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Vistos, etc.

GILMARA ANDRADE DOS SANTOS, com qualificação na inicial, trouxe a presente ação ordinária em face de SÂNDALO
EMPRENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA e ROSSI RESIDENCIAL S/A qualificada nos autos, alegando em suma que:

1. em 21/08/09, as partes assinaram contrato particular de compra e venda de imóvel;

2. o imóvel deveria estar apto para ocupação na data de 30/03/11, conforme acordado no contrato firmado entre as
partes;

3. o imóvel foi entregue na data de 24/08/12, porém desde de julho de 2.012 vem sofrendo cobranças de condomínio;

4. em decorrência do atraso na entrega do empreendimento, o valor do saldo devedor sofreu correções com as quais não
concorda;

5. teve que arcar com as prestações do imóvel (financiado) aliadas às taxas condominiais e de locação de imóvel
alugado por tempo muito superior ao que havia planejado originalmente;

6. houve pagamento indevido de R$11.528,30 relativo a verbas entregues a corretores e gerente da Ré, transferidos
ônus da Ré a si;

7. trata-se de relação de consumo;

8. sofreu danos de natureza moral e material.

Pede:

- seja declarada “nula” a cláusula contratual que estabelece dilação do prazo para entrega do imóvel;

- seja a Ré condenada ao pagamento de multa de 50% do valor já pago, conforme previsão do art. 35 da Lei 4.591/64,
devidamente atualizado;

- a condenação da Ré ao pagamento por danos materiais, relativos aos pagamentos de aluguéis e encargos mensais,
pagos a partir de abril de 2.011 até efetiva entrega, devidamente corrigidos;

- seja a Ré condenada ao pagamento de indenização por danos morais;

- condenação da Ré ao pagamento em dobro dos valores pagos referentes aos reajustes indevidos praticados com efeito
sobre o saldo devedor;

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- declaração de inexistência de débitos referentes a taxa condominial cobrada anteriormente a entrega do imóvel, com
condenação em pagamento dobrado;

- declaração de ilegalidade das cobranças efetivadas pela Ré referentes ao pagamento dos corretores e gerente da Ré e
condenação ao pagamento, em dobro.

Documentos.

Citação.

Em contestação as Rés afirmam:

1. é parte ilegítima para configurar o polo passiva da ação a parte Rossi Residencial S/A;

2. o prazo de 30 dias para entrega do imóvel referia-se uma previsão, sendo que a Autora estava ciente das novas datas;

3. a Autora omitiu a existência de tolerância de 180 dias, por força da cláusula 16ª do contrato celebrado entre as partes;

4. houve atraso em virtude de motivos de força maior e outros que impediram o andamento da obra – suspensão de
transporte, falta de materiais no mercado, falta de mão de obra, chuvas prolongadas;

5. o prazo de 180 dias é imprescindível a esse tipo de empreendimento, não há que se falar em abusividade da cláusula
16° tampouco de culpa das Rés no evento, devendo ser afastados os pedidos de indenização formulado pela Autora,
seja a que título for;

7. o “habite-se” do imóvel foi expedido em 16/01/12, e o condomínio instalado em 17/04/12, pode se falar de atraso da
obra apenas após os 180 dias previstos, ou seja, após 30/09/11;

8. o motivo pelo qual as chaves não foram entregues posteriormente à Autora foi a falta de quitação integral do saldo
devedor;

9. enquanto o compromissário comprador não estiver de posse do imóvel não responderá por juros, taxas ou impostos;

10. o presente caso discute-se a correção do saldo devedor e não a cobrança de juros, correção essa que além de
reconhecidamente não ser abusiva, garante o equilíbrio contratual repondo o capital referente o saldo devedor;

11. não se pode falar em restituição em dobro, pois não ficou caracterizada a cobrança indevida no presente caso;

12. como pretende a Autora outras “indenizações”, não pode cumular estes pedidos à multa moratória, que sequer
encontra-se prevista em contrato, posto que a aplicação de cláusula penal se traduz à antecipação das perdas e danos
no caso de inadimplemento contratual;

13. a Autora não provou os danos sofridos;

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14. de acordo com base na cláusula 18ª ficarão por conta dos compradores – as despesas de condomínio, a partir do
primeiro dia do mês subsequente ao da instalação do condomínio;

15. não se aplica o Código de Defesa do Consumidor;

16. infundado o pedido de condenação em honorários advocatícios.

