Unidad 15

COMPRAVENTA
DISPOSICIONES GENERALES
Art 1123  Definición: hay compraventa si una de las partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra
a pagar un precio en dinero.

Esta definición de la compraventa nos identifica a sus elementos esenciales, que son la cosa y el precio, y la finalidad
económica que es obligarse a transferir la propiedad. Si faltase alguno de estos requisitos, no habrá contrato de
compraventa.

Se pueden distinguir las siguientes características:

- Bilateral: implica obligaciones para ambas partes contratantes

- Oneroso: representa ventajas y sacrificios para ambas partes
- Conmutativo: las ventajas para todos los contratantes son ciertas /// Aleatorio: cuando las ventajas o
perdidas por al menos una de las partes, dependen de un acontecimiento incierto (ej: venta de cosa futura)
- Formal: solo en el caso de los bienes inmuebles /// No formal: en los demás supuestos
- Nominado: con regulación legal completa y especifica.

Con la celebración del contrato, revestido en su caso con las formas establecidas por la ley, se tendrá el titulo causal,
restando la obligación de cumplir la tradición posesoria a partir de la cual quedará verificado el dominio en cabeza
del comprador.

Art 1124  las normas de la compraventa se aplican supletoriamente a los contratos por los cuales una parte se
obliga a:
- Transferir a la otra derechos reales de condominio, propiedad horizontal, superficie, usufructo o uso, o a
constituir los derechos reales de condominio, superficie, usufructo, uso, habitación, conjuntos inmobiliarios
o servidumbre, y dicha parte, a pagar un precio en dinero
- Transferir la titularidad títulos valores por un precio en dinero.

Art 1125  Compraventa y contrato de obra: cuando una de las partes se compromete a entregar cosas por un
precio, aunque estas hayan de ser manufacturadas o producidas, se aplican las reglas de la compraventa, a menos
que de las circunstancias resulte que la principal de las obligaciones consiste en suministrar mano de obra o prestar
otros servicios. Si la parte que encarga la manufactura o producción de las cosas asume la obligación de
proporcionar una porción substancial de los materiales necesarios, se aplican las reglas del contrato de obra.

Art 1126  Compraventa y permuta: si el precio consiste parte en dinero y parte en otra cosa el contrato es de
permuta si es mayor el valor de la cosa y de compraventa en los demás casos. Es una especie de “precio mixto”, ya
que parte de este es pagado en dinero y otra parte mediante transmisión de la propiedad de otra cosa

La diferencia de la permuta con la compraventa, es que en la permuta el precio no es en dinero. Si es de igual valor
es compraventa.

Art 1127  Naturaleza del contrato: el contrato no debe ser juzgado como de compraventa, aunque las partes así lo
estipulen, si para ser tal le falta algún requisito esencial. No es dable entender que se trata de una compraventa si el
negocio celebrado no reúne los requisitos esenciales de aquella.

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Art 1128  Nadie está obligado a vender, excepto que se encuentre sometido a la necesidad jurídica de hacerlo.

Esto se refiere al caso de la venta forzosa la cual no está prevista en la compraventa. En la venta forzosa, una
persona se encuentra sometida a la necesidad jurídica de vender. Pero en este caso, falta el elemento esencial que
es el consentimiento, y por lo tanto nadie los puede obligar a vender.

COSA VENDIDA
Art 1129  pueden venderse todas las cosas que pueden ser objeto de los contratos.

Remite a las disposiciones generales que hay sobre el objeto (art 1003 – 1011). En resumen, la cosa objeto de la
compraventa debe ser:
- Determinada o determinable en su especie o genero
- Susceptible de valoración económica
- No prohibido
- Debe tener existencia real o posible

Art 1130  Cosa cierta que ha dejado de existir: si la venta es de cosa cierta que ha dejado de existir al tiempo de
perfeccionarse el contrato, este no produce efecto alguno. Si ha dejado de existir parcialmente, el comprador puede
demandar la parte existente con reducción del precio. Si la cosa cierta ha dejado de existir al tiempo de la
celebración, como principio general el contrato no surte efectos. La ineficacia no se produce cuando:
- Se trata de obligaciones de genero
- La cosa cierta ha dejado de existir con posterioridad a la celebración del contrato
- La compraventa es aleatoria

Puede pactarse que el comprador asuma el riesgo de que la cosa cierta haya perecido o esté dañada al celebrarse el
contrato. El vendedor no puede exigir el cumplimiento del contrato si al celebrarlo sabía que la cosa había perecido
o estaba dañada. En este caso el contrato de compraventa es aleatorio, ya que las ventajas o perdidas dependen de
un acontecimiento incierto

Art 1131  Cosa futura: si se vende cosa futura, se entiende sujeta a la condición suspensiva de que la cosa llegue a
existir. Así, el contrato se perfecciona una vez que exista. Si la cosa no llega a existir sin culpa del deudor, el contrato
no surtirá sus efectos por carecer de uno de sus elementos esenciales.

El vendedor debe realizar las tareas y esfuerzos que resulten del contrato, o de las circunstancias, para que esta
llegue a existir en las condiciones y tiempo convenidos.

El comprador puede asumir, por clausula expresa, el riesgo de que la cosa no llegue a existir sin culpa del vendedor.
Esta es una excepción que hace que la compraventa será aleatoria

Art 1132  Cosa ajena: la venta de la cosa total o parcialmente ajena es válida. El vendedor se obliga a transmitir o
hacer transmitir su dominio al comprador.

Los bienes ajenos pueden ser objeto de los contratos:

- Si el que prometiere transmitirlos (en este caso el vendedor) no ha garantizado el éxito de la promesa, solo
está obligado a emplear los medios necesarios para que la prestación se realice. Si por su culpa el bien no se
transmite, debe reparar los daños causados.
- Si garantiza la promesa y no se cumple, debe indemnizar al comprador.
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El que ha contratado sobre bienes ajenos como propios, es responsable de los daños si no hace entrega de ellos.

PRECIO
Los requisitos del precio son:

- Serio: no puede ser ficticio o simulado, ya que puede haber lesión, imprevisión o abuso del derecho. No
tiene que haber duda respecto del precio.
- En dinero: moneda nacional o extranjera, siempre que sea de curso legal.
- Determinado o determinable:
o Art 1133  el precio es determinado cuando las partes lo fijan en una suma que el comprador debe
pagar, cuando se deja su indicación al arbitrio de un tercero designado o cuando lo sea con
referencia a otra cosa cierta. En cualquier otro caso, se entiende que hay precio valido si las partes
previeron el procedimiento para determinarlo
o Art 1134  el precio puede ser determinado por un tercero designado en el contrato o después de
su celebración. Si las partes no llegan a un acuerdo sobre su designación o sustitución, o si el tercero
no quiere o no puede realizar la determinación, el precio lo fija el juez por el procedimiento más
breve que prevea la ley local.
El precio fijado por el tercero es irrevocable, salvo connivencia de una de las partes y el tercero.

Art 1135  Precio no convenido por unidad de medida de superficie: si el objeto principal de la venta es una
fracción de tierra, aunque esté edificada, no habiendo sido convenido el precio por unidad de medida de superficie y
la superficie de terreno tiene una diferencia mayor del 5% con la acordada, el vendedor o comprador, según los
casos, tiene derecho de pedir el ajuste de la diferencia. El comprador que por aplicación de esta regla debe pagar un
mayor precio puede resolver la compra.

Las partes, en este caso, previeron cual es la superficie del inmueble vendido y establecieron el precio del mismo. El
comprador asumió la obligación de un precio determinado y no necesariamente quiere o puede pagar un precio
mayor.

Art 1136  Precio convenido por unidad de medida de superficie: el precio total es el que resulta en función de la
superficie real del inmueble. Si lo vendido es una extensión determinada, y la superficie total excede en más de un
5% a la expresada en el contrato, el comprador tiene derecho a resolver.

En este caso las partes fijaron el valor de la unidad de medida, por ejemplo el m2. En tal caso, el precio de la venta
será el resultado de multiplicar el valor de la unidad de medida por la superficie real del inmueble.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR

- Obligación de transferir (art 1137)  debe transferir al comprador la propiedad de la cosa vendida. También
está obligado a poner a disposición del comprador los instrumentos requeridos por los usos o las
particularidades de la venta, y a prestar toda cooperación que le sea exigible para que la transferencia
dominial se concrete.
La transferencia de la propiedad de cosa vendida se hace mediante la tradición, la entrega voluntaria de la
cosa. Consiste en la realización de actos materiales de por lo menos una de las partes que otorguen un poder
de hecho sobre la cosa que le permite comportarse como titular del derecho real de dominio. Por lo general
la tradición se suele hacer mediante entrega de conocimientos, cartas de parte, facturas u otros
documentos.

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 - Gastos de entrega de la cosa vendida (art 1138)  están a cargo del vendedor, al igual que los gastos que se
originen en la obtención de los instrumentos referidos para la transmisión de la cosa. En la compraventa de
inmuebles también están a su cargo los del estudio del titulo y sus antecedentes y, en su caso, los de
mensura y los tributos que graven la venta

- Tiempo de entrega del inmueble (art 1139)  el vendedor debe entregar el inmueble inmediatamente de la
escrituración, excepto convención en contrario.

- Entrega de la cosa (art 1140)  la cosa debe entregarse con sus accesorios, libre de toda relación de poder y
de oposición de tercero

El vendedor será responsable por evicción y vicios ocultos sobre la cosa vendida.

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR

Art 1141  son obligaciones del comprador:

- Pagar el precio en el lugar y tiempo convenidos. Si nada se pacta, se entiende que la venta es de contado. (es
la obligación nuclear)
- Recibir la cosa y los documentos vinculados con el contrato (como las facturas, garantías, etc.). Esta
obligación de recibir consiste en realizar todos los actos que razonablemente cabe esperar del comprador
para que el vendedor pueda efectuar la entrega, y hacerse cargo de la cosa. Si se niega a recibir la cosa, el
vendedor puede:
o Cobrar gastos de conservación de la cosa y demás daños que resulten de tal actitud
o Consignar judicialmente la cosa
o Demandar el pago del precio cuando no hubiese sido cobrado
o Pedir la resolución de la venta si no se le pagara el precio
- Pagar los gastos de recibo, incluidos los de testimonio de la escritura pública y los demás posteriores a la
venta.

COMPRAVENTA DE COSAS MUEBLES

Art 1142  las disposiciones de compraventa de cosas muebles no excluyen la aplicación de las demás normas de la
compraventa en general cuando sean compatibles. Las disposiciones genéricas de la compraventa que no resulten
incompatibles con las disposiciones particulares también rigen a la compraventa de cosas muebles.

La compraventa de cosas muebles tienen disposiciones distintas. La venta comercial siempre es de cosa mueble.

Art 1143  Silencio sobre el precio: cuando el contrato ha sido válidamente celebrado, pero el precio no se ha
señalado ni expresa ni tácitamente, ni se ha determinado un medio para determinarlo, se considera, excepto
indicación en contrario, que las partes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en el momento de la
celebración del contrato para tales mercaderías, vendidas en circunstancias semejantes, en el trafico mercantil que
se trate.

Art 1144  Precio fijado por peso, número o medida: es debido el precio proporcional al número, peso o medida
real de las cosas vendidas. Si el precio se determina en función del peso de las cosas, en caso de duda, se lo calcula
por el peso neto.

Sería por ejemplo, el caso en que se fija el valor del kilogramo de una mercadería, o de la unidad de la mercadería, o
del metro de la mercadería vendida. Si el precio se fija por peso, número o medida:
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 - El precio que el comprador debe abonar resulta de la multiplicación del precio por la cantidad real en
número, peso o medida de las cosas vendidas
- Si el precio se determina por peso, en caso de desavenencia de las partes, se debe calcular el peso neto.

Art 1145  Entrega de factura: el vendedor debe entregar al comprador una factura que describa la cosa vendida,
su precio, o la parte de este que ha sido pagada y los demás términos de la venta. Si la factura no indica plazo para el
pago del precio se presume que la venta es de contado. La factura no observada dentro de los diez días de recibida
se presume aceptada en todo su contenido.

Excepto disposición legal, si es de uso no emitir factura, el vendedor debe entregar un documento que acredite la
venta

Art 1146  Obligación de entregar documentos: si el vendedor está obligado a entregar documentos relacionados
con las cosas vendidas, debe hacerlo en el momento, lugar y forma fijados por el contrato. En caso de entrega
anticipada de documentos, el vendedor puede, hasta el momento fijado para la entrega, subsanar cualquier falta de
conformidad de ellos, si el ejercicio de ese derecho no ocasiona inconvenientes ni gastos excesivos al comprador.

Art 1147  Plazo para la entrega de la cosa: la entrega debe hacerse dentro de las 24 horas de celebrado el
contrato, excepto que de la convención o los usos resulte otro plazo.

Art 1148  Lugar de entrega de la cosa: es el que se convino, o el que determinen los usos o las particularidades de
la venta. En su defecto, la entrega debe hacerse en el lugar en que la cosa cierta se encontraba al celebrarse el
contrato. Se trata de cosas ciertas y de cosas periódicas o cantidades de cosas.

En estos casos (plazo y lugar) rige el principio de la autonomía de la voluntad.

