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REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE

SEZIONE TERZA CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:

Dott. VARRONE Michele - Presidente

Dott. PETTI Giovanni Battista - Consigliere

Dott. TALEVI Alberto - Consigliere

Dott. AMENDOLA Adelaide - rel. Consigliere

Dott. AMBROSIO Annamaria - Consigliere

ha pronunciato la seguente:

SENTENZA

sul ricorso 2846/2006 proposto da:

LA. PE. S.R.L. DITTA (OMESSO) in persona del suo legale rappresentante pro tempore AC. GA. ,
considerata domiciliata "ex lege" in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI
CASSAZIONE, rappresentata e difesa dagli avvocati ALFIERI Arturo, POLITA MARCO giusta
delega in atti;

- ricorrente -

contro

OI. CO. S.R.L. (OMESSO) in persona del legale rappresentante pro tempore Sig. MA. MA. ,
considerata domiciliata "ex lege" in ROMA, presso la CANCELLERIA DELLA CORTE DI
CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall'avvocato BENVENUTO Maurizio giusta delega in atti;

R.C.S. DI. RA. TE. (OMESSO) in persona del titolare Sig. RA. TE. , elettivamente domiciliata in
ROMA, VIALE BRUNO BUOZZI 68, presso lo studio dell'avvocato GAGLIARDINI
ALESSANDRO, rappresentata e difesa dall'avvocato CARBONARI OTELLO GIULIO giusta
delega a margine del controricorso;

- controricorrenti -

contro

IF. SRL (OMESSO);


- intimata -

avverso la sentenza n. 594/2005 della CORTE D'APPELLO di ANCONA, emessa il 19/10/2005,


depositata il 14/11/2005, R.G.N. 679/2004;

udita la relazione della causa svolta nella Pubblica udienza del 08/03/2010 dal Consigliere Dott.
ADELAIDE AMENDOLA;

udito il P.M., in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. PRATIS Pierfelice, che ha
concluso per il rigetto.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Con ricorso del 1 dicembre 2000 Oi. Co. s.r.l., premesso di essere subentrata, quale locatrice, nel
contratto stipulato da R.C.S. di Ra. Te. , sua dante causa, con La. Pe. s.r.l., contratto avente ad
oggetto la locazione di un immobile a uso commerciale e dedotto che la conduttrice aveva
manifestato la propria volonta' di recedere dal contratto prima della scadenza, liberando, malgrado
la sua opposizione, i locali in data (OMESSO), chiedeva la condanna della controparte al
pagamento della somma di lire 22.615.545, per canoni di locazione dei mesi di (OMESSO), rimasti
impagati, nonche' dei canoni a scadere; ovvero, in subordine, e previa pronuncia di risoluzione del
contratto, la condanna della stessa al risarcimento dei conseguenti danni.

Sosteneva Oi. Co. che La. Pe. si era avvalsa di una facolta', quella di recesso, contrattualmente
esclusa, senza che neppure ricorressero i presupposti di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27,
u.c., perche' le temporanee difficolta' produttive, con conseguente necessita' di riduzione delle spese
aziendali, addotte dalla locataria a fondamento del recesso, non integravano i gravi motivi richiesti
dalla norma innanzi richiamata.

Resisteva La. Pe. s.r.l. che, in via riconvenzionale, instava per la condanna della ricorrente alla
restituzione del deposito cauzionale, pari a lire 13.500.000.

Nel corso del giudizio Oi. Co. chiedeva e otteneva di chiamare in causa I.F.I. s.r.l., per essere
sollevata da ogni onere economico in caso di accoglimento della domanda riconvenzionale.

I.F.I. s.r.l. chiedeva e otteneva, a sua volta, di chiamare in causa R.C.S. di. Ra. Te. , originaria
locatrice la quale, costituitasi in giudizio, eccepiva che il deposito cauzionale era stato versato su
libretto, ordinario e nominativo, intestato a Da. Gi. , socio della conduttrice, con prelievo a firma
dello stesso, di talche' nulla R.C.S. aveva mai percepito a tale titolo.

Con sentenza depositata il 5 aprile 2004 il Tribunale di Ancona, dichiarata l'illegittimita' del recesso
esercitato dalla conduttrice, la condannava al pagamento dei canoni relativi ai mesi di (OMESSO),
nonche' di quelli a scadere, contestualmente rigettando la domanda riconvenzionale spiegata dalla
convenuta.

