MICHAEL STEVEN OSORIO GOMEZ

1. ¿QUE VENTAJAS Y
DESVENTAJAS TRAE ARRENDADOR ARRENDATARIO
CELEBRAR UN
CONTRATO CON UNA
VIGENCIA INICIAL DE 60
MESES?

R// Estabilidad y continuidad R// en los temas de vivienda

para recibir el canon de urbana, es una ventaja que el
arrendamiento. arrendatario pueda estar
R// Evitar tener el bien sea tranquilo sin tener que estar
VENTAJAS comercial o destinado para pasándose de vivienda
vivienda urbana sin dar frutosurbana.
y en espera de que este pase R// el arrendatario puede
por las manos de varios tener mayor estabilidad en
arrendatarios. caso de que el arrendador
vaya a dar por terminado
unilateralmente el contrato
porque no lo puede hacer en
cualquier momento en el
término inicial sino a la fecha
de vencimiento del término
inicial o de sus prórrogas
invocando cualquiera de las
causales especiales de
restitución.
R//Una desventaja seria que R// una desventaja es que si
para dar por terminado el no le gusta el lugar, el
contrato por plena voluntad ambiente, la ubicación y se va
debe esperar como mínimo 4 antes de la fecha pactada,
años de ejecución, más la deberá indemnizar al
DESVENTAJAS respectiva indemnización de arrendador con 3 meses del
(1.5) cánones de valor del canon de
arrendamiento. arrendamiento en vivienda
R//Otra es en el caso de que urbana.
inicialmente haya dejado el R//
precio del canon muy barato,
luego no puede subirlo a su
parecer sino que se tiene que
regir por lo que la ley le
permite y de acuerdo al
precio del consumidor.
R// que no es seguro en
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vivienda urbana que el

arrendatario se quede los 60
meses estipulados, porque
tranquilamente como lo
menciona el artículo 24 de la
ley 820 en su numeral (4) El
arrendatario podrá dar por
terminado unilateralmente el
contrato de arrendamiento
dentro del término inicial o
durante sus prórrogas, previo
aviso escrito dirigido al
arrendador a través del
servicio postal autorizado, con
una antelación no menor de
tres (3) meses y el pago de
una indemnización
equivalente al precio de tres
(3) meses de arrendamiento.

2.

Se celebra contrato de arrendamiento de vivienda urbana el 01 de enero de 2018 con una

vigencia inicial de 6 meses (elaborado en una minuta o preforma estándar). El inmueble se destinó
a una actividad comercial (droguería) y durante 6 meses una de las habitaciones se usó de
vivienda; luego de estos 6 meses todo el inmueble quedó como droguería.

El arrendador le solicita verbalmente al arrendatario la restitución del bien (ha sido muy insistente
hasta el punto de tornarse perturbador).

El arrendador le consulta a usted como asesor el 25 de julio de 2019

¿Qué solución le da? ¿Es viable pedir la restitución? ¿Invocando cual causal?

R// vemos que el contrato se renovó porque no hubo de ninguna de las partes la intensión de
terminar el contrato en los términos señalados por la ley ni por el procedimiento que la ley refiere
para que se haga en debida forma, es decir, verbalmente no se puede hacer, para este caso yo le
aconsejaría al arrendador que de no haber otro si, o que entre las partes no estipularan que se iba
a destinar para local y para vivienda, que hay varias soluciones y que ya él se ajuste a la que mejor
le parezca.

1) Puede darse por terminado el contrato de arrendamiento de vivienda urbana por el

incumplimiento del mismo donde se puede amparar invocando la causal del artículo 22
de la ley 820 del 2003 en su numeral 3 que dice que el cambio de destinación del mismo
por parte del arrendatario, sin expresa autorización del arrendador es causal para que se
dé la terminación unilateral por parte del arrendador, pidiendo entonces así la restitución
del bien.
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Hay que tener en cuenta que si no hay autorización hay un incumplimiento, si hubiese
autorización esa destinación se convertiría en mixta y quedaría sujeta a dos normativas
que son las viviendas y locales, la jurisprudencia dice que se aplica la que se haya pactado
y en ausencia de ese pacto, la que mayor cobertura tenga, pero sea la una o la otra sino se
pactó siempre va a generar problemas porque atenta contra la buena fe del arrendador ya
que se cambia esa destinación sin avisar y también va en contra de la misma normatividad.

2) Puede haber una salida más pacífica, más conciliadora, y es que pueden arreglar esa
diferencia de la siguiente manera;
a) Que se acuerde que el arrendatario va a volver a poner la destinación según el
contrato que es de vivienda urbana y siga pagando su canon normalmente y así ambos
evitan perjuicios.
b) Que entre las partes den por terminado el contrato de vivienda urbana y para
beneficio económico del arrendador, lo pacten como local comercial para que opere
establecimiento de comercio y también beneficie al arrendatario.

