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Brazilian Journal of Development

Gestão da manutenção de edificações com o bim enfoque nas manifestações

patológicas de elementos de construção

Building maintenance management with bim. focus on construction

pathologies and building components

DOI:10.34117/bjdv5n10-178

Recebimento dos originais: 10/09/2019

Aceitação para publicação: 14/10/2019

Karine de Paula B Santos

Mestre em Construção Civil pelo Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil,
Universidade Federal do Espírito Santo, Rua Fernando Ferrari, n°514, Bairro Goiabeiras,
Vitória, ES.
E-mail: eng_karine@yahoo.com.br

João Luiz Calmon

Doutor em Engenharia Civil - Universitat Politècnica de Catalunya, Universidade Federal do
Espírito Santo, Rua Fernando Ferrari, n°514, Bairro Goiabeiras, Vitória, ES.
E-mail: calmonbarcelona@gmail.com

RESUMO

O Building Information Modeling (BIM) possui grande potencial para aplicação na Gestão
da Manutenção. Entretanto, existem poucos estudos nesta área, principalmente em
manifestações patológicas de sistemas construtivos. O objetivo deste trabalho é propor um
método para a Gestão da Manutenção por meio do BIM com enfoque nas manifestações
patológicas dos elementos de construção. Foram utilizados os seguintes software BIM da
empresa Autodesk: Revit® para modelagem de projetos arquitetônico e complementares;
BIM 360® Glue e Field para exportação e integração dos modelos com documentos da
edificação e material técnico de manifestações patológicas. Os resultados demonstraram que
o uso do BIM promove o aprimoramento da Gestão da Manutenção, com melhorias no
desempenho de sistemas construtivos.

Palavras-chave: BIM; Gestão da Manutenção; Edificações Existentes; manifestação

patológica.

ABSTRACT

Building Information Modeling (BIM) can be implemented in Maintenance Management.

However, there are not many studies in this area, mainly in construction pathologies. This
work aims at proposing a methodology to help building maintenance management through
BIM platform, more specifically focusing on construction damage. Three Autodesk BIM
software were used for data collections: Revit® to create models from architectural and other
designs, BIM 360® Glue and Field to export and link the models to building documents and
technical materials about construction pathologies, diagnosis and repair methods. The results
showed that BIM represents an effective support tool to enhance maintenance management

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quality and construction systems performance, which in turn are vital to reduce deterioration
processes and rehabilitation costs.

Keywords: Maintenance Management, Existing Buildings, construction pathologies.

1 INTRODUÇÃO
As edificações devem apresentar, ao longo de sua vida útil, condições adequadas ao
uso a que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas
propriedades técnicas iniciais. Isto pode ser alcançado através de um processo integrado de
gestão com tecnologias para o constante monitoramento de atividades e estados de
conservação de elementos construtivos.
A gestão da edificação durante a fase de operação e uso corresponde a uma área
conhecida como Facility Management (FM) que pode ser traduzida como Gestão de
Instalações. A Associação Internacional de Gestão de Instalações (IFMA – International
Facility Management Association) explica que se trata de uma área caracterizada por múltiplas
disciplinas para assegurar a funcionalidade do ambiente construído por meio da integração de
pessoas, lugar, processos e tecnologia. Uma das subáreas da Gestão de Instalações é a Gestão
da Manutenção, responsável pela manutenção de máquinas, equipamentos, sistemas e
componentes construtivos.
A Gestão de Instalações pode estar integrada ao Building Information Modeling, para
proporcionar um aumento da qualidade e eficiência de processos nas edificações. O BIM
promove a criação de um modelo virtual 3D preciso da edificação. Permite a aplicação e
manutenção de uma representação digital de todas as informações da construção ao longo de
diferentes fases do ciclo de vida por meio de um banco de dados, que podem ser geométricos
ou não-geométricos (Gu e London, 2010).
O BIM também abrange as dimensões 4D e 5D, planejamento da construção e
estimativa de custo, respectivamente. Após o BIM 5D, não há um consenso na literatura para
6D, 7D, nD. Para Czmoch e Pękala (2014), por exemplo, o 6D corresponde à sustentabilidade
e o 7D, Gestão de Instalações (FM). Por outro lado, para Pärn, Edwards e Sing (2017) o 6D
corresponde a Gestão de Instalações.
O BIM envolve um processo que integra diferentes tipos de software. É possível
analisá-lo dentro de uma visão estreita ou ampla. Volk, Stengel e Schultmann (2014) mostram
que o BIM utilizado em uma visão estreita corresponde somente ao modelo digital da
edificação, enquanto que a visão ampla abrange aspectos funcionais, documentais, técnicos,

