PROMESA DE COMPRAVENTA

PRINCIPIOS QUE RIGEN EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA:

Autonomía privada: La autonomía privada es un principio contractual que rige en

materia contractual en temas civiles, este tiene por objeto otorgarle al individuo
dentro de un proceso contractual, si contratar o no, elegir la clase de contrato, de
igual manera la celebración de contratos atípicos claramente enmarcadas en la
legalidad requerida legalmente como requisito de validez, y por ultimo modificar lo
dicho en ellos.

Obligatoriedad contractual (pacta sunt servanda) principio por medio del cual las
partes de un contrato están obligadas a cumplir con lo pactado en él, claramente
con excepciones como el principio de nadie estar obligado a lo imposible.

Libertad de formas contractuales: permite la realización de contratos atípicos,

como ya se sabe, estos son aquellos contratos que no están tipificados es decir
que no están regulados en el código civil, sin embargo, el legislador les permite su
realización sin salirse del marco legal correspondiente.

CONCEPTO: Hay que tener en cuenta que este contrato no está definido
expresamente por el código civil, sin embargo, se puede llegar a definir teniendo
en cuenta sus características, requisitos y finalidad.

La promesa de compraventa es un contrato en que una parte promete comprar y

la otra promete vender, llamándose la primera promitente comprador y la segunda
promitente vendedor.

El contrato de promesa de compraventa es un contrato preparatorio, es decir, es la

parte preparatoria o inicial de otro contrato, que es el contrato de compraventa con
el cual se materializa o concreta lo prometido en el contrato de promesa.

¿CUANDO SE ENTIENDE CUMPLIDO?: El contrato de promesa de compraventa

se entiende cumplido cuando se celebra el contrato de compraventa en las
condiciones prometidas. El contrato de promesa de compraventa se hace para
garantizar que el negocio prometido sea cumplido por las partes, que se lleve a
cabo.

CARACTERISTICAS:
Contrato bilateral: Crea derechos y obligaciones para ambas partes. En razón de
que en esencia las obligaciones serán reciprocas para ambas partes. El
promitente vendedor adquiere la obligación de transmitir la propiedad de una cosa
o de un derecho y el promitente comprador a pagar un el precio cierto en dinero.

Contrato oneroso: Crea provechos y gravámenes también recíprocos. El contrato

de compraventa es oneroso en razón de la naturaleza económica de las
contraprestaciones del promitente vendedor y del promitente comprador. La cosa
o el derecho que se promete representa una valoración económica.

contrato típico: ya que se encuentra regulado por ley.

contrato principal: ya que no se subordina su existencia a la de otro contrato.

contrato preparatorio: ya que se celebra con un objeto preciso y determinado,

cual es que en el futuro se va a celebrar otro contrato. O sea, crea una relación
jurídica preliminar para la celebración posterior de un contrato futuro.

contrato sujeto a modalidad: por definición, sino la promesa no surtiría efecto.

Contrato conmutativo: genera obligaciones y cargas contractuales equivalentes

y recíprocas entre las partes.  

Contrato solemne: Es aquel que está sujeto a la observancia de ciertas

formalidades especiales, de manera que sin ellas no produce ningún efecto civil.

REQUISITOS DE LA PROMESA DE COMPRAVENTA: En Colombia, la promesa

de compraventa debe cumplir con los requisitos a que se refiere el artículo 1611
del código civil para que se considere obligatorio lo consignado en ella:
«La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que
concurran las circunstancias siguientes:
1a.) Que la promesa conste por escrito.
2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511
<sic 1502> del Código Civil.
3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de
celebrarse el contrato.
4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte
la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se
ha contratado.»

Ahora bien, es menester explicar cada uno de sus requisitos y su utilidad

práctica.