Querem a improcedência.

Documentos.

Impugnação.

É o relatório, no necessário. Decido.

A matéria não enseja a produção de provas outras, sendo somente de Direito e de fatos
demonstrados nos autos.

O interesse de agir está presente, pois que o feito é adequado e necessário à pretensão autoral, os pedidos eram, no
antigo CPC, possíveis.

As Rés, em contestação única trouxeram preliminar de ilegitimidade passiva em relação à ré Rossi Residencial S/A.
Note-se que esta Ré é citada no contrato de fl. 32 como grupo empresarial e, uma outra integrante de tal grupo seria a
mandante em contrato e a 1ª Ré seria mandatária e incorporadora. No entanto, nota-se nas fls. 28 e 31, dos autos, parte
dos termos do contrato deu-se com a 2ª Ré, consta nestas especificações contratuais a marca ROSSI, evidentemente
dando credibilidade à oferta, neste caso não pode a Ré ser excluída do processo. Trata-se de incorporação, esta se
caracteriza quando a parte põe à venda, mediante prestações ou não, imóvel a ser construído, seja ela titular de domínio
do terreno, mera promissária vendedora ou seja qual for a sua qualidade, importa é que participe da oferta, então se
torna incorporadora, assim responsável civilmente na contratação. É um conceito doutrinário. Neste sentido a 2ª Ré é
parte legítima.

Confira-se que a Autora não efetivou a compra e venda sozinha, mas com terceiro, isolada esteve somente no
financiamento. Entre exigir o litisconsórcio ativo ou mesmo conferir se há exigência legal, tem-se admitido o julgamento
como se encontra o processo, porém cabe ao Juízo conferir que a parte não pode receber indenização por terceiro, sob
risco de encontrar-se a Ré sujeita a novo pagamento. Então nos casos em que necessário, eventual condenação se dará
considerando tal circunstância, sendo tais, indenização por danos de natureza moral, na hipótese da multa pretendida
pela parte, do artigo 35, da Lei de Incorporações e na devolução de valor cobrado a maior por conta de atraso na entrega
e alteração, consequente, de índices de reajuste. O valor em eventual dispositivo já será fixado segundo tal critério.

Sem mais preliminares a ultrapassar ou nulidades a sanar, à análise do mérito. A Autora afirma que o imóvel deveria ser
entregue em 30/03/11. Note-se que na cláusula 16ª, § 1º, da fl. 41, há estipulação de um prazo de tolerância de 180 dias
para a conclusão da obra, pode-se conferir pela redação que lá se encontra que o prazo tem início em 30/03/11, com o
dia do começo, o que estenderia essa data para 26/09/11. Esta é a data contratual, o prazo em questão tem sido
admitido, como razoável em se tratando de construção civil ante fatos notórios, não gera assim qualquer abuso na
contratação. A Autora pede a declaração de nulidade a cláusula contratual que estabelece dilação do prazo para entrega
do imóvel, que estabelecem o prazo de tolerância de 180 dias para a entrega dos imóveis. Note-se que a previsão do
prazo de tolerância para a entrega do imóvel é compatível com a natureza do negócio jurídico e não ofende o princípio

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da boa-fé objetiva. É certo que a realização de empreendimento constituído por várias unidades autônomas que, por seu
vulto, submete-se a situações de atraso ordinariamente admitidas no setor da construção civil e acaba por se estender
para além do tempo programado, dificulta o estabelecimento de previsão exata para sua conclusão, não se apresentando
injustificado o prazo de tolerância fixado em cento e oitenta dias. Aliás, o art. 48, § 2º, da Lei nº 4.591/64, que dispõe
sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, valida a estipulação contratual do prazo de
prorrogação para a entrega das obras de imóvel em construção:

“Art. 48. A construção de imóveis, objeto de incorporação nos moldes previstos nesta Lei poderá ser contratada
sob o regime de empreitada ou de administração conforme adiante definidos e poderá estar incluída no contrato
com o incorporador, ou ser contratada diretamente entre os adquirentes e o construtor.
(…................................................................................................................)

