75 - Conjuntos Inmobiliarios - Unidad 3 (Pag47-67)

Unidad 3
Diferencias con el régimen de

la Ley 13.512
Temario
I. Pre horizontalidad.
II. Conjuntos Inmobiliarios. Clubes de Campo. Barrios Cerrados o
Privados. Parques Industriales. Empresariales. Náuticas.
III. Persona Jurídica – Órganos del Consorcio.
IV. Asambleas - Convocatoria y Quorum.
V. Mayoría Absoluta- Caducidad Nulidad-Conformidad Expresa.
VI. Actas.
VII. Asamblea Judicial.
VIII. Consejo de Propietarios – Atribuciones.
IX. Administrador.
X. Designación. Remoción.
XI. Derechos. Obligaciones.
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Aspectos importantes de la nueva regulación que introduce el

Código Civil. Diferencias con el sistema anterior
a) Descarta la posibilidad de recurrir a los derechos personales,

principalmente a partir de las figuras de tipo asociativo o a una
combinación de derechos reales y personales.
b) Prevalece un criterio amplio de emprendimientos urbanísticos (no

solo residenciales, también con fines laborales, industriales,
comerciales, empresariales y usos mixtos).
c) Busca recrear condiciones de privacidad y seguridad de los

recurrentes a esta figura.
d) Se admite la incidencia de normas de derecho público local y de

derecho privado.
e) No es indispensable la terminación de la construcción al momento

de constituirse el derecho real.
f) Se admite que normas de orden contractual converjan con

aspectos de convivencia y protección de valores paisajísticos,
arquitectónicos y ecológicos.
g) Se justifica la injerencia del Estado local en razón del impacto en

la trama urbana existente.
h) Se revela el interés superior comunitario legitimando restricciones

y limitaciones contractuales a los derechos de propiedad de los
integrantes del complejo.
i) Posibilidad de creación de un régimen de admisión de “usuarios

no propietarios”.
j) Admisión de las limitaciones a la transmisión de unidades

funcionales.
k) Establecimiento de un “derecho de preferencia” en favor del

consorcio de propietarios o del resto de propietarios de las
unidades privativas.
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I. Pre Horizontalidad
Artículo 2070. Contratos anteriores a la constitución de la propiedad

horizontal.
…“Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la

constitución de la propiedad horizontal están incluidos en las
disposiciones de este Capítulo”...
Artículo 2071. Seguros Obligatorios. Para poder celebrar contratos sobre

unidades construidas o proyectadas bajo el régimen de propiedad
horizontal, el titular del dominio del inmueble debe constituir un seguro
a favor del adquirente, para el riesgo del fracaso de la operación de
acuerdo a lo convenido por cualquier razón, y cuya cobertura
comprenda el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés
retributivo o, en su caso, la liberación de todos los gravámenes que el
adquirente no asume en el contrato preliminar.
El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al

titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que
cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente
de sus derechos contra el enajenante.
Artículo 2072. Exclusiones.
Están excluidos los contratos siguientes:
a) Aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal

resulta de la partición o liquidación de comuniones de cosas o
bienes, o de la liquidación de personas jurídicas.
b) Los que versan sobre inmuebles del dominio privado del Estado.
c) Los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento

o fideicomiso de organismos oficiales o de entidades financieras
especialmente calificadas por el organismo de control, si de sus
cláusulas resulta que los contratos definitivos con los adquirentes
deben ser celebrados por el ente financiador o fiduciario, a quien
los propietarios deben otorgarle poder irrevocable a ese fin.
II. Conjuntos Inmobiliarios. Clubes de

Campo. Barrios Cerrados o Privados.
Parques Industriales. Empresariales.
Náuticas
Conjuntos inmobiliarios
Los llamados “clubes de campo”, los barrios cerrados, los clubes

náuticos y otras modalidades se desarrollan fundamentalmente desde la
década de los ochenta, son agrupamientos que combinan, de algún
modo, el dominio, con su carácter exclusivo, y el condominio sobre
ciertos espacios.
Los primeros conjuntos se localizaron en zonas rurales constituidos por

importantes y extensas áreas de recreación y áreas verdes y calles de
vinculación interna.
Con el tiempo aparecieron emprendimientos de tipo residenciales con o

sin áreas recreativas, con calles o vías internas privadas llamados
“barrios cerrados”.
Posteriormente se desarrollaron “barrios cerrados de chacras” que son

parcelas de gran extensión y superficie (dos o tres hectáreas cada una)
para permitir un destino además del residencial, la idea de campo
propio con posibilidad comunitaria y recreativa.
Recientemente surgen gigantescos conglomerados de más de