QUE LA PROMESA CONSTE POR ESCRITO. El primer requisito es que la

promesa de compraventa se tiene que hacer por escrito. Las promesas verbales
no tienen ningún valor contractual.
La ley no exige el reconocimiento de firmas por lo tanto no es obligatorio autenticar
la promesa de compraventa ante notario, pero lo mejor es hacerlo para darle
mayor valor jurídico al contrato.

CAPACIDAD DE LAS PARTES. El segundo requisito tiene que ver con que
quienes firman la promesa de compraventa sean capaces legalmente para
obligarse, y que se trate de negocios lícitos.
No sólo hay que verificar que la persona que firma no es un interdicto o un menor
incapaz, sino que quien firma puede efectivamente obligarse a cumplir lo
prometido, puesto que luego la obligación no es oponible porque quien se
comprometió no podría hacer lo que dijo que haría.
LA FECHA COMO REQUISITO DE EXIGIBILIDAD DEL LA PRMESA DE
COMPRAVENTA. El tercer requisito es muy importante por cuanto la promesa de
compraventa debe contener la fecha en que se debe cumplir el negocio prometido,
pues de no ser así, no es posible determinar su cumplimiento o incumplimiento.
Si no se fija fecha para cumplir con lo prometido, no hay forma de obligar su
cumplimiento, pues no es posible constituir en mora al incumplido debido que no
existe el elemento principal para determinar la mora en el cumplimiento de una
obligación que es la fecha en que debió cumplirse.
Si no hay fecha no hay plazo que se venza, y si no hay vencimiento, no hay mora
en el cumplimiento de la obligación.

DETERMINACION DE LA OBLIGACION: El cuarto requisito es un tanto

abstracto, por cuanto supone la existencia de muchas particularidades, debido a
que para la realización del contrato que cumple lo prometido sólo deben faltar las
formalidades de ley, como el otorgamiento de una escritura en el caso de bienes
raíces.
Esto supone la necesidad de incluir todo lo necesario para que luego de firmada la
promesa no falte más que las formalidades del negocio.
Para ello se debe identificar lo prometido en compraventa, ubicarlo, precisarlo, y
en general, dejarlo listo para que solo reste firmar el contrato definitivo y cumplir
con las formalidades legales de este.
Esto implica que el inmueble a negociar debe estar identificado e individualizado
claramente en la promesa de compraventa, y para ello se requiere la dirección
exacta con su nomenclatura respectiva, y si no tuviera esa por estar ubicado en un
sector no urbanizado, debe contener entonces los linderos que permita ubicarlo
con respecto a otros e individualizar el predio objeto de negocio.
Preferiblemente se debe indicar también la matrícula inmobiliaria a fin de que no
exista duda respecto a cuál es el predio se ha prometido negociar, aunque la
jurisprudencia no exige que tal dato deba figurar en la promesa de compraventa.

¿QUE PROCEDE ANTE EL INCUMPLIMIENTO DE LA PROMESA DE

COMPRAVENTA? Cuando se incumple la promesa de compraventa la parte
incumplida puede hacer una ve varias cosas, dependiente de lo que se haya
acordado en el contrato.
DEMENDAR EJECUTIVAMENTE SI CUMPLE CON LOS REQUISITOS DE UN
TITULO EJECUTIVO (Art. 422 CGP). la parte cumplida debe presentarse ese día
en la notaría así de antemano tenga conocimiento que la otra parte no se
presentará a firmar, y dejar constancia ante el notario que se presentó a cumplir
con el contrato, con lo que prueba que sí cumplió y el otro no. Si no lo hace, no
podrá demandar el cumplimiento del contrato. Por otro lado, si la parte se presentó
a cumplir su obligación y la otra parte no asistió se levantará acta y podrá
demandarse ejecutivamente por obligación de suscribir documento, para lo cual
tiene un trámite especial.
TRAMITE DE OBLIGACIÓN DE SUSCRIBIR DOCUMENTO. Cuando el hecho
debido consiste en suscribir una escritura pública o cualquier otro documento, el
mandamiento ejecutivo, además de los perjuicios moratorios que se demanden,
comprenderá la prevención al demandado de que en caso de no suscribir la
escritura o el documento en el término de tres (3) días, contados a partir de la
notificación del mandamiento, el juez procederá a hacerlo en su nombre como
dispone el artículo 436. A la demanda se deberá acompañar, además del título
ejecutivo, la minuta o el documento que debe ser suscrito por el ejecutado o, en su
defecto, por el juez.

