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Hipótese VIII- Direitos Reais

Direito (Universidade de Lisboa)

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Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa

DIREITOS REAIS

Vítor Palmela Fidalgo

VIII
Hipótese Prática

1. Em 2010, Berta, aproveitando as fragilidades económicas de Ana, conseguiu adquirir-lhe

um prédio rústico sito em Lisboa, registando a sua aquisição 3 meses depois, tendo este
sido lavrado na Conservatória do Registo Predial de Almada. Por sua vez, a 20 de julho de
2013, Berta constituiu um usufruto oneroso a favor de Carolina, que, de boa-fé, regista esta
aquisição, procedendo a um trespasse, um ano depois, a Daniela, amiga de Berta que, ainda
que sabendo que a sua amiga tinha obtido o bem aproveitando-se da situação financeira de
Ana, registou a sua aquisição. Contudo, a 18 de julho de 2016, Ana consegue obter a
anulação do negócio pelo facto de o mesmo ser usurário, pedindo agora a restituição do
bem a Daniela.
Quid juis?

Modos de aquisição: São referíveis como de resto o faz o art.1316º, os seguintes: contrato,
sucessão por morte, usucapião, ocupação e acessão.

Neste caso estamos perante uma aquisição que resulta de um contrato de compra e venda de
imóvel nos termos do art 874º do CC – B adquire o prédio de A por via de contrato.

Uma vez que o objeto do contrato é um imóvel tem forma legal especial: 875º tem de ser feito
por escritura publica ou por documento particular autenticado.
Os efeitos da compra e venda estão estabelecido no 879º entre os quais se encontra o efeito
de transmissão da titularidade do bem – tendo o contrato de compra e venda efeito quod
effectum- eficácia real (408º), a transmissão da propriedade dá-se com a mera celebração do
contrato sem ser necessária a verificação contemporênea dos efeitos obrigacionais do
contrato, que podem ser assim estabelecidas para data posterior (entrega da coisa e
pagamento do respetivo preço) - Manifestação do principio da consensualidade

A compra e venda está sujeita a registo 2º/1 – principio da tipicidade

De acordo com o artigo 8ºC o registo deve ser pedido no prazo de dois meses a contar da data
em que os factos tiverem sido titulados.

Apesar de os artigos 2 e 3 do C.R.P apresentar uma longa lista de factos sujeitos a registo, o
Professor RG diz que a inscrição registal dos factos sujeitos a registo não é obrigatória em
Portugal.

Assim, o artigo 36 confere aos interessados para registar o facto, mas a nenhum deles impõe o
dever de o fazer, nem sequer ao adquirente do direito, não impondo nenhuma consequência
caso se omita o registo dos factos elencados nos artigos 2 e 3 do C.R.P. Esta falta de
obrigatoriedade explica-se pelo acolhimento do princípio da consensualidade. Como se sabe, a
eficácia real opera por via da celebração válida do negócio jurídico, sem necessidade da

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tradição da coisa ou do registo (408/1). Como tal, a constituição ou transmissão do direito real
não é impedido pela falta de registo.

O Professor Regente defende que seria possível conciliar o princípio da consensualidade com a
obrigação do registo de factos com eficácia real sobre os prédios, assegurando, desta forma,
que o registo predial estivesse sempre completo e em conformidade com a realidade
substantiva (o que, sem ser retratada, poderá enganar aqueles que confiam na caracterização
dada pelo registo). Deixando tudo à iniciativa dos interessados, contribuiu-se para uma
diminuição da segurança do comércio imobiliário.

A única consequência do incumprimento deste prazo será o pagamento de taxas mais

elevadas.

Quanto ao local do registo, no que diz respeito a coisas imóveis – prédios 204º - a ordem
jurídica portuguesa tem um sistema registral para publicitar, sendo organizada pelo estado –
conservatórias de registo predial – À frente deste há um conservador ou conservadora.

