Graziano Castello

MANUALE TECNICO
PER L’OPERATORE Docfa

Guida operativa al Catasto fabbricati

e agli aggiornamenti catastali

1ª edizione
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la normativa e della pertinente giurisprudenza. Le opinioni contenute nel testo sono
quelle dell’Autore, in nessun caso responsabile per il loro utilizzo. Il lettore utilizza il
contenuto del testo a proprio rischio, ritenendo indenne l’Autore da qualsiasi pretesa
risarcitoria. I testi normativi riportati sono stati elaborati e controllati con scrupolosa
attenzione. Sono sempre peraltro possibili inesattezze od omissioni, ma che non pos-
sono comportare responsabilità dell’Editore.
INDICE

INTRODUZIONE........................................................................................... 13

PARTE PRIMA
APPROCCIO AL Catasto fabbricati E AL DOCFA

Capitolo 1 - Il Catasto fabbricati e il Docfa........................................... 17

1.1 Cosa rappresenta il Catasto fabbricati............................................ 17
1.2 Possesso e proprietà ..................................................................... 19
1.3 Variazione e nuova costruzione ..................................................... 20
1.4 I documenti dell’accatastamento .................................................... 22
1.5 Nomenclatura dei dati del database ............................................... 24

Capitolo 2 - Aspetti della proprietà connessi

a problemi catastali ...................................................................... 29
2.1 Acquisizione della proprietà per accessione .................................. 29
2.2 Il diritto di superficie ....................................................................... 32
2.3 Le sopraelevazioni ......................................................................... 33

Capitolo 3 - L’intestazione catastale ..................................................... 37

3.1 Soggetti obbligati alla denuncia ..................................................... 37
3.2 Fabbricati soggetti e non soggetti .................................................. 38
3.3 L’intestazione catastale .................................................................. 41

Capitolo 4 - Il Docfa ................................................................................ 49

4.1 Che cos’è il Docfa .......................................................................... 49
4.2 Come si scarica il software ............................................................ 56
4.3 Cosa è necessario per utilizzare il Docfa ....................................... 63
4.4 Chi è abilitato all’uso del Docfa ...................................................... 66
4.5 L’installazione del Docfa sul pc ...................................................... 69
4.6 Come usare il Docfa sul Mac ......................................................... 70

Capitolo 5 - Il Sister ................................................................................ 71

5.1 Il Sister come portale complementare del tecnico ......................... 71

3
 5.2 Come aderire al Sister ................................................................... 72
5.3 L’uso passivo del Sister .................................................................. 76
5.4 L’uso attivo del Sister ..................................................................... 79

PARTE SECONDA
COME SI USA IL DOCFA PER FARE UNA DENUNCIA
(USO GENERICO DEL SOFTWARE)

Capitolo 6 - Descrizione generale del software ................................... 83

6.1 Struttura dell’applicazione .............................................................. 83
6.2 La barra dei menù .......................................................................... 87
6.3 Il menù “File” .................................................................................. 88
6.3.1 Nuovo ................................................................................. 90
6.3.2 Apri ..................................................................................... 90
6.3.3 Chiudi ................................................................................. 92
6.3.4 Copia .................................................................................. 93
6.3.5 Elimina ............................................................................... 93
6.3.6 Importa ............................................................................... 94
6.3.7 Esporta ............................................................................... 94
6.3.8 Stampa ............................................................................... 96
6.3.8.1 Stampa d’ausilio .................................................. 96
6.3.8.2 Stampa parziale ................................................... 97
6.3.8.3 Stampa di presentazione ..................................... 98
6.3.9 Esci (Alt + F4) .................................................................... 99
6.4 Il menù “Funzioni” ..........................................................................100
6.4.1 Modello D ...........................................................................101
6.4.2 Elaborati grafici ..................................................................103
6.4.3 Modelli 1N/2N ....................................................................104
6.4.4 Elenco subalterni ...............................................................105
6.4.5 Classamento automatico ...................................................105
6.4.6 Controllo formale ................................................................105
6.5 Il menù “Opzioni” ............................................................................106
6.5.1 Dati del tecnico ..................................................................107
6.5.2 Caricamento archivi di servizio ..........................................109
6.5.3 Allineamento dello storico ..................................................113
6.5.4 Risoluzione video ...............................................................114
6.6 Il menù degli “Aiuti” ........................................................................115

Capitolo 7 - Compilazione Docfa: aspetti generali ..............................117

7.1 Nuovo documento ..........................................................................117
7.2 Scelta del Comune .........................................................................121

4
Capitolo 8 - Compilazione Docfa: il Modello D ....................................123
8.1 Selezione quadri ............................................................................123
8.2 Dati generali ...................................................................................126
8.2.1 Quadro A del Modello D o Modello D1 ...............................127
8.2.1.1 Tipo mappale - Protocollo e data .........................127
8.2.1.2 Unità immobiliari ..................................................129
8.2.1.3 Ditta da intestare .................................................131
8.2.1.4 Causali di presentazione .....................................138
8.2.1.5 Tipologia documento ...........................................140
8.2.1.6 Modelli 1N/2N - Elaborati grafici ..........................146
8.2.2 Quadro B del Modello D o Modello D2 ..............................148
8.2.2.1 Tipo mappale - Protocollo e data .........................148
8.2.2.2 Unità immobiliari e Unità derivate ........................149
8.2.2.3 Causali di presentazione .....................................152
8.2.2.3.1 Variazione planimetrica ......................154
8.2.2.3.2 Variazione toponomastica ..................159
8.2.2.3.3 Variazione per ultimazione
di fabbricato urbano............................160
8.2.2.3.4 Variazione di destinazione da:... a:.... 161
8.2.2.3.5 Variazioni altre ....................................161
8.2.2.3.6 Presentazione planimetrica
mancante ...........................................162
8.2.2.3.7 Modifica d’identificativo ......................163
8.2.2.3.8 Richiesta ruralità ................................164
8.2.2.4 Tipologia documento ...........................................169
8.2.2.5 Preallineamento - Modelli 1N/2N - Elaborati
grafici....................................................................173
8.3 Ditte da intestare ............................................................................175
8.3.1 Quadro I - Persona fisica ...................................................177
8.3.2 Quadro I - Persona giuridica ..............................................180
8.3.3 Quadro - Bene comune censibile .......................................182
8.4 Unità immobiliari .............................................................................183
8.5 Quadro D - Beni comuni non censibili ............................................194
8.6 Dati del dichiarante (e del tecnico) .................................................196
8.7 Classamento automatico ................................................................200
8.8 Inserimento dei subalterni ..............................................................205

Capitolo 9 - Compilazione Docfa: gestione degli elaborati grafici ........ 207

9.1 Associazione planimetrie ed elaborati planimetrici ........................207
9.1.1 Pulsante di Zoom ...............................................................211
9.1.2 Pulsante Poligoni ...............................................................213
9.2 Acquisizione di una planimetria e sua associazione ......................214
9.3 Acquisizione di un elaborato planimetrico ......................................225
9.4 Calcolo delle superfici (poligonazione) ...........................................228

5
Capitolo 10 - Compilazione Docfa: il Modello 1N o 2N .......................239
10.1 Modello 1N parte I ..........................................................................239
10.2 Modello 1N parte II .........................................................................249
10.3 Modello 2N parte I ..........................................................................255
10.4 Modello 2N parte II .........................................................................262

Capitolo 11 - Compilazione Docfa: altre compilazioni ........................269

11.1 Compilazione elenco subalterni .....................................................269
11.2 Compilazione documenti pregressi - Dichiarazione numero 273
documenti........................................................................................275
11.3 Compilazione documenti pregressi - Selezione documenti
11.4 Compilazione documenti pregressi - Selezione nuovo
documento .....................................................................................277
11.5 Compilazione documenti pregressi - Nuove costruzioni ................278
11.6 Compilazione documenti pregressi - Variazioni .............................280
11.7 Compilazione documenti pregressi - Unità afferenti ......................282
11.8 Compilazione documenti pregressi - Volture documenti ................283

PARTE TERZA
USO PRATICO DELL’ULTIMA VERSIONE DOCFA
(aggiornato alla versione 4.00.4)

Capitolo 12 - La dichiarazione o denuncia Docfa ................................289

12.1 Le dichiarazioni o le denunce Docfa ..............................................289
12.2 Dichiarazione di nuova costruzione ...............................................292
12.3 I dati del tipo mappale ....................................................................292
12.4 Causali di presentazione e tipologia del documento ......................294
12.5 Denuncia di variazione ...................................................................295
12.6 Causali di variazione e tipologia del documento ............................296
12.7 Data di utilizzo o ultimazione dei lavori ..........................................298
12.8 Tipologie di ravvedimento operoso ................................................302

Capitolo 13 - I dati della denuncia nel Docfa 4 ....................................311