§ 2º Do contrato deverá constar a prazo da entrega das obras e as condições e formas de sua eventual
prorrogação.”

A cláusula contendo o prazo de tolerância para com eventual atraso na entrega do imóvel – usual em contratos como o
dos autos – foi redigida de forma clara e adequada no instrumento contratual, atendendo ao disposto no art. 6º, III, do
CDC. Assim, o pedido declaratório será julgado improcedente.

Ante a entrega em 26/09/11, contratualmente exigida, vale conferir a data de entrega efetiva. Conforme se observa o
“habite-se” foi expedido em 16/01/12, a assembleia de instalação do condomínio deu-se em 17/04/12, segundo as fls.
118 e 123, são atos que indicam, em regra a entrega de imóvel. A divergência entre as partes não pode ser dirimida só
pelo documento de fl. 49 que é unilateral, pode-se ver na fl. 63, que a Ré – por terceiro, parece, a Autora juntou o
documento - estava a cobrar parcela da Autora, o que lançaria a mora sobre esta. No caso houve uma perícia contábil,
lá, por exemplo, a Perita indica, como nos documentos, que o pagamento do saldo final deu-se em 01/08/12, fl. 196, na
mesma página indica a Perita que a entrega das chaves se daria após o pagamento do saldo final, são cláusulas
contratuais. Segundo a Réplica, na fl. 138, a Autora teria sido “chamada” a quitar seu débito em agosto de 2.012, antes a
Ré em mora. Exato é afirmar que a Rés estava em mora em 15/01/12 (habite-se), ou na melhor hipótese em 16/04/14
(assembleia de formação de condomínio), isto importa em concluir que a Autora suspendeu os pagamentos e, somente
quando chamada, pagou seu débito final. Mas a mora da Ré somente pode ser-lhe imputada até 17/04/12, e não até
24/08/12, pois evidentemente o imóvel já se encontrava disponível e a Autora não se moveu. É o que se pode concluir
dos autos, mora da Ré até 17/04/12. para entrega do imóvel. Ocorreu então um atraso – prosseguindo para conferir
eventuais sanções – entre 26/09/11 e 17/04/12, então são cinco meses e oito dias. Note-se que a Ré alega a respeito de
fatos geradores do atraso na entrega, e de fato o contrato as contém, está na fl. 41, mas nada provou, o que dispensa o
Juízo de verificar caso a caso, é dito sem prova.

Um pedido, condenação em multa do artigo 35, da Lei de Incorporações, mas o artigo em questão cuida dos contratos
prévios de divisão por cotas ideais e do contrato de construção e convenção condominial, em nada se relacionando com
a matéria dos autos, que se refere a mora na entrega do imóvel. É pedido improcedente.

Sobre danos materiais, a Autora os pretende por aluguéis e encargos mensais durante o atraso na obra. O contrato
havido entre as Rés e a Autora, com mais um comprador, não traz a cláusula penal que visa, justamente, indenizar por

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dano contratual material. Conforme se observa na fl. 67, a Autora rescindiu o contrato de locação a que se refere em 23
de novembro de 2.012, bem depois da entrega de seu imóvel, fixada nestes autos, traz dois recibos, de 28/09/11 e e
28/09/12, pode-se concluir que em 26/09/11 a parte mantinha locação e pelos documentos se vê que era de tipo
residencial, daí até a entrega em 17/04/12, então a parte prova que entre 26/09 e 26/10 de 2.011 são devidos
pagamentos, assim por diante, em 26/11/11, 26/12/11, 26/01/12, 26/02/12, 26/03/12, até outro pagamento devido em
16/04/12. São seis meses e vinte e dois dias de aluguel, os valores não são líquidos, nos autos estão dois recibos, a
parte os deverá liquidar e a liquidação somente se refere a aluguéis, a parte pagaria taxas condominiais de qualquer
modo, também assim impostos e taxas, se houver optado por um imóvel em que tais seriam mais caras o fez por escolha
sua, o pagamento de aluguéis se admite pela relevância numérica que representa. Dois recibos nos autos, a parte deverá
liquidar com documentos para o período indicado. Pedido procedente.

