PROYECTO DE

NORMA TÉCNICA SECTORIAL DE 233/08

CONTENIDO

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1. INTRODUCCIÓN ..........................................................................................................1

2. IDENTIFICACIÓN DEL CLIENTE ...............................................................................1

2.1 NOMBRE O RAZÓN SOCIAL DEL SOLICITANTE.....................................................1

2.2 DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN ..........................................................................2

3. IDENTIFICACIÓN DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACIÓN ............2

3.1 OBJETO DE LA VALUACIÓN .....................................................................................2

4. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR......................................................................2

5. IDENTIFICACIÓN FECHA VISITA, INFORME Y APLICACIÓN DEL VALOR ............2

5.1 FECHA VISITA DE VISITA AL BIEN ...........................................................................2

5.2 FECHA INFORME Y DE APLICACIÓN DEL VALOR .................................................2

6. BASES DE VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR ......................................3

6.1 BASES DE VALUACIÓN .............................................................................................3

6.2 DEFINICIÓN Y TIPO DE VALOR.................................................................................3

El presente documento constituye un proyecto de Norma Técnica Sectorial y está siendo sometido a Consulta
Pública por un periodo de dos (2) meses a partir de su publicación en el Sistema SIO Normalización de ICONTEC;
en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
materia de valuación de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio
de Avalúos USN AVSA.
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7. IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES

QUE HAN DE VALORARSE .......................................................................................3

7.1 DERECHOS DE PROPIEDAD .....................................................................................3

8. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS ........................................3

8.1 PAÍS DE UBICACIÓN ..................................................................................................3

8.2 DEPARTAMENTO........................................................................................................3

8.3 MUNICIPIO DE UBICACIÓN........................................................................................3

8.4 DIRECCIÓN DEL BIEN INMUEBLE ............................................................................3

8.5 NOMBRE DEL BARRIO...............................................................................................3

8.6 NOMBRE DEL CONJUNTO O EDIFICIO ....................................................................4

8.7 INFORMACIÓN DEL SECTOR ....................................................................................4

8.8 INFORMACIÓN DEL BIEN INMUEBLE.......................................................................5

8.9 CARACTERÍSTICAS DE LA AGRUPACIÓN O CONJUNTO (SI EL BIEN OBJETO

DE AVALÚO ESTÁ SOMETIDO A PROPIEDAD HORIZONTAL) ..............................8

9. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS ......................................9

9.1 MATRÍCULA INMOBILIARIA.......................................................................................9

10. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA

VALUACIÓN DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL .............................................. 10

El presente documento constituye un proyecto de Norma Técnica Sectorial y está siendo sometido a Consulta
Pública por un periodo de dos (2) meses a partir de su publicación en el Sistema SIO Normalización de ICONTEC;
en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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11. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE VALUACIÓN .........................10

11.1 INSTRUCCIONES DEL ENCARGO DE VALUACIÓN ..............................................10

12. DESCRIPCIÓN HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS ..............................10

12.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD Y SUELOS...........................................................10

12.2 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD.................................10

12.3 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES....................................10

12.4 SEGURIDAD ..............................................................................................................10

12.5 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS ...............................................................11

13. DESCRIPCIÓN HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O

EXTRAORDINARIAS .................................................................................................11

13.1 DESCRIPCIÓN HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O EXTRAORDINARIAS .... 11

14. DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DATOS EXAMINADOS DEL ANÁLISIS

DE MERCADO, DE LOS MÉTODOS SEGUIDOS Y ARGUMENTACIÓN QUE
RESPALDA LOS ANÁLISIS, OPINIONES Y RESULTADOS.......................................................11

14.1 METODOLOGÍA(S) VALUATORIA(S) EMPLEADA(S).............................................11

14.2 JUSTIFICACIÓN DE LA(S) METODOLOGÍA(S).......................................................11

14.3 MEMORIA(S) DE CÁLCULO(S) ................................................................................11

14.4 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA .........................................11

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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14.5 PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN......................................................................11