Art 1149  Puesta a disposición de las cosas vendidas: se pueden pactar dos maneras de entregar la mercadería
vendida:
- Las partes pueden pactar que la puesta a disposición de la mercadería vendida en lugar cierto y en forma
incondicional tenga los efectos de la entrega, sin perjuicio de los derechos del comprador de revisarla y
expresar su no conformidad dentro de los 10 días de retirada
- Pueden pactar que la entrega de mercadería en transito tenga lugar por el simple consentimiento de las
partes materializado en la cesión o el endoso de los documentos de transporte desde la fecha de su cesión o
endoso

Art 1150  Entrega anticipada de cosas no adecuadas al contrato: en este caso, ya sea en cantidad o calidad, el
vendedor puede hasta la fecha fijada:
- Entregar la parte o cantidad que falte de las cosas (para completar el faltante)
- Entregar otras cosas en sustitución de las dadas o subsanar cualquier falta de adecuación de las cosas
entregadas a lo convenido, siempre que el ejercicio de ese derecho no ocasione al comprador
inconvenientes ni gastos excesivos; no obstante, el comprador conserva el derecho de exigir la
indemnización de los daños y perjuicios.

Art 1151  Riesgos de daños o perdida de cosas: están a cargo del vendedor o, en su caso, del transportista u otro
tercero hasta poner la cosa a disposición del comprador, esto quiere decir, antes de la entrega de la cosa. También
comprende a los gastos incurridos en la cosa. Ello resulta una aplicación del principio que las cosas perecen para su
dueño.

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Art 1152  Tiempo del pago: el pago se hace contra la entrega de la cosa, excepto pacto en contrario. El comprador
no está obligado a pagar el precio mientras no tiene la posibilidad de examinar las cosas, a menos que las
modalidades de entrega o de pago pactadas por las partes sean incompatibles con esta posibilidad.

Art 1153  Compraventa sobre muestras: si la compraventa se hace sobre muestras, el comprador no puede
rehusar la recepción si la cosa es de igual calidad que la muestra. Si se tiene por idéntica, es recibida.

Art 1154  Compraventa de cosas que no están a la vista: en los casos de cosas que no estan a la vista y deben ser
remitidas por el vendedor al comprador, la cosa debe adecuarse al contrato al momento de su entrega al
comprador, al transportista o al tercero designado para recibirla.
El comprador debe informar al vendedor sin demora de la falta de adecuación de la cosa a lo convenido. Excepto
estipulación en contrario, la determinación de la adecuación de la cosa entregada por el vendedor a lo convenido se
hace por peritos arbitradores. Si las partes no se ponen de acuerdo sobre la designación del perito arbitrador,
cualquiera puede demandar judicialmente su designación dentro del plazo de caducidad de 30 días de entregada la
cosa.
Si el comprador no hubiera podido inspeccionar la cosa vendida y la entrega de esta se hubiera convenido al
transportista o un tercero designado para recibirla, los plazos para reclamar por las diferencias de cantidad o falta de
adecuación a lo convenido, se cuentan desde la recepción de las cosas por el comprador, pues es a partir de ese
momento que se encuentra en condiciones de verificarla.

Art 1157  Determinación de la adecuación de las cosas al contrato: en estos dos últimos casos, el comprador debe
informar al vendedor sin demora de la falta de adecuación de las cosas a lo convenido. La determinación de si la cosa
remitida por el vendedor es adecuada al contrato se hace por peritos arbitradores, y si las partes no acuerdan sobre
su designación, cualquiera de ellas puede demandar judicialmente su designación dentro del plazo de caducidad de
treinta días de entrega de la cosa, siendo así el arbitrador designado por el juez.

Art 1155  Cosas que se entregan en fardos o bajo cubierta: si estas cosas muebles impiden su examen y
reconocimiento, el comprador puede reclamar en los diez días inmediatos a la entrega, cualquier falta en la cantidad
o la inadecuación de las cosas al contrato.
El vendedor puede exigir que en el acto de la entrega se haga el reconocimiento integro de la cantidad y de la
adecuación de las cosas entregadas al contrato, y en ese caso no hay lugar a reclamos después de recibidas.

Art 1156  Adecuación de cosas muebles a lo convenido: es una adecuación de las estipulaciones del contrato. Son
adecuadas al contrato si:
- Son aptas para los fines a que ordinariamente se destinan cosas del mismo tipo. Si la inadecuación de la cosa
era conocida o debía ser conocida por el comprador, el vendedor no resulta responsable por dicha
inadecuación
- Son aptas para cualquier fin especial que expresa o tácitamente se haya hecho saber al vendedor en el
momento de la celebración del contrato, excepto que de las circunstancias resulte que el comprador no
confió o no era razonable que confiara, en la idoneidad y criterio del vendedor
- Están envasadas o embaladas de la manera habitual para tales mercaderías o, si no la hay, de una adecuada
para conservarlas y protegerlas. Si el comprador conocía o debía conocer al momento de la celebración del
contrato acerca de la inadecuación de la cosa, el vendedor no es responsable por dicha inadecuación
- Responden a la muestra en caso de que la venta se hiciera sobre ellas
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Art 1158  Plazo para reclamar por los defectos de las cosas: si la venta fue convenida mediante entrega a un
transportista o a un tercero distinto del comprador y no ha habido inspección de la cosa, los plazos para reclamar
por las diferencias de cantidad o por su no adecuación al contrato se cuentan desde su recepción por el comprador.

Art 1159  Compraventa por junto: el comprador no está obligado a recibir solo una parte de ellas, excepto pacto
en contrario. Si la recibe, la venta y transmisión del dominio quedan firmes a su respecto.

Art 1160  Compraventas sujetas a condición suspensiva: la compraventa está sujeta a la condición suspensiva de la
aceptación de la cosa por el comprador si:
- Se reserva la facultad de probar la cosa
- La compraventa se conviene o es, de acuerdo con los usos, “a satisfacción del comprador”
Esta condición suspensiva sirve para ver si la calidad es la que se pactó. El plazo para aceptar del comprador es de 10
días, excepto que otro se haya pactado o emane de los usos. La cosa se considera aceptada y el contrato se juzga
concluido cuando el comprador para el precio sin reserva o deja transcurrir el plazo sin pronunciarse.

Art 1161  Cláusulas de difusión general en los usos internacionales: se presumen utilizadas con el significado que
les adjudiquen tales usos, aunque la venta no sea internacional, siempre que de las circunstancias no resulte lo
contrario. Son clausulas usuales que determinan el alcance de las obligaciones de las partes. Dichas clausulas son:
- Precio CIF: costo, seguro y flete
- Precio FOB: supuesto en el cual el vendedor se libera entregando la mercadería a borde del buque

Art 1162  Compraventa con clausula pago contra documentos: en la compraventa de cosas muebles con clausula
“pago contra documentos”, “aceptación contra documentos” u otras similares, el pago, aceptación o acto de que se
trate solo puede ser rehusado por falta de adecuación de los documentos con el contrato, con independencia de la
inspección o aceptación de la cosa vendida, excepto que lo contrario resulte de la convención o de los usos, o que su
falta de identidad con la cosa vendida esté ya demostrada.
Si el pago, aceptación o acto de que se trate debe hacerse por medio de un banco, el vendedor no tiene acción
contra el comprador hasta que el banco rehúse hacerlo.

ALGUNAS CLAUSULAS QUE PUEDEN SER AGREGADAS AL CONTRATO DE COMPRAVENTA

Son pactos que pueden hacer las partes, que pueden tener que ver con el precio, la cosa. Si la compraventa nada
dice, se entiende que en el momento de la celebración se concluye.

Estos pactos especiales son accidentales y permiten a las partes dar al negocio jurídico las modalidades y
características que estimen convenientes. El pacto es una clausula accesoria que modifica los efectos normales o
naturales de los contratos típicos, aquellos efectos previstos por el legislador de un modo supletorio y que las partes
pueden excluir o bien ampliar o reducir. Los efectos normales son el pago del precio y la entrega de la cosa, las que
pueden ser sometidos a pactos que modifican el tiempo, el lugar, la forma, la modalidad, etc.

Las partes son libres de determinar el contenido del contrato del modo que estimen ajustado a sus intereses.

Art 1163  Pacto de retroventa: es aquel por el cual el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida
y entregada al comprador contra restitución del precio, con exceso o disminución que se hubiera pactado. El
vendedor en su voluntad quiere recuperar.

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El contrato sujeto a este pacto se rige por las reglas de la compraventa sometida a condición resolutoria.

Art 1164  Pacto de reventa: es aquel por el cual el comprador se reserva el derecho de devolver la cosa comprada.
Ejercido el derecho, el vendedor debe restituir el precio, con el exceso o disminución convenidos. El comprador en
este caso, se arrepiente.

Al igual que en la retroventa, se aplican las reglas de la compraventa bajo condición resolutoria.

Art 1165  Pacto de preferencia: es aquel por el cual el vendedor tiene derecho a recuperar la cosa con prelación a
cualquier otro adquiriente si el comprador decide enajenarla. A diferencia del pacto del retroventa, en el de
preferencia la facultad del vendedor solo aparece si el vendedor decide enajenar.

A fin de permitir el ejercicio de la facultad que le asiste al vendedor de recuperar la cosa vendida, el comprador debe
comunicar oportunamente al vendedor su decisión de enajenar la cosa y todas las particularidades de la operación
proyectada o, en su caso, el lugar y tiempo en que debe celebrarse la subasta.

Salvo que un pacto expreso o los usos y costumbres establezcan un plazo diferente, el vendedor debe ejercer su
derecho de preferencia dentro de los 10 días de recibida la comunicación.

El derecho que otorga es personal y no puede cederse ni pasa a los herederos. Se aplican también las reglas de la
compraventa bajo condición resolutoria.

Los pactos de reventa, retroventa o preferencia pueden incluirse en contratos de compraventa cuyo objeto sea tanto
cosas muebles como inmuebles. Los pactos son oponibles a terceros interesados si la cosa vendida es registrable y el
pacto resulta de los documentos inscriptos; es decir cuando el pacto incluido por las partes en la compraventa tiene
publicidad registral. También serán oponibles a los terceros interesados si de otro modo han tenido conocimiento
efectivo del pacto. (art 1166)

Art 1167  Se puede imponer un plazo máximo legal por el que pueden convenirse los pactos.
- Cosa inmueble  cinco años
- Cosa mueble  dos años
Si las partes convienen un plazo mayor, se reduce al máximo legal. Dicho plazo máximo es improrrogable y
perentorio.

La compraventa en la que se incorpora un pacto de retroventa, de reventa o de preferencia se encuentra sometida a

una condición resolutoria: si el vendedor ejerce la facultad que le confiere la cláusula, el contrato queda resuelto.

Art 1168  Venta condicional: en caso de duda, la venta condicional se reputa hecha bajo condición resolutoria, si
antes del cumplimiento de la condición el vendedor hace tradición de la cosa al comprador.
La solución es lógica puesto que si la condición fuera suspensiva, lo más probable es que el vendedor no haga
entrega de la cosa hasta que no acaezca el hecho que determina el nacimiento del contrato.

Art 1169  Efecto de la compraventa sujeta a condición resolutoria: produce los efectos propios del contrato, pero
la tradición o inscripción registral solo transmite el dominio revocable. (Dominio imperfecto).

BOLETO DE COMPRAVENTA
Es un instrumento privado en el que se plasma la compraventa de inmueble. La compraventa de inmuebles debe
hacerse por escritura publica. El contrato hecho por instrumento privado no está inscripto en el Registro de
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Propiedad Inmueble y genera una obligación adicional, obligación de hacer de las partes que es escriturar. Es un
antecontrato, una promesa bilateral de venta. Los fundamentos se encuentran en que:

- Deben ser otorgados por escritura publica los contratos que tienen por objeto la adquisición, extinción o
modificación de derechos reales sobre inmuebles
- El otorgamiento pendiente de un instrumento previsto constituye la obligación de hacer si el futuro contrato
no requiere una forma bajo sanción de nulidad.

Como la escritura publica no es un requisito formal del contrato de compraventa, solo es un requisito para la
transmisión de la propiedad.

El efecto principal del contrato de compraventa es colocar al titular del boleto en situación de comprador y le
permite exigir al vendedor la transferencia del dominio. Cumplida la escrituración (por dueño o por juez), e inscripta
ella en el registro de la propiedad inmueble, queda transferido el dominio. Se convierte la posesión adquirida por el
comprador en legítima.

El comprador es un acreedor del vendedor, ya que tiene derecho a obtener la escrituración.

Art 1170  Boleto de compraventa de inmuebles: el derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de
terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
- El comprador:
o Contrató con el titular registral (dueño) o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo
mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirientes sucesivos (comprador de otro
comprador)
o Goza de algún tipo de publicidad, sea registral (venta de lotes a plazo – Ley 14.005) o posesoria (por
tradición – titulo y modo)
o Pagó como mínimo el 25% del precio con anterioridad a la traba de la cautelar
- El boleto tiene fecha cierta anterior a la traba de la cautelar
- La adquisición tiene publicidad suficiente, sea registral o posesoria
Estas son condiciones conjuntivas, se tienen que dar las cuatro.

Art 1171  Oponibilidad del boleto en concurso o quiebra: los boletos de compraventa de inmuebles de fecha cierta
otorgados a favor de adquirientes de buena fe son oponibles al concurso o quiebra del vendedor si se hubiera
abonado como mínimo el 25% del precio, al igual que debe haber también una fecha cierta.
Desde ese entonces, como efecto se establece que el juez debe disponer que se otorgue la respectiva escritura
pública, y en caso de que la prestación a cargo del comprador sea a plazo, debe constituirse hipoteca en primer
grado sobre el bien, en garantía del saldo de precio.
Además de ser abonado el 25% del precio, se requiere que el adquiriente sea de buena fe, o sea, desconoce el
estado de cesación de pagos del vendedor.

PERMUTA
Art 1172  Hay permuta si las partes se obligan recíprocamente a transferirse el dominio de cosas que no son
dinero.

Este contrato también es conocido como de trueque y sigue teniendo vigencia en la realidad negocial moderna a
pesar de la aparición de la moneda. En este caso las cosas intercambiadas no pueden ser dinero, ya que en ese
supuesto se trataría de una compraventa.

