2020 01 18 Errata PDF

Relatório Semanal
. 03 . Período:
13 de janeiro a 17 de janeiro
Divulgação:
18 de janeiro de 2020
www.desmistificandofii.com.br
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Rodrigo Costa Medeiros
Analista de Valores Mobiliários – CNPI 1597
desmistificandofii@gmail.com
www.desmistificandofii.com
CARTA AOS LEITORES
ERRATA – 19.1.2020
No relatório divulgado no dia 18.1.2020 constaram dois erros, que nada alteram a interpretação dos fundos
HCTR11 e HABT11, mas pode influenciar, principalmente que já tem o fundo.
No HCTR11 constou que o custo da emissão seria sobre o valor de emissão, mas não será, o custo será cobrado
de todo o fundo. Isso faz com que as contas de ajuste alterem um pouco. O valor de emissão e subscrição é de
R$ 117,83, logo o preço médio de quem adquirir o fundo no atual valor não seria de R$ 127,20 como constou no
relatório, mas de R$ 124,38. Já o novo valor patrimonial não seria mais de R$ 115,66, mas sim de
aproximadamente R$ 112,13, caso o custo de emissão ocorra no valor máximo previsto. A alteração não muda
a recomendação, mas entendo importante o assinante ter os dados corretos.
No HABT11 constou que o período para o direito de preferência já teria encerrado, quando na verdade ele iniciou
no dia 16.1 e vai até 28.1, tendo sido corrigido neste relatório.
Como explicado nos últimos relatórios, esta semana começa a carteira recomendada 2020 do
DesmistificandoFII.
A carteira recomendada do DesmistificandoFII em 2019 passou por uma mudança para se diferenciar do
mercado e se tornar uma ferramenta mais realística para o investidor e auxiliar os seus investimentos,
simulando um investidor ao longo do ano. Enquanto na média de mercado apenas se faz uma carteira todos os
meses, entrando e saindo fundo, usei um modelo que simulava o investidor, vendia cotas, pagava IR, recebia
rendimentos, participava de emissões e tudo que um investidor faz.
Neste ano de 2020, decidi iniciar uma nova carteira, zerando todos os preços médios e ignorando a carteira
anterior e início esse relatório dando uma breve explicação sobre os motivos desse formato, para auxiliar o
investidor.
O Relatório de Research do DesmistificandoFII tem como objetivo auxiliar os investidores nas decisões sobre
investimentos de FIIs, não sendo o substituto, como nenhum Research poderia, do próprio investidor. É
necessário que o relatório e o seu subproduto, a carteira recomendada, seja capaz de auxiliar todos os
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assinantes e não apenas parte deles, senão, o produto comercial por trás do DesmistificandoFII ficaria
engessado com os mesmos assinantes para sempre, sem auxiliar os novos.
Assim, todos os inícios de ano haverá uma nova carteira recomendada, que usará o modelo de simulação ao
longo do ano.
E porque não recomendar a venda dos fundos que saem? Entendo que FIIs não foram feitos para girar
simplesmente porque se valorizaram, mas por haver outros mais descontados ou pelos que estão na carteira
terem algum problema. O investidor não pode esquecer que ao girar é necessário pagar IR e essa decisão deve
levar este ponto em consideração. Haverá fundos que não farão parte da carteira, mas que o investidor deve
avaliar se é o caso de retirar de sua carteira, dependendo da sua capacidade de aporte.
O investidor precisa entender que carteiras recomendadas, seja do DesmistificandoFII, seja de qualquer outro
Research, ainda são ferramentas a serem usadas e não “muletas”, o investidor precisa saber criar e analisar a
sua carteira, podendo até usar a carteira recomendada como um “andador” no começo de sua vida, mas como
tal, precisa largar ele para andar sozinho, fazendo-se valer da carteira recomendada como uma ferramenta de
auxílio.
Dada essa explicação, não posso deixar de pedir ao assinante que tire parte do seu tempo e leia a íntegra do
início desse relatório, pois há muitas informações que serão usadas para embasar a carteira recomendada.
Dados econômicos
No último relatório fiz um longo texto sobre juros futuros e a expectativa dos economistas, divulgada no Boletim
Focus do Banco Central, para os anos de 2021 e 2022 e a forma como usava para precificar os fundos
imobiliários.
Antes, importante destacar que o Boletim Focus é publicado todas as segundas e você pode se inscrever no
Banco Central para receber por e-mail.
A divulgação desta semana alterou a expectativa da selic para 2021, reduzindo de 6,5% para 6,25%, mantendo
a expectativa para 2022 e 2023 no patamar de 6,5%. Bem como a de final de 2020 em 4,5%.
E como ficaram os juros futuros, medidos pelos títulos mais próximos de 10 anos????
Subiram um pouco, tanto que a nossa média, aquela explicada no relatório anterior, ficou em 5,05%.
Eu ainda sigo bastante otimista com a nossa economia para os próximos dois anos. A situação que a crise
recente nos levou parece só dá espaço para uma política econômica expansionista, pelo menos até a taxa de
desemprego reduzir dos dois dígitos, ou seja, abaixo de 10%, o que pode demorar um pouco.
Evidentemente que ao longo desses dois anos teremos vários fatos e episódios que poderão assustar e trazer
volatilidade, exatamente como tratado no relatório anterior.
A explicação do relatório anterior nos leva a entender que estamos mais expostos que nunca a uma maior
volatilidade nos FIIs, sempre que um fato concreto ocorre, sendo que o mais impactante de todos seria a
tributação dos rendimentos dos FIIs.
A tributação dos FIIs foi objeto de relatório excepcional em maio de 2019, que está disponível na área do
assinante, no segundo módulo de cima para baixo, motivo pelo qual não irei me estender na explicação desse
risco.
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O único ponto que destaco para este risco é que, em princípio, o ano de 2020 será marcado pelo fim dessa
ansiedade que tanto atrapalha. Tenho observado o Governo tratar a reforma tributária, na qual o PL 1952/2019
passou a fazer parte, como prioridade, ou seja, este ano teremos algo, logo, ou descartamos o risco por um
tempo, ou a tributação ocorre.
Continuaremos acompanhando.
Quem se beneficiará da volatilidade esperada em 2020?
Em uma volatilidade leve, ou seja, sem o evento tributação dos rendimentos, entendo que os FoFs bem geridos
serão os que mais se beneficiariam.
Um FoF com caixa consegue fazer compras nos momentos em que os investidores pessoas físicas estão com
temor e, depois, vender no momento que o temor passou e fazer um novo caixa. Essas pequenas operações
podem gerar bons frutos para os FoFs.
Assim, a volatilidade que este Analista espera ser maior no ano de 2020 poderá beneficiar esses fundos, motivo
pelo qual a carteira recomendada terá dois fundos desses.
Mas e se vier a tributação dos rendimentos?
Nesse caso a volatilidade para esses FIIs será prejudicial, uma vez que não estamos falando de quedas de 5% e
que duram 5 dias, mas possivelmente quedas que alcancem 30% e possam durar mais de 6 meses. Um longo
período de queda no valor dos FIIs faria com que esses fundos não conseguissem produzir bons rendimentos
no giro de sua carteira, uma vez que qualquer venda ficaria muito próxima do preço médio deles, ou até abaixo.
Se não conseguem produzir ganho de capital, que tem sido responsável por 30% a 60% de seus lucros, o
rendimento teria forte redução e o mercado tenderia a desvalorizar consideravelmente esses fundos, até acima
da média dos demais.
Há alguma alternativa para esses fundos não terem tamanha redução?
Sim. Há algum tempo a B3 vem estudando lançar derivativos para FIIs e, caso isso ocorra, não tenho dúvida de
que os FoFs bem geridos poderiam ser os mais protegidos de um evento que ocasione forte desvalorização do
mercado; no entanto, os derivativos ainda não foram lançados e essa proteção ainda não é possível.
Precificação
No último relatório desenvolvi um texto sobre a forma de precificação de um retorno mínimo para os fundos
imobiliários com base em um cálculo que usa os Títulos Públicos (Este é o nome correto e não Tesouro Direto,
como costumamos chamar) acrescido de um prêmio.
Naquele relatório fiz uma ressalva que parte da explicação ficaria para este, da seguinte forma “Mudando o tipo
de FII e o seu risco, essa métrica precisa ser ajustada, no entanto, não entrarei neste detalhe hoje, pois adiantaria
a visão do relatório da próxima semana.”.
Então, continuemos de onde parei.
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Estipulei que um fundo médio deve me pagar a média entre os juros dos Títulos Públicos pré e inflação mais
próximos de 10 anos, acrescido de um prêmio de risco de 10% sobre essa média.
Não posso voltar a destacar, novamente, que esta é uma baliza inicial, depois temos o aprofundamento do
estudo e das expectativas futuras do fundo, qualidade dos ativos, contratos, inquilinos, gestor, etc. Não fosse
isso, eu indicaria CXCE11, XPCM11, FAMB11 e assim por diante, fundos que não indicaria neste momento,
independentemente do retorno. Quer saber o motivo, na área do assinante é possível conseguir.
Retornando. Sabemos que nem todos os tipos de fundos possuem o mesmo comportamento no mercado em
termos de potencial de crescimento de receita ou de perda, de riscos de crédito, entre outros, motivo pelo qual
devemos ajustar aquele valor com base nesses dados.
Assim, passo a trazer essas diferenças para alguns setores, sem querer abordar todos de forma genérica, pois
alguns setores não são possíveis de serem analisados de forma genérica, mas apenas o FII individualmente.
Setor de Shopping (Varejo)

No relatório anterior fiz um comparativo entre empresas e FIIs e falei sobre a vantagem da primeira em conseguir
dar escala ao seu produto, aumentando a receita, o que em FII é praticamente impossível.
Pois bem, observo que a única classe de FIIs que tem potencial para chegar mais próximo do aumento de receita
por ganho de escala, ficando menos limitada a atividade imobiliária em si, são os shoppings, incluindo
parcialmente o MAXR11, um fundo de varejo e, quem sabe, no futuro, RBVA11.
Simploriamente falando, fundos de tijolo adquirem um imóvel, alugam e geram receita desta atividade. As vezes
consegue aproveitar uma ou outra área ociosa para gerar um pouco mais de receita, como locação para caixas
eletrônicos e locação da cobertura para antenas de telefonia. Se a economia melhora, o aluguel médio da região
sobe acima da inflação e o valor do imóvel aumenta, consequentemente o seu valor de mercado também sobe;
no entanto, não haverá um ganho excepcional por uma forte melhora da economia, pois ainda estaremos
limitados ao espaço físico e a atividade de locação tradicional
Claro, estamos falando de forma simplória.
Nos shoppings não funciona assim. Shoppings também possuem a receita tradicional do aluguel do espaço
físico todos os meses, mas tem mais que isso.
Shoppings recebem aluguéis variáveis sobre o valor de venda dos lojistas. Se a economia melhorar muito, eu
tenho um aumento da venda por m2 e a minha receita aumenta na proporção do lucro daquelas empresas. Ou
seja, quando comparamos os lucros das empresas de capital aberto e sua escalabilidade, poderíamos usar
como exemplo as lojas Renner, um dos destaques do seu setor. Quanto mais seus lucros crescem por ganho
de escala, mais os shoppings onde ela está instalada ganham, tanto no aluguel variável, quanto na circulação
de pessoas.
Shoppings recebem aluguéis de áreas de marketing, com muito potencial de exploração. Se um shopping
aumentar muito a circulação de pessoas, ele pode conseguir destinar mais áreas para marketing, bem como
pode cobrar mais caro. São áreas como a cancela do estacionamento, partes das paredes do estacionamento,
do elevador. Corredores que são usados para expor veículos, motos, stand de vendas de construtoras, etc.
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Muitos falam que os shoppings irão “morrer” por causa das lojas virtuais, mas esses centros de compras são
mais que simplesmente local para compras, para muitas pessoas é um local seguro de lazer e, quando bem
explorado, tem ainda muito potencial de lucro. Possivelmente (quase certo), que aquele aluguel variável terá
uma redução na importância e precisamos colocar isso no preço, mas não significa que os shoppings irão
“morrer”.
Seguindo, os shoppings ainda podem aumentar o fluxo de veículos, sendo os estacionamentos uma fonte
excelente de receita. Também recebem uma receita chamada de “luva”, que é um prêmio para poder entrar
como lojista no shopping, a qual está em desuso por causa da crise, mas logo deverá voltar.
Por fim, uma parte dos shoppings possui potencial de expansão dentro do próprio terreno, aproveitando a
estrutura já existente e o potencial construtivo não usado. Quando o fluxo de pessoas aumenta muito ou surge
uma oportunidade diferenciada de um negócio, o shopping pode fazer uma ampliação, a um custo muito menor
do que a da sua construção. Neste momento não temos mais o custo de compra do terreno, o longo tempo de
construção sem receita e a incerteza de haver ou não inquilinos. A expansão, em geral, é feita com parte dos
inquilinos já previamente ajustado e para atender uma necessidade. No caso dos FIIs, que adquirem os
shoppings de terceiro, a expansão é uma forma de adquirir uma fatia do shopping sem pagar o prêmio de
mercado na aquisição feita inicialmente.
Um exemplo de expansão recente é a do FLRP11. O shopping fez uma expansão de baixo custo, onde instalou
uma academia Smart Fit, atraindo um público que possivelmente nem o shopping esperava, tanto que teve que
usar (até hoje não foi divulgado nos relatórios a que título é usado) um terreno ao lado como expansão de seu
estacionamento, para dar conta do público. A Smart Fit foi uma estratégia incrível do shopping, pois
Florianópolis é uma cidade turística, com um fluxo elevado de pessoas no verão, as quais passaram a ter um
local para fazer a sua academia sem gastar mais nada, a não ser estacionamento.
Dito tudo isso, chego à conclusão de que os shoppings estariam mais próximos do nosso raciocínio de potencial
escalável e aumento de receita acima da inflação, do que os outros FIIs, motivo pelo qual, para esta classe de
ativos eu, ao invés de usar, o prêmio de 10% sobre a média dos títulos públicos citados, eu uso um redutor de
5%.
Mas Rodrigo, nesse caso quase todos os FIIs de shoppings irão gerar compra. Sim, mas novamente, este é o
ponto de partida, feito isso, vamos analisar o que está por trás desses fundos. Tenho potenciais como FLRP11
fez? A Gestão gera valor? O rendimento distribuído é baseado no lucro da receita operacional ou tem outras
receitas como de ganho de capital. Se fosse só olhar os números, este Analista poderia ser substituído com
facilidade pelo MundoFII ou pelo ClubeFII e espero que não seja possível.
Na carteira recomendada deixamos de foram os multi-shoppings, VISC11, HGBS11 e XPML11, os quais são
excelentes opções de investimento no setor; no entanto, foram deixados de fora no momento em razão da busca
de um maio retorno com os fundos de recebíveis, mas os investidores com mais patrimônio podem avaliar
esses FIIs, principalmente VISC11, na emissão de cotas, como explicado adiante.
Recebíveis
Fundos de recebíveis possuem como característica distribuir juros e inflação nos seus rendimentos.
Quer conhecer um pouco mais sobre essa distribuição, não deixe de ler o início do relatório 36/2018, de
setembro de 2018.
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Se a sua distribuição é formada por juros e correção monetária, sendo que a sua tendência de longo prazo é
manter o valor patrimonial estável, quando não realiza emissões, então temos um FII em que a taxa de desconto
precisa ser mais próxima do título público pré. Para tudo Rodrigo!! Como assim, se ele distribui inflação, então
temos que ter o mais próximo do título público que paga juros + inflação e não do pré, certo?
Não. Se o meu balizado é o rendimento final, que será dividido por um índice, preciso usar o mais próximo
possível daquele índice que já embute nele a inflação, que no caso é o título pré. Ou então, poderíamos usar o
atrelado ao IPCA, mas na composição dos juros + a inflação prevista.
Assim, teremos um ajuste maior para esta categoria, para se tornar mais factível frente aos outros fundos.
Antes, no entanto, precisamos também considerar que esses fundos assumem riscos que um fundo de tijolo
não assume. Um default pode levar o fundo a ter prejuízo e redução patrimonial, não perda total, mas ter prejuízo.
Já ocorreu no mercado, fundos como o antigo XPGA11, absorvido por MXRF11, que tiveram fortes perdas em
razão disso. Esse é um dado importante e que também precisamos considerar em nossa conta.
Nesse caso, entendo que o prêmio não deva mais ser de 10%, mas sim de 30%, para ajustar de forma adequada
o fato de que o rendimento também tem inflação e os riscos envolvidos na operação.
Novamente, este é um parâmetro genérico. Se o FII tiver muitos CRIs subordinados, o prêmio deverá ser maior.
Se o FII tiver poucos CRIs, sem que sejam de devedores com excelentes notas de crédito, também vai exigir um
prêmio maior. Se for um FII High Grade, podemos avaliar um prêmio um pouco menor, ou se for um FII com
desconto em relação ao valor patrimonial e que terá amortização, também podemos avaliar de forma
diferenciada.
Mas, na média, exigiremos 30% de prêmio.
FoFs – Fundos de Fundos

Este é um setor mais complexo de definirmos um prêmio, uma vez que parte dos rendimentos do fundo surgem
com o seu ganho de capital, o qual, quanto maior for, mais dependente o fundo fica dele. Isso porque o FoF tem
duas principais fontes de receita, os rendimentos dos fundos que possui em carteira e o ganho de capital do
giro de carteira. Quanto mais se gira a carteira e se compra novos fundos com yield menor, menor será a receita
da linha dos rendimentos, ficando a manutenção do nível de rendimento mais dependente do ganho de capital.
Evidentemente que ao longo de 2019 os FoFs conseguiram fazer diversos giros de carteira e participar de
emissões, tanto 400, como 476, e adquirir novos fundos com yield maior; no entanto, é possível que com a
volatilidade de 2020, haja uma redução nas emissões e os ganhos desses fundos venha mais da volatilidade
que o mercado deve observar.
A geração de receita por meio de rendimentos recorrentes e de ganho de capital, em minha visão, sugere uma
semelhança com os FIIs de recebíveis no quesito distribuição da inflação. A valorização de um fundo, o seu
ganho de capital, é o que protege o investidor no longo prazo e lhe permite gastar quase todos os rendimentos.
É essa valorização que lhe protegerá do efeito inflacionário. Assim, podemos assemelhar, em certa medida,
esses dois fundos, motivo pelo qual, entendo que o prêmio poderá ser o mesmo para os fundos de recebíveis.
Aqui, no entanto, cabe um alerta. É necessário observarmos o histórico de ganho de capital do fundo dos últimos
12 meses, ficando atento quando este ultrapassa os 40%. Nesses casos, o prêmio de 30% deveria ser
aumentado, não havendo uma equação exata, mas um aumento de 5 pontos percentuais no prêmio para cada
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10 pontos percentuais a mais na representatividade do ganho de capital sobre a receita total pode ser uma
equação razoável. Cito que pode ser, porque números nos dão o passado, então, novamente é importante
analisar o fundo de forma atenta, especialmente a capacidade de gestão.
Desenvolvimento Imobiliário
Na minha visão, nada é mais arriscado que o desenvolvimento imobiliário.
Nesse setor o FII assume os riscos do empreendimento. O risco de ocorrer um estouro no custo da obra e reduzir
a margem de lucro prevista, o risco de um acidente retirar todo o lucro da operação, o risco de demorar para
vender e, apesar da boa margem, quando diluída no tempo gerar uma redução da TIR projetada, etc.
O risco de não vender e ficar com imóvel, sequer é comparável com o do FII de recebíveis, uma vez que no
desenvolvimento, o FII fica com o imóvel junto com o seu sócio, no de recebíveis é mais comum que o imóvel
tenha sido dado em garantia de um empréstimo bem inferior ao valor do imóvel, facilitando o processo de venda.
É certo que um bom Gestor de desenvolvimento imobiliário saberá criar “amarras” por meio de contratos para
reduzir os riscos e conseguir comprometer mais o empreendedor; no entanto, a situação jurídica envolvendo o
primeiro desenvolvimento imobiliário feito pelo MXRF11, em Goiânia, demonstra bem os riscos envolvidos.
Nesse caso, entendo que seria adequado usarmos um prêmio de 40%, ao invés de 10%, podendo-se avaliar usar
mais a depender, principalmente, do controle que o Gestor tem das obras e da diversificação do fundo.
Galpões Logísticos e Escritórios