Cada conservatória tem uma área de competência territorial, cada conservatória tem um
determinado número de freguesia. Ate 2008, o principio da territorialidade obrigava que a
pessoa devia deslocar-se à conservatória da área para promover o registo do prédio. Apos
2008, foi eliminada esta restrição, podendo deslocar-se a qualquer conservatória para
promover o registo. Mesmo que o registo seja pedido noutra área, o conservador da área do
prédio é que irá fazer o registo, derivado à substituição das fichas pelas fichas informáticas.
Sendo agora neste sentido que se fala do princípio da territorialidade.

É celebrado um contrato de usufruto entre B e C. Estamos assim perante um direito de

usufruto- 1439º:
o É um dos Direitos Reais de gozo, porém é um direito de gozo menor.
o O usufruto é temporário (2ª característica), contrariamente à propriedade, que se
presume eterna.  Carácter transitório.
o O usufruto não permite alterar a forma ou substância da coisa (3ª característica). O
usufrutuário recebe a coisa, mas terá de voltar a entrega-la ao proprietário sem que
esteja alterada a forma ou substância da coisa.  Não implica obrigação de
conservação
o O usufruto nunca existe sozinho. Incide sempre sobre uma determinada coisa, em
simultâneo com um direito de propriedade. O direito de propriedade nunca se
extingue quando o usufruto é criado. A propriedade mantém-se sempre ( “Nua
propriedade” – designa-se assim, porque a propriedade está despida de todas as suas
características de gozo).
o Art. 1440º CC – A constituição do usufruto só pode ser feita pelo proprietário. Assim, o
contrato, que constitui uma forma de constituição, é um contrato celebrado entre o
proprietário e o usufrutuário.

De acordo com o artigo 2º do CRPred este ato está igualmente sujeito a registo num prazo de 2
meses (8º). Tal é uma manifestação do principio da publicidade que na nossa ordem não se
liga à constituição ou transmissão do direito real.

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Por força do principio da consensualidade, nem a tradição da coisa nem relativamente a

imóveis, o registo de facto aquisitivo são necessários para a constituição e transmissão do
direito real.

O contrato desencadeia, por si só o efeito constitutivo ou translativo (408º) sem que sejam
precisas quaisquer formalidades. Não podemos assim falar num efeito translativo associado à
publicidade. Contudo podemos falar num efeito presuntivo a ele ligado. Tanto o possuidor
(1268º CC) como aquele a favor do qual se encontra feita a inscrição registal ( 7º CRPredial)
beneficiam de uma presunção de titularidade do direito real a que se refere a posse ou o
registo.

Por sua vez a publicidade pode servir de fundamento de proteção de terceiro de boa fé em
caso de aquisição de direito real a titular aparente. Aquele que estando de boa fé adquire o
direito real do titular aparente num sistema que privilegia a posse, havendo tradição, fica
protegido contra o verdadeiro proprietário.

Este direito de usufruto vem a ser posteriormente trespassado nos termos do art 1444º,
contudo ao contrário do que ocorria com C, D que possuiu agora o direito de usofruto sobre o
prédio sabia como o prédio havia sido adquirido por B sendo por isso questionável que tivesse
de boa fé.

Importa questionar ainda a validade do contrato uma vez que este apenas foi realizado devido
ao aproveitamento de B de uma situação de particular fragilidade económica de A.

Dispõe o artigo 282º, n.º 1 do Código Civil que "É anulável, por usura, o negócio jurídico,
quando alguém, explorando a situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência,
estado mental ou fraqueza de carácter de outrem, obtiver deste, para si ou para terceiro, a
promessa ou a concessão de benefícios excessivos ou injustificados".

O negócio usurário só existe quando se verifiquem, cumulativamente, os respectivos requisitos

subjectivos (a exploração de uma situação de necessidade, inexperiência, ligeireza,
dependência, estado mental ou fraqueza de carácter de outrem) e objectivos (benefícios
excessivos ou injustificados) - neste sentido, vide Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de
25/01/1994, Processo n.º 0076721, N.º Convencional JTRL00013813, in www.dgsi.pt e Mota
Pinto, in Teoria Geral do Direito Civil, 3.ª edição actualizada, Coimbra Editora, pág. 532.