El contrato de permuta presenta las siguientes características:

- Bilateral: ambas partes se obligan a transferir a la otra la propiedad de una cosa
- Oneroso: representa ventajas y sacrificios económicos para todas las partes

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 - Conmutativo: las ventajas y perdidas para las partes son ciertas /// Aleatorio: si las partes en ejercicio de la
autonomía de la voluntad incorporan algún acontecimiento incierto del que dependan las ventajas o
sacrificios para una o ambas partes
- No formal: en caso de bienes muebles /// Formal: en caso de bienes inmuebles
- Nominado: cuentan con regulación legal completa y especifica.

Art 1173  Gastos: excepto pacto en contrario, los gastos previstos en la entrega de la cosa vendida (por el
vendedor) y todos los demás gastos que origine la permuta, son soportados por los contratantes por partes iguales.

Art 1174  Evicción: el permutante que es vencido en la propiedad de la cosa que le fue transmitida puede pedir la
restitución de la que dio a cambio o su valor al tiempo de la evicción, y los daños. También puede optar por hacer
efectiva la responsabilidad por saneamiento.

En materia de permuta, se prevén las opciones que le asisten al co-permutante que ha sido vencido en la propiedad
de la cosa que se le ha transmitido. Tales opciones son:
- Pedir la restitución de la cosa que dio a cambio
- Pedir en dinero el valor de la cosa que dio a cambio
- Hacer efectiva la responsabilidad por saneamiento. Ya que este contrato es oneroso, por consiguiente está
obligado al saneamiento el transmitente de bienes a título oneroso.

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Unidad 16

LOCACIÓN
DISPOSICIONES GENERALES
Art 1187  Hay contrato de locación si una parte se obliga a otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a
cambio del pago de un precio (contraprestación) en dinero.

Al contrato de locación se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto de
compraventa.

Es un contrato de alquiler. Se pueden alquilar cosas muebles y cosas inmuebles. Tratándose de locaciones urbanas,
se regía lo dispuesto en la ley de alquileres 23.091. En la actualidad se volcó al nuevo código y quedó derogada. Para
los predios agrarios rige aun la ley de arrendamiento y aparcería rural.

Las partes son:

- Locador: su compromiso es de transferir el uso (utilización) y goce (aprovechamiento) de una cosa. Esta
transferencia es de forma temporal.
- Locatario (o también “arrendatario” o “inquilino”): se obliga a pagar una suma en dinero por ese uso y goce.
La moneda de pago de precio se entiende que corresponde a moneda de curso legal.

Caracteres:
- Bilateral: implica una relación de contraprestación en la que la obligación esencial que asume cada parte se
corresponde recíprocamente con la otra.
- Oneroso: el locador alcanza la ventaja patrimonial materializada en el precio que le abonará el locatario, en
función de la prestación a la que aquel se obliga, y viceversa, el locatario a través de su prestación encuentra
la ventaja patrimonial en el uso y goce concedidos.
- Conmutativo: hay certeza de las ventajas al momento de su celebración.
- Típico y nominado: regulado en el código.
- De trato sucesivo: se cumplen a través de sucesivas prestaciones que se hacen efectiva en un plazo que
acuerden las partes.
- Forma: Art 1188  En principio, el contrato no es formal. La excepción es la forma por escrito en el contrato
de locación de:
o Cosa mueble registrable o inmueble
o Una universalidad que incluya a alguna de ellas
o Parte material de un inmueble
Esta regla se aplica también a sus prorrogas y modificaciones. En este caso de forma no hay bajo pena de
nulidad. Se limita a exigir la forma escrita solamente para las locaciones inmobiliarias o de muebles
registrables.

Art 1189  Transmisión por causa de muerte: Enajenación de la cosa locada: excepto pacto en contrario, la locación:
- Se transmite activa y pasivamente por causa de muerte (mortis causa) del locador y locatario, como así
también por actos entre vivos como lo es común. Se puede ceder y sublocar.
Los sucesores pasarán a tener las mismas obligaciones y serán titulares de los mismos derechos que la parte
fallecida.
- Subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada. Si la cosa alquilada es
enajenada por cualquier motivo, la locación continúa hasta vencer el plazo establecido, la cosa se transmite
con las mismas cargas que tenía cuando se contrató. Por ejemplo, si el propietario vende la cosa que está
alquilada, el tercero que compra debe soportar el alquiler hasta que este concluya.

En la transmisión por acto entre vivos, para que el locatario tenga derecho a oponer al comprador su contrato de
locación, es necesario:
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 - Que se trate de un contrato de plazo no vencido
- Que tratándose de un plazo contractual, el contrato tuviere fecha cierta, porque solo los actos jurídicos con
fecha cierta pueden ser opuestos a terceros y sucesores a título singular.

La enajenación de la cosa locada tendrá como efecto la resolución del contrato de locación, por ejemplo cuando en
el contrato de locación se hubiese estipulado expresamente ese efecto.

Art 1190  Continuador de la locación: si la cosa locada es inmueble, o parte material de un inmueble destinado a
habitación, en caso de abandono (de modo duradero que pudiera habilitar al locador a resolver el contrato) o
fallecimiento del locatario, la locación puede ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el
vencimiento del plazo contractual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar
(también puede ser amistosa, social o similar – extendido por un plazo mínimo de un año) durante el año previo al
abandono o fallecimiento.

El locatario puede tener herederos que la ley conoce. Continua quien haya pertenecido anteriormente y que haya un
trato afectivo. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre el del heredero del locatario.

Art 1191  Facultades del representante: para celebrar contrato de locación por más de tres años, o cobrar
alquileres anticipados por el mismo periodo, se requiere facultad expresa.

También se aplica sobre administradores de bienes ajenos, tutores y curadores.

En los contratos de mandato, si el mandante faculta al mandatario a realizar actos jurídicos con carácter de mandato
general, entra en actos de administración. El mandatario no puede realizar actos que alteren el bien. Por eso, para
hacer un contrato de locación por más de 3 años se requiere un mandato especial. Lo actuado por el representante
provocará el desplazamiento de los efectos de sus actos a la orbita patrimonial del representado.

Es necesaria la facultad expresa para dar o tomar en locación inmuebles por más de tres años, o cobrar alquileres
anticipados por más de un año (art 375)

OBJETO Y DESTINO
Art 1192  Cosas: toda cosa presente o futura (con condición de que exista), cuya tenencia esté en el comercio,
puede ser objeto del contrato de locación, si es determinable, aunque sea solo en su especie. Se comprenden en el
contrato, a falta de previsión en contrario, los productos y los frutos ordinarios (los que comúnmente produce la
cosa)

Acá se comprenden tanto cosas muebles como inmuebles; o cosas inmuebles o muebles no fungibles. La prestación
esencial a cargo del locador consiste en otorgar el uso y goce de una cosa, como objeto prestacional, definida en su
entidad. Al momento de entregar la cosa ya queda determinada, y a partir de ese entonces luego el locatario debe
devolver la misma cosa.

Cuando el objeto de la locación es cosa futura, el contrato se considerará celebrado con la condición suspensiva de
que la cosa llegue a existir. A su vez, importará el deber del locador de realizar todas las tareas y esfuerzos para que
ello ocurra.

Se siguen los lineamientos generales sobre el objeto de los contratos. En razón de carecer de alguno de los aspectos
que la constituyen como determinada (individualización en cuanto a su género, cantidad y especie), la cosa también
puede ser determinable. Por lo tanto, será determinable cuando se establezcan los criterios suficientes para su
individualización.

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El derecho que adquiere el locatario sobre la cosa es personal. El locador no transmite derecho real alguno. En
consecuencia, el locatario reconoce la posesión y dominio de la cosa en otro constituyéndose en simple tenedor de
la cosa objeto del contrato. La tenencia de la cosa debe estar en el comercio, esta es la aptitud para tener entidad
patrimonial suficiente y disponibilidad para ser objeto de negocios jurídicos.

Ejemplo de cosa futura: cuando se alquila un departamento a construir (supeditado a condición suspensiva).

En caso de perdida del objeto, el contrato se hace nulo.

Art 1193  Contrato reglado por normas administrativas: si el locador es una persona jurídica de derecho público
(Estado Nacional, Provincial, CABA, municipios, entidades autárquicas), el contrato se rige en lo pertinente por las
normas administrativas y, en subsidio, por las de este capítulo.

Por ejemplo, una plaza publica no puede arrendarse para instalar en ella un mercado particular pero si espacios
reducidos para quiosco. Se aplicarán las reglas en lo que concierne a la administración de bienes de la persona
jurídica, al igual que contratación y disponibilidad.

Art 1194  Destino de la cosa locada: el locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado en el contrato. La
determinación del destino está implícitamente ligada con la finalidad del contrato, y con los limites jurídicos para el
locatario cuando se le otorga el uso y goce.

A falta de convención, puede darle el destino:

- Que tenía al momento de locarse: destino para el que era utilizada la cosa en el instante inmediato anterior
al momento de celebrarse el contrato.
- El que se da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra : no es el destino que tenía la cosa antes
de ser locada, sino del que tienen las cosas de igual especie en el lugar en el que está la cosa arrendada.
- El que corresponde según su naturaleza : centrado en la naturaleza de la cosa, que esencialmente la hace
propia para un destino definido.

A los efectos de este capítulo, si el destino es mixto (aquel en el cual al dar en locación un inmueble se habilita su uso
conjunto como comercial y/u otro destino diverso, y la vez como habitacional) se aplican las normas
correspondientes al habitacional.

Art 1195  Habitación de personas incapaces o con capacidad restringida: es nula la clausula que impide el ingreso,
o excluye del inmueble alquilado, cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o con capacidad restringida que
se encuentre bajo la guarda, asistencia o representación del locatario o sublocatario, aunque este no habite el
inmueble.

Agrega no solamente a los menores sino a toda persona incapaz o con capacidad restringida. Esto se dispuso para
evitar cuestiones de discriminación. El locatario debe ser quien ejerza la guarda del incapaz, o bien quien le brinde
asistencia o lo represente, al igual que en el esquema de sublocación.

Si el contrato contuviera una clausula que violara esta disposición, dicha clausula será considerada nula aunque el
contrato no perderá su eficacia en el resto de su contenido.

Art 1196  Locación habitacional: si el destino es habitacional, no puede requerirse del locatario:
- El pago de alquileres anticipados por periodos mayores a un mes (ej: pago de seis o doce meses por
anticipado para asegurarse el locador un cumplimiento prolongado)

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 - Depósitos de garantía o exigencias asimilables (las sumas de garantía por debido cumplimiento que se
pactan con el locatario que se devuelve al finalizar el alquiler), por cantidad mayor del importe equivalente a
un mes de alquiler por cada año de locación contratado
- El pago de valor llave o equivalentes (suma de dinero que representa el derecho de acceso al inmueble)

TIEMPO DE LA LOCACIÓN
Art 1197  Plazo máximo: cualquiera sea su objeto, no puede exceder de:
- 20 años – Destino habitacional
- 50 años – otros destinos

El contrato es renovable expresamente por un lapso que no exceda de los máximos previstos contados desde su
inicio.

Al definir al contrato, se alude a su temporalidad. Lo contrario sería suponer que el uso y goce se podría transmitir
perpetuamente. Acá se excede el plano de la locación y se ubica en el tratamiento del usufructo. Por lo tanto, de ser
así, se desvirtuaría la naturaleza del contrato y los derechos que genera.

Por otro lado, la limitación necesaria en el tiempo debe garantizar el cumplimiento de la finalidad del contrato,
atendiendo así a su eficacia y legalidad. Resulta esencial la determinación de un tiempo máximo de duración que
equilibre los dos aspectos señalados.

El plazo se computará desde el inicio del contrato, y este va a ser resolutorio, de modo que su cumplimiento
extingue el vínculo.

Art 1198  Plazo mínimo de la locación de inmueble: el contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino,
si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años,
excepto los casos del art 1199. Este es un plazo presunto para los supuestos en los que las partes no lo hubieran
pactado, o no se pudiera probar otro diferente.

El locatario puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. Este no se encuentra condicionado a
renunciar para acceder a la cosa, de la cual ya es tenedor.

Art 1199  Excepciones al plazo mínimo legal: no se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de
inmuebles o parte de ellos destinados a:

- Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado a habitación de su personal

extranjero diplomático o consular
- Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato
supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines
- Guarda de cosas
- Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial

Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por objeto el cumplimiento de una finalidad
determinada expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.

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EFECTOS DE LA LOCACIÓN
Obligaciones del locador
Art 1200  Entregar la cosa: conforme a lo acordado. A falta de previsión contractual debe entregarla en estado
apropiado para su destino, excepto los defectos que el locatario conoció o pudo haber conocido.

Esta es la primera prestación esencial, sin la cual no se podrá desarrollar la finalidad del contrato. La entrega en si
misma encierra, además de la oportunidad para su cumplimiento, el estado físico en que la cosa es entregada al
locatario. Como correspondencia directa de ello se determinará al finalizar el contrato si la restitución que efectúe el
locatario se hace dentro de los mismos parámetros.

Las partes, en pleno ejercicio de su autonomía de la voluntad, pueden pactar expresamente las circunstancias y
características que deberá revestir la cosa locada para su entrega.

Art 1201  Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido: el locador debe conservar la cosa locada en estado
de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro originado:
- en su calidad o defecto
- en su propia culpa o en la de sus dependientes
- en hechos de terceros (turbación – el locador responde por evicción o vicios ocultos) o
- caso fortuito.

Si al efectuar la reparación o innovación se interrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario tiene derecho a
que se reduzca el canon temporariamente en proporción a la gravedad de la turbación o, según las circunstancias, a
resolver el contrato.

Una vez recibida la cosa por el locatario, el locador debe mantener el deber de garantizar al locatario el uso y goce
otorgado, en las condiciones pactadas y por todo el tiempo que dure el contrato.