cuatrocientas hectáreas llamados “pueblos privados”, “barrios parque
náuticos”, “barrios cerrados náuticos”. En cambio, los parques
industriales y centros de compras sólo se distinguen por el destino,
industrial en el primero y comercial en el segundo.
Club de campo
Es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión

suburbana, limitada en el espacio e integrada por lotes construidos o a
construirse, independientes entre sí, que cuenta con una entrada común
y está dotado de espacios destinados a actividades deportivas,
culturales y sociales, las viviendas de uso transitorio o permanente.
También se ha definido al complejo urbanístico, como sector, distrito o

zona regido por un plan de ordenamiento particularizado, que se
caracteriza por la existencia de múltiples inmuebles o unidades
parcelarias independientes, vinculados por un similar destino funcional,
servicios comunes y la constitución de relaciones jurídicas de carácter
real, con la posible creación de una entidad que agrupe a los
propietarios y preste los servicios comunes.
Debe quedar claramente resuelto que no podrían ejercerse actos de

disposición sobre las áreas comunes en forma independiente de la
enajenación de las parcelas residenciales o por el contrario, configurar
derechos reales. También es nota específica, mientras que el uso de la
vivienda es exclusivo de su titular, el de las instalaciones y servicios
recreativos es compartido con los demás titulares de las viviendas que
integran el complejo, aunque también es posible que se distinga entre
“socios del club” y propietarios de parcelas.
Así, observamos que se propone la regulación como derecho real

autónomo, estructurado en forma similar al de propiedad horizontal, con
particulares regímenes de sanciones disciplinarias para el caso de
violaciones al reglamento o a la ley por parte de los copropietarios; de
obras nuevas y mejoras en partes comunes; y también con la previsión

de un régimen más elástico de asamblea.
Se ubica a este derecho real como aquellos que se ejercen sobre cosa
total o parcialmente propia. (Artículo 1888).
Por Clubes de Campo debemos entender tal como describe el Artículo 64

de la Ley Nº 8912 de Ordenamiento territorial y uso del suelo de la
Provincia de Buenos Aires, a …“un área territorial de extensión limitada
que no conforme un núcleo urbano y reúna las siguientes características
básicas: a) esté localizado en un área no urbana, b) una parte se
encuentre equipada para la práctica de actividades deportivas, sociales
o culturales en pleno contacto con la naturaleza, c) la parte restante se
encuentre acondicionada para la construcción de viviendas de uso
transitorio, d) el área común de esparcimiento y el área de viviendas
deben guardar una mutua e indisoluble relación funcional y jurídica, que
las convierte en un todo inescindible. El uso recreativo del área común
de esparcimiento no podrá ser modificado, pero podrán reemplazarse
unas actividades por otras; tampoco podrá subdividirse dicha área ni
enajenarse en forma independiente de las unidades que constituyen el
área de viviendas”…
Por lo tanto, se trata de un complejo urbanístico ubicado en un área no

urbana, equipado por una parte destinada a “la práctica de actividades
deportivas, sociales o culturales en pleno contacto con la naturaleza”, y
otra parte destinada a la construcción de viviendas de uso transitorio,
indisolublemente vinculada a la anterior.
El club de campo fue considerado como un complejo urbanístico o

urbanización especial, regido de conformidad con un plan urbanístico
particular, en el que se reconoce la existencia de múltiples unidades
parcelarias con independencia jurídica, similar destino en cuanto a sus
funciones, con posibilidad de disponer de áreas de uso común, que
cuenta con la prestación de servicios generales, y en el que los titulares
de las parcelas residenciales, integran la persona jurídica propietaria de
los bienes comunes.
Cuando se hace referencia al uso transitorio, existe una explicación, cual

es que todos estos emprendimientos surgieron verdaderamente como
clubes o unión de casas-quintas, con forma de asociaciones en un
comienzo, en las que se facilitaba el desarrollo de actividades deportivas
durante los fines de semana y en los que con el devenir del tiempo, se
permitió la construcción de ciertas viviendas para que
circunstancialmente sus socios permanecieran en ellas.
Con posterioridad, el cambio de costumbres y el desarrollo de las vías

de comunicación, permitieron que se las concibiera como viviendas de
uso permanente.
Barrios cerrados o privados
Los “Barrios cerrados” o “Barrios privados” suelen ser de menores

dimensiones que los clubes de campo.
A veces se utilizan ambos términos como sinónimos pues las

expresiones “cerrado” y “privado” nos remiten a la idea de privacidad,
sin embargo existen algunos matices que los diferencian.
Como expresa el Artículo 1° del Decreto Nº 27 /98 del Poder Ejecutivo

de la Provincia de Buenos Aires, se entiende por Barrio cerrado a…“todo
emprendimiento urbanístico destinado a uso residencial predominante,
con equipamiento comunitario cuyo perímetro podrá materializarse
mediante cerramiento”... También dispone esta norma en su Artículo 10
que estos barrios deben organizarse bajo las disposiciones de la
propiedad horizontal.
Este sometimiento a la propiedad horizontal conlleva a establecer