A anulação do contrato terá de ser feita pelas pessoas cuja lei estabelece e só dentro do ano
subsequente à cessação do vicio que lhe dá fundamento (287º). Após declarada a anulação do
negócio tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado – 289º.

Na ordem jurídica portuguesa vale o principio que quando a lei não não disponha em contrário
os negócios jurídicos são causais – este principio vale igualmente para direitos reais . Isto quer
dizer que a aquisição do direito real se dá unicamente quando o facto respetivo for
juridicamente eficaz. Assim sendo, neste caso o facto de a compra e venda ter sido declarada
anulado fez com que todos os efeitos do negócio jurídico fosse atingidos pela invalidade,
inclusive o direito real (879º a).

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Quando a este aspecto, o principio da unidade num sistema de titulo torna mais evidente a
consequência ultima da ineficácia do titulo que não pode deixar de ser a frustração da
constituição ou transmissão do direito real por força do vicio que afeta o contrato em causa.

Apesar disso, em Portugal o direito continua a proteger o titular do direito real contra o
terceiro de boa fé que adquiriu o seu pseudo direito de um não titular.

No respeitante a imóveis a oponibilidade a terceiro da aquisição do direito real pode ficar

dependente da inscrição registal do facto aquisitivo, não podendo o adquirente que não
registo a sua aquisição fazer valer o seu direito contra terceiro.

Neste caso é necessário ver se se pode aplicar o artigo 291º CC que refere a inoponibilidade da
anulação – este é um problema de aquisição tabular

Artigo 291.º
(Inoponibilidade da nulidade e da anulação)

1. A declaração de nulidade ou a anulação do negócio jurídico que respeite a bens imóveis, ou

a móveis sujeitos a registo, não prejudica os direitos adquiridos sobre os mesmos bens, a título
oneroso, por terceiro de boa fé, se o registo da aquisição for anterior ao registo da acção de
nulidade ou anulação ou ao registo do acordo entre as partes acerca da invalidade do negócio.

2. Os direitos de terceiro não são, todavia, reconhecidos, se a acção for proposta e registada
dentro dos três anos posteriores à conclusão do negócio.

3. É considerado de boa fé o terceiro adquirente que no momento da aquisição desconhecia,

sem culpa, o vício do negócio nulo ou anulável.

Para o RG e OA, o artigo 291 CC pressupõe a existência de um registo desconforme à

realidade substantiva por invalidade do negócio jurídico registado (o Professor MC defende
que o 291 não exige um registo prévio, tal como o Ac. STJ 27/4/2005). O fundamento da
protecção é também a fé pública registal.

Para o Professor, o 291 distingue-se dos outros preceitos já analisados porque protege
o subadquirente com invalidade substantiva (no 5/1 é protegido o terceiro adquirente num
esquema de dupla disposição com incompletude registal; no 17/2 protege-se o terceiro
subadquirente que adquiriu o seu direito com base num registo nulo).

Assim sendo, o 291 tem por função proteger um terceiro de boa fé que adquire a sua posição
com base num registo desconforme por invalidade substantiva do negócio jurídico registado.

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Requisitos do 291 CC:

