Registro General de la Propiedad Zona Central

9na Avenida 14-25, zona 1, ciudad de Guatemala - Teléfonos 2498 – 1111

Fundación 1877
Registrador GeneralLic. Luis Alfredo Pineda Loarca (2020)
 REGISTRO GENERAL DE LA PROPIEDAD ZONA CENTRAL
DEFINICIÓN DOCTRINARIA
El Registro de la Propiedad no es otra cosa que el instrumento jurídico creado para lograr la
efectividad y seguridad jurídica del tráfico jurídico de dichos bienes.
El Registro de la Propiedad como institución jurídica, “es el instrumento del que se sirve el
ordenamiento jurídico para dar seguridad jurídica a la propiedad inmueble y favorecer su trafico
mediante la publicidad de su contenido. El Registro de la Propiedad da a conocer a los posibles
interesados las titularidades jurídicas existentes sobre los bienes inmuebles previamente inscritos
en el Registro, de modo que, con la simple consulta de los libros del Registro, el adquirente de
un bien inmueble puede conocer quién es el titular del mismo y las diversas situaciones en las
que el bien se encuentra (si está o no gravado con otros derechos)”

DEFINICIÓN LEGAL
Según lo estipulado en el Artículo 1124 del Código Civil Decreto-Ley 106establece: “El
Registro de la Propiedad es una institución pública que tiene por objetola inscripción, anotación
y cancelación de los actos y contratos relativos al dominio ydemás derechos reales sobre bienes
inmuebles y muebles identificables, con excepción de la garantía mobiliaria que se constituye de
conformidad con la ley de Garantías Mobiliarias.
Esta definición destaca el carácter público del registro de la propiedad, desde el punto de vista de
la estructura orgánica del Estado, toda vez que ha sido organizado, con el fin de dar seguridad al
tráfico jurídico inmobiliario, situación que responde a lo establecido en el artículo2 de la
Constitución Política de la Republica de Guatemala, que establece como un deber del Estado,
garantizar a los habitantes de la Republica entre otros derechos fundamentales, la seguridad
jurídica.

FUNDAMENTO CONSTITUCIONAL
De conformidad con lo establecido por el Artículo 230 de la Constitución Política de laRepública
de Guatemala, el Registro General de la Propiedad, deberá ser organizadoefecto de que, en cada
departamento o región, que la ley específica determine, seestablezca su propio Registro de la
Propiedad y el respectivo catastro fiscal. A la fechala citada norma constitucional vigente ha sido
positiva, específicamente en cuanto a lasoficinas regionales del Registro de la Propiedad.
ANTECEDENTES
El inicio del funcionamiento del Registro General de la Propiedad en Guatemala data de la época
del General Justo Rufino Barrios, en el año 1877. A través de los años y atendiendo las
necesidades de cada época, se fueron creando registros en otros departamentos y a su vez
eliminando registros de otros, hasta llegar hoy en día, más de 140 años después de su creación, a
tener dos registros, el Registro General de la Zona Central, con carácter de Registro General, con
sede en la ciudad de Guatemala y el Segundo Registro de la Propiedad con sede en
Quetzaltenango.

Desde 1976 el Registro General de la Propiedad se encuentra ubicado en el edificio situado en la

9ª Avenida 14-25 de la zona 1 de la capital de Guatemala, edificio que albergó por muchos años
a la Corte Suprema de Justicia. En cuanto a sus instalaciones y procedimientos, el Registro
General de la Propiedad contaba con una infraestructura y sistema operacional que venía
acarreando desde el siglo XIX, contando con instalaciones y equipo de trabajo obsoletos y
totalmente inadecuados para que el Registro cumpliera eficazmente con su trabajo.
El sistema de llevar a cabo las operaciones relacionadas con fincas era un sistema manual, las
operaciones de los documentos presentados eran lentas y el proceso de presentación, operación y
devolución de un documento podía durar meses. Tras una serie de modificaciones estructurales y
la implementación de tecnología informática de punta, el Registro General de la Propiedad
ofrece hoy en día servicios más ágiles, rápidos y certeros en el cumplimiento de sus funciones y
siempre observando garantizar a los usuarios la seguridad jurídica registral.
El proceso de modernización del Registro de la Propiedad dio inicio en el año 1996 con la
implementación de un sistema de operación electrónico y la digitalización de los libros físicos,
pero es a partir de 2004 que arranca una evidente modernización y remodelación de sus
instalaciones físicas y equipo a utilizar, revisando integralmente todos sus procesos, lo que
permite una atención y servicio ágil, en beneficio de los usuarios y de la sociedad guatemalteca
en su conjunto

REGISTRADORES DE LA PROPIEDAD
El artículo 1225 del código civil establece, que cada registro estará a cargo de un Registrador
propietario; el articulo 1233 del mismo código establece que en cada Registro habrá un
registrador sustituto; y en el mismo articulo 1225, establece que cada registro podrá contar con
uno o varios registradores auxiliares.
En ese orden de ideas en cada uno de los registros de la propiedad de nuestro país encontraremos
un registrador propietario o titular, un registrador sustituto, y uno o varios registradores
auxiliares.

