1.

EVOLUCIÓN URBANA DE LA CIUDAD DE AREQUIPA 1960 -1980

El proceso de transformación urbana de Arequipa, que se da antes de 1960, modificó las relaciones de la ciudad (centro-periferia), dándole
una configuración radial, a través de la expansión del área central con actividades comerciales y la aparición de la periferia, con tendencias
de ocupación diferenciada para clase media (por empresas urbanizadoras) y la adjudicación de lotes por el Municipio a los sectores de
escasos recursos en barrios populares periféricos (Leyton, 1992). Las malas condiciones de vida en estos últimos se acentuaron por la
existencia de industria (curtiembres, lavaderos de lana) y el mercado, que dio lugar a los inquilinatos y con el paso del tiempo a tugurios.
La Figura 1 (Guerra, 1971) muestra la expansión hacia la nueva periferia.

A partir de 1960, la ciudad refuerza una configuración radio céntrica con la concentración de actividades económicas (gestión y comercio)
en la zona central y ejes viales; y la dispersión hacia la periferia de otras actividades ligadas a la vivienda y a la producción. La creación de
la Junta de Rehabilitación y Desarrollo de Arequipa – JRDA (Gutiérrez et al. 1997), y la posterior instauración del Sistema Mutual,
originaron una euforia constructiva que apuntó a una expansión urbana horizontal y dispersa, la clase media buscaba el sueño de la casa
propia alejada de la zona central. Este proceso se vio favorecido al aparecer las Cooperativas de Vivienda, el Banco Hipotecario,
compañías urbanizadoras, fábricas de materiales de construcción, etc.

La sequía de la zona alto andina a comienzo de 1960, trajo consigo una alta migración, impulsando el crecimiento de las barriadas y la
tugurización de zonas centrales. Se muestran dos tendencias de expansión: una semicontrolada generada por un estrato social medio nativo
de Arequipa que afectado por los terremotos precipitan el desplazamiento centro-periferia, y por otro lado el surgimiento masivo de
asentamientos informales, formados por migrantes.(Gutierrez et al., 1997). La vivienda que permanece en la zona central, convierte muchas
casonas en conventillos y tugurios, los cuales formaron un anillo al borde del área central, mas no se insertaron en el casco histórico por ser
el suelo de mayor valor.

Posteriormente, la Junta Nacional de Vivienda – JNV , lleva a cabo un proyecto de vivienda cuya primera etapa fue inaugurada en 1966 en
la zona conocida como la “Casa Rosada”, motivo del presente artículo. A pesar de estos intentos, la política de vivienda reduce el papel del
Estado al abastecimiento de servicios de infraestructura, dando paso a la autoconstrucción individual en la periferia.

Desde los años 70 hasta los 90, (Leyton,1992) se distingue dos momentos que corren paralelos, la recesión de la construcción debido a
gobierno de Velasco, y la ley de intangibilidad del área central y de monumentos, que desplaza los capitales al turismo.

Hacia 1970 encontramos un área central que mantiene un centro comercial, con un 55% de vivienda, ubicada mayormente en su perímetro
(Guerra, 1971), donde las viviendas multifamiliares en calidad de tugurios (22.5%), producto de la subdivisión y ocupación de uso, se
ubican sobre todo en la zona alrededor del Mercado San Camilo .
Cabe indicar que entre los años 61 y 72 (10 años), el incremento intercensal es de un 82.3%, época que coincide con los terremotos y las
migraciones, descendiendo luego a un 55% (Tabla N°1), dicha situación se observa espacialmente en los mapas elaborados para el Plan
Estratégico Metropolitano (Municipalidad Provincial de Arequipa, 2001), donde la mancha urbana se expande a casi el doble entre 1962 y
1978, hacia la zona suroeste y este (Figura 2).