13.1 Identificativi catastali ......................................................................311
13.1.1 In caso di dichiarazione di nuova costruzione ...................311
13.1.2 In caso di denuncia di variazione .......................................312
13.2 Toponomastica ...............................................................................313
13.3 Dati del dichiarante ........................................................................313
13.4 Intestazione ....................................................................................314
13.5 Relazione tecnica ...........................................................................319
13.6 Proposta di classamento ................................................................322

6
 13.7 Unità immobiliari .............................................................................324
13.6 Causali ...........................................................................................325

Capitolo 14 - La denuncia di nuova costruzione .................................327

14.1 Causali delle nuove costruzioni ......................................................327
14.2 Causali delle unità afferenti alle nuove costruzioni ........................327

Capitolo 15 - La denuncia di variazione ...............................................331

15.1 Causali delle variazioni ..................................................................331
15.2 Divisione .........................................................................................332
15.3 Frazionamento per trasferimento dei diritti .....................................332
15.4 Fusione ..........................................................................................333
15.5 Ampliamento ..................................................................................333
15.6 Demolizione totale ..........................................................................334
15.7 Demolizione parziale ......................................................................335
15.8 Diversa distribuzione degli spazi interni .........................................335
15.9 Ristrutturazione ..............................................................................336
15.10 Frazionamento e fusione contestuale ............................................337
15.11 Variazione toponomastica ..............................................................337
15.12 Ultimazione di fabbricato urbano ....................................................338
15.13 Cambio di destinazione d’uso ........................................................338
15.14 Variazione con presentazione di nuova planimetria .......................339
15.15 Modifica di identificativo..................................................................340
15.16 Richiesta di ruralità .........................................................................341
15.17 Altre causali ....................................................................................341

Capitolo 16 - Grafica Docfa: planimetrie e poligoni ............................347

16.1 Planimetrie .....................................................................................347
16.2 Poligoni ..........................................................................................349
16.3 Superficie catastale gruppi A e B ...................................................350
16.4 Specifica locali del gruppo A ..........................................................350
16.5 Superficie catastale gruppo C ........................................................351
16.6 Specifica locali del gruppo C ..........................................................352
16.7 Note per la predisposizione dei poligoni ........................................352
16.8 Schema di calcolo della consistenza del gruppo C ........................355
16.9 Prospetto di aiuto per il calcolo della consistenza ..........................356

Capitolo 17 - Grafica Docfa: elaborato planimetrico

ed elenco subalterni ....................................................................359
17.1 Obbligo dell’elaborato planimetrico ................................................359
17.2 Dimostrazione grafica e descrizione subalterni ..............................359

7
 17.3 Assegnazione di subalterni numerici ..............................................361
17.4 Dimostrazione grafica subalterni assegnati ...................................361
17.5 Elenco dei subalterni ......................................................................362

Capitolo 18 - Le categorie fittizie ..........................................................365

18.1 Area urbana. Categoria F/1 ............................................................365
18.2 UIU collabenti. Categoria F/2 .........................................................366
18.3 UIU in corso di costruzione. Categoria F/3.....................................367
18.4 UIU in corso di definizione. Categoria F/4 ......................................368
18.5 Lastrici solari. Categoria F/5...........................................................369
18.6 Fabbricato in attesa di dichiarazione. Categoria F/6 ......................369
18.7 Reti pubbliche di comunicazione. Categoria F/7 ............................370

Capitolo 19 - I fabbricati rurali ...............................................................371

19.1 Obblighi di denuncia .......................................................................371
19.2 Casistica e adempimenti ................................................................373
19.3 Ruralità abitazioni ...........................................................................375
19.4 Ruralità immobili strumentali ..........................................................377

Capitolo 20 - Le entità tipologiche ........................................................379

20.1 Identificazione delle entità tipologiche ............................................379
20.2 Definizioni relative alle entità tipologiche........................................381
20.3 Precisazioni relative alle entità tipologiche .....................................383
20.4 Associazione entità tipologiche ai cespiti........................................385
20.5 Rappresentazione entità tipologiche...............................................385

Capitolo 21 - Immobili a destinazione speciale

e particolare ..................................................................................389
21.1 Classificazione speciale. Categoria D ............................................389
21.2 Classificazione particolare. Categoria E ........................................390
21.3 Compilazione Modello 2N parti I e II, categorie D ed E .................390
21.4 La destinazione d’uso.....................................................................391
21.5 Variazione catastale UIU categorie D ed E già censite...................392

Capitolo 22 - Trattamento fiscale e catastale

degli imbullonati ...........................................................................397
22.1 Componenti immobiliari e imbullonati.............................................397
22.2 Suolo, costruzioni ed elementi connessi.........................................399
22.3 Componenti impiantistiche o imbullonati.........................................400

8
Capitolo 23 - BCNC, casistiche e controlli ...........................................403
23.1 Frazionamento di BCNC con cambio dei diritti...............................403
23.2 Frazionamento di BCNC con trasferimento diritti ...........................403
23.3 Casistiche varie...............................................................................404
23.4 Controlli e rifiuto del Docfa..............................................................408

Capitolo 24 - La Scrivania del territorio e gli sviluppi evolutivi

del Docfa .......................................................................................411
24.1 Che cos’è la Scrivania del territorio? ..............................................411
24.2 Come scaricare e installare la Scrivania del territorio ....................413
24.3 Navigare nella Scrivania del territorio ............................................414
24.4 Sviluppi evolutivi: la visura unica per aggiornamento ....................418
24.5 Sviluppi evolutivi: miglioramenti tecnici del Docfa ..........................420

GLOSSARIO ..............................................................................................427
1. Accatastamento .............................................................................427
2. Variazione ......................................................................................427
3. Nuovo catasto edilizio urbano (NCEU) ..........................................427
4. Catasto dei fabbricati .....................................................................428
5. Mappa urbana ................................................................................428
6. Immobili urbani ...............................................................................428
7. Tipo mappale ..................................................................................429
8. Unità immobiliare urbana (UIU) ......................................................429
9. Consistenza catastale dell’UIU ......................................................430
10. Fasi del NCEU e/o CdF ..................................................................430
11. Zone censuarie ..............................................................................430
12. Qualificazione .................................................................................430
13. Gruppi e categorie catastali ...........................................................431
14. Classificazione................................................................................436
15. Formazione delle tariffe ..................................................................436
16. Unità di misura gruppi A, B e C ......................................................436
17. Unità di misura gruppo A: vano utile ..............................................436
18. Unità di misura gruppo B: metro cubo ............................................437
19. Unità di misura gruppo C: metro quadrato .....................................437
20. Accertamento .................................................................................438
21. Classamento ..................................................................................438
22. Pubblicazione .................................................................................438
23. Attivazione ......................................................................................439
24. Meccanizzazione ............................................................................439
25. Conservazione ...............................................................................439
26. Riallineamento ...............................................................................440
27. Docfa (per la conservazione del catasto) .......................................440

9
 28. Denuncia UIU di nuova costruzione ...............................................441
29. Documentazione Docfa denuncia nuova costruzione ....................441
30. Denuncia UIU di variazione ............................................................441
31. Unità immobiliari afferenti ...............................................................442
32. Beni comuni censibili e non censibili ..............................................442
33. Planimetrie......................................................................................442
34. Elaborato planimetrico ...................................................................442
35. Certificazioni catastali ....................................................................443
36. Visure ..............................................................................................443
37. Visura completa .............................................................................444
38. Visura sintetica ...............................................................................444
39. Visura storica .................................................................................444
40. Riserve catastali .............................................................................444
41. Altre certificazioni............................................................................445
42. Voltura .............................................................................................445
43. Fabbricati rurali ..............................................................................445
44. Errori catastali e contenzioso..........................................................446
45. Errori oggettivi.................................................................................446
46. Rettifiche degli errori oggettivi.........................................................446
47. Errori presunti..................................................................................446
48. Rettifiche degli errori presunti ........................................................446
49. Errori soggettivi...............................................................................447
50. Rettifiche degli errori soggettivi.......................................................447

10
DOWNLOAD

Si riportano di seguito i contenuti aggiuntivi resi disponibili nell’Area download

del volume, accessibile collegandosi all’indirizzo www.legislazionetecnica.it/
download ed inserendo il codice riportato nella seconda pagina di copertina
dopo aver effettuato il login con le proprie credenziali (chi non fosse in posses-
so delle credenziali dovrà preventivamente effettuare la registrazione gratuita
al sito):
1. Raccolta di casi pratici risolti, a cura di Graziano Castello
2. Guide libere, comprensive di:
- Parte prima. Nozioni di diritto civile e pratica catastale, a cura della
Commissione catasto della Federazione degli ordini degli architetti
del Veneto e della Commissione interordini per le problematiche ca-
tastali della Provincia di Venezia, con la collaborazione dell’ingegner
Mario Cinà del Compartimento del territorio per il Triveneto
- Parte seconda. Pratica catastale del Catasto fabbricati, a cura della
Commissione catasto della Federazione degli ordini degli architetti
del Veneto e della Commissione interordini per le problematiche ca-
tastali della Provincia di Venezia, con la collaborazione dell’ingegner
Mario Cinà del Compartimento del territorio per il Triveneto
- Parte terza. Il docfario, a cura di Pierluigi Pepe ed Emilio Ciampa
- Parte quarta. Compendio normativo catastale, a cura di Graziano
Castello

