CURSO DE ENGENHARIA CIVIL

AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS

Profª. ISMÊNIA SCHAEFFER

MÉTODOS DE AVALIAÇÃO - VALOR

Método Identifica o valor de mercado do bem

comparativo de por meio de tratamento técnico dos
dados de mercado atributos dos elementos comparáveis.
MÉTODO
MÉTODOSCOMPARATIVO
DE AVALIAÇÃO
DE- VALOR
DADOS DE MERCADO

MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE MERCADO

Neste método, o valor da propriedade avalianda, ou de
alguma de suas partes, é determinado através da
comparação entre dados de mercado relativos a
propriedades de características semelhantes a ele.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CLASSIFICAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

QUANTO AO
USO

QUANTO AO
TIPO

QUANTO AO
AGRUPAMENTO
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CLASSIFICAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

a) residencial;
b) comercial;
QUANTO AO
c) industrial;
USO
d) institucional;
e) misto.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CLASSIFICAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

 terreno (lote ou gleba);
 apartamento;
 casa;
 escritório (sala ou
 vaga de garagem;
andar corrido);
 hotéis ou motéis;
 loja; QUANTO AO  hospitais;
galpão TIPO  escolas;
misto
 cinemas e teatros;
 clubes recreativos;
 prédios industriais;
 igrejas.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CLASSIFICAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS

 loteamento;
 condomínio de casas;
 prédios de apartamentos;
 conjunto habitacional;
 conjunto de salas comerciais;
 prédio comercial
 conjunto de prédios comerciais;
 conjunto unidades comerciais;
 complexo industrial; QUANTO AO
 etc. AGRUPAMENTO
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

APLICAÇÃO DO MÉTODO
O método comparativo direto de dados de mercado é
o método que deve ser utilizado preferencialmente
numa avaliação de propriedades. Sua aplicação
desenvolve-se através das seguintes etapas:

a) Caracterização;
b) Pesquisa de dados;
c) Cálculo do valor.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO
Uma propriedade é caracterizada através da descrição
detalhada dos seus componentes: terreno e
benfeitorias.
A propriedade avalianda deve ser minuciosamente
descrita, pois são suas características que definem
quais os tipos de propriedades que deverão ser
pesquisadas para compor a amostra de valores.

VISTORIA
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO

A vistoria é a atividade que permite ao engenheiro de

avaliações conhecer da melhor maneira o imóvel
avaliando e o contexto imobiliário a que pertence.

A caracterização do imóvel avaliando deve ser

complementada com fotografias, plantas, desenhos e
outros documentos, para esclarecer aspectos
relevantes na avaliação.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO
Terrenos

 Infraestrutura
 Utilização atual e vocação
 Localização
 Aspectos físicos
 Restrições físicas e legais
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CARACTERIZAÇÃO DO AVALIANDO
Benfeitorias
 Aspectos construtivos
 Aspectos arquitetônicos
 Adequação da edificação
em relação aos usos
recomendáveis para a região
 Condições de ocupação
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CARACTERIZAÇÃO DA REGIÃO
• Análise das condições econômicas, políticas e sociais.
• Aspectos físicos: condições de relevo, natureza predominante do solo,
condições ambientais.
• Localização: situação no contexto urbano, com indicação dos principais
pólos de influência.
• Uso e ocupação do solo: confrontar a ocupação existente com as leis de
zoneamento e uso do solo do município
• Infra-estrutura urbana: sistema viário, transporte coletivo, coleta de
resíduos sólidos, água potável, energia elétrica, telefone, redes de
cabeamento para transmissão de dados, comunicação e televisão,
esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado.
• Atividades existentes: comércio, indústria e serviço.
• Equipamentos comunitários: segurança, educação, saúde, cultura e lazer.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS
A pesquisa de dados é uma das principais fases no
processo de avaliação, pois os dados obtidos na
pesquisa servirão de base para a determinação do valor
do imóvel avaliando. Por isso, ela deve ser dividida nas
etapas:

a) Planejamento;
b) Identificação das variáveis do modelo
c) Coleta de dados;
d) Processamento e análise de dados.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - PLANEJAMENTO

Planejamento é a etapa de organização e preparação
do trabalho. Determina-se quais são os tipos de imóveis
que serão pesquisados e em que região. São
especificados também quais os atributos formadores do
valor do imóvel que serão levantados.

Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que,

em princípio, são relevantes para explicar a formação
de valor e estabelecidas as supostas relações entre si
e com a variável dependente (valor do imóvel).
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - PLANEJAMENTO

Planejamento é a etapa de organização e preparação
No planejamento
do trabalho. de uma
Determina-se quais pesquisa,
são os o
tipos de imóveis
que que
serãose pesquisados
pretende ée a em que região.deSão
composição
especificados também quais os atributos formadores do
valoruma amostra
do imóvel representativa
que serão levantados. de dados
de mercado de imóveis com
Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que,
características, tanto quanto possível,
em princípio, são relevantes para explicar a formação
semelhantes
de valor as doasavaliando.
e estabelecidas supostas relações entre si
e com a variável dependente (valor do imóvel).
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - VARIÁVEIS

Variáveis Dependentes

 Valor Total
 Valor Unitário

Variáveis Independentes
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - VARIÁVEIS

Variável dependente: é a variável que se pretende

explicar, através do uso das variáveis independentes
(preço total ou unitário).