2. LA PRODUCCIÓN DE VIVIENDA

La clasificación que el urbanista Wiley Ludeña (2004) denomina como “las tres principales tradiciones del urbanismo: la tradición del
urbanismo estatal, la tradición del urbanismo privado y la tradición del urbanismo barrial”, para las formas de producción de vivienda en
Lima; puede ser tomadas como referente para Arequipa (Grafico N°1 y Tabla 2):

URBANISMO URBANISMO URBANISMO

ESTATAL PRIVADA POPULAR
1961 81 29294 1988
1972 2427 44282 20398
1981 4606 52632 30325
7114 126208 52711
POBLACION SERVIDA VIVIENDAS
AÑOS ESTADO PRIVADO POPULAR TOTAL ESTADO PRIVADO POPULAR TOTAL
1961 395 159,153 10,093 169,641 81 29,294 1,988 31,363
% 0.23% 93.82% 5.95% 100.00% 0.26% 93.40% 6.34% 100.00%
1972 12,125 190,304 104,904 307,333 2,427 44,282 20,398 67,107
% 3.95% 61.92% 34.13% 100.00% 3.62% 65.99% 30.40% 100.00%
1981 23,873 264,865 203,587 492,325 1,606 52,632 30,325 84,563
% 4.85% 53.80% 41.35% 100.00% 1.90% 62.24% 35.86% 100.00%

 El Estado como actor en la producción de vivienda de interés social: vivienda construida y vivienda progresiva, siendo la
manifestación inicial con el Barrio Obrero, luego tenemos edificaciones de la Beneficencia Pública; así como conjuntos de
vivienda, viviendas unifamiliares, núcleos básicos y lotes con servicios por encargo de la JNV, de la JRDA y, posteriormente, por
EMADIPERU. El porcentaje de estas viviendas llega solo a un 0.26 % hacia 1961 y alcanza un 5,26 % en 1981 respecto de la
producción total de vivienda.
 Los actores del sector privado, que habilitan el suelo y venden viviendas o lotes en unidades unifamiliares, representan en 1981 más
de 60% de la producción de vivienda.
 La vivienda barrial es producto de las invasiones. Las primeras barriadas de Gráficos y Edificadores Misti aparecen el año 1949
como una expansión natural; después de los terremotos (1958-1960) la reubicación de damnificados y pobladores desplazados da
origen a asentamientos informales, con la anuencia del municipio. A partir de 1965, las urbanizaciones populares se incrementan
conformadas en su mayoría por migrantes. Durante el periodo 1960-1980 representan un 35% del total de viviendas.

En el plano de Arequipa hacia 1978, (Figura 3) se aprecia estas tres formas de producción de vivienda.
ORGANISMOS DE INTERVENCION ESTATAL ENTRE 1960-1980

Si bien, la actuación del Estado se centraba mucho más en Lima que en provincias, se debe resaltar que en Arequipa existieron oficinas
descentralizadas para el desarrollo de políticas de vivienda (como es el caso de la JNV sede Arequipa, y la JRDA).

LA JUNTA DE REHABILITACION Y DESARROLLO DE AREQUIPA – JRDA

Creada mediante Ley N° 12972 , nació como respuesta a los daños causados por los terremotos de 1958 y 1960; teniendo entre otros fines
(Leyton, 1989) el desarrollar programas de solución a los problemas de vivienda y dotación de servicios básicos, mediante créditos y ayuda
mutua .

La JRDA, también otorgo créditos para programas de construcción masiva de vivienda (Ferroviarios, Ciudad Satélite, Las Palmeras)
controlados y supervisados por la misma Junta. La principal preocupación, se dio primero en la reconstrucción y reubicación pos-
terremoto, y posteriormente a la atención de las barriadas, urbanizaciones populares, barrios incompletos, así como para la formación de
nuevos urbanizadores para adjudicarles terrenos de propiedad fiscal o privados adquiridos con ese objeto, y calificados para viviendas de
interés social (Dongo, 1962).

El cambio de orientación política del Gobierno Militar a fines del 1968, debilita y desactiva la JRDA. SINAMOS propicia los grupos de
ayuda mutua, encargándose también de recaudar los préstamos concedidos por la JRDA; asimismo, años antes de su desactivación, los
programas habitacionales empezaron a canalizarse por la JNV. En la Tabla N°3, véase las intervenciones de la JRDA (1958-1967).

