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Università IUAV di Venezia, AA 2013/2014, Dipartimento di Culture del Progetto, Corso triennale di Estimo,

Prof.ssa Antonella Faggiani, Studentesse: Matilde Nardi 276395, Natalia Tesauri 276396

Casa unifamiliare, Mattinata (FG)


Valutazione del costo di produzione

L’area

L’edificio si colloca sulla punta del Gargano,


nel comune di Mattinata (FG), in una zona
collinare a 500m dalla costa.
Non molto lontano si trovano la riserva
naturale del Monte Barone e la suggestiva
Baia delle Zagare.
L’accesso

Al lotto si arriva dalla strada provinciale 53,


poi attraverso una strada chiusa asfaltata
si raggiunge l’abitazione che è
parzialmente interrata.
La casa presenta due ingressi: uno
pedonale e uno per l’autovettura.

L’edificio

La villa unifamiliare si sviluppa su due piani:

- un piano interrato per la maggior parte, con locali per il benessere e la cura del corpo e un
vano dedicato al box auto

- un piano primo con zona giorno, zona notte, patio, ampia terrazza e scala d’accesso.
Gli spazi della casa 2

5 1
8 9 6

7 4 3

1 Cucina
2 Hortus conclusus
3 Terrazza
4 Soggiorno
5 Stanza dei pensieri
6 Patio
7 Camera
8 Bagno 14
9 Corte 13
9
10 Box per autovettura 12
10
11 Palestra
11
12 Bagno-Spogliatoio
13 Bagno turco
14 Sauna
15 Piscina
15

Piano primo

0 1 2 3 4m
Piano interrato

0 1 2 3 4m

La consistenza
LE CLASSI DI OPERE:

Lotto = 7120 mq

RESIDENZIALE

a) Superficie lorda = 702 mq (inclusa la pavimentazione esterna della piscina)

b) Superficie a verde = 7120 mq

c) Superficie commerciale = 739 mq


di cui:vani principali e accessori diretti= 302 mq
pertinenze di uso esclusivo di servizio (box auto) ragguagliate = 13 mq (omogeneizzato al
50% per 26 mq)
pertinenze di uso esclusivo di ornamento dell’unità immobiliare ragguagliate= 21 mq
(omogeneizzato al 30% per 25 mq e 10% per i restanti 135, 49 mq)
parchi, giardini e similari = 403 mq (omogeneizzato al 10 % fino a 3.510 mq, e al 2 %
per i restanti 2.614 mq)

d) Superficie utile lorda = 726 mq


di cui: vani principali e accessori diretti= 291 mq
pertinenze di uso esclusivo di servizio (box auto) ragguagliate come sopra = 11 mq
pertinenze di uso esclusivo di ornamento ragguagliate con i medesimi criteri = 21 mq
parchi, giardini e similari con lo stesso criterio = 403 mq
e)

Sua= 234 mq
Snr= 196 mq
Superficie totale= 234 + 196 x 0,5 = 332 mq, su indicazione dell’ufficio
Urbanistica e Edilizia di Mattinata si sono escluse anche le zone a giardino

f) Volume = 1.812,2 mc

PISCINA Superficie vasca = 100 mq, volume= 135 mc

STRADA Superficie = 324 mq

Valore di costo

Il valore di costo costituisce l’aspetto economico da ricercare in prospettiva della produzione di


un bene, il relativo criterio di stima è definito come la somma dei costi dei diversi fattori produttivi.

Del costo si possono individuare diverse classificazioni in funzione ai soggetti e alla fase di
progettazione a cui esso è riferito.
Infatti a seconda dei soggetti e del loro ruolo all’interno del processo edilizio, si parla di costo di
costruzione se ci si riferisce all’impresa di costruzione, oppure di costo di produzione se si
considerano le spese a carico del promotore dell’intervento edilizio.

Diversamente dal valore di mercato, la scelta del procedimento per la determinazione del valore
di costo dipende dalla quantità e qualità delle informazioni del progetto a disposizione.

