UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO RUIZ GALLO

FACULTAD DE INGENIERÍA CIVIL, SISTEMAS Y ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

INFORME N°1

TASACIÓN DE VIVIENDA UBICADA EN EL CENTRO DEL DISTRITO

DE CHICLAYO, PROVINCIA DE CHICLAYO, DEPARTAMENTO DE

LAMBAYEQUE

INTEGRANTES:

AGUILAR OBLITAS, Diego

INCIO POZADA, Jorge
GONZALES LLENQUE, José
GUEVARA VÉLEZ, Henry
PERICHE CASTRO, Juan
SANCHEZ CUSTODIO, José
VASQUEZ FLORES, Víctor

DOCENTE:

ING. MONDRAGÓN CASTAÑEDA, Carlos

CICLO:

2019-II

LAMBAYEQUE – PERÚ
 Contenido

I. Introducción..........................................................................................................................1

II. Objetivos...........................................................................................................................3

2.1 Objetivo General...........................................................................................................2

2.2 Objetivo Específico...................................................................................................2

III. Marco Teórico...................................................................................................................3

3.1 Aspectos legales.........................................................................................................3

IV. Memoria Descriptiva.........................................................................................................4

4.1 Solicitante..................................................................................................................4

4.2 Propietario..................................................................................................................4

4.3 Situación registral del predio.....................................................................................4

4.4 Objeto de la tasación..................................................................................................4

4.5 Método y reglamentación empleada..........................................................................4

4.6 Fecha de tasación.......................................................................................................5

4.7 Ubicación del predio..................................................................................................5

4.8 Zonificación y uso actual del predio..........................................................................6

4.9 Área de la edificación y área del terreno...................................................................6

4.10 Linderos y perímetro..............................................................................................6

4.11 Descripción del predio...........................................................................................7

 4.12 Características e infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio.....14

4.13 Servidumbres.......................................................................................................14

4.14 Gravámenes y cargas...........................................................................................14

4.15 Fuente y procedencia de la información..............................................................14

4.16 Observaciones......................................................................................................14

V. Tasaciones.......................................................................................................................14

5.1 Tasación reglamentaria............................................................................................14

5.2 Tasación comercial.....................................................................................................18

VI. Conclusiones...................................................................................................................26

VII. Anexos............................................................................................................................27
 1

I. Introducción

En la actualidad, la necesidad de la población por adquirir un bien inmueble como lo es una

vivienda familiar, ha aumentado de acuerdo con el incremento poblacional; al respecto muchas

personas no cuentan con un terreno propio para poder construir una vivienda nueva e ideal.

Razón por la cual algunos empresarios realizan negocios en esta rama (edificaciones), donde el

propietario desea vender, usarlo como garantía para un crédito, etc., razón por el cual es

necesario e importante conocer el valor que tiene ésta en el tiempo, a través de una tasación.

En el siguiente trabajo, presentamos la investigación y el procedimiento necesario para

realizar la tasación de una vivienda familiar ubicada en el centro de Chiclayo, teniendo como

base el Reglamente Nacional de Tasaciones.

Una vez realizada la tasación por ambos tipos (tasación reglamentaria y tasación comercial),

se hará una comparación para su posterior conclusión.

 2

II. Objetivos

2.1 Objetivo General

a. Determinar la tasación de una vivienda familiar ubicada en el centro de Chiclayo.

2.2 Objetivo Específico

a. Analizar las diferentes formas de valuación de una edificación.

b. Valorar la oferta y demanda de dicha zona.

 3

III. Marco Teórico

3.1 Aspectos legales

3.1.1 Revisión del certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios

Se analizan las características de la propiedad tomando en cuenta el certificado de

Parámetros Urbanísticos y Edificatorios, y que muestra lo que se puede aplicar en la

propiedad.

3.1.2 Estudio de títulos

Permite evaluar si el terreno no tiene problemas legales, solicitando en Registros

públicos a nombre de quien está el inmueble, y que no se encuentre en riesgo de

hipoteca o alguna anotación que pueda afectar a la propiedad.