Esses dois são os que entendo representarem melhor o cálculo inicial da média acrescida de um prêmio de 10%,
o que tem transformado a nossa atividade de escolher este setor quase impossível.
Esses fundos representam a média do que ocorre na atividade imobiliária e que deu origem a minha visão.
Se por um lado os galpões logísticos são mais dependentes de seus inquilinos, que ocupam grande áreas e,
quando saem, há um tempo maior para sua locação, por outro lado costumam possuir contratos de locação
mais longos e muitas vezes marcados por contratos atípicos que geram mais estabilidade.
Evidentemente que esses contratos atípicos sempre precisam ser avaliados sobre o ponto de vista de um
possível valor caro nos imóveis.
Nos galpões o que pode reduzir um pouco ou aumentar um pouco o prêmio é a diversificação de inquilinos, com
base no tamanho do fundo, e do risco de rescisão de contratos no curto prazo.
Os fundos de escritórios já costumam ser marcados por uma diversificação maior de inquilinos, mas uma maior
rapidez, na média, para novas locações quando da rescisão.
Um ponto que precisa ser levado em consideração neste prêmio, nos dois setores, é o potencial de melhora da
receita em razão da vacância. Se a vacância for zero, não há outro lugar para ela ir que não aumentar e,
consequentemente reduzir a receita. Se a vacância for muito elevada, como BBVJ11, pode não ser o caso de
potencial redução da vacância e melhora da receita, mas de um imóvel que possui algum problema, não só na
estrutura física, mas na localização, nas suas facilidades de acesso, etc.
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Assim, na média entendo que esses dois setores representam o normal.
Outros setores
Fundos como educacional, hospital, hotéis, agências bancárias, corporativos (esta é uma classificação minha
para fundo expostos há um grande inquilino, como XPCM11 e MBRF11), precisam ser analisados de forma
individualizada.
Nos casos que há uma dependência muito grande de um inquilino e que seja um imóvel muito específico, sendo
difícil alugar para o seu concorrente com facilidade, o ideal é fazer uma avaliação usando um fluxo de caixa
descontado para os próximos 10 anos, usando como prêmio o nosso valor médio e considerando que a cota irá
valer muito pouco ao final, vide exemplo de XTED11. Quem comprou este fundo nos R$ 6,00, quando comentei
dele, ganhou muito dinheiro, mas e quem comprou por R$ 100,00?
Assim, esses fundos precisam de uma atenção mais específica do que de um modo generalizado, não que isso
dispense a análise específica dos demais.
Conclusão
Para facilitar o leitor, vamos aos resumos dos prêmios propostos:
- Shopping – redutor de 5% sobre a média;
- Recebíveis – prêmio de 30% sobre a média;
- FoFs – prêmio de 30% sobre a média, com atenção para o percentual da receita que se refere ao ganho de
capital;
- Desenvolvimento imobiliário – prêmio de 40% sobre a média; e
- Galpões Logísticos e Escritórios – prêmio de 10% sobre a média.
Lembre-se, esses números não dispensam a análise individual e apenas nos auxilia a ter uma visão crítica e
não pagarmos preços extremamente caros nos FIIs.
Carteira recomendada
Agora, vamos partir para a nossa carteira recomendada 2020?
A grande valorização dos FIIs no ano de 2019 fez com que muitos deles passassem a ter yield muito baixo e
sem um potencial de melhora no curto prazo que pudesse justificar a aquisição deles, tornado a tarefa de formar
uma carteira recomendada para 2020 difícil.
Sempre explico que FIIs são investimentos geradores de fluxo de caixa constante e a sua análise deve se ater a
essa capacidade, devendo o investidor ter a visão que os ganhos desse instrumento surgem em grande parte
da sua distribuição constante de rendimentos, sendo a valorização da cota um movimento reflexo. Isso não
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significa que devemos buscar os fundos com o maior nível de rendimento, pois uma distribuição não sustentável
que fará a desvalorização da cota devolver todo o ganho dos rendimentos não nos serve. Significa que não
podemos adquirir fundos que possuem rendimentos muito baixo, visto que fundos imobiliários ainda são
investimentos de risco, risco menor, mas de risco, e o seu retorno é muito atrelado ao rendimento pago, logo,
rendimento baixo é retorno baixo, as vezes incompatível com o risco do produto.
É por esse motivo que a carteira recomendada de 2020 do DesmistificandoFII terá um componente deixado de
lado ao longo de 2019, os fundos de recebíveis. Mas não quaisquer fundos de recebíveis, apenas aqueles que
estão com o valor de mercado muito próximo do valor patrimonial e uma busca daqueles com investimentos
em CRI high yield, para gerar rendimentos maiores e se beneficiar, neste primeiro semestre, dos índices
inflacionários um pouco mais altos.
Mas Rodrigo, não estamos no que você chamou do 4º ciclo dos fundos de recebíveis? (Não conhece o artigo,
ele está disponível no site do www.desmistificandofii.com.)
Sim, mas algumas vezes citei que estaríamos no início desse 4º ciclo, aquele que ainda não chega a afetar
totalmente os rendimentos dos fundos imobiliários. Além disso, há um ponto nos fundos que serão escolhidos
e que não era possível vislumbrar em 2017, quando o artigo foi escrito e recomendando compra de todos os FIIs
de recebíveis, muitos desses fundos encontraram uma categoria de CRIs que estão pagando juros elevados e
com um risco ainda normal. São CRIs em regiões fora da Sudeste, de empresas ainda acostumadas a pagar
juros mais elevados em razão disso, consequentemente, aceitam pagar juros maiores em seus recebíveis
imobiliários, sem que isso implique um risco maior. São também CRIs dos chamados multipropriedades, que
pelo modelo de negócio, o qual eu não investiria, conseguem vender os imóveis por valores elevados e,
consequentemente, pagar juros elevados. Depois, com a forte valorização dos FIIs, um ganho de 6%+inflação,
considerado um CRI que pagava um juro baixo, passa a ser excelente, quando o fundo está com o seu valor de
mercado próximo do patrimonial.
Esse ponto é fundamental, pois o valor patrimonial que gera os juros e não o valor de mercado, assim, um fundo
com um prêmio muito elevado, tem uma redução nesta medida.
Assim, a carteira recomendada este ano terá um forte componente nesses FIIs.
Por serem fundos com maior risco, especialmente em razão da inadimplência, entendo que uma maior
diversificação é necessária.
Rodrigo, mas ocorrendo a tributação dos FIIs e CRIs, os fundos de recebíveis não serão duplamente
prejudicados?
Entendo que não. O PL prevê a tributação dos rendimentos desses instrumentos, no entanto, entendo que os
veículos isentos de imposto continuarão o sendo e apenas os rendimentos produzidos é que seriam tributados.
Assim, o lucro dos FIIs, mesmo quando recebido de instrumentos tributáveis, como é o caso do CRI, não poderia
ocorrer a tributação, pois os fundos são isentos de IR, o que seria tributado (esperamos que não) são os
rendimentos.
Além dos FIIs de recebíveis, também haverá uma participação de FoFs, os quais tenho a visão de se
beneficiarem da volatilidade do mercado.
Essas duas categorias de FIIs, FoFs e Recebíveis, no entanto, podem fazer com que tenhamos um giro maior da
carteira ao longo do ano, caso ocorram distorções em razão das boas distribuições.
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Depois, para equilibrar esse maior risco, em busca de um melhor rendimento, em um universo de quedas nos
rendimentos, entendo que precisaremos inserir fundos mais seguros também, para gerar um equilíbrio.
Os fundos novos recomendados terão uma breve análise no relatório, ao final, na parte destinada a análise dos
fundos.
Quanto aos fundos da carteira anterior, que ficam ou que saem, serão comentados no próximo tópico.
Carteira antiga
A carteira nova precisa ser vista sobre uma visão de novos aportes, seja para os investidores novos que
precisam de auxílio sobre aonde aplicar, como para investidores antigos que possuem novos recursos.
Com isso, passo a fazer a breve análise dos que ficam, dos que reduzem e dos que saem.
- ABCP11 – Mantido – Entendo que o fundo demonstrou resiliência excelente durante o período de crise e neste
momento de melhora da economia é positivo manter o fundo na carteira, mesmo nos atuais valores.
- RBED11 – Sai - Entendo que para os tipos de contratos que o fundo possui, seu inquilino e os planos de novas
emissões, menores do que a anterior, o fundo poderia ser mantido como uma opção de bom rendimento,
pagando 30% acima de nossa média estabelecida, ou seja, 6,565% a.a., dando espaço para a cota chegar a R$
182,00. Neste momento as cotas “sofrem” perto da média, em razão do último rendimento, marcado por
despesas não recorrentes referente a última emissão e aquisições. Ocorre que para dar mais espaço para os
FIIs de recebíveis, entendi que a opção por RBVA11 na carteira seria melhor.
- RBVA11 – Mantido – Minha expectativa é que o fundo consiga manter um rendimento recorrente de R$ 0,85,
que, para os tipos de contratos, a predominância da Caixa como inquilina, e ainda algumas pendências de
transferência de imóveis a serem resolvidas, poderíamos exigir um prêmio de 30% sobre a nossa média; no
entanto, com a característica cada vez maior de um fundo de varejo, com uma diversificação maior de inquilinos
e com o potencial de gerar ganhos com vendas de agências, entendo que podemos manter um prêmio de 20%
sobre a nossa média, para os rendimentos recorrentes, o que nos daria uma cota a R$ 168,00, o qual não
colocarei como preço-teto, pois precisamos de margem de segurança. Dada a última desvalorização de sexta,
entendo que o investidor possa pagar até R$ 155,00.
- ALZR11 e GGRC11 – Saem - Os dois fundos saem pelo mesmo motivo, os dois são fundos formados por
imóveis que foram adquiridos com contratos atípicos de longo prazo, que proporcionam bons rendimentos
neste momento, mas há uma dificuldade em avaliarmos o potencial de manutenção dos valores ao vencimento.
Há imóveis de boa qualidade, mas há também imóveis de qualidade um pouco mais baixa e em praças não
tradicionais. Alguns fundos que tinham situação semelhante, ao vencer o contrato tiveram ou ainda possuem
dificuldade em conseguir inquilinos, como é o caso do BTLG11 (antigo TRXL11) e FIIP11. Assim, entendo que a
rentabilidade mínima para eles deveria ser próxima a de um fundo de recebíveis, ou seja, 30% acima do prêmio.
O fundo da Alianza, no melhor cenário, traço um rendimento de R$ 0,70 por mês, o que nos daria uma cota
próxima de R$ 130,00. Já o fundo da Supernova, considerando o pagamento da Suzano como um valor mensal,
temos um rendimento de R$ 0,74, o que nos dá um valor de cota próximo de R$ 130,00 também.
Assim, os dois fundos saem da carteira, para dar mais espaço para outros fundos.
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Rodrigo, eu gosto dos fundos e se vender tenho que pagar muito IR? Sim, ao longo dessa troca o investidor vai
se deparar com esta situação e deverá fazer uma avaliação individual sobre o que fazer. Nenhum dos dois
fundos possuem problemas que levaria a uma desvalorização de curto prazo, mas poderiam ter ajustes
necessários em razão da forte valorização. Eles saem para dar espaço para outros que vão entrar,
especialmente os de recebíveis.
- BARI11 – Mantido - O fundo irá compor a parte na carteira recomendada destinada aos recebíveis. Como será
feita uma composição com um maior número de fundos de recebíveis, reduziremos a posição para um pouco
abaixo da metade, ajustando o preço médio de aquisição ao atual valor de mercado.
- FCFL11 – Sai - Um dos fundos que mais se valorizou em nossa carteira recomendada, mais de 40% só de
valorização da cota, desconsiderando os rendimentos. Mesmo quando o rendimento retornar ao patamar
normal, o fundo irá remunerar no equivalente à nossa média, o que retira o potencial de valorização. Vislumbro
um potencial de valorização dos fundos que estamos inserindo na carteira neste momento e, se fizer um giro
no futuro, conseguiria comprar FCFL11 pelo mesmo valor. Aqui, no entanto, vale um alerta. Muitos investidores
possuem mais de 100% de valorização neste fundo, o que geraria um IR considerável a pagar, não deixe de levar
isso em consideração ao fazer o seu giro.
- FIGS11 – Mantido – Tenho a visão de um rendimento potencial de R$ 0,37 mensal, no curto prazo, sendo um
fundo de shopping com grande potencial de melhora do rendimento com a gestão da Hedge e com os novos
projetos em andamento. Não descarto a possibilidade de o fundo alcançar valores próximos de R$ 120,00, na
medida que o rendimento melhorar, o que daria quase 100% de valorização da cota em nossa indicação cirúrgica
anterior. Neste momento, o número de cotas será reduzido em razão de ajustar o valor do PM para os atuais.
- FIIB11 – Mantido – Uma carteira do DesmistificandoFII sem FIIB11 não teria a marca deste Analista, que fala
do fundo desde os R$ 230,00 e segue sendo uma excelente opção resiliente. Dado o maior risco que se assume
na carteira, inserir FIIB11 é nos trazer mais segurança, mas o investidor precisa ficar atento para os valores e
sugiro que não se pague mais de R$ 590,00, gerando um prêmio de 10% sobre aquela nossa média definida. É
possível que ao longo do ano HGLG11 se desfaça de suas cotas e gere uma pressão no fundo, assim, importante
ficar atento. A quantidade de cotas também é ajustada em razão do ajuste do preço médio.
- FPAB11 – Sai – Gosto da tese de investimento que montei por trás do fundo, mas entendo que a vacância
prevista para este ano é um risco além do normal para se esperar sentado. O fundo é proprietário de dois ótimos
imóveis, mas fora do eixo mais procurado de São Paulo, em compensação, tem um aluguel mais baixo e que
compensa a instalação de algumas empresas ou de parte delas. Mas uma vacância que vai superar os 40% é
um risco extra e pode levar a uma queda muito grande do rendimento.
- FVPQ11 – Sai – A instabilidade dos rendimentos do fundo e a abertura da concorrência ao longo de 2020 fez
este Analista optar por ser esse um dos fundos a saírem, para dar espaço aos demais. Em uma carteira maior,
com mais dinheiro, possivelmente não seria retirado, sendo uma sugestão de reflexão para o investidor.
- HFOF11 – Mantido – Apesar de sempre recomendar que não se adquira FoFs acima do valor patrimonial,
entendo que o momento de volatilidade dos fundos gerará ganhos para essa categoria. Nesse ponto, entendo
que estar com o melhor Gestor é a melhor opção, mesmo que para isso haja um prêmio. Além disso, não
podemos esquecer que o fundo tem uma grande posição em TBOF11, a qual será liquidada acima do valor de
mercado atual e, consequentemente, podemos considerar que o prêmio é até menor. Essa liquidação de TBOF11
também gerará uma boa rentabilidade para o fundo ao longo do primeiro semestre. Atenção apenas para não
pagar valores acima de R$ 128,00 no fundo, pois perderíamos aquele prêmio de 30% sobre a média.
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- HGBS11 – Sai – O desafio envolvendo o Goiabeiras e a necessidade de retirar alguns fundos da carteira
fizeram este Analista optar pela saída de HGBS11, que não tem tido condições de manter o rendimento apenas
com o seu lucro líquido. Novamente, para um cotista que pagou muito baixo na cota e pagaria muito IR, é de se
refletir individualmente se vale a venda.
- HGLG11 – Sai – Possivelmente uma das opções mais difíceis de não deixar para a carteira 2020; no entanto,
o valor que o fundo alcançou impede de manter ele em uma carteira nova. Mesmo considerando a emissão que
deve ocorrer, a carteira recomendada teria um PM de R$ 177,75 x um VP de aproximadamente R$ 141,97, ou
seja um prêmio de 25%. Comparando com VILG11, do mesmo setor, o prêmio seria de 13% e o PM, exercendo
o direito de preferência seria de R$ 114,34. Os dois fundos possuem expectativa de manter o rendimento
nominal muito semelhante, o da CSHG de R$ 0,78, o que nos daria um rendimento mensal de 0,43%, sobre o
futuro novo PM, e o da Vinci de R$ 0,71, o que nos daria um rendimento mensal de 0,62%, sobre o futuro PM. A
margem de segurança para uma redução do rendimento no fundo da Vinci é muito maior e não podemos
descartar isso na nova carteira.
- HGRU11 – Mantido - Optei por manter dois fundos com contratos atípicos. O primeiro foi RBVA11, o segundo
foi HGRU11, que, depois de tantas altas no mercado, entendo que o fundo até ficou descontado, dada as
características recentes de seus contratos e o potencial de melhora do rendimento para próximo de R$ 0,78. Fiz
um ajuste de redução no número de cotas, o que seria feito em algum momento caso a carteira tivesse sido
mantida, visto que o movimento de compras e exercício do direito de preferência foi feito na visão de ter um
ganho maior e girar a carteira depois.
- HGRE11 – Sai – Apesar de gostar da ousadia da gestora com a aquisição de imóveis vagos e que precisam
de reforma, entendo que essa estratégia gera riscos. Para uma carteira nova e com a cota no atual valor, entendo
que não há espaço para o fundo, sendo mais recomendado KNRI11. Para quem tem a cota comprada por valores
baixos e que pagaria muito de IR, deve pensar na estratégia, mas não vejo no momento potencial de valorização
de HGRE11 e KNRI11 pode captar de forma mais efetiva a melhora do mercado de escritórios e trazer mais
segurança para a carteira.
- LVBI11 – Sai – Tive de escolher entre manter XPLG11 ou LVBI11 e a opção ficou pelo fundo da XP, que é maior
e com condições de crescer mais, apesar de gostar do fundo e dos ativos de VBI.
- MAXR11 – Sai – O fundo sai para dar espaço aqueles que temos uma visão de maior risco, mas maior retorno.
MAXR11 tem um risco elevado de seus imóveis velhos, além de parte do rendimento atual ser derivado de um
ganho não recorrente que as Americanas pagam em razão do acordo para encerrar as ações judicial de revisão
do aluguel. É certo que se não houvesse a inadimplência, o rendimento seria maior, no entanto, neste cenário,
entendo que os fundos de recebíveis que irão entrar são mais interessantes.
- PQDP11 – Como em FIIB11, ter uma carteira do DesmistificandoFII e não ter este fundo de shopping, não teria
a característica deste Analista. O shopping tem um grande potencial de aumento de receita no intervalo de 10
anos e deveria estar na carteira de qualquer investidor. Ele vai auxiliar a dar mais estabilidade na carteira com o
maior risco assumido nos outros fundos. Nesse fundo, tenho de admitir, é uma decisão difícil manter um fundo
que teve forte valorização na carteira, pois o risco de desvalorização sempre existe, mas entendo que a sua
característica faça ele se manter na carteira como boa opção.
- TGAR11 – Mantido – O fundo segue a estratégia dos fundos de recebíveis. Mais risco por mais retorno.
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- XPLG11 – Mantido – Entre os fundos de logística, o fundo da XP ainda tem conseguido entregar um bom
resultado, mesmo após a valorização de suas cotas, que não chegou perto daquela observada em HGLG11. É
necessário apenas reduzir a exposição ao fundo para dar maior espaço a nossas outras opções.
Preço-teto e preço-alvo
Após o tópico sobre a carteira recomendada está mantida a minha explicação de que não sou favorável a preço-
teto e preço-alvo e continuarei não fazendo. As recomendações de compra seguem a visão de que é
recomendação ao valor de mercado, considerando uma possível variação de 2% para cima ou para baixo. Ou
seja, quer saber quanto pagar, se eu não destaquei no texto de recomendação, é até 2% acima do último
fechamento deste relatório.
Fundos que se observe uma liquidez muito baixa ou uma potencial valorização em razão do relatório terão uma
ressalva sobre o preço máximo que o investidor deve pagar.
Estudo sobre o valor patrimonial
Todos os fundos já divulgaram o seu novo valor patrimonial, no entanto, tendo em vista o longo relatório desta
semana, com a nossa nova carteira recomendada, a atualização dos dados e um estudo sobre as variações
ficaram para o próximo relatório.
Importante – Área do assinante
No início dos relatórios passará a constar o reforço sobre a existência da área do assinante no site do
desmistificandofii.com. Nessa área os assinantes conseguem acessar com o seu e-mail cadastrado todos os
relatórios feitos desde dezembro de 2017, por meio de uma pesquisa chamada de “tag”, onde é possível localizar
os relatórios em que um determinado FII foi tratado.
Caso você não lembre a sua senha, não há problema, é bem fácil de reiniciar pelo próprio site.
Não deixe de usar essa ferramenta para revisar a sua carteira ou antes de comprar um fundo, uma pesquisa
simples pode evitar que você compre fundos como XPCM11, com clara recomendação de venda, ou fundos
como BBFI11 ou CXCE11.
Esse relatório ainda tem comentários sobre os seguintes fundos:
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Relatórios e Fatos Relevantes:
HGRE11, HGLG1, HGCR11, CBOP11, HGRU11, VISC11, BCFF11, TGAR11, JSRE11, BCRI11, HGBS11
Rendimentos em destaque:
FCFL11
Fundos em Análise:
BTCR11, RBRY11, CVBI11, HCTR11, HABT11, KFOF11, NSLU11, KNRI11, VILG11
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RELATÓRIOS/FATOS RELEVANTES
HGRE11
Último fechamento R$ 203,00
O fundo de escritórios da CSHG divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar um
“aumento” da vacância, a qual passou de 13,60% (financeiro) e 14,63% (físico) para 19,58% (financeiro) e 18,83%
(físico); no entanto, o destaque da palavra entre aspas é porque não houve propriamente um aumento da
vacância, mas o acréscimo de uma área vaga com a inclusão do edifício Martiniano, quase todo vago.
Não fosse isso, a vacância financeira seria de 10,83%.
Quanto à venda do edf. Delta Plaza, o Gestor apresentou a tese de desinvestimento, a qual parece muito
coerente, prudente e muito alinhado com o que este Analista sempre destaca nos prédios de escritório. A tese
tem três pilares que são os seguintes: a) investimento relevante. O prédio tinha uma representatividade muito
pequena em relação ao seu patrimônio, menos de 3%, em um prédio com lajes pequenas, logo, uma pulverização
de inquilinos, ou seja, muito trabalho para pouca escala de receita. b) o perfil da propriedade leva a um grande
número de pequenos inquilinos, gerando uma concorrência interna acirrada em períodos de vacância, sem que
o fundo tivesse poder de intervenção, dada a pulverização de proprietários. c) busca de oportunidades em
edifícios vagos, uma vez que o mercado está precificado de forma muito diferente edifícios vagos e edifícios
ocupados.
Concordo com todos os pontos do Gestor e não poderia ser diferente, pois os pontos “a” e “b” sempre destaco
na análise dos fundos imobiliários de tijolo.
Quanto ao rendimento distribuído, que foi maior que o previsto por mim em razão da venda do imóvel feita pelo
fundo, ainda foi menor que o lucro líquido. Caso o fundo tivesse distribuído o lucro líquido de forma integral, o
rendimento teria sido de R$ 1,26. Esse resultado melhor foi explicado não só pela venda do imóvel Delta Plaza,
mas também pela venda de cotas de CBOP11 e CEOC11 que o fundo tinha, para gerar caixa e pagar o Torre
Martiniano.
Importante destacar, no entanto, que não fossem esses ganhos de capital, tanto na venda do imóvel, quanto
das cotas de FIIs, o lucro líquido por cota teria ficado em aproximadamente R$ 0,62. Esse lucro não considera
os aluguéis do edifício Totvs e das novas unidades do edifício Delta Plaza, uma vez que adquiridos em dezembro
e devem acrescer aproximadamente R$ 0,23 de lucro líquido ao fundo, ou seja, o rendimento projetado para o
fundo seria de R$ 0,85. Importante lembrar que o fundo ainda tem um passivo para pagar de R$ 300 milhões,
aproximadamente, ou seja, no caso de se fazer uma emissão para quitar esses valores, podemos considerar
que o potencial rendimento real do fundo no início de 2020 é de R$ 0,73, com potencial de crescimento em razão
de sua vacância de quase 20%.
Segundo o relatório, a redução da vacância do fundo, considerando a necessidade de uma emissão para pagar
o passivo, poderia levar o rendimento para aproximadamente R$ 0,90.
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hglg
O fundo de logística da CSHG divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que o
lucro líquido e o rendimento do fundo ficaram alinhados neste mês, sem a necessidade de ganho de capital. O
lucro líquido foi de R$ 0,77 e o rendimento de R$ 0,78.
Esse equilíbrio é fruto do fato de que o fundo recebeu o aluguel da Volskswagen no mês de dezembro, mas não
o aluguel anual, mas sim o aluguel de dezembro. Isso é decorrente da renegociação da periodicidade que o
aluguel será pago de agora em diante.
O fundo renegociou o aluguel com a Volkswagen, a qual não pagar mais anualmente, mas trimestralmente, em
abril (referente a janeiro, fevereiro e março), julho, outubro e janeiro (referente a outubro, novembro e dezembro).
Em razão dessa negociação, o aluguel devido do mês de dezembro foi pago em dezembro e o aluguel devido
desde a data da aquisição até novembro, será pago em janeiro, no valor de R$ 12,4 milhões.
Assim, no mês de dezembro o fundo conseguiu um equilíbrio do seu lucro líquido com o rendimento e no mês
de janeiro receberá o valor de R$ 12,4 milhões, gerando um caixa para as próximas distribuições. Além disso, de
abril em diante, o fundo terá condições de manter o atual nível de distribuição com o lucro líquido, em razão que
os aluguéis da Volkswagem passam a serem pagos trimestralmente.
Nesse relatório o fundo ainda informa que terá um aumento de sua vacância, em razão da notificação da FedEx
para rescindir o contrato de locação de Guarulhos, aumento a vacância física de 6,80% para 10,50%, reduzindo
o rendimento em aproximadamente R$ 0,04. A empresa ainda cumprirá uma carência de 6 meses.
Apesar do aumento da vacância e impacto na receita, não prevejo uma redução no rendimento do fundo ao
longo de 2020, principalmente com a negociação feita com a Volkswagen.
Hgcr11
O fundo de recebíveis da CSHG divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que
o rendimento distribuído foi superior ao lucro líquido, necessário para atender a distribuição mínima no
semestre. O lucro líquido foi de R$ 0,51 e o rendimento foi de R$ 0,60. Com a última emissão ainda para ser
alocada, o fundo deve manter os rendimentos mais próximos de R$ 0,60, podendo usar parte da sua reserva de
lucro para complementar o rendimento.
Nas aquisições do mês, o fundo conseguiu boas taxas de juros acrescida de inflação, mas o destaque fica para
a compra do FII SPVJ11, por uma emissão 476, e que deve vir ao mercado no curto prazo. Fundo com contratos
atípicos por 20 anos e com yield projetado de 8%.
CBOP11
O único dado que se destaca no relatório gerencial de dezembro do fundo é que a vacância já anunciada em
setembro começará a gerar reflexo na redução do rendimento em janeiro, devendo reduzir o rendimento para
R$ 0,49.
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HGRU11
O fundo da CSHG divulgou o seu relatório gerencial de dezembro e um dos destaques é também a sua
participação no SPVJ11, na emissão 476, no valor de R$ 75 milhões, alocando mais o capital do fundo. Como
dito em HGCR11, esse novo FII, que não tem cotas negociadas ainda, será destinado para imóveis com
contratos de duração de 20 anos, contratos atípicos, e uma projeção de yield de 8%. Com isso o fundo já alocou
78% da emissão, sendo que ainda falta um dos imóveis previsto na emissão, o qual está localizado em Salvador
e cap rate de 11,20%.
Visc11
O fundo de shopping da Vinci divulgou a informação de que remanesceram apenas 420.781 cotas para
subscrição na fase pública.
A fase pública já iniciou e encerra no dia 24.1.2020, com liquidação prevista para 31.1.2020. O valor de
subscrição é de R$ 126,50 e a aplicação mínima são de 206 cotas.
A recomendação é de participar da emissão, pois o valor assegura um bom retorno atual na cota, além de gerar
um desconto em relação ao valor de mercado. O fundo demonstra condições de alocar rapidamente o valor
captado, uma vez que o pipeline desta vez não possui direito de preferência dos outros sócios dos shoppings.
Importante destacar que a emissão é por rateio linear e não proporcional, assim, não peça mais do que pretende
executar, pois não há necessidade e pode levar a prejuízos.
Bcff11
O FoF do BTG divulgou o seu relatório gerencial de novembro, no qual consta que o lucro líquido no mês foi
superior ao rendimento distribuído, tendo o fundo formado um reserva de R$ 0,08 por cota. No mês, 48% da
receita foram oriundas de ganho de capital.
TGAR11
O fundo de desenvolvimento imobiliário divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível
verificar o resultado de um desinvestimento feito, testando o modelo de negócio do fundo. O fundo recebeu os
valores do investimento feito no empreendimento em Goias, o qual gerou um retorno anual de 40%. Trata-se de
um investimento do MCMV e que apresentou um excelente retorno.
No relatório, também destaco o fato de o fundo ter adquirido dois CRIs, ambos com remuneração de 12%+IGPM.
O fundo também fez novos investimentos em desenvolvimento com retorno previsto de 25% a.a.
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No mês o fundo teve um lucro líquido, pelo resultado caixa, inferior ao rendimento distribuído. A diferença, no
entanto, não impacta o resultado semestral, visto que o lucro líquido no semestre ainda foi maior que o
rendimento distribuído. A diferença no mês de dezembro foi em razão das despesas de taxa de performance.