Proposto gravame principale da La. Pe. s.r.l. e incidentale da Oi. Co. s.r.l., la Corte d'appello di
Ancona, in data 14 novembre 2005, respingeva l'uno e dichiarava inammissibile l'altro.

Avverso detta pronuncia propone ricorso per cassazione La. Pe. s.r.l., formulando tre motivi e
notificando l'atto a Oi. Co. s.r.l., a R.C.S. di Ra. Te. e a I.F.I. s.r.l..
Resistono con due distinti controricorsi Oi. Co. s.r.l. e R.C.S. di Ra. Te. , mentre nessuna attivita'
difensiva ha svolto I.F.I. s.r.l..

R.C.S. ha altresi' depositato memoria,

MOTIVI DELLA DECISIONE

1.1 Col primo motivo l'impugnante lamenta violazione e falsa applicazione della Legge n. 392 del
1978, articolo 27, ex articolo 360 c.p.c., n. 3, sostenendo che apoditticamente la Corte d'appello
aveva escluso la sussistenza dei gravi motivi idonei a legittimare il recesso del conduttore dal
contratto di locazione prima della scadenza, laddove la societa', attraverso la produzione dei bilanci,
aveva dimostrato il non previsto, non voluto e abnorme aumento dei costi aziendali segnatamente
dei salari e delle spese energetiche - che imponevano all'amministratore di intervenire drasticamente
sulle spese correnti.

1.2 Col secondo mezzo la societa' ricorrente denuncia mancanza di motivazione perche' la Corte
d'appello avrebbe omesso di esplicitare le ragioni della negativa valutazione in ordine alla
sussistenza dei gravi motivi legittimanti il recesso, benche' fosse stata accertata una lievitazione dei
costi di lire seicento milioni annui.

1.3 Col terzo motivo infine deduce violazione dei principi in tema di onere della prova, ex articoli
2697 e 2698 cod. civ., per avere il giudice di merito respinto l'appello principale anche in ordine
alla richiesta di restituzione del deposito cauzionale, per asserita mancanza di prova dell'avvenuta
traditio del libretto al portatore, laddove la prova della consegna del deposito cauzionale risultava
documentalmente dalla clausola n. 6 del contratto di locazione.

2.1 Le censure svolte nei primi due motivi, che si prestano a essere esaminate congiuntamente per la
loro evidente connessione, sono, per certi aspetti inammissibili, per altri infondate.

A norma della Legge 27 luglio 1978, n. 392, articolo 27, dettato in tema di locazione di immobili
urbani adibiti a uso diverso da quello abitativo, il conduttore, indipendentemente dalle previsioni
contrattuali, puo' recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da
comunicarsi con lettera raccomandata, qualora ricorrano gravi motivi.

L'elaborazione giurisprudenziale ha avuto modo di chiarire che le ragioni che consentono al


locatario di disfarsi del vincolo contrattuale devono essere determinate da fatti estranei alla sua
volonta', imprevedibili e sopravvenute alla costituzione del rapporto, tali, in ogni caso, da rendere
oltremodo gravosa per il conduttore la sua prosecuzione, segnatamente precisandosi al riguardo che
esse devono avere carattere oggettivo, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata
dal conduttore in ordine all'opportunita' o meno di continuare a occupare l'immobile locato (confr.
Cass. civ., 28 febbraio 2008, n. 5293; Cass. civ., 8 marzo 2007, n. 5328).

Piu' nel dettaglio, un possibile, grave motivo di recesso e' stato individuato in un non preventivabile
andamento della congiuntura economica (sia favorevole che sfavorevole all'attivita' dell'impresa),
che, imponendo l'ampliamento o la riduzione della struttura aziendale, sia tale da rendere
particolarmente difficoltosa la persistenza del rapporto locativo (confr. Cass. civ. 20 febbraio 2004,
n. 3418).

2.2 Ora, proprio muovendosi in tale prospettiva, il decidente ha escluso che l'appellante avesse
fornito la prova della sussistenza di gravi motivi legittimanti il suo recesso dal contratto.
Ha argomentato al riguardo che la documentazione versata in atti consentiva un raffronto tra la
situazione al 31 dicembre 1998 e quella al 31 dicembre 1999, laddove, al fine di verificare i
caratteri della sopravvenienza e della imprevedibilita' delle allegate difficolta', sarebbe stato
necessario effettuare una comparazione con le condizioni economiche della societa' esistenti al
momento della instaurazione del rapporto locatizio. Ha anche aggiunto che, dovendo il carattere
della imprevedibilita' essere valutato in concreto, non poteva non darsi rilievo alla circostanza che la
conduttrice si era limitata a dedurre l'intervento di un aumento dei costi di produzione, senza dare
alcuna spiegazione al riguardo, il che precludeva la possibilita' di accertarne la dipendenza da fattori
imprevedibili, piuttosto che da scelte aziendali o da situazioni transitorie, rientranti nella normale
alea imprenditoriale.