14.6 CONCEPTO DE LA GARANTÍA ................................................................................12

14.7 VALUACIÓN...............................................................................................................12

15. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME........................12

15.1 CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME........................12

16. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO.......................................................................12

16.1 DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO.......................................................................12

17. NOMBRE, CALIFICACIÓN PROFESIONAL Y FIRMA DEL VALUADOR ................13

17.1 FIRMA VALUADOR ...................................................................................................13

17.2 NOMBRE VALUADOR...............................................................................................13

17.3 REGISTRO DE ACREDITACIÓN PÚBLICA O PRIVADA DEL VALUADOR ...........13

17.4 DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DEL

AVALÚO (CARÁCTER DE INDEPENDENCIA).........................................................13

18. ANEXOS.....................................................................................................................14

DOCUMENTO DE REFERENCIA ..............................................................................................16

ANEXO INFORMATIVO..............................................................................................................15

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discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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CONTENIDO DE INFORME DE VALUACIÓN DE BIENES INMUEBLES URBANOS

1. INTRODUCCIÓN

La presente Norma Técnica Sectorial corresponde al desarrollo de los parámetros que

describen la información mínima que deberá contener el informe de valuación para Bienes
Inmuebles Urbanos. Este documento se elaboró a partir de la Norma Técnica Sectorial
“Contenido de Informes de Valuación”, la cual es de carácter general y transversal para
determinar la información mínima que deberá contener un informe de valuación de cualquier
tipo de bien, derecho u obligación.

Así pues, enmarcados en la adopción y contextualización de las Normas Internacionales de

Valuación IVS al entorno colombiano, y con el ánimo de facilitar al lector el entendimiento de la
presente Norma Técnica Sectorial, se relacionará frente a cada numeral de esta Norma, su
homólogo temático de la Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”,
elaborada a partir de las Normas Internacionales de Valuación IVS, emitidas por el International
Valuation Standards Committee IVSC. De igual manera se incluye un Anexo informativo en el
cual se relaciona la correspondencia entre numerales en una tabla, a fin de facilitar al lector la
referencia tanto para la Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informe de Valuación de
Bienes Inmuebles Urbanos” como para la Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de
Valuación”.

2. IDENTIFICACIÓN DEL CLIENTE (Véase el numeral 5.1.2, Norma Técnica Sectorial

“Contenido de Informes de Valuación”)
2.1 NOMBRE O RAZÓN SOCIAL DEL SOLICITANTE

Corresponde al nombre (s) y apellido (s) completo de la persona o a razón social de la entidad
solicitante de la valuación.

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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2.2 DOCUMENTO DE IDENTIFICACIÓN

Corresponde al tipo y número del documento de identificación del solicitante de del encargo de
valuación. Para persona natural el tipo de documento corresponde a la cédula de ciudadanía y
para persona jurídica el número de identificación tributaria (NIT).

3. IDENTIFICACIÓN DEL USO QUE SE PRETENDE DAR A LA VALUACIÓN (Véase el

numeral 5.1.2, Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)

3.1 OBJETO DE LA VALUACIÓN

Corresponde a la identificación del uso que se le pretende dar a la valuación los cuales pueden
ser: comerciales (compra venta, arrendamiento, permuta, etc.), contables, jurídicos, catastrales,
urbanísticos o financieros.

3.2 DESTINATARIO DE LA VALUACIÓN

Persona o entidad que dará uso del informe de acuerdo con el objeto de valuación identificado.

4. RESPONSABILIDAD DEL VALUADOR

4.1 El Valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten al bien o
a la propiedad avaluada ó al título legal de la misma (escritura). Se asume que la escritura es
legal y confiable, por ende, no se da ninguna opinión acerca de la misma.

4.2 La propiedad es avaluada sobre la base de estar poseída por un propietario

responsable.

4.3 El Valuador no entregará información sobre esta valoración a nadie distinto de la

persona natural o jurídica que solicito el encargo de valuación y solo lo hará con autorización
escrita de ésta, salvo en los casos en que la obligación surja de la ley.