O fundo segue apresentando bons resultados e com projetos que devem permitir a manutenção desses, mesmo
com a elevada taxa de performance, motivo pelo qual o fundo segue na carteira recomendada.
JSRE11
O fundo do Safra divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que o lucro líquido
por cota foi de R$ 0,41, abaixo do rendimento distribuído de R$ 0,47. Esse lucro líquido deve ficar um pouco
menor, como explicado em relatórios anteriores, após a conclusão da aquisição do imóvel do TBOF11.
BCRI11
O fundo do Banestes divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar que o fundo fez
uma distribuição superior ao seu lucro líquido. O lucro líquido do fundo foi de R$ 0,47, enquanto o rendimento
distribuído foi de R$ 0,70.
Foi uma das poucas vezes que o fundo fez uma complementação de renda com resultados anteriores. O dado
não preocupa, visto que o resultado ainda reflete os índices inflacionários baixos anteriores, devendo melhorar
nos próximos meses, em razão do aumento inflacionário no mês de dezembro.
HGBS11
O fundo de multi-shoppings da Hedge divulgou o seu relatório gerencial de dezembro, no qual é possível verificar
que o lucro líquido por cota foi de R$ 1,31, enquanto o rendimento distribuído foi de R$ 1,40, ainda sustentado
pelo lucro maior que o rendimento ao longo do ano. Destaco este mês o lucro líquido teve uma maior originação
das receitas imobiliárias recorrentes do fundo, sem ganho de capital, como observamos em outros meses.
O resultado do fundo teve uma melhora em razão de o Shopping Goiabeiras ter apresentado um pouco lucro, ao
invés do prejuízo que venho apresentando ao longo do ano. O lucro é reflexo do período do ano, em que ocorre
um maior número de venda nos shoppings. O relatório de dezembro se refere ao período operacional de
novembro, o qual é beneficiado pelas vendas da Black Week.
Os próximos meses ainda serão bons para os shoppings, vão refletir as vendas do período de natal e os aluguéis
dobrados que alguns shoppings cobra no período do ano.
Por enquanto, o HGBS11 segue com condições de manter o nível de distribuição, mas utilizando-se de lucros
passados ou de ganhos de capital.
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OUTROS RELATÓRIOS
Também foram divulgados os relatórios de HGPO11, GRLV11, FIIB11, EURO11, FMOF11, no entanto nada de
novo foi acrescido.
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RENDIMENTOS EM DESTAQUE
FCFL11
O fundo divulgou um rendimento consideravelmente abaixo do normal, pagando apenas R$ 0,29, ao invés do
tradicional R$ 0,62.
O fundo divulgou fato relevante e informou que foi necessária a retenção de R$ 0,39 por cota para as obras que
serão executadas no edifício, uma vez que o fundo de reserva, com um pouco mais de R$ 2 milhões, não será
suficiente.
O fundo deixa de estar na carteira recomendada de 2020 não por este motivo, mas pelo fato de que sua cota
acabou se valorizando muito e, mesmo o rendimento anterior, já não era compatível com a remuneração
necessária para um fundo com essas características. Mas, para quem tem o preço médio igual ou inferior ao da
carteira recomendada, entendo que seja interessante manter o fundo na carteira, mas sabendo que
possivelmente ao longo de 2020 os rendimentos poderão ser menores.
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FUNDOS EM ANÁLISE
BTCR11
Fundo de recebíveis do BTG o qual foi lançado em março de 2018, mas iniciou suas negociações apenas no
início de 2019.
Esse fundo não tem a característica que citei inicialmente dos high yield, mas tem uma característica
interessante, que é ter o seu valor de mercado muito próximo do seu valor patrimonial, o que tem sido diferente
entre os fundos de recebíveis.
Os CRIs da carteira possuem emissores de maior porte, como BRF, Mapfre, Rede D’or, Helbor, Iguatemi e outros,
motivo pelo qual possuem juros menores que os high yield, mas, nem por isso, possuem uma remuneração
ruim. Sua carteira possui 35% atrelado a uma média de 6,6%+IPCA, 10% a 8+IGPM e 55% DI+1,9%. A parte ruim
do fundo é ter uma exposição elevada ao DI, o qual reduziu muito e acaba impactando os resultados, mas, ao
mesmo tempo, na média há um prêmio interessante de 1,9% sobre esses títulos.
Os FIIs de recebíveis administrados pelo BTG, independentemente da Gestora, possuem como característica
uma rigidez maior na distribuição dos rendimentos com base no lucro caixa e não no lucro contábil, o que
possibilita, ao longo do tempo, termos uma pequena melhora nos rendimentos em razão da inflação que vai se
acumulando nos títulos. Para entender melhor, peço que leia o relatório 36/2018.
Um dos riscos do fundo é que ele está em fase de emissão de cotas, equivalente a aproximadamente 50% do
total. O valor de subscrição é de R$ 100,00, sendo que há um custo de 3% de emissão, ou seja, o valor de emissão
é de R$ 97,00, que é praticamente o valor patrimonial do fundo, de R$ 97,24. A emissão já está em andamento
e quem adquirir neste momento não terá mais direito de preferência. Também não é possível adquirir em fase
público, pois é uma emissão do tipo 476.
O risco da emissão surge na possibilidade de o fundo alocar mal o seu capital, em títulos com juros baixos; no
entanto, o BTG não possui um histórico de má alocação nos seus FIIs de recebíveis, motivo pelo qual não
considero um risco, mas um fato positivo. Positivo porque o fundo que atualmente é pequeno, com um
patrimônio de apenas R$ 292 milhões, ficará maior e, quanto maior um fundo de recebíveis, mais seguro ele
passa a ser, pois menos dependente de um único CRI ele é. Além disso, o fundo tem condições de diluir mais
seus custos.
O rendimento do fundo pode ser considerado relativamente baixo, quando comparado com os outros dessa
categoria, mas tem se mantido na média que tracei de 30% acima do indicador. Considerando que é um fundo
com CRIs mais seguros, de empresas de maior porte, com LTV muito baixo, torna-se uma boa opção de
investimento. Os próximos rendimento deverão observar o incremento da inflação maior nos últimos meses, o
que pode auxiliar um pouco na cotação.
O custo do fundo é de 1% a.a. de taxa de administração e gestão sobre o valor de mercado, tendo em vista que
o fundo passou a fazer parte do IFIX. Não há cobrança de taxa de performance, o que também é positivo.
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Assim, esse é um dos nossos primeiros FIIs de recebíveis a serem inseridos na carteira 2020, com um objetivo
de produzir um bom rendimento, com uma expectativa estável, em um fundo próximo do valor patrimonial, mas
sem trazer muito risco.
RBRY11
Fundo high yield da Gestora RBR, o qual está com um valor de mercado com um pequeno prêmio em relação
ao seu valor patrimonial.
Antes de seguir a análise, importante destacar que tive a oportunidade de conhecer um dos sócios e fundadores
da RBR, Guilherme B. Netto, em um evento da Suno em que fizemos parte do mesmo painel de FIIs. Após a
apresentação, pude conversar por um tempo com o Gestor e gostei muito do conhecimento e da forma de
trabalho da gestora e passei a acompanhar os fundos da casa, os quais infelizmente alternam entre cotas com
prêmios elevados e rendimentos mais baixos.
Assim, RBRY11 passa a ser uma boa opção para trazer a Gestora para a carteira do DesmistificandoFII, com
bons rendimentos e sem grande valorização ainda.
O atual valor patrimonial do fundo é de R$ 106,53, sendo que o fundo está fazendo uma emissão por R$ 106,60
(desconsiderando os custos), o que manterá o valor patrimonial neste valor. Essa emissão teve o dia “com” para
o direito de preferência em 23.12.2019, já tendo encerrado o período de exercício. Como é uma emissão do tipo
476, não haverá fase pública das sobras.
A emissão de cotas, neste momento, como nos vários fundos de recebíveis que recomendarei, é um ponto de
risco, pois é possível que os novos títulos adquiridos não sigam a remuneração anterior. Que também se reverte
em um ponto positivo, na medida que amplia o fundo e minimiza o risco.
O fundo é um high yield que neste momento tem os títulos com juros na média de 7,82%+inflação e CDI+5,53%,
acima da média, mas ainda não os mais elevados. Tem como positivo o fato de ter um LTV médio de 44%, que
gera uma boa segurança para a carteira. Da carteira atual, 51% é atrelado ao IGPM, o que garante uma boa
rentabilidade na distribuição de fevereiro, mas depois dependerá das novas emissões.
A taxa de administração é de 0,20% e a de gestão é de 1,1% sobre o PL, tendo uma taxa de performance de 20%
sobre o que exceder o CDI.
CVBI11
Fundo de recebíveis da Gestora VBI, já conhecida dos assinantes do DesmistificandoFII, quando recomendei
LVBI11. O fundo tem uma taxa de administração de 1,2% a.a. sobre o PL, visto que não faz parte do IFIX, bem
como uma taxa de performance de 20% sobre o que exceder o CDI.
O fundo também está em fase de emissão, tendo o último dia “com” ao direito de preferência em 18.12.2019. A
emissão é no valor de R$ 100,00, já desconsiderando os custos de emissão, ou seja, em linha com o valor
patrimonial, que é de R$ 100,00. A emissão, que é uma 476, já encerrou o período de preferência, estando agora
no período para investidores profissionais. Assim, logo o fundo terá a disponibilidade dos recursos para fazer os
investimentos. Novamente um risco de alocação, mas uma oportunidade de reduzir o risco de exposição.
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A emissão é de 130% do total de cotas, fazendo o fundo crescer consideravelmente.
Os CRIs subordinados não podem representar mais do que 25% do fundo.
O que chama a atenção do fundo são as boas taxas de juros dos seus CRIs, conforme quadro abaixo e o
potencial de se buscar aquisições em patamares semelhantes a esses com a nova emissão.
Fonte: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=75623
HCTR11
Chegamos ao high yield mais high yield que a carteira terá.
O fundo de recebíveis da Hectare chega a ter CRI com 24%+IGPM e isso chama muito a atenção.
Aproximadamente há 6 meses atrás tive a oportunidade de conhecer parte do time de gestão do fundo em um
evento do GRI, no qual, meu amigo André Bacci teve a gentileza de nos apresentar. Na oportunidade fiquei muito
impressionado com o time, simples, sincero e centrado em fazer um bom trabalho. Demonstraram bem o que
procuravam fora do eixo Rio-São Paulo para trazer os retornos impressionantes do fundo.
Na oportunidade outros FIIs tinham um forte potencial de valorização, como ocorreu, e havia a preocupação que
HCTR11 ainda era muito pequeno e com uma liquidez muito baixa, o que não foi impeditivo para a sua cota
ultrapassar os R$ 172,00 e este Analista se arrepender de não indicar na carteira.
Neste momento, com a cota a R$ 130,93, o valor patrimonial a R$ 113,50, ou seja, um ágio relativamente
pequeno, para um fundo com o nível de juros que possui, e, além disso, prestes a fazer a 4ª emissão no valor
patrimonial, o que possibilita o investidor ter uma redução do seu preço médio.
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O fundo está prestes a fazer a 4ª emissão, do tipo 400, ou seja, pública, onde serão emitidas 1.072.064 novas
cotas, com um preço de emissão de R$ 117,83, já considerado o custo de emissão, o qual será de até 6% e será
cobrado de todo o fundo. A emissão será de praticamente 100% do atual número de cotas e, como na 3ª
emissão, é uma emissão acima do valor patrimonial, ou seja, os gestores demonstram exatamente aquela
preocupação que este Analista vem destacando, de se aproveitar o momento para elevar o valor patrimonial.
Com a 4ª emissão o valor patrimonial do fundo vai para aproximadamente R$ 112,13 e o preço médio de quem
comprasse hoje iria para aproximadamente R$ 124,38, o que reduz consideravelmente o prêmio existente entre
os dois e justificado pelos altos juros dos CRIs.
A 4ª emissão não tem data para ficar “com” ainda, uma vez que ocorrerá quando da divulgação de início e o
fundo nem protocolou o prospecto preliminar na CVM.
Assim, independentemente da emissão, seria um fundo que indicaria nessa carteira 2020, com essa visão de se
expor mais em fundos de recebíveis, dada a grande valorização dos fundos imobiliários, com a emissão e o
potencial de redução do ágio entre valor patrimonial e valor de mercado a recomendação aumentou.
Rodrigo, mas o risco de demora para alocar os recursos?
É justamente o que observo na 3ª emissão do fundo, que encerrou em dezembro e em dezembro mesmo já
tinha sido alocado 78% dos recursos, em ativos que segue o mesmo nível de rentabilidade do fundo.
E que rentabilidade é esta? Não há outra forma que não copiar o próprio quadro do relatório do fundo, que segue:
Observem, a menor rentabilidade é de 9,5% + IPCA, depois todas são de 10% para cima. Observem também a
forte concentração em IGPM, que é de 48,1%, sendo que muitos deles possuem cláusula de IGPM “0” para o
caso de ele ficar negativo. Isso mesmo, caso o IGPM fique negativo, para o CRI será de zero.
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Atualmente, os juros médios do fundo são os seguintes:
Mas como conseguir esse nível de rentabilidade? Parece um passo para a inadimplência, não?
Não acredito que seja um passo para a inadimplência, não no curto prazo.
O fundo é fortemente baseado nos multipropriedades. Multipropriedades são imóveis vendidos com a ideia de
se ter o direito de usar um número de dias no ano e depois ficar em um pool de locação. São vendidos para
pessoas físicas como um excelente investimento e a possibilidade de ter um segundo imóvel para ser usado.
Exemplo. Eu moro em Porto Alegre (não moro) e gosto muito de ir para Gramado no inverno. Comprar um imóvel
lá e deixar parado 11 meses para usar 1 mês não parece razoável, então compro um multipropriedade e tenho
o direito de usar um número x de dias no ano. Outras pessoas também compram o mesmo imóvel e também
terão esse direito. Ao longo do ano eu pago uma despesa de manutenção equivalente à minha fração e, enquanto
o imóvel estiver vago, ele poder ser alugado para reverter em receita e reduzir minhas despesas de manutenção.
Parece um negócio incrível, certo? Pois é, não acho, mas muitas pessoas físicas acham e ficam encantadas a
ponto de pagar em um imóvel em Gramado mais de R$ 30 mil o m2 privativo. Adoro Gramado, a cidade é incrível
e, quem não conhece, deveria fazer, mas pagar R$ 30 mil o m2 privativo parece algo não muito razoável.
Pois bem, se o imóvel é vendido neste preço, é possível eu emitir um CRI que pague juros altos.
Rodrigo, mas com os juros baixos no país, esses empreendedores não conseguiriam emitir os CRIs a juros mais
baixos? Possivelmente não. Esses imóveis estão em praças pouco atendidas pelo mercado financeiro, como
Gramado, Porto Seguro, Penha (cidade do Beto Carreiro), entre outras. Assim, os próprios gestores do fundo
estão fazendo o trabalho de estruturação dos CRIs e, evidentemente, querem juros elevados para isso, e é o que
está ocorrendo.
No momento, já começamos a observar outros fundos e gestores neste setor e buscando também, mas antes
eles precisam se inserir no meio empresarial dessas regiões.
Além dos multipropriedades, o fundo também foca nos loteamentos e incorporações do MCMV, que possuem
margem de lucro elevadas e podem pagar juros maiores e o fazem quando também fora das praças tradicionais.
Quais os riscos?
Como dissemos, os valores pagos pelos imóveis são elevados. Assim, uma eventual inadimplência e a
necessidade de excussão das garantias poderia não assegurar todo o crédito e seus juros, quando o imóvel for
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vendido de forma forçada. Isso, no entanto, só ocorreria em uma crise neste setor, que poderia surgir de uma
nova crise no Brasil, fazendo com que os compradores quisessem rescindir os contratos. Como este cenário,
salvo um cisne negro, está de fora do nosso radar, entendo que os riscos estão bem mitigados.
De qualquer forma, o fundo se protege dessa situação tendo uma relação alta entre saldo devedor e valor de
venda do imóvel, além de financiamentos mais curtos. Mas também, para conseguir juros mais elevados, há
uma exposição do fundo em CRIs subordinados, o que aumenta o risco, então caso esteja lendo essa parte do
relatório e se empolgando em colocar 30% da carteira no fundo, esteja ciente de que o retorno esperado é muito
bom, mas o risco também é elevado.
Assim, entendo que o fundo é uma boa opção de investimento para esta fase em que buscarmos um retorno
melhor após a grande valorização dos fundos de tijolo. O potencial de manter o nível de rentabilidade é alto, que
na visão deste Analista, deve superar os 0,80% a.m. de rendimento ao longo do ano, especialmente com os
pagamentos feitos em razão dos elevados IGPM e IPCA de dezembro.
HABT11
É possível dizer que ele é o “irmão” mais próximo de HCTR11. O modelo de negócio com CRIs em
multipropriedades e juros elevados é semelhante. Atualmente o fundo é negociado com um prêmio de 14%
sobre o valor patrimonial e está na fase de emissão, com o exercício do direito de preferência. O período do
exercício do direito de preferência é de 16.1 a 28.1, sendo que a negociação deles ocorre apenas no escriturador.
O fundo é gerido pela Habitat Capital, uma gestora nova, fundada em 2018, mas com uma equipe experiente.
Seu primeiro fundo, HBTT11, que tem prazo de duração até maio de 2027, apresenta um resultado muito
positivo, estando cotado atualmente a 1,60 vezes o valor patrimonial.
O fundo também tem sua menor taxa de juros a de 9,5% + IPCA e depois todas as demais são de 10,50% para
cima. Na tabela abaixo podemos observar essas taxas:
Fonte: https://www.habitatcp.com.br/wp-content/uploads/2020/01/30578417000105-REL09012020V01-000075407.pdf
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Sua atual concentração é no IGPM, de 61,93% da carteira, tendo um juro médio da carteira de 13,05%+inflação.
Como o fundo já está em emissão e o investidor não terá direito de preferência, o risco sempre será de os
recursos não serem aplicados com o mesmo retorno, ao mesmo tempo que há uma redução do risco por uma
maior diversificação da carteira.
A inclusão de HABT11 e HCTR11 gera o high yield de maior risco de nossa carteira, mas totalmente
compensando com a expectativa de retorno. Juntamente com BARI11, RBRY11 e TGAR11, entendo que nossa
carteira terá um nível de rentabilidade elevado ao longo de 2020, o que poderá nos permitir adquirir algumas
cotas em eventual volatilidade do mercado.
Kfof11
FoF da Kinea, cotado praticamente ao valor patrimonial. O fundo fez uma 2ª emissão de cotas, encerrada em
novembro, e já está com 99% do patrimônio alocado.
Os rendimentos do fundo possuem um pequeno percentual de ganho de capital e, possivelmente, não deverá
apresentar giros de carteira muito agressivo, pela característica da Gestora, tanto que o percentual chamado de
tático é de apenas 36%. Mesmo assim, entendo que o fundo tem potencial para gerar bons retornos com a
volatilidade de alguns fundos e com as emissões de cotas que irão ocorrer.
A qualidade da gestora, aliado ao fato de o fundo ainda estar praticamente no seu valor patrimonial, faz com
que inclua o fundo na carteira recomendada.
Atualmente a carteira do fundo está com 46% em shoppings, o que agrada este Analista pois gera o potencial
de retorno recorrente por meio dos rendimentos acima da média.
Este será mais um FoF para ser incluído na carteira e aproveitar a eventual volatilidade do setor que prevejo. O
fundo tem uma taxa de administração de 0,92% a.a. e taxa de performance de 20% do que exceder o IFIX.
A falha deste fundo, como em todos do Kinea, é o fato de as emissões não gerarem direito de preferência para
os atuais cotistas. Isso pode ser um ponto a fazer com que o fundo saia da carteira em caso de forte valorização
acima do valor patrimonial, visto que pode ser feita uma emissão abaixo do valor de mercado, sem gerar direito
de preferência para os atuais cotistas.
NSLU11
Fundo de hospitais, velho conhecido dos assinantes do DesmistificandoFII, pois fazemos um acompanhamento
atento das ações judiciais que envolvem o fundo.
O fundo é um típico mono-ativo e mono-usuário, que aluga o imóvel para a Rede D’or. Normalmente fundos de
hospitais amedrontam os investidores em razão da grande proteção que seus inquilinos gozam, dada a
atividade que exercem. E sim, devem gerar este temor mesmo, um fundo neste setor pode ficar até um ano sem
receber o aluguel e não conseguir retirar o inquilino por ação judicial.
Ocorre que este caso é mitigado pelo fato de que a Rede D’or é um grupo bastante capitalizado, além disso,
apesar desse risco, também temos o efeito positivo de que um hospital não decidi sair do imóvel porque o
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aluguel está caro ou barato, tanto que as revisionais ocorrem sempre na justiça. Não se faz uma mudança de
um hospital como se faz de um escritório, certo!
Nesse momento, a visão da carteira do DesmistificandoFII 2020 é assumir mais risco em troca de um
rendimento melhor, para aumentar o nível de reinvestimento e também fazer jus ao risco x retorno dos FIIs, mas
sem correr muito risco de uma desvalorização potencial do valor da cota, devolvendo o ganho com os
rendimentos.
Nossa Senhora de Lourdes é um fundo que possui duas ações judiciais que visam revisar o aluguel do fundo. A
primeira, de 2011, quando o fundo até ficou um tempo sem receber o aluguel, já quase acabou e está em fase
final de pagamento dos valores atrasados para o fundo, equivalente a aproximadamente R$ 4,00 por cota.
A segunda ação, que fez o aluguel reduzir com uma liminar, também já foi julgada em primeiro grau, estando
em fase de recursos, e fixa um aluguel mais baixo que o atual. O novo aluguel já pode ser exigido pelo hospital,
mesmo sem o trânsito em julgado, o que reduziria o rendimento do fundo para aproximadamente R$ 1,40. Não
é possível saber se o hospital fará isso, uma vez que não o fez em HCRI11. Não fazendo, o rendimento se
mantém nos atuais patamares, reduzindo apenas com o trânsito em julgado.
Como penso em tomar risco, mas de forma conservadora, precisamos fazer nossas cotas com o rendimento
de R$ 1,40, pois vejo como pouco provável que a sentença seja reformada em grau de recurso. Nesse nível de
rendimento, o fundo geraria um retorno de 6,57% a.a., ou seja, um prêmio de 30% sobre a nossa média,
considerando o aluguel já revisado por esta ação judicial e que, em princípio, encerra uma leva de ações judiciais
que fizeram o aluguel reduzir em razão dos aluguéis médios, o que não deve se repetir no curto prazo.
Assim, entendo que seja uma boa opção para compor a nossa carteira em 2020.
Rodrigo, eu quero diversificar no setor e colocar HCRI11, que tal?
Não faça isso. Busque na área do assinante as análises do fundo.
KNRI11
Nossa carteira está tomando bastante risco e entendo que trazer um fundo com maior nível de segurança seja
importante.
Além disso, pensei em vários fundos para tentar se expor ao mercado do Rio de Janeiro, pois a cidade tem
potencial de começar a melhorar a partir de 2020, principalmente com a retomada da exploração de petróleo,
mas não consegui achar opções interessantes. A melhor opção era ALMI11, tinha um estudo pronto para lançar
sobre ele, mas o mercado viu antes que eu pudesse divulgar e neste momento entendo que não há mais um
retorno x risco atrativo. EDGA11 entendo que está muito longe de se tornar uma opção. BMLC11 era uma opção
analisada, mas o fundo é muito pequeno e a variação dos rendimentos em razão dos descasamentos de receita
não agradam o Analista. PRSV11 era uma opção, mas entendi que se expor no Rio de Janeiro com imóvel
retrofitado, no centro, sem estacionamento, não era interessante em uma carteira que já tem risco suficiente.
CEOC11 era uma opção razoável, mas a revisional com a TIM este ano preocupa um pouco e já temos risco
suficiente na carteira. VINO11 com o seu aluguel de quase R$ 316,00 o m2 para o edifício do Leblon, que já tem
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uma expectativa de redução para R$ 228,00 em 5 anos, traz também um risco que a carteira não comportaria
mais.
Assim, entendo que KNRI11 nos traz exposição ao Rio de Janeiro com propriedade de edifícios inteiros e de
excelente qualidade. Nos traz exposição a um fundo que inova fazendo desenvolvimento imobiliário para
locação no setor de logística, para melhorar a renda no futuro. Além disso, o fundo é proprietário de excelentes
imóveis em São Paulo e bons galpões logísticos. Os vencimentos dos contratos são longos, sendo que 15%
vence em 2020, 7% em 2021, 9% em 2022, 12% em 2023 e 57% de 2024 em diante.
O atual nível de rendimento do fundo tem se mostrado sustentável e, com o projeto de desenvolvimento
imobiliário, é possível que tenhamos uma melhora do rendimento. Também há uma pequena vacância que
poderia melhorar o rendimento, juntamente com alguns aluguéis em carência.
O rendimento atual, que é a expectativa para 2020, consegue apenas chegar em nossa média, motivo pelo qual
o investidor deve buscar adquirir suas cotas no atual valor de mercado, para não ter uma redução do rendimento.
Mas Rodrigo, para o setor você não tinha dito que deveria haver um prêmio de 10%?
Sim, mas também expliquei que esse era um dos parâmetros, depois precisaríamos analisar os fundos. KNRI11
é um fundo de excelente qualidade de ativos e gestão, tendo apenas um defeito grave, não concede direito de
preferência aos cotistas nas emissões. O seu preço acima do valor patrimonial também preocupa um pouco,
mas dentre as demais opções do mercado para nos expormos no setor de escritórios e ao Rio de Janeiro,
entendo que esta era a opção mais segura.
E Rodrigo, como ficam as quedas recentes neste fundo? Não preocupa?
As quedas recentes podem ter dois motivos. O primeiro é o próprio ajuste do mercado. O segundo é uma teoria
que desenvolvi para os fundos da Kinea e nunca tive dados suficientes para comprovar. Os fundos da Kinea
possuem uma grande permeabilidade no público do Itaú, o qual oferece uma opção para os investidores de
recompra programada de FIIs, ou seja, quando os rendimentos caem na conta, ou quando o salário cai na conta,
é possível programar uma compra de um FII. Tenho uma teoria de que no mês de janeiro esses investidores
podem suspender a compra programada, pois é um mês de maiores despesas para as pessoas físicas, o que
reduz a ponta compradora e, consequentemente, leva a pequenas desvalorizações. Como tem sido um mês de
ajustes, o movimento fica mais acentuado. Infelizmente nunca consegui comprovar esta teoria, mas faz
bastante sentido.
O que temos, neste momento, é que o fundo não apresenta nenhum problema conhecido que poderia levar a
fortes desvalorizações.
Vilg11
Fundo de logística da Vinci, o qual tem tido o bom crescimento patrimonial com as novas emissões e aumentado
o seu portfólio com qualidade. As últimas aquisições feitas da GLP demonstram a qualidade dos ativos que
estão vindo para a carteira com as últimas emissões.
No último relatório apontei sobre a qualidade dessas aquisições e o potencial de o fundo retornar para os
rendimentos nos patamares acima de R$ 0,70. Após o relatório, observei que muitos investidores não gostaram
da aquisição em razão de o fundo ter assumido uma dívida de R$ 41,4 milhões com um custo elevado, de
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8,30%+IPCA; no entanto, como destaquei no último relatório, essa dívida poderá ser quitada nos próximos 90
dias, ou renegociadas, tendo o fundo caixa suficiente para quitar a dívida. Assim, considerando a aquisição com
o pagamento da dívida, o imóvel ainda gera um bom cap rate. O fundo tem um portfólio diversificado em SP,
MG, RS e ES.
O administrador havia aprovado por ato unilateral, como permite o regulamento, a nova emissão de cotas, mas
sem aprovar a quantidade e o valor, o que seria feito oportunamente. Fez em 16.1.2020, estando publicado, por
enquanto, apenas no site do administrador, o novo ato, aprovando a quantidade de cotas e o valor de emissão.
Serão emitidas 6.209.067 novas cotas ao valor de R$ 117,57, sobre a qual deverá acrescer os custos de 3,77%,
gerando um valor de subscrição de R$ 122,00. O atuais cotistas terão direito de preferência na proporção de
1,41 cotas para cada cota. A emissão será do tipo 400 e ainda está pendente de aprovação da CVM e os cotistas
que comprarem as cotas até a data de início da emissão, o que ainda não ocorreu, terão direito. Ou seja, que
adquirir as cotas pelos próximos dias até terá o direito de preferência; no entanto, não é possível prevermos
quando ocorrerá o dia “com”. Neste momento o prospecto protocolado na CVM nem traz o estudo de viabilidade,
quando poderemos avaliar a qualidade dos ativos.
Apesar de ainda não ser possível avaliar a qualidade dos ativos que serão inseridos na carteira, o fundo fez bons
negócios com a GLP recentemente e deixa o Analista otimista que novos negócios com essa que é uma das
maiores empresas de logística operando no Brasil ocorram.
Assim, a recomendação tem o viés da qualidade dos ativos, da exposição a gestora Vinci, mas também para
aproveitar a emissão que irá ocorrer no curto intervalo de tempo.
Atenção, como o fundo aprovou os valores da nova emissão, é possível que tenha uma valorização muito rápida,
semelhante com o que ocorreu com HGLG11, assim, o investidor deve cuidar para não pagar na cota acima de
R$ 150,00, o que retiraria a margem de segurança.
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CARTEIRA RECOMENDADA
A carteira recomendada nesta fase de simulação de um investidor teve início no dia 19.1.2020, quando o IFIX
estava em 3.151,07.
Percentual Valor Último