Cuando la escritura pública o el documento que deba suscribirse implique la

transferencia de bienes sujetos a registro o la constitución de derechos reales
sobre ellos, para que pueda dictarse mandamiento ejecutivo será necesario que el
bien objeto de la escritura se haya embargado como medida previa y que se
presente certificado que acredite la propiedad en cabeza del ejecutante o del
ejecutado, según el caso. El ejecutante podrá solicitar en la demanda que
simultáneamente con el mandamiento ejecutivo se decrete el secuestro del bien y,
si fuere el caso, su entrega una vez registrada la escritura.
No será necesario el certificado de propiedad cuando se trate de actos referentes
a terrenos baldíos ocupados con mejoras, semovientes u otros medios de
explotación económica, o de la posesión material que se ejerza sobre inmuebles
de propiedad privada sin título registrado a su favor. Pero en estos casos se
acompañará certificado del registrador de instrumentos públicos acerca de la
inexistencia del registro del título a favor del demandado.

Para que el juez pueda ordenar la suscripción de escritura o documento que verse
sobre bienes muebles no sujetos a registro se requiere que estos hayan sido
secuestrados como medida previa.

RESOLUCION DEL CONTRATO. Otra alternativa ante el incumplimiento es

demandar la resolución del contrato, es decir, que el juez declare la resolución o
terminación del contrato.
Para que una de las partes pueda solicitar la resolución del contrato es necesario
que haya cumplido, pues la ley tiene dicho que solo la parte cumplida puede exigir
la resolución del contrato o su cumplimiento.
Si las dos partes han incumplido, lo que el juez hará es declarar la resolución del
contrato por mutuo disenso, y allí ninguno puede reclamar indemnizaciones ni el
pago de la cláusula penal si la hubiere, excepto las restituciones mutuas.

ELEMENTOS ACCIDENTALES QUE PROCEDEN EN PROMESA DE

COMPRAVENTA:
ARRAS: permiten que las partes se retracten del negocio, y para ellos se fija un
monto, es decir que se permite que una de las partes pague un dinero por el
derecho de retractarse.
Esto es bien importante porque si hay arras de retracto y una de las partes se
retracta y las paga, ahí muere la promesa de compraventa, de modo que ya no se
puede exigir su cumplimiento ni se puede exigir la cláusula penal si la hubiere.
Cuando se pactan arras de retracto se está facultando a la otra parte para que se
retracte previo pago del monto fijado por ese concepto, y si se paga por el derecho
a retractarse luego no se puede demandar por hacer uso de ese derecho.
CLAUSULA PENAL: En cuanto a la cláusula penal, tiene como finalidad el pago
anticipado de los perjuicios por el incumplimiento del contrato, de manera que si
este no se cumple, se cumple tarde o parcialmente, hay lugar a pagar la cláusula
penal.

NULIDAD EN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.

La promesa debe constar por escrito, es decir, cuando mediante documento las
partes han suscrito un acuerdo de realizar un contrato, este acto genera
obligaciones.

Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes
declaran ineficaces por no concurrir los requisitos del artículo 1502, dichos
requisitos son los siguientes:

Que la persona que suscribe la promesa de contrato sea legalmente capaz.

Que se consienta en dicho acto o declaración, y el consentimiento no adolezca de

vicio, recordemos que son vicios del consentimiento, el error, la fuerza y el dolo.

Que la promesa de contrato recaiga sobre un objeto lícito.

