.12.2017 y 50-2018-SUNARP/PT del
1.3.2018, respectivamente.

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Por las consideraciones expuestas y por unanimidad se adoptó la

siguiente decisión:

VII. RESOLUCIÓN:
PRIMERO: REVOCAR los reparos del registrador concernientes a la
tacha sustantiva del título alzado, tales como la falta de emplazamiento
al titular registral y la inobservancia del plazo legal para declarar la
propiedad por usucapión, de conformidad con los fundamentos
desarrollados en la presente resolución.
SEGUNDO: DEJAR SUBSISTENTES los demás defectos del título
alzado, por cuanto no fueron materia de impugnación.
Regístrese y comuníquese:

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IV Sala
nal Registral

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PLAZA JOSÉ NDOZ GUTIÉRREZ
Registral Vocal del Tri • nal Registral

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