AÑO CREDITO CREDITO CREDITO A AYUDA CASA EN URB. TOTAL

MINIMO MEDIO COOPERATIVAS MUTUA FERROVIARIOS, ACTUAL
CIUDAD SATELITE, LAS
PALMERAS
1958 132 – 0 0 – 132
1959 352 126 169 0 – 647
1960 604 94 53 0 – 751
1961 713 99 586 214 292 1904
1962 339 111 98 193 742 1483
1963 233 49 176 201 – 659
1964 260 9 161 173 – 603
1965 87 8 49 44 – 188
1966 59 – 25 184 – 268
1967 34 – 11 261 – 306
TOTALES 2813 496 1328 1270 1034 6941
% 40.53% 7.15% 19.13% 18.30% 14.90% 100.00%

LA JUNTA NACIONAL DE LA VIVIENDA- JNV

La Junta Nacional de Vivienda, creada por el D.L. 14936 el 4 de Febrero de 1963, durante el Gobierno Militar; sustituyó a la Corporación
Nacional de Vivienda y al Instituto de Vivienda, de los cuales recibe los activos y pasivos, que incluían bienes muebles e inmuebles,
inversiones y recursos. (Rojas, 1984). La JNV, tiene entre otras, las atribuciones de formular planes de vivienda de interés social y
proyectos de vivienda a ser ejecutados por sí misma, por otros organismos del estado o empresas privadas. Asimismo, el llevar a cabo la
remodelación, saneamiento y erradicación de barrios marginales; y promover, reglamentar y autorizar la formación de Urbanizaciones
Populares de Interés Social (UPIS). Además de la partida del presupuesto de la república, tuvo como fuente de financiamiento un préstamo
del BID, con este último se realizaron 39 de los 74 programas entre 1963 y 1969 (Rojas, 1984).

En “El Laberinto de la Ciudad: Politicas Urbanas de Estado 1950-1979” (Calderón y Sánchez León, 1980) se habla de dos orientaciones en
la acción de la JNV: la atención al sector medio (conjuntos residenciales y unidades vecinales); y reafirmación la barriada como alternativa
de vivienda popular (saneamiento, remodelación y titulación provisional). El estudio realizado por el INADUR (Rojas, 1984), indica
además que el énfasis del trabajo de la JNV hacia la construcción de viviendas y departamentos para la clase media utilizó incluso recursos
destinados a las barriadas. Dentro del programa de construcción de vivienda, la modalidad de construcción directa fue la preferida por la
JNV (Tabla N° 4), con el 70% del total invertido.

PROGRAMAS N°de crédito Millones

PROGRAMA DE CONSTRUCCION 34,092  2,401.00
Autoayuda 7,214  389.00
Construccion Directa 14,722  1,678.00
Erradicacion de Barriadas 7,085  224.00
Rehabilitacion Urbana 5,071  110.00
PROGRAMA DE SANEAMIENTO 17,342  242.00

Calderón et al. (1980), señala que la JNV no recibió el apoyo económico necesario para la realización de las UPIS (urbanizaciones
populares de interés social), abandonándose el compromiso para su construcción. Así mismo, el presupuesto se vio reducido cuando los
inmuebles de la ex Corporación de Vivienda, pasan a propiedad de sus inquilinos. Esto llevó a la desaparición de la JNV y su sustitución
durante el gobierno de Velasco, por el Ministerio de Vivienda, mediante la ONDEJOP y el SINAMOS.

A nivel nacional (Tabla N°5) las intervenciones de la JNV en programas de construcción (excluyendo saneamiento) se enfocan en Lima.
En Arequipa, trabajó tanto en barriadas como en edificios y viviendas construidas: la Rehabilitación Urbana significó una inversión de 30
millones (33.6%), los programas de Autoayuda, 28.3 millones (31.76%), y la construcción directa en Multifamiliares, 30.8 millones
(34.56%), donde se ubica el Conjunto Nicolás de Piérola en su primera etapa (Tabla N° 6).