1. Em primeiro lugar, a aplicação do 291 supõe uma situação registal desconforme

com a realidade substantiva, por força da inscrição de um negócio jurídico inválido,
nulo ou anulável, ou seja, a pré-existência de um registo desconforme por
invalidade substantiva do negócio registado. Esta invalidade substantiva reporta-se
ao negócio jurídico e não ao próprio registo. A nulidade do registo predial obedece
ao regime específico do 16. A invalidade do negócio não é causa da nulidade do
registo predial respectivo: são actos destintos, cada um com o seu regime.
 Neste caso este pressuposto está preenchido uma vez que o contrato base foi
declarado anulado devido a ter ocorrido uma situação de usura nos termos do artigo
280º CC
2. Em segundo lugar, deve haver um ato de disposição do direito a que se reporta o
facto registado: o titular do direito inscrito praticou um acto de disposição negocial
do seu “direito a favor de terceiro (acto esse que está ferido de ilegitimidade,
causando a nulidade do negócio jurídico celebrado e, com isso, a não produção da
eficácia real no plano substantivo – princípio da causalidade é violado).
 B aliena parcialmente o direito que adquiriu – cede o direito de usufruto a C- B passou
a ficar numa situação de nua propriedade - designa-se assim, porque a propriedade
está despida de todas as suas características de gozo).
3. Em terceiro lugar, o terceiro só recebe protecção se tiver de boa fé. O 291/3 CC
refere que está de boa fé o terceiro que desconhecia sem culpa o vício do negócio
inválido (concepção subjectiva ética: não basta o mero desconhecimento da lesão
do direito alheio para a existência de boa fé. O terceiro que desconhece
culposamente o direito real de terceira está de má fé. Apenas o desconhecimento
desculpável releva para a existência de boa fé).
 Neste caso relativamente à aquisição do direito de usufruto por C, o caso
expressamente diz que esta se encontrava de boa fé, porém o subadquirente desse
direito – foi transmitido o direito de usofruto de C para D, D sabia do vicio do negócio
celebrado entre A e B , por isso não aparenta estar de boa fé
4. Em quarto lugar, só há protecção caso o negócio seja oneroso. Não sendo, a
posição de terceiro não goza de protecção.
 Neste caso estamos perante um direito de usufruto oneroso

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5. Em quinto lugar, o terceiro tem de registar a sua aquisição antes do registo da

acção de declaração de nulidade ou anulação do negócio jurídico.
 O direito de usufruto foi registado em ambos os casos antes de Ana conseguir a
anulação
6. Em sexto lugar, e como resulta do 291/2, os direitos de terceiro não são, todavia,
reconhecidos, se a acção for proposta e registada dentro dos três anos posteriores
à conclusão do negócio. Assim, se a acção de declaração de nulidade ou de
anulação do negócio jurídico inválido for proposta e registada nos três anos
subsequentes à sua celebração, os efeitos de invalidade produzem-se, arrastando
consigo a nulidade dos negócios jurídicos subsequentes:
Assim sendo, durante três anos os efeitos da invalidade prevalecem mesmo contra
terceiro de boa fé que adquiriu onerosamente a sua posição. Este prazo conta-se
da data da celebração do primeiro negócio inválido.
 Neste caso entre o momento em que o primeiro contrato inválido foi celebrado em
2010, já se passaram seis anos. Embora ainda não tivesse passado três anos desde o
momento em que é constituído o direito de usufruto oneroso de ambas as partes, o
que releva neste caso é a data do primeiro negócio inválido que será neste caso a
compra e venda celebrada entre A e B,

Assim sendo passados esses três anos, e contando que o terceiro reúna todos os requisitos,
fica protegido contra o titular do direito real na ordem substantiva, adquirindo, por
conseguinte, tabularmente o direito real a que se reporta o seu registo:

Só se analisa até ao C –

A aquisição tabular nem sempre extingue direitos

Quanto ao D

 MC: Se o C transmitir a 3º de ma fé este não é protegido e este volta para o

proprietário- neste caso haveria uma violação do principio da tipicidade mas haveria

2. Imagine agora que Ana, sem registo predial a seu favor, tinha alineado a Berta, de forma
totalmente voluntária, tendo esta última registado a sua aquisição com base num título
ininteligível. Dois anos depois, Berta vendeu o prédio a Carlos, que registou a sua

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aquisição, que depois se vê surpreendido pelo Ministério Público, que propôs agora uma
ação de declaração de nulidade do registo.
Quid juris?
Neste caso importa questionar a aplicação do artigo 17º CRPred – aquisição tabular

Em primeiro lugar, o artigo 17/2 diz-nos o seguinte: “A declaração de nulidade do registo não
prejudica os direitos adquiridos a título oneroso por terceiro de boa fé, se o registo dos
correspondentes factos for anterior ao registo da acção de nulidade”.

