ASPECTOS DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA

NA CONSTITUIÇÃO E NO ESTATUTO DA CIDADE

GILBERTO SCHÄFER
Juiz de Direito na Comarca de Guaíba
Mestre em Direito Público pela UFRGS
Professor na Faculdade de Direito do Centro
Universitário Ritter dos Reis e na Escola
Superior da Magistratura/AJURIS

INTRODUÇÃO

SUMÁRIO: Introdução. 1. Aspectos
gerais da Usucapião Urbana. 2.
Usucapião individual no Estatuto. 2.1.
A junção de posses. 3. Usucapião
coletiva. 4. Aspectos processuais. 4.1.
Transcrição e matéria de defesa. 4.2.
Rito sumário. 4.3. Sobrestamento de
ações. 4.4. Legitimidade ativa.
C
onforme Edésio Fernandes1 o Estatuto da
Cidade (EC), Lei Federal 10.257/01, apre
senta quatro dimensões fundamentais:
consolida um novo marco conceitual jurídico-
político para o direito urbanístico; regulamenta e
cria novos instrumentos urbanísticos para a
construção de uma ordem urbana socialmente justa
e includente pelos Municípios; aponta processos
político-jurídicos para a gestão democrática das
cidades e propõe instrumentos jurídicos para a
regularização fundiária dos assentamentos
informais em áreas urbanas.
A usucapião deve ser interpretada a
partir dos princípios constitucionais que exercem
uma função sistêmica que permitem ligar e
colmatar as lacunas legais. Assim, o instituto
deve ser interpretado a partir do princípios
constitucionais da propriedade e sua função
social e do direito à moradia2.

-----------------------------------------
1
Edésio Fernandes, Um novo Estatuto para as cidades brasileiras, in Estatuto da Cidade e reforma urbana:
Novas perspectivas para as Cidades Brasileiras, Sérgio Antonio Fabris editor, Porto Alegre, 2002, p. 7.
2
Art. 6º da CF - São direitos sociais a educação, a saúde, o trabalho, a moradia, o lazer, a segurança, a
previdência social, a proteção à maternidade e à infância, a assistência aos desamparados, na forma desta
Constituição.
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A usucapião nas palavras de Carnelutti é um dos institutos no qual melhor se revela

a tendência do direito à justiça. Os operadores jurídicos devem levar em conta este aspecto
ao resolver os casos concretos, especialmente porque a modalidade da usucapião moradia
protege, em última instância, os desfavorecidos pelo mercado que não puderam adquirir o
bem de forma regularizada.
Na aplicação de todas as normas há exigência de seguir uma interpretação conforme
a constituição, devendo haver o rompimento de antigos paradigmas, em prol de uma
interpretação que privilegie a função social e o direito de moradia.

1. ASPECTOS GERAIS DA USUCAPIÃO URBANA

A usucapião é um modo de adquirir a propriedade ou outros direitos reais suscetíveis
de exercício continuado, como o usufruto, o uso, a habitação e as servidões, de coisas que
estão no comércio mediante a posse atuada pelo tempo e nas condições requeridas pela lei3.
O direito brasileiro admite a usucapião extraordinária (art. 550 do CCB e Art. 1.238 do
CCN); usucapião ordinária, (art. 551 do CCB e 1242 do CCN); usucapião mobiliária (arts. 618 e
619 do CCB e 1260 e 1261 do CCN), respectivamente nas modalidades ordinária e extraordinária;
usucapião especial rural ou pro labore, regulada pela Lei 6.969/81, com as alterações dadas
pela CF, no art. 191 (inscrita no novo Código no art. 1239); e usucapião especial urbana,
introduzida pelo art. 183 da Lei Maior, que a subdivide em duas espécies: a individual (art. 9º do
EC) e coletiva (art. 10 do EC), também inscrita no novo Código Civil nos art. 1240.
A usucapião-urbana ou usucapião moradia tem sua matriz e base constitucional no
art. 183 da CF:
“Art. 183 - Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinqüenta
metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para
sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário
de outro imóvel urbano ou rural”
Na interpretação das primeiras questões da usucapião moradia acabou prevalecendo
uma interpretação em desfavor da função social da propriedade e da moradia - esta última
na oportunidade não expressa, mas corolário do princípio da dignidade da pessoa humana
- como na questão da fixação do dies a quo para a usucapião4. Terminou prevalecendo nos
Tribunais e no STF5 a concepção de que a lei nova não apanha a prescrição em curso,