que…“toda la trama circulatoria interna del barrio cerrado, queda en el
dominio privado de los titulares de las distintas unidades que lo
componen”...
Como los barrios cerrados son emprendimientos urbanísticos que se

emplazarán en áreas no urbanas, se necesita –según refiere Causse-
que se prevean estudios de pre factibilidad y de factibilidad que
contemplen las consecuencias de la instalación de viviendas de uso

permanente, con las correlativas necesidades a cubrir.
Por medio de los estudios de pre factibilidad habrá que evaluar el

impacto ambiental que ocasione en la zona, la instalación de un barrio
cerrado y su influencia socio-económica y urbanística, que prevea la
consideración de las cuestiones y servicios primordiales de salud,
seguridad, educación, transporte, comunicaciones, etcétera.
Como consecuencia de la realización de los estudios de factibilidad, se

deberá crear la infraestructura básica para que el barrio cerrado
funcione como tal, instalando servicios de agua potable, desagües
cloacales, pavimentación sobre el suelo, eliminación de desechos y
sistema eléctrico.
Cuando las condiciones para el barrio no sean las detalladas ni se lo

afecte a este sistema (propiedad horizontal), se podría considerar que
nos encontramos frente a un Barrio privado. Este pueden consistir en la
creación de un núcleo urbano que tenga proximidad con otro tal, o
puede tratarse de la ampliación de un núcleo urbano ya existente que
surja a propuesta de algún municipio pero por iniciativa privada.
En este caso la prestación de los servicios esenciales, de infraestructura

y equipamiento para la comunidad, se encuentra a cargo de la comuna.
Se colige de esto que, calles de circulación interna del barrio privado, no

son privadas, sino que son públicas, ya que quedan libradas al uso
público y pertenecen al dominio del municipio en el cual está ubicado el

barrio privado.
Parques industriales, empresariales o náuticos
Los Parques industriales tienen también otras denominaciones tales

como: cinturón industrial, polígono industrial o zona industrial.
Se refieren a un espacio territorial en el que se agrupan una serie de

actividades industriales, que pueden encontrarse relacionadas entre sí o
no, pero que tienen determinados incentivos, como el acceso a las
fuentes de energía, el transporte y la mano de obra, áreas de servicios,
disponibilidad de servicios públicos u otros que permitan la operatividad
de la planta industrial.
Los parques industriales cuentan con el servicio de abastecimiento de

energía eléctrica, de agua con diversos tipos de tratamiento, en función
del uso que se le quiera dar, sea para uso potable, para calderas, o para
enfriamiento, etc.
También tienen otros servicios comunes, como vigilancia, portería,

tratamiento de aguas servidas, degradación de desechos industriales,
entre otros.
Deben estar distantes de las ciudades para evitar la contaminación en

ellas, producto de la actividad ya sea polución, contaminación sonora o
por inmisiones inmateriales en general.
Han estado inspiradas, en cuanto a su creación, teniendo en mira la

protección del medio ambiente.
También cuentan con el beneficio de exenciones impositivas y otros

incentivos que alienten y fomenten el traslado de las industrias a esos
polos.
En nuestro país funcionan varios parques industriales destacándose los

de la Provincia de Buenos Aires en zonas de cordón industrial, en
Zarate, Campana y en varias provincias como por ejemplo en Mendoza,
Córdoba, Santa Fe, Tierra del Fuego entre otras.
Los Parques empresariales no tienen una finalidad o destino de

producción sino que apuntan a la instalación de empresas prestadoras
de servicios con finalidades muy variadas: comerciales, científicas,
administrativas, etcétera.
Se denomina parque empresarial o parque de oficinas a un área de

terreno conformada por la agrupación de varios edificios de oficinas en
el que no está prevista la instalación de industrias ni viviendas para
residencia. Como ejemplo en Mendoza recientemente se ha inaugurado
en el Municipio de Godoy Cruz el Mendoza TIC Parque Tecnológico. Este
es un parque Tecnológico Industrial y Comercial.
Para facilitar el acceso a ellos se los suele ubicar en las proximidades de

autopistas o carreteras. Están inspirados -según algunos urbanistas- en
los diseños de las ciudades-jardines y los campus universitarios.
Centralizan actividades en un mismo polo empresarial, organizando

predios y edificios comunes, que comparten sectores comunes de
esparcimiento, descanso y recreación, tienen también sectores
especiales para el estacionamiento vehicular, centros de conferencias y
exposiciones.
Es muy relevante en materia de informática y comunicaciones, el