3.1.3 Contrato de compra venta

3.1.3.1 Obras complementarias

Cuyas estructuras: vigas y columnas son de concreto armado, muros de

albañilería de ladrillo, techo de caña brava con vigas de madera y piso de

concreto simple.

a. Edificaciones para Casetas y Guardianías

Sus estructuras: vigas y columnas son de concreto armado, muros de

ladrillo, techo es losa de concreto armado y piso de concreto simple.

b. Casa de Tomero

Sus estructuras: vigas y columnas son de concreto armado; muros de

ladrillo, techo es aligerado y piso de concreto simple. La distribución

 4

comprende: sala, comedor, cocina, dormitorios (03) y baño; con sus

correspondientes servicios de agua, desagüe y luz. El estado de

conservación es regular y los servicios no funcionan.

IV. Memoria Descriptiva

4.1 Solicitante
Ing. Mondragón Castañeda Carlos.

4.2 Propietario
Alejandrina Ibillus Bullon.

4.3 Situación registral del predio

4.4 Objeto de la tasación
Determinar el valor reglamentario y comercial de la vivienda ubicada en la Calle

Francisco Cabrera #736, distrito, provincia de Chiclayo y departamento de

Lambayeque, para fines requeridos por los solicitantes.

4.5 Método y reglamentación empleada

Para la presente valuación se ha efectuado por el método de Tasación Directa, la

misma que corresponde a la determinación del valor de los componentes físicos del

inmueble, inspección ocular del mismo y de su entorno, y toma de muestras

fotográficas. Así mismo se ha empleado el Reglamento Nacional de Tasaciones del

Perú; aprobado por R. M. Nº172-2016- VIVIENDA de fecha 23-07-2016.

4.6 Fecha de tasación

18 de noviembre del 2019

a. Ubicación del predio

 5

El bien inmueble, el cual es materia de la presente valuación, está destinado al

uso como vivienda, y se halla ubicado en un pasadizo de la calle Francisco Cabrera

#736, Distrito de Chiclayo, Provincia de Chiclayo, Departamento de Lambayeque.

b. Zonificación y uso actual del predio

El inmueble se encuentra ubicado en una zona comercial, perteneciente a centro

de Chiclayo. Uso vivienda.

 6

c. Área de la edificación y área del terreno

i. 3.50m (frente), 14.60 (largo)

ii. El área total del terreno es de: 51.09 m2

iii. Área de la edificación: 153.3 m2

iv. Sus áreas construidas son como se detallan a continuación:

Área techada, primer nivel 40.00 m2

Área techada, segundo nivel 38.09 m2

Área total techada 78.09 m2

Área libre 11.09 m2

d. Linderos y perímetro
Entrando al pasadizo de 2.50 ml de ancho y llegando hasta 27.53 ml de su largo,

podemos encontrar la vivienda en el costado izquierdo. Ésta tiene por frente 3.50

metros lineales, colinda con el pasadizo. En su derecha, limita con el lote – en línea

recta de 14.60 ml, por el lado izquierdo limita con el lote – en línea recta con 14.60

ml, y al fondo limita con el lote – en línea recta con 3.5 ml.

El perímetro del terreno es de 36.20 ml.

e. Descripción del predio

4.11.1 Descripción general (terreno e inmueble)

Se trata de un terreno de forma rectangular ubicado cerca de la parte céntrica de la calle

Francisco Cabrera, exactamente es la séptima cuadra de las 15 existentes. En este terreno se ha

construido una vivienda unifamiliar de dos pisos.

 7

4.11.2 Distribución de planta

4.11.2.1 Primer piso

 8

Imagen 1: Sala
 9

Imagen 2: Escalera de acceso al segundo piso

 10

Imagen 3: Baño completo

 11

Imagen 4: Cocina

Imagen 5: Patio
 12

4.11.3 Características técnicas de la edificación

El inmueble ha sido construido con las siguientes características técnicas:

- Cimentación: Cimientos de concreto armado

- Estructura: Columnas y vigas de concreto armado.

- Techos: Losa aligerada, cobertura eternit.

- Pisos: Cerámico, loseta.

- Puertas: Madera

- Ventanas: Vidrio y fierro.

- Revestimientos: Tarrajeo frotachado.

- Pintura: Lavable.

- Aparatos sanitarios: Granito, loza vitrificada.