In questo caso si suppone di trovarsi in una fase preliminare di progettazione, per cui si procederà
attraverso stime sintetiche.
Costo di costruzione

“Il costo di costruzione relativo ad un progetto rappresenta la somma delle spese che al momento
di stima un’impresa edilizia deve sostenere per realizzare un prodotto edilizio.” (Simonotti)

Il costo che deve sostenere l’impresa di costruzione è comprensivo del costo tecnico di
costruzione, delle spese generali e dell’utile d’impresa.

A sua volta il costo tecnico di costruzione si ottiene come somma del costo dei materiali, del costo
della manodopera e del costo dei noli e trasporti.

Per valutare il costo di costruzione, ottenuto per via sintetica, si sono ricercati nel prezziario esempi
simili a quelli in analisi.
Si è proceduto calcolando separatamente il costo di costruzione per le varie classi di opere:

- la villa unifamiliare
- la strada
- la piscina

Guardando al prezziario, per la villa si è scelto come comparativo una villa unifamiliare posta in
zona collinare di pregio, ritenendolo l’esempio con le caratteristiche più simili alla villa oggetto di
stima, soprattutto in quanto si presenta in parte interrata.

Comparativo: villa singola di pregio (prezziario DEI 2012)

Descrizione
L’intervento riguarda la costruzione di una villa monofamiliare in zona collinare di pregio.
L’edificio è costituito da un corpo di fabbrica autonomo su due piani con superficie coperta 243
m2.
L’intervento ha le seguenti dimensioni:
Piano terra = 243 m2 abitabili
Piano primo = 160 m2 abitabili
70 m2 come locali sottotetto
Piano interrato = 350 m2 con caratteristiche di locali accessori e box
Area scoperta = 1290 m2
La zona giorno, al piano terra, è composta da ingresso, soggiorno, salotto, pranzo, cucina oltre ai
servizi, ripostigli e guardaroba.
Un ampio porticato completa la zona a giorno con soluzione a chiusura mobile tipo “a giardino
d’inverno”.
La zona notte è disposta in parte al piano terra con la camera padronale, bagno e zona
guardaroba in soppalco. Il resto della zona notte è sistemata al primo piano dove sono localizzate
due camere singole con bagni indipendenti e uno studio. Due locali non abitabili completano la
superficie coperta al primo piano.
A sud un ampio terrazzo di circa 65 m2 si affaccia sul giardino mentre a nord il terrazzo di 14 m2
circa è sistemato sopra il portico colonnato d’ingresso.
Al piano interrato trovano posto tre ampi locali pluriuso, deposito attrezzi, centrale termica,
cantina fredda, servizi igienici ed un box per quattro autovetture.

P1

P0 P -1
Rivalutazione monetaria

Aggiornando il costo proposto dal prezziario DEI (anno 2012) tramite gli indici di Costruzione*,
all’ultimo indice ISTAT del 28/02/2014, si ottiene che la villa singola di pregio raggiunga un costo
totale di 1.265.969,56 euro, da cui:

* Fonte: www.rivaluta.it

Confronto sulle caratteristiche tecnologiche

Villa sul Gargano

Comparativo
Sezione costruttiva della villa sul Gargano

Caratteristiche Comparativo Villa sul Gargano


Tecnologiche
Fondamenta continue sotto i muri perimetrali travi rovesce in corrispondenza
e plinti isolati posti ai piedi dei dei setti e pilastri portanti
pilastri.

La struttura in elevazione muri portanti interrati in c.a. muri portanti interrati in c.a.
controterra, pilastri e scale controterra, pilastri e scale
gettati in opera. gettati in opera.

Le strutture orizzontali in laterocemento, ad eccezione in cemento armato. Chiusura


della parte a copertura del box inferiore con vespaio areato
dove sono state usate lastre costituito da iglu’ e fondazioni in
prefabbricate tipo “predalles”. calcestruzzo.
Chiusura inferiore con vespaio
areato costituito da tavelloni
poggianti su muretti e
fondazioni in calcestruzzo.