Que la causa del contrato recaiga sobre una causa licita.

Si en la promesa de contrato se omiten estos requisitos el acto estará viciado de

nulidad, según lo establecido en el artículo 1740 del código civil, el cual dice lo
siguiente:
«Es nulo todo acto o contrato a que falta alguno de los requisitos que la ley
prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o
estado de las partes.
La nulidad puede ser absoluta o relativa.»
Es claro que, si la promesa de contrato de compraventa no se diligencia
correctamente, será nulo y por consiguiente inoponible.
JURISPRUDENCIA EN CUANTO A LA PROMESA DE COMPRAVENTA.
SC2468-2018 (2008-00... - Corte Suprema de Justicia
 Decreto oficioso de nulidad absoluta por estipulación de plazo o condición
indeterminada, en proceso que pretende resolución del contrato por
incumplimiento del promitente comprador. Condición meramente
potestativa. Estudio en casación por violación directa del artículo 1611 del
Código Civil, sin que se haya debatido en las instancias. (SC2468-2018;
29/06/2018)

SC004-2015 - Corte Suprema de Justicia.

 ha señalado igualmente que el requisito de la determinación del contrato,
no tiene el alcance de exigir la presencia en el convenio preparatorio de
todos los elementos que debe contener una escritura pública -si el contrato
prometido ha de pasar por ella y sólo falte esa formalidad- pues ni una
lectura literal del numeral 4° del artículo 89 de la ley 153 de 1887, permite
concluir que
Únicamente ha de hacer falta el otorgamiento de la escritura y que todo lo
demás incluido el texto de la minuta respectiva- deba estar ya puntualizado
desde el precontrato. Forzar de tal manera la exigencia, en la forma que
precisamente plantea el argumento de la censura, acarrearía por lo demás,
la injustificada proscripción de la promesa de venta de bienes futuros y
determinables, que por ende no cuentan aún con matrícula inmobiliaria o
referencia catastral, pero que pueden quedar desde el acto de la promesa
cabalmente especificados, de forma que las partes sepan perfectamente y
sólo con base en lo dicho en el precontrato de qué inmueble se trata.
Acoger el sentido de interpretación que el cargo plantea, acarrearía de
hecho el marchitamiento de la promesa, al quedar por completo privada de
utilidad práctica si en ella se exigiera hacer referencia a documentos y
constancias fiscales con los cuales de ordinario no se cuenta al momento
de la firma del contrato preliminar.
SC2307-2018 - Corte Suprema de Justicia
 Apreciación probatoria de la justificación de incumplimiento contractual del
promitente comprador. Mutuo disenso. Incumplimiento de los extremos
negóciales por falta de comparecencia a suscribir escritura pública.
Restituciones mutuas. (SC2307-2018; 25/06/2018)

T-1026-03 Corte Constitucional de Colombia

 En relación con la determinación del objeto de la promesa, estimó el
tribunal demandado que en la descripción que se pretendió realizar del
inmueble no se consignaron los linderos generales del predio de mayor
extensión, ni se adjuntó o se hizo referencia a documento alguno en el que
ellos constaran, de donde concluyó que el objeto de la promesa de
compraventa no se determinó en legal forma y, por ende, se imponía la
ineficacia del mismo.

