SANEAMIENTO FÍSICO-LEGAL

DE PREDIOS ESTATALES
Francisco Javier Escajadillo Chimayco
Abogado y candidato a Magíster en Derecho Registral y Notarial (USMP)
Especialista legal de la Subdirección de Administración del Patrimonio Estatal de la SBN.
¿Qué es el saneamiento y por qué
sanear?
 ¿La necesidad del saneamiento puede
explicarse a través de alguna razón
histórica?

 Dimensión sustantiva (derechos)

 Dimensión técnica (extensión física)
 Dimensión sustantiva: El desorden en la
asignación de titularidades (propiedad) en la
historia del Perú

 Imperio Incaico
 Virreinato
 República
 Dimensión técnica: La insuficiencia de
información gráfico-registral y su impacto en la
determinación de la extensión física de la
propiedad

 Código Civil de 1852 (Art. 2043°): Designación de la finca gravada a fin que no pueda confundirse
con otra.
 Ley del 02 de enero de 1888: Calificación registral de aspectos extrínsecos del título y la capacidad
de los otorgantes. No involucraba análisis técnico ni de aspectos físicos delimitantes.
 Decreto Ley n.° 23095 del 18 de junio de 1980: Se creó Oficina de Catastro.
 Reglamento de Inscripción del Registro de Predios (2003): Necesidad de contar con informe técnico
del área de catastro para incorporación o modificación de predios.
 Métodos de identificación y delimitación de
predios

a) Per relationem

b) Datos físicos

c) Catastrales
a) Linderos per relationem
b) Datos físicos
c) Catastrales
La determinación de la necesidad de
sanear: El diagnóstico técnico-legal
¿Qué se requiere sanear?
 EL PROCEDIMIENTO DE PRIMERA
INSCRIPCIÓN DE DOMINIO DE PREDIOS
DEL ESTADO

Directiva n.° 002-2016/SBN

A) Determinación de la titularidad estatal
(Propiedad y competencia)

 TUO de la Ley n.° 29151 aprobado por Decreto Supremo n.° 019-2019-VIVIENDA
A.1) Propiedad

¿Existen predios que por definición

normativa NO sean de propiedad
privada?
El caso de los terrenos eriazos
 Ley del
09/10/1893 Decreto Ley n.°
Art. 822 del C.C.
Concesiones o Propiedad del 14197
contratos de Estado de tierras sin Todos los terrenos
irrigación para dueño o eriazos son del
terrenos eriazos de abandonadas. Estado
la Costa.

1893 1934 1936 1949 1962

Ley n.° 7904 Decreto Ley n.° 11061

- Declarar su valor y su - Posesión del Estado
extensión. sobre terrenos
- Impuesto anual en base a abandonados (eriazos).
su valor. - Obligación de pago de
- Pérdida de propiedad impuesto anual y
ante su incumplimiento. presentación de
estudios de irrigación.
Incidencias en la calificación registral
de la propiedad estatal sobre los
terrenos eriazos
Precedente de Observancia Obligatoria aprobado en la
CLVXI sesión del Tribunal Registral (29/11/2016)

A efectos de inmatricular un predio rural en mérito del

artículo 2018 del Código Civil e indicar en el asiento su
naturaleza de acuerdo con el artículo 19 inciso a) del
Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios, se
requiere que la naturaleza del predio sea acreditada
mediante documento expedido por la autoridad
competente, descartando que es eriazo, toda vez que
la verificación de este aspecto debe ser materia de
calificación para determinar quién es el legitimado
para solicitar la inscripción y que documentos deberán
presentarse para tal efecto.