11
Introduzione

Nella letteratura tecnica il tema del Docfa – dal punto di vista editoriale – è
senz’altro uno degli argomenti dove esiste la maggiore quantità di titoli a di-
sposizione. Si tratta di una selva di titoli di ogni genere dove il tecnico trova
oggettive difficoltà a orientarsi. Si trovano, infatti, testi esclusivamente impo-
stati su esempi pratici; i quali tendenzialmente sono, peraltro, quelli che vanno
per la maggiore poiché gli utenti sono perlopiù convinti che analizzando un
esempio saranno, poi, in grado di comprendere le modalità di un accatasta-
mento o una variazione ai fabbricati. Niente di più sbagliato. Forse si risolve il
problema – contingente – di risoluzione di una circostanza specifica andando
a seguire passo per passo cosa suggerisce l’autore ma, ammesso e non con-
cesso che si riesca davvero a venirne fuori senza conoscere il funzionamento
del software Docfa e senza conoscere i fondamenti del Catasto fabbricati, si
tratta di una “formazione” del tecnico senza alcun valore. Il problema sarà
sicuramente dimenticato e quando si ripresenterà, il tecnico sarà costretto a
riprendere in mano la questione. Con la conoscenza del Docfa e delle basi di
Catasto fabbricati, invece, ogni soluzione sarà sempre assimilata in maniera
definitiva giacché il tecnico comprenderà ciò che sta facendo e sarà persino in
grado di risolvere da solo i problemi che si presenteranno davanti.
Esistono poi, anche altri tipi di testo, i quali non affrontano i problemi pratici
con esempi ma, al contrario, si limitano a fare una dotta spiegazione dei fon-
damenti di catasto. Questi presentano il problema opposto; leggere troppa
teoria per un professionista è un’allocazione del tempo che non si può sempre
permettere. Un tecnico ha necessità di teoria snella e di molta pratica opera-
tiva.
Tutto quanto detto però ha le dovute riserve perché, con evidenza, si tratta
di una generalizzazione. Se osserviamo però il mondo con logica fuzzy (1) si
comprenderà che generalizzare troppo non permette di leggere la realtà. Esi-
stono, infatti, sicuramente molti soggetti in grado di apprendere dagli esempi

(1)
La logica fuzzy mette in discussione e modifica il concetto di logica binaria ormai considerata
l’unica in grado di leggere il mondo. Secondo la logica binaria i predicati possono assumere sola-
mente i due stati di vero e di falso o di zero quale assenza e di uno quale presenza. Questa logica
è la logica informatica, ma non è difficile – per chiunque – rendersi facilmente conto di quanto
possa essere imprecisa e non aderente alla realtà. La realtà concretamente vanta innumerevoli
stadi intermedi, i quali non sono considerati e sono, invece, tutti approssimati da questa lettura a
doppio stato. Nel mondo reale tutto è, invece, questione di misura. Non esiste solo il bianco o il
nero, ma esistono innumerevoli sfumature tra i due stati. La scienza, invece, assimila questi chia-
roscuri come se fossero tutti bianchi o neri. Usare una logica fuzzy significa tenere conto anche
di questi aspetti moderando l’approssimazione.

13
e, per contro, persone in grado e vogliose di leggere molta teoria e gestire la
materia anche dal punto di vista pratico.
Ed esistono certamente tante altre situazioni individuali ora non contemplate.
Come raccogliere tutti?
Nasce così, aprendosi appunto a una logica fuzzy, l’idea di un manuale com-
pendio per l’operatore Docfa. Un pacchetto “formativo” editoriale a diversi mo-
duli, dove ogni tecnico può scegliere quanto a lui serve e dedicando il tempo
che ritiene vada utilizzato.
Un testo pratico dove è spiegata l’essenza del Catasto fabbricati in termini
non accademici o soltanto per evidenziare le conoscenze dell’Autore o, peg-
gio, per far finta di spiegare (come accade in molti testi). Un testo scorrevole
dove il catasto viene spiegato in base all’utilizzo pratico che l’operatore ne
deve fare. Quindi, aiutarlo a capire perché deve fare certe cose. Un testo che
spieghi anche passo dopo passo il Docfa come fosse un manuale d’uso del
software. Solo così è possibile concretamente adoperarsi, dopo la fase forma-
tiva sul testo, a chiudere da soli un accatastamento.
Oltre al testo è prevista una serie di documenti integrativi PDF, dove il lettore
troverà da una parte una numerosa casistica pratica concreta raccolta proprio
attraverso i dubbi manifestati dai tecnici nei vari forum dedicati all’argomento
che esistono in rete. La casistica serve a dipanare dal punto di vista operati-
vo eventuali dubbi procedurali. L’ideale sarebbe attivare nel tempo anche un
forum dedicato; per il momento la casistica sarà aggiornata periodicamente
e ogni acquirente del testo potrà, scaricando i file dall’Area download della
Casa editrice, arricchire la propria documentazione con nuovi casi specifici.
Dall’altra parte troviamo, invece, della documentazione normativa vale a dire
un compendio di sole leggi, note e circolari emesse in tema di Catasto fab-
bricati nel quale il tecnico più scrupoloso potrà trovare informazioni normative
sul perché di certe procedure. Anche questa sezione sarà aggiornata perio-
dicamente.
Il livello e tipo di preparazione e approfondimento rimangono, però, in mano al
singolo professionista in base alle proprie e concrete esigenze professionali.

Avvertenza
Nel testo sono sistematicamente evidenziati in grigio i comandi / funzioni / tasti / campi del
sofware Docfa.

14
 Parte prima
APPROCCIO AL Catasto fabbricati
E AL Docfa
1
Il Catasto fabbricati e il Docfa

1.1 Cosa rappresenta il Catasto fabbricati

Il catasto è l’inventario fiscale della proprietà immobiliare italiana. La finalità
principale, pertanto, è quella di rappresentare esaustivamente tutte le superfici
esistenti sul territorio nazionale capaci di generare un reddito. Superfici intese nel
senso più ampio, come i terreni agricoli, come le aree edificabili, come le aree
urbane e, anche, come le superfici costruite dall’uomo e disposte su quote diverse.
Il fine di questa inventariazione, ovviamente, è quello fiscale, vale a dire assegna-
re a ogni superficie una presunta redditualità in modo da poterla assoggettare ad
un’imposizione in denaro. Tuttavia nel processo di definizione della redditività
vengono giocoforza coinvolte altre informazioni le quali, nel contribuire ad accer-
tare l’imposizione fiscale, si rivelano delle fonti insostituibili in numerosi campi.
Nel processo di inventariazione vengono coinvolte informazioni cosiddette alfa-
numeriche, cioè testi scritti e numeri, di notevole utilità per chi ha a che fare con
gli immobili. Tra queste basti ricordare gli identificativi, la natura degli oggetti
presi in considerazione, i dati anagrafici dei soggetti intestatari e della natura e
quota del diritto di ciascun soggetto. Emergono, inoltre, anche informazioni di
tipo geometrico che descrivono per mezzo di un rapporto di scala la morfologia
delle superfici prese in considerazione. Il catasto rappresenta in definitiva, un
grande Sistema Informativo Territoriale al quale si fa riferimento in molte attività
professionali interdisciplinari, basti pensare all’attività dei notai, degli avvocati,
dei commercialisti e di molti altri.
Tutto quanto detto deve far riflettere il singolo professionista sull’importanza che
riveste la propria attività – in termini di precisione – anche per le altre categorie
coinvolte dal proprio lavoro.
Il catasto, abbiamo detto, ha come finalità principale quella fiscale, per cui deve
provvedere all’accertamento dei redditi fondiari e nel contempo inseguire una pe-
requazione impositiva. A latere esistono, indirettamente, delle finalità civilistiche
di supporto per quanto riguarda le informazioni fornite. Ricordiamo tutte quelle
attività che basano l’individuazione degli immobili sugli identificativi catastali
come il sistema di pubblicità immobiliare, la progettazione, realizzazione e manu-
tenzione di opere, la progettazione urbanistica, la contrattazione immobiliare, la
pubblica sicurezza, la tutela del patrimonio ambientale, la cartografia di base per
altri studi. Non solo, ma anche finalità politiche-economiche per la conoscenza
del patrimonio immobiliare e delle potenzialità produttive, la programmazione

