IVÁrea Contabilidad (NIIF) y Costos
Propiedades de inversión (NIC 40) -
Ficha Técnica
Autora : Julio César Mamani Bautista
Título : Propiedades de inversión (NIC 40) - Trata-
miento contable
Fuente : Actualidad Empresarial Nº 300 - Primera
Quincena de Abril 2014
1. Introducción
En el desarrollo de las actividades econó-
micas, muchas de las empresas cuentan o
poseen como parte de sus activos bienes,
los cuales son utilizados como inventarios,
o en la producción y suministros de otros
bienes (activo fijo), así también posee
bienes o propiedades tales como los te-
rrenos o edificaciones que en aplicación
de la NIC 40 son considerados como
propiedades de inversión. Mediante este
informe desarrollaremos los aspectos
referidos a su reconocimiento, medición
inicial y medición posterior.
A su vez debemos tener presente que la
NIC 40 Propiedades de inversión ha esta-
do vigente desde el año 2001 en virtud de
la Resolución Nº 023-2001-EF/93.01 que
oficializó esta norma. Internacionalmente,
la propia NIC señala su vigencia desde el 1
de enero de 2005 para la versión original
de 2000 y que fue revisada por la versión
de 2003, la que está vigente actualmente.
2. Definiciones
Pasaremos a detallar algunas definiciones
establecidas en la NIC 40:
Importes en libros. Es el importe por el
que un activo se reconoce en el estado de
situación financiera.
Propiedades de inversión. Son las pro-
piedades tales como los terrenos y edifi-
cios (considerados en su totalidad o en
parte, o ambos) que se tienen por parte
del dueño o del arrendatario (que haya
acordado un arrendamiento financiero)
para obtener rentas, plusvalías o ambas,
en lugar de utilizarlas como:
• Su uso en la producción o suministro
de bienes o servicios o bien para fines
administrativos.
• Su venta en el curso ordinario de las
operaciones.
De acuerdo a lo señalado en el párrafo
anterior, una propiedad de inversión no
correspondería a un elemento de pro-
piedades, planta y equipo que deben
medirse y reconocerse según la NIC 16,
N° 300 Primera Quincena - Abril 2014
Tratamiento contable
para activos que se usen. Tampoco co-
rresponden a existencias que son activos
reconocidos según la NIC 2 y pertenecen
a bienes, inclusive aquellos inmuebles
cuyo destino es la venta.
Las propiedades de inversión se mantie-
nen para obtener rentas o plusvalías y
su medición está regida por su valor de
mercado. Estos activos generan flujos de
efectivo que son en gran medida inde-
pendientes de los procedentes de otros
activos poseídos por la entidad, razón
por la cual deben diferenciarse de las
propiedades usadas por la empresa que
deben reconocerse como un elemento de
IME según la NIC 16. Así por ejemplo,
los inmuebles que corresponden a las
plantas de producción, oficinas de ventas
o administrativas, almacenes y otros no
pueden considerarse como propiedades
de inversión.
Así también la norma precisa que el
derecho sobre una propiedad que el
arrendatario mantenga en régimen de
arrendamiento operativo, se podrá clasi-
ficar y contabilizar como una propiedad
de inversión si, y solo si, cumpliese con
lo estipulado en los párrafos anteriores.
(Definición de Propiedades de inversión).
3. Ejemplos de partidas de Pro-
piedades de inversión
a. Un terreno que se tiene para obtener
plusvalías a largo plazo y no para
venderse en el corto plazo, dentro del
curso ordinario de las actividades del
negocio.
b. Un terreno que se tiene para un uso
futuro no determinado (en el caso
de que la entidad no haya determi-
nado si el terreno se utilizará como
propiedad ocupada por el dueño o
para venderse a corto plazo, dentro
del curso ordinario de las actividades
del negocio, se considera que ese
terreno se mantiene para obtener
plusvalías).
c. Un edificio que sea propiedad de la
entidad (o bien un edificio obtenido
a través de un arrendamiento finan-
ciero) y esté alquilado a través de uno
o más arrendamientos operativos.
d. Un edificio que esté desocupado y se
tiene para ser arrendado a través de
uno o más arrendamientos operati-
vos.
e. Inmuebles que están siendo construi-
dos o mejorados para su uso futuro
como propiedades de inversión.
Los siguientes son ejemplos de parti-
das que no son propiedades de inver-
sión y que, por lo tanto, no se incluyen
en el alcance de esta norma:
a. Inmuebles con el propósito de
venderlos en el curso normal de las
actividades del negocio o bien que se
encuentran en proceso de construc-
ción o desarrollo con vistas a dicha
venta Inventarios.
b. Inmuebles que están siendo cons-
truidos o mejorados por cuenta de
terceras personas.
c. Propiedades ocupadas por el dueño,
incluyendo, entre otros, las propieda-
des que se tienen para su uso futuro
como propiedades ocupadas por el
dueño, propiedades que se tienen
para realizar en ellas construcciones
o desarrollos futuros y utilizarlos
posteriormente como ocupados por
el dueño, propiedades ocupadas por
empleados (paguen o no rentas según