- Instalaciones sanitarias: Redes de agua y desagüe empotradas

- Instalaciones eléctricas: Redes de alumbrado y tomacorrientes empotradas,

suministro monofásico.

4.11.4 Obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes

No existen obras complementarias.

4.11.5 Antigüedad, estado de conservación y depreciación

4.11.5.1 Primer piso

71 años, --, 38% respectivamente

4.11.5.2 Segundo piso

23 años, --, 20% respectivamente

 13

4.12 Características e infraestructura de servicios urbanos del entorno del predio

4.13 Servidumbres
No hay servidumbres dentro del lote.

4.14 Gravámenes y cargas

No se conoce.

4.15 Fuente y procedencia de la información

Con autoevalúo, sin declaración de fábrica.

4.16 Observaciones
i. Cabe precisar que el pasadizo empieza estrecho y termina moderadamente

más ancho.

ii. No todas las viviendas colindantes con el pasadizo, utilizan el pasadizo.

V. Tasaciones

5.1 Tasación reglamentaria

 14

3.50 m
2.50 m 27.53 m

Tasación reglamentaria de un lote de terreno urbano frente a un pasadizo común o vía

de dominio privado en condominio.

 15

5.1.1 Valor del terreno

 VALOR DEL ARÉA DE DOMINIO EXCLUSIVO

a
SVAU=VATU × (1−0.01× d)
3

2.50
SVAU=241× (1−0.01 ×27.53)
3

s/.
SVAU=145.54
m2
2 2 2
3 ( a ) =3 ( 3.5 ) =36.75 m

AT =51.09 m2

3 ( a )2 < AT

V 1=36.75 ×145.54 +(51.09−36.75)× 0.5× 145.54

V 1=s /. 6,392.12

 VALOR DEL ARÉA DE DOMINIO PRIVADO O PASADIZO COMÚN

2 2 2
3 ( a ) =3 ( 2.5 ) =18.75 m

AT =2.5 ×36.83=92.08 m2

3 ( a )2 < AT

V 2=18.75 ×241+(92.075−18.75)×0.5 ×241

V 2=13,355.02 soles

51.09
Pero solo le pertenece: 13,355.02× =1,481.38 soles
460.59

V T =6,392.12+1,481.38=7,873.50 soles
 16

5.1.2 Valor de la edificación

VSN =∑ ( At +VUAt ) + ∑ ( metr .oc +VUOC ) + ∑ ( metr .ifp∗VUIF )

Para el primer nivel:

PARTIDA CATEGORÍA PRECIO POR m 2

MUROS Y
C 219.63
ESTRUCTURAS COLUMNAS
TECHOS C 162.01
PISOS G 37.30
PUERTAS Y
F 51.46
VENTANAS
ACABADOS
REVESTIMIENTO
F 60.54
S
BAÑOS F 12.04

INSTALACIONES ELECTRICAS Y
E 32.19
SANITARIAS

Precio por m 2 de Área Techada en soles 575.19

VSN 1=40∗575.19

VSN 1=23,007.60 soles

Para el segundo nivel:

PARTIDA CATEGORÍA PRECIO POR m 2

MUROS Y
C 219.63
ESTRUCTURAS COLUMNAS
TECHOS F 21.08
PISOS H 23.34
PUERTAS Y
H 13.90
VENTANAS
ACABADOS
REVESTIMIENTO
I 0.00
S
BAÑOS H 0.00
INSTALACIONES ELECTRICAS Y
G 17.39
SANITARIAS

Precio por m 2 de Área Techada en soles 295.34

 17

VSN 2=38.09∗295.34

VSN 2=11,249.50 soles

5.1.3 Depreciación de la edificación

D= ( 100P ) ×VSN
 Para el piso 1 :

TABLA N°1 Porcentaje de depreciación por antigüedad y estado de conservación

según el material estructural predominante para casa habitación, departamentos

para viviendas incluido los ubicados en edificios.

En este caso tiene una antigüedad de 71 años, se encuentra en estado bueno por lo

que consideramos un 38% de depreciación.

38
D 1= ( 100 )×23,007.60
D 1=8,742.89 soles

 Para el piso 2:

En este caso tiene una antigüedad de 23 años, se encuentra en estado bueno por lo

que consideramos un 20% de depreciación.

