SECCIÓN DE POSGRADO

MAESTRIA EN DERECHO CIVIL

CURSO:

TEORÍA GENERAL DE LOS ACTOS Y EFECTOS JURÍDICOS.

CATEDRÁTICO:

DR. MARTÍN HURTADO REYES

TRABAJO DE INVESTIGACIÓN:

VENTA DE BIEN AJENO

INTEGRANTES:

JACQUELINE BETETA SAONA

JULIO GARCÍA MORALES

PATRICIA MATTOS JARA

JANET VALVERDE GÓMEZ

CICLO/ AULA:

2018 – I/ 203

LIMA – PERÚ
 INTRODUCCIÓN

El presente trabajo de investigación se refiere a lo regulado en nuestro ordenamiento

jurídico acerca del contrato de compraventa de bien ajeno como acto jurídico bilateral,
válido e ineficaz; siendo el caso que el común de las personas desconocen este tipo de
contrato y no entienden sobre la idea de que un bien ajeno, es decir, un bien que no le
pertenece al vendedor o transferente, sobre el que no tiene poder de disposición pueda
ser contenido en una prestación de dar y en general de una relación jurídica obligacional,
sancionando su existencia con la rescisión, dada su generalidad lo vinculan al delito de
estelionato, hecho ilícito aquel por el que se vende como propio un bien ajeno pero
ocultando esta transferencia al verdadero propietario lo cual no sucede con el contrato de
venta de bien ajeno, y es ahí donde radica la diferencia, pero ese desconocimiento y falta
de comprensión del contrato de compraventa de bien ajeno que se origina sobre todo por
un desconocimiento de la institución del acto jurídico, contrato, compraventa y la relación
jurídica obligacional, ocasiona esa confusión con el delito de estelionato.

Es por las razones antes expuestas que consideramos la necesidad de investigar acerca
de este interesante y polémico tema del contrato de compraventa de bien ajeno, ya que
cuando hablamos de admitir la validez de estos contratos no significa que en la realidad
el vendedor este disponiendo de bienes que no son suyos, porque la eficacia real está
condicionada a que el verdadero propietario disponga de los bienes ya sea en favor del
vendedor o del comprador, por lo cual el único elemento distintivo de este contrato
nominado es que el bien objeto de la prestación del vendedor no le pertenece en
propiedad al momento de la celebración del contrato

.
 CAPÍTULO I

VENTA DE BIEN AJENO

1.- DEFINICIÓN:

1.1.- Aspectos históricos.

En el derecho romano es el convenio de cambiar una cosa que se entregara al

comprador, por una cantidad de dinero que se pagara el vendedor. De hecho la forma
más primitiva de compraventa consistió en el trueque de cosa y precio, el cual se
realizaba con el simple intercambio manual.

1.2.- Aproximaciones conceptuales.

Debemos precisar que cuando hablamos de un contrato de venta de bien ajeno, estamos
haciéndolo, precisamente, de un contrato de compraventa y no de una figura similar,
parecida o afín. Es un contrato de compraventa común y corriente, siendo su único
elemento distintivo, y el que le da el carácter de interés doctrinario, el hecho de que el
bien objeto de la prestación del vendedor no le pertenece en propiedad al momento de la
celebración del contrato. Por ello es que sostenemos la necesidad de robustecer esta
idea: estamos hablando de un contrato de compraventa, con todas las obligaciones y
efectos que genera esta figura típica regulada, en el caso peruano, por los artículos 1529
a 1601 de su Código Civil.1

Sólo hay compraventa de bien ajeno cuando el vendedor se obliga, a transferir al

comprador la propiedad del bien. El tema de la contratación en general sobre bienes
ajenos, y en especial el del contrato de compraventa de bienes ajenos, tendrá relevancia
cuando estemos ante bienes ciertos. Los supuestos de bienes indeterminados o de
bienes fungibles no tendrán relevancia para nuestro análisis, aunque al momento de la
celebración del contrato no pertenezcan en propiedad al vendedor de los mismos.

La posibilidad de que se pueda celebrar válida y eficazmente un contrato de compraventa

en el cual el bien materia de la venta no pertenece al vendedor al momento de la
celebración del contrato, constituye lo que en la doctrina se ha venido a denominar el
problema de “La venta de cosa o bien ajeno”, el cual representa un tema polémico para

1
Castillo Freyre, Mario. Los Contratos sobre bienes ajenos. Auspiciado por el Consejo Nacional de Ciencia y
Tecnología (CONCYTEC). Lima, 1990. pág. 207
aquélla, en la medida que ha generado diversas y encontradas posiciones. Ciertos
sistemas jurídicos aceptaron la posibilidad de celebrar válidamente contratos de venta de
bienes ajenos, mientras que otros proscribieron su validez.

Nuestro actual Código Civil ha legislado en la parte referida al Contrato de Compraventa

respecto de la venta de bienes ajenos el cual constituye un contrato de compraventa
mediante el cual el vendedor se obliga a transmitir la propiedad de un bien al comprador.
La única particularidad de este contrato radica en que el bien materia de la transferencia
no pertenece al vendedor al momento de la celebración del contrato. El contrato de
compraventa como todos los contratos en nuestro Código Civil es un contrato
consensual, es decir, su celebración se produce por el simple acuerdo dado por las
partes. De esta manera la compraventa no constituye un contrato real, que es aquel que
para su celebración requiere que se haga la entrega o la transmisión de la propiedad del
bien vendido, ni tampoco constituye un contrato solemne, que es aquel que para su
celebración requiere el cumplimiento de alguna formalidad.

2.- EL CONTRATO DE VENTA DE BIEN AJENO EN NUESTRO ORDENAMIENTO

JURÍDICO.

Considerando el carácter consensual y la eficacia obligacional del contrato de

compraventa en el Código Civil peruano y habiendo sido descartados todos los intentos
para justificar la unidad de la venta de bien ajeno, queda clara la validez de dicho
contrato, más aún cuando el legislador no ha supeditado la validez de la compraventa al
hecho de que el vendedor cuente con el poder de disponer o cuente con la titularidad del
bien vendido al momento de celebrar el contrato.2

Lo prescrito en el artículo 1539 del Código Civil que regula la compraventa de un bien
ajeno, no sanciona con nulidad o anulabilidad dicho contrato, sino que le otorgan al
comprador la posibilidad de rescindirlo cuando este no haya conocido que el bien era
ajeno. Sin embargo, dicha norma se refieren a la relación jurídica entre comprador y
vendedor, pero no contemplan la posición del propietario, quien se encontraría en la
facultad de invocar la nulidad del contrato, toda vez que la venta de un bien por parte de
quien no detenta su propiedad ni posee facultades para venderlo.

2 Mosqueira Medina, Edgardo. La venta de bien ajeno en el Código Civil peruano. Thémis Revista de derecho
de la PUCP. Lima, 2015, pág. 76
En tal sentido el código ha contemplado diversos supuestos de contratos referidos a
transferencia de la propiedad de bienes ajenos, pero no todos esos supuestos se refieren
a contratos de venta de bien ajeno el único artículo del Código Civil que se refiere a este
tipo de contrato es el 1539 el cual prescribe lo siguiente: ”La venta de bien ajeno es
rescindible a solicitud del comprador, salvo que hubiese sabido que no pertenecía al
vendedor o cuando este adquiera el bien, antes de la citación con la demanda”, pues este
artículo trata el caso de la venta de bien ajeno en la medida que se refiere expresamente
a dicho contrato y establece sus consecuencias. Por lo cual es importante tomar en
cuenta que la obligación del vendedor de bien ajeno será la de “transmitir la propiedad del
bien” y no la de “obtener que otro adquiera”. El vendedor deberá transmitir el bien al
comprador y dicha transmisión deberá ser verificada por el propio vendedor, es decir,
deberá personalmente realizar una adquisición derivativa del derecho de propiedad en
favor del comprador: la propiedad deberá salir de él (y no de un tercero) e ingresar en el
comprador. Si un tercero (por ejemplo, el tercero propietario del bien vendido) realizara la
transferencia de la propiedad en favor del comprador, el vendedor no podría aducir que
ha cumplido con su obligación, pues él no ha realizado la prestación. Sin embargo, no
negamos la posibilidad de que el comprador acepte que la transmisión de la propiedad a
la que se obligó el vendedor sea hecha por un tercero, salga del tercero propietario, en
dicho caso, la obligación del vendedor no será cumplida tal como estuvo pactada sino de
otra manera distinta por lo que se produciría una novación de la obligación.

Siendo que el artículo en comentario contiene tres supuestos diferentes con

consecuencias para cada uno de ellos. Dichos supuestos son los siguientes:

- Primer supuesto, es el de la venta de bien ajeno cuando el comprador no conoce

el carácter ajeno del bien, caso en el cual el comprador podrá rescindir el contrato
cuando se entere que el bien es ajeno.
- Segundo supuesto, es el de la venta de bien ajeno cuando el comprador conoce
el carácter ajeno del bien. En este caso el contrato no es rescindible.
- Tercer supuesto, es aquel en que el vendedor adquiere la propiedad del bien
antes de la citación con la demanda de rescisión interpuesta por el comprador que
no conocía el carácter ajeno del bien. En este supuesto la venta tampoco es
rescindible.

Por lo mencionado, el legislador ha establecido que si el comprador no conoce el carácter

ajeno del bien vendido, podrá interponer la acción rescisoria al momento en que se
entera que el bien es ajeno. Es decir, si el comprador conociera que el bien es ajeno o si
el vendedor llegara a adquirir el bien antes de que el comprador demande la rescisión,
dicha acción rescisoria será improcedente.

La venta de bien ajeno es un contrato válido en nuestro sistema civil, no solamente

porque las críticas a su validez sostenidas por diversos tratadistas han sido descartadas,
sino porque la propia rescindibilidad de la venta de bien ajeno prevista en el artículo 1539
presupone su validez. Sin embargo, ha quedado demostrado que la rescindibilidad del
contrato no se puede basar en la justificación de que una de las partes se perjudica por
no conocer el contenido de una de las obligaciones.

3.- ELEMENTOS DEL CONTRATO DE VENTA DE BIEN AJENO.

