CLASE DE CONTRATOS CIVILES Y COMERCIALES I ****

La indemnización a que habrá lugar cuando se produce la evicción está consagrada

en los artículos 1904 y siguientes C.C. y puede ser total o parcial.

1.- Indemnización total: comprende varios rubros indemnizatorios:

 Restitución del precio  se trata del precio pactado. Si el valor del bien al
momento de la evicción es igual al valor de la venta o si el precio es menor de
todas maneras hay que pagar es el precio de la venta. Ejemplo: compré el carro
por 100 millones y ahora vale 50 millones, igual hay que pagar 100 millones. La
restitución del precio implica entonces que el vendedor deberá devolver al
comprador el precio PAGADO, el que recibió de ese comprador, así la cosa valga
menos. Sin embargo, no tendrá el vendedor que asumir esta pérdida de valor
cuando de ella se benefició el comprador. Ejemplo: se reduce el precio de la finca
porque el comprador taló la madera y la vendió. Se pagará en este caso el precio
de la venta, pero descontado el valor de la madera, porque ya ese valor lo recibió
el comprador y no tiene porqué asumirlo el vendedor en la devolución del precio.
Pero la regla general es que si baja el precio, por regla general se cancela el
pagado al momento de la compra.

Art. 1904 nrl. 1. C.C. La restitución del precio, aunque la cosa al tiempo de la evicción
valga menos. Si la cosa vale menos en razón de los deterioros imputables al comprador,
que le hubieren aprovechado como se acaba de precisar, en ese caso habrá lugar a la
disminución del precio o al descuento; se paga el precio de venta pero con el descuento
porque la cosa evicta se va a entregar deteriorada por hechos imputables al comprador.
Ejemplo anterior: finca, bosque maderable, tala de ellos y venta posterior:

ART. 1905.C.C DESCUENTO EN LA RESTITUCIÓN DEL PRECIO

Si el menor valor de la cosa proviniere de deterioros de que el comprador haya sacado
provecho, se hará el debido descuento en la restitución del precio.

 Costas legales del contrato  también llamados gastos contractuales. El

vendedor tiene que reembolsar o pagar al comprador los gastos que este haya
hecho en el contrato (notaria, registro, abogado, escritura, etc.)

Art. 1904 nrl. 2. C.C. La de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido
satisfechas por el comprador. Excepto cuando el vendedor se allanó y el comprador no y
perdió, como ya se vio. Art. 1902 C.C.

 Costas procesales  los gastos en los cuales incurrió en el proceso judicial.

Si condenan a pagar costas procesales al comprador vencido, el vendedor
tiene que reconocérselas, salvo lo que expresa el artículo 1902. En este último
caso opera lo mismo que con los frutos respecto del allanamiento: si el
vendedor se allana y el comprador no quiso allanarse y perdió, no habrá que
indemnizarle las costas, pero se le da una indemnización parcial que es igual
a la indemnización total menos costas y frutos. Art. 1902 C.C.
  Valor de los frutos  se trata de los frutos que no le fueron reconocidos al
comprador por el demandante, es decir, los que tuvo que pagarle al
demandante. En ese caso el vendedor tiene que reembolsárselos. Ejemplo:
en un proceso reivindicatorio le obligaron a pagar los frutos. El pago se refiere
a los frutos que produjo la cosa desde la venta hasta la evicción.

Art 1904 nrl. 3. C.C. La del valor de los frutos que el comprador hubiere sido obligado a
restituir al dueño, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 1902.

El artículo 1902 expresa lo que ya se ha anotado en los rubros correspondientes: cuando

el vendedor se allanó, el comprador insistió y perdió, al igual que con las costas
procesales: se le reconoce una indemnización parcial, que es igual a la total menos
costas y frutos.

Art. 1904 nrl. 4. C.C. La de las costas que el comprador hubiere sufrido a consecuencia y
por efecto de la demanda, sin perjuicio de lo dispuesto en el mismo artículo. Ya se vio,
con las costas legales del contrato

 Aumento del valor del bien  tiene derecho a que se le pague el aumento.
Pero hay que distinguir: si fue por obra del comprador, se tratará de
reparaciones necesarias, mejoras útiles y mejoras voluptuarias. Las
reparaciones necesarias son aquellas que de no realizarse atentan contra la
estabilidad y seguridad del bien: reparar la tubería del agua, o un muro que
amenaza ruina. Las debe pagar el vendedor, salvo que el tercero las haya
reconocido al comprador. Las mejoras útiles, que son las que aumentan el
valor económico del bien: la construcción de un cuarto, las paga el vendedor
salvo, que el tercero las haya reconocido. En cuanto a las mejoras
voluptuarias o de lujo: jardines, solo se pagan cuando el vendedor esté de
mala fe. Art. 1906 C.C.

