DERECHO CIVIL I

TEMA 11: LOS BIENES Y EL PATRIMONIO

1 - LAS COSAS
 Cosa es todo bien jurídico que tiene una propia individualidad y es susceptible de apropiación. No
importa que pueda ser una entidad material o inmaterial con tal de que pueda ser apropiada por un
sujeto de forma tal que le reporte una utilidad. (Art. 333 CC).
No basta que el bien pueda ser disfrutado, para que sea cosa; ya que el mar o el aire son susceptibles de
disfrute pero no de apropiación individual. En general, puede decirse que un bien no es apropiable
cuando seria prohibitivamente alto el coste de excluir de su disfrute a terceros. En general podemos
afirmar que un bien es apropiable, en el sentido del art.333 CC, cuando su atribución a persona o
personas determinadas será socialmente más eficiente que su disfrute común y siempre que sea posible
que su eventual titular pueda excluir a un coste razonable a quienes no son titulares del mismo.
Tiene que tratarse de un bien con propia individualidad capaz de reportar una utilidad por sí mismo.
Cuando ocurre ello es algo que se decide en función de las valoraciones sociales de cada momento, no
en meritos de cualidades físicas intrínsecas de la cosa. Existe un derecho que recae individualmente
sobre el todo y no una suma de derechos de propiedad sobre cada componente (Juego de café). Pero
hay otros elementos que no son susceptibles de utilidad separada como es el caso del cemento o les
engranajes de una maquina, pero sí lo son los frutos pendientes de un inmueble o la perla de un anillo.
El volumen de edificabilidad es cosa, pues es susceptible de venta, con independencia de la finca en que
se asienta. El agua corriente o el aire no disponen de individualidad definida que pudiera definir el
contorno eventual derecho sobre ellos, por lo que no son cosas aunque se envasen,
Es cosa la parte que puede ser separada del cuerpo humano que pueda ser objeto de donación. No les
priva de la condición de cosa el que no puedan ser vendidas. Basta que puedan ser transferidas a través
de un contrato para que merezcan aquella condición. Es cosa la cualidad de socio de un grupo siempre
que pueda negociarse.
Para el Derecho Civil los animales son cosas que no son sujetos de derechos. No hay cosas en sentido
absoluto, todo lo que pueda ser dividido, y a pesar de ello presente una utilidad puede ser cosa.
Lo que no puede ser cosa en sentido jurídico esta fuera del comercio de los hombres. La ley utiliza
también esta expresión para referirse a cosas en sentido genuino cuyo comercio está prohibido, así
como aquellos que sin ser bienes de tráfico prohibido, no pueden negociarse por su poseedor legitimo
por ser considerados como inherentes a la persona.
No todos los bienes jurídicos son cosas, el objeto de derecho tiene que ser susceptible de tráfico a
través de negocios jurídicos. Hay bienes jurídicos que no pueden ser negociados ni apropiados pero en
caso de ser lesionados ilícitamente, hacen nacer en la persona de su titular un derecho indemnizatorio
contra el dañante. El conjunto de bienes jurídicos a efectos de responsabilidad es más amplio que el
conjunto de las cosas apropiables.

2 - CLASIFICACION DE LAS COSAS

2.1 – COSAS CORPORALES E INCORPORABLES

 COSAS CORPORALES – son las perceptibles por los sentidos por disponer de una entidad material.
 COSAS INCORPORALES – no son perceptibles por los sentidos. Son bienes incorporales:
 De primer orden las creaciones individuales protegidas por el derecho de autor, los inventos
industriales y modelos de utilidad y las marcas. También son la propia imagen o las participaciones
sociales.

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 En segundo nivel los créditos, es decir, el derecho de exigir a otra persona el cumplimiento de una
obligación de dar, hacer o no hacer.
 En tercer nivel todos los derechos sobre las cosas, ya sean estas corporales o incorporales. Con
excepción del derecho de dominio de la propiedad que viene a identificarse con la cosa misma sobre
la que recae (mi derecho de propiedad sobre el coche y mi coche).

2.2 – COSAS MUEBLES E INMUEBLES

 BIENES INMUEBLES (Art. 334 CC) – para el artículo son bienes inmuebles las cosas siguientes:
 El suelo y las aguas
 Las construcciones de todo género adheridas al suelo y los arboles vegetales unidos a la tierra y todo
lo que está unido a un inmueble de manera fija de modo que no pueda separarse de él sin
quebramiento de la materia o deterioro del objeto, o constituyan parte integrante de un inmueble
 Los objetos, utensilios o maquinarias destinados por su propietario al uso o servicio de un inmueble,
que revele el propósito de unirlos de modo permanente al fundo o formen parte de ella de un modo
permanente. Este tercer conjunto, requiere, pues, frente a los inmuebles por incorporación
(segundo), que el acto de destinación haya sido realizado por el propietario del bien mueble
destinado, que es al mismo tiempo propietario del fundo; también es preciso en estos inmuebles una
cierta permanencia en el destino vinculado, de forma que no se limite a satisfacer necesidades
transitorias.
 BIENES MUEBLES - Todos los demás, incluidos los créditos, las creaciones intelectuales, los contratos
sobre servicios públicos, las cedulas y títulos de valores, y en general todos los que se puedan
transportar de un punto a otro sin menoscabo de la cosa inmueble a que estuvieran unidos (335 CC).
Si un bien está destinado o incorporado depende de las circunstancias del caso. Para el derecho apenas
tiene efecto práctico la calificación de un bien como mueble por destino:
 Se pueden enajenar por separado sin someterse a las reglas formales de enajenación de inmuebles.
 Un tercero puede adquirir este bien por prescripción conforme al plazo de prescripción de bienes
muebles.
 Si se hipoteca la finca no se entienden hipotecados con ella, salvo que se pacte. Los bienes inmuebles
por destino funcionan, pues, como muebles en el tráfico jurídico.
Lo único que parece imponer el acto de destinación al inmueble, es que, si no se pacta lo contrario o se
deduce por vía de interpretación, la enajenación del inmueble alcanza a los muebles en él destinados,
como accesorios del mismo.
 LAS DIFERENCIAS ENTRE BIENES MUEBLES E INMUEBLES – estas afectan:
 A la capacidad para contratar, que se exige de modo más riguroso en las enajenaciones de
inmuebles.
 A las solemnidades formales para la enajenación, que son más rigurosas en los inmuebles
 Al tiempo para adquirir por prescripción, que es más largo en el caso de inmuebles
 A la publicidad, pues en materia de muebles la publicidad depende de la posesión del bien, mientras
en materia de inmuebles la publicidad de los derechos la proporciona el Registro de la Propiedad.
Los bienes inmuebles pueden ser rústicos o urbanos. A efectos de derecho privado esta clasificación solo
tiene interés en materia de arrendamientos, pues las fincas urbanas están sujetas a la LAU y las rusticas
a la LAR. Fuera de los arrendamientos apenas importa la distinción. Una diferencia hay, con todo, en
materia de retracto de colindantes que solo tiene lugar sobre fincas rusticas.

