Autor: Jorge Alberto Cabrera Madrid.

Maestro en Valuación.
Miembro del Colegio de Valuadores del Estado de Chiapas, A. C.

La matemática estadística aplicada a la valuación inmobiliaria.

Con el transcurso de los años el desarrollo de la ciencia estadística ha colaborado en casi todas las
esferas de la actividad humana y entre ellas la actividad inmobiliaria tampoco se ha quedado al margen.
Por esta razón, recientemente se han aplicado técnicas estadísticas para la recopilación de información
del mercado inmobiliario, sin embargo, la estadística actualmente no debe limitarse solamente a la
recopilación de datos y su presentación en gráficas y tablas, sino también abarca la capacidad de realizar
predicciones o inferencias con base a esta información levantada.

El origen de la matemática estadística se encuentra en los primeros estudios sobre probabilidad de

mediados del siglo XIX en los trabajos de Pascal y Fermat, precisamente relacionados con los ociosos
juegos de azar, posteriormente otros matemáticos empezaron a aplicar la teoría de la probabilidad a
problemas del Estado y de las ciencias sociales. Los hombres más prominentes ligados al desarrollo de
la matemática estadística son R. A. Fisher, J. Neyman, E. S. Pearson y A. Wald y más recientemente L.
Savage, quienes han dado ímpetu a las teorías aplicada a la estadística.

En el estado actual del arte, resulta imprudente decir que la ciencia estadística pueda manejar todas las
situaciones que implican incertidumbres, sin embargo constantemente se elaboran nuevas técnicas que
vienen a plantear mejores criterios para analizar estas situaciones en forma lógica y
sistemática[ CITATION Mil00 \l 2058 ] ; ya incursionando en el campo de la valuación, la teoría estadística
también ha aportado ingeniosas técnicas como el método de las dos funciones de distribución, el cual se
puede aplicar dentro de la categoría del enfoque de mercado en la valuación inmobiliaria.

Por tal razón, la técnica valuatoria ha ido evolucionando a través del tiempo, desde los primeros indicios
de la existencia de la actividad en la valuación o valoración vinculada a la asignación de un valor
económico de un bien o activo. Esta metodología se reducía a unos cuantos elementos muy
rudimentarios, vinculados generalmente a la valoración de parcelas agrícolas mediante recomendaciones
antiguas, por ejemplo las normas que se mencionan en el versículo 27 del libro de Levíticos [ CITATION

Azn \l 2058 ]. Actualmente existen técnicas valuatorias sustentadas en la observación de los principios
básicos de valuación; como el de sustitución (enfoque físico), principio del más alto y mejor uso (enfoque
de rentas), o principios de uniformidad y comparación (enfoque de mercado).
Uno de los enfoques del campo profesional de la valuación por antonomasia es el de mercado para
estimar el valor de un bien raíz, el cual recurre a procedimientos de investigación del valor de compra-
venta de bienes inmuebles como “comparables” y sus características propias como son: frente, fondo,
pendiente de terreno, superficie, calidad de la construcción y urbanización, en el caso de inmuebles
urbano o las particularidades del tipo de suelo, topografía, vegetación, superficie y productividad, para
inmuebles rurales; a estas variables características se les suelen llamar variables explicativas.

Bajo este enfoque de mercado, se establece una comparación entre “el sujeto” y “el comparable” con
base a las variables explicativas de valor mencionadas anteriormente, el valor de mercado puede
correlacionarse entonces en función de los precios estadísticos de compra-venta y dichas variables
explicativas de los bienes. Dentro de esta tesitura de comparación entre “el sujeto” y “comparables”, el
método de las dos funciones de distribución presenta una técnica de comparación desde el punto de vista
de relacionar valores de mercado y las variables explicativas basado en un cotejo de curvas de función
de distribución probabilística ajustadas para los valores de mercado y las variables explicativas
[ CITATION Pel18 \l 2058 ], es decir sin considerar la hipótesis de estricta proporcionalidad lineal entre
valores de mercado y variables explicativas como se realiza con el criterio de homologación.