A parte cuida de pedido relacionado a reajustes indevidos com efeito sobre o saldo devedor, que foi financiado, débito
seu, o pedido se encontra na fl. 23, item 07. Não é que fossem indevidos, é que diferentes antes e depois da entrega do
imóvel os índices aplicados. Alguns quesitos foram respondidos negativamente, relativos aos tais juros sobre juros, juros
médios e outras questões. A Perita, na fl.186, lançou o valor de R$10.225,76, considerando que por conta do atraso na
entrega, e com alteração do índice de reajuste após a entrega. Porém o Juízo localizou a entrega efetiva do imóvel em
17/04/12, e não em 24/08/12. É questão prática, no exame do Juízo o atraso é de 5 meses e 8 dias, no exame da Perita o
atraso é de 9 meses e 7 dias. Para este o valor é de R$10.225,76, para o outro é de R$5.832,81, ,aplicando três regras
de três. Evidente que podem ocorrer diferenças por conta dos índices mensais que não serão sempre iguais, mas a
aplicação desta média é vantajosa para as partes pois do contrário, provavelmente, seria necessária outra perícia. A
condenação se dará por R$5.832,81, na data da perícia. É que o valor vem na forma simples, seria dobrado, mas deve-
se ter em conta que a parte, como foi dito, não efetivou a compra sozinha. Pedido procedente.

Taxas condominiais, entendeu o Juízo que a parte agora se refere ao novo prédio, já se tratou da taxas da moradia
antiga. Note-se na fl. 192 que a Perita encontrou um pagamento de taxa condominial relativo a agosto de 2.012, mas o
Juízo já situou a entrega do imóvel em abril de 2.012, conclui-se que o valor era devido pela Autora. Pedido
improcedente.

A Autora trouxe outra questão, comissões ou pagamentos feitos a corretores. Segundo a parte, a Ré transferiu ônus do
negócio a si. Embora a perita tenha lançado que os recibos de corretagem não estão nos autos, eles estão, na fl. 64. No
entanto, o Juízo não tem entendido segundo a forma da inicial, a corretagem pode ser contratada por conta do vendedor
ou do comprador, é um fato que lei alguma veda, embora em regra seja paga pelo primeiro, com as despesas de
cartórios pelo comprador. Repita-se não há texto algum que obrigue as partes a agir de modo contrário. A realidade é que
a parte contratou conforme ocorreu na fl. 27, não há razão para inconformismo. Pedido improcedente.

Note-se que ao final a Perita tratou de uma verba paga sem previsão contratual, a matéria está na fl. 217, seria relativa a
um “kit”, mas esta matéria não foi lançada na inicial e não há de ser enfrentada.

Nos mesmos esclarecimentos à perícia a Perita tratou de juros compostos, uma consequência que supôs decorrer da
Tabela Price, mas vale conferir que a inicial não trata de tal matéria e não há de ser enfrentada.

A Autora trouxe também pedido de condenação ao pagamento da indenização por danos morais. Estes danos estão no
Código Civil, matéria do artigo 927, não se trata de matéria de consumo pois não há defeito no produto e vício não gera
dano no CDC. O ato ilícito praticado foi suficiente para ferir a integridade psíquica sua, trata-se de violação à situação
jurídica extrapatrimonial que deve ensejar reparação, a título de danos morais. Em conformidade com a doutrina