Pero cuando el aumento o mayor valor del bien se deba a causas naturales, es decir que
no dependan del comprador como el aluvión, o al simple transcurso del tiempo, por
ejemplo por valorización, el comprador tendrá derecho solo a la ¼ parte del precio, es
decir, al 25% sobre el precio pactado, así la cosa valga más, siempre y cuando el
vendedor esté de buena fe. Ejemplo: la cosa valía 100 y hoy 200 por el solo transcurso
del tiempo, sin ningún esfuerzo del comprador, solo tiene derecho a 25 millones, que es la
¼ parte del precio pactado, porque el vendedor está de buena fe. Pero si el vendedor está
de mala fe, el comprador tendrá derecho al 100% del aumento. Ejemplo: si la cosa valía
100 y ahora 200, tendrá derecho a 200. Art. 1907 C.C.

Significa lo anteriormente señalado que mejora es diferente a reparación. Cuando

provienen del comprador, se tienen en cuenta las reparaciones necesarias y las mejoras
voluptuarias y útiles.

Reparación: aquellas obras que son necesarias para la estabilidad, funcionamiento,

seguridad y existencia del bien. Aquellas obras que si no se realizan el bien se puede ver
afectado gravemente. Responden a un concepto de necesariedad.
Mejoras: responden a un concepto de voluntariedad, estas se hacen o no se hacen
dependiendo de quien las quiere hacer. Estas son útiles o voluptuarias: (a) Mejoras útiles
las que aumentan el valor de la cosa porque las hacen más funcionales. Ejemplo: una
cocina integral en la casa. (b) Mejoras voluptuarias: son de adorno u ornato. No le da
valor a la cosa, solo la adorna.

REEMBOLSO POR AUMENTO DE VALOR PROVENIENTE DE MEJORAS

ART. 1906 C.C. El vendedor será obligado a reembolsar al comprador el aumento de
valor que provenga de las mejoras necesarias o útiles, hechas por el comprador, salvo en
cuanto el que obtuvo la evicción haya sido condenado a abonarlas.
El vendedor de mala fe será obligado aun al reembolso de lo que importen las mejoras
voluptuarias.

REEMBOLSO POR AUMENTO DE VALOR PROVENIENTE DEL TIEMPO

ART. 1907 C.C. El aumento de valor debido a causas naturales o al tiempo, no se
abonará en lo que excediere a la cuarta parte del precio de la venta; a menos de probarse
en el vendedor mala fe, en cuyo caso será obligado a pagar todo el aumento del valor, de
cualesquiera causas que provenga.

Art. 1904 nrl. 5. El aumento de valor que la cosa evicta haya tomado en poder del
comprador, aun por causas naturales, o por el mero transcurso del tiempo.

Cuando hay mala fe (probada) del vendedor hay que pagar TODO, tanto los aumentos
naturales, como los que provengan del comprador, por haber conocido el vicio el
vendedor y haberlo ocultado.

2.- Indemnización parcial: es parcial porque no se incluye ni los frutos ni las costas
procesales y esto ocurre cuando el comprador insistió en continuar, no obstante el
allanamiento del vendedor y perdió. Si lo condenan a pagar los frutos tampoco tiene
derecho al reembolso de estos porque estaba advertido del riesgo con el allanamiento del
vendedor. 

ART. 1902 C.C. Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana el

saneamiento, podrá, con todo, el comprador sostener por sí mismo la defensa; y si es
vencido, no tendrá derecho para exigir del vendedor el reembolso de las costas en que
hubiere incurrido defendiéndose, ni el de los frutos percibidos durante dicha defensa y
satisfechos al dueño.

3.- Tercera indemnización: únicamente el precio pactado. Esto ocurre cuando se trata de
una venta forzada por ministerio de la justicia. El ejecutado responde solo por el precio.

ALCANCE DE LA OBLIGACIÓN DE SANEAMIENTO EN VENTAS FORZADAS ART.

1908 C.C. En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es
obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir el precio
que haya producido la venta.