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3
Por todos Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva: usucapião, 3ª edição atualizada, p. 11-12
4
inicialmente duas posições tiveram acolhida nos Tribunais do Estado do Rio Grande do Sul conforme
pode-se ver: a favor da prescrição antes da CF Apelação Cível no. 190108761, 3a. Câmara Cível do
TARGS, Relator Des. Araken de Assis e contra Embargos Infringentes no. 589005420, 3º Grupo de
Câmaras Cíveis do TJRGS, em 22 de setembro de 1989, Rel. Des. Adroaldo Furtado
5
Recurso Extraordinário nº 145004-5/MT, 1ª Turma do STF, Rel. Min. Octavio Galotti. Recorrente: José
Alves dos Santos. Recorrido: Apemat-Crédito Imobiliário S/A. j. 21.05.1996, DJU 13.12.96, p. 50.180
no qual consta que “tem seu termo inicial de fluência na data da entrada em vigor da Constituição de 1988
(5 de outubro), o prazo de usucapião estabelecido no art. 183 da mesma carta.
 ASPECTOS DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA NA CONSTITUIÇÃO E NO ESTATUTO DA CIDADE - 73

começando a correr o prazo a partir da CF de 1988, sempre sustentada em idéias de

vulnerabilidade do direito de propriedade6, surpresa ao proprietário7 e até em confisco8.
A usucapião é considerada um modo originário de aquisição, pois não se adquire de
alguém, nascendo um direito novo9, por isso a sentença tem caráter declaratório.
O possuidor deve utilizar a área para moradia própria ou da família. Não há
possibilidade da pessoa jurídica usucapir nesta modalidade, pois a pessoa jurídica não
mora, mas tem sede. A única possibilidade de excepcionar essa regra vislumbro no caso da
usucapião coletiva (art. 10 do EC) – quando a área puder ser considerada área comum
condominial de equipamentos públicos e comunitários, como escola, associações e creches.
O proprietário é o sujeito passivo, aquele que sofre os efeitos da perda da coisa,
bastando que não seja sujeito absolutamente incapaz de exercer pessoalmente os atos da
vida civil10. A CF, no art. 183, § 3º determina que “Os imóveis públicos não serão adquiridos
por usucapião” consolidando antiga doutrina e jurisprudência11.
Não é necessário para a usucapião urbana o justo título e boa-fé, necessários unicamente
na usucapião ordinária. No caso da usucapião extraordinária e da moradia há dispensa e
presunção jure et de jure, isto é, sem admissibilidade de prova em contrário, “pelo que, com
efeito, o mais acertado é dizer que tais prescrições simplesmente dispensam o requisito”12.
Para a usucapião-moradia em qualquer de suas modalidades deve ser a posse exercida
ad usucapionem contínua e incontestada no transcurso de cinco anos.
A posse contínua, ou sem interrupção deve exteriorizar a moradia, demonstrando
diligência e cuidados na posse da coisa, ressaltando-se que, segundo o 1.208 do NCC
haverá possibilidade de convalescimento para o efeito de usucapião, desde o momento em
que cessarem os mencionados vícios. Como explica a doutrina “essa continuidade não
fica prejudicada nos casos em que o exercício do poder sobre a coisa se faz impossível em
determinados períodos”13 como no caso de inundações, tão freqüentes entre aqueles que
pleiteiam a usucapião moradia.