Il solaio di copertura inclinato è in laterocemento piano è in cemento armato


Caratteristiche Comparativo Villa sul Gargano
Il manto di copertura in falda è formato da lastre di lo strato di isolante è sormontato
ardesia posate su assisto in da un massetto lisciato in
abete con interposto strato pendenza rivetito da guina
isolante per la formazione di bituminosa e ghiaia
tetto ventilato; la lattoneria è in
lamiera di rame.
Il tamponamento esterno tavolato in mattoni pieni di per le facciate a vista:
spessore intonacati sul paramento esterno in lastre di
paramento esterno ed interno, GRC, sorretto da struttura
interposizione di isolante metallica per facciata ventilata;
termoacustico in poliuretano e paramento interno in forati
barriera al vapore. Il paramento intonacati; isolante in polistirene
interno è in forati di spessore 8 tra paramento interno e
cm. paramento esterno.
I tavolati interni in laterizio forato in laterizio forato
I pavimenti di tipo ceramico e parquet al nei bagni, sauna, bagno turco,
piano seminterrato. Al piano e cucina in gres, nella scalinata
terra è di granito in cucina e nel d’accesso e nell’ingresso sono in
vano scala-atrio, in parquet a pietra leccese, mentre in tutti gli
disegno il resto dei locali. Al altri ambienti sono in parquet.
primo piano è tutto in parquet
compresi i locali sottotetto. I
bagni sono in ceramica ad
esclusione di quello principale
che è in marmo.

Caratteristiche Comparativo Villa sul Gargano


Serramenti esterni e porte in rovere, con inferiata di serramenti esterni di tipo
interne protezione in ferro per i metallico, porte interne in
serramenti. rovere.
Impianti, fognature e gli impianti sono autonomi il gli impianti sono autonomi Il
riscaldamento riscaldamento è a metano con riscaldamento è a metano con
caldaia autonoma. Gli elementi caldaia autonoma. Impianto a
radianti per i locali di servizio pannelli radianti. L’impianto
sono del tipo misto a radiatori e idrico per la parte interna è
ventilconvettori. L’impianto costituito da tubazioni zincate
idrico per la parte interna è mentre per la parte esterna i
costituito da tubazioni zincate tubi sono in polipropilene.
mentre per la parte esterna i La rete fognante è in
tubi sono in polipropilene. termosaldato mentre la parte
La rete fognante è in esterna al fabbricato è in pvc
termosaldato mentre la parte serie pesante.
esterna al fabbricato è in pvc L’impianto elettrico è incassato
serie pesante. per la parte dei locali al piano
L’impianto elettrico è incassato terra mentre è esterno per tutto
per la parte dei locali al piano il piano interrato. La potenza
terra e al primo piano mentre è totale installata è di 6 Kw.
esterno per tutto il piano
interrato. La potenza totale
installata è di 6 Kw.
Categorie di confronto Considerazioni Percentuale di
incidenza sul costo
del comparativo
Mc scavati I costi di scavo sono maggiori, + 50 %
comparativo 1085 mc, mentre villa
sul Gargano 2987,3 mc
Struttura La villa essendo interamente in + 30 %
cemento armato presenta un costo
superiore
Opere da lattoniere Nei due casi si possono considerare =
equivaalenti
Vespai e massetti Gli iglu’ sono più economici dei -5%
tavelloni e muretti
Murature e tavolati L’uso di mattoni è decisamente - 15 %
ridotto
Impermeabilizzazione e Simili nei due casi =
isolamenti
Copertura La ghiaia più economica rispetto ai -5%
coppi
Intonaci interni ed esterni Assenza di intonaci esterni - 20 %

Categorie di confronto Considerazioni


Copertura I coppi hanno un costo maggiore -5%
rispetto alla ghiaia
Intonaci interni ed esterni Non sono presenti gli intonaci esterni - 20 %

Serramenti Medesimi costi in quanto il costo dei =


serramenti in rovere è simile a quello
dei serramenti in alluminio a taglio
termico
Impianto idro-termo-sanitario Sauna, bagno turco richiedono +15 %
maggiori impianti
Impianto elettrico Si assumono equivalenti =
Pavimenti e rivestimenti Essendo per gran parte interrato -5%
l’edificio, solo una facciata risulta
rivestita per l’intera superficie
Assistenze Si assumono uguali =
Opere in marmo Il loro costo è sostituito da quello =
relativo all’impiego di pietra leccese
Opere in ferro Non sono presenti le inferriate -5%