Variáveis independentes: são as variáveis que dão

conteúdo lógico à variação dos preços de mercado
coletados na amostra. Referem-se às características
físicas (área, frente), de localização (bairro, logradouro,
distância a pólo de influência, entre outros) e
econômicas (oferta ou transação, época e condição do
negócio – à vista ou a prazo).
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - VARIÁVEIS

Podem ser classificadas em:

Quantitativas: São conceitos ou qualidades expressos
através de valores numéricos, visando medir a diferença de
características entre os dados

Qualitativas
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - VARIÁVEIS

Podem ser classificadas em:

Quantitativas: São conceitos ou qualidades expressos
através de valores numéricos, visando medir a diferença de
características entre os dados

Qualitativas

 Dicotômicas
 Proxy
 Códigos alocados
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - VARIÁVEIS

Podem ser classificadas em:

Quantitativas: São conceitos ou qualidades expressos
através de valores numéricos, visando medir a diferença de
características entre os dados.

Qualitativas

 Dicotômicas
 Proxy
 Códigos alocados
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - VARIÁVEIS

Podem ser classificadas em:

Quantitativas: São conceitos ou qualidades expressos
através de valores numéricos, visando medir a diferença de
características entre os dados.

Qualitativas A NBR define esta

ordem de prioridade
de utilização das
 Dicotômicas variáveis.
 Proxy
 Códigos alocados
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - VARIÁVEIS

Categorias:
Quantitativas: contínuas ou discretas

Qualitativas:

 Dicotômicas: discretas
 Proxy: contínuas
 Códigos alocados: discretos
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

VARIÁVEIS DICOTÔMICAS
São aquelas em que o observador detectar a presença ou
ausência de determinada característica, atribuindo-se,
geralmente, o valor 2 para a variável quando determinada
característica estiver presente e 1 em caso contrário.
Exemplos:
- Frente para o mar - associada ao valor 2 contra não frente para
o mar - associada ao valor 1;
- Oferta - associada ao valor 2 contra transação efetiva -
associada ao valor 1;
- Presença de elevador - associada ao valor 2 contra ausência
de elevador - associada ao valor 1;
- Visual paisagístico – associada ao valor 2 contra a ausência
deste atributo – associado ao valor 1.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

VARIÁVEIS PROXY
Variável qualitativa utilizada para substituir outra de difícil
mensuração e que se presume guardar com ela relação de
pertinência.
Exemplos:

- Padrão construtivo x CUB

- Localização x Índice Fiscal ou a Renda

MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

VARIÁVEIS PROXY
Variável qualitativa utilizada para substituir outra de difícil
mensuração e que se presume guardar com ela relação de
pertinência.
Exemplos:

- Padrão construtivo x CUB

MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

VARIÁVEIS - CÓDIGOS ALOCADOS

Escala lógica para diferenciar as características qualitativas
dos imóveis.
Exemplos:

- Padrão Baixo: PB = 1

- Padrão Normal : PN = 2

- Padrão Alto: PA = 3
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

VARIÁVEIS - CÓDIGOS ALOCADOS

Escala lógica para diferenciar as características qualitativas
dos imóveis.
Exemplos:

- Padrão Baixo: PB = 1

- Padrão Normal : PN = 2

- Padrão Alto: PA = 3
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - VARIÁVEIS

MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS - VARIÁVEIS

Inicialmente são estabelecidas variáveis

influenciantes, a priori, com base em
teorias existentes e conhecimentos
adquiridos em trabalhos anteriores.
No decorrer do trabalho, com o
“conhecimento” da pesquisa, outras
variáveis podem se revelar como
importantes.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS – COLETA DE DADOS

A coleta de dados é feita através de um trabalho de

campo. É a etapa mais exaustiva do processo
avaliatório, exigindo do avaliador muita persistência.
A qualidade da amostra depende da técnica de
amostragem, diversidade de fontes, tipo e quantidade
de dados.
Uma boa amostra deve ser composta de imóveis
assemelhados entre si e ter dados atuais, completos,
perfeitamente identificados quanto ao objeto. Os dados
devem ser aleatórios, de fontes diversas e
perfeitamente identificadas.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS – COLETA DE DADOS

MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS – COLETA DE DADOS

MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS – TRATAMENTO

Nesta etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a

influência das variáveis que presumidamente
expliquem a variação dos preços, a forma dessa
variação, possíveis dependências entre elas,
identificação de pontos atípicos, entre outros. Assim,
pode-se confrontar as respostas obtidas no mercado
com as crenças a priori do engenheiro de avaliações,
bem como permitir a formulação de novas hipóteses.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

PESQUISA DE DADOS – TRATAMENTO

No tratamento de dados podem ser utilizados,
alternativamente, e em função da qualidade e da
quantidade de dados e informações disponíveis:
 tratamento por fatores: homogeneização por
fatores e critérios, fundamentados por estudos
científicos e posterior análise estatística dos
resultados homogeneizados.
 tratamento científico: tratamento de evidências
empíricas pelo uso da metodologia científica que
leve à indução de modelo validado para o
comportamento do mercado.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CONCEITOS BÁSICOS – ESTATÍSTICA DESCRITIVA

Média aritmética simples: somatório dos valores dos

dados, dividido pelo número de elementos.

Moda: elemento de maior freqüência no conjunto de

dados.

Mediana: elemento central do conjunto de dados,

quando este encontra-se numericamente ordenado. No
caso de número par de dados, a média dos dois
elementos centrais.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CONCEITOS BÁSICOS – ESTATÍSTICA DESCRITIVA

MÉDIA

 É a medida de tendência central mais usada.

 Sofre a influência de todos os dados;

 Nem sempre é a melhor opção pois pode trazer um

resultado distorcido pelos extremos.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CONCEITOS BÁSICOS – ESTATÍSTICA DESCRITIVA

MÉDIA

Cuidado com a influência dos extremos:

• Uma pessoa pode se afogar em um rio com
profundidade média de 50 cm.
• Se duas pessoas sentarem a uma mesa. Uma delas
comer 2 frangos e a outra nada comer. Em média cada
uma comerá 1 frango. Porém uma poderá ter uma
indigestão e a outra pode morrer de fome.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CONCEITOS BÁSICOS – ESTATÍSTICA DESCRITIVA

MEDIANA
Muitas vezes a mediana traduz melhor a verdade do
conjunto de dados por não ser influenciada pelos
extremos:
Ex: Numa pesquisa salarial em um país onde é grande
a distância dos que ganham pouco e os que ganham
muito, a mediana representa melhor a realidade social.

Mediana: É o termo central de uma amostra ordenada,

se o número de elementos “n” for ímpar, ou ainda a
média dos dois termos centrais se “n” for par.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CONCEITOS BÁSICOS – ESTATÍSTICA DESCRITIVA

MODA
Seja o conjunto de dados de apartamentos vendidos
em um edifício:
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CONCEITOS BÁSICOS – ESTATÍSTICA DESCRITIVA

Como sintetizar um conjunto de dados?

Média:

Mediana: valor central;

Moda: valor mais frequente.

MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CONCEITOS BÁSICOS – ESTATÍSTICA DESCRITIVA

Medidas de dispersão:

Quanto maior, mais

Variância: dispersos estão os dados
n-1

Quanto menor,
Desvio padrão: mais agrupados
n-1
estão elementos.
MÉTODO COMPARATIVO DE DADOS DE MERCADO

CONCEITOS BÁSICOS – ESTATÍSTICA DESCRITIVA

Medidas de dispersão:

Coeficiente de variação CV = desvio padrão

média
Considerações:

• Dispersão baixa: CV < 0,10

• Intermediária: 0,10 < CV <= 0,30;
• Alta: CV > 0,30.
SANEAMENTO AMOSTRAL

Eliminação de valores extremos,

Saneamento
considerados não representativos da
Amostral
população

Critério da Média Critério de

Saneada Chauvenet
SANEAMENTO AMOSTRAL

Eliminação de valores extremos,

Saneamento
considerados não representativos da
Amostral
população

Consiste em definir limites

(inferior e superior) para variação
dos dados amostrais,
desconsiderando-se valores que
não atinjam ou excedam estes
limites.
Critério da Média
Saneada Li = 0,80 x média

Ls = 1,20 x média
EXERCÍCIO:
EXERCÍCIO:
 Como encontrar o valor do m²?
EXERCÍCIO: Para encontrar o valor do m² de
cada imóvel, dividimos o valor do
imóvel pela sua área privativa.
 Como encontrar o valor do m²?
EXERCÍCIO: Para encontrar o valor do m² de
cada imóvel, dividimos o valor do
imóvel pela sua área privativa.

Valor do m² das amostras

 Calcular o valor médio do m² da
EXERCÍCIO: amostra

Valor do m² das amostras

 Determinar da Média Final
EXERCÍCIO: Considerar intervalo de desvio de
20%.

Valor do m² das amostras

 Determinar da Média Final
EXERCÍCIO:

Valor do m² das amostras

 Determinar da Média Final
EXERCÍCIO:
 Média Final
EXERCÍCIO:
 Média Final
EXERCÍCIO:
OBRIGADA