Data da Valor Valor no Valor Total Percentual rendimento
Entrada FII Recomendação Cotas Médio Investido investimento Atual Atual Atual mensal
19/01/2020 ABCP11 Compra 40 $107,92 $4.316,80 4,32% $107,92 $4.316,80 4,32% 0,45%
19/01/2020 RBVA11 Compra 35 $147,80 $5.173,00 5,18% $147,80 $5.173,00 5,18% 0,95%
19/01/2020 BARI11 Compra 40 $110,00 $4.400,00 4,40% $110,00 $4.400,00 4,40% 0,33%
19/01/2020 BTCR11 Compra 45 $101,15 $4.551,75 4,55% $101,15 $4.551,75 4,55% 0,55%
19/01/2020 CVBI11 Compra 45 $107,91 $4.855,95 4,86% $107,91 $4.855,95 4,86% 0,70%
19/01/2020 FIGS11 Compra 55 $90,46 $4.975,30 4,98% $90,46 $4.975,30 4,98% 2,12%
19/01/2020 FIIB11 Compra 9 $588,79 $5.299,11 5,30% $588,79 $5.299,11 5,30% 0,46%
19/01/2020 HABT11 Compra 40 $113,75 $4.550,00 4,55% $113,75 $4.550,00 4,55% 0,82%
19/01/2020 HCTR11 Compra 45 $130,93 $5.891,85 5,90% $130,93 $5.891,85 5,90% 1,02%
19/01/2020 HFOF11 Compra 50 $125,50 $6.275,00 6,28% $125,50 $6.275,00 6,28% 1,12%
19/01/2020 HGRU11 Compra 40 $136,64 $5.465,60 5,47% $136,64 $5.465,60 5,47% 0,54%
19/01/2020 KFOF11 Compra 48 $136,00 $6.528,00 6,53% $136,00 $6.528,00 6,53% 0,40%
19/01/2020 KNRI11 Compra 30 $181,52 $5.445,60 5,45% $181,52 $5.445,60 5,45% 0,41%
19/01/2020 NSLU11 Compra 18 $255,38 $4.596,84 4,60% $255,38 $4.596,84 4,60% 0,67%
19/01/2020 PQDP11 Compra 2 $3.721,00 $7.442,00 7,45% $3.721,00 $7.442,00 7,45% 0,43%
19/01/2020 RBRY11 Compra 50 $111,54 $5.577,00 5,58% $111,54 $5.577,00 5,58% 0,74%
19/01/2020 TGAR11 Compra 40 $140,25 $5.610,00 5,61% $140,25 $5.610,00 5,61% 0,96%
19/01/2020 VILG11 Compra 30 $140,70 $4.221,00 4,22% $140,70 $4.221,00 4,22% 0,45%
19/01/2020 XPLG11 Compra 35 $136,01 $4.760,35 4,76% $136,01 $4.760,35 4,76% 0,47%
Saldo histórico (corrigido até