Criterio sustentado en la Resolución n.° 487-2016-SUNARP-

TR-T del 10.11.2016.
Propiedad Municipal
Ley n.° 27972
A.2) Competencia
Condición del predio
Competente Ámbito Disposición Normativa
estatal
Responsable del uso o De literal a) del artículo 2.2
Público servicio público Nacional del Reglamento de la Ley n.°
SBN 29151

Primera Disposición
Nacional excepto donde se
Complementaria Transitoria
SBN haya realizado transferencia
del Reglamento de la Ley n.°
de competencias
29151

Privado
Gobierno Regional con Tacna, Lambayeque, San
Artículo 62° de la Ley n.°
competencias Martín, Amazonas, Arequipa,
27867
transferidas Tumbes y Callao

Entidad pública
Nacional Artículo 8° de la Ley n.° 29151
propietaria

Primera Disposición
Alcance nacional y SBN y/o entidad pública Complementaria de la Ley n.°
comprendidos en titular del bien o 29151 complementado con
Nacional
proyectos de interés responsable del el literal c) del artículo 2.2 del
nacional. proyecto Reglamento de la Ley n.°
29151

Municipalidad Artículo 56° de la Ley n.°

Propiedad municipal Local
Provincial o Distrital 27972
 Aspectos generales del
procedimiento

Procedimiento para la formación del título (¿Material o formal?)

 Aspectos generales del
procedimiento

 Aplicación obligatoria por la SBN; Gobiernos Regionales con

competencias transferidas (Tacna, Lambayeque, San Martín,
Amazonas, Arequipa, Tumbes y Callao); y, Gobiernos Regionales con
convenio de delegación.
 No aplica para predios estatales materia de formalización o
saneamiento físico legal de la propiedad urbana y rural.
 Aplicación supletoria para las demás entidades del SNBE.
 Es un procedimiento de oficio.
 Etapas del procedimiento
Elaboración
Determinación
del informe
Emisión de la Inscripción
del predio
técnico legal
Resolución y Registro
 Determinación del predio

a) IDENTIFICACIÓN DEL ÁMBITO

 Información que obre en la entidad.
 Inspecciones técnicas.
 Solicitud de una entidad pública o persona para
adquisición de derechos.
 Denuncia u otras formas de comunicación.
 Determinación del predio

b) Determinación de la titularidad y la
competencia
• Consultas a entidades.
• Inspección técnica y constatación de
ocupaciones.
Conclusión del procedimiento por
ser propiedad privada o comunal
 Elaboración del informe técnico
legal

 Inspección técnica y levantamiento topográfico.

 Colocación de hitos (monumentación) en los vértices más
relevantes.
 Elaboración de planos y valor estimado del predio.
Emisión de la Resolución

 Dispone primera inscripción de dominio de predio a favor del

Estado.
 Publicación en un plazo de 10 días hábiles contados de su
expedición.
Inscripción y registro

• Solicitud de inscripción (con carga si no quedara consentida).

• Una vez inscrito se actualiza el SINABIP.
 Algunas cuestiones del
procedimiento
 ¿Cómo opera la presunción de propiedad del poseedor
establecida en el artículo 912° del Código Civil?
 ¿Cómo se establece la oponibilidad del título del presunto
propietario?
 Si luego de inmatriculado un predio a favor del Estado, se
toma conocimiento de un propietario con título ¿Se debe
redimensionar el área? ¿Qué formalidad debe tener este
título?
 Modificaciones introducidas por el
Decreto Legislativo n.° 1358

 Establece la obligación de las entidades a efectuar de oficio y

progresivamente la primera inscripción de dominio.
 Carácter vinculante de los certificados de búsqueda catastral en
cuanto al aspecto técnico.
 Posibilidad de anotación preventiva en el Registro de Predios con
vigencia de 6 meses, renovable por igual término.
 Publicación del extracto en El Peruano y texto completo en la página
web.
INMATRICULACIÓN DE ÁREAS UBICADAS
EN PLAYA PROTEGIDA
ZONA DE PLAYA PROTEGIDA
EXCLUSIÓN DEL DOMINIO RESTRINGIDO
CASO 1: Resolución n.° 278-2016-
SUNARP-TR-L
 Caso 2: Resolución n.° 472-2004-SUNARP-TR-L
Sobre la necesidad de publicitar registralmente el
dominio público. Un antiguo criterio no vigente.
Decreto Supremo n.° 010-2008-VIVIENDA

Artículo 2.- De la inmatriculación

La inmatriculación de la Zona de Playa Protegida y de los terrenos de propiedad estatal
ubicados en la Zona de Dominio Restringido en el Registro de Predios, se efectuará mediante
Resolución de la SBN que llevará anexa la Memoria Descriptiva y Plano Perimétrico y de
Ubicación respectivos; la citada Resolución con sus anexos constituyen título suficiente para
su inscripción en el Registro de Predios.
Caso 3: Resolución n.° 050-2005-SUNARP-
TR-T
 PROCEDIMIENTO ESPECIAL DE
SANEAMIENTO DE PREDIOS ESTATALES