Tinteggiature Si possono considerare equivalenti =


Opere da giardiniere Si assumono uguali =
Descrizione Costo in Euro
Impianto di cantiere e scavi 20,408.00 + 50 %
Struttura in c.a. 247,963.00 + 30 %
Opere da lattoniere 29,300.00
Vespai e massetti 58,771.00 -5%
Murature e tavolati 86,357.00 - 15 %
Impermeabilizzazione e isolamenti 21,766.00
Copertura 35,249.00 -5%
Intonaci interni ed esterni 66,430.00 - 20 %
Serramenti 92,901.00
Impianto idro-termo-sanitario 115,045.00 +15 %
Impianto elettrico 29,591.00
Pavimenti e rivestimenti 142,831.00 -5%
Assistenze 151,373.00
Opere in marmo 64,007.00
Opere in ferro 29,553.00 -5 %
Tinteggiature 32,437.00
Opere da giardiniere 28,833.00

Costo Totale 1,252,815.00


Avendo aggiornato il costo al 28/02/2014 e considerando che:
La superficie lorda= 702 mq
Otteniamo che:
Costo dell’opera (mq): 1,610.08 x 702 = 1.130.276,16 euro

Nonostante gli aggiustamenti non si assiste ad un grande scarto tra il costo di costruzione
unitario dell’edifico oggetto di stima e quello del comparativo.

Comparativo di partenza

Piscina

Per la piscina non trovando il costo di costruzione di un bene simile sul prezziario si è chiesto il
preventivo ad una ditta produttrice.*

MODELLO

Dimensioni 20,00 x 5,00 h. 1.35 COSTANTE

Volume135 mc CIRCA

Tempo di ricircolo ORE 4 COME

Tipologia CEMENTO ARMATO TRADIZIONALE CON CASSERO A DISARMO

Rivestimento PORCELLANATO

Sfioro TRACIMAZIONE A CANALETTA WIESBADEN O FINLANDESE

Impianto di filtrazione PORTATA 33 MC/H COMPLESSIVI

Accessori come da descrizione seguente

* piscine BLUE ZONE srl


Il preventivo del costo di costruzione della piscina risulta pari a 90.000 € a cui vanno
sommati:

Allacciamenti idrici alla rete di alimentazione idrica 800 €

Linee fognarie e relativi scarichi 1.400 €

Impianto elettrico 2.500 €

Costo totale di costruzione 94.700 €

Comparativo: strada pubblica (prezziario DEI)

CONSISTENZA
L’intervento riguarda la costruzione di una strada di 250 m di lunghezza nel Comune di Milano. La
strada ha un calibro di 16,50 m ottenuto con una carreggiata larga 12 m più due marciapiedi
larghi 2,25 m cadauno.
Tutti i materiali usati e le modalità di posa dei medesimi ottemperano alle specifiche tecniche
adottate dal Comune di Milano nei suoi Capitolati d’Appalto.
CARATTERISTICHE DELLE OPERE
Lo scavo di sbancamento è eseguito meccanicamente per uno spessore di 30 cm.
Il sottofondo stradale è realizzato in mista naturale di cava opportunamente costipata e rullata
per uno spessore di 60 cm e sovrastante massicciata di uno spessore di 15 cm per correzione delle
livellette.
Il manto stradale è realizzato in tout-venant bitumato dello spessore di 15 cm ricoperto da uno
strato di usura in conglomerato bituminoso fillerizzato dello spessore compresso di 3 cm.
La finitura dei marciapiedi è eseguita con un massetto di calcestruzzo dello spessore di 12 cm
sovrastato da un manto di asfalto colato dello spessore di 2 cm asperso con graniglia
serpentinosa; gli stessi sono delimitati per le parti a contatto con gli autoveicoli in cordoni di pietra
e per le parti solo pedonali in calcestruzzo; in corrispondenza dei passi carrai è prevista
l’installazione di scivoli in pietra.
I pozzetti per lo scolo delle acque meteoriche sono del tipo Milano in elementi di
calcestruzzo prefabbricati e sono ricoperti da chiusini in ghisa.
Il collegamento fra i pozzetti e la fognatura è eseguito in tubazioni di grés ceramico
diametro 12 cm, con gli opportuni pezzi speciali.
Ove necessario, sono posati in sede di marciapiede degli scivoli in elementi di
calcestruzzo prefabbricati per l’abbattimento delle barriere architettoniche.
L’impianto di pubblica illuminazione è previsto mediante l’installazione di punti luce
secondo i tipi normalmente in uso e impiegando materiali di provata qualità e
rendimento. Passo 25 m.
I pali sono in acciaio di altezza fuori-terra pari a 10 m muniti di lampade a vapori di sodio
AP da 150 W e collegati da una rete di messa a terra.
L’impianto è completo di cavi e materiali vari a norma CEI, pozzetti di cemento e rete di
cavidotti in tubazioni di pvc opportunamente rinfiancate in calcestruzzo.
La segnaletica consiste in strisce continue tratteggiate, frecce direzionali, cartelli stradali
indicatori realizzati secondo i tipi normalmente in uso.
In asse alla strada è realizzato un collettore di fognatura per acque miste in tubi di c.a.c.
diametro 110 cm rivestiti in resina epossicatramosa, posti su adeguato sottofondo di
calcestruzzo, sigillati con anello in neoprene e mastice poliuretanico bicomponente in
modo da garantire la tenuta idraulica.
Sono realizzate opportune camerette di ispezione gettate in opera e rispondenti alle
normative comunali di Milano in ragione di 3 ogni 100 m.