5. IDENTIFICACIÓN FECHA VISITA, INFORME Y APLICACIÓN DEL VALOR (Véanse

los numerales 5.1.2.1 a 5.1.2.3, Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes
de Valuación”)
5.1 FECHA VISITA DE VISITA AL BIEN

Corresponde a la fecha en la que se realiza la visita física al bien inmueble objeto de valuación.

5.2 FECHA INFORME Y DE APLICACIÓN DEL VALOR

Corresponde a la fecha en la que se elabora el documento de informe de valuación y a partir de

la cual será aplicable el concepto de la valuación.

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discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
materia de valuación de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio
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6. BASES DE VALUACIÓN, TIPO Y DEFINICIÓN DE VALOR (Véase el numeral 5.1.3,

Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)

6.1 BASES DE VALUACIÓN

Explicación de las bases y criterios de valuación empleados por parte del valuador en
cumplimiento del encargo de valuación asignado.

6.2 DEFINICIÓN Y TIPO DE VALOR

Explicación del concepto y tipo de valor determinado para el bien objeto de valuación.

7. IDENTIFICACIÓN DE LOS DERECHOS DE PROPIEDAD O INTERESES QUE HAN

DE VALORARSE (Véase el numeral 5.1.4.1, Norma Técnica Sectorial “Contenido
de Informes de Valuación”)

7.1 DERECHOS DE PROPIEDAD

Descripción de los derechos de propiedad que deben valorarse al bien objeto de valuación de
acuerdo con la naturaleza jurídica del mismo, tipo de propiedad y alcance del encargo de
valuación.

8. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS FÍSICAS (Véase el numeral 5.1.4.2,

Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)

8.1 PAÍS DE UBICACIÓN

Nombre del país en donde se ubica el inmueble objeto de valuación.

8.2 DEPARTAMENTO

Nombre del departamento en donde se ubica el inmueble objeto de valuación.

8.3 MUNICIPIO DE UBICACIÓN

Nombre del municipio en donde se ubica el inmueble objeto de valuación.

8.4 DIRECCIÓN DEL BIEN INMUEBLE

Dirección predial o domiciliaria (oficial) del inmueble objeto de valuación y en caso de existir
nomenclaturas anteriores se deben revelar en el correspondiente informe.

8.5 NOMBRE DEL BARRIO

Nombre común del barrio en donde se ubica el inmueble objeto de avalúo.

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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8.6 NOMBRE DEL CONJUNTO O EDIFICIO

Nombre del conjunto o edificio en el que se ubica el inmueble objeto de valuación. Aplica
únicamente para bienes sometidos a reglamento de propiedad horizontal.

8.7 INFORMACIÓN DEL SECTOR

8.7.1 Localización

Nombre de la zona, comuna o localidad en donde se ubica el bien inmueble objeto de

valuación de acuerdo con la división política del municipio.

8.7.2 Servicios públicos

Inventario de los servicios públicos básicos y complementarios que se encuentran disponibles

en el sector.

8.7.3 Usos predominantes

Corresponde al uso urbano con mayor presencia en el sector de ubicación del inmueble objeto
de valuación.

8.7.4 Normatividad urbanística del sector

Corresponde a la descripción de la norma urbana de acuerdo al plan de ordenamiento que lo

cobije.

8.7.5 Vías de acceso

Inventario de las vías principales y secundarias a través de las cuales se pude realizar acceso
al sector en donde se ubica el inmueble objeto de valuación.

8.7.5.1 Elementos

Inventario de los elementos existentes en las vías del sector en donde se ubica el bien
inmueble objeto de valuación (Ej: andenes, sardineles, pavimento, etc.).

8.7.5.2 Estado de conservación

Descripción del estado físico de las vías del sector en donde se ubica el bien inmueble objeto
de valuación (Ej: bueno, regular, malo, etc.).