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6
“vulnera a garantia do direito de propriedade a contagem retroativa de prazo anterior a 05 de outubro de
1988, para a usucapião constitucional urbana” (Ap. cível 190128983).
7
“Trata-se de direito novo e que por isso não pode aproveitar tempo anterior a sua criação. Como bem
observa o ilustrado julgador, descabe olvidar ‘que a prescrição aquisitiva contrapõe-se à extinção do
direito do proprietário que confiante na vigência de um prazo bem mais longo, poderá ser surpreendido
de repente com um pedido de usucapião de cinco anos, restando sem nenhuma defesa em certos casos”(Voto
vencido citado nos Embargos Infringentes nº 190128983)
8
Ap. Cível 190128983, voto do Relator Desembargador Adroaldo Furtado Fabrício
9
Neste sentido Pontes de Miranda Tratado de Direito Privado, Parte Especial, XI/117, 4ª ed., SP, RT,
1983, pág. 117.
10
Sobre suspensão e interrupção do prazo ver 197 a 202 do NCC.
11
A matéria já se encontrava sumulada na súmula 340 do STF.
12
Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva: usucapião, 3ª edição atualizada, p.219. No usucapião ordiná-
rio a prova é de quem contesta (art. 490 do CCB).
13
Adroaldo Furtado Fabrício, Comentários ao Código de Processo Civil, 5ª edição, volume VIII, tomo III,
p. 381
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Não se admite a posse praticada por prepostos do possuidor devendo a posse ser
própria, fazendo do local a sua residência, devendo existir casa na área, não importando
que a mesma seja precária ou simples.
A posse ad usucapionem deve ser mansa e pacífica, sendo conhecida – do ponto
de vista objetivo - por aqueles contra quem o usucapiente invocará o seu direito. Exige-se,
também, que a posse sem oposição, sendo de se ressaltar que somente a impugnação feita
por quem tenha legítimo interesse para tanto, como é o caso do proprietário contra quem se
visa usucapir. Apenas ele poderá retirar-lhe essa característica, desde que o mesmo logre
êxito em sua pretensão, mas que consista em medidas judiciais efetivas.
Para usucapir é necessário animus domini (a locução da norma é possuir como sua
área). Não basta a “posse ad interdicta, se ao possuidor falta aquele ânimo, o qual a seu
turno (1º), não se confunde com a opinio domini, que é a crença, certa ou errada, de que
se é senhor da coisa ou do direito e (2º), não se resume na simples intenção ou convicção
de que se está comportando como proprietário”14. Realmente o animus domini é um fato
puramente volitivo, diferente da opinio domini que é um estado psicológico, mais ligado
a posse de boa-fé. A posse com animus domini existe até na posse do ladrão, que sabe que
a coisa não lhe pertence. “Entende-se que para caracterizá-lo não basta aquela vontade:
é preciso que ela resulte da causa possessionis, isto é, do título em virtude do qual se
exerce a posse: de modo que se esta foi iniciada por uma ocupação, pacífica ou violenta,
pouco importa, haverá o ânimo; se, ao contrário, originou-se de um contrato, como o de
locação, por exemplo, que implica no reconhecimento do direito dominial de outrem,
não se pode reconhecê-lo”15, a não ser quando de forma inequívoca ocorra mudança na
causa possessionis (art. 492 do CCB e 1203 do NCC). Por isso segundo a lei não haverá
animus domini no caso de posse direta exercida nos casos do art. 1.197 do NCC: “a posse
direta, de pessoa que tem a coisa em seu poder, temporariamente, em virtude de direito
pessoal, ou real, não anula a indireta, de quem aquela foi havida, podendo o possuidor
direto defender a sua posse contra o indireto”.
Nesse sentido já decidiu a 1ª Câmara Cível do TAMG na Apelação Cível nº 0294021-
6/1999, Rel. Juíza Vanessa Verdolim Andrade. j. 15.02.2000, Publ. RJTAMG 78/199:
“Usucapião - Animus domini - Intenção de ser dono - Desnecessidade da crença de ser
dono. O ânimo de dono se configura pela conservação do imóvel por todo o tempo ad
usucapionem, com atos exteriores públicos e ostensivos, como a construção de muros e
cultivo de plantas, de forma contínua, mansa e pacífica, pois o animus domini se define
na intenção de ser dono, não necessitando o possuidor de exercer a posse com a opinio
domini, que é a crença de ser dono”.

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14
Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva: usucapião, 3ª edição atualizada, p.121
15
Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva: usucapião, 3ª edição atualizada, 121
 ASPECTOS DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA NA CONSTITUIÇÃO E NO ESTATUTO DA CIDADE - 75

A Usucapião Urbana é reconhecida apenas uma vez. Exige que o usucapiente não
seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural ao tempo da aquisição. Portanto, após
adquirir pela usucapião poderá adquirir outro imóvel16. Para comprovar o requisito a lei deu
gratuidade perante o registro de imóvel, compreendido aí não apenas o registro, mas também
as certidões negativas. Para garantir essa gratuidade e evitar que os registros descumpram
a lei, penso que a melhor forma é o juiz requisitar as certidões, mediante ofício.
A comprovação de que não seja proprietário de outra área urbana ou rural há que se
dar em limites razoáveis, ou seja, dentro da mesmo Município. Não se deva exigir a prova
negativa de todo o Brasil, pois isso oneraria a parte a autora com diligência de difícil
consecução. Fora do início dessa prova negativa atribui-se ao contestante a prova de
propriedade de outro imóvel.
Segundo o art. 9º, §1º do EC “O título de domínio será conferido ao homem ou à
mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil”. Evidentemente não há óbice de
ser o imóvel usucapido por pessoa do sexo masculino ou feminino. Parece-me que o direito
deve ser reconhecido a ambos, no caso de companheirismo, se formando litisconsórcio
necessário, não podendo o direito ser reconhecido apenas a um dos companheiros, em
interpretação harmônica dos dispositivos.
A norma da usucapião moradia não estabelece limite mínimo para se invocar a
prescrição, por isso são indevidas reduções do alcance da norma constitucional em função
de restrições urbanísticas. Não é por outro motivo que o EC no seu art. 10 visa justamente
beneficiar os possuidores de áreas privadas e que nela fizeram a sua moradia naquelas
situações de grande adensamento. A redução por motivos urbanísticos não poderá ser
aceita, pois a usucapião visa tornar proprietário o possuidor da área, sendo que a intervenção
do poder público para trazer melhorias na área poderá se dar por uma infinidade de outros
instrumentos colocados à disposição pelo EC.
Pode-se usucapir área maior de 250 metros quadrados? Em outras palavras pode-se
usucapir 300 metros? A resposta geralmente assente na doutrina e na jurisprudência é
negativa, apesar de muitos Municípios adotarem terrenos padrões maiores, geralmente 300
metros quadrados. Esse padrão estabelecido pelo constituinte e não reformado pelo Estatuto
não contempla a realidade da imensa maioria dos Municípios. Na usucapião pró-labore (Lei
6.969 de 10.12.1981) ocorreu fato semelhante. Entretanto, nesse caso, foi estabelecido a
possibilidade de usucapir o módulo, autorização expressa no parágrafo único do art. 1º da
lei “prevalecerá a área do módulo rural aplicável à espécie, na forma da legislação
específica, se aquele for superior a 25 (vinte e cinco) hectares”. Parece-me possível