Strada vicinale di uso pubblico

La strada che conduce alla villa è una strada vicinale di uso pubblico, quindi presenta
segnaletica, illuminazione e il marciapiede si trova su un solo lato, per questa ragione il costo si
riduce rispetto all’esempio di strada pubblica offerto dal prezziario.

- 50 %
Si ottiene che:

Se ne aggiorna il costo e si trova:

Poichè la superficie lorda della strada è 324 mq, il costo di costruzione relativo è 324 x
91 = 29.484 euro

Costo di costruzione

Classi di opere Costo di costruzione


Villa 1.130.276 euro
Piscina 94.700 euro
Strada 29.484 euro
Costo totale 1.254.460 euro
Il costo di produzione

“Il costo di produzione rappresenta la somma delle spese che al momento di stima un
imprenditore ordinario deve sostenere per realizzare un prodotto attraverso un certo processo
produttivo riferito ad un dato mercato dei mezzi produttivi (luogo) e a un dato ciclo
produttivo.” (Simonotti)

Per cui si ha:

Cp= Ca + Ci + Cc + St + Sg + (Ou+Ccc) + I + Sc + Up + Im

Ca = costo dell’area
Ci = costo di idoneizzazione
Cc = costo di costruzione
St = spese tecniche
Sg = spese generali
Ou = oneri di urbanizzazione
Ccc = contributo sul costo di costruzione
I = interessi finanziari
Sc = spese di commercializzazione
Up = profitto del promotore
Im = imprevisti sul costo di costruzione

Costo dell’area (Ca)

Dall’atto della giunta comunale emerge che:

Superficie complessiva = Su+0,6 x Snr = 352 mq

Costo unitario Costo totale


2.000 €/mq x 15 % = 300 €/mq 352 mq x 300 €⁄mq = 105.600 €
Costi di idoneizzazione (Ci), Costo di costruzione
(Cc) e Imprevisti (Im)

I costi di idoneizzazione si possono trascurare in quanto trattandosi di un’area agricola


priva di costruzioni e di particolari ostacoli si può procedere con le opere di scavo senza
interventi di bonifica o di idoneizzazione.

Il costo di costruzione totale, già calcolato in precedenza, è di 1.254.460 euro.

Gli imprevisti sul costo di costruzione possono essere considerati pari al 5 % * del costo
di costruzione, per cui:
5 % x 1.254.460 euro = 62.723 euro

* Dalla presentazione della lezione sul “Costo di produzione”

Spese tecniche (St) e Spese generali (Sg)

Gli onorari professionali possono essere quantificati forfetariamente pari al 7% * del costo di
costruzione.

Mentre le spese generali si possono considerare forfetariamente pari a 10% * del costo di
costruzione.

