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INDICE
UNIDAD TEMÁTICA I
DERECHOS REALES
Pag.
Concepto 7
Elementos 7
Características 7
Clasificación de los Derechos Reales 8
Cosa y Bien 8
La Posesión 12
Derecho de Propiedad 17
Derecho de Copropiedad 29
La Partición 32
El Usufructo 33
Derecho de Uso y Habitación 36
Derecho de Superficie 37
La Servidumbre 39
UNIDAD TEMÁTICA II
GARANTIAS
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E x c e le n c ia A c a d é m ic a
Unidad Temática I
DERECHOS REALES
CONCEPTO
El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas
substancialmente de orden público, establecen entre una persona (sujeto activo) y
una cosa (objeto) una relación inmediata, que previa publicidad, obliga a la sociedad
(sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al uso y goce del
derecho real.
ELEMENTOS
En todo derecho real intervienen los siguientes elementos.-
Elemento personal.-
Sujeto activo.- Puede ser una persona física o ideal;
Sujeto pasivo y su deber de abstención: es la base del concepto de la
“obligación pasivamente universal”. El sujeto pasivo es toda la sociedad,
quien está obligada a respetar la acción del titular del derecho sobre su bien.
El objeto.- Son los bienes ciertos, individualmente determinados, en el comercio
y actualmente existentes, que es materia de derecho.
El nexo.- Que sirve de unión al elemento personal y al bien.
CARACTERISTICAS
Son las siguientes:
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Derechos reales accesorios; estos necesitan de otro derecho real para poder
surgir:
Ley de Garantía Mobiliaria
Hipoteca
Retención
Anticresis
COSA Y BIEN
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Desde un punto de vista jurídico, la ley entiende por bien todo aquello que pueda ser
objeto de apropiación. Este significado es distinto del económico, pues en este
sentido, bien es todo aquello que pueda ser útil al hombre. Por tanto, aquellos
bienes que puedan ser objeto de apropiación, aún cuando sean útiles para el
hombre, no lo serán desde el punto de vista jurídico. En derecho se dice que son
objeto de apropiación todos los bienes que no están excluidos del comercio.
Deben tener utilidad, mereciendo la tutela del derecho. Esta utilidad no se limita
al sentido metálico pecuniario, sino que se extendiendo también al denominado
valor de uso, que es una apreciación subjetiva de la persona, frente aun
determinado objeto, es decir, los elementos carecen en sí de valor alguno, pues
este se encuentra determinado por su utilidad. Esta presupone, a su vez, la
vinculación entre las necesidades del sujeto y la naturaleza de los objetivos.
Tienen que ser accesibles. Se refiere a que tienen que estar en condiciones de
ser utilizados. No basta por lo tanto que el elemento ofrezca la aptitud para
satisfacer las necesidades humanas, si no lleva consigo la posibilidad de ser
usado. La accesibilidad física la posibilidad de que por su estructura material el
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CLASIFICACIÓN DE BIENES
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Partes Accesorias.- Son aquellas que si se pueden separar del bien sin causar
deterioro, destrucción o cambios de su esencia.
FRUTOS.- Son rendimientos periódicos obtenidos de un bien sea mueble o
inmueble sin que este se agote, ni se disminuya. Tenemos 3 tipos de frutos:
Naturales (se producen mediante un proceso periódico sin que intervenga
directamente la mano del hombre), industriales (que si interviene directamente la
mano del hombre para su producción), y por último tenemos a los frutos civiles (que
provienen de un contrato o de la ley, y se percibe desde el momento en que se
cobran).
LA POSESIÓN
CONCEPTO.-
La posesión puede definirse como una relación o estado de hecho que confieren a
una persona el poder exclusivo de retener una cosa para ejecutar actos materiales
de aprovechamiento, animus domini o como consecuencia de un derecho real o
personal, o sin derecho alguno.
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ADQUISICIÓN DE LA POSESIÓN.-
POR ACTO ENTRE VIVOS Y POR CAUSA DE MUERTE.- Los modos de
adquirir la posesión son diversos, y pueden clasificarse de distintas maneras. Por
ejemplo, si una cosa carecía de un poseedor anterior, el modo de adquirir es
originario, pero si ya tuvo un poseedor, el modo es derivado. Sin embargo esta
clasificación es una subdivisión de la clasificación principal, la adquisición por
actos entre vivos y por causa de muerte. Los primeros se clasifican en originarios
y derivados.
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así que el poseedor de buena fe hace suyo los frutos del bien poseído sean
naturales, civiles e industriales.
En cambio cuando se trata de la posesión de mala fe la ley obliga al poseedor a
restituir al propietario los frutos percibidos, ya aquellos que no han percibido por
su negligencia y además a pagar una indemnización por los daños y perjuicios
que pueda haberse ocasionado.
DERECHO A LAS MEJORAS.- Primero tenemos que destacar que las mejoras
son aquellas inversiones de capital o de trabajo que se traduce en un bien, unas
veces para evitar su deterioro y otras veces para aumentar su rendimiento o
también puede ser para darle embellecimiento o mayor comodidad. Entre los
tipos de mejoras tenemos las necesarias (inversiones de capital o de trabajo para
evitar la destrucción o deterioro del bien), útiles (tienen por finalidad aumentar el
rendimiento del bien), y las de recreo (están destinadas a proporcionar mayores
comodidades y presentación al bien).