8.7.6 Amoblamiento urbano

Inventario de los componente de amoblamiento urbano con los que cuenta el sector de
ubicación del bien inmueble objeto de valuación tales como mobiliario (juegos para niños,

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
materia de valuación de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio
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bicicleteros, esculturas) y señalización (elementos de nomenclatura urbana, elementos de

señalización vial, elementos de señalización geográfica, etc.).

8.7.7 Estrato socioeconómico

Corresponde al estrato socioeconómico asignado al sector en el que se ubica el bien inmueble

objeto de valuación por la oficina de planeación municipal o la autoridad responsable.

8.7.8 Legalidad de la urbanización

Confirmación de la existencia de autorización por parte de la oficina de planeación municipal o

de la autoridad competente para la adecuación de los terrenos del sector en donde se ubica el
bien inmueble objeto de valuación con destino a usos urbanos.

8.7.9 Topografía

Descripción de las características fisiográficas del sector en donde se encuentra ubicado el

inmueble objeto de valuación.

8.7.10 Servicio de transporte público

Descripción del tipo y las características del servicio de transporte público que se presta en el
sector en donde se ubica el inmueble objeto de valuación.

8.7.10.1 Tipo de transporte

Corresponde a la descripción del medio con el cual se presta el servicio (bus, tren, teleférico,
etc.).

8.7.10.2 Cubrimiento

Descripción de la cobertura geográfica de las rutas de servicio de transporte público existentes

en el sector en donde se ubica el bien inmueble objeto de valuación.

8.7.10.3 Frecuencia

Información del tiempo promedio de espera entre cada servicio por tipo de transporte.

8.7.11 Edificaciones importantes del sector

Inventario de los hitos, edificaciones, obras civiles, construcciones y cualquier otro desarrollo
que afecte el valor del bien objeto de avalúo.

8.8 INFORMACIÓN DEL BIEN INMUEBLE

8.8.1 Tipo de inmueble: Identificación de la clase de inmueble de acuerdo con el grupo al que
pertenece. (vivienda o diferente de vivienda). Para inmuebles destinados a vivienda se debe

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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indicar además del tipo de inmueble (casa, apartamento, multihabitacional, etc.) el tipo de
construcción (unifamiliar, bifamiliar o multifamiliar) y de solución habitacional (VIS o NO VIS).

8.8.2 Uso actual

Corresponde al uso que se le esté dando al inmueble desde el punto de vista económico:
vivienda, comercio, oficinas, etc.

8.8.3 Ubicación

Identificación del sitio en que ocupa el inmueble en la cuadra o manzana (medianero o

esquinero).

8.8.4 Terreno

8.8.4.1 Linderos

Corresponde a la identificación, descripción y mesura de los límites del bien objeto de avalúo
con los inmuebles colindantes o vecinos.

8.8.4.2 Topografía

Indicación del grado de pendiente del terreno objeto de valuación (plano, ligera, inclinado,
accidentado).

8.8.4.3 Cerramientos

Descripción del tipo de cerramiento que presenta el terreno contra los predios vecinos o
colindantes.

8.8.4.4 Forma

Descripción de la forma geométrica del terreno objeto de valuación (rectangular, triangular,

trapezoidal, etc.)

8.8.4.5 Superficie

Extensión en metros cuadrados del terreno objeto de valuación.

8.8.4.6 Reglamentación uso del suelo

Descripción de las normas vigentes expedidas por la autoridad competente aplicables al predio
objeto de avalúo en lo referente a usos económicos permitidos, a las condiciones de
edificabilidad y a los elementos del espacio privado relacionados con el espacio público.

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así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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8.8.5 Construcción

8.8.5.1 Número de pisos

Corresponde a la altura de la construcción expresada en pisos.

8.8.5.2 Número de sótanos

Corresponde al número total de sótanos con que cuenta la construcción objeto de avalúo.

8.8.5.3 Área construida(s)

Superficie en metros cuadrados de la (s) construcción (es) existente (s) en el bien.

8.8.5.4 Vetustez

Corresponde a la antigüedad expresada en años de la (s) construcción (es) existente (s).

