JURISPRUDENCIA

"Se constituye un contrato de compraventa y no una opción de venta cuando existe acuerdo entre
las partes para transferir el bien y a pagarse el precio estipulado".
(Exp. N° 466-90-Ayacucho. Normas Legales, N° 213, p. J-6)

DEFINICIÓN DE COPROPIEDAD

ARTICULO 969

Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.

Pag 4. Así tenemos que en el esquema romano, al margen de las diferentes teorías que existen
para explicar el fenómeno, se entiende que existe una titularidad sobre el bien o patrimonio y,
conformando la misma o aliado de ella, una titularidad individual que pertenece a cada uno de los
comuneros sobre una alícuota o cuota ideal que queda configurada como un bien en sí mismo
que se integrará al patrimonio de cada comunero, respecto al cual se le reconocerán atributos
exclusivos, como los dé gravar y disponer; se reconocerá igualmente el derecho de los
acreedores individuales de los comuneros de afectar y realizar la cuota y, finalmente, es la
titularidad de ese bien individual el germen del que deriva la facultad que se reconoce a todo
comunero de pedir la división del bien común a efectos de, precisamente, alcanzar la
materialización de la cuota. Puede decirse que es tal el individualismo de la construcción romana
que es capaz de crear algo individual dentro de lo común -la cuota- y de justificar, en razón de lo
individual, la extinción de lo común.

Pag 5. En ese sentido, de lo establecido en el artículo 969 del Código Civil se desprende que el
legislador de 1984 ha regulado la institución jurídica de la copropiedad bajo el esquema de la
comunidad ordinaria o romana, toda vez que la pertenencia del bien o bienes a propósito de los
cuales se establece la institución que comentamos, se encuentra asignada -según dicho artículo-
"por cuotas ideales a dos o más personas", es decir, desde la definición inicial se deja constancia
de la presencia, dentro de la pluralidad, de este elemento individual típico de una construcción
con bases en el esquema romano de comunidad.

Lo que, en cambio, no queda claramente expresado es que dicha "pertenencia" por cuotas
ideales es una que se encuentra referida al derecho de propiedad. Podríamos decir que esta
"omisión" del legislador no resulta relevante en la medida en que lo dicho sobre el tipo de
pertenencia respecto de la cual se entiende establecida la regulación normativa de la figura de la
copropiedad, resulta evidente, tanto por la ubicación sistemática del tema dentro del Capítulo
Quinto del Título II, "Propiedad", que a su vez forma parte de la Sección Tercera del Libro de
Derechos Reales, que trata de los "Derechos Reales Principales"; como por el uso uniforme que
se hace de la expresión "copropiedad" para aludir a esta institución.

Pag 6. Sin embargo, si bien es cierto que la copropiedad supone la existencia de una cotitularidad
recaída sobre el derecho de propiedad, no menos cierto es que el tratamiento institucional que los
distintos ordenamientos jurídicos deparan para la misma la hacen portadora de caracteres
específicos que le confieren autonomía respecto del derecho de propiedad. En efecto, la
atribución del derecho de copropiedad entre los comuneros (copropietarios) responderá a una
estructura interna de organización propia, destinada a regular el ejercicio del elenco de
potestades y facultades que el derecho confiere, así como también el curso de las obligaciones y
cargas que se originan de aquella titularidad.
De acuerdo con ello, si bien la copropiedad comparte con el derecho de propiedad -dentro de las
limitaciones que se derivan de la función social de la propiedad-los caracteres de absolutividad
(plenitud de poderes), exclusividad (esfera de actuación autónoma e independiente que no admite
concurrencia de esferas de actuación idénticas a favor de terceros) y tendencial perpetuidad, el
derecho de copropiedad difiere de aquella en lo que atañe a la organización del ejercicio de las
facultades de uso, disfrute y disposición de la cosa común; en la existencia de una normatividad
propia destinada a reglamentar los derechos de cada copropietario sobre la denominada cuota
ideal, la formación de una voluntad común para la conclusión de los actos de administración y
disposición sobre la cosa común, así como también la implementación de mecanismos de
distribución y reparto entre los copropietarios de las cargas a que se encuentra afecta la cosa
común; y, la previsión de una normativa para poner fin al estado de indivisión. En suma, la
diferencia está en que en la propiedad no hay más actuación que la del respectivo titular, mientras
que en la copropiedad la concurrencia de dos o más titulares en el lado activo de una misma
relación jurídica real sobre uno o más bienes propios, ha dado lugar a la organización de esferas
de actuación individual y esferas de actuación colectiva.