Ha poi rilevato che semmai, dai documenti prodotti, si evinceva che l'aumento dei costi era dovuto
soprattutto a un aumento delle spese del personale, il che induceva a ipotizzare un potenziamento
della struttura produttiva, sia pure a prezzo di qualche iniziale sacrificio.

Ha infine valorizzato il fatto che la locatrice, al momento di subentrare nel rapporto, aveva concesso
alla conduttrice la possibilita' di recedere dal contratto entro il mese di luglio del 1999 e con
preavviso di almeno tre mesi, il che rendeva obiettivamente difficile immaginare la sopravvenienza
di fatti idonei a legittimare il recesso in un cosi' ristretto arco temporale.

2.3 Ritiene il collegio che tale stringente e consequenziale apparato argomentativo, logicamente
corretto ed esente da aporie o da contrasti disarticolanti tra emergenze fattuali e qualificazione
giuridica adottata, resista alle critiche dell'impugnante.

In realta' i motivi di ricorso in esame, deducendo in termini puramente assertivi la violazione dei
principi che governano la materia nonche' pretesi vizi motivazionali, tendono surrettiziamente a
introdurre una revisione del merito del convincimento del giudice di appello, preclusa in sede di
legittimita'.

Gli stessi motivi, peraltro, nella parte in cui prospettano la non corretta lettura dei bilanci versati in
atti, dai quali emergerebbe un imprevisto e imprevedibile aumento dei salari e dei costi energetici,
sono, da un lato, carenti di autosufficienza, in quanto inottemperanti al principio per cui il contenuto
delle prove documentali non valutate o erroneamente valutate deve essere riprodotto in ricorso con
l'indicazione della sede processuale del giudizio di merito in cui la produzione e' avvenuta e in cui
esse sono rinvenibili (confr. Cass. civ. 11 febbraio 2009, n. 3340); dall'altro, meramente ripetitivi di
allegazioni difensive gia' ritenute dal giudice di merito, con argomentazioni che non possono
tacciarsi di implausibilita', inidonee a supportare l'assunto della sussistenza dei gravi motivi addotti
a fondamento del recesso.

Valga al riguardo considerare che l'aumento del costo del personale, che e' stato dalla Corte
territoriale considerato elemento indicativo di scelte imprenditoriali certamente legittime, ma
estranee all'area degli eventi sopravvenuti e imprevedibili idonei a dar corpo alla fattispecie
esonerativa di cui alla Legge n. 392 del 1978, articolo 27, u.c., viene invece dall'impugnante tout
court richiamato a supporto della gravita' delle ragioni che hanno determinato la dismissione del
vincolo, con totale obliterazione, dunque, della ratio decidendi della sentenza impugnata.

3.1 Prive di pregio sono altresi' le critiche esposte nel terzo motivo.

Con riferimento alla domanda di restituzione del deposito cauzionale, la Corte d'appello ha rilevato
che dalla clausola n. 6 del contratto di locazione nulla emergeva in ordine alla consegna alla
controparte del libretto sul quale il deposito stesso era stato versato, aggiungendo che peraltro
nessuna somma poteva essere riscossa dalla locatrice perche', dalla documentazione prodotta,
emergeva che si trattava di libretto di risparmio nominativo intestato a un socio della conduttrice
medesima.

A fronte di tali rilievi l'impugnante, ignorando ancora una volta le argomentate ragioni della
decisione, si limita a riprodurre il contenuto della clausola, senza svolgere alcuna critica alla
considerazione, per vero dirimente, che essa non attestava affatto la consegna del libretto, ma solo
l'eseguito versamento.

In definitiva il ricorso deve essere integralmente rigettato.

La societa' ricorrente rifondera' alle controparti costituite le spese del giudizio.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio, liquidate per
R.C.S. di. Ra. Te. in complessivi euro 3.200,00 (di cui euro 200,00 per spese), e per Oi. Co. s.r.l. in
euro 2.700,00 (di cui euro 200,00 per spese), oltre I.V.A. e C.P.A., come per legge.