Documenti di Didattica
Documenti di Professioni
Documenti di Cultura
VALORACIÓN DE SERVIDUMBRES EN
SUELO RURAL SUBURBANO
2|Página
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Contenido
Glosario ................................................................................................................................ 7
Introducción ......................................................................................................................... 9
Objetivos ............................................................................................................................ 12
ESTADO DEL ARTE (Revisión Bibliográfica) ................................................................ 13
Desarrollo ........................................................................................................................... 15
Servidumbres de energía eléctrica ................................................................................. 16
Servidumbres de hidrocarburos...................................................................................... 17
Conclusiones ...................................................................................................................... 26
Referencias bibliográficas .................................................................................................. 27
3|Página
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Lista de tablas
Tabla 1: Grado de afectación para distintos tipos de infraestructura. ............................... 17
Tabla 2: Grado de afectación para distintos tipos de suelo. .............................................. 18
4|Página
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Lista de figuras
5|Página
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Lista de ecuaciones
Ecuación 1: Cálculo de valor de servidumbre para suelo rural. ........................................ 16
Ecuación 2: Cálculo de valor de servidumbre para suelo de expansión.. ......................... 16
Ecuación 3: Cálculo de valor de servidumbre para suelo urbano. .................................... 17
Ecuación 4: Valor de la servidumbre en afectación total.. ................................................ 18
Ecuación 5: Valor de la servidumbre en afectación parcial.. ............................................ 18
Ecuación 6: Fórmula para calcular el valor del suelo suburbano...................................... 25
6|Página
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Glosario
Equidad: Cualidad que consiste en dar a cada uno lo que se merece en función de sus
méritos o condiciones.
Justicia: Principio moral que inclina a obrar y juzgar respetando la verdad y dando a cada
uno lo que le corresponde.
Servidumbre: Gravamen impuesto sobre un predio en beneficio de otro predio de distinto
dueño (Código civil).
Las servidumbres son derechos inmateriales sobre el bien inmueble que transfieren el uso,
pero no la propiedad, de parte del inmueble [NTS G 03]
Predio sirviente: Predio al que sufre el gravamen [Ecopetrol].
Predio dominante: Al que se reporta la utilidad [Ecopetrol]. En el caso que nos ocupa
generalmente no se encuentra claramente establecido un predio dominante, pues se trata de
un gravamen que surge en beneficio de la comunidad: Interés Público o General.
Indemnización de perjuicios: Comprende el daño emergente y el lucro cesante, sin
embargo, para que un perjuicio pueda ser objeto de indemnización, se necesita el
cumplimiento de tres condiciones: que pueda determinarse su cuantía, que sea real y que
exista el nexo de causalidad del mismo con las actividades de la compañía.
Daño emergente: Disminución o pérdida de un derecho, del que se ha lesionado con la
construcción de la obra
Lucro cesante: Es la ganancia que deja de obtener el acreedor como consecuencia del
hecho del que es responsable. El concepto de lucro cesante se refiere a una lesión
patrimonial consistente en la pérdida de un incremento patrimonial neto que se haya dejado
de obtener como consecuencia de un perjuicio ocasionado imputado a un tercero.
Perjuicio: Daño moral o material que una persona o una cosa causa en el valor de algo o
en la salud o en el bienestar de alguien.
Propiedad: La propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses
y beneficios relacionados con el dominio. [GTS-G02]
Mercado: Es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y
vendedores a través de un mecanismo de precio. [GTS-G02]
Precio: Termino que se utiliza para la cuantía que se solicita, ofrece o paga por un bien o
servicio. [GTS-G02]
Valor: es el concepto económico que se refiere al precio al que con mayor probabilidad
realizarán la transacción los compradores y vendedores de un bien o servicio disponible
para su adquisición. [GTS-G02]
7|Página
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Valor de mercado: Se define como la cuantía estimada por la que un bien podría
intercambiarse en la fecha de evaluación. Entre un comprador dispuesto a comprar y un
vendedor dispuesto a vender, en una transacción libre tras una comercialización adecuada,
en la que las partes hayan actuado con la información suficiente de manera prudente y sin
coacción.