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moderna, o mais acertado não é definir o dano moral como dor ou sofrimento, e sim coaduná-lo ao preceito constitucional
da dignidade da pessoa humana. É o que defende Maria Celina Bodin de Moraes, in DANOS À PESSOA HUMANA,
“...ao definir o dano moral por meio da noção de sentimento humano , isto é, utilizando-se dos termos “dor”,
“espanto”, “emoção”, “vergonha”, “aflição espiritual”, “desgosto”, “injúria física ou moral”, em geral qualquer
sensação dolorosa experimentada pela pessoa, confunde-se o dano com a sua (eventual) conseqüência. Se a
violação à situação jurídica subjetiva extrapatrimonial acarreta, ou não, um sentimento ruim, não é coisa que o
Direito possa ou deva averiguar. (...) O dano moral tem como causa a injusta violação a uma situação jurídica
subjetiva extrapatrimonial, protegida pelo ordenamento jurídico através da cláusula geral de tutela da
personalidade de que foi instituída e tem sua fonte na Constituição Federal, em particular e diretamente do
princípio (fundante) da dignidade da pessoa humana.” Segundo esta autora, do substrato material da dignidade
decorre necessariamente a observância dos princípios da igualdade, da integridade psicofísica, da liberdade e da
solidariedade social - constituindo uma cláusula geral de tutela da personalidade. Tem entendido o Juízo que o
inadimplemento em produtos e serviços de cunho essencial na rotina da parte, uma vez faltantes, geram dano moral: um
fogão que não é entregue em residência, um refrigerador, um automóvel... E um imóvel? Evidente que os transtornos, a
contrariedade, estes, a alongar-se a mora, imporão à parte sério abalo psíquico. E qual o valor dos danos morais? A
questão é de fixação, o valor do imóvel era de R$261.983,15, em 21/7/2009. Fixo o valor de R$8.500,00, valor capaz de
repor a situação anterior. Pedido procedente.

A presente é, pois, para julgar procedentes alguns pedidos, julgo procedente um pedido, condeno as Rés,
solidariamente, ao pagamento à Autora do valor pelos danos materiais relativos aos aluguéis do período de atraso
injustificado, o valor é ilíquido e a parte deverá liquidar a sentença pelo procedimento comum, sendo que a condenação
se refere aos valores de aluguéis que pagou à Savi Imóveis Ltda, representante do locador, entre 26/09/11 e 26/03/12,
com um valor proporcional de aluguel até 16/04/12, sendo que ditos valores devem ser relativos aos meses anteriores a
cada pagamento, por aluguel, ou fração de mês de aluguel; cada parcela deverá ser corrigido monetariamente a partir de
cada pagamento pela tabela do TJMG, com juros de 1% ao mês daí também contados; condeno as Rés, solidariamente,
ao pagamento de uma quantia de R$5.832,81 à Autora, relativa a valores indevidamente majorados no contrato, este
valor deverá ser monetariamente corrigido pela tabela do TJMG a partir de 30 de abril de 2.014, desta data serão
contados também juros de 1% ao mês; condeno as Rés, mais, solidariamente, ao pagamento de indenização por
danos morais no valor de R$8.500,00, sobre tal valor incidirão correção monetária pela tabela do
TJMG, a partir da publicação desta, e juros legais de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado;

Houve sucumbência recíproca, de sete pedidos a Autora sucumbiu em quatro, condeno-a ao

pagamento das custas e despesas processuais em 60%, condeno as Ré ao pagamento de 40%
de tais verbas; condeno a Autora ao pagamento de honorários de advogados das Rés, e os fixo
em R$3.500,00, esta parcela deverá ser monetariamente corrigida a partir da publicação desta
pela tabela do TJMG, com juros de 1% ao mês a partir do trânsito em julgado; condeno as Rés ao
pagamento de honorários de advogados da Autora e os fixo em 15% sobre o valor da condenação;
são verbas fincadas nos artigos art. 85 § 2º, do CPC e art. 85 § 8º, do CPC,.

A fase do processo fica extinta segundo o art. 487, I, do Código de Processo Civil.

PRI.

Juiz de Fora, 13 de julho de 2016

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Eduardo Botti

Juiz de Direito

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