Las acciones posesorias y los interdictos: es decir, los medios procesales por los
cuales se pueden requerir del órgano jurisdiccional el cese de una perturbación o
la restitución de una posesión. los interdictos tienen la finalidad de defender al
poseedor actual, sin entrar a considerar si se tiene derecho o no a la posesión.
Las acciones posesorias se conceden, en cambio a quienes tienen derecho a la
posesión. Entonces nos damos cuenta que nuestra legislación ha recogido una
teoría dualista que distingue las acciones posesorias de los interdictos.
La defensa extra judicial: es decir, la defensa por manos propias, en los casos y
con los requisitos exigidos por la ley. En principio todo acto de violencia
practicado a mano propia esta prohibido, pues para ello existen autoridades que
actuando a través de la norma jurídica son las encargadas de resolver los
conflictos y restituir las cosas a su estado anterior. Suele suceder, en cambio, y
la realidad lo confirma, que las autoridades no puedan intervenir en ciertas
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del bien inscrito a nombre de otra persona. La misma que admite prueba en
contrario).
PÉRDIDA DE LA POSESIÓN.- Se produce cuando desaparece a facultad de
ejercicio de hecho, se da en los siguientes casos:
Tradición: Ello supone la transmisión de mano a mano, en otras palabras la
derivación. Tiene un carácter bilateral desde que interviene dos sujetos uno de
ellos es trasmisor y el otro llamado adquiriente.
Abandono;
Ejecución de resolución judicial: Supone la existencia de un fallo ejecutoriado o
consentido. Este fallo no puede ser otro que el derivado del proceso llevado por
vía del proceso de conocimiento.
Destrucción total o pérdida del bien: En este caso va a faltar el objeto, que es uno
de los elementos existenciales el acto jurídico, al extinción del bien poseído
puede producirse por dejar de existir material y jurídicamente.
DERECHO DE PROPIEDAD
1. CONCEPTO.-
Está dado en el art. 923 CC. Es un derecho real porque está en juego un
bien principal que confiere a su titular el poder jurídico de usar, disfrutar,
disponer y reivindicar el bien sobre el cual recae el derecho.
También se puede dar un concepto objetivo de propiedad.
CONCEPTO OBJETIVO.- Es el conjunto de las normas contenidas en
nuestro CC y que requiere este derecho (923 - 968)
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MODOS ORIGINARIOS:
APROPIACIÓN.- Es un modo originario de adquirir la propiedad de bienes
muebles que son “res nullius”.
Ejm. piedras del río, animales de caza – pesca.
ACCESIÓN.- Es una forma de adquirir bienes muebles o inmuebles,
adquirir su propiedad se trata de que cuando un bien se adquiere a la
propiedad de otra persona, esta última adquiere la propiedad del bien que
se ha adquirido. Puede ser de las siguientes clases:
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En terrenos, hay:
- Valor arancelario, dado por las municipalidades.
- Valor comercial, es lo que el comercio se estima y casi siempre
es mayor que el otro.
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MODOS DERIVADOS
1. TRASMISIÓN DE LA PROPIEDAD.-
Se adquiere la propiedad mueble. Aquí la posesión es título de propiedad. Está
regulado por el art. 947 CC y según esta norma la propiedad del mueble se
adquiere por tradición del propietario a favor del adquiriente. También se debe
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2. LA SUCESIÓN.-
Esta en el libro III del CC es la parte del derecho civil que trata del estudio de las
normas que regulan la transmisión sucesoria es decir, la transmisión de los
bienes, derechos y obligaciones de una persona que fallece a favor de sus
sucesores (art.- 660 CC)
La persona fallecida es el causante.
3. LOS CONTRATOS.-
Ejm. de compra – venta (bienes muebles e inmuebles) la asociación. Es otro
modo derivado de adquirir la propiedad de bienes muebles o inmuebles.
Existen contratos que dan origen a adquisición de bienes en propiedad. Otro
caso es la “donación”.
En todo contrato, hay acuerdo de voluntades.
Otro caso es la “PERMUTA” (trueque) = intercambio en propiedad de bienes.
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ELEMENTOS DE LA USUCAPION:
Requiere de dos elementos:
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Ejemplo:
“CQ” es poseedor de un inmueble desde el 20 de mayo de 1992, pero
esta casa es de propiedad de “B” y “A” ha poseído hasta el 22 de mayo
de 1999 (7 años), pero “A” se casa con “B” y este matrimonio dura 3
años (22 de mayo del 2002). El periodo en que se casan se suspende
el plazo para adquirir por prescripción, pero a pesar del divorcio “A”
sigue poseyendo la casa, entonces se cuenta a partir de ahí otro plazo,
que se cumplirá el 22 de mayo del 2005.
7 años + 3 años = 10 años (por ser de mala fe)
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Usucapión en la POSESION.
Cuando recibe la notificación recién se interrumpe.
Desistir; separar del proceso por voluntad propia.
Con el abandono no se produce interrupción
Propietario negligente
Pero si el poseedor entabla interdicto y gana no surta efecto la
interrupción.
En la primera no se suma, se comienza de nuevo a contar el plazo.