17
 Parte prima - Approccio al Catasto fabbricati e al Docfa

della produzione agricola, il riconoscimento di agevolazioni fiscali settoriali, la

gestione delle proprietà immobiliari pubbliche. E molto altro.
Occorre però fare attenzione che il catasto descrive uno stato di fatto del bene, ma
non sempre uno stato di diritto e, a volte, è peraltro anche vero il contrario; i due
piani, quindi, devono essere tenuti separati e con la dovuta cautela.
La prima legge che istituì il catasto (1) impose che i beni fossero intestati ai pos-
sessori risultanti all’atto del rilevamento, quelli in contestazione fossero intestati
al possessore di fatto, con relativo annotamento e riserva di ogni diritto. I beni dei
quali non si potessero conoscere i possessori, fossero, invece, provvisoriamente
intestati al Demanio dello Stato. Si volle ottenere la formazione del catasto secon-
do uno stato di fatto “controllato” con la conseguenza che al momento dell’en-
trata in vigore delle intestazioni catastali si sarebbe raggiunto uno stato di fatto
rilevato prossimo a quello di diritto. Nelle medesime norme all’art. 8 era prevista,
inoltre, la presentazione di una successiva legge con la quale si sarebbero deter-
minati gli effetti giuridici del catasto. In attesa di questa legge i periti catastali
durante il loro lavoro di formazione redigevano all’occorrenza dei verbali detti di
“delimitazione” i quali rappresentavano un atto ufficiale dello stato dei possessi.
La prevista legge sugli effetti giuridici del catasto non fu mai emanata e furono
sospesi, soprattutto per ragioni economiche, anche gli stessi verbali. Quindi, nella
formazione del catasto non ci fu alcun aspetto probatorio giacché i verbali, quali
atti ufficiali, ricoprivano una minima parte del territorio nazionale e la mancanza
di una legge specifica impediva di dare anche a tali documenti un attestazione
dello stato di diritto.
Dopo la formazione del catasto, vale a dire la fase successiva di “conservazione”
nella quale si prende nota di tutte le modifiche che avvengono rispetto ai dati
dell’impianto, si fa ancora oggi riferimento soltanto agli atti pubblici, nel senso
che le variazioni sono annotate solo dopo l’avvenuto evento giuridico.
Per cui si può dire che sia in fase di formazione e sia in fase di conservazione il
catasto non può avere alcun valore probatorio poiché le informazioni, pur impor-
tanti, non hanno effetti giuridici.
L’unico documento che ha valore probatorio è quello efficace ai fini della pub-
blicità immobiliare, vale a dire la cosiddetta “trascrizione” che avviene presso la
Conservatoria.
Esiste però, in alcune realtà italiane, un diverso sistema di pubblicità immobiliare
e dove il catasto ha valore di efficacia probatoria ed è il cosiddetto Catasto tavo-
lare (2) in vigore nelle Province di Trento, Bolzano, Trieste e Gorizia e in alcuni
Comuni delle Province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza.

Legge 1° marzo 1886, n. 3682 detta “Legge Messedaglia”.

(1)

Il sistema del Catasto tavolare non si basa sui proprietari, ma sempre e unicamente sull’im-
(2)

mobile che forma oggetto dei diritti. Per conoscere, quindi, le vicende giuridiche di un immobile
è sufficiente conoscere il numero della particella e risalire attraverso il Registro reale alla partita

18
 Capitolo 1 - Il Catasto fabbricati e il Docfa

Che il catasto non abbia alcun valore probatorio (fatta eccezione per le zone dove
vige quello tavolare) ormai è una frase fatta che si utilizza in qualsiasi circostanza.
Frase, come abbiamo visto, assolutamente vera, però occorre avere sempre chiaro
perché il catasto non abbia effetti giuridici. In alcuni casi, infatti, l’uso dei dati
catastali può essere anche ammesso a fini giuridici, come accade ad esempio nelle
previsioni dell’art. 950 del Codice civile (3). Ovviamente la norma parla chiaro, si
tratta solo di un mezzo di prova sussidiario e subordinato che, pertanto, è inuti-
lizzabile quando il giudice di merito ritenga di potere identificare il confine reale
mediante il ricorso ad altri elementi probatori. Tuttavia, in assenza di tali elementi
il ricorso al catasto è possibile e, quindi, automaticamente diventa probatorio. Per
cui sebbene sia un caso circostanziato in condizioni marginali non è mai bene
utilizzare la non probatorietà catastale come frase fatta per ogni circostanza.
La pubblicità immobiliare, cioè quella attività atta a far conoscere a terzi la storia
di un immobile avente effetti giuridici, come abbiamo visto, non è dunque assicu-
rata dall’iscrizione catastale bensì dall’istituto della trascrizione. La trascrizione,
pertanto, non costituisce la proprietà ma, semplicemente, la dichiara.

1.2 Possesso e proprietà

La proprietà si costituisce con il titolo di acquisto. La trascrizione non è indispen-
sabile per divenire proprietari; tuttavia se il venditore vendesse anche ad altri il
bene appena acquistato e questi provvedesse a eseguire prima la trascrizione sarà
lui il proprietario del bene avendo provveduto per primo a eseguire la trascrizione.
Ovviamente chi ha comprato prima, ma trascritto dopo, potrà sempre citare in
giudizio il venditore che ha ceduto due volte lo stesso bene a due soggetti diversi.
Questo solo per far comprendere che la proprietà è attestata esclusivamente dal
titolo e non può essere il catasto (salvo le zone del tavolare) o l’avvenuta tra-
scrizione ad attestare la proprietà. Va però osservato a beneficio del tecnico che
effettua una ricerca sulla proprietà di un bene, che se un immobile è stato trascritto
a favore di una certa persona e non esistono trascrizioni successive se ne deduce
che quel bene appartiene a quella persona. Esiste peraltro anche la possibilità di
accedere all’atto collegato con la trascrizione e, pertanto, avere anche il titolo
corrispondente.
Riassumendo dunque, abbiamo verificato che il catasto non è probatorio – salvo

tavolare che la contiene, venendo così immediatamente a conoscenza di tutte le iscrizioni e vin-
coli che la riguardano. L’operazione risulta tanto semplice quanto sicura ed esonera l’utente da
complesse e poco affidabili ricerche condotte partendo, invece, dal nome del proprietario.
(3)
Art. 950 del Codice civile. Azione di regolamento di confini: “Quando il confine fra due fondi
è incerto, ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. Ogni mezzo di
prova è ammesso. In mancanza di altri elementi, il giudice si attiene al confine delineato dalle
mappe catastali”.

19
 Parte prima - Approccio al Catasto fabbricati e al Docfa

in alcuni casi particolari nella regolazione dei confini – e abbiamo constatato che
la trascrizione pubblicizza l’avvenuto passaggio della proprietà di un bene. La
proprietà però, non va confusa con il concetto di possesso posto che dal punto di
vista civilistico questi due istituti hanno un diverso significato. Significato che,
però, viene spesso sovrapposto ingenerando dei dubbi nel tecnico e esponendolo
a possibili errori procedurali. È opportuno, quindi fare delle precisazioni di rito in
merito alla differenza concettuale che esiste tra possesso e proprietà.
Il “possesso” rappresenta un potere sui beni, mentre la “proprietà” rappresenta
un diritto.
Occorre, quindi, a questo punto scomodare brevemente la differenza che esiste
tra potere e diritto. Possiamo solo affermare, per ragioni di essenzialità di questo
testo, che il potere è l’esercizio di una volontà sul bene, mentre il diritto è uno
stato di fatto che l’ordinamento riconosce – contro chiunque – a chi ne è titolare.
Pertanto ne deriva che il possesso è un gesto volontario di potere che si manife-
sta sulla cosa con attività corrispondenti a quelle dell’esercizio della proprietà,
mentre la proprietà è un diritto di godere in modo pieno ed esclusivo del bene (4).
Dovrebbe essere chiara, pertanto, la sostanziale diversità tra il concetto di pos-
sessore e quello di proprietario, anche se in apparenza possono sembrare uguali.
Il possessore esercita un atto volontario, quindi il suo è un potere di fatto che si
esercita nei modi del diritto di proprietà. Il proprietario non esercita nessun atto
volontario, ma semplicemente gode del bene in modo pieno ed esclusivo perché
questo è semplicemente suo. Per questo dall’esterno il comportamento del posses-
sore e quello del proprietario sembrano essere uguali. È, invece, necessario perciò
distinguere il diritto riconosciuto di esercitare una potestà su un bene dalla volontà
di comportarsi come proprietario.

1.3 Variazione e nuova costruzione

L’argomento principale di questo testo è il Catasto fabbricati giacché il Docfa è
un software distribuito dall’Agenzia delle entrate per denunciare, appunto, tutte le
variazioni che intervengono sul patrimonio immobiliare costruito rispetto a quan-
to registrato all’impianto. Fin qui abbiamo, però, parlato di catasto in generale
come registro di tutte le superfici esistenti sul territorio nazionale capaci di gene-
rare un reddito. Le superfici però sono di due tipologie: abbiamo quelle naturali
corrispondenti alla superficie terrestre e quelle artificiali sulle quali c’è stato (o

(4)
Art. 1140 del Codice civile. Possesso. “Il possesso è il potere sulla che si manifesta in un’at-
tività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale. Si può possedere diretta-
mente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”. Art. 832 del Codice civile.
Contenuto del diritto di proprietà. “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in
modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l’osservanza degli obblighi stabiliti dall’ordinamento
giuridico”.