LUGAR N° UNIDADES PORCENTAJE

Arequipa  2,225.00 6.53%
Cuzco  1,214.00 3.56%
Chiclayo  1,311.00 3.85%
Chimbote  3,373.00 9.89%
Ica  1,035.00 3.04%
Trujillo  1,224.00 3.59%
Lima  21,861.00 64.12%
Demas Provincias  1,849.00 5.42%
TOTAL  34,092.00 100.00%

NOMBRE N° DE UNIDADES TIPO DE PROGRAMA FINANCIACION MONTO DE

INVERSION
Programa 1962 424 Autoayuda PERU BID 18´1
Zona Porongoche 425 Rehabilitacion Urbana PERU BID 8´7
Zona San lazaro 246 Rehabilitacion Urbana PERU BID 4´8
Urb. Chapi Chico 132 Construccion Directa PERU BID 4´1
Ciudad Satelite 489 Rehabilitacion Urbana PERU BID 10´6
Nicolas de Pierola 150 Multifamiliar 26´7
Tasahuayo 215 Rehabilitacion Urbana PERU 5´9
Lourdes 144 Autoayuda PERU BID 10´2

EMPRESA DE ADMINISTRACIÓN DE INMUEBLES – EMADI

Creada en 1969, según el Decreto Ley 17528 , encargándose del mantenimiento, adjudicación, arrendamiento, venta y administración
general de los inmuebles que el Ministerio de Vivienda puso a su cargo, así como de la recaudación de las ventas y alquileres que se
produjeran.

La actuación de EMADI en todo el país (Tabla N°7), se destaca por un alto porcentaje de lotes con servicios y simplemente tizados
(aproximadamente 81%), además de observarse la concentración de intervenciones en Lima (78.54%).

TIPOLOGIA Arequipa Lima Otras Prov. TOTAL

Viviendas 357 3,209 2,235 5,801
Núcleos Básicos 469 824 1,081 2,374
Lotes con servicios/tizados 969 34,030 5,049 40,048
Departamentos 398 575– 973
TOTALES 2,193 38,638 8,365 49,196
% 4.46% 78.54% 17.00% 100.00%

En Arequipa, ejecutó programas entre 1972 y 1981, fecha en que ENACE asume sus funciones. Si comparamos con la actuación nacional,
los porcentajes consignados en la ciudad de Arequipa son notablemente diferentes: 41 % en lotes con servicios (no se da la modalidad de
lotes tizados), un 16% y 21 % en viviendas y núcleos básicos respectivamente, y por ultimo un 18 % en departamentos, que corresponde al
Conjunto Nicolás de Piérola segunda y tercera etapa (Tabla N°8).

NOMBRE N° DE TIPO DE PROGRAMA FINANCIACIÓN MONTO DE

UNIDADES INVERSIÓN

Pablo VI 139 Viviendas * *

Alto de la luna 198 Viviendas BID EMADI BVP 35´749
90 Nucleos Basicos
Bartolome Herrera 124 Lotes con servicios * 2´947
Pedro Diez Canseco 379 Nucleos Basicos EMADI PERU 4´117
150 Lotes con servcios
Mariano Bustamante 159 Lotes con servicios EMADI BVP 492
Cerro Colorado 536 Lotes con servicios EMADI PERU 4′
Nicolás de Piérola Viviendas Unif. EMADI BVP BID; Fondo de*
20 Casas jubilacion obrera
398 Departamentos
* no se tiene información.

EL CONJUNTO HABITACIONAL NICOLÁS DE PIÉROLA

LA CASA ROSADA

Un estudio del Área de Salud (Vega, Alvarado, Collantes y Vivanco, 1964) contabiliza en 1963 para la ciudad un total de 259 tugurios, con
2771 familias y 13 469 habitantes; formando un anillo de deterioro central, donde el 90% de tugurios ubican en el perímetro del sector
comercial (Mercado San Camilo), y alrededor de la plaza San Antonio.