REQUISITOS PARA SER EL REGISTRADOR GENERAL DE LA PROPIEDAD

Para optar o para ser nombrado a ser El Registrador General de la Propiedad es necesario que
cumpla una serie de requisitos los cuales son:
 Ser guatemalteco de origen,
 Notario y abogado colegiado activo,
 Prestar garantía,
 No estar comprendido en las incompatibilidades.
Los primeros dos requisitos están regulados en el Artículo 1226 del Código Civil, Decreto Ley
106, el cual regula: Artículo 1226. (Artículo 99 del Decreto Ley Número 218). Para ser
nombrado Registrador de la Propiedad se requiere ser guatemalteco de origen, notario y abogado
colegiado activo.
El requisito de prestar garantía no se encuentra regulado en el mismo Artículo sin embargo es
necesario en virtud a que él tiene que responder a cualquier resulta que incurriere en alguna
responsabilidad esto según lo que regula el Artículo 1228 en que literalmente regula que los
registradores antes de entrar a ejercer sus cargos, garantizarán las responsabilidades en que
pudieren incurrir, con hipoteca o fianza. El Ministerio de Gobernación fijará el Importe de la
garantía atendiendo a la importancia del Registro entre mil y diez mil quetzales.
Además, la garantía de que trata el Artículo anterior no se cancelará. Sino hasta un año después
de haber cesado el registrador en el ejercicio de su cargo, salvo que hubiere pendiente alguna
reclamación contra El Registrador, en cuyo caso, la cancelación quedará sujeta a las resultas del
juicio.

FORMA DE NOMBRAMIENTO DEL REGISTRADOR

El Registrador de la Propiedad es un funcionario público, que es nombrado por el presidente
de la República de Guatemala, facultad otorgada por la ley, así mismo la facultad que tiene es
delegada al Ministerio de Gobernación, esto según lo que regula el Código Civil, en el Artículo
1225 mismo que fue reformado por Artículo 98 Decreto Ley 218 y posteriormente reformado por
Artículo 1 Decreto 85-97, después de sus reformas establece que: “Cada registro estará a cargo
de un registrador propietario, nombrado por el Presidente de la República, mediante acuerdo
gubernativo a través del Ministerio de Gobernación. Su permuta, traslado o cesación serán
acordados en la misma forma.
Registrador sustituto; Esta figura es necesaria en virtud a que quien atendería las obligaciones
del cargo de registrador si se diera el caso de enfermedad, ausencia o incluso cuando surgiera
una incompatibilidad, es por ello que en cada Registro habrá un registrador sustituto. Este será
nombrado por el ejecutivo a propuesta y bajo responsabilidad del Registrador General de la
Propiedad, este debe tener las mismas calidades que se requieren para ser registrador general en
razón de que para que haga las veces de este en los casos de ausencia, enfermedad o
incompatibilidad en el desempeño de sus funciones, elsustituto tendrá las mismas calidades que
el propietario si excediere de un mes el tiempo de la interinidad el sustituto deberá presentar
garantía en los mismos términos que el propietario, esto según lo que regula el Artículo 1233 del
Código Civil.
Registradores auxiliares; Según lo regulado por el Artículo 1225 del Código Civil regula que
cada registro podrá contar con uno o varios registradores auxiliares, designados por el
Registrador propietario bajo su responsabilidad. Estos registradores auxiliares son quienes
firmarán las razones, documentos, asientos, inscripciones, anotaciones y cancelaciones que
determine dicho funcionario, tendrá las mismas calidades del registrador propietario, es decir que
será guatemalteco de origen y de profesión abogado y notario colegiado activo, estará sujeto a las
mismas limitaciones ósea que no podrá ejercer la profesión liberal y garantizará las
responsabilidades en que pudiere incurrir, con hipoteca o fianza. El registrador propietario fijará
el importe de la garantía, conformé al criterio y límites a que se refiere el Artículo 1228 de este
Código

INCOMPATIBILIDAD DEL CARGO

Pese a que el registrador debe ser abogado y notario activo el cargo de registrador es
incompatible con el ejercicio de las profesiones de abogado y notario y con todo empleo o cargo
público esto, según lo que regula el Artículo 1227 del Código Civil.
RESPONSABILIDADES O ATRIBUCIONES DE LOS REGISTRADORES
a. El Registrador general de la Propiedad de la zona Central y el Registrador de la
propiedad del segundo Registro con sede en Quetzaltenango tienen a su cargo el registro
para el que son nombrados y constituyen la máxima autoridad administrativa del mismo.
b. Los Registradores Sustitutos, además de sus propias atribuciones, harán las veces del
propietario accidentalmente en los casos que establece la ley.
c. Los registradores auxiliares, firmaran las razones, documentos, asientos, inscripciones,
anotaciones y cancelaciones que determine el registrador propietario de cada registro.

FORMA DE ACREDITAR EL NOMBRAMIENTO LEGALMENTE:

 Los registradores propietarios y registradores sustitutos, se acredita con certificación del
Acuerdo Gubernativo de nombramiento, que emite el Ministerio de Gobernación y
Certificación del Acta de Toma de posesión del cargo, extendido por secretario General
de Registro de la Propiedad que corresponda.
 Los registradores auxiliares se acreditan con certificación del Acta de nombramiento y
Certificación del Acta de nombramiento y Certificación del Acta de toma de posesión,
extendida por el secretario General del Registro que Corresponda.
El Registrador de la Propiedad es un funcionario Público, que es nombrado por el presidente de
la República de Guatemala, facultad otorgada por la ley, así mismo la facultad que tiene es
delegada al Ministerio de Gobernación, esto según lo que regula el Código Civil, en el Articulo
1225 reformado por el Articulo 98 Decreto Ley 218 y Posteriormente reformado por el Articulo
1 Decreto 85-97.
Por eso es conveniente crear una Comisión nacional Registral como mencionamos en los puntos
anteriores para coadyuvar a obtener una óptima administración de los Registros de la propiedad y
asegurar que se realicen en los mismos, para su modernización y la conservación de los
documentos históricos.
Existe un Registrador Sustituto esta figura es necesaria en virtud es quien atendería las
obligaciones del Cargo de Registrador si se diera el caso de enfermedad, ausencia o incluso
surgiera una incompatibilidad, es por eso que cada Registro habrá un registrador sustituto. Y será
nombrado por el ejecutivo a propuesta y bajo responsabilidad del Registro General de la
Propiedad.
El Registrador Auxiliar según regulado en el Artículo 1225 del Código Civil que cada registro
contara con uno o varios registradores auxiliares, designados por el Registrador Propietario bajo
su responsabilidad. Los Registradores Auxiliares firmaran razones, documentos, asientos,
inscripciones, anotaciones y cancelaciones que determine dicho funcionario.

GARANTIA QUE DEBE PRESTAR LOS REGISTRADORES ANTES DE ENTRAR A

EJERCER SUS CARGOS:
Según los artículos 1228 y 1229 del Código Civil los registradores antes de entrar a ejercer sus
cargos garantizaran en la responsabilidad que incurran con hipoteca o fianza el importe lo fijara
el Ministerio de Gobernación entre un mil y diez mil quetzales, esa garantía no se cancelara,
hasta un año después de haber terminado el Registrador el ejercicio de su cargo salvo que haya
alguna reclamación en su contra.
Por último y muy importante que el Registrador debe de ser Abogado y Notario activo el cargo
de Registrador es incompatible con el ejercicio de las profesiones de Abogado y Notario y con
todo empleo o cargo público esto según lo regula el Artículo 1227 del código civil.
El acuerdo Gubernativo 30-2005 el presidente de la Republica en el considerando dice que para
reordenar el funcionamiento de los Registros de la Propiedad se hace necesaria la emisión de un
nuevo reglamento que desarrolla el contenido del Libro IV del Código Civil.

INSCRIPCIONES QUE REALIZAN LOS REGISTRADORES:

Por inscripción se entiende todo asiento hecho en un registro público. La inscripción es el único
asiento destinado a dar publicidad de su contenido, que puede ser cualquier derecho real
inscribible.
La inscripción puede ser:
a. Sustantiva: surte todos sus efectos reales sin necesidad de un acuerdo de transferencia
b. Declarativa: su eficacia radica únicamente en declarar la existencia, la transmisión, la
modificación o la extinción de un derecho. El derecho nace fuera del registro, y es ante
Notario.
c. Constitutiva: Este tipo de inscripción es forzoso, la celebración del negocio Jurídico
previo, para que le derecho pueda quedar constituido, transferido o extinguido.
El artículo 1125 del Código Civil es aplicable al registro de la Propiedad.
  Los títulos que acrediten el dominio de los inmuebles y de los derechos reales impuestos
sobre el mismo.
 Los títulos traslativos de dominio de los muebles, en los que se constituyan, reconozcan,
modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, patrimonio familiar,
hipoteca, servidumbre y cualesquiera otros derechos reales sobre los mismos.
 La posesión que conste en título supletorio.
 Actos y Contratos que transmitan el fideicomiso los bienes inmuebles o derechos reales
sobre los mismos.
 Capitulaciones matrimoniales si afectaren bienes inmuebles o derechos reales.
 Los títulos en que conste que un inmueble se sujeta al régimen de propiedad horizontal; y
el arrendamiento o subarrendamiento, cuando lo solicite uno de los contratantes y
obligatorio cuando sea por más de tres años o que haya anticipado la renta por más de un
año.
 Ferrocarriles, canales, muebles u obras publicas de índole semejante, buques, naves
áreas; y gravamen que se interpongan sobre cualquier bien.
 Títulos que se constituyan derecho para la explotación de minas e hidrocarburos su
transmisión y gravámenes.
 Las concesiones otorgadas por el ejecutivo para el aprovechamiento de aguas.
 Prenda común, prenda agraria, ganadera, industrial o comercial.
 Posesión Provisional o definitiva de los bienes del ausente.
 Declaratoria judicial de interdicción y cualquier sentencia firme que se modifique la
capacidad civil de las personas propietarias de derechos sujetos a inscripción o la libre
disposición de las personas propietarias, libre de disposición de los bienes.
 Edificios que se construyan en predio ajeno, con el consentimiento del propietario; los
ingenios, desmotadoras y maquinaria agrícola o industrial.
 Vehículos automotores y demás muebles fácilmente identificables por números y
modelos de fabricación.