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organizacionais e legais. O emprego do BIM por meio da visão ampla apresenta um grande
potencial para aplicação na fase de operação e manutenção das edificações.
Durante esta fase, os gestores necessitam armazenar informações visuais ou gráficas
da edificação, dados de produtos/equipamentos, especificações dos sistemas construtivos,
relatórios de inspeções/manutenções, etc. Para auxiliar esse processo, muitos programas foram
lançados no mercado na área de Gestão de Instalações. Muitos até possuem uma integração
com o BIM: FM Interact, ArchiFM, Bentley Facilities, ArchiBus, EcoDomus FM, Performa
Asset Management System, dentre outros. Estes sistemas geralmente estão disponíveis online
e suas principais funções envolvem a Gestão de Espaços, Gestão de Ativos e Gestão da
Manutenção.
A figura 1 exemplifica algumas vantagens que o BIM pode proporcionar às edificações
na fase de operação, uso e manutenção.

Figura 1 – Representação dos principais benefícios da integração de dados BIM-FM.

Fonte: Adaptado de Pärn, Edwards e Sing (2017).

O processo de implantação do BIM na fase operacional das edificações requer o

modelo 3D da edificação, caso contrário, é necessário realizar a modelagem. Este processo
consome tempo (Volk, Stengel e Schultmann, 2014; Wang, Cho e Kim, 2015), requer intensa
mão-de-obra, possui custo elevado (Wang, Cho e Kim, 2015) e há uma tendência a erros
(Volk, Stengel e Schultmann, 2014). O esforço para modelagem BIM é alto e por este motivo,

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o BIM ainda não é usualmente aplicado em edificações existentes (Volk, Stengel e
Schultmann, 2014).
Muitos dos métodos apresentados na literatura empregam o BIM na Gestão das
Instalações com atenção voltada principalmente para equipamentos, máquinas e recursos
existentes na edificação. São poucos os métodos ou registros de aplicações do BIM na Gestão
da Manutenção de elementos e sistemas construtivos, principalmente para a análise de
falhas/defeitos/manifestações patológicas. Sampaio e Simões (2014) destacam que para o BIM
ser utilizado na Gestão da Manutenção é necessário um banco de dados rigoroso, para permitir
ao usuário identificar cada anomalia presente nos componentes construtivos dentro do modelo
BIM, associando-a com suas prováveis causas, métodos de reparo e registro fotográfico, com
constante atualização.
A seguir será apresentada uma descrição sucinta de alguns métodos de Gestão da
Manutenção e de Instalações fundamentados na tecnologia BIM.
1. Shen, Hao e Xue (2012) - Sistema de Gestão da Manutenção e de Instalações com
integração de software com servidor BIM. O sistema realiza o suprimento de eletricidade, gás,
agua quente e fria, condições de máquinas e equipamentos.
2. Soares (2013) - Modelo virtual 3D integrado com software comercial de Gestão de
Instalações. Uso de indicadores para a manutenção de equipamentos. Uma desvantagem do
sistema é o risco de perda de dados entre software BIM e software de gestão.
3. Sampaio e Simões (2014) - Aplicativo para inspeção predial integrado ao modelo
virtual 3D de edificação. O sistema identifica manifestações patológicas nos sistemas
construtivos dentro do modelo que também está integrado a um banco de dados para pesquisa.
O método se restringe ao modelo arquitetônico e possui problemas na integração de
formulários de inspeção no modelo.
4. Fontes (2014) - Sistema de manutenção online integrado ao modelo 3D com acesso
em dispositivos móveis. O sistema realiza manutenção preventiva de equipamentos integrados
ao modelo.
5. Motamedi, Hammad e Asen (2014) - Modelo 3D integrado com software comercial
de Gestão de Instalações. O sistema permite a visualização de equipamentos com falhas por
meio de cores padronizadas no modelo com integração de dados para tomada de decisões. Se
restringe ao processo de captura de dados para detecção de falhas em equipamentos.
6. Motawa e Almarshad (2015) - Modelagem de um conhecimento integrado da
edificação. Permite a aprendizagem de procedimentos e métodos de manutenção já realizados