En consecuencia, dejando para más adelante la tarea de determinar la naturaleza jurídica de los
atributos y deberes que resultan de las esferas mencionadas, es posible afirmar que la
copropiedad es un derecho real autónomo sobre bien propio que pertenece a dos o más personas
de manera indivisa (sin partes materiales) y mediante la asignación de cuotas ideales que
representan la participación de cada quien en la cotitularidad del mismo, en el que coexisten dos
tipos de esferas de actuación, unas atribuidas de manera individual a cada copropietario y otras
de manera colectiva, es decir, con referencia a todos los copropietarios a los cuales se entiende
vinculados en su actividad por la concurrencia con los demás o por las decisiones unánimes o,
por lo menos, mayoritarias del conjunto, siendo el parámetro ordinario de esa concurrencia y de
esas decisiones el valor de las participaciones que a cada quien correspondan.

Pag 7. iv) Asignación de cuotas ideales.- Las tres características anteriormente analizadas son,
por así decirlo, comunes a toda situación de cotitularidad en un derecho o en un patrimonio, sea
que la misma se encuentre organizada bajo los parámetros de la comunidad romana o de la
comunidad germánica. En cambio, la característica que ahora consideramos es típica del modelo
de comunidad romano en el que el individualismo que lo sustenta llega a su pico más alto cuando
logra identificar dentro de lo plural algo exclusivamente individual, la cuota ideal o abstracta que
grafica el quantum de la participación de cada quien en la comunidad y que tiene trascendencia
para el individuo al que se le asigna no solo-como medida de sus beneficios y cargas, de su
poder de voto y de su participación en la liquidación de la comunidad, sino también, como un
objeto de derecho que incorpora su participación dentro de la comunidad y le permite negociar e
intercambiar su posición, con el añadido de convertirse, en última instancia, en el sustento final de
la destrucción de la propia comunidad porque se entiende que tras la facultad de pedir la partición
se encuentra una suerte de derecho del individuo de materializar su participación ideal o
abstracta, de forma tal que este interés individual es puesto por encima de cualquier eventual
interés colectivo en mantener la situación de cotitularidad, salvo que ese interés colectivo se haya
traducido, por mandato de la ley o por voluntad de las partes, en una situación de indivisión
permanente o temporal. Se dice, en ese sentido, que "cada condómino tiene atribuida una
fracción aritmética de la cosa común que se incorpora a su patrimonio como entidad autónoma
mientras dura la indivisión, para concretarse en una porción material de la cosa común al ser está
dividida" (PUIG BRUTAU, p. 151).

Pag 10. v) Opinión personal.- Las teorías reseñadas en los dos últimos literales son las que se
mantienen vigentes en la doctrina, y aunque es de reconocer que, en la actualidad, la que ha
adquirido mayor predicamento es aquella que concibe a la copropiedad como un derecho de
propiedad pleno no dividido en cuotas ideales y limitado en tanto concurren con él iguales
derechos que son de titularidad de los demás copropietarios. No participamos de la opinión de
quienes piensan que pueda aceptarse esta teoría sobre la configuración de derecho real de
copropiedad, entendiendo que la misma "da cuenta de la forma de atribución del derecho en sí,
sin consideración de las facultades que de él emanan" (LACRUZ, p. 468), para luego constatar
que "las facultades del dominio que corresponden al dueño parciario no son la reducción a escala
o la división de las facultades de un dueño único, ni las facultades de todos los copropietarios de
una cosa recomponen, sumadas, las del propietario exclusivo" (ibídem), que en la copropiedad se
genera "una interrelación que vincula a los partícipes, y señala los cauces para la expresión de
una voluntad colectiva que elimina, en la gestión de la cosa común, las voluntades individuales"
(ibídem, p. 469) Y que la participación en una propiedad de varios no es "un trozo ideal del
derecho de dominio o de la cosa que sobre este recae, sino expresión de un derecho distinto que
puede alcanzar las cotas de la propiedad individual, pero cuyo carácter absoluto está
condicionado por la concurrencia de otros titulares" (ibídem).

En nuestra opinión no es posible que la naturaleza jurídica de una relación jurídica pueda ser
analizada sin tener en cuenta el contenido de la misma, es decir, el plexo de facultades, atributos,
poderes, deberes, etc., que la conforman. Es todo lo contrario, el contenido es el que configura al
derecho y no cabe pensar que lo único que existe en la copropiedad son los derechos de
propiedad, cualitativamente iguales y cuantitativamente limitados, que se atribuyen a cada
copropietario, cuando la regulación positiva nos muestra que, por un lado, existen ciertas
facultades que ejercidas individualmente son cualitativamente irrelevantes (no son derecho)
porque se encuentran atribuidas al colectivo, como sucede por ejemplo con la facultad de
disposición sobre el bien común (ver inc. 1 del artículo 971); y, por otro lado, existen ciertas
facultades atribuidas al individuo pero respecto de las cuales no es posible predicar una inmediata
limitación cuantitativa, en función de la cuota de participación, como sucede con la facultad de
uso no limitada por razón de cuantía sino por el respeto al destino del bien y el interés de los
demás (ver artículo 974).