Afectaciones transitorias: Están constituidas por las mejoras afectadas (cultivos, pastos,
cercas, edificaciones, etc.) inicialmente durante la apertura del derecho de vía y
posteriormente con la ejecución de las obras en sí. Para su cuantificación se deben tener en
cuenta los costos de instalación, sostenimiento y la rentabilidad esperada durante los
periodos de ocupación por la construcción y recuperación de la producción a su estado
normal. [Ecopetrol]
Afectaciones permanentes: Que hacen referencia a todas aquellas restricciones que de
manera permanente tiene que soportar el predio por la instalación y operación de la
infraestructura petrolera, lo cual corresponde a lo que tradicionalmente se denomina
indemnización por servidumbre. [Ecopetrol]
Predio: Porción de terreno, suelo o construcción urbana o rural existente físicamente
perteneciente a una o varias personas naturales o jurídicas, públicas, privadas o
comunidades, delimitada por una línea cerrada; el predio es una propiedad de tipo inmueble
que se haya conformada por una cantidad de terreno determinada (área) cuyos límites o
linderos se pueden encontrar físicamente o pueden encontrarse en un documento que
justifica su propiedad [Energía de Bogotá]
Índice de ocupación: Es la proporción del área de suelo que puede ser ocupada por
edificación en primer piso bajo cubierta y, se expresa por el cociente que resulta de dividir
el área que puede ser ocupada por edificación en primer piso bajo cubierta por el área total
del predio [Decreto 1788 de 2004].
8|Página
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Introducción
Y así fue recogido este concepto posteriormente en las leyes que reglamentan el sector
energético y de hidrocarburos, bajo el entendido de que se trata de limitaciones al derecho
de dominio pleno sobre un predio, por razones de interés público.
Así pues, encontramos el artículo 18 de la Ley 126 de 1938 que dispone “grávese con la
servidumbre legal de conducción de energía eléctrica los predios por los cuales deban
pasar las líneas respectivas", así como la Ley 56 de 1981 "Por la cual se dictan normas
sobre obras públicas de generación eléctrica, y acueductos, sistemas de regadío y otras y
se regulan las expropiaciones y servidumbres de los bienes afectados por tales obras".
En estas normas se contempla la facultad a favor del Estado y de las empresas que lo
representan de gravar con servidumbre legal a los predios que son afectados por la
instalación de redes de transporte de energía e hidrocarburos, los cuales se declaran de
utilidad pública e interés social en estos proyectos de infraestructura. Lo anterior, para
garantizar la protección de las citadas instalaciones, concepto que ha sido recogido y
ampliado en el Artículo 57 de la Ley 142 de 1994.
9|Página
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
10 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
de las afectaciones transitorias y/o permanentes y que tenga en cuenta las características de
las áreas de terreno objeto de la imposición del gravamen.
Las obras de utilidad pública pueden generar unos impactos directos sobre las zonas
aledañas, reflejas y remotas de la obra; lo que pretende este documento es establecer los
parámetros necesarios para determinar en forma adecuada la valoración que deben contener
los acuerdos prediales en relación con las afectaciones necesarias para garantizar el acceso
a zonas de terreno en cabeza de particulares y que se requieren para el desarrollo de una
obra, actividad o servicio a cargo del estado y en favor de la generalidad, esto es, de interés
público.
Los fundamentos jurídicos y teóricos provienen del desarrollo de la jurisprudencia nacional
en materia de indemnización por obra pública, el bloque de constitucionalidad y
adicionalmente instrumentos de política internacionales como los lineamientos del banco
mundial BID, IFC entre otros.
Principio de Equidad y Justicia. Los conceptos de equidad y de justicia guardan principal
relevancia en la definición de la metodología que proponemos en este trabajo, pues resultan
ser factores primordiales en la definición de los elementos a considerar en la valoración del
gravamen en estudio a fin de que la metodología sea tenida como adecuada, garantista,
respetuosa tanto de los derechos del titular del dominio, como de las limitaciones que a éste
le corresponde asumir en beneficio de la generalidad o el interés público.