2.3 – BIENES DE CONSUMO Y DE PRODUCCION

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 Distinción no utilizada por el CC, pero es importante para determinar la obligación de la normativa
protectora de los consumidores. Un bien, es de consumo cuando se adquiera para el uso o destino
individual o familiar, sin finalidad de reintroducirlo, transformado o no, en el mercado. No importa si
quien lo adquiere es un consumidor o un empresario, siempre que este lo adquiera al margen de su
actividad profesional. A efectos de indemnización por los daños causados por productos defectuosos es
relevante si el daño afecta a un bien destinado o no al consumo privado o familiar.

2.4 – BIENES FUNGIBLES E INFUNGIBLES

 Una cosa es fungible cuando es sustituible por otra dentro del mismo género, proporcionando al
poseedor una satisfacción equivalente por tratarse de bienes pertenecientes a una clase cuyos
componentes son iguales. Es infungible aquella cosa a la cual no es posible encontrar un sustituto
indistinguible. Son fungibles los bienes muebles de primera mano, producidos en serie o los bienes que
se individualizan por su número, peso o medida. (Dinero). Son infungibles los bienes de segunda mano,
pues no hay dos iguales, ni tan siquiera dentro del mismo género, las obras de arte plástico, pues no son
susceptibles de multiplicación en ejemplares. La obligación de entregar un bien fungibles se llama
obligación genérica; sin embargo en los infungibles se denomina obligación específica
Las cosas que se consumen con su uso y este uso no puede ser repuesto, son bienes fungibles pero no
son los únicos, (Art 337 CC). Este artículo reduce los bienes fungibles a los consumibles. Bien consumible
es aquel bien fungible que no admite un uso múltiple, ya porque su uso sea consumo, ya porque el uso
supone la desposesión del mismo y la transferencia a un tercero (dinero), ya porque un uso del mismo
conforme a su destino agota su capacidad para prestar en el futuro una utilidad equivalente (cemento).
El régimen jurídico de las cosas varía según se corresponda con algunas de las categorías expuestas:
 Los bienes fungibles que son consumibles, y el dinero, no pueden ser objeto de contratos por los que
se ceda la posesión y no la propiedad del bien. No pueden alquilarse ni entregarse en depósito o
préstamo de uso. Cuando se cede la posesión de estos bienes, en realidad se transmite la posesión
de los mismos, como un préstamo, y el adquiriente asume la obligación de restituir en el futuro otro
tanto de la misma especie.
 En las obligaciones genéricas corresponde al deudor elegir qué cosa ha de entregar entre las que
componen el género, y si son de distinta calidad, cumple con entregar la calidad media.
 Si una persona debe entregar una cosa perteneciente a un género (un coche con tal matrícula) no
puede eximirse sosteniendo que la cosa que iba a entregar se ha perdido por caso fortuito, sin su
culpa. El género nunca perece.

2.5 – COSAS DE DOMINIO PÚBLICO Y PROPIEDAD PRIVADA

 Son bienes de dominio público los que pertenecen a una entidad de derecho público y se encuentran
afectados a un uso o un servicio público, o cuando una ley atribuya expresamente este carácter de
dominio público a un bien propiedad de un ente público.
Los bienes de titularidad pública que no constituyan dominio público son llamados bienes patrimoniales
de la Administración, y se consideran como propiedad privada, sometidos al Derecho común aplicable a
los bienes de titularidad privada.
Los bienes de dominio público son inalienables, imprescriptibles e inembargables.

