CORPORACIÓN UNIVERSITARIA AMERICANA

CONTRATOS I

DOCENTE:

MARLYS HERAZO

PRESENTADO POR:

MARÍA PAULA REDONDO

EMISILENA ÁVILA TAPIAS

MARÍA MÓNICA CALLEJAS

V SEMESTRE DE DERECHO

BARRAQUILLA, ATLÁNTICO

03/04/2017
 1. ¿Qué son las arras y cómo se clasifican?

Arras: se definen como una especie de garantía que las partes acuerdan y que
generalmente consisten en la entrega de un dinero ya sea para confirmar un contrato o
como parte de indemnización para poder desistir del mismo, las arras son con las que se
respalda un contrato.

El derecho civil ha dividido principalmente las arras en confirmatorias y arras de retención

por medio de las cuales, el que da las arras las pierde y el que las recibe debe devolver el
doble en caso de desistir del contrato.

Definición del código civil:

Arras confirmatorias: el código civil las contempla en el artículo 1861 de la siguiente

manera: “si expresamente se dieran arras como parte del precio, o como señal de quedar
convencidos los contratantes, quedará perfecta la venta, sin perjuicios de los previstos en
el artículo 1857 del código civil”, es decir, las arras confirmatorias se dan como prueba de
que se celebra el contrato o como garantía de que se ejecutará, de esta forma las arras se
devuelven al contratante que las dio o estas se abonan al precio, pero si se presentare que
no se celebre la parte que no es culpable tiene derecho a demandar el cumplimiento del
contrato y a pedir indemnización de perjuicios y la resolución del contrato.

Se recomienda que este tipo de arras se establezca expresamente mediante un acuerdo

escrito, la voluntad de que las arras se están dando para ratificar el contrato o como parte
del precio, de no ser así, la ley supondrá que son arras de desistimiento o de retención.

Arras confirmatorias penales: son las que uno de los contratantes le da al otro como
liquidación anticipada de perjuicios, adquiriendo la naturaleza de clausula penal. Como las
simplemente confirmatorias, también se usan como prueba de la celebración y como
garantía de ejecución; de tal manera que la parte que no es culpable de la inejecución
puede: demandar su incumplimiento, apoderarse de las arras si fue él quien las dio. Se
distinguen de las cláusulas penales porque éstas se asignan desde un principio y no es solo
una suma desde un principio y no es solo una suma estipulada.

Arras de retención: el código civil las contempla en el artículo 1859 de la siguiente

manera: “si se vende con arras, esto es, dando una cosa en prenda de la celebración o
ejecución del contrato, se entiende que cada uno de los contratantes podrá retractarse; el
que ha dado las arras, perdiéndolas, y el que las ha recibido, restituyéndolas dobladas, en
pocas palabras si las arras en que el dinero se ha dado como propósito que cada una de
las partes tengan un mecanismo para renunciar al contrato, imponiendo una sanción para
las persona que las entrega y quiere retractarse las pierde y quien las recibe y desea
retractarse debiendo canceladas el doble al otro, en este caso el contrato se deshace
unilateralmente sin que haya intervención judicial.

2. para resolver el conflicto que se presenta en este negocio jurídico se deben tener
en cuenta los siguientes aspectos:
1. Que en este contrato de compraventa se estipula mediante escritura pública
No. 0439 otorgada en la notaria segunda del circuito de Barranquilla, un valor
de noventa y cinco millones de pesos ($95.000.000.oo) moneda corriente por
la vena del bien inmueble y que por otro lado las partes acordaron como valor
real del bien de doscientos millones de pesos ($200.000.000.oo)
presumiéndose que se hizo así con el fin de evadir los impuestos que genera
esta suma de dinero a diferencia de la que se acordó en el contrato de
compraventa.
2. Que la sociedad RCT Ltda. Después de haber entregado a la compradora la
suma de noventa y cinco millones de pesos ($95.000.000.oo) le dio el restante
de ciento cinco millones de pesos ($105.000.000.oo) completando de esta
manera el valor de doscientos millones de pesos ($200.000.000.oo) acordado
por las partes como precio real del bien.
3. Que posteriormente al contrato de compraventa la sociedad RCT Ltda. Y la
señora Juana Duran mediante acuerdo conciliatorio de acta 00029 que se llevó
acabo en la notaria quinta de Barranquilla se reajuste el precio inicial
entregando a la parte vendedora la suma de doscientos quince millones de
pesos ($215.000.000.oo).
4. Que después de haber pagado la sociedad RTC el precio en su totalidad se
realizó un peritaje que arrojo que el valor comercial del bien raíz era superior a
los cuatrocientos seis mil cuatrocientos ochenta millones de pesos
($406.480.000.oo).

En este caso se debe acudir a lo establecido en las normas en lo referente a la lesión

enorme, alegada en los argumentos de la demanda: lesión enorme contemplada en el
artículo 1947, establece que el “vendedor sufre lesión enorme cuando el precio que recibe
es inferior a la mitad del justo precio de la cosa que se vende, y el comprador a su vez sufre
lesión enorme, cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la mitad del
precio que paga por ella”.