OTROS MODOS
1. PERCEPCIÓN DE FRUTOS:
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Este art. 908 CC hay que concordarle con el art. 907° que especifica que
la buena fe dura mientras las circunstancias permiten al poseedor
presumir que posee legítimamente o hasta que es citado por juicio (bienes
muebles).
2. LA LEY
Como un modo de adquirir la propiedad es derivada para adquirir bienes
muebles ya que en el Perú no existen tierras e inmuebles RES NULLIUS,
porque si no pertenece a un particular pertenece al Estado. Ejm: Las
tierras abandonadas por 20 años al estado (art. 88° Carta Magna).
EXTINCIÓN DE LA PROPIEDAD
Se encuentra en el art. 968 CC.
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DERECHO DE COPROPIEDAD
CONCEPTO.-
El art. 969 del Código Civil nos da el concepto en el sentido de que el derecho de
copropiedad es un derecho real principal de propiedad que varias personas tienen
simultáneamente sobre un bien mueble e inmueble que no este materialmente entre
el término de “CONDOMINIIO” utilizando por el Código Civil de 1984, que es una
denominación más adecuada y que lo utilizan los códigos actuales, puesto que el
dominio sólo se refiere a bienes materiales en cambio el vocablo propiedad se
refiere a estos y a los materiales o derechos (hablamos de bienes indivisos).
TOMA DE DECISIONES
Art. 971 Código Civil. Según esta las decisiones para disponer del bien común
deben ser de acuerdo unánime. Dispone también que tratándose de la simple
administración del bien, la toma de decisiones es por mayor absoluta ( para vender o
grabar el bien). Si uno éste en contra, no es posible por no haber acuerdo de los
copropietarios.
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Art. 973 Código Civil. Esta norma dispone que cualquier de los copropietarios
pueden adquirir la administración si se trata de un fundo, nave e industria, pero este
administrador individual tiene la obligación de dar cuenta de sus funciones a los
otros copropietario. Se desprende, que se puede encontrar tres clases de
administración de bienes comunes:
a) Administración Convencional; por acuerdo de los copropietarios.
b) Administración Judicial: cuando es el Juez quien se encarga de designar el
administrador.
c) Administración Individual; por cualquier de los copropietarios.
a) El derecho de usar que tienen los copropietarios debe ser ejercido teniendo
en cuenta el uso normal del bien, es decir, ninguno de los copropietarios
pueden cambiar la forma del uso del bien. Ejemplo; casa para vivienda (uso
normal), entonces los copropietarios tienen que usarlo como vivienda,
porque de lo contrario afectaría el derecho de uso de los otros
copropietarios.
b) Ninguno de los copropietarios pueden disponer libremente del bien, como si
fueron propietarios. Y si uno enajena el bien, los otros piden la nulidad del
contrato, incluso se cometerá un delito de estafa. Claro que también los
otros copropietarios pueden satisfacer este acto.
c) Indemnización.
3. DERECHO DE DISFRUTES.-
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Art. 976 Código Civil. Según ésta norma, todos los copropietarios tienen igual
derecho de disfrute del bien común y si alguno de ellos hace uso exclusivo de
este derecho debe indemnizar en forma proporcional a sus cuotas. Se refiere a
los frutos.
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CONCEPTO
Art. 983 del Código Civil. La partición se sustenta en la teoría constitutiva y afirma
que la partición es atribuida de dominio, mediante la cual cada uno de los
copropietarios. Recibe su parte, permutando el derecho que tiene sobre los bienes
que no se le adjudican a cambio de los derechos exclusivos que se le entrega,
reconocidos por los otros copropietarios puesto que cada copropietario se convierte
en propietario exclusivo sobre la parte que se le asigna. Se usa mayormente el
sorteo.
EXCEPCIONES
a) Individualización forzoso, no procede la partición por tratarse de un interés
general y subsiste mientras no desparezca la causa que lo origina, ejm.
paredes, cercas y zanjas (pared que divide a dos terrenos) – medianeras.
b) Existe indivisión por contrato o testamento Ejm. en una fábrica en el contrato se
fija el plazo para que no se divide.
c) Indivisión por mandato de la ley; ejm. la municipalidad de Huancayo ha
declarado el área monumental y se ha dispuesto que los terrenos ubicado no
podrán dividirse en áreas menores a 200 m2.
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EXTINCIÓN DE LA COPROPIEDAD
Se encuentra en el Art. 922 Código Civil, tenemos:
EL USUFRUCTO
1. CONCEPTO:
(Art. 999 Código Civil). El Usufructo es un derecho real principal de propiedad
Por la ley a una persona determinada llamado usufructuario (a) para usar y
disfrutar de uno o varios bienes inmuebles o muebles, temporalmente con la
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3. CLASES DE USUFRUCTO
1° POR LA FORMA DE SU CONSTITUCIÓN:
a) Usufructo Legal
b) Usufructo Convencional
c) Usufructo Testamentario
4° OTRAS CLASIFICACIONES:
a) USUFRUCTO A FAVOR DEL ESTADO DE UNA CORPORACIÓN
OFICIAL O DE UNA PERSONA JURIDICA.- El usufructo otorgado a
favor de personas jurídicas no puede exceder de 30 años y cualquier
plazo mayor se reduce a este, de acuerdo al Art. 1001 Código Civil sin
embargo, el usufructo a pasar de su carácter personal si se trata de una
persona natural puede ser de por vida, tratándose de bienes inmuebles
de valor monumental de propiedad. Del estado que es materia de
restauración con fondos de personas naturales o jurídicas, el usufructo
concedido a personas naturales o jurídicas podrá tener un plazo máximo
de 99 años de acuerdo al art. 1001 y segundo parágrafo.
b) USUFRUCTO SUCESIVO.- Es cuando el derecho real de usufructo pasa
de un usufructuario a otro, en forma sucesiva.