su valor de mercado) y propiedades
ocupadas por el dueño en espera de
desprenderse de ellas.
d. Las propiedades arrendadas a otra
entidad en régimen de arrendamien-
to financiero.
Cabe precisar que ciertas propiedades
se componen de una parte que se tiene
para ganar rentas o plusvalías, y otra
parte que se utiliza en la producción o
suministro de bienes o servicios o bien
para fines administrativos. Si estas partes
pueden ser vendidas separadamente (o
colocadas por separado en régimen de
arrendamiento financiero), la entidad las
contabilizará también por separado. Si
no fuera así, la propiedad únicamente se
calificará como propiedad de inversión
cuando se utilice una porción insignifi-
cante del mismo para la producción o
suministro de bienes o servicios o para
fines administrativos.
En algunos casos, una entidad tiene una
propiedad que arrienda a la controladora
o a otra subsidiaria del mismo grupo y
es ocupado por estas. Esta propiedad
no se calificará como de inversión, en
los estados financieros consolidados que
incluyen a ambas entidades, dado que
se trata de una propiedad ocupada por
el dueño, desde la perspectiva del grupo
en su conjunto. Sin embargo, desde la
perspectiva de la entidad que lo tiene, la
propiedad es de inversión. Por lo tanto,
el arrendador tratará la propiedad como
de inversión en sus estados financieros
individuales.
Actualidad Empresarial IV-7
 IV Aplicación Práctica
4. Reconocimiento de las pro-
piedades de inversión
Las propiedades de inversión se reconoce-
rán como activos cuando, y solo cuando:
(a) sea probable que los beneficios eco-
nómicos futuros que estén asociados
con tales propiedades de inversión
fluyan hacia la entidad; y
(b) el costo de las propiedades de in-
versión pueda ser medido de forma
fiable.
Según este criterio de reconocimiento, la
entidad evaluará todos los costos de sus
propiedades de inversión, en el momen-
to en que incurra en ellos. Estos costos
comprenderán tanto aquellos en que se
ha incurrido inicialmente para adquirir
o construir una partida de propiedades,
como los costos incurridos posteriormente
para añadir, sustituir parte o mantener el
elemento correspondiente.
5. Medición en el momento del
reconocimiento
Las propiedades de inversión se medirán
inicialmente al costo. Los costos asociados
a la transacción se incluirán en la medi-
ción inicial.
El costo de adquisición de una propiedad
de inversión comprenderá su precio de
compra y cualquier desembolso direc-
tamente atribuible. Los desembolsos
directamente atribuibles incluyen, por
ejemplo, honorarios profesionales por
legales, impuestos por traspaso de las
propiedades y otros costos asociados a
la transacción.
El costo de una propiedad de inversión
no se incrementará por:
a. los costos de puesta en marcha (a me-
nos que sean necesarios para poner la
propiedad en la condición necesaria
para que pueda operar de la manera
prevista por la administración),
b. las pérdidas de operación incurri-
das antes de que la propiedad de
inversión logre el nivel planeado de
ocupación, o
c. las cantidades anormales de desper-
dicios, mano de obra u otros recursos
incurridos en la construcción o en el
desarrollo de la propiedad.
Si el pago por una propiedad de inversión
se aplazase, su costo será el equivalente al
precio de contado. La diferencia entre esta
cuantía y el total de pagos se reconocerá
como un gasto por intereses durante el
periodo de aplazamiento.
6. Medición posterior
La NIC 40 establece que una empresa
debe adoptar la política contable de
medición posterior del modelo del valor
razonable, excepto para el caso que no
IV-8 Instituto Pacífico
pueda determinar un valor razonable de
forma fiable y pueda aplicar el modelo
del costo estipulado por la NIC 16 Pro-
piedades, planta y equipo. Es decir se
presume que las empresas pueden deter-
minar de forma fiable y continúa el valor
razonable de una propiedad de inversión,
por lo que el modelo del costo no resulta
una opción, sino una aplicación de que
como la excepción al modelo del valor
razonable debe aplicarse en el caso de
que no sea practicable su determinación.
La aplicación del modelo del valor ra-
zonable resulta más coherente con la
definición de propiedad de inversión, es
decir, permite reconocer en resultados los
beneficios o pérdidas que surgen por los
cambios en la medición a valor razonable
de dichos activos. Caso contrario, de la
aplicación del modelo del costo donde
la medición posterior se hace según la
aplicación de la NIC 16, o sea se medirá
a su costo histórico menos su depreciación
acumulada y deterioro para el caso de las
edificaciones.
Las propiedades de inversión que sa-
tisfagan el criterio de ser clasificadas
como mantenidas para la venta (o sean
incluidos en un grupo de activos para
su disposición que sea clasificado como
mantenido para la venta) se medirán de
acuerdo a la NIIF 5.
En el caso de la aplicación del método del
valor razonable, las pérdidas o ganancias