TUO DE LA LEY n.° 29151 Y D.S. 130-2001-EF

 Procedimiento especial de saneamiento
(D.S. N° 130-2001-EF)

 Publicación
 Anotación preventiva
 Plazo de oposición
 Inscripción definitiva
 PUBLICACIONES

¿Para qué publicar?

¿Dónde se publica?
•Diario Oficial El Peruano
•Diario de Circulación Regional
•Pagina Web Institucional
 Aplicación práctica - Publicaciones

Caso 1: ¿El registrador puede cuestionar el

alcance de circulación del diario regional?
Resolución n.° 432-2010-SUNARP-TR-T
Es improcedente que las instancias registrales cuestionen la validez de la publicación en el
diario El Peruano y en otro de circulación regional efectuada por la entidad que instruye el
correspondiente procedimiento administrativo de saneamiento de sus bienes.
Caso 2: ¿Se debe acreditar documentalmente
la publicación en la página web?
Resolución n.° 778-2012-SUNARP-TR-L
[s]e advierte que en dicha norma, no se regula el tiempo por el cual debe aparecer en la
página web de la institución la referida publicación, lo cual podría generar que en casos de
publicaciones muy antiguas resulte inviable verificar su publicación, por lo que no resulta
exigible.
Caso 3: ¿Qué ocurre si una de las
publicaciones es realizada con fecha
posterior a la anotación preventiva?
Resolución n.° 273-2016-SUNARP-TR-A
Toda vez que el procedimiento especial de saneamiento regulado en el Decreto Supremo
n.° 130-2001-EF inicia con la publicación que se efectúe, no será posible que la misma sea
posterior a la fecha en la que se solicite la anotación preventiva, debiendo declararse en
dichos casos la tacha sustantiva
Caso 4: ¿Es correcta la identificación del
predio materia de saneamiento en la
publicación como «Sub Lote C-1 y Sub-Lote
C-2»?
Resolución n.° 106-2014-SUNARP-TR-A
En la publicación debe identificarse el predio de tal manera que permita diferenciarse frente
a otros predios, siendo el caso que fue materia de análisis en dicha resolución, el de un
predio identificado como «Sub Lote C-1 y Sub-Lote C-2» que al ser común resulta ambigua,
no permitiendo la correcta individualización (ubicación y delimitación) de los predios
materia de saneamiento, debiendo consignarse su descripción, área, linderos y demás datos
físicos materiales.
 Caso 5: ¿Qué ocurre si se identifica al
predio de manera distinta en la publicación
y en los demás documentos?

Ejemplo:

 Publicaciones: Institución Educativa n.° 80884 Héroes del Cenepa, carretera Huaca
Blanca Alta, Centro Poblado Huaca Blanca Alta, distrito y provincia de Chepén.
 Demás documentación: Sub lotes de la Institución Educativa n.° 80884 Héroes del
Cenepa: el sub lote 1 de la Mz. R-Q y el sub lote 1 de la Mz. O-P con un área de
13,294.70 m² y 4,345.85 m², respectivamente, ubicados en la carretera Huaca Blanca
Alta, Centro Poblado Huaca Blanca Alta, distrito y provincia de Chepén.
Resolución n.° 452-2016-SUNARP-TR-T
El Tribunal Registral en este caso indicó que en ambas descripciones existían varios
elementos comunes que permitían identificar el predio, además que la indicación del
nombre y número asignado a una institución educativa constituyen datos oficiales que
permiten distinguirla, lo que a consideración del tribunal, es suficiente para individualizar el
predio
 ANOTACIÓN PREVENTIVA

A) La legitimación del solicitante

B) Declaración Jurada
 A) LEGITIMACIÓN DEL SOLICITANTE

• Propietario
• Competente
• Poseedor
 B) Declaración jurada

 ¿Es un acto administrativo?