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16
“Usucapião. Adquire-se o domínio pela usucapião desde o momento em que se satisfaz o último
requisito para usucapir”. Acórdão na apelação cível nº 70004765327, Rel. Des. Carlos Cini Marchionatti.
Isso significa dizer que uma coisa é a usucapião e outra é a declaração judicial da usucapião. Se alguém
adquirir um imóvel antes do processo, mas depois de ter adquirido a coisa pela usucapião, mesmo assim
poderá fazer a usucapião.
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sustentar a aplicação analógica de tal dispositivo também na usucapião moradia, com base
no princípio de proteção à moradia e da função social, eis que se a área é possuída por
outrem é porque, em geral, não foi dado àquele imóvel a sua função social.
Há discussão se pode haver a usucapião de área de 250 metros dentro de um todo
maior - por exemplo de 300 metros. Apesar de polêmica, a resposta é afirmativa, pois o que
a norma exige é que se tenha posse de 250 metros, a qual deverá ser afirmada e provada
dentro desse parâmetro. Não importa o tamanho da área no registro, mas a área que o
usucapiente exerce posse (tem poder fático).

2. USUCAPIÃO INDIVIDUAL NO ESTATUTO

A redação do artigo 9o no EC é semelhante ao art. 183 da CF17. Mantém a área de até
duzentos e cinqüenta metros quadrados para esta modalidade de usucapião.
A lei estabelece também que é possível ser objeto da usucapião edificação urbana,
matéria que vinha sendo objeto de controvérsia jurisprudencial com decisões que não a
aceitavam como a proferida na Apelação Cível nº 596004424, 6ª Câmara Cível do TJRS,
Porto Alegre, Rel. Des. Osvaldo Stefanello. j. 25.06.1996 assim ementada “Apartamento de
edifício, abrangido pelo regime da Lei nº 4.591/64, assim considerado como unidade
autônoma, não está sujeito ao usucapião constitucional urbano autorizado pelo art.
183 da CF, posto que seu conteúdo normativo contrapõe-se ao elemento político-social
que desta norma se extra”.
A matéria, entretanto, não era pacífica registrando-se decisões em sentido
contrário, como se pode ver na seguinte ementa da Apelação Cível nº 598485712, 19ª
Câmara Cível do TJRS, Porto Alegre, Rel. Des. Carlos Rafael dos Santos Júnior. j.
25.05.1999: “Usucapião Constitucional. Apartamento. Possibilidade. É juridicamente
admissível o usucapião constitucional de apartamento, uma vez atendidos os demais
requisitos do art. 183, da CF. A propriedade nas incorporações imobiliárias é também
horizontal. Embora colocada em planos verticais. Lei nº 4591/64. Carência de ação
afastada. Deram provimento”.
A jurisprudência restritiva levava ao pé da letra o termo área urbana e dizia que não
se aplicava a apartamentos, isto porque um apartamento de 250 metros quadrados seria um
luxo. No entanto, passou a se observar que nos casos em que se requeria a usucapião
moradia não se tratavam de apartamentos destinados à classe média ou alta, em bons

-----------------------------------------
17
Art. 9º Aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por
cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o
domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1º O título de domínio será conferido ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.
§ 2º O direito de que trata este artigo não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.
§ 3º Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua, de pleno direito, a posse de seu antecessor,
desde que já resida no imóvel por ocasião da abertura da sucessão.
 ASPECTOS DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA NA CONSTITUIÇÃO E NO ESTATUTO DA CIDADE - 77

edifícios; ao contrário, os fatos ocorriam em pequenos apartamentos, em grandes conjuntos

habitacionais populares. Todavia, se antes era possível algum dissenso - ainda que em
detrimento da sua função social da propriedade - agora a matéria está pacificada pelo art. 9º
ao falar em “edificação urbana”.