derivadas de un cambio en el valor razo-
nable de las propiedades de inversión se
incluirán en el resultado del periodo en
que surjan, dado que el Plan Contable
general Empresarial - PCGE contempla
las cuentas 66 “Pérdida por medición de
activos no financieros al valor razonable”
y 76 “Ganancia por medición de activos
no financieros al valor razonable” para re-
gistrar estas variaciones, respectivamente.
Este reconocimiento en resultados implica
una diferencia con la aplicación de los
criterios tributarios para determinar la
renta gravable para el impuesto a la renta.
La mejor evidencia de un valor razonable
se obtiene, normalmente, de los precios
actuales en un mercado activo para pro-
piedades similares en la misma localidad
y condiciones y sujetos a arrendamientos
y otros contratos similares. Ante la ausen-
cia de precios actuales en un mercado
activo, una entidad considerará la infor-
mación de diferentes fuentes, entre las
que se incluyen:
a. Precios actuales en un mercado activo
para propiedades de diferente natu-
raleza, condiciones o localización (o
sujetas a contratos de arrendamientos
u otros contratos con características
diferentes), ajustados para reflejar
dichas diferencias.
b. Precios recientes en mercados no
activos, con ajustes para reflejar
cualquier cambio en las condiciones
económicas desde la fecha en que
ocurrieron las transacciones a los
precios indicados.
c. Proyección de flujos de efectivo des-
contados, basados en estimaciones
fiables de flujos futuros de efectivo,
apoyados por las condiciones que se
den en cualquier arrendamiento u
otro contrato existente y (cuando sea
posible) por evidencia externa.
Al determinar el importe en libros de una
propiedad de inversión según el modelo
del valor razonable, una entidad no
duplicará la contabilización de activos o
pasivos que se reconozcan como activos
y pasivos separados. Por ejemplo:
a. Equipos, tales como ascensores o aire
acondicionado, que son frecuente-
mente parte integrante de un edificio,
y se reconocerán, por lo general, den-
tro de la propiedad de inversión, en
lugar de estar reconocidos de forma
separada como propiedades, planta
y equipo.
b. Si una oficina se alquila amoblada, el
valor razonable de la oficina incluirá
por lo general el valor razonable
del mobiliario, debido a que el in-
greso por arrendamiento deriva de
la oficina con los muebles. Cuando
el mobiliario se incluya en el valor
razonable de la propiedad de inver-
sión, la entidad no reconocerá dicho
mobiliario como un activo separado.
7. Imposibilidad de medir el va-
lor razonable de forma fiable
Si una entidad estableciese que el valor
razonable de una propiedad de inversión
en construcción no se puede medir con
fiabilidad, pero espera que lo sea cuando
finalice su construcción, medirá dicha
propiedad de inversión en construcción
por su costo hasta que pueda determi-
nar su valor razonable de forma fiable o
haya completado su construcción (lo que
suceda en primer lugar).
Si una entidad determinase que el valor
razonable de una propiedad de inversión
(distinta de una propiedad de inversión
en construcción) no se puede medir con
fiabilidad de una forma continuada,
la entidad medirá dicha propiedad de
inversión aplicando el modelo del costo
de la NIC 16. Se supondrá que el valor
residual de la propiedad de inversión
es cero. La entidad aplicará la NIC 16
hasta la disposición de las propiedades
de inversión.
8. Transferencias
Se realizarán transferencias a, o de,
propiedad de inversión cuando, y solo
cuando, exista un cambio en su uso, que
se haya evidenciado por:
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a. El inicio de la ocupación por parte del propietario, en el caso
de una transferencia de una propiedad de inversión a una
instalación ocupada por el dueño.
b. El inicio de un desarrollo con intención de venta, en el
caso de una transferencia de una propiedad de inversión a
inventarios.
c. El fin de la ocupación por parte del dueño, en el caso de la
transferencia de una instalación ocupada por el propietario
a una propiedad de inversión; o
d. El inicio de una operación de arrendamiento operativo a
un tercero, en el caso de una transferencia de inventarios a
propiedad de inversión.
Procederemos a plantear aquellas transferencias establecidas
mediante la NIC 40.
8.1. Transferencia de inversión inmobiliaria a inmueble
ocupado por el propietario o a inventarios
Inmuebles (NIC 16)
Inversión inmobiliaria
Existencias (NIC 2)
Para la transferencia de propiedades de inversión, contabilizadas
según su valor razonable, a propiedades ocupadas por el dueño
o a inventarios, el costo de la propiedad a efectos de contabili-
zaciones posteriores, ya se utilice la NIC 16 o la NIC 2, será el
valor razonable en la fecha del cambio de uso.
8.2. Transferencia de inmueble ocupado por el propietario
a inversión inmobiliaria
Inmueble ocupado Inversión
(aplicación de inmobiliaria