11 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Objetivos
Objetivo general
Presentar los parámetros para el cálculo de la indemnización por la ocupación de inmuebles
en cabeza de particulares que son requeridos para la ejecución de proyectos de interés
general para la constitución de servidumbres en suelo rural suburbano con base en
metodologías utilizadas por entidades estatales.
Objetivos específicos
• Identificar las variables y coeficientes para el cálculo de la indemnización.
• Encontrar una relación entre las variables que permita obtener una fórmula para el
cálculo de la indemnización por ocupación de inmuebles en suelo suburbano.
12 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Objetivo: Estructurar una metodología que unifique los procedimientos utilizados por
empresas del sector de hidrocarburos, para el cálculo de la indemnización por concepto de
daños y perjuicios que se causen en las propiedades de los terceros afectados como
consecuencia de la constitución de una servidumbre.
13 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
14 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Desarrollo
Figura 1: Parámetros contemplados por las metodologías para el cálculo de indemnizaciones por la constitución de
servidumbres. Fuente: Elaboración Propia.
15 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Vs = Valor Servidumbre
As = Area Servidumbre
Vr m2 = Valor comercial
Ft = Factor por Trazado
Fis = Factor compensación Intervención
Fcm = Factor cultivo mecanizado
Fpr = Factor productividad
CR = Cultivos y reposición
Vat = Valor área de torres
• Suelo de Expansión:
Ecuación 2: Cálculo de valor de servidumbre para suelo de expansión. Fuente: Guía para la gestión integral de
servidumbres en el grupo empresarial ISA.
Vs = Valor Servidumbre
As = Area Servidumbre
Vr m2= Valor comercial
FPc = Factor potencial constructivo
Fpr = Factor productividad
Ft = Factor por trazado
Vat = Valor área de torres
16 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
• Suelo Urbano:
Vs = Valor Servidumbre
As = Area Servidumbre
Vr m2 = Valor comercial
FPc = Factor potencial constructivo
Fo = Factor por ocupación
Vat = Valor área de torres
Servidumbres de hidrocarburos
Las empresas dedicadas al transporte de hidrocarburos reconocen dos tipos de afectación al
constituir una servidumbre sobre un inmueble los cuales son total y parcial; el uso de estos
grados de afectación depende del tipo de infraestructura a construir en cada predio tal como
se muestra en la tabla 1
También está establecido el grado de afectación teniendo en cuenta el tipo de suelo que se
verá afectado por la servidumbre tal como se muestra en la tabla 2.
17 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Aspectos de indemnización:
Debido a que Ecopetrol emplea dos tipos de afectación, para cada uno establece un método
de indemnización.
• Cuando la afectación causada por una servidumbre en un inmueble es total, el valor
de una hectárea de servidumbre será igual al valor comercial de una hectárea del
predio tal como se observa en la ecuación 4.
𝑉𝑠 = 𝑉𝑐
Vs = Valor de una hectárea de servidumbre.
Vc = Valor comercial de una hectárea del inmueble a intervenir.
• Si la afectación generada por la servidumbre en el predio es parcial, se emplea la
ecuación 5 para determinar el valor de una hectárea de servidumbre.
18 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
20 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
21 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Artículo 13. Normas para los usos industriales. El otorgamiento de licencias para el
desarrollo de usos industriales en suelo rural suburbano sólo se permitirá en las áreas de
actividad que para estos usos hayan sido específicamente delimitadas en el plan de
ordenamiento territorial o en las unidades de planificación rural y sólo se autorizará bajo
alguna de las siguientes modalidades:
1. La unidad mínima de actuación para usos industriales.
2. Los parques, agrupaciones o conjuntos industriales.
Artículo 14. Condiciones básicas para la localización de usos industriales en suelo rural
suburbano. El plan de ordenamiento territorial o las unidades de planificación rural
deberán contemplar, como mínimo, la delimitación cartográfica de las áreas de actividad
industrial en suelo rural suburbano, las alturas máximas y las normas volumétricas a las
que debe sujetarse el desarrollo de los usos industriales, de forma tal que se proteja el
paisaje rural. Las normas urbanísticas también contemplarán los aislamientos laterales y
posteriores que deben dejar las edificaciones contra los predios vecinos a nivel del terreno.