Assim sendo, e fazendo a ligação do nº 1 deste artigo, o terceiro que adquira uma
posição jurídica com base no registo nulo pode ter adquirido de alguém que não era
substantivamente o titular do direito real que foi objecto de disposição.

O artigo 17/2 só opera nas situações em que o acto de disposição fundado no registo
nulo é inválido, por falta de titularidade do direito real com base no qual esse acto é
celebrado. Assim sendo, só se aplica quando haja uma desconformidade registal com a
substantiva (esta posição é também defendida por OA).

O artigo 17/2 só opera contra o titular do direito real que não tenha registo do facto
aquisitivo do seu direito. Caso este registo exista, o preceito não se aplica:

Podemos concluir que o efeito atributivo do registo predial não prevalece sobre o efeito
consolidativo, que é definitivo. Se o titular do direito real na ordem substantiva regista o facto
constitutivo, consolida definitivamente a sua aquisição e fica protegido contra uma eventual
aquisição tabular de terceiro (beneficia da fé pública registal e de uma aquisição válida). Assim,
o efeito atributivo e o efeito consolidativo só se compatibilizam-se nos casos em que o titular
do direito real na ordem substantiva não tem registo a seu favor:

Assim sendo A proprietário neste caso, do prédio em questão não tem registo da sua
aquisição, consequentemente este não beneficia do efeito consolidativo do registo predial e
fica à mercê da proteção da proteção registal de terceiro de boa fé. Neste caso o art 17º/2
aplica-se e X fica protegido contra A.

Requisitos do artigo 17/2:

1. Em primeiro lugar, para que o 17/2 opere, é necessária a pré-existência de um

registo nulo (com desconformidade substantiva). O registo é nulo nos termos do
artigo 16. O Professor RG afasta do 17/2 os casos de registo juridicamente

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inexistente (o Professor MC discorda, e manda aplicar aos casos do 14 o artigo

17/2).

Neste caso há um registo nulo mas a desconformidade é meramente registal e não substantiva
– nos termos do artigo 16 uma vez que há uma violação do trato sucessivo (alínea e)- não está
preenchido este requisito

O artigo 17/2 só opera contra o titular do direito real que não tenha registo do facto aquisitivo
do seu direito. Caso este registo exista, o preceito não se aplica:neste caso como a nulidade
era meramente registal

2. Em segundo lugar, o 17/2 exige ainda que o acto de disposição seja fundado no
registo nulo. O titular inscrito dispõe do seu direito a favor de um terceiro com
base no registo nulo.
 B vendeu a propriedade do prédio a C, foi celebrado um ato de disposição fundado
num registo nulo
3. Em terceiro lugar, temos a boa-fé do terceiro adquirente. Este elemento é
expressamente exigido pelo artigo 17/2. A boa fé aqui exigida é também a boa fé
subjectiva ética do artigo 291/3 CC: não basta o mero desconhecimento da lesão
do direito alheio para a existência de boa fé. O terceiro que desconhece
culposamente o direito real de terceira está de má fé. Apenas o desconhecimento
desculpável releva para a existência de boa fé.
 B não parece desconhecer dolosamente a lesão do direito alheio, deste modo
considera-se que este se encontra de boa fé
4. Em quarto lugar, é a onerosidade da aquisição do terceiro, nos mesmos termos do
que o artigo 5/1.

É celebrado um contrato de compra e venda entre B e C que tem carater oneroso

5. Em quinto lugar, o registo do facto aquisitivo do terceiro tem de preceder o registo

da acção de declaração de nulidade do acto de disposição fundado no registo nulo.

A aquisição foi registada antes da declaração de nulidade do ato de disposição fundada no

registo nulo.