Consideramos que no existe inconveniente teórico alguno que impida admitir que bajo la
denominación "derecho de copropiedad" se pueda entender que se está ante la presencia de un
derecho real autónomo en el que coexisten armónicamente tanto una división de poderes con
tantos titulares como copropietarios existan (derechos individuales plenos no necesariamente
idénticos a los poderes de un propietario exclusivo y, en muchos casos, limitados por la
concurrencia de los derechos de los demás sobre la base de la cuota ideal reconocida a cada
copropietario) como una unidad de poder atribuida al conjunto de los copropietarios (derecho
colectivo que para su ejercicio requiere el concurso unánime o, por lo menos, mayoritario de los
copropietarios, el cual se encuentra organizado bajo los patrones que se derivan de la existencia
de cuotas de participación asignadas a cada quien dentro del derecho colectivo).

El error de enfoque en el que se ha incurrido, en muchos casos, por quienes han sostenido la
teoría de la división, ha sido el de referir los derechos individuales a la cuota ideal y el derecho
colectivo a la actuación sobre el bien a propósito del cual se encuentra establecida la
copropiedad, lo cual no es del todo cierto. En efecto, si bien cada copropietario ostenta respecto
de su cuota poderes exclusivos y puede afirmarse que ella se integra a su patrimonio como una
"entidad autónoma, distinta y separada de las cuotas correspondientes a los demás" (PUIG
BRUTAU, p. 152), sobre la cual podrá practicar cualquier acto de disposición o gravamen (ver
artículo 977), también deben considerarse como parte de dichos poderes exclusivos a todas
aquellas actuaciones individuales que el ordenamiento jurídico reconozca a favor de cada
copropietario y que tengan resultados favorables o desfavorables solo para quien las realiza, sea
que hablemos de situaciones de ventaja o de desventaja. Lo importante por tener en cuenta es
que ellas no pierden su carácter exclusivo por el hecho de estar limitadas por la concurrencia
-ordinariamente organizada en función de la cuota de participación- con los poderes de actuación
de los demás copropietarios, como sucede, por ejemplo, con la facultad de uso del bien común
que corresponde a cada copropietario (ver artículo 974), la facultad de disponer de los frutos que
le correspondan (ver artículo 977), la facultad de defender el bien común (ver artículo 979), la
obligación de pagar los gastos de conservación y las cargas del bien común (artículo 981), la
obligación de saneamiento en caso de evicción (artículo 982) o el derecho de pedir la partición
(artículo 984).

Aliado de dichas actuaciones individuales, existe un cúmulo de actuaciones que son atribuidas al
colectivo y que están referidas, en primer lugar, a la disposición y gestión del bien común. Tales
actuaciones requerirán de la manifestación de una voluntad conjunta para alcanzar eficacia,
pudiendo organizarse aquella -la voluntad- sobre la base de la concurrencia unánime (actos de
disposición artículo 971.1) o mayoritaria (actos de administración ordinaria, artículo 971.2) de las
cuotas ideales. También deben considerarse como parte de las actuaciones colectivas aquellas
en las que, eventualmente, pudiera no preexistir una decisión del colectivo y que, externamente,
se nos presentan como actuaciones individuales, pero que por sus resultados son atribuidas al
colectivo, sin perjuicio de las liquidaciones y reembolsos a que hubiere lugar, tal es el caso, por
ejemplo, del ejercicio de la facultad de disfrute, la cual pudiera ser ejercida individualmente, pero
sus resultados pertenecen a todos, siendo esa la razón por la que la ley dispone el reembolso
proporcional de los provechos obtenidos (ver artículo 976) y, también, el caso de las mejoras, las
cuales como veremos en su oportunidad pudieran ser realizadas por uno solo de los
copropietarios, pero "pertenecen a todos" con obligación de reembolsar su valor (ver artículo
980).