Los elementos son aquellos aspectos relevantes para la validez y existencia de un

contrato de compraventa; el contrato de compraventa de bien ajeno en estricto es aquel
que reúne los siguientes elementos:

a.- Ambas partes son conscientes de que están celebrando un contrato de compraventa.
Este primer elemento se refiere a que los sujetos intervinientes deben tener
plena conciencia de estar celebrando un contrato de compraventa, esta conciencia de
estar celebrando un contrato donde el objeto de la obligación es una prestación de dar,
implica un proceder con capacidad de ejercicio, esto es, aptitud, suficiencia e idoneidad
para contratar, consecuentemente, ser sujeto activo o pasivo de una relación jurídica
obligacional, en el caso de la compraventa de bien ajeno, capacidad para saber la
naturaleza especial del contrato, así como la obligación y el riesgo a asumir.

b.- Ambas partes son conscientes de que el objeto de la prestación de dar materia de la
obligación contenida en este contrato y a cargo del vendedor, es un bien que no
pertenece, en el momento de la celebración del contrato, al patrimonio del vendedor (ni
del comprador, pues estaríamos frente a un caso de compra de bien propio).
Este segundo elemento del contrato de compraventa de bien ajeno se refiere que las
partes intervinientes en su celebración sean conscientes de que el objeto del contrato es
la obligación de dar un bien ajeno, es decir, la obligación de entregar o transferir un bien
sobre el cual, el vendedor, no tiene poder de disposición ni autorización, al momento de
celebrarse el contrato. Es necesario aclarar que la compraventa del bien ajeno como acto
o norma jurídica no exige como presupuesto que el vendedor sea propietario del bien al
momento de celebrarse el contrato pero sí para cuando se cumpla la prestación, esto es,
la entrega del bien o determinación de la cosa, para su posterior cumplimiento en el
supuesto de tratarse de un bien incierto.

c.- Ambas partes son conscientes de que están contratando en el sentido que una, el
vendedor, se está obligando a transferir la propiedad de ese bien ajeno, al comprador y
éste a pagar un precio como contraprestación.
Este tercer elemento se refiere a que las partes contratantes son conscientes de
los derechos y obligaciones que asumen, siendo el contrato de compraventa de bien
ajeno una de prestaciones recíprocas, por supuesto, supeditado al hecho futuro e incierto
de la convalidación. Por un lado, el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un
bien sobre el cual no tiene poder de disposición o autorización, al momento de celebrarse
el contrato, con el derecho a recibir el precio del comprador, por el cumplimiento de la
obligación. Por el otro, en calidad de contraprestación, el comprador se obliga a pagar un
precio, a cambio del derecho de recibir el bien del vendedor.

4.- CARACTERÍSTICAS.

De la definición propuesta de compraventa de bien ajeno y los elementos establecidos,

podemos extraer las siguientes características:

4.1.- Consensual:

La celebración de un contrato de compraventa de bien ajeno se realiza con el simple

consentimiento, esto es, la concurrencia concordada de declaraciones de voluntad del
vendedor y el comprador, no requiere de formalidad alguna, es decir, de requisitos
adicionales. El vendedor hace la oferta de venta de un bien ajeno como propio o ajeno,
dirigiéndola al comprador, quien con conocimiento o no de la ajenidad del mismo procede
a aceptarla en todos sus términos y condiciones, sin generar una contraoferta, por tanto,
para su posterior remisión al vendedor oferente, quien al tomar conocimiento de la
aceptación de su oferta de venta, origina el consentimiento, que a su vez produce el
acuerdo de voluntades, es decir, el contrato de compraventa de bien ajeno, pero sin
perfeccionarla, dado que no transfiere el derecho de propiedad, hasta que suceda algún
supuesto de convalidación en el plazo determinado o de no haberlo, al primer
requerimiento.
4.2.- Oneroso:

El contrato de compraventa de bien ajeno implica un desprendimiento patrimonial o

económico del comprador y el vendedor. El comprador debe pagar una contraprestación,
el precio, por el bien a recibir o adquirir, y el vendedor debe adquirir la propiedad del bien
de su verdadero propietario, sea a título oneroso o gratuito, para que una vez propietario,
haga un desprendimiento patrimonial, transfiriendo o entregando el bien al comprador, o
en todo caso, logre éste efecto a su costo y riesgo, mediante algún otro supuesto de
convalidación, haciendo eficaz al contrato de compraventa de bien ajeno.

4.3.- Típico:

La compraventa de bien ajeno es un contrato típico ya que ésta regulado en

nuestro Código Civil, en el título correspondiente al contrato de Compraventa y dentro de
contratos nominados, específicamente del artículo 1539.

4.4.- Nominado:

Por cuanto tiene acuñado a su favor un nombre o denominación específica.

4.5.- Libertad de forma:

La compraventa de bien ajeno puede celebrarse bajo cualquier forma, verbal o escrita, la
ley no impone una forma específica, salvo que las partes convengan un supuesto en el
cual se produce la conversión del contrato en un acto jurídico de forma necesaria, que
vale como prueba de su existencia o elemento para su estructuración, en este último
caso su inobservancia acarrea la nulidad.

4.6.- Ineficaz:

La compraventa de bien ajeno es un contrato ineficaz dado que no produce de manera

inmediata la transferencia de propiedad del bien al comprador, por no tener el vendedor
poder de disposición. Esta ineficacia es vigente hasta el momento que suceda algún
supuesto de convalidación.
 CAPÍTULO II

CONTRATOS AFINES AL DE VENTA DE BIEN AJENO

5.- PROMESA DE VENTA DE BIEN AJENO.

De acuerdo a lo que prescribe el artículo 1537 del nuestro Código Civil es el tipo de
contrato por el cual una de las partes se compromete a obtener que la otra adquiera la
propiedad de un bien que ambas saben que es ajeno, se rige por los artículos 1470°,
1471° y 1472°.

Se refiere a un contrato mediante el cual una de las partes a quien denominaremos

"deudor" asume la obligación de obtener que la otra parte, a quien llamaremos
("acreedor") adquiera la propiedad de un bien que ambos saben pertenece a un tercero y
no al "deudor".

Según lo expuesto la obligación del "deudor" es una de "obtener que su acreedor

adquiera", obligación que no tiene el mismo contenido de la obligación del vendedor en
una compraventa, consistente en "transmitir la propiedad" de un bien conforme a lo
establecido en el artículo 1529 del código. "Obtener que otro adquiera" y "transmitir la
propiedad" expresan contenidos diferentes y maneras de cumplir distintas, razón por la
cual el "deudor" del contrato contemplado en el artículo 1537 no es el vendedor de la
compraventa, este artículo no contempla un contrato de compraventa, sino un contrato
innominado.3

Se puede agregar que "la obligación del vendedor" ("deudor" para nosotros) no puede ir
más allá de comprometer su actividad para obtener el asentimiento del verdadero dueño
del bien para transferir la propiedad de éste al comprador ("acreedor" para nosotros)". De
acuerdo a lo consignado, se considera que la obligación asumida por el "deudor"
compromete su actividad para obtener que el tercero propietario le transfiera el bien al
"acreedor". Por tal razón y en la medida que el "deudor" debe obtener el asentimiento de

3 De la Puente y Lavalle, Manuel. "El Contrato Privado", Cultural Cuzco, tomo 1 Lima 1983. pág. 209
un tercero, el artículo 1537 se remite a las normas de la promesa del hecho o de la
obligación de un tercero.

6.- FORMAS EN LAS QUE EL VENDEDOR PUEDE CUMPLIR SU OBLIGACIÓN

a) En una prestación de hacer, convenciendo al tercero propietario para que transmita la

propiedad del bien al "acreedor", obteniendo así que éste adquiera la propiedad del bien
vendido. En dicho caso y considerando que la prestación del "deudor" consistirá en
obtener que el tercero se obligue a transmitir o transmita, se aplicarán las normas de la
promesa del hecho o de la obligación de un tercero a las que se remite el artículo
mencionado.

b) Mediante una prestación de dar, transmitiendo el mismo "deudor" la propiedad del bien
vendido al "acreedor", para lo cual el "deudor" requerirá previamente adquirir la propiedad
del bien que se obligó a transmitir. En este caso el "deudor" obtendrá la propiedad del
bien del tercero propietario y luego la transmitirá directamente a su "acreedor",
ejecutando una prestación de dar.
Ejemplo:

“A” se obliga frente a “B” a que éste adquiera la propiedad de un bien que ambos saben
pertenece a “C”.

“A” podrá cumplir con su obligación haciendo que “C” le transfiera a “B”, para lo cual
deberá obtener el asentimiento de “C” para dicha transferencia, en cuyo caso se trataría
de una prestación de hacer que se rige por las normas de la promesa del hecho o de la
obligación de un tercero. Pero también “A” podrá adquirir el bien de “C” y transmitírselo a
“B”, en cuyo caso la prestación de “A” será una de dar en favor de “B” y no podrá regirse
por las normas a las que se remite el artículo comentado. Este segundo supuesto será
analizado en el numeral siguiente.

Cuando celebramos un contrato que está previsto en el artículo 1537, el "deudor"

establecerá en su beneficio y a cargo del "acreedor" dos prestaciones· una primera
consistente en el pago del precio del bien vendido, y una segunda consistente en una
"remuneración" por la actividad desarrollada por el "deudor" al convencer al tercero
propietario para que trasmita la propiedad del bien al "acreedor".
7.- OBLIGACIÓN DE TRANSMITIR AL ADQUIRIR LA PROPIEDAD DEL BIEN

"En el caso del artículo 1537, si la parte que se ha comprometido adquiere después la
propiedad del bien, queda obligado en virtud de ese mismo contrato a transferir dicho
bien al acreedor, sin que valga pacto en contrario".
Aquí establece qué es lo que sucede en el supuesto que el "deudor" obligado conforme a
los términos del artículo 1537, adquiera la propiedad del bien del tercero propietario. En
dicho supuesto, señala el artículo 1538, el "deudor queda obligado a transmitir la
propiedad del bien, es decir, adquiere el bien del tercero propietario y cumple su
obligación con su "acreedor" mediante una prestación de dar. Consecuentemente, el
artículo 1538 contempla la hipótesis de cumplimiento de la obligación del "deudor"
expuesta por nosotros en la parte final del numeral precedente: mediante una prestación
de dar.

Cuando el "deudor" adquiriese el bien del tercero propietario, en virtud del mismo contrato
que contenía la obligación de "obtener que el otro adquiera", el "deudor" queda obligado
a "transferir dicho bien al acreedor". Dicha obligación de "transferir la propiedad a su
acreedor" es similar a la obligación del vendedor en la compraventa, Según el artículo
1529 del código, por mandato legal, la obligación de obtener que el otro adquiera se
convierte en una obligación de transmitir, por lo que el contrato innominado contemplado
en el artículo 1537 se convierte en un contrato de compraventa, en la medida que,
obviamente, el "acreedor" estará obligado a pagar el precio al "deudor". Nos encontramos
pues ante la figura de una conversión legal de la obligación.