la NIC 6) (NIC 40)
Si una propiedad ocupada por el dueño se convierte en una
propiedad de inversión, que se contabilizará por su valor razo-
nable, la entidad aplicará la NIC 16 hasta la fecha del cambio de
uso. La entidad tratará cualquier diferencia, a esa fecha, entre el
importe en libros de la propiedad determinado aplicando la NIC
16 y el valor razonable, de la misma forma en la que registraría
una revaluación aplicando lo dispuesto en la NIC 16.
8.3. Transferencias de inventarios a inversión inmobiliaria.
Inversión
Inventarios
(NIC 2)
inmobiliaria
(NIC 40)
En caso de la transferencia de un elemento desde inventarios
a propiedades de inversión, para contabilizarlo por su valor
razonable, cualquier diferencia entre el valor razonable de la
propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior se reco-
nocerá en el resultado del periodo.
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Área Contabilidad (NIIF) y Costos IV
8.4. Transferencias de activos en construcción a inversión
inmobiliaria
Inversión
Activos en inmobiliaria
construcción (nic 40)
Cuando una entidad termine la construcción o desarrollo de
una propiedad de inversión construida por la propia entidad,
que vaya a ser contabilizada por su valor razonable, cualquier
diferencia entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha
y su importe en libros anterior, se reconocerá en el resultado
del periodo.
9. Aspectos tributarios
De acuerdo a los criterios establecidos del Reglamento del
Impuesto a la Renta (artículo 33°), la contabilización de las
operaciones se realizarán bajo la aplicación de los principios
contables generalmente aceptados (PCGA), en otras palabras
aplicación de las normas internacionales NIIF y NIC, se puede
determinar, por la aplicación de las normas contenidas en la
ley, diferencias temporales y permanentes en la determinación
de la renta neta. Las diferencias temporales y permanentes
obligan al ajuste del resultado según los registros contables en
la declaración contable.
Los criterios de medición para estas diferencias están señalados
en la NIC 12 Impuesto a las ganancias, que señalan que las
entidades deben contabilizar las consecuencias fiscales de las
transacciones y otros sucesos de la misma manera en que se
contabilizan esas mismas transacciones y sucesos económicos.
Esto implica reconocer un activo o un pasivo diferido por el
efecto impositivo de las diferencias temporales deducibles o
gravables, respectivamente, que después realizarán (activos) o
liquidarán (pasivos) en cuanto el efecto temporal de la diferencia
deje de darse.
Para las propiedades de inversión pueden presentarse diferencias
temporales por los siguientes motivos: diferencias en las tasas
de depreciación para edificaciones medidas bajo el método
del costo, la depreciación de interés capitalizado según la NIC
23 y finalmente las ganancias o pérdidas por los cambios en el
valor razonable de las propiedades de inversión medidas bajo
el modelo del valor razonable, que no serán ingresos gravables
o gastos deducibles hasta la disposición del activo, momento
en que la ganancia o pérdida tendrá efectos fiscales por una
generación de renta por una transacción con terceros.
10. Aplicación práctica
La empresa Albislandia S.A.C., dedicada a la comercialización
de productos farmacéuticos, tiene su centro de operaciones en
la ciudad de Lima, el cual la gerencia ha decidido expandir,
creando nuevas unidades de negocio. Para ello realizarán la
importación de equipos lo cual requiere un mayor espacio para
su almacenaje, teniendo en consideración que se presenta la
oportunidad de adquirir un terreno en el distrito de Lurín (km
25 panamericana sur) de 10,000 metros cuadrados valorizado
en S/.450,000.00. Debido a que el nuevo negocio no se con-
cretará en el corto plazo, la empresa decide no utilizar el bien
por lo que se espera este incremente su valor en el mercado. La
compra se realiza en el mes de enero de 2013.
Al cierre del ejercicio 2013 se realiza la medición posterior del
bien adquirido bajo el método del valor razonable, identificando
el valor del activo en S/.560,000.00.
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 IV Aplicación Práctica
Solución:
En aplicación de la NIC 40, se entiende como propiedad de in-
versión a los terrenos o edificaciones considerados en su totalidad
o en parte, o ambos que se tienen por parte del dueño o por
parte del arrendatario (que haya acordado un arrendamiento
financiero) para obtener rentas, plusvalías o ambas.
Así también la norma en mención precisa que una entidad
medirá las propiedades de inversión por su costo en el recono-
cimiento inicial, el cual en el caso de una propiedad de inversión
adquirida esta comprende su precio de adquisición y cualquier
gasto directamente atribuible, así como los impuestos no recu-
perables por la autoridad fiscal.
Tratamiento contable a efectuar por la adquisición del terreno.