Sentencia 7300131030052004-00072-01 del 14 de diciembre de 2013, de la

sala civil de la Cortes suprema de justicia

 «El artículo 1611 del Código Civil, subrogado por el 89 de la Ley 153 de
1887 prescribe que “la promesa de celebrar un contrato no produce
obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes (…) 4.
Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo
falte la tradición de la cosa o las formalidades legales”.
Explicando los alcances de este requisito, en tratándose de la promesa que
involucra bienes inmuebles, tiene dicho la Sala que "no le bastó al
legislador que en la convención promisoria se señalase la especie del
contrato prometido y se consignaren indicaciones que permitieran
determinarlo marginalmente, para que la promesa pudiera tener poder
vinculatorio, sino que, como lo reza el texto legal transcrito, se impuso la
precisión de que se determine de tal suerte el contrato, que para
perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales
(…) Ahora bien, no podrían hacerse en la convención provisoria la
determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada
por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último. Así que,
en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la
singularización de este en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y
linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la
determinación del contrato prometido (…) en síntesis, para la ley, la
promesa de contrato de un inmueble en que falte el alindamiento del
mismo, carece de valor, es absolutamente nula'' (sentencia de casación de
6 de noviembre de 1968).»

Caso
Joseph Nicolás Díaz Pinto desea comprar un local comercial en el centro
comercial San Nicolás por lo cual pretende vender un local comercial del
cual es titular, al señor Diego Zapata Palacios ubicado en el centro
comercial Gómez y Valencia, las partes desean realizar un contrato de
promesa de compraventa para hacer exigibles las obligaciones, el valor del
local comercial tiene un costo de 90.000.000
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA CELEBRADA ENTRE
DIEGO ALEJANDRO ZAPATA PALACIOS y , JOSEPH NICOLAS DIAZ PINTO

Comparecieron por una parte JOSEPH NICOLAS DIAZ PINTO, mayor de edad,
identificado(a) con Cédula de ciudadanía 1.036.963.039 , con domicilio en la ciudad de
Rionegro (Antioquia), con estado civil Soltero sin unión marital de hecho, quien obra en su
propio nombre quien(es) para los efectos del presente contrato se denominará(n) EL
PROMITENTE VENDEDOR y por la otra DIEGO ALEJANDRO ZAPATA PALACIOS ,
mayor de edad, identificado(a) con Cédula de ciudadanía 1.018.494.002 ,con domicilio en
la ciudad de Rionegro (Antioquia), con estado civil Soltero con unión marital de hecho,
quien obra en su propio nombre quien(es) para los efectos del presente contrato se
denominará(n) EL PROMITENTE COMPRADOR, con el fin de celebrar el presente
contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA, que se regirá por las siguientes cláusulas:

CLÁUSULA PRIMERA: EL PROMITENTE VENDEDOR promete vender a EL

PROMITENTE COMPRADOR y éste se compromete a comprarle, el derecho de dominio
pleno y posesión efectiva que EL PROMITENTE VENDEDOR tiene y ejerce sobre el
siguiente inmueble de su propiedad: Local ubicado en CALLE 49 No 47-89 LOCAL 207 E
con Dependencia y/o Linderos Local 207 E Linda por el norte con el local 208 A, por el
occidente con el local 209 A y por el oriente con el local 206 B. El cual tiene matrícula
inmobiliaria número 020-21834 , de la oficina de instrumentos públicos respectiva.
PARÁGRAFO. No obstante, la cabida, la venta se promete como cuerpo cierto y en ella
quedan comprendidos los derechos, usos, costumbres y demás que legalmente le
corresponde.

CLÁUSULA SEGUNDA: TRADICIÓN DEL INMUEBLE: EL PROMITENTE

VENDEDOR adquirió el inmueble materia del presente contrato de PROMESA DE
COMPRAVENTA, a través de Compraventa, el cual consta mediante escritura pública
número 615-1-01-011-001-. 00007 , de mayo 8, 2010 , de la notaría número 1 de Rionegro
(Antioquia) la cual fue registrada en el folio de matrícula inmobiliaria correspondiente al
inmueble objeto de este contrato en la oficina de instrumentos públicos respectiva.