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para serem aplicados em casos futuros, através da integração com o modelo 3D. Entretanto,
necessita de mais pesquisas para analisar como a plataforma pode estar integrada com software
FM.
7. Thabet, Lucas e Johnston (2016) - Modelo virtual 3D integrado com software de
programação e de Gestão de Instalações para ser aplicado em universidades. Está voltado
apenas para a Gestão de Ativos da edificação.
8. Hamzah et al. (2016) - Modelo virtual 3D integrado com software de programação.
O sistema gera relatórios, auxilia nas avaliações, no diagnóstico e no controle de anomalias
construtivas em estruturas pre-moldadas de concreto. O método se restringe a elementos de
concreto e analisa apenas três tipos de manifestações patológicas nestes elementos.
9. Shi et al. (2016) - Integração de modelos 3D com plataforma compartilhada entre
múltiplos usuários em tempo real. Auxilia na investigação das causas dos danos em elementos
da edificação e no processo de comunicação dos intervenientes. Entretanto, o método necessita
aprimorar o realismo virtual, apresenta dificuldades na transferência de dados e não permite
os participantes manipular os componentes construtivos.
Apenas dois dos métodos apresentados, Sampaio e Simões (2014) e Hamzah et al.
(2016), abordaram as aplicações do BIM para os sistemas construtivos e manifestações
patológicas. Os outros métodos empregaram software BIM de modelagem integrado a um
software de Gestão de Instalações para monitoramento de máquinas e equipamentos da
edificação. Contudo, em alguns casos o processo de integração de software de vários
fabricantes pode gerar perda de dados associados a problemas de interoperabilidade. Pode
ocorrer uma integração inadequada devido a diferenças de sintaxe, esquema ou semântica
(Pärn, Edwards e Sing, 2017). Como em muitos casos, a adição de todas as informações em
um único modelo ou sistema é difícil ou inviável, a interoperabilidade entre diferentes
programas é um dos fatores fundamentais para aplicação do BIM na fase operacional da
edificação.
Com base no que foi exposto, observa-se que há uma quantidade limitada ou até mesmo
deficiente de aplicações e estudos de caso voltados para a Gestão da Manutenção de sistemas
construtivos com emprego do BIM. Este trabalho propõe um método para suprir essa lacuna.
Possui como objetivo desenvolver um método de Gestão da Manutenção de edificações com
auxílio do BIM com ênfase nas manifestações patológicas em elementos de construção.
O método proposto neste trabalho se baseia no cadastro de uma base de dados na
plataforma BIM com as informações necessárias para a tomada de decisão por parte do gestor

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da manutenção. Estas informações envolvem o processo de diagnóstico, análise de
origem/causas de anomalias, planejamento, métodos e registro histórico das manutenções.
Esses dados irão permitir ao gestor realizar um planejamento das intervenções em elementos
construtivos diante de um conjunto de anomalias que podem surgir ao longo do ciclo de vida
da edificação.