Cuando al celebrarse un contrato en los términos del artículo 1537, se establecerán dos
prestaciones en favor del "deudor" y a cargo del "acreedor".
En la medida que el "deudor" adquiera la propiedad del bien y por lo tanto su obligación
de "obtener que el otro adquiera" se convierta en una de "transmitir la propiedad del
bien", surge la interrogante de si el "acreedor" continuará obligado a entregar las dos
prestaciones al "deudor". Tal duda surge del hecho de que el "deudor" debería recibir la
"remuneración" una de las prestaciones en su favor indicada en el numeral precedente a
cambio de su prestación de hacer consistente en convencer al tercero propietario de que
trasmita la propiedad de su bien al "acreedor". Esta última prestación mencionada no ha
sido realizada por el "deudor" pues éste, en todo caso, de lo que ha convencido al tercero
propietario es de que le transfiera a el mismo el bien.
En el supuesto mencionado y una vez convertida la obligación del "deudor" en una de
transmitir conforme al artículo 1538 el "acreedor" continuará obligado a entregar al
"deudor" la prestación consistente en la "remuneración" como es obvio el precio de todas
maneras deberá pagarse en la medida que si bien la prestación de hacer del "deudor" no
se realizó exactamente como se suponía debía realizarse, la finalidad del contrato se
cumplió y la obligación del "deudor" también, en la medida que el "acreedor" llegó a
adquirir la propiedad del bien.

Adicionalmente, debemos tomar en cuenta que en el caso de un contrato celebrado

conforme a los términos del artículo 1537, nos encontramos frente a un contrato con
prestaciones recíprocas, en tal sentido, la reciprocidad de las prestaciones del "acreedor"
precio del bien y "remuneración" es respecto de la prestación del "deudor" el "obtener que
el acreedor adquiera".
 CAPÍTULO III

LA RESCISIÓN:
MECANISMO LEGAL OTORGADO A FAVOR DEL COMPRADOR

El legislador ha establecido la posibilidad de interponer la acción rescisoria cuando el

comprador llegue a enterarse que el bien adquirido pertenece a un tercero, es decir, que
está comprando un bien ajeno.

“Articulo 1539.- Venta de bien ajeno

La venta de bien ajeno es rescindible a solicitud del comprador, salvo que
hubiese sabido que no pertenecía al vendedor o cuando éste adquiera el bien
antes de la citación con la demanda.”

Al respecto, la doctrina coincide en señalar que la rescisión es una acción orientada a

dejar sin efecto un contrato válidamente celebrado pero que produce un perjuicio
especialmente injusto para una de las partes contratantes.

Asimismo, nuestra legislación regulada dicha institución de la siguiente manera:

“Artículo 1370.- Rescisión contractual

La rescisión deja sin efecto un contrato por causal existente al momento
de celebrarlo.”

Por tanto, para analizar la procedencia de la acción rescisoria en la venta de bien ajeno
(en sentido estricto), es importante precisar cuál es el perjuicio que sufre dicho comprador
al momento de celebrar el contrato y que ha llevado al legislador a instituir la rescisión
como mecanismo legal a favor del adquirente.

De la Puente4 sostiene que, “si el comprador ignora que el bien no pertenece al vendedor
en dicho momento (al celebrar el contrato), no puede conocer que el vendedor no se está
obligando a transferirle la propiedad del bien, que es la finalidad del contrato de
compraventa, sino únicamente se está obligando a obtener el asentimiento del verdadero

4
DE LA PUENTE, Manuel. Exposición de Motivos y comentarios-compraventa. Parte III, Vol. VI, p. 210.
dueño, o sea algo que no depende de su voluntad, por lo cual la posibilidad del
comprador de obtener la propiedad del bien es bastante remota”.

Aunque el citado autor ha pretendido justificar la institucionalidad de la rescisión para la

venta de bien ajeno bajo esos argumentos, debemos señalar que dicha afirmación no es
muy afortunada que digamos, toda vez que en la venta de bien ajeno el vendedor se
obliga en realidad a trasmitir la propiedad del bien y no a obtener que el verdadero dueño
dé su asentimiento para transmitir el bien a favor del adquirente, pues, de ser ese el caso,
no estaríamos sino ante un contrato como el regulado en el artículo 1537° del Código
Civil.

En ese contexto, podemos señalar que la razón de ser de la rescisión regulada por el
legislador radica en el desconocimiento del adquirente de la ajenidad del bien, es decir,
que el vendedor no es el verdadero propietario del bien y, por consiguiente, existe cierta
inseguridad y/o riesgo respecto a la posibilidad de que el vendedor llegue a cumplir con
su obligación de transmitir la propiedad del bien.

En efecto, al momento de celebrarse el contrato de compraventa de bien ajeno el

comprador no conocía la ajenidad del bien, pues si lo hubiera sabido este contrato no
sería uno de compraventa sino un contrato atípico sujeto el régimen del artículo 1537° del
Código Civil.

Puede darse que en el curso del plazo suspensivo inicial a que debe estar sujeto todo
contrato de compraventa de bien ajeno, el comprador conozca que el bien es ajeno y
que, consecuentemente, el vendedor tendrá que adquirir la propiedad del bien de su
verdadero dueño para luego transferirla oportunamente al comprador.
Se ha visto que en la compraventa de bien ajeno el comprador se encuentra en la
incertidumbre respecto a si el bien pertenece o no al vendedor.

El conocimiento de la ajenidad del bien hace cesar esa incertidumbre, pero en un sentido
desfavorable para el comprador desde que sabrá que el vendedor no está actualmente
en aptitud de transferirle directamente la propiedad del bien, sino que dicho vendedor
tendrá que seguir el azaroso camino de obtener que el verdadero dueño le adjudique la
propiedad del bien, para él, a su vez, transferirla al comprador. Este camino es azaroso
por cuanto existe el álea o riesgo de que el verdadero dueño no adjudique la propiedad
del bien al vendedor.
Tomando esto en consideración y con la finalidad de paliar el impacto del riesgo que
corre el comprador, el artículo1539° del Código Civil le concede la opción entre mantener
la vigencia del contrato de compraventa o solicitar su rescisión, con lo cual el comprador
quedará liberado de su obligación de pagar el precio.

En consecuencia, la razón por la cual la acción concedida al comprador es la de rescisión

radica, entonces, en que la incertidumbre sobre el riesgo existía desde el momento de la
celebración del contrato, y la certeza de que el bien es ajeno no hace sino materializar un
riesgo que se encontraba en potencia desde dicho momento. El bien ya era propio o
ajeno del vendedor cuando se celebró el contrato.

8.- CONCEPTO DE RESCISIÓN

La rescisión de los contratos, está contenida en el artículo 1370° del Código Civil, el cual
establece que se deja sin efecto un contrato por causal existente al momento de su
celebración.

En virtud del artículo 1372° del Código Civil, se establece que la rescisión de un contrato
tiene efecto desde la celebración del mismo, salvo disposición o pacto en contrario, y no
perjudicando en modo alguno los derechos de terceros adquiridos de buena fe.

Nuestro Código Civil establece tres normas en las cuales trata acerca de la rescisión:

a) Caso de la lesión en el contrato (artículos 1447° y 1456° del Código Civil)

b) Caso de la compraventa de cabida (artículo 1575° del Código Civil)
c) Casos de la venta de bien total o parcialmente ajeno (artículos 1539° y 1540° del
Código Civil).

9.- CARACTERÍSTICAS DE LA RESCISIÓN

a) La rescisión deja sin efecto un contrato por causal coetánea al momento de su

celebración;
b) La declaración judicial de rescisión opera retroactivamente, pero el contrato surte
sus efectos mientras ésta no se declare;
10.- EXCEPCIONES CONTEMPLADAS POR LA LEY PARA INVOCAR LA RESCISIÓN

La regla general de que en todo contrato de compraventa de bien ajeno el comprador

tiene la opción de solicitar su rescisión, tiene dos excepciones contempladas en el
artículo 1539° del Código Civil.

10.1.- El comprador hubiese sabido que el bien no pertenecía al vendedor.

Debe entenderse que este conocimiento debe haberlo adquirido durante la

vigencia del plazo suspensivo inicial a que debe estar sometido el contrato, pues
si el comprador hubiese conocido la ajenidad del bien antes o en el momento de
celebrarse el contrato se trataría de la hipótesis contemplada en el artículo 1537°
del Código Civil, y si la hubiese conocido después del vencimiento del indicado
plazo habría lugar, como se verá más adelante, a la resolución del contrato por
incumplimiento.

Es justo que si el comprador conoce, después de celebrado el contrato, que el

bien es ajeno y no ejercita de inmediato la acción de rescisión que tiene a su
disposición, ello signifique que ha optado por conservar los efectos del contrato,
con la esperanza de que el verdadero dueño adjudique oportunamente la
propiedad del bien al vendedor y este pueda, a su vez, transferirla al comprador
dentro del plazo suspensivo inicial.

10.2.- El vendedor adquiera la propiedad del bien antes de la citación con la

demanda de rescisión.

También es razonable esta excepción, por cuanto si el vendedor llega, por

cualquier razón, a ser propietario del bien estará en aptitud de transferirlo al
comprador y cumplir oportunamente su obligación en ese sentido.

Si el comprador optara por no rescindir el contrato sino mantenerlo vigente, el

vendedor deberá transferirle la propiedad del bien dentro del plazo suspensivo
inicial, y si así lo hiciera, el comprador deberá pagarle el precio pactado.
11.- LA NULIDAD, ANULABILIDAD Y RESOLUCIÓN COMO MECANISMOS AFINES.

En la doctrina se ha sostenido otros mecanismos legales a favor del comprador en los

casos de venta de bien ajeno, entre ellos, la acción de nulidad, de anulabilidad y la
resolución, los cuales serán abordados y analizados en sus supuestos, a fin de
establecer las semejanzas y diferencias que existen frente a la figura de la rescisión,
como mecanismo legal otorgado al comprador para declarar la ineficacia de un contrato
válido.

11.1.- LA NULIDAD

La venta de bien ajeno está regulada y admitida en el artículo 1409° del Código Civil, el
cual señala lo siguiente:

“Artículo1409.- Materia de la obligación

La prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar
sobre:
(…)
2. Bienes ajenos (…).”

En ese contexto, nuestra legislación permite esta clase de venta, por lo que estaríamos
frente a un contrato válido siempre y cuando cumpla, además, con los los elementos
(agente capaz, objeto física y jurídicamente posible, fin licito, observancia prescrita por la
norma), presupuestos (sujetos y objeto) y requisitos (manifestación de la voluntad, agente
capaz, objeto física y jurídicamente posible, fin licito, forma prescrita de la ley y acorde al
orden público y las buenas costumbres) del acto jurídico.

Al respecto, un sector de la doctrina sostiene que la venta de bien ajeno puede ser objeto
de una acción de nulidad bajo la causal de fin ilícito y objeto jurídicamente imposible, los
cuales analizaremos en las siguientes líneas.
a.-El problema del fin ilícito

La finalidad del acto jurídico se da en relación con cada acto jurídico en particular, según
su especie y nominación, para producir la relación jurídica correspondiente y los efectos
que constituyen el propósito del o de los celebrantes del acto y los que le asigne el
ordenamiento jurídico5.