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 Parte prima - Approccio al Catasto fabbricati e al Docfa

o un tablet con i quali ha la possibilità di raccogliere informazioni sui luoghi di

lavoro come il cantiere o un alloggio o comunque un luogo di interesse lavorativo.
L’obiettivo principale, però, cui dovrà tendere l’evoluzione del Docfa e il catasto
nel futuro è la tridimensionalizzazione della rappresentazione grafica o video-re-
alistica del territorio e degli immobili in generale. Già oggi esistono programmi
come Google Maps o Streetview che consentono di avere una visione anche tri-
dimensionale della realtà, domani anche il catasto con laser scanner e quant’altro
potrà procedere a una nuova formazione di un avveniristico catasto dove tutto è in
3D, comprese le pratiche di aggiornamento.
Ancora più in là potrà aversi anche la tridimensionalizzazione dinamica del cata-
sto, vale a dire – come detto – un catasto fatto di volumi e non di sole superfici, ma
che sia esplorabile direttamente dallo studio del tecnico professionista attraverso
un accesso virtuale alla realtà giuridica del territorio, con la possibilità d’aggior-
nare poi, questa – sul luogo – alla realtà di fatto con un semplice tocco sullo
schermo.

4.2 Come si scarica il software

Il software Docfa distribuito dalla SOGEI quale ditta incaricata anche alla sua
programmazione e assistenza può essere scaricato da chiunque sul sito dell’Agen-
zia delle entrate.

56
 Capitolo 4 - Il Docfa

Per procedere operativamente, dunque, basterà collegarsi al sito: www.agenziaen-

trate.gov.it per connettersi con la finestra fiscale del portale ministeriale.
La home page del sito dell’Agenzia delle entrate ovviamente contiene numerose
funzioni che non sono proprie della gestione del catasto, questo perché all’interno
di essa sono state ormai da tempo incorporate le funzioni dell’Agenzia del territo-
rio, la quale di fatto non esiste più, ma è diventata una specifica sezione, appunto,
dell’Agenzia delle entrate. Questo a rimarcare, caso mai ce ne fosse ancora biso-
gno, il carattere essenzialmente fiscale del catasto.
Nel secondo riquadro centrale della home page del sito si troverà una finestra dal
titolo: Servizi catastali e ipotecari online.
La finestra presenta nove funzioni di carattere catastale, tutte molto interessanti
per il tecnico:
- la Consultazione personale, riservata ai proprietari di immobili che voglia-
no conoscere gratuitamente la propria rendita e, pertanto, utilizzarla per il
calcolo delle imposte che vi gravano sopra. Questa consultazione consente,
dunque, l’accesso alla banca dati catastale e ipotecaria, a titolo gratuito e in
esenzione da tributi, relativamente agli immobili di cui il soggetto richie-
dente risulti titolare, anche per quota, del diritto di proprietà o di altri diritti
reali di godimento;
- la Consultazione rendite, invece, è il medesimo servizio ma riservato ai
tecnici o a chi ha comunque interesse a fare delle visure a pagamento. È
necessario avere un account e un castelletto, vale a dire una somma attiva
per poter eseguire le interrogazioni del database;

- vedremo in seguito a cosa corrisponde il servizio di Voltura;

- la Scrivania del territorio è un interessante ambiente di lavoro che rende
disponibile, in un’unica interfaccia sul proprio pc, una serie di servizi per

57
 Parte prima - Approccio al Catasto fabbricati e al Docfa

lo scambio di informazioni con le banche dati catastale e ipotecaria dell’A-

genzia delle entrate, con l’obiettivo di semplificare le attività del professio-
nista e stimolarne la compliance; 
- Pregeo è il software per registrare gli aggiornamenti del Catasto terreni;
- Docfa è, invece, il software che interessa noi e, quindi, relativo al Catasto
fabbricati;
- l’Adempimento unico è riservato solamente ai pubblici ufficiali;
- l’Ispezione ipotecaria serve a consultare i registri, le note e i titoli deposita-
ti presso i servizi di pubblicità immobiliare dell’Agenzia. Con le ispezioni
ipotecarie è possibile visionare informazioni riguardanti le tipologie di for-
malità presenti nella banca dati ipotecaria: le trascrizioni, le iscrizioni e le
annotazioni;
- il servizio di Correzione online dei dati catastali si avvale del Contact cen-
ter e della compilazione di una scheda (form) con nome e cognome, indiriz-
zo di posta elettronica, segnalazione dell’errore riscontrato e della rettifica
richiesta. Il Contact center invierà, quindi automaticamente, all’indirizzo
email indicato dall’utente nella richiesta, un messaggio di avvenuta presa
in carico della stessa contenente anche il numero identificativo assegnato-
le, da citare in eventuali ulteriori comunicazioni.

A noi ora interessa sapere come scaricare il software, pertanto, provvederemo a

premere la funzione Docfa all’interno della finestra relativa ai servizi catastali.
Si aprirà la pagina descrittiva di cosa sia l’aggiornamento del Catasto fabbricati e
come questo avvenga, appunto, attraverso l’uso del software Docfa.
Leggere la descrizione offerta dall’Agenzia è sempre interessante giacché questa,

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 Parte seconda - Come si usa il Docfa per fare una denuncia

8.2.2 Quadro B del Modello D o Modello D2

Se in luogo della dichiarazione di una nuova costruzione, invece, avessimo opzio-
nato nella finestra iniziale, relativa alla selezione dei quadri, la Variazione dei dati
di fabbricato già presente agli atti, il Docfa aprirà il Quadro B.
Le sezioni varie e i relativi campi che compongono il Quadro B sono in parte
simili a quelli già visti per il Quadro A, saranno però, ovviamente adattati alle
esigenze del caso, vale a dire finalizzati ad acquisire i dati di una modifica di una
UIU già esistente.

8.2.2.1 Tipo mappale - Protocollo e data

La prima sezione dedicata al Tipo mappale è sempre riferita al numero di proto-
collo e alla data di approvazione del tipo mappale, trattandosi di una variazione
di un’immobile già esistente in banca dati questi dati possono essere comunque
recuperati andando a recuperare il documento che in origine, a suo tempo, fu
compilato al momento dell’accatastamento.

I DATI NUMERO E DATA

DEL TIPO MAPPALE SONO
FACOLTATIVI

NEL CASO SI RIEMPIANO I CAMPI L’OBBLIGO DI INDICARE I DATI

OCCORRE PRECISARE SIA IL PERMANE QUANDO PARIMENTI
NUMERO CHE LA DATA DEL C’È L’OBBLIGO DI PRESENTARE
PROTOCOLLO UN NUOVO TIPO MAPPALE ES.
AMPLIAMENTO DI FABBRICATO

148
 Capitolo 8 - Compilazione Docfa: il Modello D

Fatto salvo il caso nel quale ci sia un ampliamento di un fabbricato già esistente,
dove evidentemente c’è sempre l’obbligo di redigere un nuovo tipo mappale per
accertare le modifiche planimetriche apportate alla particella, nelle altre circostan-
ze i dati relativi al tipo mappale, essendo già presenti – e aggiornati – nel database
del catasto, non sono obbligatori e, pertanto, la compilazione dei relativi campi
è facoltativa. In ogni caso si tratta di dati facilmente recuperabili direttamente
facendone richiesta all’Amministrazione. Tenere presente che qualora il tecnico
avesse intenzione di dichiarare i dati relativi al tipo mappale perché, ad esempio,
così è stato richiesto dalla committenza, occorre digitare entrambi i campi.

8.2.2.2 Unità immobiliari e Unità derivate

La seconda e terza sezione sono rispettivamente dedicate alle Unità immobiliari
e alle Unità derivate ed è ovviamente preferibile descriverle contestualmente in
modo da avere un quadro generale di ciò che catastalmente si elimina, di ciò che
si varia e di ciò che nasce.
La seconda sezione delle Unità immobiliari è riferita alle unità già presenti nel
database catastale, per questo dette anche originarie, che subiscono una modifica
a seguito della denuncia di variazione. Anche la nascita di una nuova unità è da
ritenersi una variazione in senso totale.

INDICARE IL NUMERO DELLE UNITÀ IMMOBILIARI

CHE SUBISCONO UNA Variazione

149
 Parte seconda - Come si usa il Docfa per fare una denuncia

Le Unità immobiliari originarie della seconda sezione sono suddivise in tre tipi.