2.1. A junção de posses

Segundo o §3º do art. 9º “Para os efeitos deste artigo, o herdeiro legítimo continua,
de pleno direito, a posse de seu antecessor, desde que já resida no imóvel por ocasião da
abertura da sucessão”.
Trata-se de sucessio possessionis, que não vinha sendo aceita pela decisões dos
tribunais18, ou seja, a possibilidade da posse do de cujus se transferir à do herdeiro com
todos os seus vícios e qualidades na forma do art. 1.206 do NCC “a posse transmite-se com
os mesmos caracteres aos herdeiros e legatários do possuidor “.
A sucessio possessionis no EC está regulada de modo diferente do que no Código
Civil no qual “morto o que está usucapindo, a sua posse se incorpora a todos os herdeiros,
e não apenas a algum ou alguns deles – os quais, por isso mesmo, não poderão pleitear,
para si sós, a junção das posses”19. No caso da usucapião moradia há aqui uma regra
especial, considerando a finalidade da moradia, o que faz com que o direito não se transfira
ao conjunto de herdeiros, mas somente àquele que estiver morando no imóvel.
A regra privilegia quem está morando na área apenas quando não haja completado
o lapso de tempo de posse. Completado o tempo de posse os herdeiros - ou mesmo o
espólio20- poderá ajuizar a ação de usucapião.
O art. 1.243 do novo Código Civil elastece ainda mais a regra e permite a sucessão
de posses de forma ampla. No entanto, creio que permanece nesse caso a diretriz do
Estado de que a posse seja exercido com o mesmo caráter, ou seja, para o fim de
moradia. Em outras palavras, pode haver a sucessio possessionis desde que a finalidade
da posse seja a moradia. Já quanto a accessio possessionis face a este artigo deverá
ser estendido para todas as modalidades de usucapião, desde que a posse seja para
fins de moradia (posse qualificada pela moradia).

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18
Para ilustrar: Usucapião constitucional. O artigo 183 da CF exige posse pessoal, por cinco anos. Não
incidência, no caso, da “sucessio possessionis” art. 552, CCB). Negaram provimento. Apelação Cível nº
70000725416, 19ª Câmara Cível do TJRS, Rio Grande, Rel. Des. Carlos Rafael dos Santos Junior. j.
29.08.2000.
19
Lenine Nequete, Da prescrição aquisitiva: usucapião, 3ª edição atualizada, p.196.
20
Nesse sentido Apelação (Cv) Cível nº 0281390-1 - 1999, 1ª Câmara Cível do TAMG, Buenópolis, Rel.
Nepomuceno Silva. j. 18.08.1999, Unânime com a seguinte ementa: Usucapião - Espólio – Ilegitimidade
ativa - inocorrência – citação - renovação - desnecessidade – requisitos essenciais - atendimento 1 - A
viúva, investida na qualidade de inventariante, tem legitimidade para ajuizar ação de usucapião, em nome
do espólio, decorrente do status de sua representação, tendo em vista que a composse emergiu da sucessão
causa mortis (...)” e do Tribunal de Justiça do RGS conferir RJTJRGS 10/224.
78 - DOUTRINA