8.8.5.5 Estado de la construcción

Corresponde a la descripción del estado de terminación de la construcción existente (Nueva o

usada, terminada o no terminada, obra gris, obra negra) y el avance cuantitativo de la misma
(porcentaje de avance de obra).

8.8.5.6 Estado de conservación

Descripción del estado físico actual de los elementos que conforman la construcción
(estructura, cubierta, acabados, entre otros).

8.8.5.7 Estructura

Descripción del tipo de esqueleto que sirve de sustento y fija al suelo la construcción objeto de
avalúo.

8.8.5.8 Fachada

Descripción del tipo de acabado instalado en la fachada de la construcción objeto de avalúo.

8.8.5.9 Cubierta

Descripción del tipo de cubierta instalada en la construcción y de la estructura que la soporta.

8.8.5.10 Dependencias

Inventario de los espacios que conforman el bien inmueble incluyendo garajes y depósitos.

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
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así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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8.8.5.11 Condiciones de iluminación

Descripción del tipo y condiciones de iluminación con que cuenta el inmueble objeto de avalúo
(natural o artificial; buena, regular o mala).

8.8.5.12 Condiciones de ventilación

Descripción del tipo y condiciones de ventilación con que cuenta el inmueble objeto de
valuación (natural o artificial; buena, regular o mala).

8.8.5.13 Acabados

Descripción del tipo de terminados instalados en las dependencias que conforman el inmueble
objeto de valuación en pisos, muros, techos, baños, cocina y carpintería al igual que su estado
de conservación.

8.8.6 Servicios públicos domiciliarios

Inventario de los servicios públicos básicos y complementarios legalizados a los que se

encuentra conectado el bien inmueble objeto de valuación.

8.9 CARACTERÍSTICAS DE LA AGRUPACIÓN O CONJUNTO (SI EL BIEN OBJETO DE

AVALÚO ESTÁ SOMETIDO A PROPIEDAD HORIZONTAL)
8.9.1 Número de edificios

Corresponde al número total de edificios que conforman la agrupación o conjunto en donde se

encuentra ubicado el bien objeto de valuación.

8.9.2 Número de unidades

Corresponde al número total de unidades habitacionales privadas que conforman la agrupación

o conjunto en donde se encuentra ubicado el bien objeto de valuación.

8.9.3 Ubicación del inmueble objeto de avalúo en la agrupación

Corresponde a la identificación de la ubicación de la fachada del bien objeto de valuación la

cual puede ser interior (con vista hacia el interior de la agrupación) o exterior (con vista a la vía
sobre la cual se encuentra ubicada el edificio, agrupación o conjunto).

8.9.4 Dotación comunal

Inventario de las dependencias y equipos comunes (portería, ascensores, bombas, entre otros)
con que dispone el edificio, agrupación o conjunto para el desarrollo de su objeto.

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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9. IDENTIFICACIÓN DE LAS CARACTERÍSTICAS JURÍDICAS (Véase el numeral 5.1.4.2,

Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)

9.1 MATRÍCULA INMOBILIARIA

Corresponde al número de matrícula inmobiliaria asignado para el bien objeto de valuación por
parte de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

9.2 ESCRITURA DE PROPIEDAD

Corresponde a la identificación del último documento de transferencia de dominio del bien

objeto de valuación registrado en el certificado de libertad y tradición. Se debe especificar el
número y fecha de expedición de la escritura; tipo de acto, número notaría y círculo registral al
cual pertenece.

9.3 CÉDULA CATASTRAL

Corresponde a la identificación del número de cédula catastral otorgado para el bien objeto de
valuación por parte de la autoridad de catastro municipal.

9.4 CHIP

Corresponde al código homologado de identificación predial asignado al bien objeto de

valuación por parte de la autoridad de catastro municipal.

9.5 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN

Corresponde a la identificación del número y fecha de expedición del acto por medio del cual la
autoridad competente autoriza o autorizó la construcción o reforma de edificaciones en el bien
objeto de valuación.