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DERECHO DE USO
Es el derecho de usar o de servirse de un bien no consumible (art. 1026 C.C)
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Fuera de estas diferencias, también al derecho de uso se puede aplicar las reglas
del usufructo si son compatibles.
DERECHO DE HABITACIÓN
CONCEPTO.-
Es un derecho real limitado, principal, que confiere a la persona que se beneficia el
uso de una casa o de un a parte de ella, para sus necesidades o de su familia. Sus
reglas son las del derecho de uso, pero es limitado.
FORMAS: Se constituye:
a) Por testamento
b) Por escritura pública
DERECHO DE SUPERFICIE
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CONCEPTO.-
Es un derecho real principal, enajenable y transmisible por sucesión que confiere a
su titular durante un plazo determinado que no puede exceder al máximo legal de 99
años la facultad de tener y mantener en terreno ajeno sobre o bajo la superficie del
suelo una edificación en propiedad separada obtenida mediante el ejercicio anexo
de edificar o mediante un acto adquisitivo o por contrato accesorio de un terreno no
adyacente.
CARACTERÍSTICAS:
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ELEMENTOS:
a. ELEMENTOS PERSONALES.- Constituidos por al personas que intervienen en
la constitución de este derecho son: superficiario, propiedad del suelo.
b. ELEMENTOS REALES.- Son: propiedad del suelo y propiedad de la
edificación.
c. ELEMENTOS FORMALES.- Viene a ser la inscripción en el Registro Público,
como requisito constitutivo del derecho de superficie sino no tiene validez frente
a terceros, sólo sería válido ante los suscribientes.
EXTINCIÓN:
Nuestro Código Civil señala expresamente las causales de esto, señalaremos las
siguientes causas a los otros derechos reales principales.
LA SERVIDUMBRE
CONCEPTO.-
Está dado en el art. 1035 Código Civil y dispone que la ley o el propietario de un
predio (predio sirviente) pueda imponerle gravámenes en beneficio de otro (predio
dominante) que den derecho al dueño de este último predio para practicar ciertos
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actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste ejercicio de alguno
de sus derechos las servidumbres son gravámenes establecidos sobre un predio
para beneficiar a otro predio, que da un carácter típicamente real ya que recae
sobre los predios y no los dueños.
El gravamen puede dar derecho al dueño del predio dominante para realizar ciertos
usos en el predio ajeno o para impedir que el dueño del predio se haga ciertos actos
en su propiedad. Que de lo contrario le estarán permitidos.
Otra es la servidumbre del Paso de cables.
CARACTERES JURIDICOS
1) Constituye un derecho real por excelencia porque sus limitaciones establecidas
sobre el predio sirviente en beneficio del predio dominante ante es con
presidencia del propietario y grava a perpetuidad el predio sirviente salvo los
casos de excepción en las que se constituyen por ciertos plazos o lo cancelan
por mutuo o común acuerdo este derecho es inseparable del predio dominante
y sólo pueden transferirse con él, el gravamen subsiste en el predio sirviente,
cualquiera que sea su dueño.
4) Supone necesariamente dos predios; es necesario que existan dos predios uno
sirviente y otro dominante si recaen sobre uno sólo es imposible.
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uno en servidumbre con beneficio de otro, pero para que esta sea posible el
tercero debe ser inscrita en el Registro Público.
6) No puede constituirse como una obligación de hacer del propietario del predio
sirviente, la servidumbre no puede consistir en actos de hacer porque seria una
obligación personal y no un gravamen real pero si puede consistir en una
obligación de no hacer que significa una limitación de los atributos de propiedad
y que constituye un gravamen real.
7) Que aseguren una ventaja real al predio dominante, las sirvientes deben
prestar utilidad porque de lo contrario carecería de objeto y de sentido
establecer un gravamen.
9) Son indivisibles, la servidumbre y como tal grava el predio sin que pueda
adquirirse o perderse por las partes iguales (alícuotas) en cambio en cuanto al
ejercicio puede (adquirirse) entre sin aumentar el gravamen que constituye
(alícuotas)
10) Perpetuidad de las servidumbres, este carácter es típico porque todos los
derechos reales son temporales con excepción de la propiedad es cierto que
las servidumbres pueden establecerse por un plazo determinado pero eso no
es lo frecuente, también es posible que el propietario del predio sirviente con
acuerdo del otro pueda poner un fin a la servidumbre aunque era perpetua pero
la servidumbre no es un gravamen redimible porque ni aun pagando el
propietario del predio sirviente puede ponerle término sino acepta el propietario
del predio dominante puede si terminar cuando deja de prestar utilidad, la
perpetuidad de la servidumbre está regulado por el art. 1037 del Código Civil.