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3 - EL PATRIMONIO
 El patrimonio de una persona es el conjunto de los derechos y obligaciones (deberes) de contenido
económico del que es titular.
Pueden recaer derechos reales, o bien derechos de crédito.
Cuando se transmite el patrimonio, se transmite tanto los derechos como los deberes. Cuando el titular
del patrimonio ha fallecido, los derechos y deberes van a transmitirse a sus herederos.
En los negocios jurídicos inter vivos (contratos), la noción de patrimonio no tiene utilidad práctica, pues
no se puede disponer por contrato como un todo único de la totalidad del patrimonio. El titular de los
bienes podrá enajenar todos sus bienes, pero como bienes individualizados, no como elementos de un
todo distinto que a su vez sea objeto de derecho. Y habrá de enajenarlos con los requisitos de
enajenabilidad que corresponda a cada clase de bienes.
En caso de muerte el patrimonio se transfiere como un todo al heredero, recibiendo por virtud de un
solo acto adquisitivo los derechos y las obligaciones que fueran del fallecido.
Nadie puede enajenar en vida todo su patrimonio hasta el punto de que pueda decirse que se pierda
éste para la persona (634 CC). Pues si dona todos sus bienes, todavía habrá de quedarse algo con lo que
vivir. Si constituye una sociedad universal a la que transmite todos sus bienes presentes y en la que se
centraliza la capacidad de adquirir los futuros, todavía se puede decir que a cambio de una transferencia
universal el patrimonio del socio tiene ahora una cuota en la sociedad creada.
Cada persona no puede disponer de más de un patrimonio a efectos externos, dando lugar al principio
de unidad. Podrá su titular separar sus bienes a efectos de administración o cualquier otro, pero estos
actos no tendrán relevancia externa, pues los acreedores de esta persona podrán seguir considerando
sus bienes como un todo y podrán embargar cualquier clase de bienes para el pago de sus créditos. El
deudor no puede separar los bienes de su patrimonio constituyendo un patrimonio separado que quede
inmune a la agresión de sus acreedores. Art. 1911 CC es el principio de responsabilidad patrimonial
universal, salvo si hay una declaración judicial de exoneración del pasivo insatisfecho.
Una persona puede ostentar la titularidad de su patrimonio propio y al mismo tiempo la administración
y un determinado poder de disposición, sobre otras masas de bienes que se hallan de modo provisional
bajo su administración y que han de pasar en el futuro a tercero.
Todo esto también es válido para una persona jurídica.
Cuando hay una deuda, el acreedor podrá embargar el patrimonio, ya que podrá pedir un
procedimiento de embargo para poder satisfacer esa deuda, esto en el presente. Cuando no se tiene
fondos, cuando no hay bienes dentro del patrimonio, respetando ese mínimo de subsistencia,
únicamente le queda esperar a que aumente el patrimonio. ¿Hasta cuando se espera? Hasta el plazo de
prescripción, y ello depende de la deuda. Si yo requiero de pago, el plazo se suspenderá, y tiene el plazo
de 1 mes para pagar, y tiene 5 años más para la prescripción. Se interrumpe la prescripción por un
requerimiento de la deuda o por el reconocimiento de la deuda. Cualquier tipo de elemento que
permite tener constancia de que la persona ha recibido el requerimiento es bueno para que quede
probado que se ha producido el requerimiento o reconocimiento de la deuda, y eso permite hacer que
no se prescriba el derecho/deber de deuda. Se puede acumular intereses.
Hay un mínimo de subsistencia que no se puede embargar, y este límite varía dependiendo de la
situación de cada persona.
Si no se opone la oposición por prescripción, el derecho sigue existiendo, pero la defensa está débil. Si la
otra parte no se opone por la prescripción, el juez no lo pondrá en parte si no se acude a tal acto.
El patrimonio siempre responde, y hay una garantía adicional.
La dación en pago está desde el inicio y está subordinado al pacto, y hoy en día se hace de una manera
más genérica, en supuestos muy restringidos.

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La Ley 25/2015 introduce la Segunda Oportunidad. En resumen: el juez podrá dar la declaración judicial
de exoneración del pasivo insatisfecho. Esas deudas pendientes, se perdonan, quedando liberado de esa
deuda.
Para que esto se dé, es necesario que se den unos requisitos: exige entre otras cosas un concurso
previo. El concurso significa que el deudor tiene tantas deudas que no puede hacer frente, acudiendo a
un juez, o porque el acreedor acude al juez para que se le dé al deudor en concurso.
Se adoptan medidas para que todos cobren una parte de esa deuda, y se nombra un administrador
judicial para que adopte distintas medidas, con un plan para que se acepte por los acreedores y se de
ese concurso, liquidándolo.
Algunos de los acreedores deberán renunciar a alguna parte de la deuda seguramente.
Si una vez finalizado el concurso, se observa que hay deudas que no se pueden pagar, ya que no todas
las deudas no son exonerables, podrá beneficiarse de esa declaración judicial de exoneración del pasivo
insatisfecho, con unos requisitos. Inicialmente hay un plazo de 5 años, si en ese plazo mejora la
situación, la liberación se eliminará, debiéndose pagar esas deudas. Si pasa los 5 años, y no se ha
mejorado, se declarará con carácter definitivo la exoneración del pasivo insatisfecho. La Ley prevé que
aquellos que tuvieran ese beneficio, se inscribirán en un registro específico en el cual consten todos
aquellos que se beneficiaron de esa exoneración.
Hay excepciones: heredero a beneficio de inventario (art. 1003 y 1023), sociedades unipersonales,
matizadamente en sociedad de gananciales (art. 1373)
Si se acepta a beneficio de inventario, es que habrá 2 patrimonios, liquidándose las deudas con la masa
hereditaria. No se pide responsabilidad al heredero si queda alguna deuda. Hay dos masas: la de bienes
propios y la de bienes heredados. Es necesario una declaración expresa, acudiendo al notario.
4 – LAS RELACIONES ENTRE LAS COSAS

4.1 – EL PRINCIPIO DE SUBROGACIÓN

 Frente a los acreedores ordinarios de una persona, todos los bienes de ésta son equivalentes. El
acreedor que lo sea por cualquier concepto puede embargar cualquier tipo de bienes del deudor para el
pago de su crédito. Frente a este acreedor no importa que bienes compongan en cada caso el
patrimonio de su deudor. A este acreedor le importa solo la composición cuantitativa del patrimonio, no
su composición material.
Hay otras situaciones donde si importa la composición material del patrimonio y el destino de ciertos
bienes:
 Una persona tiene un derecho preferente sobre un determinado bien de tercero. La preferencia
supone para el que con el precio de ese bien ningún otro acreedor se cobrara antes de que se haya
cobrado el acreedor preferente. Los acreedores ya no se hallan en igualdad de condiciones para
cobrar. Si este bien se destruye o si de otra forma sale del patrimonio del deudor y el acreedor no
puede perseguirlo, pretenderá que el antiguo privilegio se concentre ahora en la cosa que ha entrado
en el patrimonio del deudor en lugar de aquella.
 Una persona dispone de un patrimonio propio y administra y/o dispone de otro patrimonio ajeno,
que en el futuro habrá de restituir. La persona cuyo patrimonio es administrado por otra tiene
interés en que si un bien de ese patrimonio sale del mismo y entra otro en su lugar, este nuevo bien
quede afecto a la obligación de restituir, y no pase a poder personal de quien controla y administra el
patrimonio.
 Una persona gobierna dos masas patrimoniales que son propias pero que, por disposición de
derecho, se han de gestionar con separación de patrimonios. Los acreedores o herederos de cada
una de estas masas patrimoniales tienen interés en que si un bien sale de una de ellas, el que entra

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en sustitución quede afecto a esa masa de bienes, y no a la otra, igualmente controlada por su
deudor, y sobre la que aquel acreedor no tiene el mismo poder de agresión para embargar, o aquel
heredero no tiene una expectativa sucesoria equivalente.
En Derecho civil una persona es propietaria o titular de un bien cuando lo adquiere a su nombre aunque
lo haga con dinero o correspectivo ajeno. En los tres casos anteriores la aplicación de esta regla llevaría
a que el acreedor perdería el privilegio o preferencia, a que los titulares de los patrimonios
administrados por otros vieran progresivamente esquilmado su patrimonio, o a que los acreedores y
herederos vieran impotentes cómo se enriquece una masa patrimonial a costa de aquella otra sobre la
cual tiene expectativas.
El principio de subrogación real es la excepción a la regla anterior. El subrogado de uno de estos bienes,
que ingresa en el patrimonio en lugar de aquel, queda afectado a los mismos derechos de terceros a que
estaba afectado el bien que salió, aunque el adquiriente de este subrogado lo haya adquirido para sí, y
en su nombre, con dinero o correspectivo procedente del patrimonio o bien afectado. El principio de
subrogación solo procede en los casos en que lo admite la ley.