Conservar implica mantener las características físicas de la cosa que fue voluntariamente aceptada por el locatario
de modo tal que sirva para el uso y goce que las partes hubieran acordado.

Respecto a la reparación, es producida por el locador cuando por cualquier circunstancia (ya sea culpa, deterioro o
defecto de la cosa, caso fortuito o hechos de tercero) la cosa pierde su calidad de modo tal que se hiciera impropio
su uso y goce, o se lo limitara.

La reparación se realiza a los fines de conservar la cosa. Esta puede ser:

- Urgente: se realiza atendiendo a la urgencia y necesidad de hacerla en el menor tiempo posible
- No urgente: lleva adelante el locatario, previa notificación al locador, pudiendo reclamar lo que haya
gastado.

Art 1202  Pagar mejoras: el locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada,
aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la
cosa.

En este caso, sin importar que hubiera autorización del locador, el locatario realiza esta clase de mejoras y
posteriormente el contrato se resuelve sin culpa de este último.

El locatario no puede realizar mejoras si:

- Están prohibidas en el contrato
- Alteran la substancia o forma de la cosa
- Fue interpelado a restituirla

Si las realiza, viola la obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

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Art 1203  Frustración del uso o goce de la cosa (ej: destrucción total): si por caso fortuito o fuerza mayor, el
locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o esta no puede servir para el objeto de la convención, puede
pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa.
Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes.

De lo contrario a esto estipulado, habría un cabal incumplimiento del locador y no mera frustración.

El locatario tiene a su alcance la posibilidad de rescindir el contrato, en cuyo caso se extingue el contrato con efecto
a futuro, o bien puede invocar la cesación de pago del canon locativo por el tiempo que no pueda hacer ejercicio del
uso y goce convenidos (queda sin efectos)

Art 1204  Perdida de luminosidad del inmueble: la perdida de luminosidad del inmueble urbano por
construcciones en las fincas vecinas (construcciones linderas), no autoriza a solicitar la reducción del precio ni a
resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

Otras obligaciones que tiene el locador pueden ser:

- Obligación de saneamiento: debe garantizar al locatario que podrá hacer uso y goce de la cosa conforme a su
destino. Para eso debe:
o Abstenerse de todo acto que perturbe el uso y goce de la cosa por parte del locatario
o Defender al locatario contra las turbaciones de terceros
o Hacer reparaciones que se deriven de los vicios o defectos de la cosa
- Pagar las cargas y contribuciones que graven la cosa arrendada
- Devolver el deposito de garantía, que es el que se le suele exigir al locatario al momento de la celebración
del contrato para su debido cumplimiento.

Obligaciones del locatario

Art 1205  Prohibición de variar el destino: el locatario puede usar y gozar de la cosa conforme a derecho y
exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.

No puede emplear la cosa para un destino diferente al pactado o al propio por su naturaleza. Tampoco puede hacer
modificaciones que alteren la cosa sin consentimiento del locador.

Art 1206  Conservar la cosa en buen estado. Destrucción: el locatario debe mantener la cosa y conservarla en el
estado en que la recibió, como si lo hiciera el propietario diligente. No cumple con esta obligación si la abandona sin
dejar quien haga sus veces.

El locatario va a responder frente al locador por:

- Todo daño o deterioro causado a la cosa locada por su culpa o por el hecho de las partes de su familia que
habitan en él, de sus domésticos, trabajadores y sublocatarios, incluso de sus visitantes ocasionales. No
responde por la acción del locador o sus dependientes.
- Abandono de la cosa: se ausenta prolongadamente de la tenencia de la cosa sin dejar a ninguna persona a su
cuidado. No se considera a la ausencia temporal por motivos previsibles y comunes a la vida cotidiana de las
personas, como un viaje por vacaciones.
- Destrucción de la cosa por incendio no originado en caso fortuito
- Omisión de reparaciones locativas

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La obligación que tiene el locatario en cuanto a la conservación de la cosa comienza desde el momento que la recibe,
y se extiende hasta el momento de su restitución.

Art 1207  Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones: si la cosa es mueble, el locatario tiene a su cargo el
gasto de su conservación (inherente a la conservación ordinaria) y las mejoras de mero mantenimiento (reparación
de deterioros menores originados por el uso ordinario de la cosa); y solo estas si es inmueble.

Si es urgente realizar reparaciones necesarias puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.

Art 1208  Pagar el canon convenido: la prestación dineraria a cargo del locatario se integra con el precio de la
locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario (impuestos,
expensas, etc.). Para su cobro se concede vía ejecutiva.

A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado:

- si la cosa es mueble, de contado;
- si es inmueble, por periodo mensual

El canon comprende el precio de la locación, y en este caso se aplican las reglas de la compraventa: se fija precio por
uso y costumbre y mediante peritos. Se permite también por moneda extranjera, en la moneda que las partes
convengan. Lo que no se permite luego de celebrado el contrato es la modificación del tipo de moneda.

Art 1209  Pagar cargas y contribuciones por la actividad: el locatario tiene a su cargo el pago de las cargas y
contribuciones (expensas, servicios, etc.) que se originen en el destino que de a la cosa locada.

No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, excepto pacto en contrario. Debe aclararse, que la obligación
del locador no encuentra en realidad su fuente en este articulo sino en la relación que este tenga eventualmente
como dueño de la cosa arrendada.

Art 1210  Restituir la cosa: el locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en el estado en que
la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular.

También debe entregarle las constancias de los pagos que efectuó en razón de la relación locativa y que resulten
atinentes a la cosa o a los servicios que tenga.

Esta obligación de restituir es consecuencia directa e inevitable de la extinción del contrato de locación. Al ser un
contrato temporario, cuando vence el plazo el locatario restituye la cosa.

El locatario que usa la cosa, en ejercicio del derecho que se le otorgó, no puede quedar obligado a evitar el paso del
tiempo y el deterioro que como tal, por los más diversos fenómenos, produzca en la cosa.

También tiene como obligación de avisar ciertos hechos al locador:

- de toda usurpación o turbación de su derecho y toda acción relativa a la propiedad o posesión
- de todo vicio, deterioro o destrucción que, por caso fortuito u otro motivo, haya sufrido la cosa y cuya
reparación esté a cargo del locador

REGIMEN DE MEJORAS
Art 1211  Regla: el locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido en el contrato,
alteren la substancia o forma de la cosa (o bien si aun de no haberse previsto en una cláusula restrictiva), o haya sido
interpelado a restituirla.

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No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias (que generan provecho exclusivo
para quien la hizo), pero, si son mejoras necesarias que quedarán en la órbita patrimonial del locador, puede
reclamar su valor a este.

Art 1212  Violación al régimen de mejoras: la realización de mejoras prohibidas en el articulo anterior viola la
obligación de conservar la cosa en el estado en que se recibió.

Esta vulneración será considerada como un incumplimiento a la obligación del locatario de conservar la cosa en el
estado en que la recibió, habilitando al locador, si la gravedad del incumplimiento lo justifica, a resolver el contrato.

CESIÓN Y SUBLOCACIÓN
Tanto la cesión como la sublocación son subcontratos, se hace en base a otro contrato originario que es el de
locación. Se puede transferir ya que no se trata de derechos personalísimos.

Las similitudes entre estos subcontratos es que una de las partes negocia la transferencia de derechos en favor de un
tercero que no es contratante original, y que no pueden estos derechos y obligaciones extenderse más allá del plazo
original. Para la realización de ambos actos se requiere la conformidad del locador.

Son dos contratos distintos. Una diferencia es que por ejemplo, en la sublocación, al ser un nuevo contrato de
locación, el sublocatario tiene la obligación de entregar la cosa al sublocador en estado idóneo. En la cesión de
derecho esta obligación no existe.

Art 1213  Cesión: el locatario solo puede ceder su posición contractual en los términos previstos en los artículos
1636 y siguientes (cesión de derechos). La cesión que no reúna tales requisitos viola la prohibición de variar el
destino de la cosa locada.

La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y viceversa. Se considera cesión a la sublocación de toda
la cosa. Se protege el interés del locador frente a la trascendencia del negocio traslativo de derechos, que en ese
caso no se limita a una parte de la cosa, sino al todo, y allí su asimilación al encuadre como cesión.

- Cesión: el locatario transmite su posición contractual a un tercero, que la asume y que desplaza así al
locatario original. Su fuente es contractual
o Art 1636  en los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las partes puede transmitir a
un tercero su posición contractual, si las demás partes (locador) lo consienten antes,
simultáneamente o después de la cesión.
La violación a esta disposición torna inoponible la cesión al locador, y lo habilita a reclamar la resolución del
contrato por incumplimiento en la obligación de mantener el destino de la cosa locada.
- Sublocación: el locatario, como sublocador, cede parcialmente el uso y goce de la cosa a quien se incorpora
en una relación contractual que es el sublocatario, quien como contraprestación se obliga a abonarle al
primero un precio. Así, el contrato de locación original no sufre ningún cambio en cuanto a sus efectos y las
partes que originalmente lo celebraron, por lo que el tercero que se integra lo hace a partir de un nuevo
contrato, supeditado al esquema regulatorio del primero.

Art 1214  Sublocación: el locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario.
Para ello debe comunicar previamente al locador, por medio fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el
nombre y domicilio de la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario asignará a la cosa.
La notificación contendrá un plazo de 10 días dentro de los cuales se habilitará al locador para que responda. Este
puede aceptar, oponerse o guardar silencio.

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El locador solo puede oponerse por medio fehaciente (no requiere expresión de causa alguna), dentro del plazo de
10 días de notificado. El silencio del locador vencido el plazo de 10 días importa su conformidad con la sublocación
propuesta.

La sublocación contratada pese la oposición del locador, o con apartamiento de los términos que se le comunicaron,
viola la prohibición de variar el destino de la cosa locada.

Este nuevo contrato no puede extenderse por un plazo mayor al original.

Art 1215  Relaciones entre sublocador y sublocatario: entre sublocador y sublocatario rigen las normas previstas
en el contrato respectivo y las de este capítulo. Está implícita la clausula de usar y gozar de la cosa sin transgredir el
contrato principal.

Hay dos vínculos contractuales sobre la misma cosa, con subordinación de la sublocación al contrato original. Ello
obliga a determinar y delinear los efectos que genera el contrato de sublocación entre las partes que lo celebran,
adecuando su contenido a los extremos del contrato principal para no transgredirlo y que se regirá por las normas de
la locación.

Art 1216  Acciones directas: sin perjuicio de sus derechos respecto al locatario, el locador tiene acción directa
contra el sublocatario para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la deuda del sublocatario.
También puede exigir de este el cumplimiento de las obligaciones que la sublocación le impone (que haya asumido el
sublocatario), inclusive el resarcimiento de los daños causados por uso indebido de la cosa.

Si el sublocatario abona ante el reclamo del locador, en esa misma medida quedará liberado de pagar al locatario, y
este último, no podrá ser sujeto de nuevo reclamo del locador por la misma deuda en cuanto a monto e imputación.

Recíprocamente, el sublocatario tiene acción directa contra el locador para obtener a su favor el cumplimiento de las
obligaciones asumidas en el contrato de locación.

La conclusión de la locación determina la cesación de la sublocación, excepto que se haya producido por confusión
en la persona del locador y el locatario. Por ejemplo, si por alguna circunstancia jurídica, el locatario llegara a
convertirse en el dueño de la cosa; no hay argumento válido para pretender la extinción del contrato de sublocación.
En este caso el locador original habría quedado totalmente desinteresado respecto de la relación locativa por
transmisión dominial de cosa operada a favor del locatario.

EXTINCIÓN
Art 1217  Extinción de la locación: son modos especiales de extinción de la locación:

- El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el art 1218 según el caso
- La resolución anticipada (ej: luego de 6 meses de transcurrida la celebración) que se verifica por voluntad
unilateral del locatario.
o Art 1221  Resolución anticipada: el contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por
el locatario:
 Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato (desde comienzo
de la vigencia), debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de
la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al
locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al
momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho
lapso de un año.

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 Si bien no hay incumplimiento del locatario como causa generadora, se experimenta un
daño patrimonial producto de la resolución producida por voluntad del locatario.
 En los casos del artículo 1199 (excepciones al plazo mínimo legal), debiendo abonar al
locador el equivalente a dos meses de alquiler.

La extinción contractual supone el cese del derecho a usar y gozar de la cosa por parte del locatario, y la obligación
de restituir la cosa al locador, principalmente.

Art 1218  Continuación de la locación concluida: si vence el plazo convenido o el plazo mínimo legal en ausencia de
convención, y el locatario continua en tenencia de la cosa, no hay tacita reconducción (prórroga automática del
contrato con nuevo plazo que hace un nuevo contrato), sino la continuación de la locación en los mismos términos
contratados, hasta que cualquiera de las partes de por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente.

El locador en este caso todavía no reclama la devolución, y el locatario continua con la tenencia, siempre que el
locador lo tolere. No hay manifestación expresa, pacto de prorroga o renovación del contrato. Como ya no hay plazo,
en cualquier momento el locador puede exigir el reintegro de la cosa o el locatario devolverla.

Para esta continuación de locación se requiere:

- Extinción del plazo inicial locativo
- Voluntad de las partes, manifestada por actos inequívocos que permitan inferir que es su voluntad, seguir
ejecutando el contrato
- Que la ejecución se produzca en los mismos términos contratados inicialmente.

La recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en el párrafo anterior.