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E x c e le n c ia A c a d é m ic a
Los estudiantes después de haber concluido con la lectura del presente fascículo
tendrán un amplio y puntual conocimiento sobre los Conceptos Básicos que
engloban el Libro V, Sección Primera, Segunda y Tercera.
A u to e v a lu a c ió n fo r m a tiv a
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Unidad Temática II
GARANTÍAS
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No sólo es necesario redactar bien los contratos sino que también es necesario
conocer cual son los contratos existentes para que según el caso sepamos
elegir cual es el contrato que corresponde redactar frente a un caso o supuesto
determinado. Lo mismo ocurre cuando queremos constituir una garantía ya que
no sólo es necesario conocer los contratos sino que también es importante saber
cual son las garantías existentes en cada Estado para posteriormente recién
elegir dentro de dichas garantías cual se ajusta mas al caso concreto o supuesto
determinado.
Frente a tal supuesto es necesario precisar que la hipoteca es sólo una garantía
real que se caracteriza por que es derecho real de garantía o derecho real
accesorio regulado por el Libro V titulado Derechos Reales del Código Civil
Peruano de 1984. Es decir, para muchos abogados esta garantía es muy
conocida, pero no es la única garantía existente en el derecho positivo peruano.
3. IMPORTANCIA ECONÓMICA
Las garantías tienen la ventaja de agilizar el otorgamiento de un crédito o el
cumplimiento del pago del precio en los contratos de compra venta. De todas las
ventas realizadas gran parte de ellas son efectuadas al crédito, es decir, no
todas las compra ventas se celebran al contado, por lo cual es importante
brindar a los empresarios mecanismos que garanticen el cumplimiento de las
obligaciones consistentes en el pago, sin embargo, es necesario precisar que el
contrato de compra venta no es el único contrato que cuando es celebrado al
crédito, amerita la constitución de una garantía. Sino que para el cumplimiento
de otros contratos también es posible constituir garantías por ejemplo para
asegurar el pago de la merced conductiva en los contratos de arrendamiento de
inmuebles o de vehículos, en otros contratos la garantía lo que garantiza no es
el pago de la merced conductiva sino la devolución del bien por ejemplo en los
contratos de arrendamiento de vehículos es importante no sólo el pago de la
merced conductiva sino también la devolución del vehículo. Las garantías
también pueden ser necesarias para garantizar el cumplimiento de las
obligaciones de los contratos de arrendamiento de computadoras.
Muchos empresarios y/o sus asesores legales no solo deben preocuparse de
vender sus bienes y servicios sino también de elegir la garantía mas adecuada
para los fines que ellos deseen ya que las garantías no pueden ser utilizadas en
todos los casos, por ejemplo si se vende un inmueble no tiene mucho sentido
constituir un derecho real de prenda, sin embargo, en dicho supuesto el derecho
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Por ejemplo el contrato de fianza resulta ser muy eficiente por el costo en su
constitución. También es necesario precisar que el contrato de fideicomiso en
garantía resulta ser muy eficiente por que su ejecución es extrajudicial, a
diferencia del derecho real de hipoteca que su forma de ejecución es judicial.
Es necesario aclarar que las garantías desde cierto enfoque pueden resultar
eficientes, pero desde otro enfoque pueden resultar no eficientes, en tal sentido
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5. FUNCIÓN ECONÓMICA
Las garantías cumplen una importante función económica por que gracias a la
existencia de las garantías la celebración de algunos contratos es mayor, ya que
por ejemplo no todos los contratos de compra venta se celebran al contado, sino
que muchas compra ventas son a plazos.
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El estudio de las garantías comprende el estudio de parte del derecho penal por
que el Código Penal de 1991 establece en el numeral 4 del artículo 197 que la
defraudación será reprimida con pena privativa de libertad no menor de uno ni
mayor de cuatro años y con sesenta a ciento veinte días multa, cuando se vende
o grava, como bienes libres, los que son litigiosos o están embargados o
gravados y cuando se vende, grava o arrienda como propios los bienes ajenos.
Es decir, en dicha norma se sanciona el delito de estelionato.
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7. DEFINICIÓN
Para poder definir las garantías es necesario precisar que el término garantías
es más amplio que los derechos reales de garantía y que las garantías
personales, ya que las garantías se clasifican en garantías reales y garantías
personales.
Por lo cual es necesario precisar que las garantías son las medidas de
seguridad que adopta o elige el acreedor en previsión que la obligación del
deudor sea cumplida, pudiendo consistir la garantía en un derecho real de
garantía, un contrato, una inscripción u otro tipo de garantía establecida en el
derecho positivo de cada Estado. Por lo cual podemos afirmar que la garantía
sólo se hace efectiva cuando el deudor no cumple con su obligación dentro del
plazo pactado.
La garantía puede ser constituida por parte del deudor o por parte de un tercero,
por ejemplo el propietario de un predio para obtener un crédito bancario puede
constituir hipoteca sobre el predio de su propiedad o la hipoteca puede ser
constituida por un tercero sobre un predio de su propiedad, sin embargo, es
necesario precisar que para garantizar el cumplimiento de un crédito bancario
puede constituirse válidamente las dos hipotecas.
Dejando constancia que el artículo 1249 del Código Civil Peruano de 1984
establece que no se puede pactar la capitalización de intereses al momento de
contraerse la obligación, salvo que se trate de cuentas mercantiles, bancarias o
similares.