4.2 – LA RELACIÓN DE ACCESORIEDAD

 Llamamos accesoria respecto de una cosa principal, aquella cosa que esta puesta al servicio,
complemento o adorno de alguna otra o que se halla en una relación de vinculación material o física con
ésta, que la dota de una subordinación funcional. Los efectos de esta accesoriedad dependen en nuestro
Derecho del grado de vinculación material entre ambas cosas.
 Si una cosa esta unida materialmente a otra, de forma que se pueda separar sin deterioro o que sin
la cosa compuesta pierda su utilidad, se dice entonces que la cosa accesoria es parte de la principal.
El concepto de parte integrante no es claro en Derecho español, aunque es utilizado en el art.334.2º.
Podemos distinguir dos significaciones:
 Ha de afirmarse la condición de parte integrante de todo aquello que en un bien compuesto (un
vehículo, una casa-habitación) concurre a la formación del concepto de ese compuesto, de
manera que sin aquel componente no pudiera ser definido propiamente este concepto. No es
preciso que las partes estén unidas entre sí de manera fija de forma que no puedan separarse sin
deterioro.
 Son también parte integrantes aquellas cosas que están unidas fijamente a otras, le sirvan o no de
utilidad, contribuyan o no a la formación del concepto del compuesto (la bañera es parte
integrante de la casa). Serian partes integrantes en sentido material, y hay que afirmar su
existencia siempre que la separación produzca detrimento en la cosa incorpora o en la cosa
principal, entendiendo por este detrimento algo más que la mera devaluación resultante de la
separación.
 Si la cosa que es accesoria de la otra no se une con ella hasta el punto de no poder ser separable de
ella sin quebranto de la cosa o sin inutilidad del conjunto, sino que simplemente le sirve de adorno,
servicio o utilidad, la cosa accesoria recibe el nombre de pertenencia de la otra. Será necesario que la
cosa destinada al servicio o adorno se encuentre en una cierta relación de contigüidad especial con la
cosa principal y que la relación de dependencia no sea solo transitoria.
 Cualquier cosa no unida ni destinada a una tercera pero sin cuya posesión, entrega o uso, no es
posible un uso o aprovechamiento efectivo de esta última (por ejemplo el libro de instrucciones de
un aparato doméstico).

4.3 – LAS CONSECUENCIAS NORMATIVAS DE LA ACCESORIEDAD

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 Las diversas reglas de derecho que gobiernan estas distintas relaciones de accesoriedad son las
siguientes:
 Si un sujeto está obligado a entregar una cosa a otro, en la obligación de entrega ha de entenderse
incluida, salvo pacto en contrario, la cosa que sea accesoria
 Si se grava un bien inmueble con una hipoteca, ésta se extiende sin necesidad de pacto a las partes
integrantes de este inmueble, salvo que esta parte integrante sea un edificio de nueva construcción.
Solo por pacto se extiende a las pertenencias de este inmueble. La hipoteca de una aeronave se
extiende a sus partes integrantes y a las pertenencias.
 Las partes integrantes de un inmueble son igualmente inmuebles. Esto no quiere decir que sobre
esas partes integrantes no quepan derechos separados y distintos del derecho sobre la cosa
principal. Los arts. 358 a 365 CC se limitan a decir que el dueño del terreno puede adquirir esta
edificación o plantación. Pero nada impide que se pacte una propiedad separada sobre las partes
integrantes de una finca. Este derecho de adquirir se llama en el CC accesión y solo tiene lugar sobre
las que hemos llamado partes integrantes materiales por incorporación o unión fija.
No hay ninguna dificultad en constituir derechos separados sobre las pertenencias. De esta forma se
pueden hipotecar o dar en prenda las maquinarias de explotaciones industriales o agrícolas.
 El embargo de una cosa se extiende a todas las partes integrantes de la cosa y a las pertenecientes de
la misma, salvo que unas y otras estén en dominio de un tercero.
 Si una cosa o la relación jurídica que sobre ella se instaura goza de un estatuto jurídico especial, este
régimen se extiende igualmente a los accesorios de la cosa.

4.4 - UNIVERSALIDADES
 Una universalidad es una pluralidad de cosas individuales, separadas entre sí y sin unidad material entre
ellas, que pueden perfectamente ser objeto de derechos separados pero que de modo ideal se reúnen
en una unidad.
La universalidad no es cosa. Tampoco es objeto de derecho separado, pues no puede hablarse de
propiedad de una biblioteca sino de los distintos elementos.
El valor práctico de ésta está conectado con el principio de subrogación real. Si una persona dispone de
un patrimonio que deberá ser restituido a un tercero o que pueda ser objeto de agresión por un
acreedor, lo obligación de restitución eventual se concentra en el momento final en las cosas que en ese
momento compongan la universalidad, de forma que el poseedor de la misma pudo poseer
legítimamente de las cosas de esa universalidad, quedando afectadas a restitución las que después
entraron en su lugar. Esta regla no es, empero, universal. En el caso de una biblioteca no puede cambiar
unos libros por otros. En estos casos la noción de universalidad no cumple función alguna, y el concepto
reduce entonces su utilidad a las universalidades de cosas perecederas o destinadas al tráfico mercantil.