Parque Empresarial Aeropuerto de Córdoba, así como también el
emprendimiento conjunto del Parque Austral, pergeñado para empresas
dedicadas a la investigación científica, el desarrollo y la dirección
empresarial con agrupaciones de empresas públicas y privadas, en el
que se ha previsto vincular al Estado, las empresas y la universidad de
modo de retroalimentar las inversiones con la investigación científica.
Los Parques náuticos concentran en un mismo predio o zona, empresas

prestadoras de servicios que coadyuvan a la actividad náutica, como
astilleros, cocheras náuticas, amarres, construcción de marinas para
acceso, provisión de luz, agua y teléfono a las embarcaciones, varadero,
es decir espacio para poner embarcaciones en tierra a fin de realizar
reparaciones, servicio de marinería para el cuidado de los amarres,
embarcaciones para remolques o auxilios, venta de camas en guarderías
náuticas, pluma para levantar embarcaciones, grúas y ascensores.
Algunos de estos emprendimientos se realizan con participación de
capital público (Nación, Provincia o Municipalidades) y privado.
Como ejemplo tenemos el Parque Náutico de Escobar, San Fernando, de

la Provincia de Buenos Aires y el Parque Náutico Costa Central de
Rosario.
Cualquier otro emprendimiento urbanístico que contenga las

características detalladas anteriormente.
En este concepto podemos ingresar a sistemas urbanísticos no

contemplados en la primera parte del Artículo 2073. Estos estarían
incluidos cuando el articulo indica…“cualquier otro emprendimiento
urbanístico independientemente del destino de vivienda permanente o
temporaria, laboral, comercial o empresarial”...
No se han contemplado expresamente en la norma, las ciudades-

pueblo, que integran la tranquilidad y los espacios verdes de los lugares
poco urbanizados, con los servicios y la tecnología de los centros
urbanos más desarrollados, es decir, infraestructura técnica y social
urbana unida a contacto con la naturaleza. Por ello quedarían
comprendidas dentro de la amplia acepción que se refiere a “cualquier
otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino”.
En este punto también hay que tener en cuenta un requisito que es el

cerramiento perimetral que en muchos casos no se encuentra visible
sino que está dado en forma natural.
Para no entrar en contradicción hay que tener en cuenta lo que expresa

los fundamentos del anteproyecto, cuando al respecto indica
que…“Constituye una novedad la introducción de los conjuntos
inmobiliarios, término que abarca los barrios cerrados o privados, clubes
de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de
chacras, ciudades pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico
independiente del destino de vivienda permanente o temporaria,
laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo
aquellos que contemplan usos mixtos”…
Esta normativa nos deja abierta la posibilidad de estructurar, por vía de

este derecho real, toda suerte de emprendimientos que pudieran surgir
con el tiempo o las necesidades sociales, sin tener en cuenta
parámetros de habitabilidad temporal o permanente, ni tampoco
finalidades o destinos laborales, comerciales o empresariales. Es decir
que la enumeración del primer párrafo es solo a modo de ejemplo,
dejando la posibilidad de generar innumerables emprendimientos
urbanísticos con distintas combinaciones (destino temporal o
permanente, finalidad laboral, comercial, empresarial o de
esparcimiento).
Podrían por esta vía, considerarse los llamados Barrios náuticos,

conformados por lotes, parcelas o unidades con vivienda, parque y
amarras propias para las embarcaciones junto a la vivienda, acceso y
salida directa al río, como varios de ellos en la zona de Nordelta.
Contemplaría también emprendimientos de desarrollo de esparcimiento

– empresarial agrícola como la posibilidad del desarrollo de viñas en los
sectores comunes del emprendimiento urbanístico, junto con el lugar de

fraccionamiento (bodega), con el desarrollo habitacional en forma
perimetral.
Como ejemplo el que suscribe se encuentra desarrollando esta iniciativa

en la zona sur de Mendoza.
También contemplaría emprendimientos que han sido creación exclusiva

de nuestro país como las llamadas chacras o barrios de chacras.
Estas iniciativas son muy comunes en zonas de la Provincia de Buenos