9.6 DOCUMENTO CONSTITUCIÓN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL (SOLO PARA

BIENES SOMETIDOS A ÉSTE RÉGIMEN DE PROPIEDAD)

Corresponde a la identificación de los datos de la escritura pública mediante la cual se somete

al régimen de propiedad horizontal el edificio, conjunto o agrupación en donde se localiza el
bien objeto de valuación (número de la escritura, fecha, número de notaría y circulo registral al
cual pertenece).

9.7 COEFICIENTE(S) DE COPROPIEDAD BIEN(ES) OBJETO DE AVALÚO (SOLO PARA

BIENES SOMETIDOS A RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL)

Corresponde a la identificación del coeficiente de copropiedad asignado para cada uno de los
bienes objeto de valuación en el régimen de propiedad horizontal.

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
materia de valuación de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio
de Avalúos USN AVSA.
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10. IDENTIFICACIÓN DE LAS CLASES DE BIENES INCLUIDAS EN LA VALUACIÓN

DISTINTA A LA CATEGORÍA PRINCIPAL (Véase el numeral 5.1.4.3, Norma Técnica
Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)

Corresponde a la descripción de las características físicas y jurídicas de los bienes incluidos en

la valuación diferentes a la categoría principal.

1) Bienes inmuebles

2) Bienes muebles

11. DESCRIPCIÓN DEL ALCANCE DEL TRABAJO DE VALUACIÓN (Véase el numeral

5.1.5, Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)
11.1 INSTRUCCIONES DEL ENCARGO DE VALUACIÓN

Descripción del alcance o extensión del trabajo de valuación de acuerdo con los lineamientos
establecidos por el solicitante del mismo.

12. DESCRIPCIÓN HIPÓTESIS Y CONDICIONES RESTRICTIVAS (Véase el numeral

5.1.6, Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)

12.1 PROBLEMAS DE ESTABILIDAD Y SUELOS

Señale si el barrio o sector se encuentra ubicado en zonas de riesgo por inestabilidad

geológica, inundación o deslizamiento de tierra. Además indique si el terreno es producto de
adecuación de canteras, rellenos sanitarios o de cualquier otro tipo. En caso que la
construcción presente problemas en su estructura realice la aclaración respectiva.

12.2 IMPACTO AMBIENTAL Y CONDICIONES DE SALUBRIDAD

Señale la existencia de elementos o problemáticas ambientales que afecten de manera positiva

o negativa al bien objeto de valuación.

12.3 SERVIDUMBRES, CESIONES Y AFECTACIONES VIALES

Manifieste si el bien objeto de valuación se encuentra afectado por algún tipo de servidumbre
de tránsito, o la construcción de una obra vial o de infraestructura urbana que implique
cesiones de terreno. Aclare si la obra se encuentra aprobada sin ejecutar o aprobada en
ejecución.

12.4 SEGURIDAD

Señale si el bien inmueble se encuentra afectado por situaciones de degradación social,

escasez de protección individual y/o colectiva, y proliferación de prácticas delictivas, que
pongan en riesgo temporal o permanente la integridad de los ciudadanos.
El presente documento constituye un proyecto de Norma Técnica Sectorial y está siendo sometido a Consulta
Pública por un periodo de dos (2) meses a partir de su publicación en el Sistema SIO Normalización de ICONTEC;
en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
10
propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
materia de valuación de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio
de Avalúos USN AVSA.
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12.5 PROBLEMÁTICAS SOCIOECONÓMICAS

Indique la existencia de acciones de grupo o problemáticas sociales que afecte negativamente

la comercialización y el valor del bien objeto de valuación.

13. DESCRIPCIÓN HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O EXTRAORDINARIAS

(Véase el numeral 5.1.7, Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de
Valuación”)

13.1 DESCRIPCIÓN HIPÓTESIS ESPECIALES, INUSUALES O EXTRAORDINARIAS

Corresponde a todos aquellos hechos, condiciones o situaciones especiales, inusuales o

extraordinarias que afectan al objeto o al método de valuación.