Art 1219  Resolución imputable al locatario: el locador puede resolver el contrato:

- Por cambio de destino o uso irregular en la variación de destino: es una conducta que vulnera o modifica la
originalmente acordada. El locatario no puede eximirse del incumplimiento aludido, alegando que el cambio
señalado no ha causado perjuicio alguno.
- Por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces: el locatario solo
queda a salvo de esta causal si el incumplimiento en la conservación es imputable al locador por la
obligación que le corresponde, o en casos de incendio en caso fortuito.
- Por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos periodos consecutivos: es el
incumplimiento de la prestación esencial del locatario.

Art 1220  Resolución imputable al locador: el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

- La obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido: comprende también a falta de
reparaciones que estuvieran a cargo del locador, el deterioro que haga impropio su uso y goce por culpa del
locador, dependientes, terceros o caso fortuito
- La garantía de evicción o la de vicios redhibitorios

EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
Art 1222  Intimación del pago: si el destino es habitacional, previamente a la demanda de desalojo por falta de
pago de alquileres, el locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad debida, otorgando
para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días corridos contados a partir de la recepción de la intimación,
consignando el lugar de pago.

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En líneas generales, la falta de pago constituye el incumplimiento de la prestación esencial del locatario.

La intimación regulada tiene por finalidad la producción de dos efectos jurídicos excluyentes: por un lado, al ser una
intimación de pago, con los requisitos que la norma dispone, si se verifica dentro del plazo estipulado, el efecto es
paralizante de la pretensión resolutoria y del desalojo. El contrato continuará su curso normal. En cambio, si
cumplida la intimación y transcurrido el plazo el locatario no abona lo adeudado, quedará expedita para el locador la
acción de desalojo, considerándose así resuelto el contrato.

Art 1223  Desalojo: al extinguirse la locación debe restituirse la tenencia de la cosa locada.

El procedimiento previsto en este Código para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo
por las causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c), ya que:

- El mecanismo dispuesto para la cláusula resolutoria implícita es totalmente ajeno a estos supuestos en los
que la extinción se produce por el vencimiento del plazo locativo y por voluntad unilateral en el locatario.
(1217)
- La excepción de la aplicación de la cláusula resolutoria implícita es para todo tipo de locaciones, y no solo la
habitacional (1219 inc. c)

El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días.

La extinción del contrato por cualquier evento hace exigible la obligación del locatario de restituir la tenencia de la
cosa arrendada. Si esto no ocurre, el locador tendrá derecho a iniciar la acción de desalojo, que tiene por finalidad
que el juez, por imperio legal, ordene la desocupación total del inmueble y su entrega al locador.

Art 1224  Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias: el locatario puede retirar la mejora útil o suntuaria al
concluir la locación; pero no puede hacerlo si:
- acordó que quede en beneficio de la cosa,
- sí de la separación se sigue daño para ella,
- o si separarla no le ocasiona provecho alguno.

El locador puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual (mejora suntuaria o útil hecha
por el locatario), pagando el mayor valor que adquirió la cosa.

Estas mejoras no se realizan con el objeto de conservar la cosa, sino que la finalidad consiste en el beneficio de quien
ostente la relación posesoria o en provecho exclusivo del locatario, por lo tanto no hay obligación del locador de
abonar o compensar suma alguna por ellas.

Art 1225  Caducidad de la fianza. Renovación: Las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento
del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.

Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita, una vez
vencido el plazo del contrato de locación.

Es nula toda disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador,
del contrato de locación original.

Art 1226  Facultad de retención: El ejercicio del derecho de retención por el locatario lo faculta a percibir los frutos
naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe compensar ese valor con la suma que
le es debida.

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En este caso, extinguido el contrato en su vigencia, se le reconoce al locatario la facultad para eximirse
temporalmente de la obligación de restituir la cosa, reteniéndola y con el derecho a percibir y hacer suyos los frutos
que ella produzca. Para ello, debe haberse verificado la existencia de un crédito liquido y exigible a favor del
locatario cuya suma el locador no hubiera cancelado. En ese escenario, se habilita al locatario a imputar la
percepción de esos frutos.

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Unidad 17

OBRA Y SERVICIOS
DISPOSICIONES COMUNES A LAS OBRAS Y A LOS SERVICIOS
El elemento determinante de esta figura es la obligación de resultado. El objeto de ambos contratos puede consistir
en una actividad o un resultado tanto material como inmaterial, incluyendo todos los casos en que se retribuye con
un precio cierto en dinero el esfuerzo, la actividad o el trabajo ajeno cualquiera sea su parte o naturaleza.

Art 1251  Definición: Hay contrato de obra o de servicios cuando una persona, según el caso el contratista o el
prestador de servicios, actuando independientemente, se obliga a favor de otra, llamada comitente, a realizar una
obra material o intelectual (construcción, reparación, asesoramiento) o a proveer un servicio mediante una
retribución.

El contrato es gratuito si las partes así lo pactan o cuando por las circunstancias del caso puede presumirse la
intención de beneficiar.

Las partes en este contrato son:

- Contratista: es el que se obliga a ejecutar la obra /// Prestador de servicios: el que presta el servicio  los
dos lo hacen a cambio de una retribución o gratuitamente
- Comitente: es quien encarga la obra o contrata el servicio y se obliga a pagar el precio.

No hay que confundir este contrato con el mandato, ya que en este último hay actos jurídicos.

Los caracteres son:

- Unilateral o bilateral:
o Bilateral: ambas partes quedan recíprocamente obligadas, la una a ejecutar una obra (contratista) o
prestar un servicio y la otra a pagar un precio por esa obra o servicio (comitente)
o Unilateral: las partes pueden acordar que el servicio o la obra se ejecutaran o prestar sin
contraprestación o cuando por las circunstancias del caso pueda presumirse la intención de
beneficiar
- Oneroso o gratuito
o Oneroso: las ventajas que obtiene el comitente se explican por el sacrificio que debe realizar (el pago
del precio) y por su parte la ventaja del contratista o prestador del servicio se explicar por su
sacrificio patrimonial de ejecutar la obra o prestar el servicio
o Gratuito: cuando se acuerda no percibir ningún precio o cuando por las circunstancias se presumiera
la intención de beneficiar
- Conmutativo: las ventajas son determinadas en el inicio del contrato.
- Nominado y típico: regulado en el código
- Formalidad libre: la ley no exige ninguna forma particular para la validez del contrato o para que produzca
sus efectos propios

Art 1252  Calificación del contrato: Si hay duda sobre la calificación del contrato, se entiende que hay contrato de
servicios cuando la obligación de hacer consiste en realizar cierta actividad independiente de su eficacia. 
OBLIGACIÓN DE MEDIO. /// Obligación de hacer: es aquella cuyo objeto consiste en la prestación de un servicio o en
la realización de un hecho, en el tiempo, lugar y modo acordados por las partes.

La prestación de un servicio puede consistir en:

- Realizar cierta actividad, con la diligencia apropiada, independientemente de su éxito
- Procurar al acreedor cierto resultado concreto, con independencia de su eficacia
- Proporcionar al acreedor el resultado eficaz prometido

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Se considera que el contrato es de obra cuando se promete un resultado eficaz, reproducible o susceptible de
entrega.  OBLIGACIÓN DE RESULTADO /// El contratista va a obrar en forma autónoma pero garantiza el resultado.
Los profesionales no dejan de poner todas sus buenas prácticas, sus buenas praxis.

Resulta necesaria la calificación del contrato dado que las consecuencias son diferentes en uno y otro supuesto.

Los servicios prestados en relación de dependencia se rigen por las normas del derecho laboral. Hay contrato de
trabajo, siempre que una persona física se obligue a realizar actos, ejecutar obras o prestar servicios en favor de la
otra y bajo la dependencia de esta, durante un periodo determinado o indeterminado de tiempo, mediante el pago
de una remuneración.
Hay relación de trabajo cuando una persona realice actos, ejecute obras o preste servicio en favor de otra, bajo la
dependencia de esta en forma voluntaria y mediante el pago de una remuneración.

Las disposiciones de este Capítulo se integran con las reglas específicas que resulten aplicables a servicios u obras
especialmente regulados.

Art 1253  Medios utilizados: A falta de ajuste sobre el modo de hacer la obra, el contratista o prestador de los
servicios elige libremente los medios de ejecución del contrato.

Tanto el contratista como el prestador autónomo tienen discrecionalidad técnica: libertad para elegir los medios que
utilizarán para la ejecución del contrato conforme con la ciencia y los conocimientos que ponen en juego en cada
prestación. Esto va a tener su limite y marco en los conocimientos propios de cada actividad en función del arte, la
ciencia y la técnica.

Art 1254  Cooperación de terceros: el contratista o prestador de servicios puede valerse de terceros para ejecutar
el servicio, excepto que de lo estipulado o de la índole de la obligación resulte que fue elegido por sus cualidades
para realizarlo personalmente en todo o en parte (intuitu personae, atendiendo a las condiciones personales
insustituibles del profesional). En cualquier caso, el contratista o prestador de servicios conserva la dirección y la
responsabilidad de la ejecución.

Este es un supuesto de colaboración del tercero hacia el contratista o prestador de servicios.

Art 1255  Precio: el precio se determina por el contrato, la ley, los usos o, en su defecto, por decisión judicial.

Las leyes arancelarias (de cada profesión) no pueden cercenar la facultad de las partes de determinar el precio de las
obras o de los servicios. Cuando dicho precio debe ser establecido judicialmente sobre la base de la aplicación de
dichas leyes, su determinación debe adecuarse a la labor cumplida por el prestador. Si la aplicación estricta de los
aranceles locales conduce a una evidente e injustificada desproporción entre la retribución resultante y la
importancia de la labor cumplida, el juez puede fijar equitativamente la retribución. También el juez puede
determinar el precio en caso de que no haya ley arancelaria.

El juez deberá ponderar la importancia del servicio o de la obra, las calidades y cualidades personales del contratista
y en su caso, el precio convenido.

Si la obra o el servicio se ha contratado por un precio global o por una unidad de medida, ninguna de las partes
puede pretender la modificación del precio total o de la unidad de medida, respectivamente, con fundamento en
que la obra, el servicio o la unidad exige menos o más trabajo o que su costo es menor o mayor al previsto, excepto
lo dispuesto en la imprevisión. El material en este caso no puede bajar de precio, este va a ser inamovible.

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Art 1256  Obligaciones del contratista y del prestador: el contratista o prestador de servicios está obligado a:
- ejecutar el contrato conforme a las previsiones contractuales y a los conocimientos razonablemente
requeridos al tiempo de su realización por el arte, la ciencia y la técnica correspondientes a la actividad
desarrollada: en este caso se requiere la discrecionalidad técnica. La ejecución del contrato será en el tiempo
convenido o necesario.
- informar al comitente sobre los aspectos esenciales del cumplimiento de la obligación comprometida, de
manera tal que este pueda concertar libremente el contrato con efectivo conocimiento de sus características
y modo de configuración y desarrollo.
- proveer los materiales adecuados que son necesarios para la ejecución de la obra o del servicio, excepto que
algo distinto se haya pactado o resulte de los usos;
- usar diligentemente los materiales provistos por el comitente e informarle (advertirle) inmediatamente en
caso de que esos materiales sean impropios o tengan vicios que el contratista o prestador debiese conocer:
nunca puede eximirse de responsabilidad por su profesionalidad. Si algo tiene vicios debe informar y
rechazarlo
- ejecutar la obra o el servicio en el tiempo convenido o, en su defecto, en el que razonablemente
corresponda según su índole.

Art 1257  Obligaciones del comitente: El comitente está obligado a:

- pagar la retribución: es la obligación principal del comitente.
- proporcionar al contratista o al prestador la colaboración necesaria, conforme a las características de la obra
o del servicio. Ej: si el contratista necesita 25 ladrillos más. La colaboración debe ser plena y destinada a
procurar el efectivo cumplimiento de la obra o servicio en función de sus características y condiciones
particulares.
- recibir la obra si fue ejecutada conforme a lo dispuesto en el artículo 1256. Esta obligación no puede ser
incumplida si el contratista o prestador dio cumplimiento efectivo

Art 1258  Riesgos de la contratación: Si los bienes necesarios para la ejecución de la obra o del servicio perecen
por fuerza mayor, la pérdida la soporta la parte que debía proveerlos, ya sea por el comitente o por el contratista.

Art 1259  Muerte del comitente: La muerte del comitente no extingue el contrato en tanto este puede ser
continuado por sus herederos si se encuentran interesados en su conclusión, excepto que haga imposible o inútil la
ejecución.

El que tiene que hacer la obra es el contratista, salvo que aparezcan herederos del comitente que decidan no
continuar con el contrato.

Art 1260  Muerte del contratista o prestador: La muerte del contratista o prestador extingue el contrato, excepto
que el comitente acuerde continuarlo con los herederos de aquél, que se encuentren con condiciones de poder dar
cumplimiento con la obligación contraída por el fallecido (aunque si se trata de carácter intuitu personae en el caso
del contratista/prestador, se extingue). En caso de extinción, el comitente debe pagar a los herederos del contratista
o prestador:

- el costo de los materiales aprovechables (materiales ya comprados)

- el valor de la parte realizada en proporción al precio total convenido, los honorarios que pudiere haberle
correspondido al prestador fallecido por la parte del servicio cumplido.

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Art 1261  Desistimiento unilateral: El comitente puede desistir del contrato por su sola voluntad, aunque la
ejecución haya comenzado; pero debe indemnizar al prestador todos los gastos y trabajos realizados y la utilidad que
hubiera podido obtener. El juez puede reducir equitativamente la utilidad si la aplicación estricta de la norma
conduce a una notoria injusticia.

Esto se trata en el caso de que por recisión unilateral o por su única voluntad, el comitente no quiere seguir llevando
a cabo la obra o servicio. El desistimiento es la facultad que se concede a una de las partes del contrato para
extinguirlo por su sola voluntad, sin expresión de causa y resarciendo a la otra en debida forma.