7. Fuentes de la copropiedad

Nos referimos ahora a todos aquellos hechos de los que puede derivar una situación de
copropiedad y que con referencia a nuestro ordenamiento jurídico, pueden ser los siguientes:
i) La voluntad de las partes.- Se considerara que la copropiedad tiene su origen en la voluntad de
los propios interesados tanto cuando varias personas adquieren en común la propiedad de un
bien, como sucedería si uno o más bienes son vendidos o donados conjuntamente a dos o más
personas, como cuando "el propietario de una cosa ceda una parte abstracta (cuota) de la misma
a un tercero, dando origen a una relación de copropiedad con él" (MESSINEO, p. 530).

Dos son las clases de copropiedad que pueden presentarse:

i) La copropiedad ordinaria, común o sin indivisión forzosa.- Es aquella en la que cualquiera de los
copropietarios se encuentra facultado para pedir la partición y, por consiguiente, con su sola y
unilateral voluntad lograr ponerle fin al derecho real que venimos estudiando, en el entendido de
que nadie puede ser forzado a permanecer bajo la situación de indivisión. Es la figura a la que se
refieren los artículos 969 al 992 del Código Civil, de los cuales trasunta la percepción del
legislador de considerarlas como situaciones transitorias, antieconómicas y generadoras de
conflictos, respecto de las cuales lo que corresponde es arbitrar mecanismos que permitan o
conduzcan a su extinción (exigencias de unanimidad o altas mayorías para la toma de decisiones
económicas, retracto de cuotas, posibilidad de "validación" posterior de actos unilaterales de
disposición, etc.), los cuales alcanzan su más alta perfección a través de la denominada
pretensión de partición, entendida como un derecho individual de cada copropietario para poder
ponerle fin a la situación de copropiedad mediante un pedido de conversión de su cuota ideal o
abstracta en bienes concretos que correspondan al valor de su participación.

Pag 17. iii) Copropiedad y comunidad hereditaria.- Este es un tema sobre el cual ya hemos
adelantado ideas al tratar de las fuentes de la copropiedad. La muerte de una persona, sea que
estemos hablando de una sucesión intestada o testada, genera para sus herederos -en ese
mismo instante- una comunidad universal sobre los bienes, derechos y obligaciones del causante
(ver artículo 660). Se les transmiten en bloque los activos y pasivos, es más, la ley prevé que los
pasivos heredados deben ser pagados con los correspondientes activos, hasta donde estos
alcancen (ver artículo 661).
Resulta evidente que los derechos de los herederos sobre la masa hereditaria, por razón del
objeto mediato sobre el que recaen (un patrimonio) son distintos de la copropiedad que solo versa
sobre activos. La ley reconoce esta diferencia, pero a la par dispone, en el artículo 845 del Código
Civil, que la situación de indivisión hereditaria se rija "por las disposiciones relativas a la
copropiedad en lo que no estuviera previsto en este capítulo (se refiere al capítulo de la indivisión
dentro del Título 11 de la Sección Cuarta del Libro de Derecho de Sucesiones)".

Cosa distinta a lo anterior es preguntarse si los bienes concretos que conforman la masa
hereditaria y que habían correspondido en propiedad al causante, son a su vez y al margen de las
consecuencias que se derivan de su pertenencia a un patrimonio hereditario, bienes respecto de
los cuales pueda decirse que les corresponde a los coherederos la copropiedad de los mismos. A
ello pareciera referirse el Código cuando en el artículo 844 establece que "si hay varios
herederos, cada uno de ellos es copropietario de los bienes de la herencia, en proporción a la
cuota que tenga derecho a heredar".

La redacción del Código, por cierto, no resulta precisa porque no todos los bienes que conforman
la masa hereditaria pueden haber sido tenidos por el causante en propiedad, pudiera darse el
caso de que se tratara de un derecho de posesión o de una propiedad superficiaria, pero en todo
caso lo que importa es el concepto, la ley admite que respecto de los bienes concretos que
conforman la masa hereditaria, si el causante los tenía en propiedad los herederos los tendrán en
copropiedad, del mismo modo que los coherederos serán coposeedores, cousufructuarios si se
hubiere pactado la transmisibilidad hereditaria del usufructo, cosuperficiarios, coacreedores
hipotecarios, prendarios o anticréticos, coarrendatarios, etc. De esa forma las relaciones jurídicas
específicas que correspondían a los bienes y derechos concretos, continuarán rigiéndose por sus
reglas específicas, sin perjuicio de la pertenencia de dichos bienes y derechos a la masa
hereditaria y de la afectación de los mismos al pago de las cargas y deudas de la herencia (ver
sobre esto último el artículo 872).

JURISPRUDENCIA

"El condómino no es propietario exclusivo de la cosa, porque gozan de este mismo derecho los
demás copropietarios, de tal forma que la voluntad mayoritaria de estos posee autonomía
suficiente para contratar ya sea como condómino o con tercero"
(Ejecutoria Suprema del 27/02/87, Andía Chávez, Juan. Repertorio de Jurisprudencia Civil. p.
100).

