5.

FACTOR DE COMERCIALIZACIÓN

Luego de obtener el valor del inmueble de acuerdo con la metodología

establecida, y en concordancia con lo indicado por el Ing. Rubén Alves Dantes, se
debe aplicar en coeficiente de comercialización asociado a distintos factores a tener
en cuenta como: Plusvalía, Valor punto, Estipendios, entre otros. Para lo cual se
aplica la siguiente formula.

V.C. P. Unitario de Oferta / Precio unitario del Inmueble

V. C. 12.000,00 / 9.984,73 1,20

Area vendible 861,04 M²

Valor unitario 9.984,73 Bs. /M²
Valor sub total inmueble Bs. 6.820.000,00
Factor de Comercialización 1.20
Valor total inmueble Bs. 8.184.000,00
VALOR TOTAL (Ajustado 7%): Bs. 7.611.120,00
Bs. DE
VALOR 1924.170,00
LIQUIDACION Bs. 7.600.000,00

4.2.2.2. DESCUENTO SEGÚN GACETA OFICIAL

De acuerdo a lo establecido en el articulo Nº 39 de Gaceta Oficial Nº

303.988 de fecha 15 de Abril de 1998, en referencia al capítulo IV señala los
criterios de valoración de las garantías constituidas para efectos de clasificación de
la cartera de créditos de los bancos y demás instituciones financieras, el porcentaje
mínimo de descuento a aplicar al valor del avalúo del bien afectado por la garantía
de Bienes Inmuebles:
- Para Inmuebles Residenciales: el 10%
- Para Locales Comerciales, Construcciones Industriales, etc.: el 7%.
4.2.2. VALOR PONDERADO

De los valores obtenidos por efectos de la inferencia estadística se procede

a realizar un valor promedio utilizando una ponderación entre los dos valores
obtenidos. A tal efecto, se detalla el referido cálculo.

METODO Valor Unitario (%) Sub Total

Estadística 1.218,03 40,00 487,21
Inferencial
Media Aritmética 744,89 60,00 446,40
Totales 100,00 933,61
Se penaliza el valor obtenido por efectos
de la pendiente que presenta el terreno en -30 % 653,53
estudio

4.2.3. AJUSTE POR AREA

Area M² P. Unitario Bs.
249,30 653,53
Se procede a 498,60 522,82 realizar un ajuste
de corrección por 997,20 418,26 área, basado en
el principio 1.994,40 334,61 estadístico
comprobado por el 3.988,80 267,69 Ing. Rubén
5.000,00 X
Alves Dantes que afirma: Al
7.977,60 214,15
X 254,12
 duplicar cada vez el área de un terreno, su valor unitario disminuye en un
porcentaje que va desde el 5 % al 20 % y viceversa.

4.2.2. AJUSTE POR OFERTA

Promediando las áreas y precios unitarios de las diferentes ofertas

presentadas por inmobiliarias a través de la página Web, se procede a realizar un
ajuste de corrección por OFERTA, aplicando un procedimiento de ponderación de
valores.

OFERTAS PÁGINA WEB

Área
Nro. Fecha Empresa Dirección Terreno Precio T. Precio U.
1 16/08/10 TUINMUEBLE.COM Avda. 19 de abril 1000,00 3.200.000,00 3.200,00
2 16/08/10 TUINMUEBLE.COM Avda. 19 de abril 6004,00 19.500.000,00 3.247,83
3 16/08/10 TUINMUEBLE.COM Pueblo Nuevo 270,00 600.000,00 2.222,22
4 16/08/10 TUINMUEBLE.COM Barrio El Lobo 104,00 300.000,00 2.884,62
5 16/08/10 INMUEBLE.COM Barrio El Lobo 90,00 260.000,00 2.888,89
6 16/08/10 INMUEBLE.COM Centro 580,92 4.066.440,00 7.000,00
7 16/08/10 INMOBILIA.COM Barrio Obrero 500,00 1.500.000,00 3.000,00
8 16/08/10 INMOBILIA.COM Barrio Obrero 750,00 1.990.000,00 2.653,33
9 16/08/10 INMOBILIA.COM Barrio Obrero 302,00 1.400.000,00 4.635,76
Total General 9.600,92 31.732,65
Valor Promedio 1.066,77 35.25,85
Ajuste Por Área 533,38 3.878,44
Ajuste Por Área 266,70 4.266,28
Valor Redondeado 4.300,00
 Promediando las áreas y precios unitarios de las diferentes ofertas presentadas por
inmobiliarias a través de la Página Web, se procede a realizar un ajuste de corrección por
área, basado en el principio estadístico comprobado que afirma: Al duplicar cada vez el
área de un terreno, su valor unitario disminuye en un porcentaje que va desde el 5% al 15%
y viceversa.

De los valores obtenidos por efecto de inferencia estadística se procede a

realizar un valor promedio utilizando una ponderación entre los dos valores
obtenidos. A tal efecto, se detalla el referido cálculo.

VALOR

METODO UNITARIO (%) SUBTOTAL

ESTADISTICA
INFERENCIAL 1800,00 40,00 720,00
AJUSTE POR PAGINA 4300,00 60,00 2580,00
(WEB)

TOTALES 100,00 3.300,00

__________________________________________________________________

IPC (Fecha Actual)

Costo Unit(actual)=Costo Unit (Fecha Pasada)x---------------------------- x 1,50
IPC (Fecha Pasada)

Nota se multiplica x 1,50 por los meses transcurridos y la inflación acumulada en el

año.ejemplo:

Inflación 100% todo el año, para cada mes es 100/12 x fecha del avaluo
 4.2.2. HOMOGENIZACIÓN DE LAS AREAS

El área principal se clasifica como una construcción TC (Techada y

Cerrada),mientras
el porche y TABLA DE AJUSTE POR CLASIFICACION DE LA Oficios se clasifican
CONSTRUCCION
en (TC2) porlo CLASE F.A. que se aplica la
TECHADA Y CERRADA (T.C.) 1,00
siguiente tabla.
TECHADA Y CERRADA 3 (TC3) 0,95
TECHADA Y CERRADA 2 (TC2) 0,85
TECHADA Y CERRADA 1 (TC1) 0,75
TECHADA Y SEMICERRADA (TSC) 0,65
TECHADA Y ABIERTA (TA) 0,55
CERRADA ( C ) 0,45
ABIERTA (A) 0,35
NO APLICA 1,00

4.2.2. VIDA UTIL Y FACTOR DE COMERCIALIZACION

VIDA UTIL (V.U.) FACTOR DE COMERCIALIZACION (F.C.)

TIPO DE INMUEBLE MIN(AÑOS) MAX (AÑOS) MINIMO MAXIMO
Vivienda Unifamiliar - Basica 50,00 60,00 1,2 1,25
Vivienda Unifamiliar - Media 50,00 60,00 1,25 1,35
Vivienda Unifamiliar - Alta 60,00 75,00 1,35 1,45
Vivienda Multifamiliar - Basica 50,00 60,00 1,25 1,3
Vivienda Multifamiliar - Media 50,00 60,00 1,3 1,35
Vivienda Multifamiliar - Alta 60,00 75,00 1,4 1,45
Local Comercial 60,00 75,00 1,4 1,5
Oficina 60,00 75,00 1,35 1,45
Galpon Comercial 50,00 60,00 1,3 1,45
Galpon Industrial 50,00 60,00 1,25 1,35
Mixto (Comercial - Residencial) 60,00 75,00 1,3 1,4
Mixto (Comercial - Industrial) 60,00 75,00 1,35 1,45
Hotel 60,00 75,00 1,5 1,6