CLÁUSULA TERCERA: El precio del inmueble que se promete en venta es de ($

90.000.000 ) NOVENTA MILLONES (DE) PESOS MONEDA LEGAL, suma ésta que EL
PROMITENTE COMPRADOR pagará a EL PROMITENTE VENDEDOR de la siguiente
forma sera pagadero de la siguiente manera: el primer pago se realizara una vez realizado el
presente contrato de promesa de compraventa en la ciudad de Rionegro en la cuenta de
ahorros 5674567890454679 de Bancolombia del cual es titular JOSEPH NICOLAS DIAZ
PINTO y la otra mitad será pagadera una vez perfeccionado el contrato de promesa de
compraventa causado en este contrato en los mismos términos en los cuales se pagó la
primera parte de la obligación.

CLÁUSULA CUARTA: EL PROMITENTE COMPRADOR y EL PROMITENTE

VENDEDOR se comprometen a firmar la ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA
el día: agosto 31, 2019, a las 2:00 PM, en la Notaría 1deRionegro (Antioquia).
CLÁUSULA QUINTA: EL PROMITENTE VENDEDOR garantiza que el inmueble
objeto del presente Contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA es de su exclusiva
propiedad y se encuentra libre de condiciones resolutorias, pleito pendiente, embargo
judicial, derechos de usufructo, uso, habitación, limitaciones del dominio, censo, anticresis,
hipotecas, contratos de arrendamiento por escritura pública, afectación a vivienda familiar,
que no se ha constituido sobre él Patrimonio de Familia Inembargable, y, en general, de
todo gravamen, pero que en todo caso responderá del saneamiento conforme a la ley.

CLÁUSULA SEXTA: EL PROMITENTE VENDEDOR se obliga a entregar el inmueble

que promete en venta a paz y salvo por toda clase de impuestos, tasas, contribuciones,
servicios públicos a cargo del inmueble, así como las cuotas de administración para con la
copropiedad. EL PROMITENTE VENDEDOR También garantiza(n) que no ha enajenado
ni prometido enajenar a ninguna persona distinta al aquí EL PROMITENTE
COMPRADOR el derecho de dominio o propiedad sobre el inmueble mencionado en esta
promesa de compraventa; además garantiza(n) que tiene(n) el pleno dominio y posesión de
la propiedad material del mismo.

CLÁUSULA SÉPTIMA: Los gastos que se causen por la escritura de compraventa serán
cancelados así: 1. La retención en la fuente por cuenta exclusiva del EL PROMITENTE
VENDEDOR; 2. Los gastos notariales por partes iguales entre ambos contratantes; y, 3.
Los gastos de beneficencia y registro serán de cuenta exclusiva de EL PROMITENTE
COMPRADOR.

CLÁUSULA OCTAVA - CLÁUSULA PENAL: El incumplimiento de alguna de la

totalidad de las obligaciones derivadas de este contrato, por una de las partes, dará derecho
a aquella que hubiere cumplido o se hubiere allanado a cumplir las obligaciones a su cargo,
para exigir del primero que no cumplió o no se allanó a cumplir las que le corresponden, el
pago de una suma equivalente al veinte por ciento (20%) del valor del inmueble objeto de
la presente promesa de compraventa y que EL PROMITENTE VENDEDOR entregará a
EL PROMITENTE COMPRADOR; suma que será exigible ejecutivamente desde el día
siguiente del incumplimiento, sin necesidad de requerimiento ni constitución en mora,
derechos éstos a los cuales renuncian ambas partes en su recíproco beneficio.

PARÁGRAFO PRIMERO. La parte que no hubiere cumplido o se hubiere allanado a

cumplir sus obligaciones, podrá demandar en caso de que el otro no cumpla o no se allane a
cumplir las que le corresponden, bien el cumplimiento del contrato, o bien la resolución del
contrato de inmediato con la simple notificación que le haga a la parte incumplida o
mediante correo certificado o por vía ordinaria. En ambos casos, conjuntamente con el
cumplimiento o la resolución del contrato, tendrá derecho la parte cumplida a pedir el pago
de la pena y la indemnización de perjuicios.