3. USUCAPIÃO COLETIVA
Segundo o artigo 10 do Estatuto “as áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta
metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco
anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos
ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde
que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou r ural”.
A aplicação imediata do dispositivo em tela não é isenta de polêmica. Entretanto,
supõe-se que o dispositivo deva ter aplicação imediata, pois houve vacatio legis, não havendo
que se falar em surpresa para o proprietário, que teve tempo suficiente para adotar as medidas
judiciais. Também não pode ser aceita a idéia de confisco, pois o direito de propriedade deve
ser aplicado em conformidade com a sua função social e o direito de moradia.
O instituto destina-se sobretudo a facilitar a defesa dos réus nas ações em que se
reivindica a coisa. Não se pode dizer que há novidade no instituto ao menos se os
possuidores na forma coletiva possuírem, cada um, área menor de 250 metros quadrados
O artigo exige que não seja “possível identificar os terrenos ocupados por cada
possuidor”. Devemos procurar essa impossibilidade de identificação nos fins do Estatuto
da Cidade para não inviabilizar a sua aplicação. Os fins estão em consonância com o direito
à moradia que exige a proteção à posse traduzindo-se em segurança jurídica contra o
proprietário-registral - não mais proprietário legal face a usucapião cuja sentença é meramente
declaratória - para que as pessoas ali assentadas possam estabelecer condições mínimas
de dignidade. Assim, o requisito não deve ser entendido num tecnicismo absoluto, mas
dentro de uma proposta que permita trabalhar áreas muito densas. Por isso, o conceito a ser
utilizado é o de densificação habitacional. Estritamente não haveria impossibilidade de
identificação, pois através de um levantamento topográfico e cadastral todos os terrenos
podem ser objeto de identificação.
Nesse sentido a questão deve ser pensada em função do adensamento da área e, inclusive,
de estudos urbanísticos posteriores para alargamentos viários e abertura de acessos.
Não parece ser razoável que possa haver usucapião coletiva em áreas nos quais os
lotes possam ser facilmente identificados. Em virtude disso é razoável que o juiz exija na
petição inicial, como requisito indispensável, a justificativa da propositura dessa modalidade
de usucapião com a devida comprovação.
Saliente-se que o dispositivo em tela facilita o manejo da usucapião como defesa,
quando não se necessita uma descrição completa e individual de cada área.
O EC no art. 10 não define o limite mínimo para cada morador. Parte do conjunto, ou
seja, admite que “as áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados”
possam ser usucapidas de forma coletiva. Não há restrição ao tamanho máximo ou mínimo
da área possuída de forma individual. Daí a possibilidade de usucapir área maior que 250
metros quadrados. No entanto, como essa modalidade se destina a área adensadas creio
que dificilmente a situação ocorrerá.
 ASPECTOS DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA NA CONSTITUIÇÃO E NO ESTATUTO DA CIDADE - 79

A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante
sentença, a qual servirá de título para registro no cartório de registro de imóveis (art. 10§2º
do EC).
E como fica atribuída a propriedade para cada um dos moradores? Existem duas
formas de se proceder. A primeira, é atribuir uma fração ideal de terreno a cada possuidor,
independente da dimensão do terreno possuído. A segunda hipótese é de acordo escrito
entre os condôminos, estabelecendo frações ideais diferenciadas.
Esse condomínio é especial não sendo passível de extinção, a não ser em virtude de
execução de urbanização posterior à constituição de condomínio.
As dificuldades de aplicação serão menores se instituídas frações ideais diferenciadas,
que serão retomadas com a descrição individual do lotes através do sistema registral. Não se
impedirá a extinção do condomínio mesmo nos casos em que as quotas forem diferenciadas
As decisões judiciais vinham negando a possibilidade de “accessio possessionis” na
usucapião moradia21. Todavia, agora, por autorização expressa do art. 10, § 1º é permitido ao
possuidor acrescentar a sua posse a do antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
Permite-se, dessa forma, juntar as posses a fim de perfazer o lapso temporal necessário para
aquisição da propriedade. “Não é imprescindível que a cessão ou transmissão se faça por
escritura pública (como se exigiria no caso de tratar-se de direito real) ou sequer em forma
escrita outra (como sustentou a certo tempo a jurisprudência). A accessio possessionis pode
ser demonstrada, juntamente com os demais fatos constitutivos do direito invocado pelo
autor, por qualquer meio de prova, embora se deva admitir a dificuldade prática de realizá-
la em muitos caos. O que se há de exigir é apenas que o autor convença o juiz da continuidade
da posse, não-afetada pela mudança de sua titularidade22“.
Essa regra foi ampliada pelo novo Código Civil que exige unicamente a continuidade
da posse, que deve, segundo nosso juízo, ser qualificada pela moradia.

4. ASPECTOS PROCESSUAIS

4.1. Transcrição e matéria de defesa

Segundo o art. 13 “A usucapião especial de imóvel urbano poderá ser invocada
como matéria de defesa, valendo a sentença que a reconhecer como título para registro
no cartório de registro de imóveis”.