La Casa Rosada, conocida como uno de los más grandes tugurios, de propiedad de la familia Gómez Cornejo, se ubica espaldas del
Mercado San Camilo, sobre tres manzanas otrora integradas; albergando a población de escasos recursos, comerciantes, población
desplazada por los terremotos y migrantes (Vega et. al, 1964). Sobre este terreno, la JNV, programó un ambicioso proyecto, según Ramón
Gutiérrez (1997) “el primer proyecto de Renovación Urbana del Perú”; que incluía varias etapas de ejecución. Influenciado por los
conceptos de la modernidad, el proyecto apuesta por la vivienda en altura y la densificación habitacional.

El terreno que comprendía el proyecto, estaba habitado por un total 158 familias. En la Figura 4. se muestra el área de intervención hacia
1945 y en la Figura 5, el esquema de las manzanas intervenidas y el área que comprendía el proyecto general (Vega et al., 1964), que
ocupaba tanto la “Casa Rosada” como terrenos colidantes.

El estudio realizado por Vega et al. (1964) contiene información relativa a los pobladores de la Casa Rosada, antes de realizarse la primera
etapa, advirtiéndose en dichos datos un alto porcentaje de hacinamiento: un 49% con viviendas de 5 m2 y el 28.2% entre 5 y 10 m2,
además el 36.6% de las viviendas eran improvisadas y el 52% pequeños departamentos o cuartos en mal estado, el 88% contaba con
servicio de agua colectivo y el 73% usaba baño común. Adicionalmente, señala que el 58% no pertenecía a ninguna cooperativa de
vivienda, el 50 % no tenía idea de su significado, el 42 % no sabía lo que era la ayuda mutua; situación que da luces sobre el
desconocimiento y el desinterés de la población acerca de los Programas del Estado.
Finalmente para Vega et al. (1964) “(…) la decisión de hacer el complejo tuvo móviles políticos, se dio mas por presión de continuas
promesas de ejecución de proyectos en dicho tugurio, no teniendo definida la financiación, y el acceso de la población de bajos recursos al
proyecto.”

FORMA DE INTERVENCIÓN

El Estado, realizó la compra de la manzana donde se ubica la primera etapa (Mz. 43-B, Figura 5); las manzanas destinadas a la segunda y
tercera etapas, fueron expropiadas . La población residente en las áreas intervenidas fue reubicada en las nuevas zonas de expansión de la
ciudad (Ponce, et al. 2011): los pobladores de la primera etapa a Ciudad Mi Trabajo, los de la segunda etapa a Alto Selva Alegre, Francisco
Bolognesi, Alto la Libertad y Hunter; y los de la tercera etapa en la Ciudad Satélite.

DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO:

El proyecto, estuvo concebido en seis etapas, que abarcarían un área aproximada de 6 hectáreas (Figura 6). Sin embargo solo se
desarrollaron tres:

 La primera etapa, realizada por la JNV, con 150 departamentos y locales comerciales, la cual se desarrollara más adelante.
 La segunda etapa terminada en 1973 por EMADI, con 268 departamentos: 62 unidades tipo flat y 206 tipo dúplex.
 La tercera etapa en 1978 con 130 departamentos, y 20 viviendas unifamiliares ejecutada por EMADI. Contempla una zona
comercial hacia las calles Dos de Mayo y Perú.
 La cuarta etapa estuvo programada dentro de Plan Operativo de 1981-82 (ORDEAREQUIPA, 1980) a ser ejecutada por el FONAVI
(55 unidades de vivienda y 26 unidades comerciales). El proyecto nunca fue llevado a cabo, al igual que la quinta y sexta etapa.

PRIMERA ETAPA

Realizada durante el primer gobierno de Belaunde Terry, inaugurada a fines de 1966, siendo los proyectistas los arquitectos Adolfo
Córdova y Carlos Williams.