20
D 2= ( 100 )×11,249.50
D2=2,249.90 soles

VE=( VSN 1−D 1 ) +(VSN 2−D 2)

VE= (23,007.60−8,742.89 ) +(11,249.50−2,249.90)

VE=23,264.31 soles
 18

5.1.4 Valor total del predio

VTP=VT +VE

VTP=7,873.50+23,264.31

VTP=31,137.81 soles

5.2 Tasación comercial

5.2.1 Valor del terreno (VT)

De acuerdo al análisis de mercado obtuvimos los siguientes datos:

  s/m2 US$/m2
T1 3,881.67 1,151.83
T2 3,868.73 1,147.99
T3 3,681.08 1,092.31
     

PROMEDIO 3,810.49 1,130.71

V 1=36.75 x 1130.71+ ( 51.09−36.75 ) x 0.5 x 1130.71

V 1=US $ 49,660.78

V 2=18.75 x 1130.71+ ( 92.075−18.75 ) x 0.5 x 1130.71

51.09
V 2=US $ 62,655.468→ Del cual solo pertenece :62,655.468 x =US $ 6,949.93
460.59

V T =49,660.78+6,949.93=US $ 56,610.71

V T =56,410.71 x 0.8=US $ 45,288.57

5.2.2 Valor de las edificaciones (VE)

VE= AT x ∑ VUE x FD

Donde:

AT =Área techada
 19

VUE=Valor Unitario de Edificcación

FD=Factor de Depreciación

Para determinar el valor de la edificación, para el análisis de tasación comercial, se han

tomado en cuenta los valores proporcionados por el Suplemento técnico de la Revista
“Constructivo” brindado en clase por el docente del curso, teniendo en consideración
también la depreciación por la antigüedad y estado de conservación que le corresponde
a la edificación.

El cálculo del costo por m2 se realizará mediante el uso de la ECUACION

TIPOLÓGICA, mostrada en el suplemento, adicionándose posteriormente Gastos
Generales (15%), Utilidad (20%) e IGV (18%).

Ejemplo de la ecuación topológica

 20

Utilizando el cuadro de costos de metro cuadrado de construcción por tipo y ambiente, y

aplicando la ecuación topológica, hemos determinado el valor de cada metro cuadrado
de área techada que tiene la edificación objeto de la tasación.

COMEDOR DE COCINA DE DORMITORIO HABITACIÓN CASCO DE US$

SALA LUJOSO
ET = + PRIMERA + PRIMERA + DE PRIMERA + NORMAL + PRIMERA + 406.39
61.45 15.98 53.52 35.11 21.85 218.48 x M2

 CÁLCULO DE “VUE”

PRIMER NIVEL
PRECIO POR
AMBIENTE TIPO
M2($)
SALA ECONOMICA 7.47
COMEDOR ECONOMICA 9.25
COCINA NORMAL 16.08
DORMITORIO ECONOMICA 0
HABITACION MEDIA 0
CASCO MEDIA 201.65
VALOR POR M2 234.45

SEGUNDO NIVEL
AMBIENTE TIPO PRECIO POR M2($)
SALA ECONOMICA 0
COMEDOR ECONOMICA 0
COCINA NORMAL 0
DORMITORIO ECONOMICA 13.02
HABITACION MEDIA 41.3
CASCO MEDIA 201.65
 21

VALOR POR M2 255.97

 CÁLCULO DE “VE”

VALOR DEL AREA TECHADA (PRIMER NIVEL)

DESCRIPCION AC (M2) V.U.E (US$/M2) F. D V.E ($)
1ER NIVEL 40 234.45 0.72 6752.16
COSTO DIRECTO 6752.16
GASTOS GENERALES (15%) 1012.82
UTILIDAD (20%) 1350.43
SUBTOTAL 9115.42
IGV (18%) 1640.77
VALOR DE LA EDIFICACION 10756.19

VALOR DEL AREA TECHADA (SEGUNDO NIVEL)

DESCRIPCION AC (M2) V.U.E (US$/M2) F. D V.E ($)
2DO NIVEL 38.09 255.97 0.8 7799.92
COSTO DIRECTO 7799.92
GASTOS GENERALES (15%) 1169.99
UTILIDAD (20%) 1559.98
SUBTOTAL 10529.89
IGV (18%) 1895.38
VALOR DE LA EDIFICACION 12425.27

VE=VE 1+VE 2

VE=US $ 23,001.46

5.2.3 Valor de las obras complementarias (OC)

El predio a evaluar no cuenta con obras complementarias.