Sendo uma nulidade (286º) esta pode ser invocável a todo o tempo por qualquer interessado e
pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal

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Ao contrário do que se sucede no artigo 5, que assenta num esquema de dupla

disposição de um direito pela mesma pessoa, o 17/2 protege um terceiro subadquirente, cuja
posição adveio da celebração de um negócio jurídico com o titular inscrito com registo nulo,
que não é, por conseguinte, o titular do direito real na ordem substantiva: o terceiro não é
aquele que beneficia do registo nulo, mas sim o adquirente em negócio concluído com base no
registo nulo – um subadquirente:

Assim, é essencial que o titular do direito real não haja registado previamente a sua aquisição.
Para além do mais, o artigo 17/2 distingue-se do 291 (que também se reporta a um
subadquirente), que pressupõe a pré-existência de uma nulidade registal e não uma invalidade
substantiva (MC defende que o 17/2 também se aplica às invalidades substantivas)

A protecção registal do artigo 17/2 tem o significado de uma atribuição do direito real a que se
refere o facto registado. Portanto, não obstante a invalidade do negócio de disposição
celebrado entre o pseudo titular inscrito e o terceiro, este último adquire o direito real:

Em suma: Neste caso A, sem registo de propriedade do prédio vende este direito a B qie
consegue registar a sua aquisição. O registo de B é nulo por violação do trato sucessivo (16º e)
mas ele não beneficia da aplicação do art 17º/2 já que este apenas protege quem adquire com
base em registo nulo, o que não é o caso de B. Porém como B vendeu a propriedade do prédio
a C, e tendo em conta que este se encontra de boa-fé, registando a sua aquisição antes do
registo do facto aquisitivo do titular do direito real, visa protegido por este preceito já que é
terceiro.

Neste caso não se aplica o 17º/2 uma vez que quem possuiu a propriedade substantiva é de C
e não de A. Se não existir desconformidade substantiva nunca se aplica o art 17º/2

Quando existe sobreposição entre o 291º e 17º/2 – alguns casos em que existe sobreposição –
no 17º 2 não beneficia do prazo de 3 anos.

OA- 17º/2 – registo predial – aplica analógicamnte

291º- aplica-se ao código civil

Contudo visto que ambos requerem uma invalidade substantiva aplica-se em ambos os casos o
código civil

Ler professor Rui pinto Duarte e Carvalho Fernandes

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A doutrina dominante entende que o negócio a partir do qual se deve contar o período de três
anos referido no nº 2 do art 291º CC é o primeiro, isto é, aquele cuja validade afecta
consequencialmente a posição jurídica do terceiro.

VIII - Há autores – vg Oliveira Ascensão, José Alberto Gonzalez- que entendem que para que o
terceiro alcance protecção por via do 291º do CC, é necessário, à partida, que o registo em
nome do “dante causa” do adquirente de boa fé seja anterior à data da celebração do negócio.

IX – Outros autores - vg Carvalho Fernandes, Menezes Cordeiro - para quem a não exigência do
registo prévio a favor do “dante causa” para que o terceiro possa beneficiar da tutela do art
291º, ao contrário do que ocorre no art 17º CRP, é mesmo o elemento que permite delimitar o
campo de aplicação de cada um desses artigos.

X - A maioria da doutrina entende que o nº 2 do art 17º CRP não tem de ser compatibilizado
com o art 291º CC, porquanto o nº 2 do art 17º do CRP diz apenas respeito às invalidades
registais e o art 291º CC às invalidades substantivas.

O Professor Oliveira Ascensão estabelece a fronteira entre a aplicação de um e de outro

institutos, com base nos conceitos de “desconformidade registral” e “desconformidade
substantiva”, nestes termos: «O artigo 17.º/ 2 pressupõe uma desconformidade que foi criada
pelo próprio registo. Não abrange desconformidades substantivas, pois estas só se podem
sanar nos termos do art. 291.º»- O acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21.04.2009
faz eco desta posição doutrinária

Isabel Pereira Mendes discorda de forma veemente, com estes fundamentos:

«Determinado sector doutrinal extrema o campo de aplicação das duas disposições acima
referidas. Assim, o art. 291.º do Código Civil referir-se-ia ao regime da nulidade substantiva,
enquanto o n.º 2 do art. 17.º do C. R. P. trataria da nulidade registral.