Fecha Glosa Cuenta Debe Haber

31 INVERSIONES INMOBILIARIAS 450,000.00

311 Terrenos

3111 Urbanos
Por la compra
del terreno
Enero./13 31112 Costo
(Inversión inmo-
biliaria)
46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS 450,000.00

465 Pasivo por compra de activos

4652 Inversiones inmobiliarias

Fecha Glosa Cuenta Debe Haber

46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS 450,000.00

465 Pasivo por compra de activos

4652 Inversiones inmobiliarias

Por la cance-
lación de la
Enero./13 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTES DE EFECTIVO
compra del
terreno
104 Cuenta corriente 450,000.00

1041 Cuenta corriente operativa

10412 BCP

Pasaremos a contabilizar el incremento del valor del terreno,
a su vez debemos precisar que la norma contable establece
que con posterioridad al reconocimiento inicial, la entidad que
haya escogido el modelo del valor razonable medirá todas sus
propiedades de inversión al valor razonable, excepto cuando
no se pueda determinar el valor razonable. En ese orden de
ideas, las pérdidas o ganancias derivadas de un cambio en el
valor razonable de las propiedades de inversión se incluirán en
el resultado del periodo en que surjan.
Determinación de la medición posterior del terreno.

Detalle Importe

Costo de adquisición 450,000.00

Valor razonable (31.12.13) 550,000.00

Diferencia (incremento de valor) 100,000.00

Fecha Glosa Cuenta Debe Haber

31 INVERSIONES INMOBILIARIAS 110,000.00

311 Terrenos

3111 Urbanos
Por la medición
posterior de la 31112 Costo
Dic./13
inversión inmo-
biliaria 76 GANANCIA POR MEDICIÓN DE ACTIVOS NO FINANCIEROS AL 110,000.00
VALOR RAZONABLE

762 Activo inmovilizado

7621 Inversión inmobiliaria

IV-10 Instituto Pacífico N° 300 Primera Quincena - Abril 2014