Caixa
19.1.2020)
LCI 85% CDI R$ 0,00
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NÚMEROS DA CARTEIRA
Rendimentos recebidos
Cálculo da TIR
Mês Investimentos totais

Janeiro
Fevereiro
Março
Abril
Maio
Junho
Julho
Agosto
Setembro
Outubro
Novembro
Como analisar os fundos que estão na carteira?

Em cada fundo tem a data de entrada dele. No relatório da data de entrada é onde consta a análise do fundo de
forma mais detalhada e porque ele entrou na carteira.
Assim, basta ir na área do assinante e buscar o relatório daquela respectiva data.
Ao longo do mês de outubro serão apresentadas algumas melhorias nessa área sobre a carteira recomendada.
33
EXPLICAÇÕES SOBRE A CARTEIRA RECOMENDADA
A carteira recomendada, nesta nova fase (iniciada em 19.1.2020), simulará um investidor real que tem
disponibilidades imediatas de R$ 100 mil, disponibilidades mensais novas de R$ 2 mil e irá reinvestir todos os
rendimentos.
O objetivo é auxiliar os investidores de forma mais palpável, uma vez que a carteira recomendada era
rebalanceada uma vez por mês, apontando as boas sugestões daquele mês, mas que por vezes não auxiliava
adequadamente todos os perfis de investidores.
O novo formato também irá auxiliar a apontar melhor um eventual fundo que deve sair da carteira,
diferentemente do formato antigo. No formato antigo, como a carteira era refeita todos os meses, era comum
alguns fundos não se repetirem, no entanto, isso não significava uma recomendação de venda, mas apenas que
não havia recomendação de compra. No atual formato quando um fundo sair da carteira, ou reduzir a exposição,
é porque este Analista está efetivamente recomendando a venda.
Por fim, o formato de investidor simulado auxiliará a demonstrar a ideia de diversificação de uma carteira de
FIIs.
Para compreender um pouco mais, vamos a algumas perguntas e respostas. Atente-se, especialmente, para as
últimas perguntas, sobre como serão feitos os investimentos simulados.
A carteira vale só para quem ainda não investe?
Não, a carteira vale tanto para aqueles novos investidores, quantos para quem já possui suas carteiras
formadas. A diferença será na forma que cada um deve acompanhar a carteira.
Quem iniciará os investimentos agora tem a possibilidade de adaptar o valor a ser investido ao do nosso
investidor simulado e utilizar a carteira recomendada como parâmetro.
Quem já é investidor e tem a sua carteira, poderá usar as compras feitas pelo nosso investidor simulado como
a recomendação de compra daquele momento.
É importante eu seguir totalmente a carteira?
Não. O ideal é que use a carteira recomendada como estudo auxiliar, mas o investidor não deve esquecer de
todas as informações trazidas semanalmente nos relatórios, bem como os parâmetros de investimentos
próprios do investidor.
Lembre-se, o investidor só tem sucesso financeiro quando assume as rédeas da sua vida financeira, sem
delegar nada para terceiros.
Lembre-se, também, que o grande objetivo do DesmistificandoFII é dar subsídios para o investidor fazer seus
próprios investimentos. Todo investidor que quiser ter sucesso em renda variável deve acompanhar os fatos
relevantes, relatórios, informes e todas as demais comunicações dos fundos. Esse é um trabalho demorado e
que não parece ser compatível com a simplicidade do investimento em imóveis.
Assim, foi desenvolvido o DesmitificandoFII para facilitar essa atividade de acompanhamento e que ganhará o
auxílio da carteira recomendada simulada.
34
Qual o objetivo da carteira?
A carteira tem como objetivo refletir aquilo que este Analista entende como o maior atrativo dos fundos
imobiliários, gerar um fluxo de caixa constante e sustentável frente à inflação. Ou seja, a carteira será formada
com o objetivo de o seu rendimento crescer constantemente.
O objetivo de curto prazo é que a carteira encerre no ano de 2020 com um retorno superior ao IFIX.
Não haverá carteira valor?
Como já explicado em outros relatórios, entendo que em FIIs não é adequado falar em carteira valor e carteira
renda, uma vez que o grande diferencial da carteira de FIIs é a geração de renda. Assim, haverá a inclusão de
alguns fundos com o objetivo de ganho patrimonial, assim como poderão ser inseridos alguns fundos de forma
desbalanceada em busca de, em parte, proporcionar ganho patrimonial.
Esses fundos incluídos serão denominados de táticos. Uma parte tática para buscar um ganho patrimonial e,
depois, realizar um balanceamento adequado para evitar concentrações.
Não há na carteira recomendada um “preço teto”?
Na visão deste Analista, não é possível estipular um simples preço teto. O valor indicado na carteira
recomendada é sempre um comparativo do valor de mercado naquele momento entre todos os fundos
imobiliários e não uma simples análise daquele fundo imobiliário de forma comparativa com taxas livres de
risco.
Vamos a uma explicação por exemplo, exemplo relativamente “tosco”, para auxiliar na explicação.
Pensemos que este Analista recomende o fundo XYZD11, que atualmente está no valor de R$ 110,00 e rende
0,70%, e deixou de recomendar o fundo JFTG11, que é bom e explora o mesmo setor, mas está cotado em R$
300,00 e rende 0,60%.
Calculando que o justo seria o fundo XYZD11 pagar rendimento igual ao fundo JFTG11, ou seja, 0,60%. Então,
seria possível recomendar que o preço teto seria de R$ 128,33. Passados um mês o fundo XYZD11 esteja
custando R$ 130,00, ou seja, acima do preço teto. Assim, este Analista teria recomendado que o fundo não vale
mais a pena.
Mas e, passados esse mês, o fundo JFTG11 estivesse custando R$ 370,00, sem que tivesse uma grande
mudança no fundo? Possivelmente o fundo XYZD11, mesmo a R$ 130,00, ainda estaria sendo mais
recomendado que o outro e o preço teto de nada teria servido.
Então, a ideia de preço teto não pode ser visto pelos investidores como um ponto simplificado de análise dos
fundos e deve sempre ter o cuidado ao analisar esse dado.
Como os relatórios do DesmistificandoFII buscam sempre a auxiliar o assinante na sua reflexão sobre os
investimentos e que ele possa tomar a melhor decisão com base em sua carteira, pois cada investidor possui
um patrimônio específico e uma carteira específica, não podendo se colocar todos na mesma caixa, não faço
um “preço teto”, pois entendo que não seja possível fixar assim de forma simplificada. Pelo mesmo motivo a
carteira recomendada é integralmente revisada uma vez por mês, para avaliar se naquele momento vale ou não
o investimento no fundo.
Importante destacar, apenas, que quando um fundo tem muito baixa liquidez, faço essa ressalva e esclareço
sobre o cuidado que se deve ter para um determinado valor, uma vez que o relatório do DesmistificandoFII tem
35
um grande alcance e pode influenciar o mercado, um pouco, mas ainda pode influenciar. Exatamente como feito
recentemente com o fundo RBGS11, como também feito na recomendação de venda em HCRI11.
Assim, a carteira recomendada não tem um “preço teto”, pois entendo não ser possível criar uma variável fixa
como essas, quando o objetivo é investir em fundos imobiliários, escolhendo entre aqueles disponíveis no
mercado.
Qual o valor de entrada?
O valor de entrada é o valor de mercado do fundo, o valor que aponto como de compra quando da
recomendação, prevendo uma variação de 2% para baixo ou 2% para cima, mas sempre podendo ser comparado
com fundos do mesmo setor.
Novamente, a renda variável é cheia de variáveis e com vários comparativos, assim, não podemos usar um
modelo estático.
Para auxiliar o investidor que recentemente assinou o serviço, a carteira recomendada consta em cada fundo
uma recomendação de “compra” ou “neutra”. Ao constar “compra” a recomendação do analista ainda é de
compra, no entanto, é importante destacar que cada investidor precisa analisar toda a diversificação de sua
carteira e observar se aquele fundo, na proporção que pretende, é um bom investimento. O investidor não deve
buscar uma “receita de bolo” no DesmistificandoFII, aqui busco demonstrar como entender o universo e o
investido escolher as melhores opções de investimento. Seria como ir para a aula de matemática e não aprender
as fórmulas, mas as entender, para poder fazer as contas sem precisar delas.
Quando constar “neutro”, significa que é interessante manter, mas não parece mais um valor atrativo para novas
compras, podendo ter fundos mais interessantes. Mas também não é interessante vender, tendo a visão de
longo prazo.
O rendimento irá importar para a carteira?
Sim, o rendimento mensal irá importar para a carteira e muito.
Como explicado, fundo imobiliário é uma excelente fonte de geração de fluxo de caixa, logo, o yield pago importa
na variação desse fluxo de caixa e na acumulação de patrimônio.
Para o investidor ter uma ideia, se simularmos um investimento de R$ 100 mil imediato, sem novos aportes,
exclusivamente com reinvestimentos de rendimentos, em um mercado estável que pague 0,60% a.m, ao final
de 10 anos teríamos acumulado um patrimônio de R$ 203.419,00. Caso façamos uma pequena alteração para
0,65%, o valor acumulado passa para R$ 215.778,00.
Assim, o yield importa muito. Mas ele não pode ser o único parâmetro. Parâmetro mais importante ainda é a
sustentabilidade desse yield ao longo dos anos e frente à inflação, motivo pelo qual o investidor não irá observar
fundos como BBFI11 ou FAMB11 na carteira.
A carteira considera o perfil individual de cada investidor?
Não. Não é possível em uma carteira recomendada analisar o perfil individual de cada investidor, especialmente
seus demais investimentos, por isso cada investidor deve cuidar da administração de sua carteira.
No entanto, o atual formato visa atender o grande número de investidores e adaptações necessárias.
36
Os demais valores serão investidos de forma mensal?
Não obrigatoriamente. A ideia é que todo o valor seja investido até o final do ano, mas não obrigatoriamente em
uma data específica do mês. Observando a oportunidade em um FII, este será adquirido.
Dessa forma, a carteira recomendada poderá auxiliar investidores com quantidades menores de investimentos
iniciais, mas também poderá auxiliar nas sugestões de compra, pois todos os meses haverá mais dinheiro para
novas compras que não só os R$ 2 mil novos e rendimentos dos atuais FIIs.
Quando serão investidos os R$ 2 mil mensais e os rendimentos?
Nessa simulação, o nosso investidor virtual recebe seu salário no 10º dia útil do mês. Assim, nesta data haverá
a disponibilidade dos R$ 2 mil. A ideia é realizar a aquisição já neste momento, podendo-se aguardar um pouco
para somar com os rendimentos.
Todos os FIIs que estão na carteira são recomendados para compra a qualquer momento?
Não. Os FIIs recomendados para compra no respectivo mês são aqueles comprados no mês. Se um FII está em
carteira, por ter sido comprado em data anterior, não significa uma recomendação de compra dele neste
momento, mas sim uma recomendação de manutenção. O fundo até poderá estar propício para aquisição ainda,
mas isso dependerá da análise qualitativa e comparativa com os demais fundos do setor.
Após tanta valorização, o atual momento é propício para montar uma carteira de FIIs?
Este relatório visa exclusivamente analisar os fundos imobiliários, pois o Analista entende que sempre é propício
para adquirir mais FIIs para a carteira. De qualquer forma, o momento é de se fazer aportes em ritmo mais lento,
podendo aproveitar algum momento de stress ou alguns movimentos pontuais em alguns fundos.
Também importante o investidor buscar formas de diversificar o seu portfólio de forma eficiente.
Por fim, como será a medição do retorno da carteira?
Como será uma carteira com investimentos mensais, entendo que não há outra forma de medir a eficiência dela
que não pela sua TIR, ignorando a parte que ficou em renda fixa.
Quando temos investimentos mensais, como a maioria dos investidores, não é possível simplesmente comparar
o final com o início, pois haverá um erro da informação, visto que há investimentos mensais. Para situações
como esta, fazer um cálculo de TIR é o mais adequado.
TIR é taxa interna de retorno, em inglês IRR. É a forma de se calcular o retorno sobre um fluxo de caixa, diferente
do cap rate que calcula o retorno sobre o investimento total. Como neste caso haverá um fluxo mensal de
investimentos, a TIR auxilia no cálculo do retorno mensal da carteira, no quesito valorização.
Como fazer essa conta?
Todo investimento novo é considerado como uma saída de capital, ou seja, um valor negativo. E o resultado final
da carteira, o valor total, é considerado como uma entrada de capital, ou seja, um valor positivo.
Não é recomendável que o cálculo seja feito na mão, sendo mais fácil realizar usando planilhas de excell, libre
office e até mesmo o google spreadsheets.
37
Você deverá lançar em cada linha o valor investido com um sinal negativo e ao final, a penúltima linha deverá
ser o valor da carteira, e a última linha a fórmula adequada, que é: para excell - =TIR(valores [linhas superiores];
1); para libre office ou google spreadsheets - =IRR(valores [linhas superiores]; 1). Exemplo:
Exemplo 1 Exemplo 2
Mês1 - R$1000,00 Mês1 - R$6000,00