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Por lo cual podemos afirmar que al haberse reunido los títulos valores regulados
en el derecho positivo peruano en una norma denominada Ley de Títulos
Valores, los costos de información se han reducido, en el mismo sentido es
necesario agrupar todas las garantías existentes en una sola norma para que los
costos de información en dicha materia se reduzcan.
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11.1.1. PRENDA
La prenda (en la actualidad se encuentran derogadas las normas
peruanas que regulaban las prendas conforme a la Sexta
Disposición Final de la Ley de Garantía Mobiliaria contenida en la
Ley 28677 publicada en el Diario Oficial El Peruano el 01-03-2006)
además de ser una garantía es un derecho real de garantía, o
derecho real accesorio, que se caracteriza por recaer sobre bienes
muebles, conforme a la clasificación de los bienes que establece el
Código Civil Peruano de 1984.
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11.1.2. ANTICRESIS
La anticresis además de ser una garantía es un derecho real de garantía o
derecho real accesorio, que se caracteriza por recaer sobre bienes
inmuebles, conforme a la clasificación de los bienes que establece el
Código Civil Peruano de 1984.
11.1.3. HIPOTECA
La hipoteca además de ser una garantía es un derecho real de garantía o
derecho real accesorio, que en el Perú se caracteriza por recaer sobre
bienes inmuebles, conforme a la clasificación de los bienes que establece
el Código Civil Peruano de 1984. En otros Estados la Hipoteca puede
recaer también sobre algunos muebles en cuyo caso se le denomina
hipoteca mobiliaria como en el caso de España.
El primer párrafo del artículo 1097 del mismo Código establece que por la
hipoteca se afecta un inmueble en garantía del cumplimiento de cualquier
obligación, propia o de un tercero.
Conforme a la parte final del numeral 3 del Código Civil Peruano de 1984
es un requisito de validez de la hipoteca que se inscriba en el Registro de
la Propiedad Inmueble.
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11.2.1. AVAL
El aval además de ser una garantía se caracteriza por garantizar el
cumplimiento de una obligación contenida en un título valor.
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11.2.2. FIANZA
La fianza además de ser una garantía es un contrato que
garantiza el cumplimiento de una obligación a ser cumplida por un
tercero.
El artículo 1868 del Código Civil Peruano de 1984 establece que
por la fianza, el fiador se obliga frente al acreedor a cumplir
determinada prestación, en garantía de una obligación a ajena, si
ésta no es cumplida por el deudor. En la parte final del mismo
artículo se establece que la fianza puede constituirse no sólo a
favor del deudor sino de otro fiador.
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El artículo 1 de dicha ley establecía que puede ser objeto de hipoteca los
buques mercantes con arreglo a las disposiciones de dicha ley. En el
segundo párrafo de dicho artículo se establecía que para este solo objeto
se considerarán los buques mercantes como bienes inmuebles,
entendiéndose modificado en este sentido el artículo 598 del Código de
Comercio.
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El artículo 316 del mismo Código establecía que el prestador tendrá sobre
los efectos o valores ignorados, el derecho de cobrar su crédito con
preferencia a los demás acreedores, quienes no podrán retirarlos de su
poder, a no ser que satisfagan el crédito constituido sobre ellos.
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13.1. FIDEICOMISO
El fideicomiso además de ser una garantía es un contrato, que pertenece
al grupo de los contratos denominados Modernos.
El artículo 243 de la misma Ley establece que para la validez del acto
constitutivo del fideicomiso es exigible al fideicomitente la facultad de
disponer de los bienes y derechos que transmita, sin perjuicio de los
requisitos que la ley establece para el acto jurídico.
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13.3. LEASING
El leasing además de ser una garantía es un contrato, que pertenece al
grupo de los contratos denominados contratos modernos.
Conforme al art. 1 del D.Leg 299 el leasing es un contrato mercantil que
tiene por objeto la locación de bienes muebles o inmuebles por una
empresa locadora para el uso de la arrendataria, mediante de pago de
cuotas periódicas y con opción a favor de la arrendataria de comprar
dichos bienes por un valor pactado.
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El artículo 4 del mismo Decreto Legislativo 299 establece que los bienes
materia de arrendamiento financiero, deberán ser plenamente
identificados. La locadora mantendrá la propiedad de dichos bienes hasta
la fecha en que surta efecto la opción de compra ejercida por la
arrendataria por el valor pactado.
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13.6. ARRAS
Las Arras se encuentran reguladas en el artículo 1477 y siguientes del
Código Civil Peruano de 1984.
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16. PRIVILEGIOS
Los privilegios se encuentran agrupados en la Ley del Nuevo Sistema Concursal
la que tiene como antecedente legislativo la Ley de Restructuración Patrimonial,
contenida en el D.Leg. 845, luego la Ley de Restructuración Empresarial,
contenida en el D.Ley 26116 y luego la Ley Procesal de Quiebras, contenida en
la Ley 7566, que tiene como antecedente legislativo el Código de Comercio de
1902. Los privilegios también se encuentran establecidos en otras normas
conforme se detalla a continuación.
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El artículo 6 del mismo Código establece que las deudas por tributos gozan de
privilegio general sobre todos los bienes del deudor tributario y tendrán prelación
sobre las demás obligaciones en cuanto concurran con acreedores cuyos
créditos no sean por el pago de remuneraciones y beneficios sociales
adeudados a los trabajadores, alimentos, hipoteca o cualquier otro derecho real
inscrito en el correspondiente Registro.