3. La señora W celebra contrato de vivienda urbana en mayo de 2019 para que sea ocupada por
su madre; el inmueble está ubicado en la segunda planta de un edificio y se accede solo por
las escaleras. En julio del mismo año, la madre de W es incapacitada y el médico le
recomienda no subir ni bajar escaleras.
W solicita a la agencia de arrendamientos la terminación del contrato por justa causa por
(recomendación médica) y se niega a seguir pagando el canon; la agencia entonces quiere
demandar. Usted como asesor ¿qué le recomienda a la agencia de arrendamientos? Y que le
recomienda a la señora W?
R// A LA AGENCIA= le recomiendo que demande por el incumplimiento del contrato porque la
señora W está incumpliendo con el artículo 9 de la ley 820 del 2003 ya que no está pagando el
canon de arrendamiento, y este artículo señala claramente que es una obligación del
arrendatario hacerlo en el plazo estipulado y en el lugar convenido.
Y tiene que tener claro que la señora w no era la persona enferma, así que es poco probable
que por caso fortuito o fuerza mayor la agencia le hubiere aceptado tal situación, además
según la real academia de la lengua española define la palabra “ RECOMENDACIÓN” como
encargo o suplica que se le hace a alguien para que ponga a su cuidado y diligencia, no que
sea prohibido que suba escaleras, acá la señora W le faltó diligencia debe indemnizar en caso
de que haya clausula penal más los cánones dejados de percibir por parte de la agencia de
arrendamientos.

A LA SEÑORA W= yo le recomendaría que se dirija a la agencia de arrendamientos y antes de

que le inicien un proceso ejecutivo en su contra, concilie con ellos y pague los cánones que ha
dejado de pagar y que antes de que termine la fecha legal para pedir la terminación unilateral
del contrato lo haga como se lo faculta el artículo 22 de la ley 820 de 2003 en su numeral 5
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donde dice que el arrendatario podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de
arrendamiento a la fecha de vencimiento del término inicial o de sus prórrogas, siempre y
cuando dé previo aviso escrito al arrendador a través del servicio postal autorizado, con una
antelación no menor de tres (3) meses a la referida fecha de vencimiento. En este caso el
arrendatario no estará obligado a invocar causal alguna diferente a la de su plena voluntad, ni
deberá indemnizar al arrendador.

4. Un inmueble en el que se destina parte vivienda y parte local, y un arrendador o propietario

quiere la restitución de la totalidad del bien inmueble, entonces aduce una causal que está en
la ley 820 de 2003, que es la terminación con indemnización, teniendo en cuenta que el
contrato se celebró hace 5 años.
Analice el caso y establezca si procede o no la restitución por dicha causal

R// primeramente hay que mirar que tipo de contrato se estipuló por las partes, porque si lo
estipularon por vivienda urbana y el uso comercial no es mayor al 50% hay que ver si está bajo
prorroga o termino inicial del contrato para ver si el arrendador se puede amparar bajo la
causal del articulo 22 numeral 7 que dice que el “arrendador podrá dar por terminado
unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito
dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor
de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de
arrendamiento”.

Pero también hay que mirar si pactaron en el contrato la destinación mixta del bien, aunque si
bien no hay regulación concreta con la teoría mixta, se estipula que es con el uso de mayor
extensión, porque de ser así, ya se torna más complicado debido a que si la destinación mayor
es la de local comercial, se deberá regir por la norma comercial y el articulo 518 del código de
comercio nos dice que el empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos
de 2 años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá
derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, entonces al tener ese
derecho de renovación no procedería para el arrendador sus pretensiones de restitución del
bien inmueble.

5. ¿el arrendatario realiza mejoras autorizadas por el propietario, pero sin que este se hubiera
comprometido a pagarlas, tendrá derecho dicho propietario a quedarse con las mismas?

R// todo depende de qué tipo de mejoras se esté hablando, Porque si fueren mejoras
necesarias no locativas, el código civil en su artículo 1993 dispone que deben ser
reembolsadas al arrendatario, y que es obligación del arrendador hacerlo, a menos que haya
sido culpa del mismo arrendatario por daños ocasionados al inmueble.
La ley 820 de 2003 en su artículo 27 dice que salvo pacto en contrario el arrendatario podrá
descontar estas mejores indispensables no locativas hasta máximo el 30% del valor del canon
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de arrendamiento periódicamente, y en el evento que por causa de terminación del contrato

no se haya satisfecho dicho pago el arrendatario podría ejercer el derecho de retención en los
términos del artículo anterior, hasta tanto el saldo insoluto no sea satisfecho íntegramente
por el arrendador.
Así que se haya o no comprometido a dicho pago, si son mejoras necesarias no locativas y no
fue a causa del arrendatario que se causó el daño que llevó a que tuvieran que arreglarse,
deberá pagarlas.
En caso de que sean mejoras locativas puede quedarse con ellas si lo pactan, incluso si no
dicen nada y el arrendatario las pone, las tiene que dejar al arrendador en el caso de que
puedan causar detrimento al inmueble si se llegaren a retirar.

6. En envigado se alquiló un local comercial para un taller de motos, a los meses le cierran el
local porque en la zona no se poda ese taller, el contrato era de un año con vigencia corrida
de tres meses, el tiempo restante es de nueve meses.
¿Se puede cobrar el resto?
R//