 ¿Qué función cumple?
 ¿Título formal o material?
 Aplicación práctica – Declaración
Jurada

Caso 1: ¿Qué ocurre si el registrador tiene duda

sobre la existencia o no de un proceso judicial que
discuta la propiedad del predio?
Resolución N° 193-2008-SUNARP-TR-A
El Tribunal Registral refirió que en caso exista duda sobre la existencia o no de litigio judicial
que discuta la propiedad el predio, la persona que firma la declaración jurada es la
responsable (civil, administrativa y penalmente) por cualquier omisión o falsedad en que se
incurra con la misma.
Caso 2: ¿Al solicitar la anotación preventiva,
es necesario adjuntar el documento que
sustenta el dominio?
Resolución N° 089-2014-SUNARP-TR-A
El Tribunal Registral indicó que como el Decreto Supremo N° 130-2001-EF únicamente exige
que se mencione el documento que sustenta el derecho, no es exigible su presentación ni
que se precise la causa del mismo.
Caso 3: ¿La calificación registral puede incidir
en la transferencia (causa) o debe limitarse al
cumplimiento de los requisitos documentales?
Resolución N° 126-2012-SUNARP-TR-A
El Tribunal Registral consideró que el presupuesto lógico para la aplicación del
procedimiento especial de saneamiento es la carencia de título idóneo y concluye que el
acto materia de calificación es la inscripción provisional y no así la transferencia (causa).
 OPOSICIÓN

• Oportunidad de la oposición
• Efectos de la oposición
• Función de la oposición
 Aplicación práctica – Oposición

Caso 1: ¿Bastaría el cargo de presentación de

la demanda para acreditar la oposición
judicial de terceros?
Resolución N° 416-2016-SUNARP-TR-T
El TR señaló que únicamente la oposición judicial de terceros puede acreditarse con el parte
judicial respectivo.
 Caso 2: Si se realizó la oposición antes de la
inscripción provisional ¿Es posible extender el
asiento de esta última?
Resolución N° 039-2012-SUNARP-TR-L
Entendiendo que el efecto inmediato de la oposición es suspender la inscripción definitiva (y
no la provisional) no es óbice la oposición formulada antes de la inscripción provisional para
extender el asiento de esta última.
Caso 3: ¿El registrador puede requerir
documentación adicional a la solicitud de
inscripción definitiva?
Resolución N° 1006-2007-SUNARP-TR-L
De no haber oposición, para la inscripción definitiva basta la solicitud que presente la
entidad que promueve el saneamiento, siendo automática por el solo cumplimiento del
plazo, no siendo admisible que el registrador requiera documentación adicional.
Oportunidad de la oposición estatal
 INSCRIPCIÓN DEFINITIVA
• Eficacia retroactiva a la fecha de la anotación preventiva

Variable D.S 130-2001-EF D. Leg. 1358

Título comprobatorio de No se exigía formalidad Documento de fecha cierta
dominio específica
Propietario Estado representado por…. Directamente a favor de la
entidad
Poseedor Estado Estado e inscripción
automática de afectación
en uso
Saneamiento de propiedad No existían límites Se exige tracto sucesivo
sobre predios de terceros
Saneamiento de posesión No existían límites No se aplica el
sobre predios de terceros procedimiento debiendo
someterse al derecho común
 Variable D.S 130-2001-EF D. Leg. 1358
Título comprobatorio de No se exigía formalidad Documento de fecha cierta
dominio específica
Propietario Estado representado por…. Directamente a favor de la
entidad
Poseedor Estado Estado e inscripción
automática de afectación
en uso
Saneamiento de propiedad No existían límites Se exige tracto sucesivo
sobre predios de terceros
Saneamiento de posesión No existían límites No se aplica el
sobre predios de terceros procedimiento debiendo
someterse al derecho
común
 Modificaciones introducidas por el
Decreto Legislativo N° 1358

 Se precisa que se considera que no existe proceso judicial en el que se cuestione el

dominio del Estado en los casos que la demanda haya sido notificada hasta un día antes
de la publicación del acto de saneamiento o de la presentación del título, según sea el
caso.
 La inscripción directamente a favor de la entidad en caso cuente con título
comprobatorio de dominio que conste en documento de fecha cierta.
 Si no cuenta con título comprobatorio de dominio, se inscribe a favor del Estado y
automáticamente la carga de afectación en uso a favor de la entidad.
 No es posible independizar de un predio inscrito a favor de terceros sustentándose en la
sola posesión.
Saneamiento de área, linderos y medidas
perimétricas

Ubicación y delimitación de predios… ¿En qué se diferencian?