Las actividades que se desarrollen al interior de las unidades mínimas de actuación o de
los parques, agrupaciones o conjuntos industriales deben funcionar con base en criterios
de uso eficiente de energía, agua y aprovechamiento de residuos.
Las áreas para maniobras de vehículos de carga y las cuotas de estacionamientos
destinados al correcto funcionamiento del uso, incluyendo las normas de operación de
cargue y descargue, deberán realizarse al interior de los predios que conformen la unidad
mínima de actuación o el parque, agrupación o conjunto industrial.
Los índices de ocupación no podrán superar el treinta por ciento (30%) del área del predio
en el caso de la unidad mínima de actuación o el cincuenta por ciento (50%) cuando se
trate de parques, conjuntos o agrupaciones industriales, y el resto se destinará, en forma
prioritaria, a la conservación o recuperación de la vegetación nativa. Sin perjuicio del
cumplimiento de las demás determinantes de que trata este decreto, el ancho máximo de
los corredores viales suburbanos, cuyo uso exclusivo sea industrial, será de 500 metros
medidos desde el borde de la vía. En ningún caso la extensión de los parques, conjuntos o
agrupaciones industriales podrá ser inferior a diez (10) hectáreas.
Parágrafo. La localización de usos industriales en suelo rural suburbano requiere de una
clasificación que tenga en cuenta el impacto ambiental y urbanístico que produce y que
establezca su compatibilidad respecto de los demás usos permitidos en suelo suburbano.
Hasta tanto se incorpore en los planes de ordenamiento territorial o en las unidades de
planificación rural dicha clasificación, la solicitud de licencias para el desarrollo de usos
industriales estará sujeta a concepto favorable de la Corporación Autónoma Regional o de
Desarrollo Sostenible en cuanto a la afectación que tiene el respectivo proyecto sobre los
recursos naturales renovables y el medio ambiente y sin perjuicio de las licencias, permisos
y demás autorizaciones ambientales que resulten exigibles.
22 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
En ningún caso, las actividades industriales en suelo suburbano o rural podrán localizarse
en suelos de alta capacidad agrológica, en áreas o suelos protegidos, ni en el área de
influencia de desarrollos residenciales aprobados o áreas verdes destinadas a usos
recreativos.” (Decreto 3600 de 2007).
Los diagramas que se muestran a continuación ilustran el contenido del capítulo 3 del
decreto 3600 de 2007.
Principios de ordenamiento
territorial
Rural suburbano
23 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Determinantes del
ordenamiento territorial
• Tratamiento de consolidación
en baja densidad para usos
industriales.
• Ordenamiento de corredores
viales suburbanos.
Decreto 4066 de 2008
• Condiciones básicas para la
localización de usos
industriales en suelo
suburbano.
• Índice de ocupación máximo.
24 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Debido a que el índice de ocupación es el factor que hace diferencia entre el suelo urbano
y suburbano, se estableció una relación para calcular el valor de la compensación de la
servidumbre en suelo suburbano la cual se presenta en la ecuación 6.
Ecuación 6: Fórmula para calcular el valor del suelo suburbano.
𝐼𝑂𝑆𝑈
𝑉𝑠𝑆𝑈 = 𝑉𝑐𝑈 ∗ ( )
𝐼𝑂𝑈
VSSU = Valor servidumbre Suelo suburbano
VCu = Valor comercial urbano
IOSU = Índice de ocupación suburbana
IOU = Índice de ocupación urbano
Es evidente que el valor comercial del suelo suburbano no puede ser igual al del suelo
urbano, en razón a que existe una diferencia importante en cuanto al aprovechamiento del
terreno; no obstante, como ya se había mencionado anteriormente, las dos clases de suelo
ofrecen características similares en cuanto a su desarrollo, y uso. Finalmente se puede
afirmar que el factor que genera la diferencia entre el valor del suelo urbano y suburbano
es el índice de ocupación, debido a que en suelo suburbano este índice no puede ser mayor
del 30%.
25 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Conclusiones
26 | P á g i n a
ESPECIALIZACIÓN EN AVALÚOS
Referencias bibliográficas
27 | P á g i n a