En el caso de la venta de bien ajeno ambas partes ponen de manifiesta negociar un bien
sin importar la ajenidad, por lo ambos buscan obtener decir un provecho efectivo que
será, por un lado, el pago y, por el otro, la transferencia; motivo por el cual no podemos
hablar de un fin ilícito, aunado al hecho que nuestra legislación permite la venta de bien
ajeno.

b.- El problema del objeto jurídicamente imposible

Sobre el particular, consideramos que ésta causal no reviste mayor análisis, pues el
artículo 1409° del Código Civil permite la venta de bien ajeno.

Cabe extender lo señalado en el párrafo precedente para la causal de nulidad

denominada contrario al orden público y a las buenas costumbres.

11.2.- LA ANULABILIDAD

Se ha sostenido que la acción que debe concederse al comprador es la de anulación por

error, debido a que dicho comprador ignoraba, al momento de celebrarse el contrato, que
el bien era ajeno.

Otro sector de la doctrina sostiene que el vendedor comete dolo en perjuicio del
adquirente, motivo por el cual debe anularse.

Atendiendo a ello, pasaremos a analizar el error y el dolo como causal de anulación del
acto jurídico en lo que respecta a la venta de bien ajeno.

5 VIDAL RAMIREZ, Fernando. El acto jurídico. Editorial Gaceta Jurídica. 8va. Edición. Lima, 2011, pág.128.
a.- El problema del error

A diferencia del error obstativo, el error vicio o error indiferente, sí es un verdadero vicio
de la voluntad. El motivo es un concepto jurídico que abstrae una porción de la realidad,
consistente en la parte psicológica de los individuos.

El error vicio o dirimente se produce por un falsa representación de la realidad o por un

conocimiento inadecuado, imperfecto o incompleto de ésta. Error es un sinónimo de móvil
erróneo o no realizado; es un motivo que no tiene su correspondencia en la realidad.

El código Civil prescribe, en el artículo 201°, que el error sólo será susceptible de anular
el acto jurídico cuando sea esencial y conocible por la otra parte.

En ese contexto, cabe preguntarse lo siguiente: ¿Puede considerarse el carácter ajeno

del bien como un supuesto de error in cualitate del objeto o in personae?

Al respecto, Mario castillo Freyre6 señala que, el bien que sea ajeno puede encuadrar
perfectamente dentro de lo que es una cualidad (error in cualitate). Se trata de un
circunstancia, si bien no natural, sí adquirida del bien. Y es adquirida en virtud de la
normativa legal que establece, qué es un bien, la existencia del derecho de propiedad y
los modos de adquisición y transmisión de dicho derecho. Es decir, es una cualidad o
característica que le ha sido dada por el Derecho.

Sin embargo, no coincidimos con la opinión del citado autor, por cuanto la ajenidad del
bien no es una cualidad, es decir, no es algo querido por el comprador, por el contrario,
es un hecho que el comprador desconoce y que en caso de conocerlo puede solicitar la
rescisión.

La cualidad del bien es algo en substancia otorgado por la voluntad de las partes, en este
caso, es la norma quien confiere este rasgo característico cuya voluntad, en especial del
comprador, no ha nacido, es decir, que no ha querido adquirir un bien ajeno; motivo por el
cual descartamos que se trate de éste supuesto de error.

6 CASTILLO FREYRE, Mario. Los contratos sobre bienes ajenos. Lima, 1990, pág.178.
Por otro lado, tampoco se trataría de un error in personae, toda vez que el comprador lo
que pretende es adquirir el bien, siéndole indiferente quien se lo transfiera, salvo que
suceda lo contrario, lo cual en estos casos es poco imaginativo, por cuanto en todo
contrato de compraventa los elementos esenciales son el precio y el objeto, siendo
indiferente con quien se celebre, aunado al hecho que la venta de bien ajeno está permita
por el Código Civil vigente (Artículo 1409°).

b.- El problema del dolo

Se ha dicho que en la compraventa de bien ajeno el comprador ignora el carácter ajeno

del bien, esta ignorancia puede, perfectamente, ser inducida, constituyendo un caso de
dolo. Sin embargo, para que ello sea así, es necesario que exista un engaño de parte del
vendedor al comprador estableciendo en las etapas de negociación su condición de
propietario del bien, lo que conllevaría si una anulabilidad, además de la comisión del
delito de estelionato.

Pero en este contrato se debe partir de la buena fe, no manifestando cosas irreales sino
algo acorde a la realidad, que no resulte perjudicial para el comprador, pues, en este
caso, el perjuicio se ha puesto de manifiesto.

11.3.- LA RESOLUCIÓN

Debe tenerse presente que el conocimiento por el comprador durante el plazo suspensivo
inicial de la ajenidad del bien no significa que el vendedor haya incumplido su obligación
de transferirle la propiedad, desde que esa obligación solo va a ser exigible al
vencimiento de dicho plazo. No cabe, pues, entablar dentro de tal lapso una acción de
resolución judicial por incumplimiento del vendedor.

Pero si al vencimiento del plazo suspensivo inicial a que debe estar sometido todo
contrato de compraventa de bien ajeno, el vendedor no ha transferido al comprador la
propiedad del bien por no haber podido adquirirlo de su verdadero dueño, el vendedor ha
incumplido su obligación en tal sentido dentro del indicado plazo, por lo cual procede que
el comprador demande la resolución del contrato por incumplimiento.

Sin embargo, debe tomarse en consideración que el simple retraso no constituye

incumplimiento de la obligación, sino que, en el sistema peruano sobre constitución en
mora, para que ello ocurra es necesario que el deudor quede constituido en mora.
Consecuentemente, en el caso de retardo en la ejecución de la prestación se requiere
convertir ese retardo en incumplimiento mediante la constitución en mora, para luego
solicitar la resolución por incumplimiento.

Para ello, debe existir un lapso prudente entre la interpelación al deudor y la demanda de
resolución para permitir al deudor cumplir en ese lapso, pues sería injusto no dejar al
deudor el tiempo necesario para el cumplimiento.

12.- ¿QUÉ SUCEDE CON EL VERDADERO PROPIETARIO DEL BIEN SOMETIDA A

VENTA?

El artículo 1539° del Código Civil únicamente se ha referido a la acción de rescisión que
tiene el comprador frente al vendedor en caso de conocer la ajenidad del bien. Sin
embargo, no ha ocurrido lo mismo respecto a los mecanismos legales que podría utilizar
el verdadero propietario del bien cuando toma conocimiento y rechaza éste tipo de venta,
por tratarse de un bien de su propiedad.

Al respecto, en nuestra jurisprudencia ya existe pronunciamientos respecto a éstos

temas, inclinándose en su mayoría por aceptar la nulidad en sus supuestos de fin ilícito,
objeto jurídicamente imposible y hasta por la causal contrario al orden público y a las
buenas costumbres.

No obstante, consideramos una decisión errada por los tribunales de justicia, pues, como
se ha señalado nuestra legislación si permite la venta del bien ajeno, resultando
incoherente pretender una nulidad por la causal de objeto jurídicamente imposible o
contrario a las normas de orden público y a las buenas costumbres.

Tal vez y el más controversial de las causales sea el fin ilícito. Sin embargo,
consideramos que ello tampoco debería ser admitido, pues, todo bien es posible de
circular dentro del tráfico comercial mientras existe de forma determinada o determinable,
como lo sería un bien ajeno.

Pero en realidad lo que se somete a juicio no es ninguna de esas causales sino la

legitimidad del vendedor respecto del bien para someterlo a un contrato, lo cual incluso
ha sido equiparado al supuesto de agente capaz, lo cual es un hecho muy aparte de la
legitimidad.
La legitimidad a la que nos referimos no es otra cosa que la aptitud del vendedor de
poder transferir el bien, es decir, la posibilidad y facultad de disponer del bien, lo cual en
el caso de la venta de bien ajeno no se manifiesta, pues, el vendedor no tiene la
propiedad el bien careciendo de esa legitimidad para disponer de ella.

En ese orden ideas, consideramos que el tercero, propietario del bien, podría invocar
perfectamente una acción de ineficacia en sentido estricto, toda vez que el vendedor no
tiene la propiedad del bien.

Esto guarda consistencia con el derecho de comprador que actuó de buena fe, pues,
desconocía de la ajenidad del bien. De sostenerse hasta hoy una nulidad en estos casos
originaria una inseguridad jurídica para el comprador, quien podría terminar
perjudicándose económicamente ante una acción de nulidad, dejándose liberado a un
vendedor que posiblemente desaparezca.
 CAPÍTULO IV
CASO PRÁCTICO

Es materia del presente caso un proceso de nulidad de acto jurídico, en donde la parte
demandante, Yna Liz Helen Chauca Solano, interpuso recurso de casación, contra la
sentencia de vista de fecha veintidós de julio de dos mil trece, expedida por Tercera Sala
Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, que revocó la sentencia apelada que
declaró fundada en parte la demanda y reformándola declara infundada la demanda
interpuesta por su parte.

ANTECEDENTES DEMANDA:

Según escrito de fojas cincuentitres, Yna Liz Helen Chauca Solano a través de su
representante Donato Amador Chauca Gonzáles plantea como pretensión principal la
nulidad del acto jurídico de compra venta contenido en la Escritura Pública de fecha once
de mayo de mil novecientos noventa y nueve, en el que se pretende vender el inmueble
ubicado en la calle los Mochicas manzana seiscientos diez, lote nueve Urbanización San
Pablo, distrito de La Victoria; inmueble que constituye una unidad inmobiliaria con los
números seiscientos dieciocho, seiscientos veintidós, seiscientos veinticuatro, seiscientos
veintiséis de la calle los Mochicas, según certificación municipal; contra Rosa Valentina
León Cerna viuda de Salhuana, Rosaura Evarista Salhuana León, Lidia Guadalupe
Salhuana León y Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada. Planeta como
pretensiones accesorias indemnización por daños y perjuicios ascendente a treinta y tres
mil dólares americanos pagables en forma solidaria y la restitución del inmueble. El
demandante sostiene como soporte de su pretensión que: 1. El acto que se pretende
nulificar, es el contenido en la Escritura Pública del once de mayo de mil novecientos
noventinueve, en la que consta que por minuta de fecha veintidós de abril de mil
novecientos noventinueve, Rosa León Cerna viuda de Salhuana y sus hijas Rosaura
Evarista y Lidia Guadalupe Salhuana León; vendieron el inmueble sub litis a favor de
Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada, en la que se consigna que las vendedoras
adquirieron el inmueble por derecho sucesorio de quien en vida fuera Augurio Salhuana
Cafferata, lo cual es errado, por cuando el referido finado y la demandada Rosa León
Cerna fueron vencidos por el demandante en un juicio de retracto sobre el mismo
inmueble, por tanto, fueron subrogados en sus derechos y obligaciones del mismo. 2.
Ocho años antes del acto jurídico en cuestión, ya habían sido subrogados, por cuanto el
proceso sobre retracto culminó mediante ejecutoria suprema del doce de abril de mil
novecientos noventa y uno. 3. Se evidencia el fin ilícito, por cuanto las demandas han
vendido un inmueble que saben no les pertenece, dándose la figura denominada como
“la causa falsa” o “causa putativa” donde el acto jurídico no se da en realidad. 4. Que,
resulta incuestionable el tracto sucesivo registral de transmisión de la propiedad del
inmueble a favor del demandante, cuyo origen está en el proceso de retracto; que si bien
declaró fundada la demanda a su favor, sin embargo no se llegó a ejecutar lo resuelto por
la Corte Suprema, hasta que el Tribunal Constitucional por resolución de fecha quince de
enero de mil novecientos noventa y ocho se ordenó en definitiva llevar a cabo la referida
ejecución de sentencia, así como el otorgamiento de escritura pública, otorgada por el
cincuenta y dos - B Juzgado Especializado Civil de Lima, y es en dicho momento en el
año mil novecientos noventa y nueve, en que los emplazados ilícitamente realizan el acto
jurídico materia de su pretensión, con la finalidad de ser beneficiados ilícitamente. 5. El
acto ilícito radica además en que la codemandada Lidia Guadalupe Salhuana León es
cónyuge del gerente general y accionista de la empresa Medios & Vidrios Sociedad
Anónima Cerrada, que fi gura como compradora, Mario César Espinoza Navaro, quien
además suscribió la minuta y escritura pública, en representación de la empresa; tal
como lo acredita con la copia literal de la partida electrónica uno uno cero siete seis
nueve siete y las partidas de nacimiento de los hijos de las referidas personas, nacidos
en el año mil novecientos noventa y cinco y mil novecientos noventa y nueve. 6. El
representante de la empresa compradora, que firma la minuta y escritura pública, como
pariente de los codemandados sabían perfectamente que el inmueble no les pertenecía,
por lo que resulta evidente la nulidad de acto jurídico pues se transfiere el inmueble al
yerno, cuñado y esposo de las vendedoras y dueño y gerente general de la empresa
Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada. 7. Respecto a la indemnización por daños
y perjuicios: la transferencia ilícita que pretende nulificar, le ha generado un perjuicio al no
poder ejercer el libre uso y usufructo del inmueble, así como su libre valuación y
disposición. Que ha dejado de percibir por innumerables acciones legales iniciadas desde
el retracto ganado por el demandante, lo que a la fecha de la demanda asciende a treinta
y tres mil dólares americanos; que deberá ser pagado de manera solidaria por los
demandados. 8. Respecto de la restitución del bien: habiendo ganado el proceso de
retracto, le asiste el legítimo derecho a la posesión del mismo, el que se ve perjudicado
con la compra venta que pretende nulificar; que el inmueble se encuentra debidamente
identificado.
CONTESTACION DE LA DEMANDA:

El codemandado Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada mediante escrito de fojas
ochenta y cinco, subsanada a fojas ciento sesenta y siete contesta la demanda
negándola en todos sus extremos, señala como fundamento principal que: 1. Es falso que
la transferencia realizada a su favor tenga un fin ilícito, por cuanto, se trata de un bien
que está dentro del comercio, es decir su comercio no está prohibido por alguna Ley. 2.
Su representada adquirió el inmueble de las propietarias registrales y por ende el
inmueble fue adquirido válida y legalmente, 3. Basta leer el título de adquisición del
accionante que es de fecha posterior a la adquisición de su representada, pues adquiere
el tres de junio de mil novecientos noventa y nueve mediante Escritura Pública
complementada el once de enero del año dos mil, mientras que su representada adquirió
el once de mayo de mil novecientos noventa y nueve. Por tanto es primero en el derecho.
Por tanto no puede haber ilicitud en el fin del contrato. 4. que, no es cónyuge de doña
Lidia Guadalupe Salhuana León, y mayor abundamiento el inmueble no fue adquirido
para sí sino que actuó en representación de una persona jurídica cuya existencia y
patrimonio es autónomo a sus mandatarios y accionistas, tal como lo establece el Artículo
setenta y ocho del Código Procesal Civil. 5. Respecto a la pretensión de indemnización,
ésta carece de fundamento, por cuanto ni los hechos, ni el monto, ni la relación causal
que se alega están probados con medios probatorios idóneos. 6. Con relación a la
pretensión de restitución, no tiene posibilidad de éxito por cuanto ha acreditado que el
derecho de adquisición de su representada es anterior a la adquisición del derecho del
accionante; por lo que no puede ser desalojada de su propio inmueble. La codemandada
Rosa Valentina León Cerna viuda de Salhuana, mediante escrito de fojas noventa y ocho
subsanada a fojas cientos sesenta y dos contesta la demanda; señala como fundamento
principal que: 1. El demandante omite referir que el proceso sobre retracto no había
concluido aun el once de mayo de mil novecientos noventa y nueve; y que incluso el
testimonio de escritura pública a favor del accionante fue declarado nulo mediante
resolución número dieciséis del veinte de setiembre de mil novecientos noventinueve; en
consecuencia la venta se efectuó estando vigente el derecho de la suscrita, 2. Más aun
teniendo en cuenta que el demandante ha obtenido una inscripción fraudulenta del
derecho de propiedad del bien sub litis, teniéndose que para evadir se descubra el fraude
ha transferido el inmueble repetidas veces. El demandante adquirió el inmueble por
Escritura Pública del tres de junio de mil novecientos noventinueve y su complementaria
del once de enero del dos mil, luego el mismo demandante el dos de julio de mil
novecientos noventa y nueve, transfiere a favor del estudiante Manuel Gonzáles Salinas,
quien a su vez lo transfirió a favor de la hija del demandante, de nombre Yna Liz Helen
Chauca Solano mediante Escritura Pública del seis de julio del dos mil uno, quien da
poder al demandante para iniciar estas acciones judiciales. 3. No es cierto que la venta a
favor de su representada sea simulada. 4. Es falso que su hija codemandada Lidia
Guadalupe Salhuana León, sea esposa del señor Mario Espinosa Novaro, por cuanto la
única prueba para acreditar una relación conyugal es la partida de matrimonio, que el
demandante no se preocupa en ofrecer como medios probatorio. 5. No se puede dejar de
apreciar que Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada es una persona jurídica con
existencia independiente y autónoma de sus accionistas y/o representantes legales,
conforme al artículo setenta y ocho del Código Civil. 6. Asimismo formula reconvención,
planteando como pretensión principal: se declare la nulidad de la Escritura Pública de
Compra Venta de fecha tres de junio de mil novecientos noventinueve y su aclaración de
fecha once de enero del año dos mil, y de su inscripción registral - asiendo C cero cero
cero cero uno de la partida número uno uno cero dos seis siete ocho, celebrada por el
Juez del cincuenta y dos Juzgado Civil de Lima a favor de don Amador Donato Chauca
Gonzáles y su cónyuge Teresa Nakamatsu Nakamatsu. Como pretensión accesoria:
nulidad de la escritura pública y de las inscripción registral asiento C dos de la partida uno
uno uno cero dos seis siete ocho del Registro de Propiedad Inmueble, de fecha dos de
julio de mil novecientos noventa y nueve, celebrada por Amador Donato Chauca
Gonzáles y su cónyuge Teresa Nakamatsu Nakamatsu a favor de Manuel Rolando
Gonzáles Salinas, con respecto del inmueble signado como el lote número nueve, de la
manzana seiscientos diez – Urbanización San Pablo – la Victoria. Y como segunda
pretensión accesoria: nulidad de la Escritura Pública de compra venta de fecha seis de
julio del dos mil uno, y su respectiva inscripción, asiento C cero cero cero cero cinco de la
partida numero uno uno uno cero dos seis siete ocho otorgada por Manuel Rolando
Gonzáles Salinas a favor de Yna Liz Helen Chauca Solano. Expresa como fundamentos:
a. Fue inquilina del pasaje Los Mochicas seiscientos dieciocho – distrito de La Victoria,
que formaba parte de un inmueble de mayor extensión que comprendía los numerales
seiscientos dieciocho, seiscientos veintidós y seiscientos veinte cuatro, inmueble de
propiedad de don Mauricio Trejo y Rebeca Paredes de Trejo. b. En su calidad de
inquilinos les asistía el derecho de primera opción de compra, por ello el referido
propietario le ofreció el número seiscientos dieciocho a Geracino Zegarra el numeral
seiscientos veintidós y al demandado Amador Chauca Gonzáles el número seiscientos
veinticuatro c. Como los otros inquilinos, entre ellos el demandado Amador Chauca no
llegaron a un acuerdo con el anterior propietario, éste le ofreció todo el inmueble, los tres
números, lo que se concretó en la compra venta contenida en la Escritura Pública del
trece de junio de mil novecientos ochenta y uno, debidamente inscrita. d. Amador Chauca
Gonzáles interpuso demanda de retracto por el cincuenta por ciento del bien, el otro
pertenecía a la recurrente y a su esposo Augurio Salhuana Caferata; dicho proceso se
declara nulo, y nuevamente se interpone demanda aclaratoria rectificatoria a la anterior,
es decir por un cincuenta por ciento de la que se pagó. En primera y segunda instancia
se declaró improcedente la demanda, mientras que en la Corte Suprema se declara
fundada la demanda disponiendo la subrogación de derechos y obligaciones, pero esta
vez también en lo que correspondía a la recurrente y esposo, emitiéndose una sentencia
extra petita. e. En ejecución de sentencia, el juez pretendió interpretar la ejecutoria, y
decidió que solo debía retraerse lo que Amador Chauca Gonzáles ocupaba como
inquilino, decisión que fue confirmada por la segunda instancia. El codemandado Amador
Chauca Gonzáles interpuso recuro de amparo contra la decisión emitida en ejecución de
sentencia, en la cual solo se emplazó al Juez, lo que llegó al Tribunal Constitucional
quien dispuso que se cumpla con la ejecutoria suprema, con lo que se concretó el abuso
del derecho que la Ley no puede amparar, la que permitió adueñarse de todo el
inmueble. La subrogación de los derechos y obligaciones de la compra venta del
inmueble sub Litis a favor de Amador Chauca Gonzáles, contiene un error por cuanto
solo podía retraer la parte que ocupaba conforme al artículo veintidós de la Ley veintiún
mil novecientos treinta y ocho, la cual es norma de carácter público y de obligatorio
cumplimiento; por tanto el acto jurídico que escolta a Amador Chauca Gonzáles está
sancionado con nulidad conforme al artículo doscientos diecinueve inciso ocho del
Código Civil. Las transferencias posteriores a la realizada en favor de Amador Chauca
Gonzáles, son nulas por ser simuladas. Es así que Manuel Gonzales Salinas nunca
ingresó al bien y el precio nunca fue pagado, siendo Amador Chauca Gonzáles quien se
presenta ante la recurrente como propietario del bien cursando cartas notariales. La co
demandada Rosaura Evarista Salhuana León, mediante escrito de fojas ciento treinta y
seis contesta la demanda; señala como fundamento principal que: 1. Es falso que haya
sido vencida en el proceso de retracto, por cuanto no formó parte del mismo. 2. El
razonamiento del actor contiene una contradicción garrafal por cuanto el pretende hacer
pensar que el acto jurídico tiene un fin ilícito porque ha sido un acto simulado, lo que es
falso. El acto jurídico simulado no puede ser sustento de fin ilícito, por cuanto pues
nuestra legislación reconoce el acto simulado como una forma válida del acto jurídico,
pues no lo prohíbe, sino que señala quiénes pueden demandar su nulidad, conforme al
artículo ciento noventa y tres del Código Procesal Civil y que puede ser objeto de
confirmación. 3. Es falso que la compra venta cuya nulidad se peticiona, el accionante
tenga un fin ilícito, pues se estaba transfiriendo un inmueble cuyo comercio no está
prohibido, más aun, el actor alega que el fin ilícito se evidencia al “…simular vender lo
que sabe no le pertenece y jamás le ha pertenecido…”. 4. La compra venta materia de
nulidad es anterior al título de adquisición a favor del señor Donato Amador Chauca
Gonzáles que se efectuó por Escritura Pública del tres de junio de mil novecientos
noventinueve; y sus posteriores adquirientes, situación que ha sido reconocida por la
Corte Suprema en el proceso de desalojo que le iniciara el actor. 5. Respecto a la
indemnización no tiene sustento, por cuanto la parte demandante ostenta un título
obtenido mediante fraude procesal, y además contradice una resolución judicial que
señala que su posesión es legítima, en el proceso por desalojo. 6. Respecto de la
indemnización la demanda debe ser declarada infundada por cuanto se encuentra en
posesión del inmueble en ejercicio de su derecho de posesión reconocido por la Corte
Suprema en el proceso de desalojo seguido por el demandante. La reconvenida Yna Liz
Helen Chauca Solano, mediante escrito de fojas ciento noventa y cinco contesta la
reconvención; señala como fundamento principal que: 1. La reconviniente pretende
oponer la preexistencia de un acto jurídico que no tiene eficacia, y que no puede
contraponer la autoridad de cosa juzgada. 2. La reconviniente viene ocupando el
inmueble sin abonar merced conductiva. 3. Lo resuelto por la Corte Suprema y el Tribunal
Constitucional no son sujeto de revisión por cuanto se estaría afectando la autoridad de
cosa juzgada que alcanzan a las partes y a quienes deriven sus derechos y adquieren
inmutabilidad.