Spese Quantità Unità di misura Costo totale


St 7% 1.254.460 euro 87.812,2 euro
Sg 10 % 1.254.460 euro 125.446 euro

* Dal prontuario “Nuovo corso di Economia ed Estimo” di S. Amicabile, Hoepli, St 4-8 % del Cc, Sg 5-10 % del Cc e dalla
presentazione della lezione sul “Costo di produzione”
Oneri concessori

Oneri di urbanizzazione primaria e secondaria (Ou)


Il lotto in cui sorge la casa è ritenuto parte della fascia suburbana e dal servizio Geopoi dell’Agenzia
dell’Entrate viene definito come appartenente alla zona agricola E2 (in viola).

Per cui considerando un indice di fabbricabilità di 0,25 mc/mq, si ottiene che:

- Urbanizzazione primaria= 29,73 euro/mq x 332 mq= 9,870.36 euro


- Urbanizzazione secondaria= 13,79 euro/mq x 332 mq= 4.578.28 euro

Dove 332 mq corrispondono alla superficie totale così come definita dal comune (St = Sua + 0,5 x
Snr).

Gli oneri totali di urbanizzazione primaria e secondaria sono pari a 14.448,64 euro
Contributo sul costo di costruzione (Ccc)
Per definire il contributo sul costo di costruzione, prima di tutto occorre trovare il costo parametrico:
Cp= costo base x aliquota
Il comune di Mattinata prevede che:

Per cui il costo parametrico o contributo trattandosi di una nuova costruzione è pari a
32,75 euro / mq
Da ciò risulta che:
Ccc= Cp x Superficie Totale (Sua + 0,5 x Snr)
Ccc= 32,75 €/mq x 332 mq= 10.873 euro

Interessi (I) e spese di commercializzazione (Sc)

Gli interessi finanziari sono stimati in ragione del tasso di interesse del debito. Si suppone che il
promotore possegga il 50% del capitale necessario alla realizzazione dell’opera, mentre la
restante parte gli venga prestata dalla banca con un interesse del 3,5% - 4% sul capitale
prestato.*

Le spese di commercializzazione che si riferiscono ai costi per la pubblicizzazione del prodotto


edilizio, si possono considerare forfettariamente pari al 2% - 3%** sui ricavi totali (pari al valore di
mercato).
In assenza di dati forniti da fonti dirette, si considera un Vm = 2100 €/mq lordo utile, valore
proposto dalle fonti indirette (Agenzia delle Entrate). Si è scelto il valore massimo perché la villa
oggetto di stima presenta uno stato conservativo alto rispetto alla condizione ordinaria dei
beni descritti dall’Agenzia dell’Entrate.
I ricavi totali che corrispondono al valore di mercato del bene, per il bene oggetto di stima
sono pari a: 2100 €/mq x 726 mq = 1.524.600 €
Dove 726 mq corrispondono alla superficie lorda utile.

Sc= 2% x 1.524.600 € = 30.492 euro

* Dati forniti da “Banca popolare dell’Emilia Romagna”


** Dalla presentazione della lezione sul “Costo di produzione”
Profitto (Up)

“All’imprenditore/promotore, coordinatore dei fattori della produzione, compete il profitto, inteso


come remunerazione delle capacità imprenditoriali.” (Forte- De’ Rossi)

Il profitto viene quantificato forfettariamente come aliquota, di solito 10%-15% * sui ricavi totali, per
cui si considera Vm = 2.100 €, valore fornito dall’Agenzia dell’Entrate. Il profitto totale si ottiene
come prodotto del valore unitario per la superficie utile lorda, misura di consistenza del Vm fornito
dall’Agenzia dell’Entrate.

Valore unitario Profitto totale


15 % x 2.100 €/mq = 315 €/mq 315 €/mq x 726 mq = 228.690 euro

* Dalla presentazione della lezione sul “Costo di produzione”

Costo di produzione

Costi totali in euro


Costo dell’area 105.600
Costo di costruzione 1.254.460
Imprevisti sul costo di costruzione 62.723
Oneri totali di urbanizzazione 14.449
Contributo sul costo di costruzione 10.873
Spese generali 125.446
Spese tecniche 87.812
Spese di commercializzazione 30.492
Profitto 228.690
Totale costi di produzione 1.920.545
Di 1.920.545 euro il promotore deve chiedere in prestito alla banca 960.272,50 euro, su questi la
banca applica il 4 % di interessi, quantificati in 38.410,90 euro.