DISPOSICIONES ESPECIALES PARA LAS OBRAS

Art 1262  Sistemas de contratación: La obra puede ser contratada por:
- Ajuste alzado, también denominado “retribución global”: cuando las partes establecen desde el comienzo en
un precio fijo e invariable
- Por unidad de medida: se fija el precio por medida o por unidades técnicas, no se fija el precio total. Si la
obra fue pactada de esta manera y se designó el numero de piezas o la medida total, el contratista está
obligado a entregar la obra concluida y el comitente a pagar la retribución que resulte del total de las
unidades pactada, en cambio si no se designa el número el contrato puede ser extinguido por cualquiera de
los contratantes.
- Por coste (valor de los materiales) y costas (remuneraciones): el precio de la obra se fija teniendo en cuenta
lo que ella costaría de mantenerse los actuales precios de los materiales y salarios, pero se le reconoce al
contratista el derecho de reajustarlo con acuerdo a la variación de aquellos. Se tienen en cuenta el valor de:
o Materiales
o Mano de obra
o Gastos directos o indirectos
- o por cualquier otro sistema convenido por las partes.

La contratación puede hacerse con o sin provisión de materiales por el comitente. Si se trata de inmuebles, la obra
puede realizarse en terreno del comitente o de un tercero. Si nada se convino ni surge de los usos, se presume,
excepto prueba en contrario, que la obra fue contratada por ajuste alzado y que es el contratista quien provee los
materiales.

Las partes pueden acordar para la ejecución de la obra cualquier sistema de contratación, o bien alguno de los
sistemas previstos en este artículo, que deben ser considerados supletorios de la voluntad de las partes.

Los materiales pueden ser provistos o no por el comitente. Al ser provistos por este último, constituye como una de
las obligaciones del contratista de usarlos en forma diligente y corresponde advertir e informar en caso de que esos
materiales resulten impropios o viciosos

Art 1263  Retribución: Si la obra se contrata por el sistema de ejecución a coste y costas, la retribución se
determina sobre el valor de los materiales, de la mano de obra y de otros gastos directos o indirectos.

Art 1264  Variaciones del proyecto convenido: Cualquiera sea el sistema de contratación, el contratista no puede
variar el proyecto ya aceptado (renegociar el contrato) sin autorización escrita del comitente, excepto que las
modificaciones sean necesarias para ejecutar la obra conforme a las reglas del arte y no hubiesen podido ser
previstas al momento de la contratación; la necesidad de tales modificaciones debe ser comunicada inmediatamente
al comitente con indicación de su costo estimado.
Si las variaciones implican un aumento superior a la quinta parte del precio pactado, el comitente puede extinguirlo
(extinción unilateral) comunicando su decisión dentro del plazo de diez días de haber conocido la necesidad de la

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modificación y su costo estimado. Si la modificación consiste en la variación en el precio menor a una quinta parte y
el comitente tiene la posibilidad de desistir, en tal caso deberá indemnizar al contratista.

El comitente puede introducir variantes al proyecto siempre que no impliquen cambiar sustancialmente la
naturaleza de la obra.

Se considera que el contratista es un profesional conocedor de su labor y que podrá realizar una ecuación eficiente
para llevar a termino la obra. En caso de que, a pesar de su actuación diligente el contratista deba introducir
modificaciones, será su obligación comunicar inmediatamente al comitente tal necesidad y la estimación de su
costo.

Art 1265  Diferencias de retribución surgidas de modificaciones autorizadas: A falta de acuerdo, las diferencias de
precio surgidas de las modificaciones autorizadas en este Capítulo se fijan judicialmente. Esta fijación judicial goza de
carácter supletorio, dado a que rige a falta de acuerdo entre partes.

Art 1266  Obra por pieza o medida: si la obra fue pactada por pieza o medida sin designación del número de piezas
o de la medida total, el contrato puede ser extinguido por cualquiera de los contratantes pagando las unidades
trabajadas, una vez concluidas que sean las partes designadas como límite mínimo, debiéndose las prestaciones
correspondientes a la parte concluida.
(Sistema por unidad de medida simple: se establece el precio por unidad pero no se indica la cantidad de unidades
que conforman el total de la obra)

Si se ha designado el número de piezas o la medida total, el contratista está obligado a entregar la obra concluida y
el comitente a pagar la retribución que resulte del total de las unidades pactadas.
(Sistema por unidad de medida propiamente dicho: se establece la totalidad de unidades que integran la obra, se fija
su medida total por lo que aquella deberá ser ejecutada en su totalidad)

Art 1267  Imposibilidad de ejecución de la prestación sin culpa: Si la ejecución de una obra o su continuación se
hace imposible por causa no imputable a ninguna de las partes, el contrato se extingue. El contratista tiene derecho
a obtener una compensación equitativa por la tarea efectuada, es decir, se va a pagar lo que se hizo hasta ese
entonces.

Si la imposibilidad es temporaria o transitoria, no dará lugar a la extinción del contrato sino a la prorroga de sus
efectos por el plazo equivalente al de la imposibilidad.

Art 1268  Destrucción o deterioro de la obra por caso fortuito antes de la entrega: la destrucción o el deterioro de
una parte importante de la obra por caso fortuito antes de haber sido recibida autoriza a cualquiera de las partes a
dar por extinguido el contrato, con los siguientes efectos:

- si el contratista provee los materiales y la obra se realiza en inmueble del comitente, el contratista tiene
derecho a su valor y a una compensación equitativa por la tarea efectuada
- si la causa de la destrucción o del deterioro importante es la mala calidad o inadecuación de los materiales,
no se debe la remuneración pactada aunque el contratista haya advertido oportunamente esa circunstancia
al comitente ya que, por su profesión o por su mayor conocimiento técnico debía no usar el material.
- si el comitente está en mora en la recepción al momento de la destrucción o del deterioro de parte
importante de la obra, debe la remuneración pactada.

En los tres casos se exige compensación por materiales alterados.

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Art 1269  Derecho a verificar: En todo momento, y siempre que no perjudique el desarrollo de los trabajos, el
comitente de una obra tiene derecho a verificar a su costa:
- el estado de avance,
- la calidad de los materiales utilizados
- y los trabajos efectuados.

Art 1270  Aceptación de la obra: La obra se considera aceptada cuando concurren las circunstancias del artículo
747. (Cualquiera de las partes tiene el derecho de requerir la inspección de la cosa en el acto de su entrega)

El comitente exterioriza, de algún modo, su conformidad con la obra realizada por el contratista y constituye el paso
previo a la recepción. En cuanto a la recepción, establece que ello hace presumir la inexistencia de vicios aparentes y
la calidad adecuada de la cosa.

Art 1271  Vicios o defectos y diferencias en la calidad: Las normas sobre vicios o defectos (por ejemplo vicios de
construcción) se aplican a las diferencias en la calidad de la obra.

Art 1272  Plazos de garantía: Si se conviene o es de uso un plazo de garantía para que el comitente verifique la
obra o compruebe su funcionamiento, la recepción se considera provisional y no hace presumir la aceptación.

Si se trata de vicios que no afectan la solidez ni hacen la obra impropia para su destino, no se pactó un plazo de
garantía ni es de uso otorgarlo, aceptada la obra, el contratista:

- queda libre de responsabilidad por los vicios aparentes (ya que la aceptación del comitente hace presumir su
inexistencia)
- responde de los vicios o defectos no ostensibles al momento de la recepción, con la extensión y en los plazos
previstos para la garantía por vicios ocultos prevista en los artículos 1054 y concordantes.

Art 1273  Obra en ruina o impropia para su destino: El constructor de una obra realizada en inmueble destinada
por su naturaleza a tener larga duración responde al comitente y al adquirente de la obra por los daños que
comprometen su solidez y por los que la hacen impropia para su destino. El constructor sólo se libera si prueba la
incidencia de una causa ajena. No es causa ajena el vicio del suelo, aunque el terreno pertenezca al comitente o a un
tercero, ni el vicio de los materiales, aunque no sean provistos por el contratista, ya que la mala calidad o vicio de la
cosa no se ejecuta y se rechaza.

Art 1274  Extensión de la responsabilidad por obra en ruina o impropia para su destino: la responsabilidad prevista
en el artículo 1273 se extiende concurrentemente:

- a toda persona que vende una obra que ella ha construido o ha hecho construir si hace de esa actividad su
profesión habitual (ej: el empresario inmobiliario)
- a toda persona que, aunque actuando en calidad de mandatario del dueño de la obra, cumple una misión
semejante a la de un contratista;
- según la causa del daño, al subcontratista, al proyectista, al director de la obra y a cualquier otro profesional
ligado al comitente por un contrato de obra de construcción referido a la obra dañada o a cualquiera de sus
partes.

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Art 1275  Plazo de caducidad: Para que sea aplicable la responsabilidad prevista en los artículos 1273 y 1274, el
daño que compromete la solidez del inmueble o que la hacen impropia para su destino debe producirse dentro de
los diez años de aceptada la obra.

Prescribe al año el reclamo contra el constructor por responsabilidad por ruina total o parcial, sea por vicio de
construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, siempre que se trate de obras destinadas a larga
duración.

Art 1276  Nulidad de la cláusula de exclusión o limitación de la responsabilidad: Toda cláusula que dispensa o
limita la responsabilidad prevista para los daños que comprometen la solidez de una obra realizada en inmueble
destinada a larga duración o que la hacen impropia para su destino, se tiene por no escrita.

Art 1277  Responsabilidades complementarias: El constructor, los subcontratistas y los profesionales que
intervienen en una construcción están obligados a observar las normas administrativas y son responsables, incluso
frente a terceros, de cualquier daño producido por el incumplimiento de tales disposiciones.

Este es un tipo de responsabilidad que no suprime ni enerva la principal sino que la complementa en cabeza de estas
personas.

NORMAS ESPECIALES PARA LOS SERVICIOS

Art 1278  Normas aplicables: Resultan aplicables a los servicios las normas de la Sección 1ª de este Capítulo y las
correspondientes a las obligaciones de hacer.

Art 1279  Servicios continuados: El contrato de servicios continuados puede pactarse por tiempo determinado. Si
nada se ha estipulado, se entiende que lo ha sido por tiempo indeterminado. Cualquiera de las partes puede poner
fin al contrato de duración indeterminada; para ello debe dar preaviso con razonable anticipación.

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Unidad 21

DONACIÓN
DISPOSICIONES GENERALES
Art 1542  Concepto: hay donación cuando una parte se obliga a transferir gratuitamente una cosa a otra, y ésta lo
acepta.

Este contrato tiene como caracteres:

- Unilateral: solo el donante se obliga a transferir la propiedad de una cosa. El donatario no asume ninguna
contraprestación a su cargo.
- Gratuito: el animo del donante determina esa gratuidad al perseguir como finalidad del contrato, beneficiar
a otra persona (donatario). La donación lleva implícita una liberalidad que constituye un elemento esencial
de la donación y se llama “animus donandi”. El cargo que puede imponer a veces el donante no tiene
carácter de contraprestación, sino de obligación accesoria.
- Consensual: consentimiento de donante y donatario para perfeccionamiento de contrato. Debe ocurrir
siempre en vida de ambos.
- Conmutativo
- Típico y nominado
- No formal: la excepción es del articulo 1552 que impone una forma bajo pena de nulidad por escritura
pública.
- Es irrevocable por la sola voluntad del donante

Art 1543  Aplicación subsidiaria: las normas de este Capítulo se aplican subsidiariamente a los demás actos
jurídicos a título gratuito.

La donación es una liberalidad. Liberalidad es el género, donación la especie. Toda una donación es una liberalidad,
pero no toda liberalidad es una donación. La liberalidad es un acto desmedido de una persona, un trabajo que
alguien se obliga a realizar en forma gratuita, la renuncia de un derecho, una prescripción liberatoria por no ejercer
un derecho, etc.

Todas estas son liberalidades que no son donación, para ellas se aplican las normas de la donación.

Art 1544  Actos mixtos: los actos mixtos, en parte onerosos y en parte gratuitos, se rigen en cuanto a su forma por
las disposiciones de la donación.

En cuanto a su contenido, por éstas en la parte gratuita y por las correspondientes a la naturaleza aparente del acto
en la parte onerosa. La regulación será la que corresponda a los gratuitos y a los onerosos, en las mismas
proporciones.

La donación es un contrato esencialmente gratuito, pero nada impide que alcance un grado de onerosidad a partir
de las especiales circunstancias que pueden incorporarse al acto. De modo tal que, aun teniendo el contrato (en su
esencia) el animus donandi en la intención del donante, ese convenio sin embargo puede conllevar un sacrificio
patrimonial para el donatario.

Art 1545  Aceptación: la aceptación puede ser expresa o tácita, pero es de interpretación restrictiva y está sujeta a
las reglas establecidas respecto a la forma de las donaciones. La aceptación debe producirse en vida del donante y
del donatario.

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La aceptación constituye un acto voluntario que tiene como finalidad la celebración del contrato, por lo que requiere
la manifestación de voluntad, y no puede contener modificaciones al contenido de la oferta original.

La regla general de la aceptación expresa o tácita, tiene una especial aplicación en el caso de la donación, está sujeta
a los siguientes extremos:

- Interpretación restrictiva: la aceptación se interpreta restrictivamente. Por considerarse la donación un acto

de liberalidad, debe ser indubitable. Esta noción apuntala la idea de la seguridad jurídica que se exige en el
perfeccionamiento de un acto de liberalidad.
- Forma: la regla general sobre la modalidad expresa o tacita quedará condicionada a la forma dispuesta para
cada acto en particular, en cuanto a su validez y eficacia, ya que no todas las donaciones quedan alcanzadas
por la libertad de formas. Así, cuando la donación deba celebrarse en alguna forma impuesta, la aceptación
deberá cumplir con ese requisito de forma para que perfeccione el contrato.