DOCUMENTOS Y TITULOS ADMISIBLES PARA SU REGISTRO:

Son inscribibles en el registro General de la Propiedad, los siguientes documentos:
 I. Instrumentos Públicos Autorizados por Notario, contratos relativos al dominio y demás
derechos reales sobre bienes inmuebles plenamente identificables.
II. Certificaciones de las resoluciones judiciales (autos aprobatorios de títulos supletorios)
que acrediten la posesión legal sobre bienes inmuebles;
III. Instrumentos públicos autorizados por Notario, relativos a la constitución, modificación,
y extinción de fideicomisos en los que el patrimonio afectado consista en bienes
inmuebles, derechos reales sobre los mismos y bienes muebles plenamente identificables.
IV. Los instrumentos públicos en que conste el sometimiento de bienes inmuebles al régimen
de propiedad horizontal.
V. Los instrumentos públicos autorizados por Notarios. Contratos de arrendamiento de
bienes inmuebles o de bienes muebles plenamente identificables en los casos específicos.
VI. Las resoluciones Administrativas emitidas por órganos competentes de la administración,
para la explotación de minas e hidrocarburos y su transmisión y gravámenes.
VII. Las resoluciones Administrativas emitidas por los órganos competentes de la
administración en que se otorgue concesiones para los aprovechamientos de las aguas.
VIII. Los instrumentos Públicos autorizados por notario, contentivos de contrato en que
constituya derecho real de prenda, sea esta común, agraria, ganadera, industrial o
comercial.
IX. Certificación de las resoluciones judiciales o Notariales, relativas a la posesión
provisional o definitiva de los bienes del ausente, que afecten bienes inmuebles, derechos
reales y bienes plenamente identificables.
X. Las Certificaciones judiciales de las sentencias firmes en que se declare la interdicción de
las personas propietarias de bienes inmuebles o inmuebles plenamente identificables o
titulares de derechos reales sobre los mismos.
XI. Las Certificaciones judiciales de las sentencias firmes en que se declare la modificación
de la capacidad civil de las personas que sean propietarias de derechos sujetos a
inscripción.
XII. Certificaciones Judiciales de las sentencias firmes que limiten la libre disposición de los
bienes inscribibles en el Registro.
XIII. Instrumentos Públicos autorizados por Notario en que conste el dominio sobre los
edificios construidos en predio ajeno con el consentimiento del propietario, sobre
 ingenios, sobre grandes edificios, sobre desmontadoras, y sobre maquinaria agrícola o
industrial, que constituyan unidad económica independiente del fundo en que estén
instaladas.
XIV. Instrumentos Públicos autorizados por Notario y las Facturas originales, en que conste el
dominio sobre los vehículos automotores y demás muebles fácilmente identificables por
los números y modelos de fabricación.
El artículo 1126 del Código Civil, Establece que se inscribirán asimismo en el registro, los
instrumentos y títulos expresados en el artículo 1125.

NORMATIVA GENERAL
La organización, funcionamiento y los defectos de las inscripciones del Registro General de la
Propiedad, están reguladas por las normas jurídicas constitucionales, ordinarias y reglamentaria.
El Código Civil, dentro de su estructura normativa, dedica un libro completo a esta institución
jurídica del libro IV, y desarrolla en el artículo 127 comprendidos del artículo 1124 al 1250, lo
relativo a las inscripciones en general, las inscripciones especiales; de los Registros y de los
Registradores.
La aplicación de este cuerpo legal, es fundamental en el que hacer registral de los Registros de la
Propiedad, no solo por la normativa especial del libro IV, sino porque en él se regula también
aspectos fundamentales de nuestro ordenamiento jurídicos como: Las obligaciones, los contratos
y derechos reales.
En el proceso de calificación e inscripción, practicado por los Registros de la Propiedad, cobran
importancia un amplio número de leyes, toda vez que la verificación de los requisitos de forma y
de fondo de cada uno de los títulos inscribibles que se presentan para obtener su registro, con
lleva la verificación de cumplimientos de los requisitos de forma y de fondo regulados en leyes
generales y especiales.
El marco legal, por el que se rige el Registro General de la Propiedad, es el siguiente:
• Constitución Política de la República de Guatemala, Artículo. 230.
• Libro cuarto Código Civil decreto ley 106.
• Acuerdo gubernativo 30-2005, Reglamento de los registros de la propiedad.
• Acuerdo gubernativo 325-2005, Arancel general para los registros de la propiedad.
Autoridades
De conformidad con lo que establece el artículo 1225 del código civil guatemalteco, cada
registro estará a cargo de un registrador nombrado por el presidente de la República, a través de
un acuerdo gubernativo. y entre los requisitos necesarios para optar al cargo el artículo 1226 del
mismo cuerpo legal establece que es necesario ser guatemalteco de origen, notario y abogado,
colegiado activo. estableciendo además en el artículo 1227 que el cargo de registrador es
incompatible con el ejercicio de las profesiones de abogado y notario y con todo empleo o cargo
público. Por lo que legalmente no existe un periodo como tal para ejercer el cargo, dependerá de
la decisión del presidente de la República de Guatemala.
El actual registrador general de la propiedad es el licenciado Luis Alfredo Pineda Loarca,
abogado y notario de reconocida honorabilidad nombrado por el presidente de la República
Alejandro Giannetti. El nombramiento del licenciado Pineda se ha percibido como un cambio
positivo que refuerza la certeza jurídica del registro, misma que se ha perdido en las últimas
administraciones.