El mercado de los bienes inmuebles presenta características económicas muy particulares ya que en él
inciden no solo los factores propios del mercado, sino también las políticas económicas y sociales que
adoptan los gobiernos [ CITATION Pel18 \l 2058 ], por lo que resulta complejo predecir su
comportamiento, sin embargo en la literatura matemática de la estadística se comprueba que muchos
fenómenos medibles de la naturaleza se ajustan perfectamente a una distribución tipo normal o
Gaussiana.

Para aplicar esta técnica, se admite la siguiente hipótesis que dice: los valores de mercado para una
característica dada de los bienes se pueden ajustar a una función de distribución probabilística y en
donde las variables explicativas, de igual manera se distribuyen de acuerdo a la misma función de
distribución o alguna otra, tales como las distribuciones del tipo beta, triangular, rectangular o trapezoidal,
mismas que presentan ciertas ventajas sobre la distribución gaussiana porque:

1) Teóricamente se atribuyen un significado económico al quedar acotado sobre el eje positivo de

las abscisas por los valores inferiores y superiores, describiendo el comportamiento del valor de
los bienes dentro de un mercado inmobiliario informado y transparente.
2) El ajuste de la función de distribución se efectúa conociendo los límites inferior y superior y
también la moda (el más frecuente) tanto de los valores del mercado inmobiliario, como de las
variables explicativas para una cierta clase de inmuebles.

En la práctica, aun cuando se disponga de poca información del mercado puede obtenerse a menudo los
siguientes datos: el valor de mercado más bajo (V L), el más alto (V H) y el más frecuente o valor moda (V M)
entre los inmuebles; y suele conocerse también los datos mínimos (E L), máximos (EH) y la moda (EM) de
la variable explicativa. Para determinar los parámetros de ajuste de las curvas de la función de
distribución mencionada, exigen conocer solamente estos datos, que regularmente estos datos pueden
obtenerse realizando una pequeña encuesta.

Con base en la hipótesis del método estadístico se igualan el área bajo la curva de la función de
distribución de la variable explicativa y limitada por la variable explicativa de “el sujeto” con el área bajo la
curva de la función de distribución del valor de mercado de “el sujeto” que se pretende estimar.
Determinar estas áreas no tiene dificultad, ya que las áreas bajo las curvas de las funciones de
distribuciones probabilísticas se encuentran tabuladas en libros de estadística o bien mediante fórmulas
matemáticas para cada función de distribución una vez tipificada a los casos particulares.

Referencias:

Aznar Bellver, J., & Guijarro Martínez, F. (s.f.). Nuevos métodos de valoración. Modelos multicriterio.

Miller, I., & Miller, M. (2000). Mathematical statistics. New Jersey: Prentice Hall.

Pellice, R. H. (2018). Valuación de inmuebles II. San Juan: Universidad Nacional de San Juan.
 Statistical mathematics applied to real estate valuation.

Over the years the development of statistical science has collaborated in almost all spheres of human
activity and among them real estate activity has not been left out. For this reason, statistical techniques
have recently been applied for the collection of information on the real estate market. However, statistics
are currently not only limited to the collection of data and its presentation in graphs and tables, but also
include the ability to perform predictions based on these observed data.

The origin of statistical mathematics can be found in the first studies on probability in the mid-19th century,
precisely in idle games of chance, later mathematicians began to apply the theory of probability to
problems of the State and the social sciences. The most prominent men linked to the development of
statistical mathematics are R. A. Fisher, J. Neyman, E. S. Pearson and A. Wald and more recently L.
Savage, who have given impetus to theories applied to statistics.

