El Principio de Tracto Sucesivo consiste en la concatenación sucesiva de actos registrados relacionados con un

mismo bien o persona natural o persona jurídica.

Roca Sastre nos dice :"Las inscripciones se sucedan debidamente engarzadas, de tal modo que el adquiriente,
sucesor o causahabiente en uno de dichos asientos sea, precisamente el transferente, causante o autor  en su
inmediato anterior",
No es requisito imprescindible  para la disposición de un bien o derecho la previa inscripción del bien a nombre
del transferente, puede disponerse válidamente sin que sea necesaria dicha inscripción.
Al Principio Registral de Tracto Sucesivo se le conoce también con el nombre de Principio de Continuidad y
también con el nombre de Tracto Continuo.

JOSE MANUEL GARCIA GARCIA define el principio de tracto sucesivo como “aquel principio hipotecario
en cuya virtud, para que se pueda inscribir, anotar, cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una
situación jurídica inscribible, es necesario que conste previamente inscrito o anotado dicho derecho a nombre de
la persona que otorgue o en cuyo nombre se otorgue el acto o contrato o contra la cual se dirija un procedimiento
judicial o administrativo”.

La llevanza del Registro por fincas o sistema de folio real se completa con el principio de tracto sucesivo que,
impone que, dentro de cada folio registral, los asientos tengan una previa relación jurídica de causante a sucesor,
o que para practicar la inscripción a favor de un determinado adquirente, debe constar previamente registrado el
título de su transmitente Esta cadena de causante a sucesor constituye la esencia del principio de tracto.

El presente principio se encuentra regulada en el artículo 2015º del Código Civil, y en numeral VI del
Reglamento General de los Registros Públicos, bajo el siguiente texto "Ninguna inscripción, salvo la primera, se
hace sin que este inscrito o se inscriba el derecho de donde emane" , lo cual indica que sólo puede transmitirse o
gravarse lo que se encuentre previamente inscrito, entendiéndose como una secuencia entre adquisiciones y
transmisiones.
Por lo que se pretende procurar que el historial jurídico de cada asiento inmatriculado, respecto de los sucesivos
titulares regístrales que hayan adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, y que figuren con plena
continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las
unas con las otras, de modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual
sea el transferente de mañana.

I.- NATURALEZA FORMAL Concibe al Principio de Tracto Sucesivo como un requisito de la inscripción;
teniendo como uno de sus representantes al español Roca Sastre, quien señala que “el ejercicio de la facultad
dispositiva es independiente de si el disponente tiene o no inscrito su título adquisitivo, aislándose la vida
registral del orden civil puro. El tracto solo se exige para la inscripción de un acto dispositivo, no para la validez
de este” 41 .

II.- NATURALEZA SUSTANTIVA Concibe a este principio como “requisito” para ejercer la facultad
dispositiva, teniendo como fundamento la máxima romana de que “nadie puede transmitir más derecho del que
tiene”. El argentino Villaro43 es uno de sus representantes, puesto que sostiene que este principio es un elemento
sustancial que atañe a la legitimación para disponer del derecho, e incluso llega a configurarlo como un elemento
que integra la tipicidad del derecho real y, por lo tanto, impregnado de orden público. Por nuestra parte,
adoptamos una posición ecléctica al sostener que dicho principio tiene una naturaleza bidimensional, tanto
formal como sustancial; la primera se manifiesta en el momento mismo de la calificación, pero visto desde
afuera; en cambio, se configura la naturaleza sustantiva también en la calificación, pero vista desde una
perspectiva netamente registral, es decir, cuando el registrador confronta tanto la realidad registral como
extrarregistral para calificar el título, aplica el principio de tracto sucesivo como un requisito sustantivo.
EL TRACTO SUCESIVO Y EL FOLIO REAL :
Antes de entrar en este tema, es necesario saber que existen principalmente dos tipos de técnicas registrales:
El FOLIO PERSONAL y el FOLIO REAL, entendiendo como “técnica registral” a “la forma o modo de llevarse
los libros o tomos y/o fichas de inscripción en los diversos registros que comprenden el Sistema Nacional de
Registros Públicos”44 . I.- EL FOLIO PERSONAL En virtud a él, los asientos se ordenan cronológicamente
según el ingreso de los títulos al Diario y los índices se llevan en consideración a los nombres de II.- EL FOLIO
REAL En función a él, los títulos o los derechos reales se ordenan por los bienes sobre los que recaen, es decir,
sobre la base del objeto de derecho –el bien-; por lo que todo el historial jurídico de un bien se encuentra en una
sola partida. Es en esta última técnica en donde se requiere adoptar el Principio de Tracto Sucesivo, pues se
necesita seguir un orden para evitar que cualquiera pueda ingresar su título al Registro sin necesidad de que el
derecho de su transmitente se encuentre previamente inscrito, dándose situaciones en las que conste más de un
propietario en la partida de un mismo bien. Es así que, como consecuencia de la adopción del Principio de Tracto
Sucesivo, se requiere –para la inscripción de un título- que se encuentre previamente inscrito el derecho del
transmitente.
“Es decir, la compraventa entre “A” (vendedor) y “B” (comprador) solo se inscribe si previamente aparece
inscrito el derecho de “A” como propietario, de lo que se infiere que las sucesivas transmisiones requieren estar
debidamente concatenadas entre sí, no pueden haber vacíos en la cadena de transferencias. El debido orden de la
cadena solo puede mantenerse con el principio del tracto sucesivo impuesto sobre la hoja registral de cada
inmueble”
“Esta vinculación de rasgos característicos de un sistema registral (folio realtracto sucesivo) permite que la hoja
abierta para cada inmueble contenga el historial jurídico completo y ordenado de las sucesivas transferencias que
afectan al bien y, en este sentido, se trata de un problema de fondo (sustantivo) que repercute en la totalidad del
sistema” 46 . En cambio, en los sistemas en los que se emplea el FOLIO PERSONAL no se necesita del Tracto
Sucesivo, pues los títulos se inscriben según el orden cronológico de su ingreso al registro, no en una partida
determinada para cada bien, generando así una gran inseguridad jurídica, la misma que se evita con el FOLIO
REAL y con el respeto al Tracto Sucesivo

EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

supuestos especiales en que por disposiciones especificas, respecto a una partida registral ya abierta con
anterioridad, no será necesaria la inscripción del acto previo aparentemente adecuado para permitir la nueva
inscripción
a. La inexigibilidad de la inscripción de los acuerdos o decisiones societarias registrables para la
inscripción de las resoluciones judiciales referidas a dichos acuerdos.
b. Para la inscripción de resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones sociales
tampoco será necesaria la previa inscripción de los acuerdos o decisiones correspondientes que han dado
lugar a las mencionadas resoluciones.
c. Inmatriculación.
d. Disolución de Sociedades Irregulares.