También ocurre en los casos en que haya una CLÁUSULA DE EXONERACIÓN O

RENUNCIA AL SANEAMIENTO: como el saneamiento es un elemento de la naturaleza
del contrato, pueden las partes pactar en contrario, de tal manera que será válida la
estipulación o el convenio mediante el cual se renuncie de manera genérica o específica a
solicitar el saneamiento por evicción, lo que equivale a decir que el vendedor quedará
exonerado de tal obligación de sanear y luego el comprador no podrá alegar el vicio,
porque probablemente él lo conocía y por eso renunció al saneamiento. Puede ser de dos
formas:

1. Si la renuncia o exoneración son genéricas, es porque el vendedor se exime de toda

causal de evicción, es decir, en este caso no se está especificando ninguna causal en
especial, sino que se dice que el vendedor queda exonerado por cualquier causal de
evicción o se dirá de otra manera que el comprador renuncia a reclamar el
saneamiento por evicción sin especificar causal particular, en este caso, no obstante
la renuncia, el vendedor deberá como indemnización el precio pactado, es decir, se
permite la restitución del precio, o lo que es igual, se renuncia a todo menos a la
restitución del precio pactado. No hay indemnización plena. Artículo 1909 inc. 1º.
C.C.

2. Cuando la renuncia es específica es porque la estipulación determina concretamente

una causa particular por la cual no se va a sanear, de tal forma que si la evicción se
presenta por dicha causa el vendedor quedará exonerado totalmente, es decir, no
paga nada. Ejemplo: como si la cláusula advirtiera que el bien tiene algún problema
específico, por ejemplo que hay una hipoteca a favor de X persona y se dice que se
asume ese riesgo de que la haga efectiva, o se dice que es posible que aparezca un
heredero X y haga valer sus derechos y reivindica y efectivamente esto pasa, o se
dice que se está vendiendo cosa ajena y el otro asume el riesgo; o que los derechos
del inmueble se están disputando en un proceso de liquidación de la sociedad X o de
la sucesión tal, no queda el comprador con el derecho ni siquiera de cobrar la
restitución del precio. No hay ningún derecho. Art. 1909 inc. 3 C.C. Se presenta por
dos razones: a. renuncia expresa al riesgo específico; o b. cuando el comprador sabía
que la cosa era ajena. Tiene que ser por ese vicio, si se presenta otro si habrá
saneamiento, es decir: si la evicción se presenta por otra causa diferente a la
específicamente pactada, se pagarán todos los rubros.

SANEAMIENTO POR EVICCIÓN PARCIAL: esta evicción puede ser de poca o de mucha
importancia: el hecho es que parte de que la cosa no ha sido declarada evicta, o los
derechos que reclama el tercero no se refieren a la totalidad de la cosa, o no forman la
totalidad de la misma. Cuando la evicción parcial es de poca importancia quiere decir que
el comprador continúa con el bien y en ese caso la obligación del vendedor será el
saneamiento e indemnizar en forma proporcional teniendo en cuenta los rubros o
conceptos indemnizatorios del artículo 1904 C.C.: se indemniza en proporción a la parte
evicta por todos los conceptos. Cuando la evicción es de grave importancia porque afecta
el interés contractual de manera trascendental, en este caso el comprador puede optar
por la resolución del contrato o por el saneamiento de la evicción parcial. Ejemplo: si el
derecho es de una parte de la finca o de una parte importante de esta (no solo por su
extensión, sino su ubicación, producción, etc.) él puede decir que mejor resuelve el
contrato porque hay un incumplimiento, pero también puede decir que opta por el
saneamiento parcial de manera que el vendedor deberá indemnizarlo de manera parcial
también por todos los rubros. Si se opta por la resolución, en dicho caso el contrato
quedará sin efectos una vez el juez declare la resolución por el incumplimiento y ordene al
comprador restituir la parte no evicta, porque la evicta ya la perdió. El vendedor se obliga
a restituir el precio pactado, el valor de los frutos y todo otro perjuicio (daño emergente,
lucro cesante, etc.), en este caso no nos ceñimos estrictamente a los del artículo 1904
C.C. en su totalidad, porque de todas maneras si se pagan los frutos y el precio, sino que
habrá derecho como compradores a los anteriores rubros: daño emergente, lucro cesante,
etc. Artículos 1909 inc 4º., 1910 y 1911 C.C. Artículo 940 inc. 2º. y 3º. C.Co.