SOPPRESSIONE: UNITÀ CHE

FISCALMENTE SPARISCONO
E NON SONO PIÙ IMPONIBILI

Variazione: UNITÀ
CHE FISCALMENTE
CAMBIANO REDDITO
E IMPONIBILE

COSTITUZIONE: UNITÀ CHE

FISCALMENTE NASCONO E
DIVENTANO IMPONIBILI

- Unità immobiliari in soppressione: si tratta delle unità immobiliari che a

seguito della variazione denunciata perdono il loro profilo fiscale perché
non hanno più una corrispondenza con la realtà e, quindi, non sono più
imponibili. Nel campo occorre, dunque, indicare il numero delle UIU che
saranno eliminate a seguito della variazione in corso. Esempio: in un edifi-
cio due appartamenti, cioè due subalterni (o due UIU), sono trasformati in
un unico alloggio. I due subalterni non avranno più la stessa redditività e
fiscalità perché andranno a costituire un unico alloggio, per cui questi van-
no catastalmente soppressi perché riferiti a una situazione non aggiornata.
Catastalmente si parla di “fusione” di due subalterni e, pertanto, dovremo
indicare nel relativo campo due UIU in soppressione.
- Unità immobiliari in variazione: si tratta delle unità immobiliari che a se-
guito della variazione denunciata mutano il loro profilo fiscale e, quindi,
modificano il loro reddito e il loro imponibile. Si tratta di unità che mu-
tano il loro profilo fiscale mantenendo la stessa consistenza superficiaria
e il numero di subalterno. Nel campo occorre, dunque, indicare il numero
delle UIU che subiranno una variazione reddituale a seguito della denuncia
in corso. Esempio: uno o più alloggi vengono modificati eseguendo delle
opere interne per ottenere una modifica della distribuzione interna dei vani.
Catastalmente si parla di “modifica della distribuzione interna” di uno o
più subalterni e, pertanto, dovremo indicare nel relativo campo una UIU in
variazione per ogni alloggio che subisce tale modifica.
- Unità immobiliari in costituzione: si tratta delle unità immobiliari che a
seguito della variazione denunciata acquistano un nuovo profilo fiscale in
corrispondenza di una nuova realtà e, quindi, diventano imponibili. Nel
campo occorre, dunque, indicare il numero delle nuove UIU che derivano
(nascono) dalla variazione in corso. Esempio: in un edificio due apparta-

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 Parte seconda - Come si usa il Docfa per fare una denuncia

La procedura, al momento dell’associazione, presenta gli identificativi del fabbri-

cato, vale a dire sezione, foglio e particella, letti dalle unità immobiliari del docu-
mento compilate in precedenza. Docfa permette comunque di modificare i campi
nel caso questi non siano corretti o non coincidano con le intenzioni del tecnico.
Una volta associata la pagina di elaborato, l’immagine ottenuta, completata dalla
procedura con i dati relativi all’immobile e al tecnico, verrà visualizzata nella
parte sinistra dello schermo.
Per le planimetrie raster si può centrare il disegno all’interno dell’area adibita a
contenerlo come accadeva per la planimetria. Per effettuare l’operazione premere
il tasto Ctrl e il tasto sinistro del mouse e, dunque, spostare l’immagine alla posi-
zione desiderata.
Una volta associata la scheda planimetrica sarà sufficiente premere Termina per
salvare l’acquisizione, se l’elaborato planimetrico è composto da più pagine si
proseguire con l’acquisizione di una successiva scheda premendo il tasto Avanti,
per annullare l’acquisizione si utilizza Annulla.
Se si vuole aggiungere, in una successiva acquisizione, una o più pagine di elabo-
rato, o modificarne una acquisita, bisogna posizionarsi, tramite il pulsante Avanti
in una pagina vuota per una scheda nuova o su quella da riacquisire per modifi-
carla seguendo le modalità appena descritte.

9.4 Calcolo delle superfici (poligonazione)

La superficie catastale per le unità immobiliari ordinarie viene calcolata con la
cosiddetta funzione di poligonazione, la quale consiste nell’individuare a video i
vari poligoni, suddivisi per tipologia di superficie, che vanno a costituire l’UIU.
Per calcolare la superficie di ogni poligono di interesse catastale, pertanto, biso-
gna evidenziare il poligono sull’immagine planimetrica.
Vediamo innanzitutto il significato dei pulsanti della finestra Calcolo delle super-
fici che si apre premendo il pulsante Poligoni dalla finestra di Gestione elaborati
grafici.
La finestra di calcolo è suddivisa in due parti: a sinistra viene riprodotta la plani-
metria catastale dell’UIU, mentre a destra troviamo dei campi di definizione e la
Pan Window in alto a destra. I pulsanti generali, invece, si trovano nella barra in
alto a sinistra. Abbiamo:
- Adatta: permette di adattare l’immagine, a seconda della modalità prescel-
ta, alla finestra o alla larghezza dell’immagine; 
- Zoom (+ e -): permettono, in qualsiasi momento della compilazione, di in-
grandire o diminuire l’immagine; l’immagine può essere ingrandita anche
evidenziando con il mouse un riquadro, grande a piacere; 
- Vertici: permette di evidenziare i vertici di poligoni già disegnati; 
- Trasla: permette di spostare i poligoni disegnati sopra l’immagine;

228
 Capitolo 9 - Compilazione DOCFA: gestione degli elaborati grafici

SEZIONE DI RAPPRESENTAZIONE PAN WINDOW

PLANIMETRIA CATASTALE

SEZIONE CAMPI DI SERVIZIO

DELLA POLIGONAZIONE

- Ok: memorizza sul file di dettaglio dei poligoni i dati compilati; viene ag-
giornato in automatico il file dati metrici anche sommando le superfici pre-
senti in altri file di dettaglio, nel caso di unità immobiliari con più schede
planimetriche, viene calcolata la superficie catastale e aggiornato il Model-
lo 1N seconda parte; 
- Annulla o Esc: si annullano tutte le operazioni effettuate e si ritorna alla
finestra Gestione elaborati grafici;
- ?: il tasto non è previsto per mancanza di spazio, è però possibile usare il
tasto di uguale funzione in alto a destra.

229
 Parte seconda - Come si usa il Docfa per fare una denuncia

La Pan Window serve a evidenziare l’area visualizzata nella sezione di lavoro del-
la planimetria posta a sinistra della finestra di calcolo. Attraverso la Pan Window,
puntando con il mouse sul riquadro nero, si può navigare sull’immagine planime-
trica; la porzione di area visualizzata della planimetria può essere spostata anche
con i pulsanti Freccia presenti sulla tastiera. 
La funzione può essere utile durante le operazioni di poligonazioni per raggiunge-
re rapidamente le aree dell’unità immobiliare di interesse.
Andiamo a vedere cos’è e come si esegue una poligonazione.
Si definisce come poligono una spezzata conclusa, costituita da vertici e linee di
congiunzione degli stessi, che delimiti un’area ben specifica della rappresentazio-
ne planimetrica dell’unità immobiliare.

VERTICE

POLIGONO

LINEA

Per calcolare la superficie di un poligono, quindi, occorre cliccare con il mouse in

corrispondenza dei vertici delle ideali figure geometriche (poligoni) presenti sul
disegno planimetrico che corrispondono alla stessa tipologia di superficie. Ovvia-
mente è possibile anche procedere ambiente per ambiente, tuttavia le operazioni
sono più lunghe ed è più facile compiere qualche errore.

POSIZIONARSI SU UN
VERTICE ESTERNO
QUALSIASI E RAGGIUNGERE
TUTTI I VERTICI DELLA
FIGURA GEOMETRICA
CORRISPONDENTE ALLA
STESSA TIPOLOGIA DI
SUPERFICIE

Per disegnare il poligono corrispondente alla tipologia omogenea di superficie è

possibile utilizzare il mouse o, in alternativa, anche la tastiera. Si sconsiglia co-
munque quest’ultima prassi operativa legata a retaggi informatici quando il mou-
se non era molto diffuso in ambiente DOS prima e Windows dopo.

230
 Capitolo 9 - Compilazione DOCFA: gestione degli elaborati grafici

Per procedere con la poligonazione è necessario individuare le varie tipologie di

superficie sulla planimetria da misurare; se è necessario anche mediante il suo
ingrandimento con analisi dei particolari. Ricordare che la poligonazione con-
siste nel misurare la superficie commerciale per cui andranno considerate anche
le superfici occupate dai muri e dai tramezzi interni al poligono. Se un muro è
di confine con una unità immobiliare vicina andrà perimetrato o poligonato sino
alla ideale linea di mezzeria del muro o tramezzo. Se il muro è perimetrale o è un
tramezzo interno andrà considerato per intero.
Abbiamo diverse tipologie superficiarie, le quali sono ricordate direttamente nella
sezione dei campi di servizio posta a destra nella finestra di calcolo. Dopo aver
previamente individuato le varie tipologie di interesse della planimetria da misu-
rare e prima di procedere con la poligonazione di una di queste, occorre opzionare
quella corrispondente nell’apposita sezione a destra.

PRIMA DI INIZIARE
UNA POLIGONAZIONE
OCCORRE
OPZIONARE
LA TIPOLOGIA
DELLA SUPERFICIE
DEL POLIGONO
STESSO

Come si può osservare ogni specifica tipologia di poligono ha un suo preciso

colore e una lettera corrispondente a una particolare tipologia di superficie che si
può presentare nella realtà e diversa rilevanza fiscale.