2 METODOLOGIA
2.1. EDIFICAÇÃO OBJETO DE ESTUDO
Será utilizada uma edificação, denominada Centro Tecnológico XII (CT-12), para
aplicação do método proposto. O CT-12 está localizado em um dos campus da Universidade
Federal do Espírito Santo, Vitória, ES, Brasil. Possui idade de 5 anos e área construída de
2.469,19 m², distribuídos em pavimento térreo e primeiro pavimento. O térreo possui salão de
entrada, biblioteca, quatro salas de aula, sanitários masculino e feminino e circulação. O
primeiro pavimento possui 8 salas de aula, sanitários masculino, feminino e circulação.

2.2. SOFTWARE UTILIZADOS

Foi realizada a modelagem da edificação por meio do software Autodesk Revit® 2016
versão institucional com base em projetos existentes (arquitetônico, elétrico, hidrossanitário e
estrutural). Além das informações geométricas, o modelo também possui especificações
técnicas de cada elemento construtivo. Os modelos estrutural, elétrico e hidrossanitário foram
criados separadamente com vínculos para integração com o modelo arquitetônico.
Os modelos foram exportados para o software BIM 360® Glue, cuja licença foi
concedida pela Autodesk, por meio de um plugin do Revit®. O BIM 360® Glue é um software
usualmente empregado para planejamento e gestão de projetos de edificações. Este software
foi adotado para possibilitar o compartilhamento dos modelos para o BIM 360® Field,
software utilizado como base para o método proposto neste trabalho.
O BIM 360® Field é um software voltado para o controle de produção e de qualidade
da execução da obra. Possui duas formas de utilização: o BIM 360® Field Web, com acesso
em computadores e notebooks, por meio da internet; e o BIM 360® Field mobile app, acessível
em dispositivo móvel iOS, compatível com iPad. O BIM 360® Field combina tecnologia
móvel para uso em campo com base na colaboração na nuvem e registro dos processos de
gestão da construção, tais como qualidade, segurança e comissionamento (Autodesk, 2017).

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A Figura 1 mostra os modelos do CT-12 visualizados por meio do BIM 360® Field mobile
app no iPad.

Figura 1. Vista dos modelos estrutural, hidrossanitário e eletrico no iPad.

O aplicativo possui uma barra de ferramentas padrão que pode ser aplicada para cada
obra com oito comandos, descritos a seguir:
1. Issues – criação de formulários para a obra, que podem ser previamente padronizados.
2. Tasks – criação de tarefas para serem executadas conforme calendário previamente definido.
3. Checklists - elaboração e preenchimento de listas de verificação para identificação de não
conformidades durante o processo construtivo.
4. Daily Updates - geração relatórios diários atualizados.
5. Equipments – realiza a gestão de recursos (elementos construtivos, equipamentos,
mobiliário, etc.) provenientes do modelo virtual 3D do Revit®.
6. Library – permite o armazenamento de arquivos de diferentes formatos (dwg, pdf, doc, etc.)
dentro da biblioteca da construção, com visualização em dispositivos móveis.
7. Photos - possibilita o download de todas as imagens anexadas como dados da obra.
8. Reports - geração e distribuição de relatórios com base nos issues, tasks e checklists.
Estes comandos também estão disponíveis no BIM 360® Field mobile app para visualização
durante inspeções à obra. Entretanto, a edição dos formulários e templates desenvolvidos
nestes comandos é realizada apenas no BIM 360® Field Web.
Além dos modelos provenientes do BIM 360® Glue, foram inseridos na biblioteca BIM 360®
Field (Library) informações da edificação e outros documentos em 6 pastas descritas a seguir:

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1 - Catálogo Patologias
Contém o levantamento bibliográfico de várias de manifestações patológicas, defeitos
e falhas que podem ocorrer nos diversos tipos de sistemas construtivos de uma edificação.
Dentre os materiais adicionados nesta pasta, se encontram teses, dissertações, livros, boletins
técnicos, etc. Estes documentos foram agrupados em subpastas para cada sistema construtivo
como ferramenta para auxiliar na identificação e diagnóstico dos danos. Por exemplo, a pessoa
responsável pela inspeção, ao se deparar com o problema de expansão das armaduras em uma
viga de concreto armado, pode pesquisar mais informações na função Library. A pessoa
seleciona a pasta Catálogo Patologias e em seguida a subpasta Patologia de Estruturas de
Concreto Armado, onde se encontra os documentos para pesquisa.
2 - Procedimentos de Recuperação
Levantamento bibliográfico de formas de intervenção de acordo com o diagnóstico das
manifestações patológicas. Assim como a pasta Catálogo Patologias, esta pasta possui
subpastas para cada sistema construtivo, que contém arquivos como boletins técnicos, normas
e procedimentos padronizados para o processo de recuperação e reparo.
3 - Manuais de Manutenção
Nesta pasta se encontra o Manual do Proprietário, elaborado pelo Sindicato da Indústria
da Construção Civil de São Paulo e pelo Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação
e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (Sinduscon/SP,
Secovi/SP, 2013). Este material foi utilizado como base para o plano de manutenção
preventiva constituído por prazos de garantia de sistemas/ componentes construtivos, cuidados
de uso e sugestões de manutenção.
4 - Especificações técnicas e memorial descritivo do CT-12
Esta pasta contém informações técnicas dos materiais e elementos construtivos do CT-
12. Estes dados foram simulados, uma vez que não foi possível ter acesso a documentação da
edificação. Foram inseridas informações em subpastas para cada sistema construtivo contendo
manuais técnicos e dados de fabricantes.
5 - Projetos CT-12 dwg
Nesta pasta foram inseridos todos os projetos do CT-12 elaborados no software
AutoCAD® da Autodesk e agrupados nas seguintes subpastas: Arquitetônico, Elétrico,
Estrutural e Hidrossanitário.

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6 - Projetos CT-12 pdf
Contém os mesmos projetos da pasta Projetos CT-12 dwg, porém em formato pdf. Os
arquivos foram salvos nesta pasta para facilitar a visualização no iPad durante as vistorias,
caso necessário.

2.3 PROCESSO DE IMPLEMENTAÇÃO DO BIM PARA A GESTÃO DA

MANUTENÇÃO
Através da navegação do modelo do CT-12 no BIM 360® Field mobile app, o gestor
preenche formulários, realiza anotações, comentários, anexa fotografias e pode acessar toda a
biblioteca do BIM 360® Field. Foram realizadas simulações de possíveis manifestações
patológicas, defeitos e falhas que podem existir em diferentes sistemas construtivos da
edificação selecionada para identificar o potencial do método no auxílio do diagnóstico e
resolução destes problemas. A Figura 2 apresenta as etapas principais da metodologia deste
trabalho.

Figura 2. Fluxograma metodológico das etapas deste trabalho.

3 DESCRIÇÃO DO MÉTODO PROPOSTO

A Gestão da Manutenção de edificações deve englobar processos de identificação e
análise de possíveis manifestações patológicas, defeitos e falhas em elementos construtivos.
Lichtenstein (1986) propõe o levantamento do maior número possível de subsídios para o

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entendimento do problema por meio de vistoria local, anamnese (histórico do edifício), análise
de exames complementares, diagnóstico da situação e por fim, definição da conduta a partir
da escolha da alternativa de intervenção apropriada para o caso.
Com base neste roteiro, o método proposto neste trabalho engloba a tecnologia BIM
como ferramenta de suporte para inspeção predial, identificação e resolução de problemas
patológicos. O técnico responsável realiza a vistoria por meio de um iPad com aplicativo do
BIM 360® Field que contém grande quantidade de dados necessários para a anamnese da
edificação.
A Figura 3 descreve os processos que compõem o método proposto para a Gestão da
Manutenção. Estes processos envolvem a inspeção predial, cujo roteiro pode ser adotado tanto
para manutenção preventiva como corretiva.

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GESTÃO DA MANUTENÇÃO

Figura 3. Descrição do método proposto para a Gestão da Manutenção com auxílio do BIM.