14. DESCRIPCIÓN DE LA INFORMACIÓN Y DATOS EXAMINADOS DEL ANÁLISIS DE

MERCADO, DE LOS MÉTODOS SEGUIDOS Y ARGUMENTACIÓN QUE RESPALDA
LOS ANÁLISIS, OPINIONES Y RESULTADOS (Véase el numeral 5.1.8, Norma
Técnica Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)

14.1 METODOLOGÍA(S) VALUATORIA(S) EMPLEADA(S)

Descripción de la (s) metodología (s) empleada (s) para la valuación del bien inmueble.

14.2 JUSTIFICACIÓN DE LA(S) METODOLOGÍA(S)

Descripción de las motivaciones por las cuales el valuador se inclinó por el empleo de una
metodología valuatoria en particular.

14.3 MEMORIA(S) DE CÁLCULO(S)

Corresponde al detalle de los cálculos efectuados en desarrollo de la (s) metodología (s) de

valuación aplicadas.

14.4 COMPORTAMIENTO DE LA OFERTA Y LA DEMANDA

Corresponde a una descripción de acuerdo al encargo valuatorio del estado de la oferta y

demanda de los bienes inmuebles urbanos tanto nuevos como usados en el sector.

14.5 PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN

Corresponde a una opinión del valuador sobre las posibilidades de mejoramiento o pérdida de
valor del bien objeto de valuación y del sector en el que se ubica, de acuerdo con la situación
del mercado para la fecha en la cual se realiza el encargo de valuación.

El presente documento constituye un proyecto de Norma Técnica Sectorial y está siendo sometido a Consulta
Pública por un periodo de dos (2) meses a partir de su publicación en el Sistema SIO Normalización de ICONTEC;
en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propuesta debe tener un sustento y argumento técnico. Es importante anotar que los derechos de autor y la
propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
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de Avalúos USN AVSA.
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14.6 CONCEPTO DE LA GARANTÍA

Si el encargo valuatorio requiere de una opinión del valuador respecto a la calidad del bien
inmueble objeto de valuación como respaldo en una operación inmobiliaria, comercial o
crediticia, esta puede ser realizada con base en los lineamientos previamente establecidos por
el solicitante los cuales fueron establecidos en las instrucciones del encargo de valuación

14.7 VALUACIÓN

14.7.1 Descripción de los componentes del bien avaluado

Corresponde a la identificación de cada uno de los componentes del bien que serán objeto de
valoración (terreno, construcción, área privada, etc.).

14.7.2 Cantidades

Cuantificación de la cantidad del componente del bien que será objeto de valoración.

14.7.3 Valores unitarios

Valor asignado por unidad a cada uno de los componentes del bien objeto de valoración.

14.7.4 Valor resultado valuación

Corresponde a la sumatoria del valor parcial de cada uno de los componentes del bien objeto
de valoración.

15. CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME (Véase el numeral

5.1.9, Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)

15.1 CLÁUSULA DE PROHIBICIÓN DE PUBLICACIÓN DEL INFORME

Cláusula que prohíbe la publicación de parte o la totalidad del informe de valuación, cualquier
referencia al mismo, a las cifras de valuación, al nombre y afiliaciones profesionales del
valuador sin el consentimiento escrito del mismo.

16. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO (Véase el numeral 5.1.10, Norma Técnica

Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)

16.1 DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO

Manifestación del valuador en cuanto a que la valuación se ha realizado conforme a las

Normas Técnicas Sectoriales de valuación emitidas en la Unidad Sectorial de Normalización de
la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos USN AVSA, la cual incluye confirmación de que:

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
discusión puesto a disposición de la comunidad en general para conocer apreciaciones, observaciones, sugerencias,
así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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propiedad intelectual de los documentos generados en la construcción de las Normas Técnicas Sectoriales en
materia de valuación de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio
de Avalúos USN AVSA.
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- Los hechos presentados en el informe son correctos hasta donde el valuador alcanzó a
conocer y soportar.