ASIENTOS REGISTRALES QUE PRACTICAN LOS REGISTROS DE LA PROPIEDAD

El registro de la Propiedad de la Zona Central como el segundo Registro de la Propiedad con
sede de Quetzaltenango, con base en los títulos inscribibles que le son presentados y superan el
proceso de calificación registral, realizan inscripciones, anotaciones y cancelaciones
El documento presentado, no fuere inscribible o careciere de los requisitos legales necesario para
generar el asiento solicitado, el Registro, emite una razón, expresando el motivo el rechazo o
suspensión, indicando la norma o normas jurídicas en que se funda y agrega dicha razón al
documento presentado.
Los documentos o títulos inscribibles, deben presentarse al Registro en un folder o cartulina, y
con respectivos duplicados, toda vez que independiente la inscripción solicitada sea realizada o
rechazada, al interesado se le devolverá el documento original presentado y el duplicado será
agregado al archivo de duplicados del Registro.
Los títulos inscritos anotados surtirán efectos contra tercero, desde a fecha de su entrega en el
Registro y la inscripción realizada por el Registro, no convalida los acto o contratos nulos según
las leyes.
Las actuaciones, podemos indicar que pueden realizarse por orden judicial o a solicitud de parte.
Las anotaciones más frecuentes en los Registros de la Propiedad, son las anotaciones de embargo
o de demanda, las cuales son realizadas con base en despachos judiciales, librados por juez
competente, dentro de los distintos procesos, cuando dichas medidas recaen sobre bienes
inmuebles o derechos inscritos en el Registro.
Voluntariamente también se puede solicitar anotaciones al Registro de la Propiedad, tal es el
caso de la solicitud de inmovilización de bienes inmuebles, previstas en la Ley de Inmovilización
Voluntarias de Bienes Inmuebles, mediante la cual, el titular del bien inmueble o de un derecho
real sobre el mismo, puede detener temporalmente y por seguridad, la transmisión de un bien
inmueble.
Asiento registral:
Es el sustantivo. Constituyen todas las constancias escritas o electrónicas que figuran en los
libros del registro, sean estos del sistema de folio real o folio personal. Se generan en virtud de la
presentación de un título inscribible al registro.
Son asientos registrales: las llamadas “pasadas” que se realizaban al margen del libro físico para
indicar el folio y el libro en el cual continuaban los asientos de la finca.
«AL FOLIO ____ DEL LIBRO (o de este libro) ___ DE___»
Así como las notas marginales que también se consignan en el libro físico.
Se denomina asiento registral, en Derecho, a la constatación escrita en un registro y derivada de
un título. En concreto, se suele referir a la anotación de un título o de otras situaciones derivadas
de éste en el registro de la propiedad o en el civil, y los asientos que pueden hacerse son
inscripciones, anotaciones, notas marginales, y cancelaciones.
Las legislaciones suelen considerar que las inscripciones con los principales asientos porque dan
fe de los datos más importantes y cuya constancia son el objetivo principal de este registro, como
el nacimiento de un individuo, la fundación de una asociación, el cambio de estado civil, la
defunción de una persona o la disolución de una sociedad comercial, etcétera; algunas
legislaciones establecen las anotaciones marginales que se refieren a otros datos que la ley estima
conveniente que tengan esta clase de asiento, como pueden ser un embargo sobre una finca u
otro bien, asimismo las anotaciones no tienen en realidad un valor informativo para quien revise
el registro. Las notas marginales suelen ser asientos que sirven para relacionar diversas
inscripciones; las cancelaciones por su parte son asientos que declaran la nulidad de cualquiera
de los otros asientos.
El asiento está constituido por las situaciones inscritas, y no debe confundirse con el título, que
es el documento donde se fundamenta un derecho o un acto. Así un contrato de compraventa
sobre un inmueble (una casa o finca, por ejemplo) puede ser calificado como "título", pero para
inscribir tal contrato en el registro es necesario hacerlo en un asiento registral, el cual resume los
datos fundamentales contenidos en el título.
Asiento registral, anotación o constatación escrita en un registro. En concreto, se suele referir a
una anotación en el Registro de la propiedad o en el Registro civil. En el Registro civil los
asientos que pueden hacerse son inscripciones, anotaciones, notas marginales, cancelaciones e
indicaciones. Las inscripciones pueden ser principales, que son las que dan fe de los datos más
importantes y cuya constancia son el objetivo principal de este registro, como el nacimiento,
estado civil, defunción y primera tutela o representación legal, y marginales, que se refieren a
otros datos que la ley estima conveniente que tengan esta clase de asiento. Las anotaciones por
su parte no dan fe de su contenido y tienen en realidad un valor informativo. Las notas
marginales son asientos que sirven para relacionar diversas inscripciones. Las cancelaciones
declaran la nulidad de cualquiera de los otros asientos y, por último, las indicaciones permiten
conocer el régimen económico matrimonial y sus modificaciones.