"En el caso de que un bien se encuentre sujeto al régimen de copropiedad, para que se
perfeccione la traslación de dominio es indispensable que cada uno de los copropietarios, en su
condición de vendedores del inmueble materia de litis, suscriban en forma sucesiva y ordenada la
escritura pública correspondiente"
(Exp. 579-96, Resolución deI23/05/97, Corte Suprema de la República).

PRESUNCIÓN DE IGUALDAD DE CUOTAS

ARTICULO 970.

Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario.

El concurso de los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, está en proporción
a sus cuotas respectivas.

Pag 18. Al comentar el artículo anterior hemos señalado que uno de los elementos tipificantes de
la copropiedad es la existencia de cuotas ideales, estos es, participaciones cuantificadas y
abstractas a favor de cada uno de los cotitulares. El artículo que ahora comentamos persigue, en
primer lugar, establecer a través de una presunción juris tantum o relativa, un medio para llegar a
cuantificar la participación de cada quien y, en segundo lugar, señalar la función de la cuota
durante la vigencia de la situación de copropiedad. Sin embargo, sobre esto último, es de advertir
que lo establecido por el Código revela una visión parcial del tema, por cuanto la noción de cuota
ideal cumple en nuestro ordenamiento jurídico hasta cuatro funciones que son, a saber, las
siguientes:

i) Parámetro para medir la participación de cada copropietario, durante la vigencia de la

copropiedad, en todos aquellos beneficios y cargas cuantificables que para ellos pudieran reportar
los bienes comunes. Es la función de la que se ocupa el artículo 970 que comentamos y a ella
aludimos en la práctica cuando, por ejemplo, hablamos de lo que corresponde a cada
copropietario en el reparto de la renta que produce el bien común arrendado o de los frutos
naturales que produce el huerto común y, también, cuando hacemos referencia a la distribución
de los tributos que gravan al bien común o a la forma en que se distribuyen los costos de
mantenimiento o reparación del mismo.

ii) Medida que permite cuantificar el poder de voto que a cada copropietario corresponde en la
toma de decisiones sobre la gestión de los bienes comunes. De esta función se ocupa el artículo
971, el cual en su inciso 2 señala que “los votos se computan por el valor de las cuotas” y a ella
nos referimos cuando en la vida práctica decimos que la decisión de pintar y dar mantenimiento a
la vivienda común se tomó con el voto favorable de copropietarios que representaban el 65% de
los derechos y acciones.

iii) Objeto mediato de negocios de disposición o gravamen. Hemos señalado, al comentar el

artículo 969, que la construcción individualista romana a la que responde la figura de la
copropiedad tiene como una de sus notas distintivas, la de atribuir al sujeto, aun dentro de lo
común, algo exclusivamente suyo, como es la cuota ideal, lo que ha llevado a algunos autores a
identificar en ella a un derecho distinto y autónomo respecto del derecho que tienen todos en
conjunto sobre el bien común. Mas, al margen de la discusión teórica, lo cierto es que en nuestro
sistema, como en otros de inspiración romana, la cuota, al lado de las funciones que cumple
como parámetro o medida de ciertos aspectos comunes, es también un bien negociable, un
objeto incorpóreo susceptible de intercambio o gravamen. A esa función se refiere el artículo 977
cuando señala que "cada copropietario puede disponer de su cuota ideal y de los respectivos
frutos. Puede también gravarlos".

iv) Cuantía en la que se resuelve la participación de cada copropietario al momento de la

extinción de la copropiedad, sea por partición o por otro medio que determine la subrogación del
bien común por otro bien o conjunto de bienes que deba distribuirse entre los copropietarios. Esta
función la encontramos explícitamente formulada en el artículo 983 del Código Civil, el cual, con
referencia a la partición, establece que lo que existe es una permuta de derechos entre los
copropietarios, de forma tal que cada quien cede sus derechos sobre un bien a cambio de los que
recibe sobre otro bien. La misma idea es aplicable cuando por ejemplo los copropietarios han sido
expropiados y reciben una indemnización justipreciada, la cual deberá dividirse entre todos los
partícipes o, también, cuando se destruye el bien por acción de un tercero y los copropietarios
tienen el derecho de ser proporcionalmente indemnizados.