Aires como también en el vecino país de Uruguay.
Se trata de chacras de 1 a 5 hectáreas aproximadamente, con espacios

comunes: arboleda, club-house, posada, canchas de polo y equitación,
senderos ecuestres, servicios de teléfono, red eléctrica, alumbrado
público con tendido subterráneo, red de agua corriente y riego.
Estos emprendimientos con fuerte impronta agrícola, se desarrollan en

lugares distantes de los centros urbanos, tienen una finalidad de
contacto con la naturaleza y actividades agrícolas; fueron concebidas
para ser destinadas al desarrollo de esas actividades, aunque
organizadas como un todo, vinculadas entre sí, por la prestación de
servicios e instalaciones comunes dedicadas al campo.
El Artículo 2073 in fine, establece que estos conjuntos inmobiliarios

deberán crearse “con arreglo a lo dispuesto en las normas
administrativas locales”.
Las normas provinciales regulan el planeamiento y la urbanización pero

no la estructura del derecho de fondo. Conforme el Artículo 75 inciso 12
de la Constitución Nacional, corresponde al Congreso “dictar los Códigos
Civil, Comercial…”, por lo tanto con la incorporación de este derecho
real se ha implementado la ley de fondo, se ha dado a estos
emprendimientos el encuadre jurídico necesario y se ha
“constitucionalizado” el derecho civil, vale decir que se han adecuado las
normas de derecho privado al esquema de la Constitución Nacional
luego de la reforma de 1994.
En cuanto a la localización física de los conjuntos inmobiliarios establece

el Artículo 2079, primera parte que “dependerá de lo que dispongan las
norma provinciales y municipales aplicables”.
III. Persona Jurídica – Órganos del

Consorcio
Persona Jurídica
El artículo 2044 indica que el consorcio es persona jurídica e incluye

entre sus órganos a la Asamblea, el Administrador y el Consejo de
propietarios (anteriormente denominado “Consejo de administración” en
caso de que existiera).
Los motivos por los cuales el consorcio es una persona jurídica tienen su
antecedente en que este órgano goza de capacidad, pudiendo adquirir
derechos y contraer obligaciones (es decir, cuando el administrador
contrata lo hace en representación del consorcio y no a nombre propio a
de modo individual por cada propietario), es el empleador del
encargado, debiendo cumplir con la legislación laboral y previsional.
Es el titular del crédito por expensas comunes, entre otras competencias

que más adelante analizaremos. Además, puede accionar contra un
propietario por el cobro de expensas o deterioros a partes comunes.
Tiene un domicilio que está fijado en el lugar de asiento de la propiedad
horizontal. Y también cuenta con un patrimonio integrado por las
expensas, el fondo de reserva, los frutos civiles devengados, por
ejemplo, de la locación de un espacio en la terraza para la instalación de
una antena de telefonía celular.
Alterini, Jorge y Vazquez, Gabriela (2007) brindan un completo

concepto de consorcio: …“es la persona jurídica conformada por los
distintos propietarios de un inmueble afectado a la propiedad horizontal,
que tiene por finalidad recaudar los distintos créditos de los que es
titular, gestionar el patrimonio afectado al interés comunitario en la
administración de los bienes comunes y, en general, realizar todos los
actos que procuren la seguridad, salubridad y comodidad en el uso y
goce del inmueble respectivo u optimicen y racionalicen los recursos y
gastos de la comunidad”…
El nuevo Código Civil, pone un punto final al debate sobre la personería

jurídica del consorcio, admitiendo que los consorcios tienen la misma.
Igualmente este debate devino en abstracto en atención a que, por el
transcurso del tiempo y efecto de la doctrina y jurisprudencia pacífica, el
mismo ya había sido resuelto por nuestros tribunales admitiendo la
misma.
Órganos del Consorcio
Administrador
La normativa del Código Civil y Comercial afirma el principio de

personería jurídica para los consorcios y por ende, tal debe estar
representada legalmente.
Para ello tenemos entonces, la representación en el Administrador como

órgano del consorcio. No sólo responderá de modo contractual y
extracontractual, sino también como un órgano de la persona jurídica
consorcial (conjuntamente con la asamblea y el consejo de propietarios
–en caso de que exista-) de acuerdo con la teoría organicista que ha
adoptado la nueva legislación civil para este tema.
El Administrador de la propiedad horizontal, es una persona que guarda

una relación estrecha con su representado, el consorcio. El primer
Administrador generalmente es seleccionado por una vinculación directa
con el constructor o desarrollista, y los sucesivos, son elegidos por las
asambleas conforme un criterio de prudencia y entre varias opciones
cuyas referencias solicitan antes de reunirse.
Es necesario la aplicación de la legislación civil y comercial de modo

integral (atendiendo a las normativas sobre representación, mandato,
obligaciones, rendición de cuentas y las propias de la regulación de la
propiedad horizontal.
Enrolarse en la concepción organicista implica reforzar la idea de

personalidad del consorcio de propiedad horizontal, que para su ámbito
de actuación se vale de órganos que, ordinariamente, son: la Asamblea,
el Administrador y el Consejo de propietarios que desempeñan las
funciones de gobierno, administración y representación así como

fiscalización respectivamente.
Resulta interesante la postura de Costantino (obra Costantino, Juan A.,