CLASES
En el Registro de la propiedad se distinguen los siguientes asientos registrales: inscripción,
anotaciones preventivas, notas marginales y cancelaciones. El procedimiento para la anotación
de todos estos asientos suele comenzar con un asiento de presentación, que no tiene otro objeto
que preparar y fijar la fecha de inicio de la protección de registro. La inscripción es el único
asiento destinado a dar publicidad de su contenido, que puede ser cualquier derecho real
inscribible. Las anotaciones preventivas son un asiento transitorio, de menor solemnidad que la
inscripción, por regla general referido a derechos eventuales. Las notas marginales se practican
en la orilla de una inscripción y contiene datos de hechos o derechos que dependen del asiento a
cuyo margen se realizan. Por último, las cancelaciones son una forma de asiento negativo, por
cuanto su función es negar en todo o en parte una inscripción anterior.
LA ANOTACIÓN PREVENTIVA
La anotación está regulada en los artículos 1149 inciso 5, 1162, 1165 y 1172 del Código Civil, es
de suma importancia, toda vez que puede ser solicitada para resguardar el derecho de prioridad
para un documento o título inscribible que adolece de requisitos subsanables y UE no obstante
ello, puede anotarse en forma provisional por un término de 30 días, por tono se subsanan estos
requisitos.
En el artículo 1162, establece que la anotación preventiva indicada, se convierte en inscripción
definitiva, surtirá efectos desde la fecha tal anotación y en estos supuestos el registrador a
solicitud escrita de quien la hubiere obtenido, cancelará las inscripciones de fecha posterior. El
artículo 1165 establece que esta anotación pierde sus efectos de treinta días de efectuada o al
vencimiento de la prórroga que se hubiere otorgado y será cancelada de oficio por el registrador,
si durante ese plazo no se hubiere presentado el documento que subsane la omisión. También
deberá ser cancelada a solicitud escrita de quien la obtuvo, del propietario de bien o derecho
anotado o mediante el despacho judicial que así lo distinga.
Anotación se puede solicitar al Registro de la Propiedad, de dos formas: a) mediante la
presentación de una solicitud escrita formulando la petición precisa con base en el artículo 149
inciso 5. Acompañado el documento o título inscribible es una Escritura Pública, el notario
autorizante puede redactar una cláusula dentro del cuerpo de las misma donde el o los otorgantes,
hacen la respectiva petición.
La anotación preventiva o provisional como también se le conoce, únicamente procede en los
casos en que el requisito subsanable efectivamente puede subsanarse en el término de 30 días y
no sea falta de un requisito esencial o de fondo, como sería el ejemplo que se solicitará la
anotación preventiva de una compraventa, donde el otorgante vendedor, no es el titular del bien
inmueble objeto de la venta; o cuando definitivamente el documento presentado, o fuere
inscribible en el Registro de la Propiedad como sería el ejemplo el caso de un testimonio de una
escritura pública de compraventa de un bien inmueble, presentada para su registro al Registro de
la Propiedad de la Zona Central, cuando el bien inmueble afectado, pertenezca a la jurisdicción
del segundo Registro de la Propiedad; o cuando en lugar del testimonio del instrumento público,
se presente un testimonio especial, o una fotocopia legalizada, documentos que no son
inscribibles.
Lo asientos de la cancelación, la ley establece que las inscripciones se cancelarán en virtud del
documento en que conste haberse extinguido legalmente los derechos u obligaciones inscritos.
La cancelación podrá hacerse parcial o totalmente.
Un asiento de cancelación parcial, se da, por ejemplo, en el caso que, sobre un bien inmueble,
estuviera registrado un usufructo vitalicio a favor el dos persona individuales y uno de ellos
falleciera, en este caso, a persona individual fallecida, el Registro Cancela parcialmente la
inscripción del derecho de usufructo, en cuanto a la persona fallecida, subsistiendo la inscripción
del usufructo vitalicio a favor del usufructuario sobreviviente.
Los asientos de cancelación, se pueden realizar también en virtud de orden judicial; por ejemplo:
en el caso que un bien inmueble registrado, se encuentre anotado de embargo o de demanda en
virtud de orden judicial, se procederá a cancelar dicho embargo o anotación, en virtud de
despacho judicial, que contenga la orden judicial correspondiente, por haberse levantado la
medida respectiva.
¿En qué consiste la anotación preventiva?
La anotación preventiva es un tipo de asiento que puede practicarse en los libros del Registro de
la Propiedad de conformidad con las disposiciones del artículo 41 de la Ley Hipotecaria de 1946
(en adelante, LH). Su finalidad es la de servir de "garantía registral" para derechos en formación,
situaciones o expectativas dignas de ser tenidas en cuenta que, por diversas razones, no pueden
optar a la inscripción definitiva, por lo que la provisionalidad es nota esencial de dicha figura
jurídica, toda vez que la misma está destinada a conformar el asiento definitivo o caducar.
Dispone Roca Sastre tres grandes finalidades que la anotación puede tener al ser extendida en los
libros registrales:
• 1.ª Las que reflejan una "pretensión procesal" referida a bienes inmuebles y procedente de
una acción real o derivada de un ius ad rem para asegurar el resultado de la misma.
• 2.ª Si en todo derecho puede distinguirse el nacimiento y su consumación, existen
anotaciones que aseguran derechos "aún no consumados".
• 3.ª En los estados formativos de las situaciones jurídicas las hay que no están plenamente
consolidadas y para preparar el asiento definitivo y ganar rango que las asegure frente a todos,
está la anotación preventiva que garantiza esta situación.
ASIENTOS REGISTRALES DE CONGELACIÓN, REALIZADOS DE OFICIO
Asientos registrales, se realizan en virtud de la propia ley, o en circunstancias muy especial; toda
vez que como se expuesto en la parte correspondiente de este texto, en la actividad Registral,
priva el principio derogación. Ejemplo:
El artículo 1165 del Código Civil, establece que la anotación preventiva pierde sus efectos a los
treinta días de efectuada a al vencimiento de la prórroga que se hubiere otorgado y será
cancelada de oficio por el registrador, si durante ese plazo no se hubiere presentado el
documento que subsane la omisión.
El articula 1173 del mismo código, establece que cuando se presente al registro en título
traslativo de dominio o derecho real otorgado en virtud de remate por ejecución judicial, se
cancelará de oficio, todo embargo, anotación o inscripción posterior a la inscripción o anotación
del derecho que hubiere motivado el remate. Se cancelará la anotación de la demanda de nulidad
o falsedad del título que haya dado lugar a la ejecución y al remate. Este caso se da con bastante
frecuencia, en virtud de la presentación de testimonios de Escrituras Públicas de Adjudicación
Judicial los bienes inmuebles en pago.
El artículo 1178 del mismo Código, establece que cuando una finca tuviere quince o más
inscripciones de dominio o hipotecarias, el registrador se cancelará y abrirá nueve inscripciones
con los datos que de las inscripciones resulten, transcribiendo a ella toda inscripción o anotación
que estuviera vigente.
La aplicación de este artículo, aunque fue de utilidad cuando el Registro de la Propiedad
realizaba todos los asientos registrales en libros físicos, gradualmente ha ido perdiendo
importancias, toda vez que, al haberse automatizado el Registro, y realizaba todos los asientos
registrales en forma electrónica, no se puede presentar el inconveniente que se daba con los
libros físicos, donde a veces hay que consultar varios libros, para establecer la situación jurídica
de un bien inmueble.
Actualmente, en el Registro General de la Propiedad de nuestro país, un operador registral,
puede consultar en cuestión de segundos, todo el historial de un bien inmueble, sin importar la
cantidad de asientos registrales que afecten la finca registrada.
Asiento registral por el cual se deja sin vigencia y eficacia algún asiento anterior del Registro de
la Propiedad. La cancelación puede ser total o parcial según afecte a todo el derecho o a parte del
mismo.
Consiste en un asiento registral que declara extinguido un asiento registral anterior. Se habla de
cancelación total, en los casos siguientes: extinción del inmueble o del derecho inscrito; nulidad
del título en que se fundó el asiento; nulidad de la inscripción por faltarle uno de los requisitos
formales. Se habla de cancelación parcial cuando el inmueble se reduce físicamente, o se
produce una disminución del derecho inscrito, como en el caso de renuncia parcial. La
cancelación ha de practicarse en virtud de alguno de los llamados títulos cancelatorios: escritura
pública, resolución judicial y su mandamiento al Registrador, y de oficio. El efecto de la
cancelación es la de registración del título correspondiente.
Ley Hipotecaria, artículos 82 a 84, y 97.