4.5 - FRUTOS
 Para el CC son frutos de los bienes de otros bienes agrícolas que aquellas producen de modo
espontaneo y sin cultivo (frutos naturales) o los productos del campo que su titular obtiene por la
aplicación de capital y trabajo a una finca rustica (frutos industriales), o las rentas que el titular de un
bien obtiene del mismo por cederlos en uso a un tercero (frutos civiles).
Esta distinción es arcaica, responde a modelos económicos superados y no es tenida en cuenta por la
jurisprudencia. Hay que tener en cuenta los siguientes rasgos:
 No existe ninguna diferencia práctica entre frutos naturales e industriales. Están sometidos a las
mismas reglas y además resulta imposible la existencia de algún tipo de fruto en cuya producción no
se haya empleado capital o trabajo. Resulta absurdo reducir el concepto de fruto industrial al

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proveniente de una explotación rustica. La exclusividad del código se explica porque en la época de la
promulgación del mismo la producción fabril no era un factor importante de nuestra economía.
 En lugar de considerar frutos a los productos del campo o a los productos industrialmente
manufacturados, hay que referir aquel concepto al dinero obtenido como ganancia resultante de la
negociación de esos productos. Incluso cuando no se hayan negociado esos productos, sino
consumidos, lo relevante en las relaciones de tráfico civil es el dinero resultante de los gastos de
producción. Cuando se reclaman frutos por cualquier concepto, siempre se está reclamando
cantidades de dinero, no de productos agrícolas o industriales.
 Si los resultados económicos de la explotación se los apropia como renta residual el titular en
Derecho de los medios de producción, el fruto que recibe deberá llamarse fruto industrial. Pero si a
su vez el titular de los medios de producción es una persona jurídica cuya propiedad está dividida en
acciones o participaciones, la renta que reciben los participes, de modo indirecto, son frutos civiles
obtenidos no del producto sino del reparto de ganancias en la relación interna.
 Establece el código que los frutos naturales e industriales se entienden percibidos desde que se alzan
o separan, mientras que los frutos civiles se entienden percibidos por días. Si consideramos el
concepto de fruto útil, el Derecho es el que lo define como ganancia neta en dinero, el reparto de
todo tipo de frutos tiene que estar sujeto a una misma y única regla: la regla de atribución y reparto
por días, propia de los frutos civiles. Definitivamente no existe ninguna diferencia práctica entre los
diversos tipos de frutos, y todos ellos pueden acomodarse a las reglas propias de los frutos civiles.
 Para que una renta de dinero pueda ser llamada fruto, basta que se obtenga como resultado de la
explotación regular y ordinaria de unos bienes. Puede ser el beneficio obtenido de una explotación
de un teatro, de un bosque...

4.6 – REGLAS DE ADQUISICIÓN Y RESTITUCIÓN DE FRUTOS

 Las reglas que gobiernan la materia de frutos de los bienes son las siguientes:
 Quien de buena fe posee un bien ajeno del que obtiene frutos no está obligado a restituir los frutos
adquiridos antes de ser legalmente interrumpida su posesión por medio de una demanda de
restitución.
 Quien obtiene de mala fe frutos de un bien ajeno tiene la obligación de restituirlos, aunque se trate
de rendimientos que el titular de ese bien no hubiera podido obtener por sí mismo.
 De la obligación de restitución se descuentan siempre los gastos hechos para su producción. Es decir,
que el fruto restituible es solo el beneficio neto. Esta regla es aplicable de modo general al caso de
que una persona tenga que restituir a otra, frutos que ha producido con la aplicación de su capital.
 Cuando un sujeto está obligado a la entrega de un bien inmueble, la obligación se extiende a los
frutos pendientes no separados de este bien.
 Pueden existir sobre los frutos pendientes derechos separados. Se pueden dar en prenda no
posesoria y se puede vender la cosecha futura, transmitiéndose antes de la separación la propiedad
de esta cosecha.
5 - LAS FINCAS Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

5.1 – EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. ORDENACIÓN

 El sistema registral español procede de la primera LH, de 1861, modificada posteriormente hasta la
reforma de 1946, actualmente en vigor, aun con modificaciones ulteriores. El sistema hipotecario
español no fue modificado por la entrada en vigor del CC.
El registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al
dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. Para desempeñar esta función cada registro

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de la propiedad está a cargo de un registrador que califica bajo su responsabilidad los títulos y
documentos presentados a inscripción. Los libros del Registro se regulan en el artículo 362 RH. La
autoridad judicial garantiza la autenticidad de los libros. Solo si se llevan ajustados a las normas harán fe
los libros del Registro. Los libros no se sacaran por ningún motivo de la oficina del Registro.
Los libros del Registro son públicos y pueden ser consultados por quienes tengan interés en averiguar el
estado de los inmuebles. A este conocimiento se accede por exhibición directa de los libros o notas
simples informativas, sin valor de certificación registral, por certificación, que tendrá el valor de
documento autentico, y que podrá ser o no literal. Solo por certificación se pueden acreditar en
perjuicio de tercero la libertad o gravamen de los inmuebles.
Las inscripciones practicadas por los Registradores no pueden recurrirse ante sus superiores jerárquicos,
sin perjuicio de que pueda plantearse ante los tribunales civiles contienda sobre los derechos inscritos.
Contra la negativa del Registrador a inscribir o anotar un derecho cabe un recurso ante la Dirección
General de Registros y el Notariado, del ministerio de justicia o ante el órgano jurisdiccional que señalen
los Estatutos de Autonomía. El recurso gubernativo se encuentra regulado actualmente en los artículos
324 a 328 LH.