-----------------------------------------
21
Apelação Cível nº 596116228, 6ª Câmara Cível do TJRS, Novo Hamburgo, Rel. Des. João Pedro Pires
Freire. j. 08.04.
22
Adroaldo Furtado Fabrício, Comentários ao Código de Processo Civil, 5ª edição, volume VIII, tomo III,
p. 381.
80 - DOUTRINA

A argüição de usucapião como defesa em ações reais sempre foi admitida sem
qualquer restrição23. Alegada em defesa, a sentença que a reconhecia, se limitava a declarar
que o réu tem direito a ela, mas não lhe servia de título para a transcrição no registro
imobiliário. A transcrição era buscada através da ação adequada para possibilitar a
intervenção da União, do Estado e do Município ou por terceiros, citando-se inclusive a
pessoa que movera a ação anterior.
No entanto, a possibilidade de valer a sentença que a reconhecer como título para
registro no cartório de registro de imóveis não é novo no nosso direito, como se pode ver
no art. 7º da Lei nº 6.969 de 10.12.1981 que dispõe sobre a aquisição por Usucapião Especial
de imóveis rurais.
Quais são as soluções interpretativas dessa regra no sistema brasileiro?
A primeira é que ela não é aplicável, eis que a ação declarativa de usucapião continua
a ser uma ação necessária para se obter o resultado jurídico, com um rito especial de citação
por edital, intimação dos interessados e intervenção do Ministério Público. Tais exigências
não se dão quando a usucapião é utilizada como defesa. Segundo tal linha interpretativa,
nesse caso, não seria possível aplicar o dispositivo por infringência à regra do devido
processo legal, inscrita na constituição, em desrespeito ao direito material de propriedade,
que é um direito erga omnes, com risco de simulações e fraudes.
Outra hipótese interpretativa, é possibilitar o conhecimento da ação por todos os
interessados, no caso de haver a alegação de usucapião em defesa. A ampla chamada de
todos os interessados é decorrência do direito material de propriedade que está sendo
questionada. Logo, necessário fazer a citação por edital, citação pessoal dos confinantes,
haver a intervenção do MP e a intimação das fazendas e cumprir os requisitos de memorial
descritivo, especialmente quando cada possuidor possuir parte do imóvel reivindicado.
Esta segunda possibilidade atrasará mais a manifestação jurisdicional sobre a
controvérsia, em prejuízo da economia processual, submetendo todos a uma demora
excessiva do processo.
Embora com várias manifestações dos Tribunais não recepcionando a possibilidade
de registro24, o STJ através da terceira turma já decidiu com base no art. 7º da Lei nº 6.969/
81 a possibilidade de registro da sentença que reconhece a usucapião especial em defesa25.
Penso, que pode ser acolhida esta interpretação do STJ que visa dar rapidez ao processo.
Ademais, se permite a utilização da querella nullitatis para invalidar o processo em
decorrência de vícios e nulidades que atinjam terceiros.

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23
Sumula 237 do STF: O usucapião pode ser argüido em defesa
24
Apelação Cível nº 595127226, 6ª Câmara Cível do TJRS, Caxias do Sul, Rel. Des. Paulo Roberto Hanke.
j. 26.03.1996: “Conquanto argüível apenas como defesa, a “exceptio usucapionem” é imprestável para
assegurar ao excipiente direito ‘erga omnes’. O acolhimento da defesa não acarreta declaração de
domínio, passível de registro em ofício imobiliário”
25
Recurso Especial nº 233607/SP, Terceira Turma do STJ, Rel. Carlos Alberto Menezes Direito. j.
18.05.2000, Publ. DJU 01.08.2000 p. 00270.
 ASPECTOS DA USUCAPIÃO ESPECIAL URBANA NA CONSTITUIÇÃO E NO ESTATUTO DA CIDADE - 81

4.2. Rito Sumário

Segundo o art. 14 do Estatuto da Cidade na ação judicial de usucapião especial de
imóvel urbano, o rito processual a ser observado é o sumário. A usucapião sempre foi
considerada - com exceção da usucapião pró-labore – uma modalidade com rito especial.
O procedimento sumário está regulado no CPC nos artigos 275 a 281.
O estatuto silencia como se dará este procedimento sumário ao contrário da Lei nº
6.969/81 que no seu art. 5º, § 2º, esclarece os requisitos e propõe um rito para tal ação26. No
entanto, a pergunta sobre qual rito aplicar permanece: será o sumário do CPC, o especial do
CPC ou sumário da Lei da usucapião rural?
A experiência do processo sumário não tem sido das melhores em nosso meio, por
isso se possibilitou ao juiz converter o procedimento para ordinário (art. 277 do CPC),
especialmente para velar pela “rápida solução do litígio”.
Errou a lei ao não criar um rito especial para essa usucapião. Estaria a lei dispensando
os editais e a notificação das fazendas? Talvez essa interpretação possa ser sustentada em
uma análise sistemática já que se permite a simples transcrição da usucapião reconhecida
como defesa no registro de imóveis.
No entanto, no caso da jurisprudência entender necessária a publicação de editais
e a notificação da fazenda, melhor adotar o procedimento especial do art. 941 a 945 do CPC
que permite uma rápida solução do litígio (art. 125, IV do CPC). O procedimento especial do
CPC dá mais agilidade ao processo, dispensada a audiência prévia. Qualquer falha na
sistemática de intimações e publicações de editais e citações, frustrará a audiência e o
andamento do feito, não produzindo a agilidade desejada.