Esquecem (ou procuram esquecer) os defensores dessa doutrina que o art. 16.º do C.R. P., ao
enumerar as causas de nulidade do registo, refere algumas que constituem verdadeiras
nulidades substantivas. Com efeito, atente-se nas causas de nulidade mencionadas na última
parte da alínea a) e na alínea b) do art. 16.º: registo lavrado com base em título falso e registo
lavrado com base em títulos insuficientes para a prova legal do facto registado.

Um título falso enferma de nulidade substantiva, o mesmo acontecendo a um título que não
tenha forma legal bastante (arts. 372.º, 220.º e 289.º do C. Civil). Em outros casos de nulidade
substantiva, a nulidade do registo será uma consequência da nulidade do título. Não sendo,
pois, lícito distinguir onde a lei não distingue, afigura-se-nos que a melhor doutrina é aquela
que defende que as duas disposições se completam e o seu campo de aplicação está
intrinsecamente relacionado. Assim, o art. 17.º, n.º 2, do Código do Registo Predial aplica-se
tanto aos casos de nulidade registral, como aos casos de nulidade substantiva, tudo
dependendo da verificação deste pressuposto: existência de registo inválido anterior a favor
do transmitente.»

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Com efeito, o artigo 17.º n.º 2 do Código do Registo Predial, onde se refere à declaração de
nulidade do registo, terá que ser necessariamente interpretado no confronto com o artigo 16º,
que enumera as “causas de nulidade”, começando logo por afirmar nas alíneas a) e b), que o
registo é nulo: a) quando for falso ou tiver sido lavrado com base em títulos falsos; b) quando
tiver sido lavrado com base em títulos insuficientes para a prova legal do facto registado. Ora,
verificando-se a nulidade do registo por ter sido lavrado com base num título falso (alínea a)
do artigo 16.º), a declaração dessa nulidade não poderá deixar de integrar a previsão do artigo
17.º, n.º 2, sendo aplicável a consequência prevista na mesma norma: se o terceiro estiver de
boa fé, mantém-se o registo, não ficando prejudicado nos direitos que adquiriu a título
oneroso. É manifesta a solidez da posição de Isabel Pereira Mendes, considerando os
elementos literal e sistemático da sua interpretação, face ao princípio da coincidência entre o
sentido decisivo da lei e a vontade real do legislador, sempre que esta seja clara e
inequivocamente demonstrada através do texto legal (artigo 9.º, n.º 2 do CC).

Mas outras teses se apontam na jurisprudência e na doutrina, com vista a superar o facto de,
aparentemente, ambos os institutos legais referidos, se encontrarem vocacionados para
aplicação aos mesmos casos. Um dos argumentos mais invocados tem a ver com as diversas
posições relativas do último adquirente, chamando à colação o conceito de terceiros para
efeitos de registo, já abordado neste acórdão, actualmente com consagração normativa no
artigo 5.º do Código do Registo Predial. É essa a posição do Supremo Tribunal de Justiça
afirmada no acórdão de 21.04.2009, constando do seu sumário: «No caso de dupla venda do
mesmo bem, pelo mesmo vendedor, os compradores são “terceiros” na sua relação um com o
outro, aqui com a conceptualização registral. Mas para o artigo 291.º do Código Civil, só é
“terceiro” o que adquire a coisa em segunda transmissão, isto é de um adquirente do
“primeiro” vendedor na cadeia negocial.»