5.2.4 Valor similar a nuevo (VSN)

El valor del inmueble sin considerar el valor del terreno ni afectar por la depreciación

es:
 22

VALOR DEL AREA TECHADA

DESCRIPCION AC (M2) V.U.E (US$/M2) F.D V.E ($)
1ER NIVEL 40 234.45 0.72 9378
COSTO DIRECTO 9378
GASTOS GENERALES (15%) 1406.70
UTILIDAD (20%) 1875.60
SUBTOTAL 12660.30
IGV (18%) 2278.85
VALOR DE LA EDIFICACION 14939.15

VALOR DEL AREA TECHADA

DESCRIPCION AC (M2) V.U.E (US$/M2) F.D V.E ($)
2DO NIVEL 38.09 255.97 0.8 9749.90
COSTO DIRECTO 9749.90
GASTOS GENERALES (15%) 1462.48
UTILIDAD (20%) 1949.98
SUBTOTAL 13162.36
IGV (18%) 2369.23
VALOR DE LA EDIFICACION 15531.59

5.2.5 Valor total de predio (VTP)

VTP=VT +VE+ VOC

VTP=68,290.03

5.2.6 Factor de mejoramiento/desmejoramiento

Para nuestro caso se le asignará un factor de 1, por lo que se tiene:

VTP=US $ 68,290.03
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5.2.7 Valor de realización resultante

VALOR DE REALIZACION DEL INMUEBLE DEL MERCADO (VRM)

El Valor de Realización en el Mercado, es el Valor Neto del inmueble, que se esperaría

recuperar como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está,
descontando los castigos y cargos por los conceptos indicados a continuación:

Gastos por pérdida y deterioro 2.0

%
Gastos de Valuación para realización 0.2
%
Depreciación durante la ejecución 2%
Mantenimiento 2%
Otros: Realización en un plazo de 180 11%

Total de Deducciones: 17.2

%

VRM =VTP x 0.83

VRM =US $ 68,290.03 x 0.83=US $ 56,680.72
Tipo de Cambio: s/. 3.37
 24

VI. Conclusiones

De acuerdo a lo evaluado, podemos concluir lo siguiente:

 Se realizó la Valuación Reglamentaria de una Vivienda Familiar ubicada en el

centro de Chiclayo Distrito de Chiclayo, provincia de Chiclayo y departamento de
Lambayeque ,dando un valor de US$=$9,239.71

 Se realizó la Valuación Comercial de una Vivienda Familiar ubicada en el centro

de Chiclayo Distrito de Chiclayo, provincia de Chiclayo y departamento de
Lambayeque ,dando un valor de US$=$68,290.03

 El proyecto de acuerdo a lo evaluado, presenta un estado de conservación bueno,

por lo que su precio corresponde para este tipo de edificación.

 El proyecto se encuentra ubicado en una zona estratégica, cerca de clínicas,

centros comerciales, parque principal de la ciudad pero debido a la presencia de
un pasadizo este valor disminuye reglamentariamente.
 25

VII. Anexos

CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS TASACIONES

CUADRO RESUMEN
TASACIÓN REGLAMENTARIA

V.T. 7,873.50

V.E. 23,264.31

TOTAL 31,137.81 soles

TASACIÓN COMERCIAL

VALOR COMERCIAL 230,015.40

PLANO DE UBICACIÓN
 26

PORCENTAJE DE DEPRECIACION
 27

CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACION

PANEL FOTOGRÁFICO
 28

DETERMINACION DE LOS VALORES DE MERCADO

29
 30

Francisco Cabrera cuadra 6

Francisco Cabrera cuadra 7

 31

Francisco Cabrera cuadra 6

 32

Imagen 7: Baño
 33

Imagen 9: Entrada principal

 34

Imagen 10: Foto grupal