Propiedad horizontal, Juris, Rosario, 2002, p. 153. ) que señala que la
relación administrador-consorcio es una relación de servicios que puede
descansar sobre una vinculación que comparte aristas de la locación de
obra, la locación de servicios, el contrato de trabajo y la gestión de
negocios, definiéndola —en definitiva— como una contrato atípico,
intuitu personae, de tracto sucesivo, generalmente oneroso y distinto
del mandato, la locación de servicios u otras convenciones típicas.
En este punto hay que analizar que el Consorcio puede tener

responsabilidad por la actuación del administrador como órgano de la
persona jurídica consorcio y también puede caberle la responsabilidad
personal por su actuación en la relación de servicios genérica que
presta.-
El Administrador de Propiedad Horizontal cumple con tres funciones, con

sus correspondientes responsabilidades:
 Es el representante legal de la persona jurídica consorcial:

entendido como representación orgánica o institucional.
En cuanto a la responsabilidad el nuevo Código Civil y Comercial trata

en sus artículos 1320 (Artículo 1320. Representación. Si el mandante
confiere poder para ser representado, le son aplicables las disposiciones
de los artículos 362 y siguientes. Aun cuando el mandato no confiera
poder de representación, se aplican las disposiciones citadas a las
relaciones entre mandante y mandatario, en todo lo que no resulten
modificadas en este Capítulo) y 362 (Artículo 362. Caracteres. La
representación voluntaria comprende sólo los actos que el representado
puede otorgar por sí mismo. Los límites de la representación, su
extinción, y las instrucciones que el representado dio a su
representante, son oponibles a terceros si éstos han tomado
conocimiento de tales circunstancias, o debieron conocerlas obrando con
cuidado y previsión).
Indica que si el mandante confiere poder para ser representado, le son

aplicables las disposiciones de los artículos 362 y siguientes, y que aun
cuando el mandato no confiera poder de representación, se aplican las
disposiciones citadas a las relaciones entre mandante y mandatario, en
todo lo que no resulten modificadas en este Capítulo.
 Es mandatario: es sólo uno de los negocios dentro de su función

de representante legal. Es interesante la postura asumida por el
Código ya que amplía la función del Administrador. Entendiendo
que la representación abarca más funciones y responsabilidades.
No obstante, es de resguardar que los amplios poderes que
generalmente se confieren a los administradores, otorgan

innumerables facultades que pueden resultar riesgosas para el
consorcio y sus bienes encontrándose pasible su accionar del
delito de defraudación (artículo 173, inciso 7mo del Código Penal,
en caso de actuar con abuso que perjudique económicamente al
Consorcio).
Continuando con el Código Unificado, éste indica que hay contrato de

mandato cuando una parte se obliga a realizar uno o más actos jurídicos
en interés de otra.
El mandato puede ser conferido y aceptado expresa o tácitamente. Si

una persona sabe que alguien está haciendo algo en su interés, y no lo
impide, pudiendo hacerlo, se entiende que ha conferido tácitamente
mandato. La ejecución del mandato implica su aceptación aun sin
mediar declaración expresa sobre ella.
En un novedoso fallo “C. d P. S c/P. N. N. s/Medidas Precautorias” –

CNCIV – SALA J - 21/06/2016.”, la Sala J de la Cámara Nacional Civil ha
decretado el embargo provisorio de la propiedad cuyo titular es el
administrador del consocio:
“Explica la accionante que por la cantidad de deudas ocasionadas le

fueron iniciados al consorcio 18 Juicios ante los Juzgados de Seguridad
Social y 6 juicios ante Juzgado de Trabajo. Que frente a los reclamos de
AFIP el consorcio adhirió a una Moratoria. En relación con los reclamos
de OSPERYHRA, SUTERH y FATERYH y frente a los embargos trabados,
ha arribado el consorcio a convenios de pago. Agrega que se encuentra
en trámite la Querella por Administración Fraudulenta y Retención
indebida por ante el Juzgado Nacional de Instrucción en lo Criminal n°
38 que instruye la Fiscalía en lo Criminal N° 4”.
 Es proveedor profesional de servicio a terceros. Se relaciona

con el consorcio a través de una relación de servicios.
En el fallo “Güemes” (15/6/2016. CONSORCIO DE PROPIETARIOS