I costi di produzione devono internalizzare anche questo costo per cui occorre sommare al valore
prima ottenuto gli interessi finanziari.

Totale costo di produzione 1.920.545 + 38.410,90 = 1.958.955,90 euro

Ottenuto il costo di produzione, in fase preliminare è possibile individuare anche un probabile


valore di mercato, dividendo il costo di produzione per la superficie utile lorda e la superficie
commerciale.

Valore di mercato Unità di misura


2.704 €/mq utile lordo
2.657 €/mq commerciale

Considerazioni finali

Profitto 12 % Area 5 %

Spese varie
14 %

Oneri 2 %

Costruzione e relativi
imprevisti
68 %
Consulente Immobiliare

Località Zone di pregio Semicentri Periferie

Manfredonia 3.000 €/mq 2.300 1.700


commerciale
Peschici 3.300 2.500 1.500

Vieste 2.300 2.000 1.700

Agenzia dell’Entrate
Area E2, comune di Mattinata

Consulente immobiliare non fornisce dati specifici sul Comune di Mattinata, per cui si è guardato
ai comuni limitrofi che si affacciano sul mare, i valori presentati fanno riferimento ad abitazioni
nuove e sono divise per zone di pregio, semicentri e periferie.
Diversamente l’Agenzia dell’Entrate fornisce dati specifici della zona in cui si trova il bene oggetto
di stima, ma fa riferimento ad immobili con stato conservativo normale. Facendo un confronto tra
le Fonti Indirette reperite, e i valori ottenuti si nota come la villa oggetto di stima presenti valori
superiori sia rispetto a Consulente Immobiliare, dove gli immobili situati in periferia non superano i
1.700 euro sia in confronto all’Agenzia dell’Entrate.
Il valore ottenuto risulta più elevato rispetto ai valori dell’Agenzia dell’Entrate per le diverse
caratteristiche intrinseche soprattutto per quanto riguarda lo stato conservativo, poiché si tratta
di un edificio di nuova costruzione.
Allo stesso modo l’elevato valore di mercato rispecchia le caratteristiche tecnologiche, che
influiscono significativamente sul costo di costruzione, in particolar modo la piscina.
Inoltre entrambi le fonti presentano delle criticità, per quanto riguarda Consulente Immobiliare
non sono facilmente individuabili i confini delle zone, per cui è difficile comprendere quali siano i
valori di riferimento, soprattutto perché trattandosi di comuni costieri la vicinanza dal mare incide
sul valore di mercato, mentre i dati forniti dall’Agenzia dell’Entrate pur non presentando questo
genere di criticità, in alcuni casi riporta valori strutturalmente inferiori alle altre fonti.
Pertanto si può concludere che il bene oggetto di stima presentando caratteristiche
significativamente diverse rispetto a quelle ordinarie dei beni proposti dalle fonti indirette, venga
apprezzato diversamente dal mercato.
Questo trova una giustificazione nel fatto che il progetto risulti fin dall’inizio pensato per un
determinato target di compratori, che richiede accessori di lusso come piscina e zona benessere.
Preventivo piscina
Riferimenti bibliografici e sitografici

Stefano Amicabile, Nuovo corso di Economia ed Estimo, Hoepli, Milano 2013

Antonella Faggiani, Documenti predisposti nell’ambito dell’attività didattica per il corso di


estimo, 2013-2014

Carlo Forte, Baldo de' Rossi, Principi di economia ed estimo, ETAS libri, Milano 1979

Marco Simonotti , La stima immobiliare: con principi di economia e applicazioni estimative ,


UTET libreria, Torino 2001

Manuale della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio

Consulente Immobiliare, Gruppo24Ore

Agenzia dell’Entrate, www.agenziaentrate.gov.it

Rivalutazione monetaria e interessi legali, www.rivaluta.it