A manutenção corretiva deve ser adotada diante do surgimento de danos imprevistos

na edificação, devido a necessidade de se determinar a gravidade do dano e procedimentos de
intervenção a serem realizados o mais breve possível. A manutenção preventiva também
utiliza os procedimentos de inspeção predial, mas estes procedimentos se encontram
previamente programados no Plano de Manutenção. Além da inspeção, a manutenção
preventiva também realiza a programação de atividades rotineiras de manutenção, tais como
substituição, limpeza de componentes construtivos, etc.
O método teve como base as orientações da NBR 15.575-1(ABNT, 2013) e do Manual
do Proprietário (Sinduscon/SP, Secovi/SP, 2013). Inicialmente, foram definidos os prazos de

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garantia para materiais e serviços dos sistemas construtivos, considerando a validade a partir
da data de entrega do imóvel, prazo de garantia do fabricante e períodos de 6 meses, 1, 2, 3 e
5 anos.
Estas informações foram preenchidas na função Equipment do BIM 360® Field Web.
Para cada tipo de elemento construtivo (equipment), foram anexadas orientações como
cuidados de uso, falhas não contempladas pela garantia, manutenção preventiva e sugestões
de manutenção.
Na função Task realizou-se o planejamento e agendamento de tarefas divididas em dois
grupos:
•Atividades de rotina – agendamento e detalhamento de procedimentos rotineiros de
manutenção dos elementos construtivos, conforme datas previamente definidas.
•Trabalho de Inspeção – agendamento das atividades de inspeção predial para
identificação de anomalias e falhas nos sistemas construtivos.
Durante a inspeção predial, o técnico identifica os problemas nos elementos
construtivos com preenchimento dos checklists com possibilidade de inserir anotações,
registro fotográfico e acessar à biblioteca do BIM 360® Field para localização de documentos
que auxiliem o diagnóstico e o tipo de intervenção relacionado. Foram criados 13 checklists
para cada um dos seguintes sistemas construtivos: esquadrias, forros, fundações, instalações
elétricas, instalações hidráulicas e de gás, pisos, revestimentos argamassados e pintura,
revestimentos cerâmicos, sistemas de vedação, sistema estrutural, sistemas de cobertura e
sistemas de impermeabilização. Os checklists possuem uma relação das principais
manifestações patológicas, falhas e defeitos que podem ocorrer em cada sistema. Alguns
destes problemas receberam informações adicionais tais como descrição, procedimentos de
diagnóstico e fotografias ilustrativas. Por exemplo, para o checklist do sistema estrutural, uma
das anomalias cadastradas foi a fissura. Esta, recebeu informações como definição,
recomendações técnicas e imagens ilustrativas que ajudam a identificar as causas de acordo
com a inclinação e direção apresentada.
O método apresenta dois tipos distintos de inserção de informações no iPad durante o
processo de inspeção predial, como abordado na Figura 3. Um deles é o preenchimento do
checklist para cada sistema construtivo. Neste caso, o técnico abre o checklist de um dado
sistema, visualiza a listagem dos possíveis problemas, clica em YES, se houver o problema,
ou NO, em caso negativo.