CLÁUSULA NOVENA: Las partes acuerdan solucionar las controversias que surjan por
razón de éste contrato, exceptuando las de carácter ejecutivo, a través del trámite
conciliatorio en alguno de los centros de conciliación facultados para este caso.

CLÁUSULA DÉCIMA: Las partes fijan como domicilio contractual para el cumplimiento
de todas las obligaciones emanadas de este contrato a la ciudad de Rionegro (Antioquia).
Se deja constancia de lo anteriormente pactado por las partes en fecha mayo 30, 2019, y se
expiden dos ejemplares que se entregarán a cada una de las partes previo reconocimiento de
firma, huella y contenido ante notario.

CLÁUSULA DÉCIMA PRIMERA – MÉRITO EJECUTIVO: El presente contrato de

promesa de compraventa prestará por sí mismo mérito ejecutivo, por todas las obligaciones
claras, expresas y exigibles, de dar o de hacer aquí contenidas, o derivadas del mismo. Para
todos los efectos, las obligaciones que presten mérito ejecutivo derivadas del presente
contrato podrían ser ejecutadas por medio del procedimiento ejecutivo ante la jurisdicción
ordinaria y ante los jueces de la República de Colombia, o a través de un Tribunal de
Arbitramento o centro de conciliación competente.

CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA – COMPROMISORIA: Toda controversia o

diferencia relativa a este contrato y a su ejecución e interpretación, se resolverá en primera
instancia por el arreglo directo entre las partes, mediante una amigable conciliación
extrajudicial, transacción, amigable composición o cualquier otro método previsto por la
Ley. No obstante, si no fue posible solucionar los inconvenientes acaecidos, éstos se
dirimirán a decisión de la parte que decida iniciar el proceso, a través de una de las
siguientes vías, (i) por un Tribunal de Arbitramento, que se sujetará al reglamento del
Centro de Arbitraje y Conciliación de la Cámara de Comercio de Rionegro (Antioquia), de
acuerdo con las siguientes reglas:

 A. El Tribunal estará integrado por un (1) árbitro designado por mutuo acuerdo
entre las partes y, a falta de acuerdo, por sorteo realizado por la Cámara de
Comercio de Rionegro (Antioquia) de sus listas de árbitros, sin recurrir a la Justicia
Ordinaria.
 B. El Tribunal decidirá en derecho.
 C. El Tribunal tendrá sede en Rionegro (Antioquia)

(ii) O, por la justicia ordinaria colombiana, o sea, los jueces y cortes de la República
de Colombia.

CLÁUSULA DÉCIMA TERCERA – MODIFICACIONES AL CONTRATO: Esta

promesa de compraventa no podrá ser modificada sino por medio de documento escrito y
firmado con reconocimiento notarial por ambas partes.

CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA – CESIÓN: EL PROMITENTE VENDEDOR podrá

ceder los derechos adquiridos en el presente contrato a favor de un tercero, previa
manifestación expresa y escrita dirigida a EL PROMITENTE COMPRADOR. EL
PROMITENTE COMPRADOR podrá ceder la presente promesa de compraventa, previa
autorización escrita de EL PROMITENTE VENDEDOR.

CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – DOMICILIO CONTRACTUAL: Se fija como

domicilio para el cumplimiento judicial o extrajudicial de este contrato, la ciudad de
Rionegro (Antioquia).
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA – RESOLUCIÓN IPSO-FACTO: El presente contrato
queda resuelto Ipso-Facto sin necesidad de declaración judicial en los siguientes casos:

 A. Por incumplimiento de EL PROMITENTE VENDEDOR por la no entrega del

inmueble.
 B. Por el incumplimiento de EL PROMITENTE COMPRADOR de los pagos
pactados en la cláusula relativa al precio.
 C. Por no firmar la Escritura o por no cumplir con cualquiera de las demás
obligaciones que se establecen el presente contrato.