De lo expuesto resulta claro que el orden sistemático del Código sobre esta materia no es
precisamente el mejor. Una disposición general, como lo es el artículo 970, referida a la
determinación de la cuota y a la asignación de sus funciones, no debiera consignar una sola de
estas últimas, soslayando otras que el propio legislador se ve precisado a reconocer
posteriormente. No todo lo que la cuota implica para los copropietarios son asignaciones
proporcionales de beneficios y cargas que generan los bienes comunes durante la vigencia de la
situación de copropiedad. Así, el poder de voto que les corresponde no es en sí mismo un
beneficio o una carga, es solo la posibilidad de tomar decisiones que pueden conducir al beneficio
o a la ruina a los copropietarios; la facultad de enajenar o gravar la cuota tampoco es en sí un
beneficio generado por el bien común, solo es una titularidad negociable; y, finalmente, la
participación de cada copropietario en la partición o en otros modos de extinción de la
copropiedad que redundan en una determinada asignación patrimonial a favor de los ex
copropietarios, más que un beneficio de la copropiedad, es el valor menor que cada quien recibe
por la extinción de lo que hasta entonces era común y tenía en conjunto un mayor valor, sin que
tampoco pueda ser entendido como una carga por cuanto, luego de la asignación real o crediticia,
ninguna conducta adicional se le impone al ex copropietario por su condición de tal.

Pag 19. En lo que sigue nos ocuparemos por separado de los dos temas que trata el artículo 970,
la determinación de las cuotas y la función de asignación de beneficios y cargas.

2. La necesidad de determinar la cuantía de las cuotas y la presunción de igualdad de las mismas

Para un sistema jurídico en el que la copropiedad viene organizada bajo los

esquemas individualistas del Derecho Romano, no solo basta establecer que cada partícipe goza
de una cuota ideal, de una participación abstracta que representa su parte en todo el bien y en
cada átomo del mismo, sino que además se requiere cuantificar cada una de las cuotas respecto
a todo el bien. Hablamos de participaciones determinadas, "cada copropietario tiene una cuota
fija" (WOLFF, p. 610). Lo que se requiere es asignarle a cada copropietario un bien presente y
perfectamente determinado, distinto del bien común, y tan negociable como cualquier bien que
pueda tener un propietario exclusivo dentro de su patrimonio.

Para cumplir con este cometido es preciso establecer un mecanismo que ante la falta de
determinación de las cuotas en el acto que origina la copropiedad, supla dicha deficiencia y logre
cuantificar la participación de cada quien. El mecanismo al que nos referimos no es otro que la
presunción de igualdad de cuotas contenida en el primer párrafo del artículo 970. Se trata de una
presunción relativa o juris tantum, puesto que admite que se pueda probar en contrario.

Ahora bien, respecto a la cuantía de las "cuotas fijas" de las que hablamos, no pide la ley "que
conste de determinada forma (por ejemplo, por escrito) ni que se fije de cierto modo (por ejemplo,
en centésimas); de modo que puede constar o no documentalmente, o señalarse del modo que
se quiera (un cuarto, un quinto; lo mismo que el 25 por ciento o el 20 por ciento), o deducirse, no
declaración expresa, sino de otros datos (como de haber comprado entre dos una cosa para
ambos, pagando uno el triple que el otro, en principio, se deduce, que pasa a ser de aquel en tres
cuartos, y de este, en uno)" (ALBALADEJO, p. 396). Como es evidente, en todos los supuestos
ejemplificados, al no haber establecido la ley formas y modos determinados de asignación de las
cuantías, debemos entender que está probada suficientemente la participación de cada quien y
que no es necesario acudir a la presunción de igualdad.

Pag 21. Si solo se hubiera probado la cuantía de las cuotas de algunos pero las de otros no, lo
que correspondería es aplicarles la presunción de igualdad tomando por referencia el saldo
porcentual aún no asignado.

Lo dicho en cuanto a la amplitud de criterio con la que se debe apreciar la prueba que permite
desvirtuar la presunción de igualdad, es algo que se entiende con menos flexibilidad cuando
hablamos de las inscripciones que se practican en sede registral. En efecto, tal vez debido al rigor
formal de los requisitos establecidos respecto al contenido de las inscripciones, como es el caso
de lo preceptuado por el inciso 5 del artículo 44 del Reglamento de las Inscripciones en el
Registro de la Propiedad Inmueble, conforme al cual, al practicarse una inscripción debe dejarse
constancia, entre otros, de "la naturaleza, extensión, condiciones o gravámenes del derecho que
se inscriba" (el resaltado es nuestro).