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Além do preenchimento de checklists, a outra opção de registro da inspeção ocorre por
meio do lançamento das anomalias e falhas diretamente no modelo 3D. O técnico seleciona o
modelo desejado no iPad (ver Figura 1) de acordo com o sistema construtivo relacionado. Por
exemplo, se o problema for identificado em um pilar, o técnico seleciona o modelo estrutural.
Se for detectado um problema nas instalações elétricas, recomenda-se o emprego do modelo
elétrico.
Após a seleção do elemento construtivo no modelo escolhido, o técnico adiciona um
pin neste elemento, um tipo de marcador. Este pin permite adicionar anexos, comentários,
preencher formulários (issues). Nestes formulários são preenchidas informações como o grau
de risco, prioridade de intervenção, data da vistoria. Ao selecionar o elemento também é
possível visualizar informações paramétricas provenientes do software de modelagem, tais
como resistência do concreto, espaçamento e cobrimento das armaduras, etc.
Após o preenchimento de checklists ou dos issues após a adição de pins, realiza-se a
sincronização (upload) destes dados do iPad para o BIM 360® Field Web. A visualização dos
issues pode ser personalizada, de acordo com as informações preenchidas em campo, tais
como relação das causas, profundidade/ extensão dos danos, graus de risco, custos de
recuperação (custo de mão-de-obra, equipamentos, material, etc), aspectos fundamentais para
análise das prioridades de intervenção. Por fim, os formulários podem ser impressos em
relatórios, contendo inclusive os anexos, como o registro fotográfico.

4 RESULTADOS E DISCUSSÃO
4.1. RESULTADO DAS SIMULAÇÕES E APLICAÇÃO DO MÉTODO NO CT-12
Foram preenchidos no iPad os checklists dos sistemas construtivos do CT-12, onde
foram simuladas as anomalias por meio da seleção do item YES. A Figura 4(a) mostra o
checklist do sistema estrutural. O item instructions, ícone destacado por um círculo vermelho
na Figura 4(b), fornece mais informações das anomalias, tais como descrição e formas de
diagnóstico.

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(a) (b)
Figura 4. (a) Preenchimento do checklist do sistema estrutural. (b) Seleção do item instructions na anomalia
trinca.

Outra simulação realizada no CT-12 foi a vistoria e simultânea navegação no modelo

arquitetônico. Foram inseridos pins para possíveis manifestações patológicas e falhas
identificadas no local, como pode ser observado nas Figuras 5 (a) e (b). A Figura 5(b) indica
a adição dos pins (em vermelho) em elementos da fachada da edificação.

(a) (b)
Figura 5. (a) Visualização da circulação no pavimento térreo do CT-12 no iPad e no local. (b) Visualização dos
pins em objetos do modelo 3D.

A Figuras 6 (a) e (b) exemplificam a adição de um pin em um pilar onde foi simulada
a existência de corrosão das armaduras. A Figura 6(b) indica algumas informações que podem
ser preenchidas no formulário tais como: empresa responsável pela vistoria, grau de
prioridade, status do serviço (em aberto), data da inspeção e análise das possíveis causas.

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(a) (b)
Figura 6. (a) Adição de pin em pilar de uma das salas do CT-12. (b) Informações preenchidas no formulário
(issue) visualizadas após selecionar o pin correspondente.

Após adição das informações durante a vistoria, realizou-se o upload dos checklists
preenchidos e dos issues, criados após a adição dos pins para visualização no BIM 360® Field
Web. Estas informações também foram salvas em formato pdf por meio da função report.

4.2 RECOMENDAÇÕES PARA GESTORES DE OPERAÇÃO E MANUTENÇÃO

O método proposto neste trabalho se fundamenta no emprego do software BIM 360®
Field na Gestão da Manutenção de Edificações. Antes da aplicação do método, é necessário
cumprir com os requisitos básicos para a sua implantação. Dentre estes, pode-se ressaltar a
importância da modelagem prévia dos projetos arquitetônico e complementares e reunião da
documentação existente (especificações, memoriais descritivos e registros/histórico das
manutenções).
O BIM 360® Field pode atuar como o sistema de informações para organização de
todos os dados da edificação. O gestor da manutenção é o administrador do projeto
(edificação). Ele recebe, registra, direciona e controla os serviços de manutenção. Recomenda-
se que não somente o setor responsável pela manutenção participe deste processo. É
importante que os usuários comuniquem a este setor o surgimento de algum tipo de problema,
o que pode ser realizado por meio do preenchimento de um formulário (issue) no BIM 360®
Field. O setor de manutenção recebe e analisa este formulário, para em seguida realizar a
inspeção predial. Após a inspeção, definição do diagnóstico do problema e do tipo de
intervenção a ser adotada e análise dos relatórios, verifica-se a necessidade de contratação de

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empresa capacitada, habilitada ou se os próprios funcionários do setor podem realizar os
serviços de reparo.
Após a execução do serviço, é necessário o registro do mesmo, realizado por meio dos
formulários (issues) e tarefas (tasks), para evitar a perda de informações. Estes dados podem
ser diretamente ligados aos elementos/sistemas construtivos que foram cadastrados na função
equipment no BIM 360® Field Web, como mostra a Figura 7.