RESOLUCIÓN DE PRIMERA INSTANCIA:

Culminado el trámite correspondiente, el Juez mediante resolución de fecha cuatro de

marzo de dos mil trece de fojas seiscientos ochenta y tres, declara fundada en parte la
demanda, en consecuencia nulo el acto jurídico de compraventa del inmueble, fundada la
pretensión accesoria de restitución del bien, e infundada respecto a la indemnización por
daños y perjuicios; e improcedente en todos sus extremos la reconvención planteada;
sustenta su decisión en: 1. Que, por Escritura Pública del trece de junio de mil
novecientos ochenta cuyo testimonio obra a fojas veintidós del expediente sobre retracto
que obra como acompañado, se acredita que la demandada Rosa Valentina León Cerna
con su esposo ahora finado, adquieren el bien ubicado en pasaje Los Mochicas
seiscientos dieciocho – urbanización San Pablo – La Victoria; acto jurídico que motivó
que Amador Chauca Gonzáles iniciara tal proceso, que culminó con la sentencia
ejecutoriada emitida por la Corte Suprema el doce de abril de mil novecientos noventa y
uno que declara fundada la demanda y dispone tener al demandante por subrogado en
los derechos y obligaciones de los compradores, el mismo que luego de incidencias es
ratificada por sentencia del Tribunal Constitucional de fecha quince de enero de mil
novecientos noventa y ocho, conforme consta de fojas ciento veintiuno a ciento veintitrés
y de trescientos noventa a trescientos noventa y dos del citado expediente. Es decir a
partir del doce de abril de mil novecientos noventa y uno el inmueble sub litis deja de ser
propiedad de Rosa Valentina León Cerna y su fi nado esposo Augurio Salhuana
Cafferata, para pasar a serlo de propiedad de Amador Chauca Gonzáles, quien a su vez
lo dispone a favor de Manuel Gonzáles Salinas y éste a su vez a la ahora demandante
Yna Liz Helen Chauca Solano. 2. No obstante lo antes precisado, la demandada Rosa
Valentina León Cerna y sus hijas codemandadas como sucesoras de Augurio Salhuana
Cafferata, venden el inmueble a favor de la empresa Medios & Vidrios Sociedad Anónima
Cerrada, representada por su gerente general Mario César Espinoza Novaro y accionista
Carlos Alberto Roca Hernández. Por lo tanto las codemandadas han dispuesto de un bien
que era ajeno. 3. Que, al margen que la actora invoca la nulidad del acto jurídico
cuestionado por la causal de fin ilícito, es de típica aplicación la causal de objeto
jurídicamente imposible, regulada en el artículo doscientos diecinueve inciso tres del
Código Civil, por lo que procede la nulidad del acto jurídico de compra venta contenido en
la escritura pública de fecha once de mayo de de mil novecientos noventa y nueve. 4.
Que, si bien la empresa demandada Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrado
representada por su gerente general Mario César Espinosa Novaro alega que adquirió de
quien era propietario registral; alegando la buena fe registral, no puede beneficiarse con
dicho principio, pues tenía la posibilidad de conocer la inexactitud del registro, por cuanto
su referido gerente general es padre de los hijos de la codemandada Lidia Guadalupe
Salhuana León según consta en las partidas de nacimiento de fojas cuarenta y siete y
cincuenta y uno, la actora y su padre representante conducen muchísimo tiempo parte
del inmueble de litis, ha existido sendos procesos judiciales entre el representante de la
actora y los padres de la referida codemandada y madre de sus hijos, y dada la estrecha
relación entre éstos es evidente que no podía desconocer de tales hechos; en todo caso
ha tenido suficientes posibilidades de saber que el bien que adquiría estaba ocupado por
terceros que no son sus vendedoras y que éstas no eran las propietarias. 5. Respecto a
la indemnización la demandante no ha aportado ningún medio probatorio para acreditar el
daño que invoca, la relación causal, ni la cuantificación; pues los aportados al proceso
únicamente acreditan la pretensión principal, por lo que o se ha llegado de determina que
proceda el pago de indemnización. 6. Respecto a la restitución del inmueble la demanda
es amparable, por cuanto la actora es propietaria del inmueble según copia literal de fojas
cuarenta constituido por uno de dos plantas levantadas sobre el lote nueve manzana
seiscientos diez urbanización San Pablo, ubicado con frente a la calle Los Mochicas – La
Victoria, con certificación municipal (fojas. Cuarenta y seis) de numeración seiscientos
dieciocho, seiscientos veintidós, seiscientos veinticuatro y seiscientos veintiséis actual; el
mismo que, como lo admiten los demandados, en lo ocupan en parte. Al producirse la
invalides del título que ostentaban, se han constituido en meros posesionarios sin título.
7. En lo que a la reconvención concierne, se tiene que si bien contiene una pretensión
afín como es la nulidad de acto jurídico, tal como la vía procedimental, la relación jurídica
sustancial que invoca es diferente, pues se trata de compra venta, si bien del mismo
inmueble pero en actos diferentes con concurrencia de sujetos diferentes, que no son
necesariamente los sujetos de las relación jurídico procesal que Civil de Lima, Amador
Chauca Gonzáles, Teresa Nakamatsu Nakamatsu y Manuel Gonzáles Salinas. Por tanto
no ha conexión que haga viable la reconvención.

RESOLUCIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA:

La Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima, mediante resolución de

fecha veintidós de julio de dos mil trece, obrante a fojas setecientos noventa y cinco,
revocó la apelada que declaró fundada en parte la demanda y reformándola declara
infundada la demanda; en base a los siguientes fundamentos: 1. Pretender cuestionar el
acto jurídico bajo el supuesto de estar incurso en la causal de fin ilícito por el hecho de
ser un bien ajeno no resulta viable, puesto que en todo caso se pretende a través de una
pretensión de ineficacia estructural del acto, discutir el mejor derecho de propiedad que
ostentan las partes sobre el inmueble en cuestión. En esta línea de pensamiento,
tampoco resulta procedente disponer la nulidad del acto por estar incurso en la causa de
objeto jurídicamente imposible como se ha considerado en la apelada, en tanto ello es
una pretensión no debatida a través del presente proceso. De tal forma, advirtiendo que
el caso de autos existen diversas personas que reclaman la propiedad sobre el inmueble
sub litis, ello debe hacerse valer a través del proceso de conocimiento correspondiente,
más no a través de una ineficacia estructural del acto jurídico como la pretendida. 2. Que,
al no haberse acreditado las causales de nulidad invocadas corresponde desestimar la
demanda. 3. En lo que corresponde a la reconvención, ésta ha sido desestimada,
quedando consentido dicho extremo.

RECURSO DE CASACIÓN: Contra la resolución dictada por la Sala Superior, la

demandante Yna Liz Helen Chauca Solano, interpone recurso de casación, el mismo que
ha sido calificado mediante resolución de fecha veintisiete de junio del año dos mil
catorce, declaró procedente el recurso de casación por las causales de: i) Infracción
normativa del artículo ciento cuarenta, doscientos diecinueve y mil trescientos sesenta y
dos del Código Civil, artículo séptimo del Título Preliminar del Código Procesal Civil; en
tanto alega que, la Sala Superior se ha limitado a mencionar los requisitos de validez del
acto jurídico, sin haberse pronunciado en forma expresa por cada una de ellos, por lo que
considera que debe declararse infundada la demanda, sin tener en consideración lo
dispuesto en la primera parte del artículo séptimo del Título Preliminar del Código
Procesal Civil. Agrega que no se puede transferir la propiedad de un bien cuando falta la
intervención del titular del mismo, con lo que queda demostrado la finalidad ilícita, con la
que han obrado los demandados, habiéndose transgredido la buena fe prevista en el
artículo mil trescientos sesenta y dos del código civil.

MATERIA JURÍDICA EN DEBATE:

En el caso de autos, la cuestión jurídica objeto de control en sede casatoria, consiste en

determinar si al emitirse la sentencia de vista se ha infringido o no, el principio de iura
novit curia; al revocar la apelada declarando infundada la demanda de nulidad de acto
jurídico, por considerar que respecto a la venta de bien ajeno, se pretende a través de
una pretensión de ineficacia estructural del acto discutir el mejor derecho de propiedad; y
que tampoco resulta procedente disponer la nulidad del acto por estar incurso en la causa
de objeto jurídicamente imposible como se ha considerado en la apelada, en tanto ello es
una pretensión no debatida a través del presente proceso. De descartarse dicha
infracción; la siguiente cuestión jurídica materia de control casatorio, yace en determinar
si el acto jurídico en cuestión es nulo o no.