 EL EMPLAZAMIENTO: Se ubicó en la manzana conformada por las calles Jorge Chávez, Víctor Lira, Pizarro y 2 de Mayo. Es
un emplazamiento conflictivo por su cercanía al mercado San Camilo y su colindancia a una vía de importante conexión
interdistrital: avenida Jorge Chávez en la denominada Zona Roja de la Ciudad” con altos niveles de delincuencia, comercio
informal, intenso tráfico vehicular y notable contaminación. Cuando se construyó el Conjunto, la zona no presentaba la
problemática actual, sin embargo sí estaba rodeada por tugurios, y se notaba la importancia comercial del mercado.
 DISTRIBUCIÓN DEL CONJUNTO: Se desarrolló en un área de 10 328.70 m2 abarcando toda la manzana con 5 bloques de
vivienda (Figura 7), la densidad aproximada fue de 852 Hab./ha. Los bloques más bajos, de 4 y 5 pisos, bordean los límites de la
manzana (bloques 1, 2, 3 y 4), dejando un espacio central de área libre, dividido en dos por una torre de 11 pisos (bloque 5), que
funciona como un hito urbano, dentro de la manzana y en el entorno. En la Figura 8, el conjunto recién inaugurado.La zona
comercial se ubicó hacia la calle Víctor Lira (bloque 4), con 6 locales comerciales en el primer nivel. El conjunto tiene aprox. 60 %
de área libre que incluye: áreas verdes (25%), circulaciones peatonales y la zona actual de estacionamiento, antes área verde, pero
que, adaptada para su nuevo uso, tiene su ingreso por la Av. Jorge Chávez. (Figura 9.)Las circulaciones en el interior del conjunto
son exclusivamente peatonales, dos circulaciones horizontales principales vinculan la Calle Jorge Chávez y la Calle Pizarro, y una
perpendicular a estas conduce la circulación de la calle Víctor Lira al interior del conjunto (Figura 10). Los ingresos, que en un
primer diseño se encontraban abiertos, vinculando interior y exterior – (Figura 11, extraída del Arquitecto Peruano -1969), en la
actualidad se encuentran cercados, permitiéndose el ingreso solamente a propietarios. (Figura 12.)
TIPOLOGÍAS DE VIVIENDA: Se diseñaron 150 departamentos entre dúplex y flat, (Figuras 13 y 14), distribuidos de la siguiente forma:

 El bloque 1, (4 pisos) con 24 departamentos dúplex de 3 dormitorios más dormitorio de servicio.

 El bloque 2, (4 pisos) con 40 departamentos tipo flat de dos dormitorios en primer piso, y de tres dormitorios en los demás pisos. El
área de las unidades fluctúa entre 65 y 77 m2
 El bloque 3, (4 pisos) con 30 departamentos dúplex de 3 y 4 dormitorios, y un área de aproximada de 125 m2.
 El bloque 4, (5 pisos) con 16 departamentos dúplex.
 El bloque 5, (11 pisos más sótano y azotea) con 42 departamentos de tipo flat, 40 depósitos en el primer piso, y 42 cuartos de
servicio en la azotea. Los departamentos son de 3 dormitorios de 84 m2. En el sótano se encuentran las instalaciones generales
(cisterna, tableros, el incinerador, etc.).
  CARACTERÍSTICAS ARQUITECTÓNICAS: El diseño urbanístico sigue la tradición de los agrupamientos vecinales; una
macromanzana con circulaciones peatonales en el interior del conjunto, generando espacios pavimentados y zonas de área verde,
con circulación vehicular externa al conjunto y el comercio ubicado en la periferia que sirve también al entorno (Figura 15, la zona
comercial del Bloque 4 en la fecha de la inauguración y en la actualidad).El enfoque arquitectónico, responde a las premisas de la
corriente moderna, con líneas simples y diseño funcionalista, expresión honesta de materiales y estructura, circulaciones verticales y
horizontales acusadas en la volumetría. Los volúmenes presentan la estructura y las barandas acabadas en concreto expuesto, y los
vanos, estandarizados en tamaño y diseño de carpintería metálica, contribuyen a la unidad y facilitan la producción (Figura 16, 17 y
18).Especial mención merece el edificio de 11 pisos (Figura 19.), el cual debió ser considerado controversial para la época en una
ciudad que no crecía en altura, producto de los terremotos. En el conjunto juega un papel protagónico, por la altura, densidad, y el
tratamiento rítmico empleado en la textura de sus fachadas.
 ASIGNACIÓN DE LOS DEPARTAMENTOS: Los departamentos del bloque 2, se asignaron a los damnificados por el entonces
reciente sismo; y los de los bloques 1, 3 y 5 fueron entregados en la modalidad de alquiler- venta. El valor de las viviendas era de
S./ 210 000 soles, con un crédito que podía llegar hasta 90 %, a ser pagado en 20 años. (Ponce et al., 2011). El bloque 4 fue
entregado a la Congregación Hermanitas de los Ancianos Desamparados, siendo que gran parte de la manzana pertenecía al asilo
Lira de dicha congregación.