La lesión enorme por parte del comprador se da cuando lo comprado supera el doble del
justo precio, y este es cuando supera el cien por ciento pues así lo expresa la ley, de modo
que si el sobre precio es de cien por ciento o menos no se puede alegar lesión enorme.
La lesión enorme por parte del vendedor se da cuando el valor recibido por el bien objeto
de la venta es inferior a la mitad del justo precio, lo cual sería cincuenta por ciento de lo
que cuesta, se puede alegar lesión enorme como causal para la recisión de terminación
del contrato.

De acuerdo con lo anteriormente expresado, y llevándolo con relación al caso, iniciamos

diciendo que el valor del peritaje arrojo que este bien tenía la suma de cuatrocientos seis
mil cuatrocientos ochenta millones de pesos ($406.480.000.oo) y el cincuenta por ciento
de este seria, doscientos tres mil doscientos cuarenta millones de pesos
($203.240.000.oo) y aunado a que la vendedora recibió la suma total de doscientos quince
millones de pesos ($215.000.00.oo) que representan un valor superior al justo precio, por
lo cual la compradora no puede alegar lesión enorme de acuerdo a lo contemplado 1947
del código civil.

DECISIÓN:

1. Fallar en favor de la sociedad RCT Ltda.

2. Negar las pretensiones de la demandante debido a que no existió lesión enorme al
igual que tenían como aliciente que esta aceptó no ejercer ninguna acción judicial
para exigir la cláusula penal por incumplimiento, intereses de mora y daños y
perjuicios por la mora en la entrega del bien inmueble en el acta de conciliación.

3. Con base en la lectura del contrato de compraventa anexo al taller, indique:

a. ¿En qué cláusulas aparecen los elementos esenciales del contrato?

Los elementos esenciales de este contrato de compraventa se encuentran en las clausulas

siguientes:
Primera. Objeto: donde el vendedor por medio del contrato de compraventa le transfiere
a título de compraventa al comprador el derecho de dominio y posesión del bien
inmueble, objeto del contrato.
Segunda. Precio: el cual se acuerda el precio de la compraventa siendo de
CUATROCIENTOS MILLONES DE PESOS ($ 400.000.000) moneda corriente, para transferir
el dominio del bien.

b. ¿En qué cláusulas aparecen los elementos de la naturaleza del contrato?

Los elementos naturales de este contrato se encuentran en las clausulas:
En la cláusula primera en donde el vendedor tiene la obligación de entregar el bien y en la
segunda clausula en donde el comprador se obliga a entregar el precio del bien.
 En la Tercera y cuarta clausula, en donde el vendedor le garantiza al comprador que el
inmueble objeto de la venta lo ha adquirido de manera pacífica, que no ha sido enajenado
y que no pesa sobre él, ninguna afectación o gravamen contemplado por la ley y que este
precisa una obligación de saneamiento conforme a la ley si este tuviere lugar.

c. ¿En qué cláusulas aparecen los elementos accidentales del contrato?

Los elementos accidentales se presentan a partir de la cláusula quinta dicho elemento
accidental es el pacto de retroventa hasta la cláusula novena:
Quinta. Pacto de retroventa. En esta las partes estipulan que el vendedor se reserva la
facultad de recuperar el bien inmueble que transfiere por el presente contrato ejercitando
el pacto de retroventa que aquí se estipula, en las condiciones, plazo y precio que a
continuación se señalan.
Sexta. Plazo: la facultad que se reserva el VENDEDOR podrá ser ejercida en un plazo
máximo de dos años, contados desde el otorgamiento de esta escritura.
Séptima. Precio de retroventa: las partes acuerdan como precio de retroventa la suma de
quinientos cincuenta millones de pesos ($ 550.000.000), cantidad que deberá pagar el
vendedor al comprador en el momento mismo de la entrega material del inmueble.
Octava. Preaviso: el vendedor está en la obligación de dar aviso al comprador, por lo
menos con seis (6) meses de anterioridad a la fecha en que se ha decidido ejercer el
derecho que la retroventa le confiere.
Novena. Transmisión del bien. El comprador se obliga a no enajenar el bien, salvo que le
vendedor lo admita de manera expresa y escrita y se inserte en el texto del respectivo
documento público de enajenación la situación de estar afectado por el pacto de
retroventa que ahora se celebra. Parágrafo. La constitución de gravamen hipotecario
queda prohibida y de efectuarse quedará resuelta una vez se dé cumplimiento al pacto de
retroventa.

d. Si la siguiente afirmación es falsa o verdadera: El 30 de abril de 2014 el señor Alberto

Iguarán presentó demanda ante un juez civil en ejercicio de la acción de retroventa para
obtener la restitución de su inmueble, previo pago del precio acordado. El juez profiere
sentencia favorable a favor del demandante.

Esta afirmación es falsa debido a que en el contrato de compraventa en la cláusula sexta

sobre el plazo expresa: que la facultad que se reserva el vendedor podrá ser ejercida
dentro de un plazo mínimo de 2 años, contados desde el otorgamiento expresado de
manera clara en el contrato se debía realizar a más tardar el 20 de febrero de 2010 y el
señor Alberto Rafael Iguarán Pavón presentó la demanda el 30 de abril de 2014, dos años
después de lo pactado, por tal motivo ya la facultad para ejercer el pacto de retroventa
prescribió y el juez civil no pudo fallar a favor del demandante.