EDIFICIO GÜEMES 3732 c/ RODRIGUEZ, María Luisa s/ DAÑOS Y
PERJUICIOS.SENTENCIA.9 de Agosto de 1999.CAMARA NACIONAL DE
APELACIONES EN LO CIVIL. CAPITAL FEDERAL, CIUDAD AUTÓNOMA DE
BUENOS AIRES. Sala H. Magistrados: KIPER. Id SAIJ: FA99020376.),
indica el Juez Kiper que "sobre el Administrador de un consorcio pesa un
especial deber de obrar con prudencia y conocimiento, porque se trata
de un profesional que ofrece sus servicios y porque lo hace en interés
ajeno"…
La función del administrador consiste, por vía de principio, en la

realización de todos los actos que tiendan a la conservación normal del
edificio y los que, excediendo dicho marco, no permitan, en razón de la
urgencia, la convocatoria a asamblea para recabar el correspondiente
mandato. Sin perjuicio de la naturaleza jurídica que se le asigne al

consorcio de copropietarios, lo cierto es que, del actuar del
Administrador surge una diversidad de relaciones jurídicas y
obligaciones, cuyo incumplimiento puede traer aparejada su
responsabilidad personal.
IV. Asambleas - Convocatoria y Quórum
Consejo de Propietarios (ver tratamiento Unidad didáctica 1).
Asamblea (ver tratamiento Unidad didáctica 1).
Las ventajas de radicarse en un parque industrial
Por Rodolfo Games. Coordinador técnico de la Federación Argentina de

Parques Industriales. Confederación Argentina de la Mediana Empresa –
CAME-.
Muchas y muy variadas son las ventajas para una empresa que se
radica en uno de los más de 400 parques industriales existentes en todo
el país, número que se amplía a más de 500 si se tienen en cuenta los
proyectos en ejecución.
Las desventajas, en cambio, son muy pocas. La más importante es el

costo de la mudanza, que de todos modos puede subsanarse mediante
distintas herramientas de fomento de las que dispone el Estado
nacional.
¿Pero qué es un parque industrial? Un parque industrial (PI) se define

como un espacio urbano delimitado y zonificado, dotado de ciertas
especificidades que contribuyen a un mejor desenvolvimiento del
entramado industrial y ubicado en un sector específico que no
complique la normal vida de la ciudad.
Por otra parte, es un agente importante del desarrollo local de su

región, ya que atrae inversiones, genera empleo genuino, agrega valor
a la producción local y fomenta el arraigo. Además facilita la buena
convivencia de los vecinos, quitando del casco urbano actividades que
generan ruidos molestos, humos y olores, entre otras dificultades.
Otro de los más importantes beneficios de un parque industrial es que

genera factores internos para promover la competitividad empresarial.
De este modo, potencia a las industrias que tienen mayores
posibilidades de desarrollarse en forma sustentable y sostenible a partir
de su aprovechamiento. Así se fomenta la mayor productividad,
generando nuevas oportunidades a partir de la relación de cercanía.
En este sentido, es habitual que se produzca una sinergia de negocios

complementarios, formación de cadenas de valor, de cluster y el
fomento de la ‘coopetencia’ (colaboración mutua para aprovechar
mercados).
Otras ventajas son:
Ubicación estratégica: un parque industrial se emplaza

estratégicamente a efectos de aprovechar rutas, cruces, vías
navegables, ferrocarriles y cercanías a centros.
Espacio: los lotes en los parques industriales son amplios y ampliables,

lo que facilita el crecimiento de las empresas al permitirles superar las
limitaciones espaciales de infraestructura edilicia nueva.
Logística, accesibilidad y tránsito: toda la infraestructura vial está

diseñada a efectos de facilitar los desplazamientos vehiculares y
humanos.
Seguridad: un tema no menor es el de brindar seguridad de distinto

tipo. Desde el cerco perimetral, los sistemas de vigilancia y la
minimización de accidentes, hasta la utilización de modernos
instrumentos de seguimiento de desplazamientos conforman un entorno
de minimización de riesgos.
Beneficios impositivos: la mayoría de los territorios (provincias,

municipios) fomentan la radicación de empresas a través de distinto tipo
de desgravaciones, por plazos importantes que permitan el recupero de
la inversión en impuestos, tasas y/o contribuciones.
Costo de oportunidad en el valor de la tierra: el valor de los lotes

resulta menor y en algunos casos hasta gratuito, en relación al precio
de los mismos en otras ubicaciones.
Relacionamiento con actores relevantes (sistema del

conocimiento, agencias, cámaras, INTI, INTA): el estar relacionado
directamente con este tipo de actores les permite a las empresas de los
PI tener acceso a soluciones de capacitación y formación de recursos
humanos, a la innovación, a nuevas tecnologías para tratamiento de
residuos, energías alternativas, sustentabilidad ambiental, entre otras.
Reducción de costos: el trabajar en conjunto deviene en la reducción

de costos para acceder a distintas prestaciones, como por ejemplo a los
seguros y compras conjuntas.
Gestión del Parque Industrial: al poseer una organización que se

encargue de gestionarlo, permite una actualización constante de todas
las variables que impactan sobre las empresas. La modernización
constante está así asegurada, tanto de las infraestructuras comunes,
como en la generación de capacitaciones, actividades y eventos.
Todo esto determina un escenario muy favorable para la radicación de