Mês2 - R$1000,00 Mês2 - R$1000,00
Mês3 - R$1000,00 Mês3 0
Mês4 - R$1000,00 Mês4 – resultado 10000,00
=tir((a2:a4); 1) – está
fórmula irá gerar o
Mês5 0 resultado de 13,26%,
que é o retorno mensal
deste investimento.
Mês6 – resultado R$ 5000,00
=tir((a2:a7); 1) – está
fórmula irá gerar o
resultado de 6,508%,
que é o retorno mensal
deste investimento.
Para a nossa simulação cada linha deverá corresponder a um mês. Assim, caso sejam feitos mais de um
investimento no mês, esses devem ser somados e lançados na mesma linha.
Sempre que o investidor quiser avaliar o resultado parcial de sua carteira, por este método, deve utilizar na última
linha, depois do último investimento, o valor total da carteira e então fazer o cálculo da TIR. Isso porque cada
linha em branco será considerada como “0” e influenciará no resultado, pois foi um mês que o resultado foi “0”,
sem investimento e sem retorno.
Observe o investidor que a TIR nos traz um percentual de resultado por mês, que é a melhor forma de se apurar
o resultado para fluxos de caixa. No primeiro exemplo foram investidos R$ 4 mil e o retorno foi de R$ 5 mil, ou
seja, um ganho, em princípio, de 25%. Já no segundo exemplo foram investidos R$ 7 mil e o retorno foi de R$ 10
mil, ou seja, um ganho, em princípio, de 42,85%; no entanto, a TIR do primeiro é superior, pois os investimentos
foram feitos ao longo dos meses, enquanto o primeiro teve uma grande concentração do investimento já no
início.
Rodrigo, tudo isso é muito difícil, como vou fazer esta carteira recomendada?
O assinante não precisa saber fazer essas contas ou esta planilha. Este é apenas um conceito que trago para
auxiliar nas análises de investimentos, especialmente na aquisição de imóveis, e que será a forma de calcular o
retorno de nossa carteira; no entanto, não há a necessidade de o investidor utilizar ou conhecer o assunto, a
menos que assim deseje.
38
YIELD POR SETOR
Abaixo são apresentados alguns dados obtidos por meio de um estudo feito com 83 fundos imobiliários. O
objetivo é disponibilizar o maior número de dados para os investidores no momento de escolher a opção que
melhor se enquadre em sua carteira, disponibilizando um yield médio de todos os fundos estudos, o yield médio
desses fundos separados por setor, bem como o percentual que cada setor representa no total dos fundos.
Para se chegar ao valor do yield médio total ou por setor, considerou-se o peso que cada fundo tem no total
com base no seu valor de mercado, multiplicando-se o número total de cotas de cada fundo por seu respectivo
rendimento, o qual foi dividido pelo valor total de mercado daquela carteira, que também é a multiplicação do
número total de cotas pelos seus valores de mercado.
Para o investidor melhor compreender este estudo, é disponibilizada a tabela com todos os fundos considerados
e a qual setor corresponde. Também são importantes as seguintes observações:
 Fundos que não fazem distribuição mensal, como PORD, ou fundos que estão em fase final, como RBDS,
foram excluídos.
 Fundos que pertencem a mais de um setor foram incluídos no setor predominante, segundo a visão do
analista.
 Para classificação dos fundos usa-se uma característica diferente, chamada Corporativo. Classificam-
se como corporativos os fundos que possuem os imóveis alugados para uma única grande empresa,
aqueles fundos que possuem uma dependência muito grande de uma única empresa, como MBRF ou
XPCM.
 Não são classificados como corporativos os fundos de agências bancárias, pois esses possuem uma
expectativa diferente e precisam ser agrupados diferentemente do corporativo, apesar de os imóveis
estarem alugados para uma única empresa. Importante destacar que BBPO é classificado como
corporativo pois uma série de imóveis são alugados para escritórios do banco e não só para agências
bancárias.
 Optou-se por deixar FIIB junto com o setor de logística, apesar de ser melhor classificado como
industrial, senão o fundo ficaria sozinho, o que prejudicaria o comparativo.
39
Setor Valor de Mercado Total Último Yield Médio Yield Médio - 12 meses
Agências R$ 1.728.993.616,72 0,7670% 7,5490%
Corporativo R$ 4.132.222.275,60 0,6989% 8,2928%
Desenvolvimento R$ 381.177.165,08 0,7195% 8,1992%
Educacional R$ 345.864.764,00 0,4379% 6,6751%
Escritório R$ 13.366.400.009,96 0,4010% 5,8638%
Fundos de fundo R$ 1.391.729.430,40 1,0911% 5,3025%
Hotel R$ 476.371.258,80 0,3365% 5,1627%
Logística R$ 4.749.331.249,38 0,4271% 5,3442%
Recebíveis R$ 6.303.308.016,54 0,4942% 6,5287%
Saúde R$ 385.733.024,00 0,6419% 7,4065%
Varejo R$ 8.237.048.641,88 0,5439% 5,5274%
Total R$ 41.541.539.117,36 0,5193% 6,1963%
Fundos considerados no cálculo do yield médio