TRANSCRIPCION DE DERECHOS REALES, ANOTACIONES GRAVÁMENES O

LIMITACIONES
Una trascripción en términos registrales, consiste en hacer constar en una finca de nueva
creación o inmatriculación, mediante un asiento registral, un derecho real, anotación, gravamen o
limitación que venga registrada en la finca matriz, de donde dicha finca nueva, ha sido
desmembrada o se ha formado.
El artículo 756 del Código Civil, por ejemplo, establece con relación al derecho real de
servidumbre; que, si se divide el predio sirviente, cada una de sus porciones tiene que tolerarla en
la parte que le corresponde. Si se divide el predio dominante, cada propietario de éste puede
usarla por entero. En este caso, en cada finca nueva que se forme, deberá hacerse constar en la
servidumbre que goza o soporta la finca matriz.
Situación similar ocurriría, por ejemplo, si en un contrato de compraventa de fracción de un bien
inmueble, anotado de embargo precautorio, el comprador acepta la compraventa habiendo sido
advertido por el vendedor de que el bien tiene registrada dicha anotación; en cuyo caso, el
registro procederá a la formación de la finca nueva, transcribiendo o haciendo constar, la
anotación que soporta la finca matriz.
Lo mismo sucedería para el caso de que la finca tuviera registrado un gravamen hipotecario no
bancario, o una limitación derivada de un contrato de arrendamiento.
INMOVILIZACIÓN VOLUNTARIA DE BIENES REGISTRADOS
Esta movilización, la realiza el Registro de la Propiedad, a solicitud del propietario,
copropietario, o usufructuario; o su representante legal, con base en el Decreto número 62-97 del
Congreso de la República, Ley de Inmovilización voluntaria de Bienes Registrados, mediante un
asiento de anotación. El interesado, puede solicitar dicha inmovilización hasta por el plazo de 3
años; y durante esté vigente esta anotación de inmovilización voluntaria, el titular del dominio o
de derecho sobre el bien inmueble, no podrá transferir el dominio de la misma, sin antes solicitar
legalmente la cancelación de dicha anotación. La anotación podrá prorrogarse o ser cancelada
antes de su vencimiento a solicitud del propio solicitante.
La Ley establece que la solicitud de esta anotación debe ser solicitada por escrito, con
legalización de firma y con la impresión dactilar del solicitante, bajo juramento de decir verdad
de que no existe cesión a ningún título ni hipoteca pendiente de inscribir, otorgada con
anterioridad a la fecha de suscripción; también establece que, para su cancelación, deberá
corroborarse la autenticidad de la impresión dactilar por medio técnico-científicos.

CERTIFICACIONES
El Código Civil, establece en los artículos 1179 y 1180, que la liberación o gravamen de los
bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismo, sólo podrá acreditarse por la certificación
del registro en que se haga constar el estado de dichos bienes; y que los registradores expedirán
las certificaciones, relativas a los bienes inscritos en el Registro, sin citación alguna. La solicitud
se hará por escrito y a costa del solicitante.
El Registro de la Propiedad, también extienda a los interesados, copias electrónicas y copias a
distancia; pero estos documentos, no surten los mismos efectos, derivados de la publicidad y la
fe pública Registral, tratados en este texto como principios registrales.