Figura 7. Tipos de registros da função equipment (checklists, issues, tasks, attachments, etc.)

O gestor da manutenção também organiza o cadastro de fornecedores e empresas

terceirizadas no BIM 360® Field. Estas empresas possuem funções limitadas dentro do
software, assim como os usuários. Os dados de serviços terceirizados, fabricantes e
fornecedores de materiais podem ser registrados para o controle de serviços e custos
relacionados à manutenção. Além disso, é possível anexar contratos de serviços já realizados,
laudos técnicos, notas fiscais de materiais e componentes, cronogramas físico-financeiro,
resultados de ensaios, etc.

5 CONCLUSÕES
O software BIM 360® Field aplicado na Gestão da Manutenção, base do método
proposto neste trabalho, possibilitou a integração não somente dos modelos virtuais 3D com
outros tipos de informações da edificação, como também a adição de dados e referências
técnicas relacionadas ao diagnóstico e recuperação de elementos construtivos com
manifestações patológicas.
As simulações e análises realizadas na edificação objeto do estudo permitiram verificar que a
aplicação do método proposto proporciona os seguintes benefícios:
 Maior controle, disponibilidade, velocidade e precisão no acesso aos diferentes tipos
de documentação tais como projetos, especificações e registros de manutenção. Como

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resultado, há a redução de tempo e trabalho durante o processo de captura/obtenção
de dados, e redução de erros durante as tomadas de decisão.
 Identificação e mapeamento das manifestações patológicas e falhas diretamente nos
modelos virtuais 3D: arquitetônico, elétrico, hidrossanitário ou estrutural.
 Integração dos modelos virtuais da edificação com formulários e relatórios, para
identificação de quais elementos construtivos necessitam de reparo/manutenção ao
longo do tempo.
 Auxílio no processo de diagnóstico e definição do tipo de intervenção para elementos
construtivos com danos através da adição de documentos técnicos na biblioteca do
BIM 360® Field.
 Padronização de procedimentos de manutenção, diagnóstico de manifestações
patológicas e falhas, sistematização de informações e registro das mesmas.
 Ausência de perda de dados durante o processo de exportação do modelo entre os
software utilizados, pois estes foram produzidos pelo mesmo fabricante.
Dentre as limitações identificadas para a aplicação do método, destaca-se que o
emprego do BIM em edificações existentes ainda é restrito, devido a aspectos relacionados
com o custo para aquisição de software BIM e necessidade de treinamento da equipe. Além
disso, a adoção do método proposto pode ser dificultada pela ausência de projetos, de
especificações técnicas dos materiais construtivos e do histórico das manutenções realizadas.
Por este motivo, o processo de implantação do BIM em edificações existentes, além de
ser um processo longo, requer uma equipe capacitada para o processo de modelagem e
integração dessas informações no modelo.
Após a superação dessas barreiras é possível obter melhorias na Gestão da Manutenção
com o emprego do método apresentado neste trabalho. Como consequência, pode-se observar
o aumento do desempenho dos sistemas construtivos, redução de desgastes naturais, prevenção
de processos prematuros de degradação e prolongamento da vida útil da edificação, além da
redução de custos e despesas em geral.

AGRADECIMENTOS
Os autores agradecem à empresa Autodesk, pela concessão do software BIM 360® e à
Coordenação de Aperfeiçoamento Pessoal de Nível Superior (CAPES), pelo suporte
financeiro para realização desta pesquisa.

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