Resulta oportuno, sobre esto último, traer a colación que el entonces Tribunal Registral de Lima y
Callao, en su Resolución N° 023-99-0RLC/TR del 3 de febrero de 1999, referida a la denegatoria
de inscripción de un pedido para "que se consignen los porcentajes de acciones y derechos que
corresponden a cada una de las compradoras en forma proporcional a los pagos efectuados",
concluyendo el Tribunal que ello no era posible sin una escritura pública otorgada por todos los
copropietarios o, en su defecto, en mérito al procedimiento judicial correspondiente, rigiendo
mientras tanto la presunción juris tantum de igualdad de cuotas, el razonamiento fue el siguiente:
"aun cuando en la citada cláusula (se refiere el Tribunal a una escritura pública de cancelación de
saldo de precio) se precise que la compradora X cumplió con pagar las 5 armadas mensuales y
en la cláusula tercera intervengan tanto ella como Y para aceptar la cancelación de precio -lo que
podría llevar a presumir que dicho pago fue efectuado con el propio peculio de la apelante- no se
aprecia de manera indubitable el porcentaje que cada una aportó para pagar el bien, ni
declaración alguna de Y en este sentido, máxime si en la escritura pública de compraventa ambas
aparecen como compradoras sin precisarse tampoco... el monto de dinero que cada una aportaba
para la cuota inicial, lo que dio lugar a la extensión del asiento 3-c), en el cual ambas también
aparecen como copropietarias" (Jurisprudencia Registral, Vol. VIII, pp. 123 Y siguientes).

Pag 22. En nuestra opinión lo resuelto por el Tribunal Registral es correcto, no tanto porque las
compradoras no hubieran precisado de manera indubitable el porcentaje pagado por cada una de
ellas (lo que supone que sí se aceptaría, en sede registral, como prueba en contra de la
presunción de igualdad, la sola determinación de lo aportado porcada quien), sino porque en ese
caso, aun estando claro lo que cada quien pagó (X e Y la cuota inicial en partes iguales; y X todo
el saldo de precio), lo cierto es que al no haberse especificado en el contrato de
compraventa que solo X pagaría el saldo y tratándose de una prestación divisible como lo
es la de entregar una suma de dinero, regía la presunción de divisibilidad en partes iguales
establecida por el artículo 1173 del Código Civil, en consecuencia, X e Y eran, cada una de
ellas, deudoras de manera distinta e independiente, del 50% del saldo. Por consiguiente, al
haber pagado X el íntegro del saldo, pagó una deuda propia y una deuda ajena, la de Y,
adquiriendo -por subrogación- un crédito contra esta última, pero no parte de la cuota ideal
del 50% que, según el contrato de compraventa, le correspondía a Y por haber pagado el
50% de la cuota inicial y por ser deudora del 50% del saldo (por aplicación, en ambos
casos, de la presunción de divisibilidad en partes iguales), salvo que posteriormente se
hubiera pactado cosa distinta entre las compradoras, como por ejemplo una dación en pago de Y
a favor de X, cosa que no se acreditó en el caso comentado.

3. La función de la cuota como parámetro para la asignación de los beneficios y cargas del bien
común entre los copropietarios

Puede decirse que esta es la función más importante de la cuota ideal, porque no siempre
los copropietarios venden o gravan su cuota, no siempre toman acuerdos para la gestión de los
bienes comunes y, ordinariamente, la partición u otros modos de extinción ocurren una sola vez;
en cambio, sí es usual que deban repartirse los beneficios y las cargas que los bienes comunes
generan para sus titulares, desde el costo más elemental derivado del depósito o guardianía del
bien, hasta el reparto de los tributos que graven la propiedad del mismo; así como desde el
beneficio más rudimentario consistente en la distribución de los frutos naturales que pueda
producir un bien, hasta las rentas más sofisticadas que el mismo pueda producir. La cuota va a
actuar como "medida del derecho en todos los aspectos en que el aprovechamiento de la cosa es
cuantificable" (LACRUZ, p. 466).

Un primer tema que plantea el segundo párrafo del artículo 970 del Código, es el de identificar si
puede existir algún "aprovechamiento no cuantificable" y, por ende, no sujeto a la regla del reparto
proporcional de los beneficios y las cargas de la que se ocupa dicho párrafo. Nos referimos
específicamente al derecho de uso del bien común, regulado por el artículo 974 del Código Civil,
conforme al cual, a cada copropietario le asiste ese derecho sin más limitación que no alterar el
destino del bien y no afectar el interés de los demás. Así por ejemplo, los copropietarios de una
vivienda de veraneo tienen derecho usar la misma por todo el tiempo que la requieran sin más
limitación que utilizarla para ese fin o destino y no impedir a los demás que también la utilicen, no
importando si unos tienen cuotas mayores que otros. Sin embargo, debemos convenir en que
"esta igualdad de oportunidades de aprovechamiento es circunstancial" (LACRUZ, p. 470), es
decir, simplemente natural, pero no esencial, porque bastaría que, por ejemplo, los copropietarios
decidan arrendar el bien para que el provecho que puedan obtener del mismo quede sujeto a la
regla de la proporcionalidad o también pudiera ocurrir que por pacto o, incluso, por decisión
judicial, se regule el uso bajo las pautas que resultan de la proporcionalidad de las cuotas.