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Segundo: Los créditos alimentarios, hasta la suma de una (1) Unidad Impositiva
Tributaria mensual.
Cuarto: Los créditos de origen tributario del Estado, incluidos los del Seguro
Social de Salud – ESSALUD, sean tributos, multas, intereses, moras, costas y
recargos.
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17. CONCLUSIONES
Luego de haber desarrollado los aspectos más importantes del tema garantías
reguladas en el derecho peruano que arribamos a las siguientes conclusiones:
1. El tema materia de estudio no se limita a temas jurídicos sino que también
abarca temas de importancia económica, por lo cual podemos afirmar que
un Sistema de Garantías adecuado reactivará la economía de un Estado.
2. La legislación en materia de garantías debe incentivar la inversión privada
haciendo que los empresarios puedan conocer fácilmente cual es el marco
legal aplicable en materia de garantías, ya que para algunos contratos es de
vital importancia conocer el marco legal aplicable en materia de garantías.
En la actualidad el sistema legal de garantías es muy amplio y se encuentra
muy disperso.
3. Las garantías no se encuentran reguladas solamente en el Libro titulado
Derechos Reales del Código Civil, sino que también se encuentran
reguladas en el Libro titulado Contratos del mismo Código y en muchas otras
normas que no son sólo del derecho civil sino que son de otras ramas del
derecho, e incluso en algunos supuestos del derecho público, como por
ejemplo en normas del derecho administrativo.
4. En el derecho positivo peruano el tema de las garantías actualmente abarca
áreas del derecho público y del derecho privado.
5. En el derecho positivo peruano no existe una norma que agrupe todas las
garantías existentes en el derecho peruano.
6. En el Estado Peruano las garantías tradicionales poco a poco dejan de ser
utilizadas por parte de los agentes económicos, para dar paso a otras
formas de garantías, por ejemplo el derecho real de hipoteca poco a poco
deja de ser utilizado por algunos agentes económicos para dar paso a otras
formas de garantías como el contrato de fideicomiso en garantía regulado
por la Ley General del Sistema Financiero de Seguros y Orgánica de la
Superintendencia de Banca y Seguros contenida en la Ley 26702, entre
otras garantías.
7. En el Estado Peruano las garantías mas conocidas por parte de los Abogados
son la Hipoteca, la prenda (en la actualidad se encuentran derogadas las
normas peruanas que regulaban las prendas conforme a la Sexta
Disposición Final de la Ley de Garantía Mobiliaria contenida en la Ley 28677
publicada en el Diario Oficial El Peruano el 01-03-2006) y el contrato de
fianza.
8. Para garantizar el cumplimiento de cada obligación no corresponde constituir
la misma garantía, por lo cual podemos afirmar que para garantizar el pago
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18. SUGERENCIAS
Luego de haberse desarrollado el tema garantías y de haber formulado las
correspondientes conclusiones formulamos sugerencias en los siguientes
términos:
1. Al momento de regular las garantías es necesario tener en cuenta no sólo
aspectos jurídicos sino también factores económicos.
2. A través de un marco legal adecuado en materia de garantías es necesario
incentivar la inversión privada, ya que para la celebración de algunos
contratos es determinante elegir la garantía a utilizar.
3. Es necesario que todas las garantías existentes en el derecho positivo
peruano sean agrupadas en una norma que agrupe las garantías reguladas
en el derecho público y en el derecho privado (consolidación es el proceso
por el cual se agrupan todas las normas sobre determinada materia o rama
del derecho), para posteriormente mejorar su regulación. Por ejemplo
cuando queremos constituir una sociedad la norma que corresponde aplicar
es la Ley General de Sociedades, cuando queremos utilizar un título valor la
norma que corresponde aplicar es la Ley de Títulos Valores, cuando
queremos constituir una Empresa Individual de Responsabilidad Limitada la
norma que corresponde aplicar es el Decreto Ley 21621. Es decir, lo
adecuado sería que cuando queramos constituir una garantía apliquemos
una norma que agrupe todas las garantías existentes en el derecho positivo
peruano
4. Es necesario difundir el conocimiento de otras formas de garantía que no sea
la hipoteca regulada por el Código Civil Peruano de 1984, a través de
cátedras y seminarios dedicados a dicha materia.
5. Es necesario que exista mayor libertad para la elección de las garantías por
parte de los agentes económicos. Por lo cual es necesario que en la nueva
legislación se permita la utilización de todas las garantías por parte de todos
agentes económicos. En tal sentido con las modificaciones legales a
introducirse todas las personas podrán constituir un contrato de fideicomiso
en garantía. De esta manera existirá un marco legal más atractivo para los
inversionistas, que lo que buscan no sólo es mayor cantidad de contratos
para poder elegir el mas adecuado, sino que también buscan una mayor
variedad de garantías para permitir que la garantía mas eficiente pueda ser
elegida en cada caso o supuesto. Sin embargo, algunas garantías no podrán
ampliar su campo de aplicación en tal sentido la hipoteca sólo puede
constituirse sobre bienes inmuebles (salvo que se introduzca en el derecho
positivo peruano la hipoteca mobiliaria).