Art 1546  Donación bajo condición: están prohibidas las donaciones hechas bajo la condición suspensiva de
producir efectos a partir del fallecimiento del donante.

Art 1547  Oferta conjunta: si la donación es hecha a varias personas solidariamente, la aceptación de uno o
algunos de los donatarios se aplica a la donación entera, perfecciona el contrato de donación.

La solidaridad de la oferta provoca que, aceptada la donación por al menos uno de los donatarios, el contrato se
perfecciona en un todo respecto de su objeto. Este tipo de donaciones no requieren de un pacto expreso para
acrecer a favor de los donatarios aceptantes, pero su naturaleza genera el derecho de cada uno de los donatarios a
no decrecer en su proporción hasta su respectiva aceptación

Si la aceptación de unos se hace imposible por su muerte, o por revocación del donante respecto de ellos, la
donación entera se debe aplicar a los que la aceptaron.

Las posteriores aceptaciones de cada uno de los restantes donatarios los ligarían con ese mismo objeto en la
proporción correspondiente. Da derecho de acrecer.

Art 1548  Capacidad para donar: pueden donar solamente las personas que tienen plena capacidad de disponer de
sus bienes. Las personas menores emancipadas pueden hacerlo con la limitación del inciso b) del artículo 28.

Los emancipados no gozan de la plenitud como característica en la disponibilidad de sus bienes. El articulo 28 dice
que la persona emancipada no puede ni con autorización judicial, hacer donación de bienes que hubiese recibido a
título gratuito.

Art 1549  Capacidad para aceptar donaciones: para aceptar donaciones se requiere ser capaz. Si la donación es a
una persona incapaz (persona por nacer, menor de edad, persona incapaz), la aceptación debe ser hecha por su
representante legal; si la donación del tercero o del representante es con cargo, se requiere autorización judicial.

Esta última circunstancia torna parcialmente oneroso el acto, por lo tanto no bastará ya con la aceptación del
representante, debido a que la aceptación implica no solamente un incremento patrimonial para el donatario, sino
que también conlleva el cumplimiento de una obligación accesoria de contenido patrimonial, a cargo del donatario.

Esta relación de onerosidad exige que se extremen los recaudos para que no queden afectados desfavorablemente
los intereses del donatario. Es por eso que la autorización judicial sirve para garantizar así un análisis adecuado sobre
la conveniencia del negocio a favor del locatario.

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Art 1550  Tutores y curadores: los tutores y curadores no pueden recibir donaciones de quienes han estado bajo
su tutela o curatela antes de la rendición de cuentas y pago de cualquier suma que hayan quedado adeudándoles.

Esta prohibición constituye un supuesto de incapacidad de derecho, entendida como un acto inhábil cuando se da
entre un donante que hubiera sido representado con anterioridad por su tutor o curador, y este último, como
donatario.

La situación prevista es la de una parte que, habiendo recuperado la capacidad de ejercicio para donar, pretende
realizar ese acto a favor de quien fuera su representante durante su estado de incapacidad. A su vez, la situación
fáctica requiere, para la prohibición aludida, que la donación que se pretende celebrar lo sea antes que el donante
hubiera aprobado las cuentas del potencial donatario, por el ejercicio de su función de representación.

En general, los tutores o curadores no pueden recibir donaciones de sus pupilos mientras no cese su condición de
tutor o curador. Es así porque entiende de la ley que si lo permite habría un aprovechamiento de una situación legal.

Art 1551  Objeto: la donación no puede tener por objeto la totalidad del patrimonio del donante, ni una alícuota
de él, ni cosas determinadas de las que no tenga el dominio al tiempo de contratar. Si comprende cosas que forman
todo el patrimonio del donante o una parte sustancial de éste, sólo es válida si el donante se reserva su usufructo, o
si cuenta con otros medios suficientes para su subsistencia.

Al prohibirse en general la donación de todos los bienes del donante ya que siempre se debe reservar para su
subsistencia, también se impide la donación de cosas que no estén en el patrimonio del donante.

El usufructo es un derecho real por el cual el usufructuario tiene la potestad de aprovechar el dominio útil de la cosa.
Es decir, explotarla para obtener ganancias, usarla y gozar de ella, su aprovechamiento. En este caso, el donante
pasa a ser usufructuario y el donatario el propietario legal de la cosa. En esta circunstancia si se puede donar la
totalidad del patrimonio o una parte alícuota.

Art 1552  Forma: deben ser hechas en escritura pública, bajo pena de nulidad las donaciones:
- de cosas inmuebles,
- de cosas muebles registrables y
- de prestaciones periódicas o vitalicias

El requisito formal impuesto para estas especies de donaciones, constituyen un supuesto de formalidad solemne
absoluta (ad solemnitatem)

Art 1553  Donaciones al Estado: las donaciones al Estado (nacional, provincial o municipal) pueden ser acreditadas
con las actuaciones administrativas.

Para acreditar el acto, la escritura pública es suplantada por la actuación administrativa. Es un requisito formal que
tiene como esencia la misma finalidad que el artículo anterior.

Art 1554  Donación manual: las donaciones de cosas muebles no registrables y de títulos al portador deben
hacerse por la tradición del objeto donado.

Son donaciones de mano en mano. Se verifica el acto de liberalidad mediante la entrega de la cosa al donatario.
Estas donaciones se perfeccionan con la entrega de la cosa donada.

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EFECTOS
Art 1555  Entrega: el donante debe entregar la cosa desde que ha sido constituido en mora. En caso de
incumplimiento o mora, sólo responde por dolo.

Si la donación fue aceptada, el donante tiene siempre como obligación entregar la cosa, es la obligación esencial. El
cumplimiento de la obligación de entregar la cosa donada constituye la prestación esencial del contrato. Así, con la
debida entrega, sumado al título constituido por el contrato que fundamenta la transmisión, el donatario adquiere la
propiedad de la cosa donada.

Art 1556  Garantía por evicción: el donante sólo responde por evicción en los siguientes casos:
- Si expresamente ha asumido esa obligación: la asunción señalada debe constar expresamente en el contrato
ya que, no se presume como implícita en los contratos a título gratuito.
- Si la donación se ha hecho de mala fe, sabiendo el donante que la cosa donada no era suya e ignorándolo el
donatario: si bien el donante no está obligado a responder por evicción, debido a la gratuidad del acto, ello
no es una justificación para que el quede a salvo de conductas que impliquen un sabido perjuicio derivado
para el donatario.
- Si la evicción se produce por causa del donante. Ej: el donante no accedió para defender sus derechos.
- Si las donaciones son mutuas, remuneratorias o con cargo: la donación tiene un mínimo de onerosidad.

Art 1557  Alcance de la garantía: la responsabilidad por la evicción obliga al donante a indemnizar al donatario los
gastos en que éste ha incurrido por causa de la donación. Si ésta es mutua, remuneratoria o con cargo, el donante
debe reembolsarle además el valor de la cosa por él recibida, lo gastado en el cumplimiento del cargo, o retribuir los
servicios recibidos, respectivamente.

En los casos en que la evicción proviene de la onerosidad del acto, habrá diferentes soluciones, dependiendo de la
causa de la onerosidad generada:
- Cuando la donación fuera mutua, la extensión del resarcimiento alcanza al valor de la cosa recibida por el
donante.
- Si es remuneratoria, deberá retribuir los servicios recibidos, extinguiéndose así el efecto cancelatorio que la
donación pretendía generar sobre aquellos
- Si la donación es con cargo, el donante deberá indemnizar los gastos incurridos en el cumplimiento del
cargo.

Si la evicción proviene de un hecho posterior a la donación imputable al donante, éste debe indemnizar al donatario
los daños ocasionados.

Cuando la evicción es parcial, el resarcimiento se reduce proporcionalmente en cuanto a su entidad.

Art 1558  Vicios ocultos: el donante sólo responde por los vicios ocultos de la cosa donada si hubo dolo de su
parte, caso en el cual debe reparar al donatario los daños ocasionados.

Se aplica solo para el caso en el que el donante conocía y no manifestó de ese vicio oculto. Ocultó esa información al
donatario, celebró igualmente el contrato y transmitió la propiedad de la cosa a este último.

Esta responsabilidad alcanza a los daños que eventualmente la cosa viciada hubiera provocado en la esfera
patrimonial y personal del donatario.

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Art 1559  Obligación de alimentos: excepto que la donación sea onerosa, el donatario debe prestar alimentos al
donante que no tenga medios de subsistencia. Puede liberarse de esa obligación restituyendo las cosas donadas o su
valor si las ha enajenado.

Esta es una tercera opción para el donante de recibir bienes en caso de que no pueda obtenerlos por sí mismo o por
su familia. No se aplica a los supuestos de onerosidad en la donación, ya que el fundamento de la obligación radica
en el deber de gratitud con que el donatario debe corresponder al donante, por la liberalidad ejercida en su favor.

ALGUNAS DONACIONES EN PARTICULAR

Art 1560  Donaciones mutuas: en las donaciones mutuas, la nulidad de una de ellas afecta a la otra, pero la
ingratitud o el incumplimiento de los cargos sólo perjudican al donatario culpable.

Estas son donaciones que se hacen las personas en un solo y mismo acto. Es distinta de la permuta ya que en este
tipo de donación hay un animus donandi reciproco. La ausencia de reciprocidad impide que puedan entenderse a
dos donaciones como mutuas y, la omisión de simultaneidad de los contratos impide presumir el carácter mutuo.

Art 1561  Donaciones remuneratorias: son donaciones remuneratorias las realizadas en recompensa de servicios
prestados al donante por el donatario, apreciables en dinero y por los cuales el segundo podría exigir judicialmente
el pago. La donación se juzga gratuita si no consta en el instrumento lo que se tiene en mira remunerar.

La donación debe ser en retribución de ese servicio en particular que le realizó el donatario al donante. Le hizo un
servicio que implica el cobro.

La donación, sin perder el animo de liberalidad que la conforma, puede perseguir como finalidad, cancelar una
deuda apreciable en dinero que el donante mantenga con el donatario, por servicios que el le brindó a aquel y por
los cuales podría exigir judicialmente, su pago. Por ello, el carácter remuneratorio otorgado al acto importará la
cancelación de ese crédito pendiente.

El carácter remuneratorio no se presume ni se puede probar por otros medios que no sea su carácter expreso en el
instrumento en el que consta la donación.

Art 1562  Donaciones con cargos: en las donaciones se pueden imponer cargos a favor del donante o de un
tercero, sean ellos relativos al empleo o al destino de la cosa donada, o que consistan en una o más prestaciones.

Si el cargo se ha estipulado en favor de un tercero, éste, el donante y sus herederos pueden demandar su ejecución;
pero sólo el donante y sus herederos pueden revocar la donación por inejecución del cargo.

Si el tercero ha aceptado el beneficio representado por el cargo, en caso de revocarse el contrato tiene derecho para
reclamar del donante o, en su caso, de sus herederos, el cumplimiento del cargo, sin perjuicio de sus derechos
contra el donatario.

El cargo es la obligación accesoria que se le impone al adquiriente de ese derecho. Estos cargos pueden consistir en
imponer un destino a la cosa donada o beneficiar a los designados en el acto.

Si el donatario no cumple con el cargo, el donante lo demanda. El donatario devuelve la cosa donada, y restituye en
igual valor si no la tiene.

Cuando en la donación se incorpora un cargo, la estructura de esa clausula adquiere la entidad de una estipulación a
favor de otro. En ese marco, el donante es el estipulante y el donatario, el promitente.

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Art 1563  Responsabilidad del donatario por los cargos: el donatario sólo responde por el cumplimiento de los
cargos con la cosa donada, y hasta su valor si la ha enajenado o ha perecido por hecho suyo. Queda liberado si la
cosa ha perecido sin su culpa.

Puede también sustraerse a esa responsabilidad restituyendo la cosa donada, o su valor si ello es imposible.

Art 1564  Alcance de la onerosidad: las donaciones remuneratorias o con cargo se consideran como actos a título
oneroso en la medida en que se limiten a una equitativa retribución de los servicios recibidos o en que exista
equivalencia de valores entre la cosa donada y los cargos impuestos. Por el excedente se les aplican las normas de
las donaciones.

El donatario debe enfrentar un sacrificio patrimonial en virtud de la donación que ha aceptado. Más allá de la
gratuidad inherente a la donación como tal, el acto se considerará oneroso en la proporción que se corresponda con
el limite equitativo de los servicios o la equivalencia de los cargos impuestos, respectivamente, y la cosa donada.

El valor en exceso a esta relación equitativa, indicará la proporción de gratuidad que conserva el acto.

De modo tal que, para que la donación con atribución onerosa tenga efecto, requerirá siempre que la cosa donada
tenga un valor igual o superior al valor de los servicios que se pretendan cancelar o al cargo que se ha impuesto; ya
que, si el valor del objeto donado fuera inferior a estos límites, no podría calificarse al acto como donación.

Art 1565  Donaciones inoficiosas: se considera inoficiosa la donación cuyo valor excede la parte disponible del
patrimonio del donante (da demás). A este respecto, se aplican los preceptos de este Código sobre la porción
legítima.

Las donaciones inoficiosas no son, en verdad, una clase especial de donaciones, como el caso de las remuneratorias,
las mutuas o las que incorporan un cargo. La inoficiosidad constituye una situación jurídica que puede alcanzar a
cualquier donación por su gratuidad.

El donante es libre de disponer de sus bienes en la forma que mejor considere con los limites que el orden publico
establece según sea el caso. De esta disposición, se desprende que el donante se ha extralimitado en la parte
disponible, computada dentro del marco del derecho sucesorio, que la ley lo habilita para designar libremente, sin
violentar el derecho a la porción legitima que tienen los herederos legitimarios.