PARÁGRAFO PRIMERO: En caso de resolución del contrato debido al incumplimiento

de EL PROMITENTE COMPRADOR , EL PROMITENTE VENDEDOR podrá disponer
de los inmuebles prometidos en venta, previa comunicación enviada a EL PROMITENTE
COMPRADOR a la dirección registrada en este contrato, comunicación que invocará la
causal de incumplimiento, y apropiarse de los dineros recibidos a título de cláusula penal,
es decir del 10% del valor total del precio de venta, como se prevé en este contrato,
devolviendo el excedente si los hubiere a EL PROMITENTE COMPRADOR sin intereses
de ningún tipo en un plazo de ciento veinte (120) días calendario contados a partir de la
fecha de la notificación o comunicación por parte de EL PROMITENTE VENDEDOR

PARÁGRAFO SEGUNDO: La presente promesa se encuentra sujeta a la siguiente

condición resolutoria. Es claro para las partes que el presente contrato se ha celebrado en
especial atención de la calidad de persona(s) que integran o componen la parte EL
PROMITENTE COMPRADOR , por lo tanto si se diere el caso de fallecimiento o
disolución de una o de algunas de las personas que la integran, el presente contrato se
resolverá de pleno derecho, sin necesidad de decisión judicial y EL PROMITENTE
VENDEDOR devolverá los dineros recibidos, sin deducción alguna y sin causación de
intereses, conforme a las normas del Código Civil y Código General del Proceso
Colombianos (adjudicatarios de los derechos, debidamente reconocidos por la sucesión), y
en tal virtud EL PROMITENTE VENDEDOR queda en absoluta libertad de disponer de
los inmuebles objeto del presente contrato para que sea comercializado y vendido
nuevamente a un tercero sin requerir para ello autorización judicial.

CLÁUSULA DÉCIMA SÉPTIMA – ENTREGA DEL INMUEBLE: EL

PROMITENTE VENDEDOR, hará entrega real y material del inmueble objeto del presente
contrato a EL PROMITENTE COMPRADOR al momento de: la firma de la escritura
pública.

CLÁUSULA DÉCIMA OCTAVA No obstante la mención del área, cabida y linderos de

la presente promesa de compraventa sobre el (los) inmueble(s) antes mencionados, se hace
sobre cuerpo cierto y comprende todas las mejoras, usos y costumbres, anexidades y
servidumbres que legal y naturalmente le(s) corresponda.
CLÁUSULA DÉCIMA NOVENA – NOTIFICACIONES: Cualquier notificación que
deba surtirse entre las partes será legalmente válida cuando se dirija por correo certificado a
las siguientes direcciones:

EL PROMITENTE VENDEDOR
E-mail: nicolasdiazpinto@hotmail.com ; Dirección: Calle 30 N° 56 a-34
EL PROMITENTE COMPRADOR
E-mail: diegoalejandro.zp@hotmail.com;Dirección: calle 36 N° 30 b-06

CLÁUSULA VIGÉSIMA:
Anexos:
Forman parte del presente contrato de promesa de compraventa los documentos que a
continuación se mencionan:

 1.Certificado de libertad y tradición del inmueble objeto de la venta.

 2.Escrituras públicas de tradición del inmueble.
 3.Fotocopias de las cédulas de ciudadanía de las partes aquí firmantes.
 4.Los otros sí que suscriban las partes con posterioridad a la firma del presente
documento y antes de la protocolización del contrato de promesa de compraventa.
 5.Paz y salvos prediales y de valorización.
 6.Copias recientes de certificados de existencia y representación de cámara de
comercio, si intervienen personas Jurídicas.
 7.Los demás que tengan incidencia en el presente negocio y el de su
protocolización.

_______________________________________________

EL PROMITENTE VENDEDOR

____________________________
JOSEPH NICOLAS DIAZ PINTO
C.C 1.036.963.039

EL PROMITENTE COMPRADOR

__________________________________
DIEGO ALEJANDRO ZAPATA PALACIOS
C.C 1.018.494.002