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HIPOTECA
1. DEFINICIÓN
La hipoteca es una garantía real que en el derecho positivo peruano recae sobre
bienes inmuebles y para su constitución es necesario que se inscriba en el
Registro de Predios lo cual otorga el derecho de persecución que recae sobre el
bien inmueble.
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2. CLASES DE HIPOTECA
La hipoteca puede ser de diversas clases por lo cual existen diversas
clasificaciones de misma.
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3. NORMAS APLICABLES
Las normas aplicables peruanas son el Código Civil Peruano de 1984, Código
Procesal Civil Peruano de 1993, el reglamento de inscripciones y el reglamento
del registro de predios y otras normas que regulan la hipoteca.
4. NATURALEZA JURÍDICA
Cuando se estudia una institución jurídica es necesario determinar su naturaleza
jurídica a fin de realizar estudios más serios sobre la institución jurídica
estudiada.
En tal sentido la naturaleza jurídica de las instituciones jurídicas puede ser la de
ser un contrato, o un derecho real o un título valor, o una garantía o una persona
jurídica, entre otras.
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6. INTERVINIENTES EN LA HIPOTECA
En la hipoteca normalmente intervienen el deudor (propietario) y acreedor.
Pero otras veces intervienen el deudor, acreedor y además un tercero que es el
propietario del inmueble.
Sin embargo, en otras oportunidades la hipoteca sólo es otorgada por el
propietario, supuesto en el cual se denomina hipoteca unilateral.
8. CARACTERÍSTICAS DE LA HIPOTECA
Cuando se estudia una institución jurídica es conveniente que se estudie sus
características por que esto permite determinar los aspectos mas importantes de
la institución jurídica estudiada.
Las características de la hipoteca son las siguientes:
1) Derecho real accesorio o de garantía.
2) Carácter inmobiliario. Esta característica no existe en el derecho español,
porque en el mismo si se encuentra consagrada la hipoteca mobiliaria, la que
no encuentra consagración en el derecho peruano.
3) Constitución de la hipoteca por el deudor o por un tercero.
4) No hay desplazamiento del bien ni desposesión.
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9. REQUISITOS DE VALIDEZ.
Los requisitos de validez de la hipoteca en el derecho peruano se encuentran
establecidos en el artículo 1099 del Código Civil Peruano de 1984, el cual
establece como requisitos de validez los siguientes:
1) Que afecte el bien el propietario o quien esté autorizado para ese efecto
conforme a ley.
2) Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable.
3) Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba
en el registro de la propiedad inmueble.
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1) Del inmueble enajenado sin que su precio haya sido pagado totalmente o lo
haya sido con dinero de un tercero.
2) La del inmueble para cuya fabricación o reparación se haya proporcionado
trabajo o materiales por el contratista y por el monto que el comitente se haya
obligado a pagarle.
3) La de los inmuebles adquiridos en una partición con la obligación de hacer
amortizaciones en dinero a otros de los copropietarios.
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El artículo 2012 del Código Civil Peruano de 1984 establece que se presume,
sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del
contenido de las inscripciones.
22. FÁBRICA
La fábrica es la construcción que puede inscribirse en el registro de predios, es
decir, es declarativa la inscripción de la construcción sobre la cual también
puede recaer la hipoteca.
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Debemos dejar constancia que si un bien corre gravado en el registro con una
hipoteca hasta por la suma de quinientos mil dólares y del mismo se
independizan dos bienes, en las tres fichas (que son la ficha original y las otras
dos donde corre registradas las independizaciones o desmembraciones) corre
inscrita la hipoteca hasta por la suma de quinientos mil dólares. Dejando
constancia que en el registro no se verifica el valor del predio para efectos de
calificación registral al momento de calificar la hipoteca, sino sólo hasta que
monto se constituye, el cual es un requisito de constitución de la hipoteca. Por
ejemplo si el predio aparece en el registro que fue adquirido por la suma de
cincuenta mil dólares americanos es posible sin ningún problema que se
inscriba una hipoteca hasta por la suma de un millón de dólares.
Dejando constancia que en las propuestas de reforma del Código Civil Peruano
de 1984 publicadas en el Diario Oficial El Peruano el 11-04-2006 se plantea
que debe reformarse el referido Código en lo referido a hipoteca, en el sentido
que la ejecución de la misma pueda ser también extrajudicial.
En España se puede ejecutar la hipoteca en forma extrajudicial, conforme al
artículo 1858 del Código Civil Español de 1889 y artículo 129 de la ley
hipotecaria.
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Es decir, si sobre el predio corre inscrita una hipoteca así se inscriba una
traslación de dominio no prospera una tercería de propiedad, conocida antes
como tercería excluyente de dominio.
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29. CONCLUSIONES:
Luego de haber desarrollado los aspectos más importantes de la hipoteca,
formulamos conclusiones en los siguientes términos:
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30. SUGERENCIAS:
Habiendo desarrollado la hipoteca y formulado las correspondientes
conclusiones efectuamos las siguientes sugerencias:
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Los estudiantes después de haber concluido con la lectura del presente fascículo
tendrán un amplio y puntual conocimiento sobre los Conceptos Básicos que
engloban el Libro V, Sección Cuarta.
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A u to e v a lu a c ió n fo r m a tiv a
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