In the current state of the art, it is imprudent to say that statistical science can handle all situations
involving uncertainties, but new techniques are constantly being developed that often provide good criteria
for analyzing these situations logically and systematically (Miller & Miller, 2000). Now, entering the field of
valuation, statistical theory has also provided ingenious techniques such as the two-distribution method,
which can be applied within the category of the market approach in real estate valuation.

For this reason, the valuation technique has evolved over time, from the first indications of the existence of
the activity in the valuation or valuation linked to the allocation of an economic value of a good or asset.
This methodology was reduced to a few very rudimentary elements, generally linked to the valuation of
agricultural parcels through old recommendations, for example the norms mentioned in verse 27 of the
book of Leviticus (Aznar Bellver & Guijarro Martínez). Currently there are valuation techniques based on
the observation of the basic principles of valuation; such as substitution (physical approach), principle of
highest and best use (income approach), or principles of uniformity and comparison (market approach).

One of the approaches of the professional field of valuation par excellence is that of the market to
estimate the value of a real estate, which uses procedures to investigate the value of the sale and
purchase of real estate as "comparable" and its own characteristics such as: front, bottom, land slope,
surface, quality of construction and urbanization, in the case of urban real estate or the particularities of
the type of soil, topography, vegetation, surface and productivity, for rural real estate. These characteristic
variables are usually called explanatory variables.
Under this market approach, a comparison is made between "the subject" and "the comparable" based on
the explanatory variables of value mentioned above, the market value can then be correlated based on
the statistical prices of purchase and sale and, said explanatory variables of goods. Within this
comparison framework between subject and comparable, the method of the two distribution functions
presents a comparison technique from the perspective of relating market values and explanatory
variables, but without considering the hard hypothesis of strict linear proportionality between values of
market and explanatory variables as performed with the homologation criterion, but based on a
comparison of adjusted probability distribution function curves for market values and explanatory variables
(Pellice, 2018).

The real estate market has very particular economic characteristics since it is influenced not only by
market factors, but also by economic and social policies adopted by governments (Pellice, 2018), making
it difficult to predict their behavior. However, in the mathematical literature of statistics it is found that many
measurable phenomena of nature perfectly fit a normal or Gaussian type distribution law or another similar
one.

To apply this technique, the following hypothesis is accepted, which says: the market values for a given
characteristic of the goods can be adjusted to a probabilistic distribution law and where the explanatory
variables are equally distributed, according to the same distribution law or some other. Such distribution
function curves can be beta-like, triangular, rectangular and trapezoidal, which have certain advantages
over the Gaussian distribution, because:

1) Theoretically they attribute an economic meaning to being bounded on the positive axis of the abscissa
by the lower and upper values, describing the behavior of the value of goods within an informed and
transparent real estate market.

2) The adjustment of the distribution function is carried out knowing the lower and upper limits and also
the mode (the most frequent) of both the real estate market values and the explanatory variables for a
certain class of real estate.

In practice, even if little information is available, the following data can often be obtained: the lowest
market value (VL), the highest (VH) and the most frequent or fashion value (VM) among the properties;
and the minimum (EL), maximum (EH) and mode (EM) values of the explanatory variable, are usually also
known. To determine the fit parameters of the distribution function curves, they demand to know only
these data, which regularly this information can be obtained by carrying out a small survey.

Based on the hypothesis, of the statistical method, the area under the curve of the distribution function of
the explanatory variable and limited by the explanatory variable of the "subject", is compared with the area
under the curve of the distribution function of the property value "subject” to be estimated. Determining
these areas is not difficult, since the areas under the curves of the probability distribution functions are
tabulated in statistical books or by mathematical formulas for each distribution function once typified to any
particular case.

References:

Aznar Bellver, J., & Guijarro Martínez, F. (s.f.). Nuevos métodos de valoración. Modelos multicriterio.

Miller, I., & Miller, M. (2000). Mathematical statistics. New Jersey: Prentice Hall.

Pellice, R. H. (2018). Valuación de inmuebles II. San Juan: Universidad Nacional de San Juan.