 Mecanismos para el saneamiento de
área, linderos y medidas perimétricas

 Unilateral - CXV Pleno del Tribunal Registral

 Mutuo acuerdo – Ley N° 27333
 Procedimiento notarial – Ley N° 27333
 Procedimiento administrativo – Rural (D.S. N° 032-2008-VIVIENDA), Eriazo o urbano del
Estado (Octava Disposición Final del Reglamento de la Ley N° 29151), Catastral (Ley N°
28294)
 Proceso judicial – Arts. 504 y ss. del Código Procesal Civil
 Algunas confusiones
 Caso 1: Área incorporada al dominio inscrito de un predio que no forma parte del mismo,
desprendiéndose ello del título de adquisición ¿Prescripción encubierta?

«Retificar significa, corrigir falha ou inserir dado omisso. Não significa, necessariamente,
adequar o registro imobiliário à realidade fática, pois muitas realidades fáticas não são
juridicamente aceitas […] qualquer ampliação da área escriturada configuraria aquisição
de propriedade, o que é vedado por lei.»
ARRUDA AUGUSTO, Eduardo Agostinho. «Registro de Imóveis; a questão do aumento de
área na retificação da descrição tabular do imóvel» en Revista do Advogado, Ano XXVII, n.°
90, Março, 2007, p. 36.
 ¿Seguimos con las confusiones?

 Caso 2: Superposición gráfica y no física

 Caso 3: Predio inscrito mediante métodos de identificación per relationem o datos físicos
sin coordenadas ¿Saneamiento de área, linderos y medidas perimétricas? ¿En todos los
casos?
 Alternativas para instrumentalizar el
saneamiento de área, linderos y medidas
perimétricas
• Resolución

SBN y Gores • Procedimiento regular

• Procedimiento especial de
saneamiento

• Procedimiento regular
Entidades • Procedimiento especial de
del SNBE saneamiento
 ¿Qué ocurre si se utiliza este
procedimiento con fines indebidos?
Mecanismo de corrección para los
posibles efectos perversos
 Aclaración de inscripción de dominio

Octava.- Saneamiento de bienes estatales

[…] a) La cancelación en Registros Públicos de derechos del Estado producto de una
indebida aplicación de normas especiales de saneamiento, emitirá una Resolución
aclarando la inscripción de dominio a favor del Estado […]
b) La inscripción en primera de dominio a favor de Gobiernos Regionales o Locales sin
contar con facultades para ello, emitirá una Resolución aclarando la titularidad de dominio
a favor del Estado [...] quedando a salvo el derecho de los adquirientes de buena fe.
¿Qué dijo alguna vez el Tribunal Registral
al respecto?

En la Resolución N° 1129-2009-SUNARP-TR-L, se cuestionó la validez de la aclaración de

titularidad en los siguientes términos: «[e]l carácter de Ente Rector no necesariamente
implica que el órgano estatal pueda ejercer todo tipo de atribuciones o potestades
públicas por esa sola calificación, y sin norma que le atribuya competencias específicas. En
efecto, la naturaleza de Ente Rector normalmente está asociada al desarrollo de políticas
generales o aprobación de normas, pero no necesariamente conlleva relación de jerarquía
o subordinación sobre todas las entidades públicas.»
 Prevalencia catastral-registral

 Predio colindante sin plano

 Predio colindante con plano, pero…
 No consigna área o algún lindero o medida perimétrica
 No tiene coordenadas o estas se encuentran desplazadas o no se encuentra georreferenciado
según el SNCP
 Elaborado en el sistema PSAD56 y como consecuencia de su conversión genera superposiciones
gráficas y no físicas
 Consigna área, lindero y medidas perimétricas en un sistema distinto al métrico decimal
 Gracias.
Correo electrónico: fescajadillo@sbn.gob.pe