Tipo di ambiente Colore

Superficie dei vani (o locali) aventi funzione principale nella
specifica categoria (camere, cucina, stanze...) e dei vani (o lo-
A BLU
cali) accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni,
w.c., ripostigli, tavernette, mansarde, ingressi, corridoi e simili 
Per le categorie C/1 e C/6 i vani avente funzione principale
(per esempio il locale vendita ed esposizione per la catego-
A2 ria C/1) saranno indicati con “A1”,  mentre i vani accessori a VERDE
diretto servizio, quali retro negozio (per cat. C/1) bagni, w.c.,
ripostigli, ingressi, corridoi e simili con “A2”
Superficie dei vani (o locali) accessori a servizio indiretto dei
vani principali, quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, canti-
B FUCSIA
ne e simili qualora comunicanti con i vani di cui alla preceden-
te lettera A

231
 Parte seconda - Come si usa il Docfa per fare una denuncia

Superficie dei vani (o locali) accessori a servizio indiretto dei

vani principali, quali soffitte, sottotetti, centrali termiche, canti-
C MALVA
ne e simili qualora non comunicanti con i vani di cui alla lettera
A
Superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, portici,
tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della sin-
D GIALLO
gola unità immobiliare (sono escluse le porzioni comuni di uso
esclusivo) qualora comunicanti con i vani di cui alla lettera A
Superficie dei balconi, terrazze, logge, terrazzi coperti, porti-
ci, tettoie e simili, di pertinenza e dipendenza esclusiva della
E singola unità immobiliare (sono escluse le porzioni comuni di MARRONE
uso esclusivo) qualora non comunicanti con i vani di cui alla
lettera A
Aree scoperte, corti, giardini o comunque assimilabili, di perti-
F VIOLA
nenza e dipendenza esclusiva della singola unità immobiliare
Superficie di ambienti non classificabili tra i precedenti casi e
G GRIGIO
non rilevanti ai fini del calcolo della superficie catastale

Vediamo come procedere nel dettaglio.

Innanzitutto ingrandiamo la parte di planimetria su cui vogliamo disegnare i po-
ligoni e, quindi, in base all’individuazione degli stessi eseguita previamente, esa-
miniamo la tabella per verificare quale sia la tipologia che ci interessa, quindi
premiamo il tasto Nuovo.
L’aver premuto il tasto Nuovo ci permette di entrare in modalità disegno e, quindi,
essere in grado di tracciare direttamente sulla planimetria a video il poligono cor-
rispondente alla superficie omogenea rispetto alla prescelta tipologia.
Per disegnare il poligono occorre portarsi su un vertice esterno qualsiasi e, quindi,
cliccare col mouse per fissare il punto di partenza del poligono. Si cercherà di
raggiungere il secondo vertice del poligono corrispondente alla superfice com-
merciale omogenea per cliccare una seconda volta e così via sino a quando tutto
il perimetro che delimita l’ambiente è stato individuato. Ciò accadrà quando il
punto iniziale, nella sequenza dei vertici del poligono, e quello finale saranno
coincidenti.
Per semplificare l’operazione di chiusura del poligono, che normalmente potreb-
be attivare un poligono indefinito e non chiudibile, il punto finale può essere
definito cliccando col tasto destro del mouse sul vertice iniziale, in questo modo,
automaticamente la procedura farà coincidere l’ultimo vertice con il primo.
Se durante la definizione dei vertici si cliccasse su un punto errato è possibile
annullare l’operazione semplicemente premendo il Canc sulla tastiera del pc fa-
cendo così, tornare l’operazione di perimetrazione a video del poligono al vertice
precedente. Se durante la definizione di un poligono si vogliono annullare tutti i
vertici già individuati, il tasto Canc sulla tastiera andrà premuto tenendo anche
premuto il tasto destro del mouse.

232
 Capitolo 9 - Compilazione DOCFA: gestione degli elaborati grafici

Una volta terminato il poligono questo sarà evidenziato a video e premendo il

tasto Vertici questi verranno evidenziati nell’immagine a video.  
Oltre alle linee di collegamento di due vertici si possono disegnare anche archi di
cerchio. In questo caso la perimetrazione prevede un vertice quale punto iniziale
dell’arco, un altro vertice quale punto finale oltre però anche a un punto interme-
dio.
Durante la definizione di un poligono, per passare dal classico disegno di una
spezzata che collega i vari vertici – modalità proposta di default dal Docfa – al
disegno di un arco, è necessario premere i tasti Ctrl + A, oppure Ctrl + tasto destro
del mouse e scegliere Arco dal menù che apparirà a video.
Per tornare al disegno di una spezzata premere Ctrl + S oppure Ctrl + tasto destro
del mouse e scegliere Linea dal menù che apparirà a video.      
Per disegnare un nuovo poligono adiacente ad uno o più poligoni esistenti ed
essere certi di partire dai vertici di appoggio che ci interessano si può sfruttare
la funzione che permette di catturare i vertici. Premendo il tasto Vertici verranno
evidenziati sul video tutti i vertici dei poligoni già definiti. Puntando, quindi, con
il mouse su un vertice col quadratino rosso di interesse, questo appena sarà cen-
trato inizierà a lampeggiare di colore celeste. Interrompendo il lampeggio con un
clic si definirà così il punto del nuovo poligono che si intende tracciare. 
Una volta definiti tutti i poligoni in una griglia posta sulla destra vengono evi-
denziati i dati in cui sono descritti, per ogni poligono: la tipologia (Tipo), l’area
calcolata (Area Calc.), l’area dichiarata (Area Dich.), l’indicazione dell’altezza
uguale o superiore a 150 cm (Altezza).
Vediamo ora alcune operazioni speciali permesse sulla griglia delle superfici.
- Modifica della tipologia di un poligono già definito: la tipologia di poli-
gono può essere modificata effettuando un doppio clic sulla casella Tipo e

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 Parte terza - Uso pratico dell’ultima versione Docfa

12.4 Causali di presentazione e tipologia del documento

Nel Quadro A, abbiamo due dati da specificare: la precisazione della causale di
presentazione e la tipologia del documento.
Abbiamo già visto nella seconda parte del testo come vanno compilate le due
sezioni del Quadro A (e anche del Quadro B).
La causale è rappresentata concretamente dalla “causa” che ha generato la neces-
sità di procedere al nuovo accatastamento. Per cui, nella dichiarazione di fabbri-
cato urbano, avremo che la causa si manifesta solo nel caso di nuova costruzione
o nel caso di unità afferente, vale a dire una nuova unità immobiliare edificata
su particella già esistente, mentre è del tutto ovvio che con la nuova costruzione
si creano ex novo particella e subalterno. L’unità afferente riferita al Quadro A si
ha, dunque, quando la nuova unità immobiliare è edificata su una particella già
esistente e va a prendere un suo numero di subalterno e, quindi, necessita di un
classamento per la nascita di una nuova entità fiscale.
Avremo, pertanto, che le causali di presentazione per il Quadro A sono solamente:
- la Nuova costruzione;
- le Unità Afferenti.

NEL Quadro A - ACCATASTAMENTI

ABBIAMO SOLO DUE CAUSALI

Nel caso in cui la causale sia un’unità afferente occorre specificare, come ab-
biamo già visto, su quale particella tale nuova UIU va a insediarsi come nuovo
subalterno.
Le unità afferenti essendo riferite a particelle già esistenti all’urbano possono o
essere edificate in soprelevazione o su aree di corte. Tuttavia il Docfa prevede
comunque anche la causale Altro quale campo libero dove è possibile inquadra-
re eventuali circostanze diverse come, ad esempio, il recupero di una situazione
pregressa.
Oltre alla causale, nel Quadro A, va specificata la anche tipologia del documento
la quale fa riferimento all’eventuale apparato normativo specifico in base al quale
la pratica viene presentata tranne, ovviamente, il caso della dichiarazione ordina-
ria la quale fa riferimento a tutte le norme sul catasto applicabili al caso di specie.

294
 Capitolo 12 - La dichiarazione o denuncia Docfa

In caso di nuova costruzione, abbiamo già visto, andrà selezionata una delle op-
zioni che automaticamente appaiono premendo la freccia verso il basso posta a
destra:

NEL Quadro A – PREMENDO LA FRECCIA

APPARE Il MENÙ A CASCATA CON LE TIPOLOGIE

- Dichiarazione ordinaria;
- Dichiarazione resa ai sensi dell’art. 1, comma 336, L. n. 311/04;
- Fabbricato ex rurale - art. 2, comma 36 o 37, D.L. n. 262/06;
- Fabbricato mai dichiarato - art. 2, comma 36, D.L. n. 262/06;
- Dichiarazione fabbricato rurale D.M. 26/7/2012;
- Dichiarazione fabbricato rurale art. 13, comma 14-ter del D.L. 201/2011.
Gli apparati normativi corrispondenti a queste tipologie, esclusa sempre l’ordina-
ria, li abbiamo già visti nella seconda parte e ai quali rimandiamo.