Código Setor Código Setor
ABCP11 Varejo HGCR11 Recebíveis
RBED11 Educacional HGPO11 Escritório
RBVA11 Agências/Varejo HGLG11 Logístico
ALMI11 Escritório HGRE11 Escritório
BBFI11B Corporativo HTMX11 Hotel
BBPO11 Corporativo IRDM11 Recebíveis
BBRC11 Agências JRDM11 Varejo
BBVJ11 Escritório JSRE11 Recebíveis - Escritório
BCFF11 Fundo de Fundo KNCR11 Recebíveis
BCRI11 Recebíveis KNRI11 Logístico / Escritório
BMLC11B Escritório LVBI11 Logística
BNFS11 Agências MALL11 Varejo
BPFF11 Fundo de Fundo MAXR11 Varejo
BRCR11 Escritório MBRF11 Corporativo
CBOP11 Escritório MFII11 Desenvolvimento
CEOC11 Escritório MGFF11 Fundo de fundo
CNES11 Escritório NSLU11 Saúde
CPTS11b Recebíveis ONEF11 Escritório
CTXT11 Escritório OUJP11 Recebíveis
CXCE11B Corporativo PLRI11 Recebíveis
CXRI11 Fundo de Fundo PQDP11 Varejo
CXTL11 Logístico PRSV11 Escritório
DOMC11 Escritório RBBV11 Desenvolvimento
DRIT11B Escritório RBGS11 Varejo
EDFO11b Escritório RBRD11 Varejo / Logístico
EDGA11 Escritório RBRF11 Fundo de fundo
EURO11 Logístico RBRR11 Recebíveis
FAED11 Educacional RBVO11 Recebíveis
FAMB11B Corporativo RDES11 Escritório
FCFL11 Educacional RNDP11 Recebíveis
FEXC11 Recebíveis RNGO11 Escritório
RCRB11 Escritório SAAG11 Agências
FIGS11 Varejo SDIL11 Logístico
FIIB11 Industrial SHPH11 Varejo
FIIP11B Logístico / Varejo SPTW11 Corporativo
RBFF11 Fundo de Fundo TBOF11 Escritório
40
FLMA11 Hotel THRA11 Escritório
FLRP11 Varejo TRNT11 Escritório
FMOF11 Escritório BTLG11 Logístico
FPAB11 Escritório VISC11 Varejo
FVBI11 Escritório VLOL11 Escritório
FVPQ11 Varejo VRTA11 Recebíveis
GGRC11 Logístico WPLZ11 Varejo
GRLV11 Logístico XPCM11 Corporativo
HCRI11 Saúde XPML11 Varejo
HGBS11 Varejo XPLG11 Logística
XTED11 Escritório
41
PERCENTUAL DE MERCADO POR SETOR
42
TABELA DE RENDIMENTOS
Últimos
Último dia Data Último Último DY 12 12
Código Nome do Fundo Cotação "com" Pagamento Rendimento yield meses meses
FDO INV IMOB GRAND R$
ABCP11 PLAZA SHOPPING 107,92 30/12/2019 08/01/2020 R$ 0,490 0,45% 5,337% R$ 5,76
Rio Bravo Renda R$ R$
RBED11 Educacional 174,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,600 0,34% 7,701% 13,40
RIO BRAVO RENDA R$ R$
RBVA11 VAREJO 147,80 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,410 0,95% 7,368% 10,89
FDO INV IMOB - FII R$
ALMI11 TORRE ALMIRANTE 2.053,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,000 0,00% 0,000% R$ 0,00
ALIANZA TRUST R$
ALZR11 RENDA IMOBILIÁRIA 137,79 17/01/2020 24/01/2020 R$ 0,560 0,41% 5,003% R$ 6,89
BB FDO INV IMOB R$ R$
BBFI11B PROGRESSIVO 2.998,81 30/12/2019 15/01/2020 R$ 25,820 0,86% 10,010% 300,18
BB PROGRESSIVO II R$ R$
BBPO11 FDO INV IMOB - FII 167,97 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,060 0,63% 7,382% 12,40
BB RENDA
CORPORATIVA FDO R$ R$
BBRC11 INV IMOB - FII 151,01 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,050 0,70% 7,397% 11,17
FDO INV IMOB BB
VOTORANTIM JHSF C R$
BBVJ11 JARD CONT TOWER 66,44 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,000 0,00% 0,497% R$ 0,33
FDO INV IMOB - FII
BTG PACTUAL FUNDO R$
BCFF11 DE FUNDOS 112,40 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,570 0,51% 5,756% R$ 6,47
BANESTES
RECEBÍVEIS
IMOBILIÁRIOS FDO INV R$ R$
BCRI11 IMOB FII 122,70 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,700 0,57% 8,280% 10,16
FDO INV IMOB BM
BRASCAN LAJES R$
BMLC11B CORPORATIVAS - FII 110,99 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,510 0,46% 4,302% R$ 4,78
BANRISUL NOVAS
FRONTEIRAS FDO INV R$ R$
BNFS11 IMOB - FII 130,99 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,920 0,70% 7,933% 10,39
FDO INV IMOB BRASIL
PLURAL ABSOLUTO R$
BPFF11 FDO DE FUNDOS 124,50 30/12/2019 08/01/2020 R$ 1,500 1,20% 6,466% R$ 8,05
FDO INV IMOB - FII
BTG PACTUAL CORP. R$ R$
BRCR11 OFFICE FUND 119,30 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,560 0,47% 13,778% 16,44
CASTELLO BRANCO
OFFICE PARK FDO INV R$
CBOP11 IMOB - FII 99,50 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,520 0,52% 5,970% R$ 5,94
FDO INV IMOB - FII
CEO CYRELA
COMMERC. R$
CEOC11 PROPERTIES 100,00 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,570 0,57% 6,660% R$ 6,66
CNES11 CENESP 90,45 18/12/2019 27/12/2019 R$ 0,105 0,12% 2,308% R$ 2,09
CAPITANIA
SECURITIES II FDO R$
CPTS11b INV IMOB - FII 115,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,630 0,55% 7,670% R$ 8,82
FDO INV IMOB
CENTRO TEXTIL R$
CTXT11 INTERNACIONAL 60,00 30/12/2019 09/01/2020 R$ 0,360 0,60% 6,937% R$ 4,16
FDO INV IMOB CAIXA R$ R$
CXCE11B CEDAE 2.790,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 20,490 0,73% 8,424% 235,03
CAIXA RIO BRAVO
FUNDO DE FDO INV R$ R$
CXRI11 IMOB - FII 1.698,96 02/01/2020 13/01/2020 R$ 40,500 2,38% 6,063% 103,00
FDO INV IMOB CAIXA
TRX LOGÍSTICA R$ R$
CXTL11 RENDA 406,90 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,030 0,25% 2,645% 10,76
DOMO FDO INV IMOB - R$
DOMC11 FII 608,03 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,000 0,00% 0,000% R$ 0,00
MULTIGESTÃO RENDA
COMERCIAL FDO INV R$
DRIT11B IMOB - FII 170,08 07/01/2020 15/01/2020 R$ 0,550 0,32% 4,392% R$ 7,47
FDO INV IMOB R$
EDFO11b EDIFÍCIO OURINVEST 280,00 30/12/2019 10/01/2020 R$ 1,370 0,49% 0,493% R$ 1,38
EDGA11 EDIFÍCIO GALERIA 58,63 19/12/2019 30/12/2019 R$ 0,200 0,34% 4,593% R$ 2,69
43
Últimos
FDO INV IMOB R$ R$
EURO11 EUROPAR 208,50 30/12/2019 17/01/2020 R$ 0,700 0,34% 6,446% 13,44
FDO INV IMOB - FII
ANHANGUERA R$ R$
FAED11 EDUCACIONAL 298,00 08/01/2020 15/01/2020 R$ 1,580 0,53% 6,162% 18,36
FDO INV IMOB - FII
EDIFÍCIO ALMIRANTE R$ R$
FAMB11B BARROSO 3.700,00 30/12/2019 14/01/2020 R$ 29,680 0,80% 9,534% 352,77
FCFL11 CAMPUS FARIA LIMA 141,10 17/01/2020 24/01/2020 R$ 0,290 0,21% 5,138% R$ 7,25
FDO INV IMOB - FII
BTG PACTUAL FUNDO R$
FEXC11 DE CRI 114,36 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,640 0,56% 7,232% R$ 8,27
FDO INV IMOB RIO
BRAVO RENDA R$
RCRB11 CORPORATIVA 216,78 07/01/2020 15/01/2020 R$ 0,720 0,33% 3,271% R$ 7,09
FDO INV IMOB
GENERAL SHOPPING R$
FIGS11 ATIVO E RENDA - FII 90,46 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,920 2,12% 5,332% R$ 4,82
FDO INV IMOB
INDUSTRIAL DO R$ R$
FIIB11 BRASIL 588,79 30/12/2019 10/01/2020 R$ 2,700 0,46% 5,384% 31,70
RB CAPITAL RENDA I R$ R$
FIIP11B FDO INV IMOB - FII 201,04 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,890 0,44% 7,603% 15,29
FATOR IFIX FDO INV R$
RBFF11 IMOB - FII 107,01 30/12/2019 15/01/2020 R$ 2,820 2,64% 5,355% R$ 5,73
FDO INV IMOB
CONTINENTAL
FLMA11 SQUARE FARIA LIMA R$ 4,10 07/01/2020 15/01/2020 R$ 0,016 0,38% 4,273% R$ 0,18
FDO INV IMOB - FII R$ R$
FLRP11 FLORIPA SHOPPING 1.649,99 19/12/2019 30/12/2019 R$ 7,730 0,47% 5,302% 87,48
FDO INV IMOB R$
FMOF11 MEMORIAL OFFICE 106,50 30/12/2019 17/01/2020 R$ 0,270 0,25% 1,859% R$ 1,98
FDO HEDGE TOP FOF R$
FOFT11 II 2 123,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,900 1,54% 6,780% R$ 8,34
FDO INV IMOB
PROJETO ÁGUA R$ R$
FPAB11 BRANCA 405,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 2,400 0,59% 5,556% 22,50
FDO INV IMOB VBI FL R$
FVBI11 4440 - FII 156,07 30/12/2019 08/01/2020 R$ 0,580 0,37% 3,379% R$ 5,27
R$ R$
FVPQ11 Via Parque 223,10 30/12/2019 09/01/2020 R$ 1,800 0,81% 6,134% 13,69
GGR COVEPI RENDA R$
GGRC11 FDO INV IMOB 147,50 02/01/2020 13/01/2020 R$ 0,660 0,45% 6,102% R$ 9,00
CSHG GR LOUVEIRA R$
GRLV11 FDO DE INV IMOB - FII 131,55 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,640 0,49% 5,975% R$ 7,86
FDO INV IMOB - FII
HOSPITAL DA R$ R$
HCRI11 CRIANÇA 466,87 13/01/2020 20/01/2020 R$ 2,650 0,57% 6,559% 30,62
HEDGE BRASIL
SHOPPING FUNDO DE
INVESTIMENTO R$ R$
HGBS11 IMOBILIÁRIO, 294,30 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,400 0,48% 5,953% 17,52
CSHG RECEBÍVEIS
IMOBILIÁRIOS FDO INV R$
HGCR11 IMOB - FII 126,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,600 0,48% 7,119% R$ 8,97
CSHG JHSF PRIME R$
HGPO11 OFFICES 218,10 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,870 0,40% 4,530% R$ 9,88
CSHG LOGÍSTICA FDO R$
HGLG11 INV IMOB - FII 195,89 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,780 0,40% 4,640% R$ 9,09
R$
HGRU11 CSHG RENDA URBANA 136,64 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,740 0,54% 6,045% R$ 8,26
CSHG REAL ESTATE R$
HGRE11 FDO INV IMOB - FII 203,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,080 0,53% 4,374% R$ 8,88
HTMX11 HOTEL MAXINVEST 172,78 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,470 0,27% 6,465% 11,17
IRIDIUM RECEBÍVEIS R$ R$
IRDM11 IMOBILIÁRIOS 129,46 10/01/2020 17/01/2020 R$ 0,800 0,62% 8,128% 10,52
FDO INV IMOB - FII
SHOPPING JARDIM R$
JRDM11 SUL 105,00 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,490 0,47% 6,133% R$ 6,44
JS REAL ESTATE R$
JSRE11 MULTIGESTÃO - FII 118,41 30/12/2019 22/01/2020 R$ 0,470 0,40% 5,937% R$ 7,03
KINEA RENDIMENTOS
KNCR11 IMOB - FII 106,90 30/12/2019 14/01/2020 R$ 0,510 0,48% 6,193% R$ 6,62
44
Últimos
KINEA ÍNDICES DE
PREÇOS FDO INV R$
KNIP11 IMOB - FII 117,80 30/12/2019 14/01/2020 R$ 0,750 0,64% 6,749% R$ 7,95
KINEA RENDA
IMOBILIÁRIA FDO INV R$
KNRI11 IMOB - FII 181,52 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,740 0,41% 4,892% R$ 8,88
R$
LVBI11 VBI Logística 136,76 30/12/2019 08/01/2020 R$ 0,630 0,46% 5,206% R$ 7,12
MALLS BRASIL R$
MALL11 PLURAL FDO INV IMOB 126,49 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,360 0,28% 5,471% R$ 6,92
MAXR11 MAX RETAIL 2.448,87 08/01/2020 15/01/2020 R$ 12,880 0,53% 8,380% 205,20
FDO INV IMOB
MERCANTIL DO R$ R$
MBRF11 BRASIL - FII 1.385,70 07/01/2020 15/01/2020 R$ 8,500 0,61% 7,217% 100,00
MÉRITO
DESENVOLVIMENTO R$ R$
MFII11 IMOBILIÁRIO I - FII 133,40 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,000 0,75% 9,963% 13,29
R$
MGFF11 Mogno FoF 120,02 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,800 0,67% 7,415% R$ 8,90
MAXI RENDA FDO INV R$
MXRF11 IMOB - FII 12,65 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,130 1,03% 6,877% R$ 0,87
FDO INV IMOB - FII
HOSPITAL NOSSA SRA R$ R$
NSLU11 DE LOURDES 255,38 30/12/2019 08/01/2020 R$ 1,700 0,67% 7,677% 19,61
FDO INV IMOB THE R$
ONEF11 ONE 175,00 07/01/2020 15/01/2020 R$ 0,620 0,35% 4,709% R$ 8,24
R$ R$
OUJP11 Ourinvest JPP 118,28 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,720 0,61% 8,827% 10,44
POLO FDO INV IMOB -
FII RECEBÍVEIS R$
PLRI11 IMOBILIÁRIOS I 55,10 30/12/2019 08/01/2020 R$ 0,750 1,36% 8,515% R$ 4,69
FDO INV IMOB - FII
PARQUE D. PEDRO R$ R$
PQDP11 SHOPPING CENTER 3.721,00 30/12/2019 20/01/2020 R$ 15,840 0,43% 4,718% 175,56
PRSV11 PRESIDENTE VARGAS 450,00 13/01/2020 20/01/2020 R$ 2,150 0,48% 5,216% 23,47
JHSF RIO BRAVO
FAZENDA BOA VISTA R$
RBBV11 CAP. PROT. - FII 90,92 02/01/2020 13/01/2020 R$ 0,590 0,65% 4,068% R$ 3,70
RIO BRAVO CRÉDITO
IMOBILIÁRIO I FDO INV R$ R$
RBCB11 IMOB 23,65 31/10/2019 08/11/2019 R$ 0,000 0,00% 73,362% 17,35
RB CAPITAL DESENV.
RESID. II FDO INV R$ R$
RBDS11 IMOB - FII 74,80 29/11/2019 10/12/2019 R$ 1,840 2,46% 52,126% 38,99
RB CAPITAL GENERAL
SHOP SULACAP FDO R$
RBGS11 INV IMOB - FII 62,14 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,310 0,50% 4,016% R$ 2,50
RB CAPITAL RENDA II R$
RBRD11 FDO INV IMOB - FII 107,50 30/12/2019 15/01/2020 R$ 1,140 1,06% 8,057% R$ 8,66
RBR ALPHA FUNDO R$
RBRF11 DE FUNDOS 133,78 10/01/2020 17/01/2020 R$ 0,864 0,65% 6,478% R$ 8,67
RBR RENDIMENTOS R$
RBRR11 HIGH GRADE 109,90 10/01/2020 17/01/2020 R$ 0,600 0,55% 6,660% R$ 7,32
RIO BRAVO CRÉDITO
IMOBILIÁRIO II FDO R$
RBVO11 INV IMOB -FII 33,27 10/12/2019 20/12/2019 R$ 0,000 0,00% 7,815% R$ 2,60
RENDA DE
ESCRITÓRIOS FDO R$ R$
RDES11 INV IMOB - FII 68,99 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,050 0,07% 18,565% 12,81
BB RENDA DE PAPÉIS
IMOBILIÁRIOS FDO INV R$ R$
RNDP11 IMOB - FII 995,00 30/12/2019 15/01/2020 R$ 6,050 0,61% 5,957% 59,27
FDO INV IMOB RIO R$
RNGO11 NEGRO - FII 109,81 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,490 0,45% 5,336% R$ 5,86
SANTANDER
AGÊNCIAS FDO INV R$ R$
SAAG11 IMOB - FII 141,81 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,930 0,66% 7,686% 10,90
SDI RIO BRAVO R$
SDIL11 RENDA LOGÍSTICA 136,25 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,570 0,42% 5,534% R$ 7,54
FDO INV IMOB
SHOPPING PÁTIO R$ R$
SHPH11 HIGIENÓPOLIS 983,53 30/12/2019 15/01/2020 R$ 3,600 0,37% 4,565% 44,90
SP DOWNTOWN FDO R$ R$
SPTW11 INV IMOB - FII 93,20 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,730 0,78% 11,127% 10,37
45
Últimos
FDO INV IMOB - FII TB R$
TBOF11 OFFICE 101,76 17/12/2019 30/12/2019 R$ 0,327 0,32% 3,339% R$ 3,40
FDO INV IMOB - FII
CYRELA THERA R$
THRA11 CORPORATE 157,99 08/01/2020 15/01/2020 R$ 0,740 0,47% 4,477% R$ 7,07
TRNT11 TORRE NORTE 250,00 13/01/2020 20/01/2020 R$ 0,779 0,31% 3,442% R$ 8,61
TRX REALTY
LOGÍSTICA RENDA I R$
BTLG11 FDO INV IMOB - FII 114,00 14/11/2019 25/11/2019 R$ 0,400 0,35% 4,159% R$ 4,74
VINCI SHOPPING
CENTERS FDO INVEST R$
VISC11 IMOB - FII 139,25 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,770 0,55% 5,607% R$ 7,81
FDO INV IMOB - FII
VILA OLÍMPIA R$
VLOL11 CORPORATE 121,45 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,430 0,35% 4,283% R$ 5,20
FATOR VERITA FDO R$ R$
VRTA11 INV IMOB - FII 138,56 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,770 0,56% 7,924% 10,98
FDO INV IMOB - FII
SHOPPING WEST R$
WPLZ11 PLAZA 110,98 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,560 0,50% 4,510% R$ 5,00
XP CORPORATE
MACAÉ FDO INV IMOB R$ R$
XPCM11 - FII 74,95 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,810 1,08% 13,462% 10,09
R$
XPLG11 XP LOG 136,01 30/12/2019 15/01/2020 R$ 0,640 0,47% 5,671% R$ 7,71
R$
XPIN11 XP INDUSTRIAL 181,88 17/01/2020 24/01/2020 R$ 0,720 0,40% 4,662% R$ 8,48
XP MALLS FDO INV R$
XPML11 IMOB FII 143,01 17/01/2020 24/01/2020 R$ 0,610 0,43% 5,009% R$ 7,16
TRX EDIFÍCIOS
CORPORATIVOS FDO R$
XTED11 INV IMOB - FII 13,99 29/11/2019 13/12/2019 R$ 0,000 0,00% 0,000% R$ 0,00
46
TABELA DE VALOR PATRIMONIAL
Valor
Patrimonial Variação
por Cota - do último
Código Nome do Fundo Cotação 12/2018 Cotação/VP VP VP - 12/2017 VP - 12/2016 VP - 12/2015
FDO INV IMOB GRAND R$
ABCP11 PLAZA SHOPPING 107,92 R$ 74,350 1,45 15,90% R$64,15 R$55,65 R$52,00
Rio Bravo Renda R$
RBED11 Educacional 174,00 R$ 151,390 1,15 4,00% R$145,57 R$131,70 R$148,55
FDO INV IMOB R$
RBVA11 AGÊNCIAS CAIXA - FII 147,80 R$ 106,767 1,38 -89,99% R$1.066,09 R$1.081,77 R$1.067,64
ALMI11 TORRE ALMIRANTE 2.053,00 R$ 1.717,070 1,20 -15,46% R$2.031,08 R$1.941,53 R$2.963,48
ALIANZA TRUST RENDA R$
ALZR11 IMOBILIÁRIA 137,79 R$ 94,650 1,46 #DIV/0! R$0,00 R$0,00 R$0,00
BB FDO INV IMOB R$
BBFI11B PROGRESSIVO 2.998,81 R$ 2.699,760 1,11 0,44% R$2.687,93 R$3.807,11 R$4.091,85
BB PROGRESSIVO II R$
BBPO11 FDO INV IMOB - FII 167,97 R$ 103,140 1,63 7,23% R$96,19 R$93,56 R$93,86
BB RENDA
CORPORATIVA FDO INV R$
BBRC11 IMOB - FII 151,01 R$ 101,740 1,48 5,55% R$96,39 R$90,80 R$89,97
FDO INV IMOB BB
VOTORANTIM JHSF C
BBVJ11 JARD CONT TOWER R$ 66,44 R$ 58,970 1,13 -1,90% R$60,11 R$76,40 R$80,12
FDO INV IMOB - FII BTG
PACTUAL FUNDO DE R$
BCFF11 FUNDOS 112,40 R$ 84,850 1,32 -2,75% R$87,25 R$87,61 R$77,66
PACTUAL FUNDO DE R$
BCRI11 FUNDOS 122,70 R$ 100,820 1,22 4,09% R$96,86 R$95,95 R$96,21
FDO INV IMOB BM
BRASCAN LAJES R$
BMLC11B CORPORATIVAS - FII 110,99 R$ 93,230 1,19 10,42% R$84,43 R$102,96 R$109,90
BANRISUL NOVAS
FRONTEIRAS FDO INV R$
BNFS11 IMOB - FII 130,99 R$ 93,310 1,40 4,42% R$89,36 R$94,70 R$95,91
FDO INV IMOB BRASIL
PLURAL ABSOLUTO R$
BPFF11 FDO DE FUNDOS 124,50 R$ 93,650 1,33 -2,93% R$96,48 R$85,03 R$75,00
PACTUAL CORP. R$
BRCR11 OFFICE FUND 119,30 R$ 95,450 1,25 -23,30% R$124,44 R$107,54 R$151,37
CASTELLO BRANCO
OFFICE PARK FDO INV
CBOP11 IMOB - FII R$ 99,50 R$ 78,650 1,27 9,91% R$71,56 R$734,65 R$753,99
FDO INV IMOB - FII CEO
CYRELA COMMERC. R$
CEOC11 PROPERTIES 100,00 R$ 88,500 1,13 9,34% R$80,94 R$75,95 R$58,54
FDO INV IMOB - FII
CNES11 CENESP R$ 90,45 R$ 94,070 0,96 -9,51% R$103,96 R$99,50 R$118,99
CAPITANIA SECURITIES R$
CPTS11b II FDO INV IMOB - FII 115,00 R$ 96,380 1,19 -2,04% R$98,39 R$100,07 R$102,45
FDO INV IMOB CENTRO
TEXTIL
CTXT11 INTERNACIONAL R$ 60,00 R$ 47,740 1,26 0,00% R$47,74 R$47,04 R$46,62
FDO INV IMOB CAIXA R$
CXCE11B CEDAE 2.790,00 R$ 2.104,070 1,33 -8,48% R$2.299,00 R$2.253,67 R$2.316,14
CAIXA RIO BRAVO
FUNDO DE FDO INV R$
CXRI11 IMOB - FII 1.698,96 R$ 1.058,200 1,61 -2,90% R$1.089,84 R$1.066,38 R$913,55
FDO INV IMOB CAIXA R$
CXTL11 TRX LOGÍSTICA RENDA 406,90 R$ 946,650 0,43 -2,14% R$967,32 R$996,61 R$868,46
DOMO FDO INV IMOB - R$
DOMC11 FII 608,03 R$ 999,470 0,61 -2,64% R$1.026,61 R$926,42 R$975,45
47
Valor
MULTIGESTÃO RENDA
COMERCIAL FDO INV R$
DRIT11B IMOB - FII 170,08 R$ 124,930 1,36 0,07% R$124,84 R$126,99 R$129,49
FDO INV IMOB EDIFÍCIO R$
EDFO11b OURINVEST 280,00 R$ 178,470 1,57 0,18% R$178,15 R$155,70 R$157,30
FDO INV IMOB - FII
EDGA11 EDIFÍCIO GALERIA R$ 58,63 R$ 82,050 0,71 0,00% R$82,05 R$82,72 R$89,57
FDO INV IMOB R$
EURO11 EUROPAR 208,50 R$ 319,430 0,65 3,25% R$309,37 R$351,60 R$347,33
FDO INV IMOB - FII
ANHANGUERA R$
FAED11 EDUCACIONAL 298,00 R$ 156,210 1,91 -2,87% R$160,82 R$170,62 R$162,05
FDO INV IMOB - FII
EDIFÍCIO ALMIRANTE R$
FAMB11B BARROSO 3.700,00 R$ 3.142,870 1,18 -31,86% R$4.612,23 R$5.480,09 R$3.664,37
FCFL11 CAMPUS FARIA LIMA 141,10 R$ 89,841 1,57 15,92% R$77,50 R$72,71 R$73,63
PACTUAL FUNDO DE R$
FEXC11 CRI 114,36 R$ 100,730 1,14 -0,67% R$101,41 R$103,17 R$101,56
FDO INV IMOB RIO
BRAVO RENDA R$
RCRB11 CORPORATIVA 216,78 R$ 171,990 1,26 -2,70% R$176,77 R$178,00 R$181,00
FDO INV IMOB
GENERAL SHOPPING
FIGS11 ATIVO E RENDA - FII R$ 90,46 R$ 95,500 0,95 8,39% R$88,11 R$89,32 R$95,29
FDO INV IMOB R$
FIIB11 INDUSTRIAL DO BRASIL 588,79 R$ 388,220 1,52 -0,32% R$389,47 R$361,16 R$362,15
RB CAPITAL RENDA I R$
FIIP11B FDO INV IMOB - FII 201,04 R$ 190,870 1,05 6,61% R$179,03 R$170,62 R$181,51
FATOR IFIX FDO INV R$
RBFF11 IMOB - FII 107,01 R$ 90,980 1,18 0,53% R$90,50 R$82,79 R$74,38
FDO INV IMOB
CONTINENTAL SQUARE
FLMA11 FARIA LIMA R$ 4,10 R$ 2,790 1,47 5,28% R$2,65 R$2,65 R$3,08