INSCRIPCIONES ESPECIALES Y OTROS REGISTROS ESPECIALES

El Código Civil regula también inscripciones y registros especiales atribuidas el Registro de la
Propiedad como: los testamentos y donaciones por causa de muerte, la propiedad horizontal, las
distintas clases de prenda, los buques y naves aéreas; el dominio del Estado sobre hidrocarburos,
carbones minerales y minas; y otros, que por su especialidad e importancia; y por los alcances de
este primer texto, no entramos a considerar.
OFICINAS REGIONALES
Para facilitar a los interesados el ingreso y retiro de sus documentos inscribibles en el interior de
la República, el Registro General de la Propiedad de la Zona Central, ha establecido oficinas en
los siguientes Lugares: Cobán, Alta Verapaz; Petén; Quetzaltenango; Teculután, Zacapa;
Coatepeque; Mazatenango; Escuintla. Estas oficinas, envían los títulos inscribibles que reciben, a
la sede central del Registro, donde se practican las inscripciones electrónicas; y una vez
razonados los documentos, se regresan a la oficina regional para la entrega a los interesados.

EMPLEO DE TECNOLOGIA
El Registro de la Propiedad cuenta con la página Web.Org.gt, por medio de la cual, se puede
monitorear un documento ingresado, y establecer su estatus en determinado momento, y si ya
está listo para devolver. Por medio de esta página, también podrán los interesados, cuando hayan
retirado un documento registrado y razonado por el Registro, validar la razón por medio de un
código verificador que aparece en la razón extendida por el Registro.
Si el notario autorizante de un documento presentado al Registro de la Propiedad de la Zona
Central, registra su correo electrónico, recibirá del Registro por esta vía, información sobre la
presentación de documentos autorizados por él, y aviso cuando los mismos estén listos a
devolver.
El registro también cuenta con servicio prepago de consulta electrónica a distancia vía internet,
con cuya herramienta, los notarios o interesados, pueden consultar fincas, inscripciones y
duplicados.
Otro servicio, es el de Consulta Electrónica, el cual podrá ser solicitado por el interesado
directamente en la propia sede del Registro u oficinas regionales, donde se le imprimirá una
copia previa el pago de honorarios.
Público y operadores puede acezar a la biblioteca virtual, y verificar por este medio, la situación
jurídica de una finca. Este servicio está también en la mayoría de oficinas departamentales.
IMPUGNACION CONTRA DENEGATORIA Y PRACTICA DE ASIENTOS
REGISTRALES
De conformidad con el artículo 1164 del Código Civil, procede la interposición del ocurso contra
el Registro de la Propiedad, cuando dicho funcionario deniegue, suspenda, cancele o realice una
inscripción, y con ello el interesado no estuviere conforme.
Como es de suponer, no es suficiente el simple hecho de que una persona este inconforme con la
actuación del Registrador, para que la pretensión procesal, objeto de su acción sea acogida, se
hace necesario que concurran todos los presupuestos procesales de validez para el ejercicio de su
acción, y que una vez llenados los requisitos legales de forma y fondo, establecidos por nuestro
ordenamiento jurídico procesal, el órgano jurisdiccional competente, tenga la convicción de que
dicha pretensión debe ser acogida. En ese orden de ideas, es importante que el abogado elegido
por el interesado para interponer el ocurso, antes de poner en movimiento al órgano
jurisdiccional, haga u estudio serio sobre el caso concreto y sobre la viabilidad del ocurso como
procedimiento idóneo para obtener el resultado perseguido con su pretensión, tomando en cuenta
algunas inscripciones realizadas por el Registrador, únicamente pueden cancelarse mediante un
orden judicial, resultado de un juicio declarativo, en el cual todas las partes y eventualmente los
terceros interesados, tengan la oportunidad de manifestar lo que convenga a su derecho. Tal sería
el caso, por ejemplo, de la pretensión que persiguiera la cancelación de una inscripción de
dominio, por haberse realizado con base en una Escritura Publica falsa, en cuyo caso, e ocurso
serio ineficaz y el interesado tendría que acudir a un juicio ordinario de nulidad de la Escritura
Pública, del negocio jurídico y de la inscripción registral, con audiencia a terceros; verbigracia,
el Notario autorizante.
El artículo 1164 del Código Civil, establece expresamente que, el interesado podrá ocursar en la
vía incidental al registrador ante Juez de Primera Instancia del Ramo Civil, de la circunscripción
departamental donde tenga su sede el Registro. El procedimiento de los incidentes, es el
procedimiento idóneo para que el interesado manifieste su informidad y plantee su pretensión; y
deja claro también que el Juez competente para conocer y resolver el mismo, es el Juez de
Primera Instancia del Ramo Civil del departamento donde tenga su sede el Registro.
En caso de que se imponga Recurso de Apelación contra lo resuelto por el Juez de Primera
Instancia, será competente para conocer y resolver la apelación, a Sala jurisdiccional de la corte
de apelaciones, quien como lo establece el artículo 610 del Código Procesal Civil y Mercantil,
deberá confirmar, revocar o modificar la resolución de primera instancia y en caso de revocación
o modificación, hará el pronunciamiento que en derecho corresponda, contra la resolución
emitida en segunda instancia por la sala, únicamente es admisible solicitar aclaración, ampliación
y reposición.
Además del ocurso en la vía incidental, en la práctica registral, puede acudirse también a la vía
ordinario, en los diversos casos que se pretenda la declaratoria de nulidad de instrumentos
públicos, negocios jurídicos y asientos registrales; y extraordinariamente, a la acción de amparo,
cuando se vulnere el derecho de propiedad, garantizado en el artículo 39 de la constitución
Política.