EL CONJUNTO NICOLÁS DE PIÉROLA – PRIMERA ETAPA- EN LA ACTUALIDAD Y REFLEXIONES

FINALES

En medio de un entorno desvirtuado por las actividades de un comercio excesivo, contaminación e inseguridad, el Conjunto se comporta,
como una isla de vivienda de alta densidad, que resalta por su dimensión, comportándose como un hito en la zona, a pesar de la falta de
mantenimiento y la indiferencia de sus propietarios.

El conjunto mantiene una zona interna de espacios verdes, necesaria para un centro que carece de espacios públicos, otorgándole calidad de
vida a sus residentes (Figura 20 y 21); a lo que se suma la circulación diferenciada vehículo-peatón, característica de estos agrupamientos.
La utilización de estructuras en concreto armado visto otorgan singularidad al conjunto, diferenciándolo de edificaciones circundantes. La
altura de los edificios, fue innovadora, enfrentándose a la horizontalidad de la ciudad y al miedo de la población a la construcción en altura;
siendo además, uno de los primeros edificios de departamentos, que se contraponía a la idea de la casa chalet, común para la época.

La vocación del suelo y su sobrexplotación comercial sumadas a la antigüedad de las construcciones colindantes, han producido un
deterioro físico del entorno, que pugna por contagiar al Conjunto que ha desvirtuado ya las zonas externas de la manzana por la Av. Jorge
Chavez, con modificaciones diversas, (Figura 22). La ocupación de los techos que modifique la volumetría es mínimo (Figura 23);
advirtiéndose en cambio la ampliación y cercado del retiro en las circulaciones internas disminuyendo el ancho de pasajes.

Lamentablemente, al no haberse concluido las demás etapas, la primera etapa se encuentra desvinculada de las segunda y tercera, siendo
difícil identificarlas como parte de un solo conjunto. Sin perjuicio de ello, de acuerdo al trabajo de Ponce et al. (2011), las condiciones de
habitabilidad de las manzanas no intervenidas que formaban parte del proyecto inicial cuentan con más del 50% de inquilinos con notables
condiciones de hacinamiento (Tabla 9); mostrando ademas, como la presencia del conjunto mejora el bajo nivel de residencialidad del
entorno (Figura 24).

CONDICIONES Maz. 1 Maz. 2

TENENCIA Propietarios  47.56% 21.50%
Inquilino 52.44% 78.50%
SERVICIOS HIENICOS Propio 77.73% 45.34%
Común 22.27% 54.66%
HACINAMIENTO % 20.83% 52.03%

Finalmente, intervenciones como esta nos hacen pensar en la necesidad de políticas y lineamientos de recuperación de las áreas cercanas al
centro histórico de la ciudad, usando como motor la revitalización de la actividad residencial evitando la migración de la población hacia
las periferias, conservando y rescatando el tejido social existente, elevando su nivel de vida y, además, atrayendo nueva población.