FLRP11 FLORIPA SHOPPING 1.649,99 R$ 1.464,580 1,13 4,24% R$1.404,95 R$1.248,84 R$1.168,30
FDO INV IMOB R$
FMOF11 MEMORIAL OFFICE 106,50 R$ 133,420 0,80 1,38% R$131,60 R$181,87 R$182,20
FDO HEDGE TOP FOF II R$
FOFT11 2 123,00 R$ 97,040 1,27 #DIV/0!
FDO INV IMOB
PROJETO ÁGUA R$
FPAB11 BRANCA 405,00 R$ 372,430 1,09 7,83% R$345,38 R$405,24 R$404,62
FDO INV IMOB VBI FL R$
FVBI11 4440 - FII 156,07 R$ 93,820 1,66 17,67% R$79,73 R$96,24 R$83,05
R$
FVPQ11 Via Parque 223,10 R$ 188,160 1,19 3,14% R$182,44 R$0,00 R$0,00
GGR COVEPI RENDA R$
GGRC11 FDO INV IMOB 147,50 R$ 118,260 1,25 12,21% R$105,39 R$97,15 R$83,05
CSHG GR LOUVEIRA R$
GRLV11 FDO DE INV IMOB - FII 131,55 R$ 109,900 1,20 -6,80% R$117,92 R$110,45 R$109,03
HCRI11 HOSPITAL DA CRIANÇA 466,87 R$ 322,300 1,45 3,61% R$311,06 R$298,07 R$256,58
CSHG BRASIL
SHOPPING - FDO INV R$
HGBS11 IMOB - FII 294,30 R$ 221,580 1,33 -3,23% R$228,97 R$211,61 R$210,92
CSHG RECEBÍVEIS
HGCR11 IMOB - FII 126,00 R$ 104,600 1,20 3,68% R$100,89 R$100,84 R$1.017,16
CSHG JHSF PRIME R$
HGPO11 OFFICES 218,10 R$ 149,720 1,46 27,94% R$117,02 R$103,62 R$120,27
CSHG LOGÍSTICA FDO R$
HGLG11 INV IMOB - FII 195,89 R$ 120,830 1,62 7,19% R$112,73 R$108,33 R$105,68
R$
HGRU11 CSHG RENDA URBANA 136,64 R$ 103,790 1,32 #DIV/0!
48
Valor
CSHG REAL ESTATE R$
HGRE11 FDO INV IMOB - FII 203,00 R$ 151,850 1,34 1,68% R$149,34 R$147,56 R$150,62
HTMX11 HOTEL MAXINVEST 172,78 R$ 140,000 1,23 3,87% R$134,79 R$137,53 R$151,47
IRIDIUM RECEBÍVEIS R$
IRDM11 IMOBILIÁRIOS 129,46 R$ 95,580 1,35 -0,08% R$95,66
JRDM11 SHOPPING JARDIM SUL 105,00 R$ 85,180 1,23 0,78% R$84,52 R$83,50 R$85,09
JS REAL ESTATE R$
JSRE11 MULTIGESTÃO - FII 118,41 R$ 110,390 1,07 1,60% R$108,65 R$107,18 R$104,12
KINEA RENDIMENTOS
KNCR11 IMOB - FII 106,90 R$ 104,460 1,02 0,12% R$104,33 R$103,55 R$99,53
KINEA ÍNDICES DE
PREÇOS FDO INV IMOB R$
KNIP11 - FII 117,80 R$ 105,030 1,12 3,13% R$101,84 R$100,51
KINEA RENDA
IMOBILIÁRIA FDO INV R$
KNRI11 IMOB - FII 181,52 R$ 144,020 1,26 0,70% R$143,02 R$144,88 R$145,61
R$
LVBI11 VBI Logística 136,76 R$ 102,710 1,33 #DIV/0! R$0,00 R$0,00 R$0,00
MALLS BRASIL PLURAL R$
MALL11 FDO INV IMOB 126,49 R$ 115,660 1,09 21,62% R$95,10 R$95,10
FDO INV IMOB - FII MAX R$
MAXR11 RETAIL 2.448,87 R$ 1.637,310 1,50 -10,68% R$1.833,08 R$1.636,72 R$2.008,49
FDO INV IMOB
MERCANTIL DO BRASIL R$
MBRF11 - FII 1.385,70 R$ 1.178,400 1,18 -7,94% R$1.280,01 R$1.284,39 R$1.291,89
MÉRITO
DESENVOLVIMENTO R$
MFII11 IMOBILIÁRIO I - FII 133,40 R$ 101,780 1,31 -4,99% R$107,12 R$102,10 R$103,13
R$
MGFF11 Mogno FoF 120,02 R$ 96,570 1,24 #DIV/0!
MAXI RENDA FDO INV
MXRF11 IMOB - FII R$ 12,65 R$ 9,650 1,31 -2,92% R$9,94 R$10,37 R$99,60
FDO INV IMOB - FII
HOSPITAL NOSSA SRA R$
NSLU11 DE LOURDES 255,38 R$ 181,000 1,41 -10,00% R$201,11 R$191,85 R$183,00
R$
ONEF11 FDO INV IMOB THE ONE 175,00 R$ 111,490 1,57 2,45% R$108,82 R$1.051,57 R$946,36
OURINVEST JPP FDO R$
OUJP11 INV IMOB - FII 118,28 R$ 104,860 1,13 3,63% R$101,19 R$101,19
PLRI11 FDO INV IMOB THE ONE R$ 55,10 R$ 80,350 0,69 -16,89% R$96,68 R$115,11 R$109,32
FDO INV IMOB - FII
PARQUE D. PEDRO R$
PQDP11 SHOPPING CENTER 3.721,00 R$ 2.940,400 1,27 10,43% R$2.662,62 R$2.532,89 R$2.259,28
PRSV11 PRESIDENTE VARGAS 450,00 R$ 406,700 1,11 0,42% R$404,99 R$646,90 R$792,39
JHSF RIO BRAVO
FAZENDA BOA VISTA
RBBV11 CAP. PROT. - FII R$ 90,92 R$ 99,920 0,91 -0,36% R$100,28 R$100,18 R$101,00
RIO BRAVO CRÉDITO
IMOBILIÁRIO I FDO INV
RBCB11 IMOB R$ 23,65 R$ 73,310 0,32 -69,70% R$241,96 R$476,59 R$582,30
RB CAPITAL DESENV.
RESID. II FDO INV IMOB
RBDS11 - FII R$ 74,80 R$ 233,370 0,32 -57,28% R$546,29 R$573,17 R$709,54
RB CAPITAL GENERAL
SHOP SULACAP FDO
RBGS11 INV IMOB - FII R$ 62,14 R$ 92,740 0,67 -6,51% R$99,20 R$98,83 R$99,86
RB CAPITAL RENDA II R$
RBRD11 FDO INV IMOB - FII 107,50 R$ 77,110 1,39 4,29% R$73,94 R$73,12 R$67,74
RBR ALPHA FUNDO DE R$
RBRF11 FUNDOS 133,78 R$ 97,920 1,37 #DIV/0!
RBR RENDIMENTOS R$
RBRR11 HIGH GRADE 109,90 R$ 96,230 1,14 #DIV/0!
49
Valor
RIO BRAVO CRÉDITO
IMOBILIÁRIO II FDO INV
RBVO11 IMOB -FII R$ 33,27 R$ 48,350 0,69 -18,01% R$58,97 R$99,53 R$95,28
RENDA DE
ESCRITÓRIOS FDO INV
RDES11 IMOB - FII R$ 68,99 R$ 82,830 0,83 -8,23% R$90,26 R$86,63 R$95,24
BB RENDA DE PAPÉIS
RNDP11 IMOB - FII 995,00 R$ 1.070,350 0,93 2,76% R$1.041,61 R$1.030,14 R$1.014,40
FDO INV IMOB RIO R$
RNGO11 NEGRO - FII 109,81 R$ 93,590 1,17 0,82% R$92,83 R$93,91 R$89,53
SANTANDER AGÊNCIAS R$
SAAG11 FDO INV IMOB - FII 141,81 R$ 90,140 1,57 2,65% R$87,81 R$92,06 R$93,98
SDI RIO BRAVO R$
SDIL11 LOGÍSTICA 136,25 R$ 92,760 1,47 -0,41% R$93,14 R$96,69 R$94,70
FDO INV IMOB
SHOPPING PÁTIO R$
SHPH11 HIGIENÓPOLIS 983,53 R$ 708,760 1,39 1,74% R$696,62 R$608,69 R$610,88
SP DOWNTOWN FDO
SPTW11 INV IMOB - FII R$ 93,20 R$ 74,760 1,25 1,04% R$73,99 R$96,55 R$105,72
FDO INV IMOB - FII TB R$
TBOF11 OFFICE 101,76 R$ 87,290 1,17 9,73% R$79,55 R$63,16 R$72,36
FDO INV IMOB - FII
CYRELA THERA R$
THRA11 CORPORATE 157,99 R$ 102,420 1,54 19,80% R$85,49 R$90,96 R$66,89
TRNT11 TORRE NORTE 250,00 R$ 199,110 1,26 7,28% R$185,59 R$168,34 R$167,15
TRX REALTY
LOGÍSTICA RENDA I R$
BTLG11 FDO INV IMOB - FII 114,00 R$ 101,240 1,13 -3,69% R$105,12 R$85,22 R$86,04
VINCI SHOPPING
CENTERS FDO INVEST R$
VISC11 IMOB - FII 139,25 R$ 101,080 1,38 2,21% R$98,89 R$96,67
FDO INV IMOB - FII VILA R$
VLOL11 OLÍMPIA CORPORATE 121,45 R$ 85,420 1,42 15,11% R$74,21 R$87,59 R$87,78
FATOR VERITA FDO INV R$
VRTA11 IMOB - FII 138,56 R$ 101,670 1,36 -2,22% R$103,98 R$102,45 R$104,01
FDO INV IMOB - FII
SHOPPING WEST R$
WPLZ11 PLAZA 110,98 R$ 82,890 1,34 0,94% R$82,12 R$79,25 R$91,04
XP CORPORATE
MACAÉ FDO INV IMOB -
XPCM11 FII R$ 74,95 R$ 82,790 0,91 3,15% R$80,26 R$77,80 R$82,57
R$
XPLG11 XP LOG 136,01 R$ 96,030 1,42 0,28% R$95,76
R$
XPIN11 XP INDUSTRIAL 181,88 R$ 113,420 1,60 18,05% R$96,08
XP MALLS FDO INV R$
XPML11 IMOB FII 143,01 R$ 105,200 1,36 9,49% R$96,08
TRX EDIFÍCIOS
CORPORATIVOS FDO
XTED11 INV IMOB - FII R$ 13,99 R$ 14,780 0,95 -49,23% R$29,11 R$48,54 R$64,22
50
MÍNIMAS E MÁXIMAS 52 SEMANAS
Código Cotação Máxima 52 semanas Mínima 52 semanas Média de cotas negociadas diariamente
ABCP11 R$ 107,92 R$ 112,00 R$ 80,51 2.547
RBED11 R$ 174,00 R$ 186,00 R$ 141,24 2.172
RBVA11 R$ 147,80 R$ 170,06 R$ 94,61 3.448
ALMI11 R$ 2.053,00 R$ 2.190,00 R$ 1.310,00 271
ALZR11 R$ 137,79 R$ 150,00 R$ 95,30 10.345
BBFI11B R$ 2.998,81 R$ 3.148,96 R$ 2.050,01 205
BBPO11 R$ 167,97 R$ 171,99 R$ 134,39 23.194
BBRC11 R$ 151,01 R$ 151,01 R$ 128,00 2.565
BBVJ11 R$ 66,44 R$ 71,00 R$ 54,73 4.048
BCFF11 R$ 112,40 R$ 118,92 R$ 78,10 95.550
BCRI11 R$ 122,70 R$ 127,90 R$ 98,01 6.577
BMLC11B R$ 110,99 R$ 115,00 R$ 74,00 1.174
BNFS11 R$ 130,99 R$ 141,15 R$ 116,85 909
BPFF11 R$ 124,50 R$ 132,07 R$ 88,00 4.970
BRCR11 R$ 119,30 R$ 125,27 R$ 87,89 79.452
CBOP11 R$ 99,50 R$ 100,20 R$ 68,00 15.460
CEOC11 R$ 100,00 R$ 101,40 R$ 80,00 3.738
CNES11 R$ 90,45 R$ 99,98 R$ 75,00 907
CPTS11b R$ 115,00 R$ 120,00 R$ 94,23 14.942
CTXT11 R$ 60,00 R$ 70,00 R$ 51,50 1.472
CXCE11B R$ 2.790,00 R$ 2.835,00 R$ 2.173,00 26
CXRI11 R$ 1.698,96 R$ 1.849,99 R$ 993,02 107
CXTL11 R$ 406,90 R$ 555,96 R$ 379,00 22
DOMC11 R$ 608,03 R$ 645,00 R$ 440,00 239
DRIT11B R$ 170,08 R$ 220,00 R$ 128,00 11
EDFO11B R$ 280,00 R$ 329,99 R$ 259,00 123
EDGA11 R$ 58,63 R$ 62,99 R$ 43,05 8.532
EURO11 R$ 208,50 R$ 220,00 R$ 146,00 347
FAED11 R$ 298,00 R$ 308,48 R$ 209,00 1.189
FAMB11B R$ 3.700,00 R$ 3.997,94 R$ 2.070,00 87
FCFL11 R$ 141,10 R$ 150,13 R$ 97,25 2.470
FEXC11 R$ 114,36 R$ 120,23 R$ 99,89 10.772
RCRB11 #N/A #N/A #N/A #N/A
FIGS11 R$ 90,46 R$ 95,00 R$ 55,78 14.784
FIIB11 R$ 588,79 R$ 598,99 R$ 433,95 1.005
FIIP11B R$ 201,04 R$ 208,99 R$ 180,00 981
FIXX11 #N/A #N/A #N/A #N/A
FLMA11 R$ 4,10 R$ 6,49 R$ 2,78 82.415
FLRP11 R$ 1.649,99 R$ 1.762,00 R$ 1.227,39 27
FMOF11 R$ 106,50 R$ 123,00 R$ 71,13 1.626
FOFT11 R$ 123,00 R$ 123,50 R$ 89,97 3.639
FPAB11 R$ 405,00 R$ 419,99 R$ 333,00 198
FVBI11 R$ 156,07 R$ 167,99 R$ 122,29 1.487
FVPQ11 R$ 223,10 R$ 228,49 R$ 172,01 4.155
GGRC11 R$ 147,50 R$ 153,17 R$ 125,15 25.805
GRLV11 R$ 131,55 R$ 140,00 R$ 92,85 1.889
HCRI11 R$ 466,87 R$ 498,99 R$ 302,14 172
HGBS11 R$ 294,30 R$ 306,99 R$ 221,28 31.405
HGCR11 R$ 126,00 R$ 136,99 R$ 100,13 35.854
HGPO11 R$ 218,10 R$ 230,29 R$ 172,02 1.773
HGLG11 R$ 195,89 R$ 221,98 R$ 137,98 37.910
51
HGRE11 R$ 203,00 R$ 220,00 R$ 138,39 47.327
HTMX11 R$ 172,78 R$ 205,00 R$ 144,56 2.444
IRDM11 R$ 129,46 R$ 144,50 R$ 86,70 20.047
JRDM11 R$ 105,00 R$ 119,00 R$ 70,93 2.928
JSRE11 R$ 118,41 R$ 124,94 R$ 94,66 69.493
KNCR11 R$ 106,90 R$ 108,20 R$ 102,00 86.760
KNRI11 R$ 181,52 R$ 200,00 R$ 147,00 65.847
LVBI11 R$ 136,76 R$ 147,35 R$ 94,65 36.808
MALL11 R$ 126,49 R$ 136,50 R$ 93,17 51.843
MAXR11 R$ 2.448,87 R$ 2.575,00 R$ 1.772,07 105
MBRF11 R$ 1.385,70 R$ 1.440,00 R$ 1.080,01 106
MFII11 R$ 133,40 R$ 133,69 R$ 93,62 7.005
MXRF11 R$ 12,65 R$ 14,99 R$ 9,96 435.757
NSLU11 R$ 255,38 R$ 270,55 R$ 215,10 1.053
ONEF11 R$ 175,00 R$ 204,93 R$ 137,50 5.628
OUJP11 R$ 118,28 R$ 123,50 R$ 100,36 9.136
PLRI11 R$ 55,10 R$ 73,66 R$ 55,07 434
PQDP11 R$ 3.721,00 R$ 4.000,00 R$ 2.915,00 74
PRSV11 R$ 450,00 R$ 460,00 R$ 311,11 49
RBBV11 R$ 90,92 R$ 97,96 R$ 73,00 1.585
RBCB11 R$ 23,65 R$ 229,90 R$ 20,50 270
RBDS11 R$ 74,80 R$ 285,94 R$ 60,00 221
RBGS11 R$ 62,14 R$ 76,50 R$ 39,59 1.922
RBRD11 R$ 107,50 R$ 112,75 R$ 86,93 1.264
RBRF11 R$ 133,78 R$ 142,50 R$ 95,69 44.261
RBRR11 R$ 109,90 R$ 113,10 R$ 100,64 21.527
RBVO11 R$ 33,27 R$ 52,77 R$ 30,41 1.613
RDES11 R$ 68,99 R$ 79,98 R$ 55,10 2.208
RNDP11 R$ 995,00 R$ 1.000,00 R$ 910,01 59
RNGO11 R$ 109,81 R$ 112,90 R$ 79,50 7.096
SAAG11 R$ 141,81 R$ 146,49 R$ 119,50 12.949
SDIL11 R$ 136,25 R$ 159,99 R$ 101,11 29.546
SHPH11 R$ 983,53 R$ 1.036,06 R$ 897,00 225
SPTW11 R$ 93,20 R$ 124,00 R$ 78,40 17.329
TBOF11 R$ 101,76 R$ 103,49 R$ 77,20 48.048
THRA11 R$ 157,99 R$ 159,99 R$ 120,71 3.974
TRNT11 R$ 250,00 R$ 250,00 R$ 170,00 161
TRXL11 #N/A #N/A #N/A #N/A
VISC11 R$ 139,25 R$ 147,83 R$ 96,89 65.955
VLOL11 R$ 121,45 R$ 124,79 R$ 89,50 4.064
VRTA11 R$ 138,56 R$ 146,50 R$ 104,33 16.268
WPLZ11 R$ 110,98 R$ 115,00 R$ 69,01 309
XPCM11 R$ 74,95 R$ 104,00 R$ 49,81 11.145
XPIN11 R$ 181,88 R$ 226,90 R$ 108,50 20.072
XPLG11 R$ 136,01 R$ 152,50 R$ 95,03 92.123
XPML11 R$ 143,01 R$ 149,98 R$ 100,61 109.410
XTED11 R$ 13,99 R$ 20,55 R$ 5,37 20.512
52
GLOSSÁRIO
ABL (Área Bruta Locável): corresponde ao somatório de áreas disponíveis para locação e que efetivamente
geram renda de aluguel.
Absorção Bruta: é a ocupação de espaços vago
Allowance: termo em inglês usado para indicar um desconto para o inquilino, com o objetivo de subsidiar
despesas com mudanças e adaptação do imóvel.
IMA (Índice de Mercado ANBIMA): é uma família de índices de renda fixa que representam a dívida pública por
meio dos preços a mercado de uma carteira de títulos públicos federais. Os índices são subdivididos em quatro
subíndices: a) IRF-M (prefixados); b) IMA-B (indexados pelo IPCA); c) IMA-C (indexados pelo IGP-M); d) IMA-S
(pós-fixados pela taxa SELIC).
Amortização: devolução de parte de capital investido, não devendo ser confundido com rendimentos. Tem como
efeito prático a necessidade de se descontar do valor médio de compra do investidor para fins de tributação
futura. Também é descontando do valor patrimonial.
Área BOMA: é a soma da área privativa com a fração ideal de áreas comuns. Foi criada com o objetivo de
padronização, pela entidade americana Bulding Owners and Managers Association (BOMA). Diferencia da ABL
em razão de aquela não considerar as áreas comuns.
Benchmark: índice que serve como parâmetro para comparar/avaliar um investimento (ex. CDI, IFIX, IMA-B, etc)
Built to Suit (BTS): termo em inglês para definir contratos de locação de longo prazo, no qual o imóvel é
construído para atender os interesses do locatário, já pré-determinado. Foi introduzido no Brasil por meio da Lei
12.744/2012, que acrescentou o art. 54-A na Lei 8.245/91, pois até então os contratos eram firmados com base
nas disposições do Código Civil, gerando insegurança jurídica.
Buy to Lease (BTL): termo em inglês para definir a negociação de compra do imóvel de um vendedor, que
simultaneamente o aluga de volta. Foi introduzido no Brasil por meio da Lei 12.744/2012, que acrescentou o art.
54-A na Lei 8.245/91, pois até então os contratos eram firmados com base nas disposições do Código Civil,
gerando insegurança jurídica. O BTL identifica a ponta compradora, no nosso caso, o FII, para identificar a ponta
vendedora é comum usar o termo em inglês Sale and Lease Back (SLB).
Cap Rate: termo em inglês que define uma taxa de capitalização, a qual representa a receita mensal de um
imóvel anualizada (12 meses) dividida pelo valor do imóvel.
Código (ou Ticker): código de negociação do FII no mercado secundário da B3.
Cotas: partes iguais que dividem o patrimônio líquido de um Fundo. As cotas dos FII listados, são negociadas
da mesma forma que uma ação, só que não possuem mercado normal e fracionário, sendo cada cota negociada
normalmente.
CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários): são títulos de crédito emitidos por companhias securitizadoras, com
lastro em créditos imobiliários.
53
CVM: Comissão de Valores Mobiliários, autarquia federal que define o seu propósito como sendo “Zelar pelo
funcionamento eficiente, pela integridade e pelo desenvolvimento do mercado de capitais, promovendo o
equilíbrio entre a iniciativa dos agentes e a efetiva proteção dos investidores”.
54
DISCLAIMER
Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio
consentimento do autor, ensejando a aplicação de multa de 2.000 (duas mil) vezes o valor da assinatura mensal do relatório.
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O autor não recebe nenhuma remuneração, ou quaisquer outros benefícios, dos administradores, gestores, ou pessoas ligadas aos Fundos de
Investimentos Imobiliários analisados.
O relatório respeita todas as disposições previstas na Instrução Normativa 598/2018 da CVM, especialmente o disposto no inc. III do art. 13,
assim transcrito: III – negociar, direta ou indiretamente, em nome próprio ou de terceiros, valores mobiliários objeto dos relatórios de análise que
elabore ou derivativos lastreados em tais valores mobiliários por um período de 30 (trinta) dias anteriores e 5 (cinco) dias posteriores à divulgação
do relatório de análise sobre tal valor mobiliário ou seu emissor.
Este Analista declara, nos termos da alínea “b” do inc. II do art. 21 da ICVM 598, que o Analista possui cotas de HGRE11, MGFF11 e FIGS11, já o
Analista e sua Cônjuge possuem cotas de HFOF11, TGAR11 e HGLG11, todos objetos do relatório ou da carteira recomendada.
As recomendações do relatório de análise refletem única e exclusivamente as opiniões pessoais do Analista, não se baseando em nenhuma
informação privilegiada, mas apenas de informações públicas e disponíveis para todos os investidores e analistas.
A análise dos ativos objeto do relatório utiliza como informação os resultados divulgados pelas administradoras e suas projeções. As condições
de mercado, o cenário macroeconômico, a análise das ações judiciais na qual o fundo está envolvido, entre outras notícias públicas.
Cálculos de preço justo, rendimentos futuros e outros dados futuros devem ser considerados como incertos e propensos a não ocorrerem, ainda
que o Analista guarde toda a diligência possível e necessária para alcançar a melhor estimativa possível.
A carteira recomendada tem como objetivo auxiliar o investidor na análise de seus investimentos, no entanto, não pode ser tido como promessa
de ganho futuro, tendo em vista a incerteza existente nos investimentos de renda variável.
Este material tem caráter meramente informativo. As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas decisões de
investimento, porém o investidor será responsável, de forma exclusiva, pela verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de sua
carteira de investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de operações de compra e/ou venda de títulos e/ou valores mobiliários.
Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o investidor deverá verificar e atentar para as informações próprias
ao seu perfil de investimento, uma vez que as informações constantes deste material não são adequadas para todos os investidores. Quaisquer
projeções de risco ou retorno potenciais são meramente ilustrativas e não são e não devem ser interpretadas pelo investidor como previsão de
eventos futuros e/ou garantia de resultados. Além disso, não garanto a exatidão das informações aqui contidas e recomendo ao investidor que
não utilize este relatório com única fonte para embasar suas decisões de investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para sua
carteira estão sujeitos a diversos riscos inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira, incluindo, sem limitação, risco de mercado,
risco de crédito, risco de liquidez, risco cambial, risco de concentração, risco de perda do capital investido e de disponibilização de recursos
adicionais, entre outros.
As eventuais projeções feitas neste relatório não se caracterizam como promessa ou garantia, tendo em vista o material ter como intuído apenas
analisar o investimento, não havendo nenhuma vinculação com os administradores e/ou gestores.
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Relatório Semanal

CARTA AOS LEITORES

Quem se beneficiará da volatilidade esperada em 2020?

Setor de Shopping (Varejo)

FoFs – Fundos de Fundos

Galpões Logísticos e Escritórios

Estudo sobre o valor patrimonial

Importante – Área do assinante

Esse relatório ainda tem comentários sobre os seguintes fundos:

Percentual Valor Último

Saldo histórico (corrigido até

Mês Investimentos totais

Como analisar os fundos que estão na carteira?

Mês1 - R$1000,00 Mês1 - R$6000,00

Fundos considerados no cálculo do yield médio

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