- Nombre de las personas que participaron en el avalúo, con profesiones y las funciones
desempeñadas por cada uno de ellos en el proceso.

- Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones
restrictivas que se describen en el informe.
- El valuador no tiene interés en el bien objeto de estudio.

- La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética, normas de conducta.

- El valuador ha cumplido con los requisitos de formación exigidos.

- El valuador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de los bienes que se

están valorando.

- El valuador realizó (o no) una visita al bien objeto de valoración.

- Solo las personas especificadas en el informe han prestado asistencia profesional en la

preparación del informe.

17. NOMBRE, CALIFICACIÓN PROFESIONAL Y FIRMA DEL VALUADOR (Véase el

numeral 5.1.11, Norma Técnica Sectorial “Contenido de Informes de Valuación”)

17.1 FIRMA VALUADOR

Corresponde a la firma caligráfica del valuador la cual puede ser manual o digital.

17.2 NOMBRE VALUADOR

Corresponde a los nombres y apellidos del valuador responsable del encargo.

17.3 REGISTRO DE ACREDITACIÓN PÚBLICA O PRIVADA DEL VALUADOR

Descripción de las acreditaciones que autorizan el ejercicio del valuador incluyendo el nombre
de la entidad que la expide, número de registro y fecha de vencimiento.

17.4 DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN CON EL SOLICITANTE DEL AVALÚO

(CARÁCTER DE INDEPENDENCIA)

Declaración en la cual el valuador pone de manifiesto cualquier tipo de relación directa o

indirecta con el solicitante o propietario del bien objeto de valuación y que pudiera dar lugar a
un conflicto de intereses.

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
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17.5 Confirmación por parte del valuador de que el Informe de Valuación es confidencial para
las partes, hacia quien está dirigido o sus asesores profesionales, para el propósito específico del
encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante ninguna tercera parte. El valuador no
acepta ninguna responsabilidad por la utilización inadecuada del informe.

18. ANEXOS

Comprende toda aquella información documentada que contribuya a complementar la

estimación de valor del bien, de conformidad con el encargo valuatorio.

OTROS PUNTOS QUE SE DEBERAN TENER EN CUENTA

Responsabilidad del Valuador

A. El Valuador no será responsable por aspectos de naturaleza legal que afecten el bien a la
propiedad avaluada ó al título legal de la misma (escritura). Se asume que la escritura es
buena y negociable, por ende, no se da ninguna opinión acerca de la misma.

B. La propiedad es avaluada sobre la base de estar poseída por un propietario responsable.

C. El Valuador no entregará información sobre esta valoración a nadie distinto de la persona

natural o jurídica que solicito el encargo de valuación y solo lo hará con autorización escrita
de ésta.

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ANEXO INFORMATIVO

Numeral Norma Técnica Sectorial

Norma Técnica Sectorial “Contenido de
“Contenido de Informe de Valuación
Informes de Valuación”
de Bienes Inmuebles Urbanos”
1 1

2 5.1.2

3 5.1.2

5 5.1.2.1 – 5.1.2.3

6 5.1.3

7 5.1.4.1

8 5.1.4.2

9 5.1.4.2

10 5.1.4.3

11 5.1.5

12 5.1.6

13 5.1.7

14 5.1.8

15 5.1.9

16 5.1.10

17 5.1.11

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en ningún caso debe entenderse como Norma aprobada, sino como un documento aún en construcción y en
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materia de valuación de bienes son de la Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio
de Avalúos USN AVSA.
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DOCUMENTO DE REFERENCIA

INTERNATIONAL VALUATION STANDARS COMMITTEE. Elaboración de Informes de

Valuación (IVS 3, 2005).

PREPARADO POR: Unidad Sectorial de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio

de Avalúos USN AVSA.

PREPARADO POR: ____________________________________

DANIEL TRILLOS

grr.

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así como propuestas aditivas y modificatorias, y cualesquiera otra que contribuya a mejorar el documento; toda
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