Salvo todo o respeito devido, afigura-se que da leitura e confronto das duas normas (artigos
291/1 CC e 17/2 CRP), não resulta qualquer indicação expressa que possa suportar o
argumento de que nas suas previsões legais se integram situações fácticas diversas, baseando-
se essa diversidade na diferente posição relativa do terceiro adquirente de boa fé. A tese que
acolhemos encontra-se expressa num outro acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, datado
de 14.06.2005, onde se conclui, depois de uma síntese das posições doutrinárias em
confronto: «No momento presente há uma acesa discussão na doutrina nacional acerca da
delimitação entre as hipóteses que caem sob a alçada desta norma (art. 17/2 CRP) e as que
estão sujeitas ao regime previsto no art.º 291º do Código Civil (…). Pela nossa parte, cremos
que este último preceito só deve aplicar-se quando o terceiro de boa fé não tenha actuado
com base no registo, isto é, quando o negócio nulo ou anulável não tenha sido registado.»
Afigura-se-nos que faz todo o sentido, dada a especificidade do registo predial. Se o terceiro
adquire de boa fé, sem o fazer com base no registo, a lei confere ao verdadeiro titular do
direito, um prazo (três anos) durante o qual poderá fazer valer o seu direito, com êxito, contra
o titular inscrito, apesar da protecção que o mesmo lhe confere – artigo 291.º CC. Se o terceiro
adquire de boa fé, fazendo-o com base no registo, ocorre de imediato a situação que o
Professor Oliveira Ascensão denomina por “aquisição pelo registo” ou “efeito atributivo do
registo”: o negócio anterior não se convalida, é nulo e nulo permanece (nomeadamente na
venda a non domino), mas o terceiro de boa fé recebe na sua esfera jurídica um direito que se

Baixado por Helena Barata (helenabarata97@gmail.com)

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Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa

DIREITOS REAIS

Vítor Palmela Fidalgo

tornou inquestionável, face à fé pública do registo e à norma expressa do CRP – artigo 17/2. A
latere se dirá que a integração do direito na esfera jurídica do adquirente de boa fé com base
no registo, não ocorre por mero efeito do contrato (art. 408/1 e 879, c) do CC), porque só pode
transmitir um direito, quem detém validamente a sua titularidade

XI – O art 291º/3 define a boa fé em termos éticos - a referência à culpa implica a presença de
deveres de diligência e de cuidado que levam as pessoas, sobretudo perante bens registáveis,
a um mínimo de precauções para não incorrer nas consequências de um negócio viciado.

XII – Os 3º, 4º e 5º RR. na acção não adoptaram um comportamento exigível ao comprador

médio, em termos de cuidado, prudência e diligência, na averiguação da situação jurídica dos
prédios, não podendo, por isso, dizer-se que desconheciam, quando compraram os prédios
aos 1º e 2º RR., que se encontrava pendente de apreciação, pedido de anulação da venda
efectuada no âmbito do processo de execução fiscal.

XIII – Não estando de boa fé não merecem protecção, seja por via do disposto no art 291ºCC,
seja por via do disposto no art 17º/2 CRP.

Depois diga-se que a jurisprudência tem entendido, ou ao abrigo do art. 17º/2 do CRP ou ao
abrigo do art. 291º/2 do CC, que o terceiro, de boa fé, que adquiriu, a título oneroso, direitos
de um alienante registado, merece ser protegido contra os efeitos da declaração de nulidade
do registo do facto aquisitivo constante da escritura de justificação.

Jurisprudência variada

Esse Supremo Tribunal de Justiça e pelo menos desde 2009 tem entendido não se suscitam
duvidas que o conceito constante do Art° 291° n° 2 da lei civil se reporta à invalidade
substantiva, enquanto o n° 2 do Art° 17° do C.R. Predial se limita à nulidade registral, sendo
pois de concluir que para as invalidades registrais se deve aplicar apenas o Artº 17° do CR
Predial porque tendo sido ou estando registado o direito, temos de concluir serem de aplicar
as regras do registo predial a fim de "há que destruir esse registo substantivamente inválido".

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