4.3. Sobrestamento de Ações

Segundo o art. 11 “na pendência da ação de usucapião especial urbana, ficarão
sobrestadas quaisquer outras ações, petitórias ou possessórias, que venham a ser
propostas relativamente ao imóvel usucapiendo”.

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26
Art. 5º - Adotar-se-á, na ação de usucapião especial, o procedimento sumaríssimo, assegurada a prefe-
rência à sua instrução e julgamento.
§ 1º - O autor, expondo o fundamento do pedido e individualizando o imóvel, com dispensa da juntada da
respectiva planta, poderá requerer, na petição inicial, designação de audiência preliminar, a fim de
justificar a posse, e, se comprovada esta, será nela mantido, liminarmente, até a decisão final da causa.
§ 2º - O autor requererá também a citação pessoal daquele em cujo nome esteja transcrito o imóvel
usucapiendo, bem como dos confinantes e, por edital, dos réus ausentes, incertos e desconhecidos, na
forma do art. 232 do Código de Processo Civil, valendo a citação para todos os atos do processo.
§ 3º - Serão cientificados por carta, para que manifestem interesse na causa, os representantes da Fazenda
Pública da União, dos Estados, do Distrito Federal, dos Territórios e dos Municípios, no prazo de 45
(quarenta e cinco) dias.
§ 4º - O prazo para contestar a ação correrá da intimação da decisão que declarar justificada a posse.
§ 5º - Intervirá, obrigatoriamente, em todos os atos do processo, o Ministério Público.
82 - DOUTRINA

O artigo privilegia a usucapião urbana. Segundo a dicção do artigo ele se refere as

ações futuras, conforme se extrai do verbo “venham” e não as atuais ações petitórias ou
possessórias, que já estão propostas, que deverão ser reunidas para evitar julgamentos
conflitantes. Nesse caso melhor reunir as ações, como se vem fazendo, julgá-las
conjuntamente, tendo em vista a prejudicialidade e a comunhão de provas.

4.4. Legitimidade Ativa

É legitimado para propor a ação o possuidor que isoladamente possua a área ou
edificação urbana ou os compossuidores. A lei fala em litisconsórcio superveniente que
deve ser reservado para o caso de falecimento.
A lei admite que a associação de moradores da comunidade, regularmente constituída,
com personalidade jurídica atue como substituto processual, desde que explicitamente
autorizada pelos representados, para propor a ação de usucapião (art. 12, inc. III do EC).
Diz-se que a legitimação é ordinária quando os legitimados para demandar são os
titulares da relação jurídica de direito material deduzida em juízo. Quando, no entanto, a lei
autoriza, em nome próprio, a defesa de interesse ou direito de terceiro, ocorre a legitimação
extraordinária (ou, para Chiovenda, substituição processual). Esta regra da legitimação
está regulada no art. 6º do CPC: “Ninguém poderá pleitear em nome próprio, direito
alheio, salvo quando autorizado em lei” e pelo art. 267, inc. VI do mesmo diploma legal:
“quando não concorrer qualquer das condições da ação, como a possibilidade jurídica,
a legitimidade das partes e o interesse processual”.
O Estatuto da Cidade permite a participação ampla da sociedade e abriu mais esta
possibilidade processual para que “como substituto processual, a associação de moradores
da comunidade, regularmente constituída, com personalidade jurídica, desde que
explicitamente autorizada pelos representados” promova a ação.
As associações devem ter a autorização dos moradores representados, não se exigindo
sejam eles todos associados indo adiante da CF (art. 5º, XXI) que autoriza a representar
unicamente seus filiados em juízo. O artigo cometeu tautologia, eis que associação regularmente
constituída, do ponto de vista jurídico, sempre há de ter personalidade jurídica.
Há que se ter a máxima diligência na exigência de autorização dos representados,
cuja autorização deve ser todos para se evitar que associações sem representatividade
venham a se valer do instrumento em fraude a lei, realizando negociatas com o direito dos
moradores. Cada representado deverá ser identificado, devendo estar descritos os espaços
públicos de uso comum.
Embora a lei não distinga entre as modalidades do art. 9º ou do art. 10º, a melhor
solução parece ser interpretar a aplicação dessa substituição apenas para a usucapião
coletiva. Na individual poderá se ajuizar a usucapião em litisconsórcio ativo facultativo,
evitando assim a realização de inúmeras diligências.