Un segundo aspecto que, aunque obvio, resulta pertinente remarcarlo, es el referido a que las
contribuciones que hubieran sido efectuadas por alguno de los copropietarios para lograr la
generación del provecho o para solventar las cargas respectivas, no tienen ninguna incidencia
sobre la cuantía de las cuotas ni sobre los derechos que como copropietarios les corresponden a
los demás, sino que únicamente generarán a su favor el derecho a exigir de parte de los demás el
reembolso de los costos asumidos. En efecto, la sola existencia de un pacto por el cual se
acuerda que solo uno o algunos de los copropietarios asumirán el pago de la inversión que se
precise para generar un provecho o del gasto que deba asumirse para evitar un perjuicio, no
autoriza a aquellos a considerar que sus porcentajes de participación deban incrementarse,
proporcionalmente, en desmedro de los no aportantes y ni siquiera a condicionar el goce del
derecho que corresponde a los demás al previo pago de lo que se les adeuda, salvo el caso de
que se reunieran las condiciones para el legítimo ejercicio del derecho de retención por parte de
los copropietarios aportantes. En consecuencia, para una reestructuración de las cuotas ideales,
en función de los aportes que se hubieren efectuado, se requerirá de un específico pacto por el
cual unos copropietarios acepten transferir todo o parte de sus cuotas ideales a favor de 105
copropietarios aportantes

Pag 23. Un tercer punto que también debe remarcarse es que la regla de proporcionalidad que
comentamos no es una disposición de orden público. Se trata de una regla que concierne a las
relaciones internas entre 105 copropietarios, específicamente a beneficios y contribuciones
patrimoniales que resultan ser efectos de un derecho individual (el derecho sobre la cuota)
respecto al cual la ley reconoce a los copropietarios un pleno poder dispositivo (artículo 977 del
Código Civil). En consecuencia, los copropietarios podrían acordar válidamente que los beneficios
o las cargas se distribuyan de forma distinta de cómo resultaría por aplicación de la citada regla.
Es más, no existiría en dicho pacto ninguna afectación a algún aspecto estructural del derecho
real de copropiedad, por cuanto la adopción del acuerdo no impide que cada copropietario
mantenga incólume la cuota que le corresponde (lo que significa que la cuota seguirá cumpliendo
las demás funciones que el ordenamiento jurídico le asigna).

Las razones que pudieran motivarlos a tomar dichos acuerdos son diversas, desde el deseo de
compensar el mayor esfuerzo desplegado por alguno de ellos en la obtención de los provechos,
hasta el de beneficiar gratuitamente a uno de los copropietarios; todas esas razones son lícitas,
salvo que se persiga defraudar o perjudicar a terceros. Es más, estos acuerdos que resultarían
ser verdaderos pactos restrictivos del derecho de cada uno de los copropietarios sobre la cuota
que les pertenece, pudieran, incluso, resultar oponibles frente a terceros, como pueden ser los
acreedores personales de los copropietarios o los terceros adquirentes de cuotas ideales,
siempre que se trate de bienes inscritos en un registro con efectos legitimántes y protectores de
terceros; y que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 926 del Código Civil, se haya
inscrito en dicho registro la restricción acordada.

JURISPRUDENCIA

"En el derecho real de copropiedad, la norma ha previsto una presunción iuris tantum respecto de
las cuotas, sancionándolas como iguales a cada copropietario, salvo prueba en contrario. La
calidad de copropietario del actor resulta indiscutible con la escritura pública"
(Exp. N° 426-95-La Libertad, Normas Legales N° 251, p. A-B).

"Se presume la igualdad de las cuotas correspondientes a cada copropietario si no se acredita

una participación diferente, en aplicación de la presunción juris tantum prevista en el artículo 970
del Código Civil"
(Cas. N° 426-95 del 06111/1996. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurídica).
"Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales, salvo prueba en contrario. Si no existe
evidencia que se haya asignado algún porcentaje de propiedad a cada uno de los dos
copropietarios, debe presumirse que cada copropietario es propietario del cincuenta por ciento de
derechos y acciones del referido predio"
(Exp. N° 27-99 del 05/10/1999. Explorador Jurisprudencial. Gaceta Jurídica).