5.2 – LA FINCA REGISTRAL

 En sentido material finca es el trozo de la superficie terrestre cerrado por una línea poligonal y objeto de
propiedad. Esta tiene un sentido aplicado a las fincas rusticas y al suelo, en general dado que la
naturaleza no ha impuesto limites a la corteza terrestre, a diferencia de lo que ocurre con los muebles.
Las fincas urbanas en sentido material son el espacio volumétrico que constituye el local o la vivienda,
delimitado por paredes y numerado por calle y piso.
No existen a priori límites para que un inmueble pueda ser una finca en sentido material. Si se trata de
suelo, cualquier extensión del mismo puede ser finca. Si se trata de fincas urbanas, cualquier unidad de
volumen, por pequeña que sea, con tal que se encuentre delimitada por paredes que la cierren o la
aíslen de las demás conforme a los usos sociales.
Los únicos límites a la constitución material de fincas radican en que la cosa resulte indivisible o
desmerezca mucho con su división, teniendo en cuenta el uso que se la destina. Otro límite a la libre
configuración material de las fincas lo constituye la legislación agraria y urbanística, aunque se trate de
bienes que no son considerados socialmente como fincas.
Las fincas ingresan en el Registro en virtud de la descripción de la misma hecha por su titular en el
documento notarial que se inscribe. El Registrador no comprueba la vecindad de estos datos físicos, ni
tampoco la existencia misma de la finca, ni existe medio para cerciorarse de que el trozo de superficie
que se pretende inmatricular como finca no está ya en el Registro inmatriculada a nombre de otro, en
otro folio. Los artículos 9 LH y 51 RH obligan a describir la finca que ingresa en el Registro, mediante
expresión de su naturaleza, superficie aproximada, situación, linderos, naturaleza e identificación de las
fincas colindantes, nombre propio de la finca, etc.
Son fincas registrales además de las superficies de suelo acotadas por linderos, las siguientes:
 La finca discontinua, considerando como tal toda explotación agrícola que forme una unidad aunque
este constituida por predios no colindantes, así como las explotaciones industriales que formen un
cuerpo de bienes unidos o dependientes. No basta para inscribir como una sola finca el que varias
fincas distantes pertenezcan a un solo dueño.
 Las aguas de dominio privado pueden inscribirse como fincas independientes de la que ocuparan o
nacieran, conforme a lo dispuesto en el art.66 RH. Se puede inscribir como finca independiente la
concesión de aprovechamiento de aguas públicas.

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 Los edificios en régimen de propiedad horizontal, que se inscribirán como una sola finca, en la que
figuraran el titulo constitutivo de la propiedad horizontal y los estatutos, así como una descripción de
los pisos construidos o proyectados.
 Los pisos y locales dentro de un edificio en propiedad horizontal, siempre que esté inscrito el edificio
en su conjunto.
 Los garajes se pueden inscribir como fincas independientes si corresponden en propiedad privada.
Pero incluso si el garaje esta en comunidad entre varios, adscribiéndose a cada participe un derecho
de uso de una plaza determinada, puede inscribirse como finca independiente esta cuota con
asignación a plaza.
 Las urbanizaciones se inscriben según un modelo analógico al de la propiedad horizontal. Se abrirá
un folio, como finca, a la urbanización en su conjunto con descripción de los elementos comunes; un
segundo folio a cada edificio de la misma: y un tercer folio a cada piso o local de cada uno de los
edificios.
 Los derechos limitados sobre una finca no son fincas en sentido registral, sino derechos que se
inscriben dentro del folio de la finca, y a continuación de la inscripción de dominio de la misma. Con
todo existe el caso de las condiciones administrativas, que son tratadas no solo como derechos sobre
fincas sino como fincas que abren folio registral.

5.3 – MODIFICACIONES REGISTRALES DE LAS FINCAS

 Una finca puede tener en la realidad extrarregistral una extensión distinta de la que figura en el registro.
La legislación hipotecaria contiene disposiciones que tratan de asegurar que el titular inscrito que
pretenda inscribir un exceso de cabida frente a la superficie originalmente escrita no se apropie por este
expediente de superficies de colindantes de terceros.
El titular inscrito puede inscribir el exceso de cabida de fincas mediante expediente de dominio,
acreditando que estas se hallan inscritas a favor de quien promueva el expediente, mediante
certificación literal de la última inscripción de dominio, a la que se añadirá, si no figurase en la misma, la
descripción actual de la finca.
La inmatriculación de los excesos de cabida de fincas ya inscritas que resulten de titulo publico de
adquisición, siempre que se acredite la previa adquisición de la finca por el transmitente con mayor
cabida resultante, se exprese la referencia catastral y se acompañe o se incorpore certificación
catastral, descriptiva y grafica que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida
y de la que resulte que la finca se encuentre catastrada a favor del titular inscrito o del adquiriente.
También podrán inscribirse los excesos de cabida acreditados con exceso catastral, o cuando el exceso
fuera inferior a la quinta parte de la cabida inscrita, mediante certificado o informe del técnico
competente, que permitan la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida sin necesidad
de título traslativo.
El precepto permite asimismo la inscripción del exceso de cabida mediante acta de presencia o
notoriedad. Podrán hacerse también constar en el Registro, como rectificación de superficie, los excesos
de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.
 Sobre una finca inscrita el titular puede declarar la obra nueva hecha en ella a través de los siguientes
medios:
 Describiendo esta nueva obra, como alteración física de la finca, en el título por el que transmita o
grave posteriormente el dominio y demás derechos reales o se haga constar solamente la plantación,
edificación o mejora.
 Sin necesidad de realizar acto alguno de enajenación o gravamen de la finca, mediante una escritura
pública en la que se describa la obra y en la que el contratista manifieste que está reintegrado del