La donación inoficiosa alcanza ese carácter al momento del fallecimiento del donante, ya que es entonces cuando se
computa la masa hereditaria, entre las que se cuentan las donaciones hechas por el causante.
Reciben un mínimo de la sucesión que no podrán ser afectadas por un causante. Por ejemplo, la porción legitima
para los herederos es el 2/3, y la donación no es más que el 1/3. Se toma el valor actual de la cosa en base al valor
que tenía.

La donación, cuando es reputada inoficiosa, no implica que queda sujeta a ninguna causal de ineficacia, producto de
una nulidad; sino que, por el contrario, es un contrato valido y perfecto que podrá ser objeto de su reducción por los
herederos legitimarios que la reclamen, al verificarse los extremos que la norma indica respecto de la porción
legitima de los herederos del donante.

REVERSIÓN Y REVOCACIÓN
Art 1566  Pacto de reversión: en la donación se puede convenir la reversión de las cosas donadas, sujetando el
contrato a la condición resolutoria de que el donatario, o el donatario, su cónyuge y sus descendientes, o el
donatario sin hijos, fallezcan antes que el donante. (es una clausula de premoriencia del donatario)

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Esta cláusula debe ser expresa y sólo puede estipularse en favor del donante. Si se la incluye en favor de él y de sus
herederos o de terceros, sólo vale respecto de aquél.

Si la reversión se ha pactado para el caso de muerte del donatario sin hijos, la existencia de éstos en el momento del
deceso de su padre extingue el derecho del donante, que no renace aunque éste les sobreviva. Si el donatario con
posterioridad a la donación llegase a tener descendencia, el pacto de reversión queda automáticamente sin efecto.
La cláusula no revivirá ni aun en el supuesto de que el hijo del donatario falleciera.

El donante está en condiciones de exigir restitución de la cosa dada.

Art 1567  Efectos: cumplida la condición prevista para la reversión, el donante puede exigir la restitución de las
cosas transferidas conforme a las reglas del dominio revocable.

Esta norma confirma el carácter de pleno derecho de la condición, ya que el derecho que se le reconoce al donante
es el de la restitución, presumiéndose entonces que el dominio ha revertido a favor de aquel, por efecto de la
revocabilidad que se le reconoce al dominio así generado.

Art 1568  Renuncia: la conformidad del donante para la enajenación de las cosas donadas (deja de formar parte
del patrimonio del donatario) importa la renuncia del derecho de reversión. Pero la conformidad para que se los
grave con derechos reales sólo beneficia a los titulares de estos derechos.

En este último caso, esa aceptación quedará limitada a la inoponibilidad de la reversión para con los beneficiarios de
estos derechos. Una aplicación de la oponibilidad de esta clausula que torna revocable al dominio es el artículo 1969.

- Art 1969  Efectos de la retroactividad: si la revocación es retroactiva el dueño perfecto readquiere el

dominio libre de todos los actos jurídicos realizados por el titular del dominio resuelto; si no es retroactiva,
los actos son oponibles al dueño.

Art 1569  Revocación: la donación aceptada sólo puede ser revocada por inejecución de los cargos, por ingratitud
del donatario, y, en caso de habérselo estipulado expresamente, por supernacencia (posteriormente) de hijos del
donante.

Si la donación es onerosa, el donante debe reembolsar el valor de los cargos satisfechos o de los servicios prestados
por el donatario. Intenta recomponer la situación patrimonial de las partes, al momento previo a contratar, por
aplicación del efecto retroactivo de la revocación.

La norma consagra el carácter taxativo de las causas que habilitan la revocación de la donación. El texto incorpora
ese carácter, no solo por su inclusión en un articulo en cuanto a su enunciación, sino por la expresión contundente
que utiliza como proposición previa al referir que la donación “solo puede ser revocada”.

Art 1570  Incumplimiento de los cargos: la donación puede ser revocada por incumplimiento de los cargos.

La revocación no perjudica a los terceros en cuyo beneficio se establecen los cargos.

Los terceros a quienes el donatario transmite bienes gravados con cargos sólo deben restituirlos al donante, al
revocarse la donación, si son de mala fe; pero pueden impedir los efectos de la revocación ofreciendo ejecutar las
obligaciones impuestas al donatario si las prestaciones que constituyen los cargos no deben ser ejecutadas precisa y
personalmente por aquél. El donatario que enajena los bienes donados, o imposibilita su devolución por su culpa,
debe resarcir al donante el valor de las cosas donadas al tiempo de promoverse la acción de revocación, con sus
intereses.

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Art 1571  Ingratitud: las donaciones pueden ser revocadas por ingratitud del donatario en los siguientes casos:

- si el donatario atenta contra la vida o la persona del donante, su cónyuge o conviviente, sus ascendientes o
descendientes: en este caso se trata de proteger la familia/entorno del donante
- si injuria gravemente a las mismas personas o las afecta en su honor (delitos contra el honor)
- si las priva injustamente de bienes que integran su patrimonio, no solo del donante sino también de su
cónyuge o conviviente, ascendientes o descendientes
- si rehúsa alimentos al donante (causal que se configura a partir de una omisión)

En todos los supuestos enunciados, basta la prueba de que al donatario le es imputable el hecho lesivo, sin
necesidad de condena penal. Solo se requerirá que se configure y se acredite la imputación civil al donatario.

La revocación por ingratitud representa la via legal por la cual el donante queda habilitado para dejar sin efecto la
donación, ante la configuración de estas causales determinadas pero que tienen, como denominador común, el
reproche a la conducta disvaliosa del donatario, considerada como contraria al deber del gratitud que este le debe al
donante por la liberalidad cumplida.

En el plano de los efectos, tiene efecto retroactivo y resulta inoponible a terceros.

Esta acción solo puede ser demandada por el donante (al morir, pueden continuarla sus herederos). Se extingue solo
con el perdón del donante o si no la promueve dentro del año de saber el hecho (ya que ese es el plazo para
prescribir).

Art 1572  Negación de alimentos: la revocación de la donación por negación de la prestación de alimentos sólo
puede tener lugar cuando el donante no puede obtenerlos de las personas obligadas por las relaciones de familia.

Esto quiere decir que la revocación es viable ante la negativa del donatario dentro del cuadro factico en el que
además, el donante no puede obtener la prestación de las personas obligadas por las relaciones de familia.

Art 1573  Legitimación activa: la revocación de la donación por ingratitud sólo puede ser demandada por el
donante contra el donatario, y no por los herederos de aquél ni contra los herederos de éste. Fallecido el donante
que promueve la demanda, la acción puede ser continuada por sus herederos; y fallecido el demandado, puede
también ser continuada contra sus herederos.

La acción se extingue si el donante, con conocimiento de causa, perdona al donatario o no la promueve dentro del
plazo de caducidad de un año de haber sabido del hecho tipificador de la ingratitud.

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Unidad 23

CONTRATO ONEROSO DE RENTA VITALICIA

Art 1599  es aquel por el cual alguien, a cambio de un capital o de otra prestación mensurable en dinero, se obliga
a pagar una renta en forma periódica a otro, durante la vida de una o más personas humanas ya existentes,
designadas en el contrato.

Este es un contrato de previsión. Su nota más destacada es su carácter aleatorio: las partes no conocen, al momento
de contratar, los beneficios o las pérdidas que deberán soportar.

El alea es la duración de la vida de la o las personas humanas ya existentes, designadas en el contrato (el tiempo lo
designan las partes en el contrato).

Las partes son:

- Dador o constituyente: entrega el capital u otra prestación mensurable en dinero. En caso de que es una
cosa, debe la garantía por evicción y vicios redhibitorios.
- Deudor: es la parte que se obliga a pagar una renta periódica.
- Beneficiario: es el acreedor de la renta, debe recibir el pago del deudor.
- Cabeza de renta: es la persona cuya vida se toma en cuenta para definir el plazo del contrato. Marca la vida
del contrato.

El dador, beneficiario y cabeza de renta pueden llegar a ser la misma persona.

Los caracteres de este contrato son:

- Consensual
- Unilateral: solo el deudor es el obligado
- Oneroso
- De trato sucesivo: puede ser el pago mensual, trimestral, anual, etc.
- Típico y nominado
- Aleatorio
- Formal  se hace por escritura pública

Art 1600  Reglas subsidiarias: si el contrato es a favor de tercero, respecto de este se rige en subsidio por las reglas
de la donación, excepto que la prestación se haya convenido en razón de otro negocio oneroso.

Se aplicarán las reglas de la donación en el caso de que el capital entregado lo haya sido a título gratuito, pero sí en
cambio lo ha sido por un acto jurídico oneroso, las reglas aplicables serán las del contrato oneroso de renta vitalicia.

Art 1601  Forma: este contrato debe celebrarse en escritura pública. Es una forma relativa, no es bajo pena de
nulidad.

Art 1602  Renta. Periodicidad del pago: la renta debe pagarse en dinero. Si se prevé esta prestación en otros
bienes que no son dinero, debe pagarse por su equivalente en dinero al momento de cada pago.

El contrato debe establecer la periodicidad con que se pague la renta y el valor de cada cuota. Si no se establece el
valor de las cuotas, se considera que son de igual valor entre sí. La norma otorga libertad a las partes para pactar la
periodicidad con que se pague la renta. En las cuotas que se establecen, la mora se produce respecto de cada una de
ellas en forma automática al vencimiento.

La renta se devenga (se paga) por periodo vencido, por lo que se debe la parte proporcional por el tiempo
transcurrido desde el ultimo vencimiento hasta el fallecimiento del cabeza de renta.
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Art 1603  Pluralidad de beneficiarios: la renta puede contratarse en beneficio de una o más personas existentes al
momento de celebrarse el contrato, y en forma sucesiva (el deudor paga a un beneficiario y luego al que sigue – el
segundo beneficiario cobrará la renta cuando fallezca el primero y así sucesivamente) o simultanea (se divide
proporcionalmente por partes iguales sin derecho de acrecer). Si el contrato no tiene previsión sobre la forma, se
entiende que lo son en forma simultánea.

El derecho a la renta es transmisible por actos entre vivos y por mortis causa. El derecho a la renta integrará el
acervo sucesorio del beneficiario fallecido. A medida que fallecieren los beneficiarios, se va cancelando la parte de la
renta correspondiente a cada uno de los fallecidos, por lo que el derecho de acrecer deberá estar expresamente
pactado.

Art 1604  Acción del constituyente o sus herederos: estos pueden demandar la resolución del contrato por falta de
pago del deudor y la restitución del capital. En su defecto, tiene enriquecimiento sin causa. El constituyente está
facultado para declarar unilateralmente la extinción del contrato, produciéndose así la resolución de pleno derecho.

En igual caso, si la renta es en beneficio de un tercero se aplica lo dispuesto en la estipulación a favor de terceros. En
el caso de que se haya estipulado que la renta se debe pagar a un tercero beneficiario, se establece que el que
entregó el capital le confiere al beneficiario los derechos o facultades resultantes de lo que ha convenido, por lo que
el mismo beneficiario tiene la facultad de demandar la resolución del contrato y la entrega de capital al
constituyente.

Art 1605  Acción del tercero beneficiario: el tercero beneficiario se constituye en acreedor de la renta desde su
aceptación y tiene acción directa contra el deudor para obtener su pago. El deudor de la renta podrá oponerle todas
las defensas derivadas del contrato básico y las fundadas en otras relaciones con él.

Mientras el tercero beneficiario no acepte la estipulación a su favor, no está legitimado para reclamar al deudor de la
renta el pago de la misma. Otra consecuencia derivada de la falta de aceptación es que el constituyente puede
revocar la estipulación a favor del tercero beneficiario mientras este no declare su aceptación.

Art 1606  Extinción de la renta: el derecho a la renta se extingue por el fallecimiento de la persona cuya vida se
toma en consideración para la duración del contrato (cabeza de renta), por cualquier causa que sea. Si son varias las
personas, por el fallecimiento de la última; hasta que ello ocurre, la renta se devenga en su totalidad.

Es nula la clausula que autoriza a substituir dicha persona, o a incorporar otra al mismo efecto (siempre debe ser la
cabeza de renta que se designó en el contrato). La prueba del fallecimiento corresponde al deudor de la renta,
supuesto por el que se extingue el contrato y se libera al deudor.

Art 1607  Resolución por falta de garantía: si el deudor de la renta no otorga la garantía a la que se obliga, o si la
dada disminuye, quien entrega el capital o sus herederos pueden demandar la resolución del contrato debiendo
restituirse solo el capital.

El deudor de la renta puede obligarse a dar garantías del cumplimiento de su obligación, que pueden ser personales
(fianza) o hipoteca (reales). El deudor no está obligado a garantizar su obligación, pero se configura la obligación de
garantizar el pago de la renta en tanto es “la garantía a la que se obliga”. Esta es una obligación nacida de un pacto
expreso, no es un elemento esencial del contrato.

Para el perfeccionamiento del contrato oneroso de renta vitalicia no es necesario dar garantía por el pago de la
renta.

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Art 1608  Resolución por enfermedad coetánea a la celebración: si el cabeza de renta, dentro de los treinta días de
celebrado, fallece por propia mano o por una enfermedad que padecía al momento del contrato, este se resuelve de
pleno derecho y deben restituirse las prestaciones.

La sanción prevista está supeditada a la ocurrencia de tres requisitos para el caso de enfermedad:
- Que la enfermedad exista al momento de la celebración
- Que la muerte se haya producido a consecuencia de esa enfermedad
- Que ocurra dentro de los 30 días siguientes a la celebración del contrato.

En el caso tanto de suicidio del cabeza de renta como de enfermedad que produce la muerte dentro de los 30 días
siguientes a la celebración del contrato, la resolución opera de pleno derecho y las partes deben restituirse las
prestaciones.

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