IV. FUNDAMENTOS DE LA SALA SUPREMA:

1. Que, el recurso de casación tiene como fines esenciales la correcta aplicación e

interpretación del derecho objetivo y la unificación de la jurisprudencia nacional de la
Corte Suprema de Justicia, conforme se señala en el artículo trescientos ochenta y cuatro
del Código Procesal Civil.
2. Que, respecto a la causal de infracción normativa, según Monroy Cabra, “Se entiende
por causal (de casación) el motivo que establece la ley para la procedencia del
recurso...”.
A decir de De Pina.- “El recurso de casación ha de fundarse en motivos previamente
señalados en la ley. Puede interponerse por infracción de ley o por quebrantamiento de
forma. Los motivos de casación por infracción de ley se refi eren a la violación en el fallo
de leyes que debieran aplicarse al caso, a la falta de congruencia de la resolución judicial
con las pretensiones deducidas por las partes, a la falta de competencia etc.; los motivos
de la casación por quebrantamiento de forma afectan (….) a infracciones en el
procedimiento2 . En ese sentido Escobar Forno señala. “Es cierto que todas las causales
supone una violación de ley, pero esta violación puede darse en la forma o en el fondo”.
3. Se ha declarado procedente el recurso de casación por las causales de infracción
normativa procesal y material. Teniendo en cuenta ello, es de advertirse que conforme lo
dispone el artículo trescientos noventa y seis del Código Procesal Civil, cuando se
declara fundado el recurso de casación por vulneraciones a las normas que garantizan el
debido proceso o las infracciones de las formas esenciales para la eficacia y validez de
los actos procesales en todos los supuestos se debe devolver el proceso a la instancia
inferior para que emita una nuevo fallo, mientras que si se declara fundado el recurso por
las otras causales contempladas en el artículo trescientos ochenta y seis del Código
Procesal Civil, la Sala Suprema actuando en sede de instancia deberá resolver el
conflicto según su naturaleza. Es por ello, que la revisión de las causales por las que ha
sido declarado procedente el recurso de casación debe comenzar por el análisis de la
alegación de vulneración a las normas que garantizan el derecho a un debido proceso.
4. Respecto a los errores in procedendo, la recurrente denuncia que no se ha tenido en
cuenta la primera parte del artículo séptimo del Título Preliminar del Código Procesal
Civil, según el cual “El juez debe aplicar el derecho que corresponda al proceso, aunque
no haya sido invocado por las partes o lo haya sido erróneamente”.
5. Que, el precepto contenido en la norma citada en el considerando precedente, es el
conocido como el principio “iura novit curia” según el cual el Juez tiene el deber de aplicar
la norma jurídica que corresponde a los hechos invocados; pues como órgano técnico
que aplica el derecho, no está vinculado por el derecho que invoquen las partes, sino que
debe resolver los autos conforme corresponda teniendo como único límite los hechos
invocados por las partes, pues es en función a ellos que se limitará el debate y análisis
probatorio. Dicho límite es conocido como el principio de congruencia, regulado en el
segundo párrafo del citado artículo séptimo, según el cual el Juez no puede ir más allá
del petitorio ni fundar su decisión en hechos diversos de los que han sido alegados por
las partes; límite que se presenta como un complemento del principio de iura novit curia
pues es coherente y razonable que corresponda a las partes exponer y probar
únicamente el petitorio y los hechos que lo sustentan, y al juez efectuar la calificación
jurídica de los mismos.
6. Que, en suma, tal como lo ha precisado la Casación 554-2004 – Cusco4 la norma
procesal contenida en el artículo séptimo del Título Preliminar del Código Procesal Civil,
cumple dos funciones:
1) Una supletoria, cuando las partes han omitido los fundamentos de derecho o la
invocación de la norma jurídica que sustente la demanda y demás actos postulatorios; y
2) Una correctiva, cuando las partes han invocado equivocadamente una norma jurídica
como sustentatoria de sus peticiones, en cuyo caso el Juez debe corregir el error
aplicando la norma jurídica pertinente.
7. Por su parte, el “principio de congruencia procesal” que, como se ha precisado, se
encuentra íntimamente relacionado con el principio de iura novit curia, se encuentra
regulado en el segundo párrafo del artículo séptimo del Título Preliminar del Código
Procesal Civil, concordante con los artículos cincuenta inciso seis y ciento doce inciso
cuatro del mismo Código Adjetivo; según el cual en toda resolución judicial debe existir: i)
Coherencia entre lo solicitado por las partes y lo fi nalmente resuelto, sin omitirse,
alterarse o excederse dichas peticiones (congruencia externa); y, ii) Armonía entre la
motivación y la parte resolutiva (congruencia interna); en suma, la congruencia en sede
procesal, es el “(...) principio normativo que delimita el contenido de las resoluciones
Judiciales que deben proferirse de acuerdo con el sentido y alcance de las peticiones
formuladas por las partes (...) para que exista Identidad Jurídica entre lo resuelto y las
pretensiones (...)”5 ; de donde los jueces tienen el deber de motivar sus resoluciones,
como garantía de un debido proceso; no están obligados a darle la razón a la parte
pretendiente, pero sí a indicarle las razones de su sin razón y a respetar todos los puntos
de la controversia fijados por las partes, respetando así el principio de congruencia.
8. Que, el razonamiento arribado por la instancia de mérito, yace en dos premisas: 1) La
venta del bien ajeno no es causal de fin ilícito puesto que se pretende a través de de una
pretensión de ineficacia estructural del acto discutir el mejor derecho de propiedad; y 2)
No resulta disponer la nulidad del acto por causa de objeto jurídicamente imposible, por
cuanto es una pretensión no debatida.
9. En el presente caso, la parte demandante alega que el acto jurídico es nulo, por cuanto
la parte demandada ha vendido un bien de su propiedad, esto es, se ha realizado la
venta de un bien ajeno, y por tanto adolece de la causal nulidad contenida en el artículo
doscientos diecinueve inciso cuatro del Código Civil, referida al fin ilícito del acto.
10. En lo que concierne a la premisa citada en el ítem ocho punto uno de la presente,
teniendo en cuenta que la pretensión contenida en la demanda versa únicamente sobre
nulidad de acto jurídico, dicho razonamiento no vulnera el principio de iura novit curia,
pues como se ha precisado en los considerandos precedentes, el principio de
congruencia constituye el límite el primer principio mencionado, y por tanto la instancia de
mérito no estaba habilitada a emitir pronunciamiento respecto de la ineficacia de acto
jurídico que considera guarda relación con la venta de bien ajeno.
11. Respecto de la premisa citada en el ítem ocho punto dos, se tiene que la instancia de
mérito sí se encontraba habilitada a emitir pronunciamiento, por cuanto, si bien la actora
no ha encuadrado los hechos de su demanda en la causal contenida en el artículo
doscientos diecinueve inciso tres del Código Civil, referida al objeto jurídicamente
imposible; el A Quo estaba autorizado a aplicar el derecho que considera pertinente al
hecho que sustenta la pretensión, pues ello no implica ir más allá de la pretensión de
nulidad de acto jurídico que se plantea; de lo cual se colige que la instancia de mérito ha
infringido el principio de iura novit curia, al no emitir pronunciamiento respecto de la
causal in comento.
12. Que, lo antes dicho no genera un vicio insubsanable de tal intensidad que propicie la
nulidad de la recurrida, por cuanto la Sala de mérito previamente a la omisión anotada,
concluyó que los hechos descritos en la demanda referidos a la venta de un bien ajeno
constituyen causal de ineficacia del acto jurídico; de modo tal, que la redundancia de
hacer un nuevo análisis para concluir en lo mismo respecto a la venta de un bien ajeno,
conlleva a la aplicación del artículo ciento setenta dos del Código Procesal Civil, según el
cual no hay nulidad si la subsanación del vicio no ha de influir en el sentido de la
resolución o en las consecuencias del acto procesal.
13. De otra parte, respecto a las infracciones normativas materiales denunciadas, y
teniendo en cuenta el objeto de la demanda interpuesta a fojas cincuenta y tres, es que
se declare la nulidad del contrato de compraventa de bien inmueble celebrado entre Rosa
Valentina León Cerna viuda de Salhuana, Rosaura Evarista Salhuana León, Lidia
Guadalupe Salhuana León y Medios & Vidrios Sociedad Anónima Cerrada, por las causal
contemplada en el artículo doscientos diecinueve inciso cuatro del Código Civil, bajo el
argumento que la vendedora ya no era propietaria del bien inmueble cuando celebró
dicho contrato, corresponde previamente realizar un análisis acerca de los efectos que
genera un contrato de compraventa de bien ajeno.
14. En ese sentido cabe recordar que, si bien nuestro ordenamiento jurídico consagra
como regla general, el principio según el cual, sólo puede transferir la titularidad del
derecho de propiedad sobre un bien, quien es su propietario; sin embargo, ello no
significa que, per se, la venta del bien ajeno sea inválida o nula, pues como veremos
seguidamente, los efectos que se generen como consecuencia de la venta de un bien
ajeno son diversos, dependiendo de determinadas circunstancias. Así, no será lo mismo
la compra venta de bien ajeno celebrada por un vendedor en nombre ajeno, con la
compra venta de bien ajeno celebrado por el vendedor en nombre propio; toda vez que
en el primer caso se podrían dar hasta tres escenarios: i) Que el vendedor cuente con
poder de representación; ii) Que no cuente con poder de representación; o, iii) Que se
exceda de los límites de su representación (falsus procurador); mientras que en el
segundo caso se pueden presentar dos supuestos: i) Que el comprador conozca que el
bien es ajeno; o, ii) Que el comprador desconoce que el bien es ajeno. Para el caso que
nos ocupa es necesario analizar estos dos últimos casos, a fin de verificar qué efectos
generan este tipo de actos jurídicos.
15. Cuando el comprador sí sabe que el bien es ajeno, estamos ante un acto jurídico
válido, ya que en este caso el vendedor sólo se compromete a obtener el consentimiento
del verdadero propietario, o adquirir el bien del verdadero propietario, para luego
transferir la propiedad al comprador. En cambio, cuando el comprador no sabe que el
bien es ajeno, ya sea porque en el contrato de compra venta no obra el compromiso del
vendedor de adquirir el bien de su verdadero propietario para luego transferirlo al
comprador, o porque en el contrato el vendedor declara que es el propietario del bien, y el
comprador no tiene posibilidad de conocer que dicho vendedor en realidad no es
propietario del bien (buena fe), estamos ante un acto jurídico inválido.
16. Si bien algún sector de la doctrina considera que la venta de bien ajeno es ineficaz,
porque la capacidad de disposición o legitimidad para vender no es un requisito de
validez, sino uno de eficacia6 ; sin embargo, otro sector considera que es un acto
inválido, porque se encuentra incurso en las siguientes causales de nulidad: i) El objeto
es jurídicamente imposible (artículo 219 inciso tres del Código Civil); ii) El fines ilícito
(artículo 219 inciso cuatro del Código Civil); o, iii) Es un acto contrario a las leyes que
interesan al orden público o a las buenas costumbres (artículo doscientos dieciocho
inciso ocho del Código Civil). Quienes han sostenido estas dos últimas posiciones,
concluyen que la transferencia de un bien ajeno contiene un fin ilícito y es contrario a las
buenas costumbres porque tipificaría el delito de estelionato recogido en el artículo ciento
noventa y siete inciso cuatro del Código Penal, posición que sin embargo es minoritaria, a
diferencia de quienes señalan que la venta de bien ajeno constituye una prestación
(objeto) jurídicamente imposible; precisamente en esta última línea se encuentra la Corte
Suprema, ya que a través de numerosas ejecutorias supremas, tales como las dictadas
en las Casaciones números 3041-2008-Puno de dieciséis de octubre de dos mil ocho y,
1332-2009-Cajamarca de veintidós de octubre de dos mil nueve, entre otras, ha
manifestado que aún cuando el artículo mil cuatrocientos nueve del Código Civil señala
que la prestación materia de la obligación (objeto) puede versar sobre bienes ajenos,
dicho dispositivo debe ser interpretado en el sentido que únicamente es válida la venta de
bien ajeno, cuando el comprador conoce tal circunstancia y el vendedor se compromete a
obtener el consentimiento del verdadero propietario o adquirir el bien del verdadero
propietario para luego transferir la propiedad al contrario; caso contrario, si se vende un
bien ajeno como suyo y el propietario tiene conocimiento de ello o tiene la posibilidad de
conocer que su vendedor en realidad no es propietario del bien, dicha venta es nula.
Abona a esta posición, los efectos que podrían generar aquellos casos en los que el
contrato de compra venta de un bien ajeno se encuentre inscrito en los Registros
Públicos, toda vez que en estos casos el comprador del bien ajeno, premunido de la fe
pública registral, puede transferir el bien a un tercero de buena fe, a quien el verdadero
propietario del bien no podrá hacer valer la fi gura de la ineficacia, por cuanto este tercero
se encontrará protegido por los principios registrales de legitimación, fe pública registral y
tracto sucesivo, consagrados en los artículos dos mil trece, dos mil catorce y dos mil
quince del Código Civil.
17. Estando a lo señalado precedentemente, la cuestión controvertida para ser dilucidada
es si la parte demandada conocía que el bien inmueble adquirido mediante escritura
pública del once de mayo de mil novecientos noventa y nueve era un bien que no le
pertenecía a la vendedora (bien ajeno). Para este efecto, es necesario verificar si la
demandada conocía la sentencia que declaró fundada la demanda de retracto a favor de
Donato amador Chauca Gonzáles, quien le antecede en el tracto sucesivo a la
demandante.
18. Dicho esto, tenemos que, la sentencia de fecha doce de abril de mil novecientos
noventa y uno que declaró fundada la demanda de retracto a favor Donato Amador
Chauca Gonzáles, ordenando tenerlo por subrogado en los derechos y obligaciones de
los compradores respecto del bien sub litis; fue anotada el veintinueve de abril de mil
novecientos noventa y nueve tal como consta a fojas treinta y tres; mientras que la
Escritura Pública materia de nulidad data de once de mayo de mil novecientos noventa y
nueve (ver fojas seis) y contiene una minuta de fecha veintidós de abril de mil
novecientos noventa y nueve.
19. Conforme al artículo doscientos cuarenta y cinco del Código Procesal Civil, un
documento privado, adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el
proceso (entre otros casos) desde la presentación del documento ante el notario público,
para que certifique la fecha o legalice firmas u otros análogos; debiendo entenderse que
la expedición de la correspondiente Escritura Pública constituye un caso análogo al
citado, pues a través de la intervención notarial es que se puede tener certeza de la fecha
del documento, de lo que se colige que el documento que la empresa demandada
pretende oponer al accionante, contiene como fecha cierta el once de mayo del dos mil
nueve.
20. En consecuencia, en atención a los considerandos precedentes y advirtiéndose que
en la Escritura Pública de fecha once de mayo del dos mil nueve, la parte vendedora
vende como propio un bien ajeno (sin comprometerse a obtener el consentimiento del
verdadero propietario, o adquirir el bien del verdadero propietario, para luego transferir la
propiedad al comprador) y que dicha circunstancia era conocida por la compradora
demandada, en virtud al principio de publicidad registral consagrado en el artículo dos mil
doce del Código Civil, el acto jurídico contenido en la referida Escritura Pública deviene
en nulo, por contener un objeto jurídicamente imposible; siendo ello así, las infracción
normativa material denunciada debe ser declarada fundada; para que por estos propios
fundamentos se confirme la apelada.
DECISIÓN:

Declararon FUNDADO el recurso de casación de fojas ochocientos veintiséis, interpuesto

por Yna Liz Helen Chauca Solano; en consecuencia, CASARON la sentencia de vista de
fojas setecientos noventa y cinco, su fecha veintidós de julio de dos mil tres, emitida por
la Tercera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de Lima; y, actuando en sede de
instancia, CONFIRMARON la sentencia apelada de fojas seiscientos ochenta y tres, su
fecha cuatro de marzo de dos mil trece, que declara FUNDADA la demanda, y en
consecuencia NULO el acto jurídico de compra venta y la Escritura Pública que lo
contiene.
 CONCLUSIONES

Podemos concluir, en que el contrato de venta de bien ajeno es un contrato plenamente

válido y eficaz, en virtud del cual el vendedor asume en favor del comprador una garantía
por riesgo, en caso no logre que el comprador adquiera la propiedad de un bien
determinado, que al momento de celebrado el contrato no se encuentra en el patrimonio
del vendedor.

Así también, la validez de la venta de cosa ajena implica, aceptar un contrato en virtud
del cual el interés del comprador en adquirir determinado bien está garantizado por una
persona distinta del propietario, aunque no sea ella de quien finalmente dependa la
transferencia, sino más bien de este último.

Por último, el contrato de compraventa de bien ajeno propiamente dicho, en el cual el

vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien del cual no es propietario, a favor
del comprador. Si el comprador tenía conocimiento que el bien no era de propiedad del
vendedor, el contrato de compraventa es perfectamente válido. También es válido el
contrato si el comprador no tenía conocimiento de que el vendedor no era propietario del
bien, pero este obtiene la propiedad antes que se le cite con la demanda para rescindir el
contrato. Únicamente si el comprador desconocía que el bien no era de propiedad del
vendedor y si este no obtiene la propiedad antes de ser notificado con la demanda de
rescisión, el comprador puede rescindir el contrato, quedando liberado de su obligación
de pagar el precio pactado.
 BIBLIOGRAFÍA

1. Castillo Freyre, Mario. Los Contratos sobre bienes ajenos. CONCYTEC. Lima,
1990.
2. Castillo Freyre, Mario. Estudios sobre el Contrato de Compraventa. Ediciones
Legales, Lima, 2003.
3. Castillo Freyre, Mario. La venta de bien ajeno: 20 años después. Caballero
Bustamante, Lima, 2010.
4. Castillo Freyre, Mario. Revista Diálogo con la jurisprudencia, N° 150. Gaceta
Jurídica, Lima, marzo 2011.
5. De la Puente y Lavalle, Manuel. "El Contrato Privado", Cultural Cuzco, tomo 1
Lima 1983.
6. De la Puente y Lavalle, Manuel. Estudios sobre el contrato de compraventa.
Gaceta Jurídica, Lima, 1999.
7. Ledesma Narvaez, Marianela. Comentarios al código procesal civil. Gaceta
Jurídica, Lima, 2008.
8. Mosqueira Medina, Edgardo. La venta de bien ajeno en el Código Civil peruano.
Thémis Revista de derecho de la PUCP. Lima, 2015
9. Torres Vásquez, Aníbal. Acto Jurídico. Editorial San Marcos, Lima, 1998.
10. Revista Actualidad Jurídica, N° 198 Gaceta Jurídica, Lima, mayo 2010
11. Reynaldo Tantaleán Odar, ¿Y si vendo lo que no es mío?. Revista Actualidad Civil
N° 13. Lima, julio 2015.
12. Vidal Rámirez, Fernando. El acto jurídico. Editorial Gaceta Jurídica. 8va. Edición.
Lima, 2011
13. Zuñiga Palomino, Mario, El comprador en la “venta de bien ajeno”: ¡dueño de la
nada! Análisis conceptual y funcional de recientes criterios jurisprudenciales.
Revista Actualidad Civil N° 13, Lima, julio 2015.
 INDICE

CAPÍTULO I

VENTA DE BIEN AJENO

1.- DEFINICIÓN:
1.1.- Aspectos históricos.
1.2.- Aproximaciones conceptuales.
2.- EL CONTRATO DE VENTA DE BIEN AJENO EN NUESTRO ORDENAMIENTO
JURÍDICO.
3.- ELEMENTOS DEL CONTRATO DE VENTA DE BIEN AJENO.
4.- CARACTERÍSTICAS.
4.1.- Consensual:
4.2.- Oneroso:
4.3.- Típico:
4.4.- Nominado:
4.5.- Libertad de forma:
4.6.- Ineficaz:

CAPÍTULO II

CONTRATOS AFINES AL DE VENTA DE BIEN AJENO

5.- PROMESA DE VENTA DE BIEN AJENO.

6.- FORMAS EN LAS QUE EL VENDEDOR PUEDE CUMPLIR SU OBLIGACIÓN
7.- OBLIGACIÓN DE TRANSMITIR AL ADQUIRIR LA PROPIEDAD DEL BIEN

CAPÍTULO III

LA RESCISIÓN: MECANISMO LEGAL OTORGADO A FAVOR DEL COMPRADOR

8.- CONCEPTO DE RESCISIÓN

9.- CARACTERÍSTICAS DE LA RESCISIÓN
10.- EXCEPCIONES CONTEMPLADAS POR LA LEY PARA INVOCAR LA RESCISIÓN
10.1.- El comprador hubiese sabido que el bien no pertenecía al vendedor.
10.2.- El vendedor adquiera la propiedad del bien antes de la citación con la
demanda de rescisión.
11.- LA NULIDAD, ANULABILIDAD Y RESOLUCIÓN COMO MECANISMOS AFINES.
11.1.- LA NULIDAD
a.-El problema del fin ilícito
b.- El problema del objeto jurídicamente imposible
11.2.- LA ANULABILIDAD
a.- El problema del error
b.- El problema del dolo
11.3.- LA RESOLUCIÓN
12.- ¿QUÉ SUCEDE CON EL VERDADERO PROPIETARIO DEL BIEN SOMETIDA A
VENTA?

CAPÍTULO IV

CASO PRÁCTICO