12.5 Denuncia di variazione

La procedura della denuncia di variazione si utilizza quando si aggiorna il da-
tabase catastale a seguito di modiche dello stato e/o della consistenza di UIU
già censite, nei casi in cui le trasformazioni edilizie effettuate siano influenti sul
classamento, con conseguenti aumenti o riduzioni della rendita catastale, o abbia-
no comunque comportato un’apprezzabile modifica alla distribuzione degli spazi
interni.
Per quanto concerne la norma introdotta dal D.L. 78/2010 quale aggiunta come
comma 1-bis all’art. 29 della L. 52/1985 (3) per la quale negli atti aventi come

(3)
L. 52/1985, art. 29: “Negli atti con cui si concede l’ipoteca o di cui si chiede la trascrizione,
l’immobile deve essere designato anche con l’indicazione di almeno tre dei suoi confini. 1-bis.
Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto il trasferimento, la costi-
tuzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già esistenti, ad esclusione dei
diritti reali di garanzia, devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre
all’identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e la dichiarazione,
resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie,

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19
I fabbricati rurali

19.1 Obblighi di denuncia

Il riconoscimento dei requisiti fiscali di ruralità di un immobile è una attività riser-
vata agli Uffici provinciali del territorio delle direzioni provinciali dell’Agenzia
delle entrate. Tale riconoscimento è comunque preceduto da una richiesta da parte
del titolare dei diritti sul bene in tale direzione.
Occorre però premettere che la richiesta di riconoscimento dei requisiti rappre-
senta una facoltà e non un obbligo, mentre invece, è fatto obbligo di comunicare
la perdita dei requisiti di ruralità già precedentemente riconosciuti.
Il riconoscimento di ruralità di una categoria ordinaria sia abitativa e sia strumen-
tale, porta all’iscrizione nel campo annotazioni dell’avvenuto riconoscimento,
mentre, per quanto riguarda le categorie speciali, il riconoscimento è già insito
nell’attribuzione della categoria D/10. 
Nel paragrafo ci occuperemo sia delle modalità di richiesta di riconoscimento e
sia delle modalità di cancellazione dei requisiti fiscali di ruralità e dei collegamen-
ti che hanno queste due procedura con il Docfa. 
Le modalità di richiesta di riconoscimento dei requisiti fiscali di ruralità varia-
no a seconda dell’eventualità che gli immobili siano già accatastati al Catasto
fabbricati o siano ancora accatastati al Catasto terreni o, infine, siano di nuova
edificazione. A questo va aggiunto che, nel caso di beni già accatastati, vi sono
due modalità differenti nel riconoscimento di tali requisiti a seconda della cir-
costanza pratica, dove da una parte c’è la nuova attribuzione della categoria e/o
della rendita, dall’altra, invece, l’unità non necessita di variazione di categoria
e reddituale. 
Un’ulteriore differenza è rappresentata dalla tipologia degli immobili su cui si
chiede il riconoscimento o la cancellazione dei requisiti fiscali di ruralità e preci-
samente se trattasi di immobile di tipo abitativo oppure se strumentale all’attività
agricola. 
La procedura Docfa, come prima specificato, quindi, rappresenta uno dei veicoli
per l’iscrizione o la cancellazione dei requisiti fiscali di ruralità. 
Le richieste di riconoscimento con procedura Docfa vanno sempre corredate dalle
autocertificazioni cui ai modelli B e/o C del D.M. 26 luglio 2012 e allegate alla
denuncia in formato PDF/A o TIFF per l’invio telematico alla piattaforma Sister. 
I modelli possono essere scaricati dal sito dell’Agenzia delle entrate come già
descritto nella seconda parte del testo.

371
 Parte terza - Uso pratico dell’ultima versione Docfa

RICHIESTA DI ISCRIZIONE NEGLI ATTI DEL CATASTO DELLA SUSSISTENZA

REQUISITI DI RURALITÀ. ASSOCIARE MASSIMO 5 ENTITÀ TIPOLOGICHE

PAGINA 1 PAGINA 2

RICHIESTA DI CANCELLAZIONE DELL’ANNOTAZIONE

RELATIVA ALLA SUSSISTENZA REQUISITI DI RURALITÀ

PAGINA 1 PAGINA 2

372
 Capitolo 19 - I fabbricati rurali

Se la richiesta dei requisiti di ruralità non necessita della presentazione di una

denuncia Docfa, è sufficiente allegare le autocertificazioni cui ai modelli B e/o C,
al modello di richiesta cui all’allegato 1 della Circolare 2/2012. 
La perdita dei requisiti fiscali di ruralità, invece, comporta, nel caso la perdita non
necessiti variazione della categoria e/o rendita, la presentazione presso l’Ufficio
del solo allegato 2 della Circolare 2/2012. 
Se la perdita dei requisiti fiscali di ruralità comporta, invece, la variazione del-
la rendita e/o della categoria (da D/10 a D/7, D/8, C/2, ecc.) è necessaria la
presentazione di un Docfa per variazione della destinazione, con opzione di acca-
tastamento “Dichiarazione ordinaria”. 

19.2 Casistica e adempimenti

Per meglio comprendere e sintetizzare le diverse modalità di richiesta dei requisiti
fiscali di ruralità, esaminiamo una tabella riassuntiva con le principali casistiche
previste dove, a ognuna delle varie circostanze possibili, corrisponderà una sigla
identificativa e oggetto di successiva descrizione dei vari adempimenti.

MODALITÀ DI RICHIESTA DEI REQUISITI FISCALI DI RURALITÀ

NUOVA FABBRICATI FABBRICATI
TIPOLOGIA
EDIFICAZIONE RURALI AL CT RURALI AL CEU
ABITATIVE ANE ACT ACE
STRUMENTALI SNE SCT SCE

SPECIALI SNE SCT SP1 - SP2

- ANE, Unità abitative di nuova edificazione: affinché queste UIU possano

essere accatastate alle categorie abitative con i requisiti di ruralità occor-
re in primis redigere tipo mappale con Pregeo per la messa in mappa del
fabbricato, quindi, presentare la pratica Docfa di nuova costruzione dove
la Tipologia da indicare nel Quadro A del Modello D sarà Dichiarazione
fabbricato rurale D.M. 26/7/2012.

373
 Parte terza - Uso pratico dell’ultima versione Docfa

Alla pratica vanno allegate tramite l’apposita pagina del Sister le autocerti-
ficazioni di cui al Modello B del predetto Decreto ministeriale che esami-
neremo al prossimo paragrafo.
- ACT, Fabbricati rurali oggi al Catasto terreni: se un fabbricato si trova al
Catasto terreni e mantiene i requisiti di ruralità dovrà comunque passare al
CEU, per cui andrà predisposto un tipo mappale in deroga per conferma
di mappa del fabbricato. Dopo di ciò andrà presentata la pratica Docfa di
nuova costruzione dove la Tipologia da indicare nel Quadro A del Model-
lo D sarà Dichiarazione fabbricato rurale art. 13 comma 14-ter del D.L.
201/2011. Alla pratica vanno allegate tramite l’apposita pagina del Sister
le autocertificazioni di cui al Modello B del D.M. 26 luglio 2012.

- ACE, Fabbricati rurali oggi al Catasto fabbricati: se un fabbricato si trova

già al Catasto fabbricati e mantiene i requisiti di ruralità non è necessaria
alcuna procedura Docfa. È però necessario presentare presso l’Ufficio pro-
vinciale del territorio l’allegato 1 alla Circolare 2/2012 e le solite autocer-
tificazioni di cui al Modello B del D.M. 26 luglio 2012.
- SNE, Unità di nuova edificazione atrumentali all’azienda agraria: que-
ste UIU possono essere accatastate quali beni strumentali sia in categoria
Ordinaria e sia in categoria Speciale (D/10) la scelta ovviamente andrà
fatta nel relativo Modello D e con la compilazione dei Modelli 1N o 2N a
seconda del percorso così individuato. Le procedure sono le medesime già
viste per le UIU non strumentali dedicate all’abitativo e cioè: tipo mappa-
le, Docfa di nuova costruzione con Tipologia da indicare Dichiarazione
fabbricato rurale D.M. 26/7/2012 e allegazione autocertificazioni di cui al
Modello B dello stesso Decreto.
- SCT, Fabbricati rurali strumentali oggi al Catasto terreni: i fabbricati con
caratteri di ruralità utilizzati come beni strumentali dell’azienda agraria sia
nel caso di categoria Ordinaria e sia di categoria Speciale (D/10) necessi-
tano di redazione del tipo mappale in deroga per conferma di mappa del
fabbricato e di redazione del Docfa di Nuova costruzione con allegate le
autocertificazioni cui al modello C del D.M. 26 luglio 2012, indicando,
come Tipologia di accatastamento, Dichiarazione fabbricato rurale art. 13
comma 14-ter del D.L. 201/2011.
- SCE, Fabbricati rurali strumentali oggi al Catasto fabbricati: se un fab-
bricato rurale strumentale si trova già al Catasto fabbricati e mantiene i

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