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importe de la obra o el arquitecto director de la obra certifiquen que la obra está concluida o
comenzada.
Sólo puede declarar la obra nueva quien es propietario registral de la finca en el momento de la
declaración, aunque la obra que ahora se declara la realizara un anterior titular de la finca. En cualquier
caso, el titular que pretende inscribir la escritura de declaración deberá aportar la preceptiva licencia
municipal de obras y la certificación expedida por el técnico competente de la finalización de la obra
conforme al proyecto objeto de la misma.
 Cuando una finca se inmatricula con una determinada media superficial, los derechos que se
constituyan sobre esa finca han de referirse a ella en su totalidad. La legislación hipotecaria posibilita
que el titular de la finca segregue parte de ella, convirtiendo la parte segregada en finca independiente y
constituyendo sobre ella el derecho en cuestión.
La finca segregada se inscribe en folio propio y bajo número diferente, expresándose esta circunstancia
al margen de la finca matriz. En la inscripción de la finca nueva se expresará la finca de procedencia y se
traerán al nuevo folio los derechos que gravaban a la antigua finca en su totalidad, ya que la segregación
no puede ser utilizada para liberar parte de una finca de los gravámenes que afectaban en su totalidad a
la finca de procedencia.
A diferencia de la segregación, la división supone el cierre del folio de la finca de procedencia, y las
fincas resultantes se inscribirán cada una en folio independiente. Los derechos que gravaban a la finca
original se trasladan, sin que resulten afectados o divididos, a cada una de las fincas resultantes.
 Dos fincas independientes se pueden agrupar, constituyendo una finca nueva, que abrirá folio propio.
Los folios de las fincas agrupadas se cerrarán y se hará referencia en ellos a la nueva finca resultante.
Pero los derechos que gravaban las fincas antiguas no resultan afectados ni se trasladan a la finca
agrupada, de forma que, frente a los titulares de estos derechos la agrupación no produce efecto
alguno. Para que se inscriba la finca resultante, los propietarios de las distintas fincas agrupadas, habrán
de determinar la cuota indivisa que le corresponde a cada uno en la nueva finca.
5.4 – INMATRICULACIÓN DE FINCAS
 Se conoce con el nombre de inmatriculación el ingreso de una finca en el Registro. Este ingreso se
realiza por una primera inscripción, que habrá de ser del derecho de propiedad sobre la finca.
A cada finca se le abre en el Registro un folio, con el número de orden que corresponda. La legislación
hipotecaria prevé los siguientes medios inmatriculatorios:
 Expediente de dominio. Consiste en un auto judicial que declara probado que el actor adquirió el
dominio de la finca que trata de inmatricular.
 Titulo público de la adquisición otorgado por persona que acredite de modo fehaciente, o por acta de
notoriedad, el título por el que él mismo adquirió. Deberá acreditarse que quien ahora transmite
adquirió el derecho con anterioridad a la fecha de dicho título. Será igualmente preciso que no
estuviera inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de
anuncias del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los
documentos presentados.
 Certificación librada por el funcionario competente cuando se trate de matricular inmuebles
correspondientes a los entes públicos.

5.5 – EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

 Los arts. 606 CC y 32 LH determinan que los derechos sobre inmuebles que no estén anotados o
inscritos no perjudicarán a terceros. Pero para que estos derechos perjudiquen a terceros es preciso que
se hallen anotados e inscritos en el folio real de la finca de referencia. El folio real tiene un carácter
exclusivo, de forma que todo derecho, carga o gravamen, para que surta efecto contra terceros, ha de

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figurar en el folio real de la finca sobre la que recaiga. Esta exclusividad del folio real se conoce como
principio de especialidad.

5.6 – EL PROCEDIMIENTO REGISTRAL

 El procedimiento registral es el conjunto de actividades llevada a cabo desde que se solicita la
inscripción hasta que ésta es practicada por el Registrador. Sin duda se trata de un procedimiento
administrativo, aunque no sometido a la Ley de Procedimiento Administrativo ni susceptible de ser
recurrida la resolución del Registrador en vía contenciosa administrativa.
 En Derecho españolo, los títulos inscribibles se forma al margen del Registro. Lo que se inscriben son
actos y contratos que tienen por objeto bienes inmuebles y que se hayan documentado formalmente
en documentos públicos. Mientras no exista un acto o contrato de aquella naturaleza no se puede
practicar inscripción. De esta forma, el titular de un derecho inscrito no puede pretender que se
practique inscripción a favor de un tercero por su sola declaración hecha al Registrador de querer
transmitir el derecho inscrito.
Puesto que las modificaciones jurídicas inmobiliarias se producen al margen del Registro, la
inscripción que se practique no puede convalidar, como si dispusiera de una eficacia sustantiva
propia, la nulidad de los actos jurídicos inscritos. Sin perjuicio de la protección dispensada a terceros
de buena fe.
 Sólo se inscriben los títulos en sentido material que se documenten en la forma exigida por el art. 3
LH: documentos notariales, documentos expedidos por autoridad judicial o administrativa
competente, siempre que unos u otros fundamenten de modo inmediato el derecho a favor de la
persona para la que haya de practicarse la inscripción y que hagan fe por sí solo den cuanto al
contenido que sea objeto de la inscripción. Los documentos inscribibles habrán de reunir los
requisitos que exigen las leyes fiscales; respecto de los documentos extranjeros, de su inscripción se
ocupan otros artículos.
 El procedimiento registral se inicia a instancia de parte; instancia que se considera implícita en la
presentación del documento. La inscripción en el Registro es, pues, voluntaria. Están legitimados
para pedir la inscripción quien adquiera el derecho, quien lo transmita, o la persona que tenga
interés directo en asegurar el derecho que se pretenda inscribir. Sobre los títulos remitidos por
correo. El título se registra en un Libro de Registro de entrada, que carece de efectos sustantivos.
El interesado puede desistir del procedimiento, desistimiento que será denegado por el Registrador
si perjudica a terceros.
 Inmediatamente a su presencia se extiende en el Libro Diario de operaciones del Registro un breve
asiento llamado de presentación. Los efectos sustantivos de este asiento se recogen en los artículos
24 y 25 LH. La fecha del asiento de presentación será considerada a todos los efectos como fecha de
la inscripción. Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de una misma fecha y
relativas a una misma finca se atenderá a la hora de presentación en el Registro. Durante la fecha de
vigencia del asiento de presentación no se inscribirá ni anotará ningún título posterior al presentado
que se le oponga o resulte incompatible con él. En función de ello, el Registrador despachará los
títulos por riguroso orden de presentación.
Salvo excepciones, los efectos del asiento de presentación caducan a los sesenta días hábiles.
 Los registradores calificarán bajo su responsabilidad los documentos presentados. Conforme al
artículo 18 LH, esta calificación se extiende a la legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos presentados, la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos.
Comprobarán igualmente que la finca a la que se refiera el documento se corresponde con aquella
registrada sobre la que se pretende practicar el asiento. Si se trata de un documento administrativo

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la calificación se extiende a la competencia del órgano, a la congruencia de la resolución con la clase

de expediente seguido, a las formalidades extrínsecas del documento presentado, a los trámites e
incidencias especiales del procedimiento, a la relación de éste con el titular registral y a los
obstáculos que surjan del Registro. Si el documento inscribible es una resolución judicial, el
Registrador practicará el mismo examen, pero sin que pueda cuestionar los trámites
procedimentales de la resolución ni los fundamentos legales en cuya virtud se ha producido aquella.
El registrador calificará por lo que resulte de los documentos presentados y del folio registral de la
finca en cuestión. No está obligado a examinar los asientos de otros folios. Deberá tener en cuenta
también los títulos presentados con posterioridad si estos títulos posteriores hubieran de determinar
la nulidad y cancelación del que primero se inscribe.