empresas en parques industriales. Ese escenario comprende, entre
otras cuestiones, la posibilidad cierta de que la inversión no pierda valor
a futuro y que se minimice el riesgo en todo sentido. La preservación
del medio ambiente y la utilización de nuevos recursos para generación
de energía también están presentes.
Por último, un tema no menor está dado por las exigencias de la

economía 4.0 o Cuarta Revolución Industrial, que resultan más
fácilmente alcanzables asociadamente y compartiendo costos de
generación. También las exigencias de capacitación (aproximadamente,
un 75% de los oficios y las profesiones futuras no existen aún) son más
asequibles en estos ámbitos. Por todo ello, resulta altamente
beneficiosa la decisión de radicarse en un parque industrial.
Ver: http://redcame.org.ar/seccion/parques-industriales-que-hacemos

75 - Conjuntos Inmobiliarios - Unidad 3 (Pag47-67)

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Unidad 3

Diferencias con el régimen de

· 48 · Prof. Dr. Alejandro Orlando ·

Aspectos importantes de la nueva regulación que introduce el

a) Descarta la posibilidad de recurrir a los derechos personales,

b) Prevalece un criterio amplio de emprendimientos urbanísticos (no

c) Busca recrear condiciones de privacidad y seguridad de los

d) Se admite la incidencia de normas de derecho público local y de

e) No es indispensable la terminación de la construcción al momento

f) Se admite que normas de orden contractual converjan con

g) Se justifica la injerencia del Estado local en razón del impacto en

h) Se revela el interés superior comunitario legitimando restricciones

i) Posibilidad de creación de un régimen de admisión de “usuarios

j) Admisión de las limitaciones a la transmisión de unidades

k) Establecimiento de un “derecho de preferencia” en favor del

· Prof. Dr. Alejandro Orlando · 49 ·

Artículo 2070. Contratos anteriores a la constitución de la propiedad

…“Los contratos sobre unidades funcionales celebrados antes de la

Artículo 2071. Seguros Obligatorios. Para poder celebrar contratos sobre

El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al

Artículo 2072. Exclusiones.

Están excluidos los contratos siguientes:

a) Aquellos en los que la constitución de la propiedad horizontal

c) Los concernientes a construcciones realizadas con financiamiento

· 50 · Prof. Dr. Alejandro Orlando ·

II. Conjuntos Inmobiliarios. Clubes de

Los llamados “clubes de campo”, los barrios cerrados, los clubes

Los primeros conjuntos se localizaron en zonas rurales constituidos por

Con el tiempo aparecieron emprendimientos de tipo residenciales con o

Posteriormente se desarrollaron “barrios cerrados de chacras” que son

Recientemente surgen gigantescos conglomerados de más de

· Prof. Dr. Alejandro Orlando · 51 ·

Es un complejo recreativo residencial ubicado en una extensión

También se ha definido al complejo urbanístico, como sector, distrito o

Debe quedar claramente resuelto que no podrían ejercerse actos de

Así, observamos que se propone la regulación como derecho real

· 52 · Prof. Dr. Alejandro Orlando ·

obras nuevas y mejoras en partes comunes; y también con la previsión

Por Clubes de Campo debemos entender tal como describe el Artículo 64

Por lo tanto, se trata de un complejo urbanístico ubicado en un área no

El club de campo fue considerado como un complejo urbanístico o

Cuando se hace referencia al uso transitorio, existe una explicación, cual

Con posterioridad, el cambio de costumbres y el desarrollo de las vías

· Prof. Dr. Alejandro Orlando · 53 ·

Barrios cerrados o privados

Los “Barrios cerrados” o “Barrios privados” suelen ser de menores

A veces se utilizan ambos términos como sinónimos pues las

Como expresa el Artículo 1° del Decreto Nº 27 /98 del Poder Ejecutivo

Este sometimiento a la propiedad horizontal conlleva a establecer

Como los barrios cerrados son emprendimientos urbanísticos que se

· 54 · Prof. Dr. Alejandro Orlando ·

contemplen las consecuencias de la instalación de viviendas de uso

Por medio de los estudios de pre factibilidad habrá que evaluar el

Como consecuencia de la realización de los estudios de factibilidad, se

Cuando las condiciones para el barrio no sean las detalladas ni se lo

En este caso la prestación de los servicios esenciales, de infraestructura

Se colige de esto que, calles de circulación interna del barrio privado, no

· Prof. Dr. Alejandro Orlando · 55 ·

público y pertenecen al dominio del municipio en el cual está ubicado el

Parques industriales, empresariales o náuticos

Los Parques industriales tienen también otras denominaciones tales

Se refieren a un espacio territorial en el que se agrupan una serie de

Los parques industriales cuentan con el servicio de abastecimiento de