5.7 – CLASES DE ASIENTOS

 Aparte del asiento de presentación, los asientos registrales son la inscripción propiamente dicha, las
anotaciones preventivas y las notas marginales. Junto a ellas, la cancelación es un asiento puramente
negativo, destinado a privar de efectos a los asientos anteriores.
 La inscripción en sentido estrictos – es el asiento principal, la LH no le asigna, a diferencia de los
otros asientos, una función o un ámbito específico, por lo que debe entenderse que todos los actos y
contratos tendentes a constituir, modificar, declara o transmitir un derecho real sobre fincas pueden
ser objeto de inscripción. Son asientos principales y definitivos, sin estar sujetos a un plazo de
caducidad.
 Las anotaciones preventivas – no existe entre estos supuestos unidad de criterio y responden a
funciones variadas. Su único rasgo común es el carácter temporal del asiento, pues caducan en un
plazo determinado, si no se convierten en asientos de inscripción, aunque cabe prórroga. En su
mayoría contemplan una situación de provisionalidad del estado jurídico que publican y su eficacia se
reduce a destruir el posible juego de protección del tercero registral.
 Anotación preventiva de demanda – podrá pedirla quien demandare cualquier pretensión que
haya de producir eficacia sobre inmuebles inscritos. El efecto de esta anotación es el de advertir a
los futuros adquiriente del derecho de la existencia de un pleito sobre el mismo, enervando de
forma la eficacia de la fe pública registral de este tercero. Se practica por mandamiento judicial.
 Anotación preventiva de embargo – podrá pedirla el que obtuviere a su favor mandamiento de
embargo sobre bienes inmuebles. El embargo anotado es oponible a los terceros que adquieran
posteriormente el bien embargado. Merced a la anotación, el acreedor que haya obtenido el
mandamiento de embargo gozará, respecto del precio de la finca, de una preferencia para el
cobro, aunque sólo respecto a los otros acreedores que sean posteriores.
 Anotación preventiva de secuestro o prohibición de enajenar – podrá pedirla quien demandare el
cumplimiento de cualquier obligación y obtuviere providencia ordenando el secuestro o
prohibiendo la enajenación de inmuebles. La de secuestro produce una preferencia similar a la de
embargo. La de prohibición de enajenar impide la inscripción o anotación de actos dispositivos
realizados por el dueño con posterioridad a la anotación.
 Anotación preventiva de demanda de incapacidad – su finalidad es asegurar el efecto de la
sentencia que eventualmente restrinja la capacidad de obrar del demandado, advirtiendo de este
hecho a terceros adquirientes. Procede también en casos de quiebra, concurso o suspensión de
pagos.
 Anotación del derecho hereditario – el copartícipe de una herencia no dispone de un derecho
especializado sobre bienes concretos o cuotas de los mismos, sino sobre la totalidad del
patrimonio hereditario puesto que ello no puede ser objeto de inscripción, el copartícipe en la

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herencia puede obtener anotación preventiva de su derecho en abstracto, que se hará constar en
el folio de cada finca hereditaria.
 Anotación preventiva de crédito refaccionario – se practica a favor de quien dispone de un crédito
de préstamo de dinero para financiar obras o de un crédito resultante de un contrato de obra. Se
practicará sobre la finca de referencia y su defecto es procurar al acreedor una garantía similar a
la que supone un acreedor hipotecario.
 Anotación preventiva de imposibilidad de inscripción de títulos – se practica a petición de quien no
puede obtener la inscripción postulada, por concurrir en el título un defecto subsanable.
 Anotación preventiva a favor de acreedores de una herencia, concurso o quiebra – su efecto
consiste en procurar a los acreedores una garantía sobre los bienes adjudicados para pago. Como
estos acreedores disponen, salvo disposición expresa, de garantía real sobre estos bienes
adjudicados, podrán obtener una anotación sobre las fincas que se les atribuyeron para hacerse
pago con su venta, gozando de una preferencia frente a otros acreedores par el cobro de sus
créditos. Su función es similar a la de una garantía hipotecaria.
 La nota marginal – es un asiento accesorio de otro asiento principal. El único rasgo en común de
todas las notas marginales mencionadas en la LH es la circunstancia formal de practicarse al margen
de los otros asientos. Unas veces dan fe del cumplimiento o mutación de hechos relevantes para la
eficacia del asiento respectivo. Otras desempeñan las funciones de un asiento de inscripción o de una
cancelación.
 La cancelación – es un asiento cuyo objeto es dejar sin efecto otro anterior. Se trata de un asiento
específico, que actúa sobre inscripciones o anotaciones preventivas y contendrá las circunstancias
exigidas en los arts. 103 LH y 193 RH. En los casos en que la cancelación se practica de oficio por el
Registrador, sin embargo, el asiento de cancelación no es específico, sino que el efecto cancelatorio
se actúa a través de nota marginal. Igualmente, cuando se cancelan notas marginales. La cancelación
se producirá como consecuencia de haberse extinguido el inmueble o el derecho inscrito o anotado,
o cuando se declare la nulidad del derecho o del asiento de inscripción o anotación
Si el derecho fue inscrito o anotado en virtud de escritura será preciso que la cancelación haya sido
ordenada por sentencia o por otra escritura en la que preste su consentimiento cancelatorio la
persona beneficiada por la inscripción o anotación, salvo que la cancelación resulte de la ley o del
mismo título en cuya virtud se practicó el asiento. Las inscripciones y anotaciones practicadas por
mandamiento judicial sólo se cancelarán con autorización judicial. Las anotaciones preventivas se
cancelan, además, cuando se convierten en inscripciones o cuando caducan.
Como regla, la capacidad para cancelar es la misma que la exigida para disponer de inmuebles. La
cancelación de un asiento presume la extinción material del derecho inscrito. Y aunque se demuestre
la persistencia del derecho cancelado, éste no podrá oponerse a terceros de buena fe que deriven
sus derechos del Registro.

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