SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS Y EVICCION

Saneamiento: se refiere a subsanar, recuperar o repara algo.

El autor guatemalteco lo define así: la obligación que por imperativo legal
corresponde a quien transfiere a otro la propiedad, la posesión o el uso de terminado
bien, a titulo oneroso, de garantizarle la posesión pacífica y útil e la cosa, e
indemnizarle si tiene vicios ocultos que la hagan inútil para el uso al que se le
destina, o en le caso de que la pierda, en todo o en parte, por sentencia judicial firme
que declare con lugar la demanda instaurada por una tercera persona con derecho
anterior.
- Usualmente el concepto se aplica mas o se asocia a la ecología, el cual se
emplea en un procedimiento cuya finalidad es mejorar la calidad ambiental
de una región o de un lugar.
- Lo cual requiere la reducción de la contaminación para proteger la saludad
ambiental.
Por otra parte, saneamiento se vincula a las medidas que se tomar para revertir una
situación negativa que a ocurrido.
Se vincula a la acción de sanear, es la reparación de un daño, por lo cual es tornarlo
sano o recuperarlo para su uso y funcionabilidad.
La utilización del concepto de saneamiento nos indica que es aquella acción que
requiere la realización de un conjunto de procedimientos que tiene como misión la
recuperación, reparación o limpiar algo que ha sido dañado.
Todo aquello que sea susceptible a daño, es posible objeto de saneamiento, pero
se usa usualmente en los siguientes casos:
1. En las edificaciones o terrenos, en caso de que estos al momento de su venta
tengas algún daño en su estructura y seguridad del mismo.
2. En el ámbito económico, en cuanto a este ámbito el saneamiento se refiere
a tomar medidas para remediar una situación deficitaria, recortando gastos
innecesarios.
El articulo 1543 del código civil nos habla sobre el saneamiento y nos explica que:
el enajenante este sujeto al saneamiento por evicción o por vicios ocultos, en todo
contrato oneroso en que se transfiere la propiedad, la posesión, el uso, goce o
disfrute de una cosa. Por lo cual el saneamiento siempre tiene que ir incluido en el
contrato oneroso, ya que en los gratuitos este no cumple con alguna prestación, por
lo cual, aunque este contenga vicios ocultos o se pierda por evicción, el enajenante
no esta causando ningún tipo de daño o prejuicio.

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SANEAMIENTO POR VICIOS OCULTOS
Vicios ocultos: se trata en tal caso de que una persona transfiere de manera onerosa
un bien, y al momento de la adquisición nota que la cosa tiene defectos, que ya
existían anteriores a la enajenación.
Son los defectos, imperfecciones, anomalías, deterioros, averías.
los defectos o vicios ocultos, también se llaman vicios redhibitorios, son los defectos
que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que se dan a conocer
en el momento de la entrega o después de ella.
Es un defecto interno de la cosa pactada en una compraventa, que no se conocía
por el comprador por no poder verla antes de su compra.
Estos defectos internos de la cosa, son difíciles a la percepción, que hacen
imposible la realización de su uso natural o disminuyeren su uso propio.
Estos defectos pueden causar un resarcimiento para el comprador o hasta llegar a
la nulidad de ese contrato de compraventa, ya que, si el comprador al haber
conocido tal defecto no lo hubiese celebrado, o en algunos casos mediante
condiciones, sobre todo en el precio de la cosa, en tal caso disminuyere.
El autor guatemalteco Contreras Ortiz no indica su explicación sobre el saneamiento
por vicios ocultos: se trata, en este caso, de que una persona transfiere de manera
onerosa un bien y luego el adquiriente se da cuenta que la cosa tiene defectos que
no eran apreciables a la vista, pero que ya existían al tiempo de la enajenación.
Los vicios deben de ser anteriores a la enajenación
Esta situación es indispensable para que se lleve a cabo un reclamo a los vicios
ocultos, pues es precisamente que anterior a la enajenación o entrega de la cosa,
hubieren ocultado por parte del enajenante, vicios que la cosa tiene y que el
comprador no supiera de su existencia, por lo cual abre camino hacia el
saneamiento por vicios ocultos.
Por obvias razones estos vicios tienen que ser ocultos para el adquiriente, en
algunos casos hasta para el enajenante, o en otros este supiere que los tiene y
omite decirle al adquiriente.
Pruebas
Si estos vicios son reales y si fueron antes del enajenamiento, habrá que
comprobarlo mediante pruebas periciales que determinaron su anterioridad a la
entrega.

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Naturaleza jurídica
En cuando a la naturaleza jurídica del saneamiento por vicios ocultos, al igual que
al de evicción, es un elemento natural de todo contrato oneroso, por el cual se
transfiere la propiedad, uso, posesión, goce o disfrute del bien, pero no es de la
esencia del contrato por lo que la obligación puede ser disminuida o suprimida.
Requisitos
Para que los vicios ocultos generen la obligación de saneamiento a favor del
adquiriente deben de existir los siguientes elementos:
a) Que los vicio sean ocultos
b) Que se haya originado antes o en el momento de la transferencia
c) Que no se pueda utilizar para el fin al que se había destinado o que disminuya
su valor para afectos de uso.
Saneamiento por vicios ocultos
Es la acción ejercida ante el vendedor y que tiene por objeto remediar la
insatisfacción del comprador en el momento de la entrega de la cosa, porque este
adolece de vicios o defectos que son impropias de la cosa y que dificultan su uso a
la que a sido destinada, o si disminuyere su valor. Esto confiere al comprador
accionar, rescindir del contrato, se le revuelve la cantidad que pago por la cosa o la
rebaja de la cantidad proporcional del precio.
Es el derecho que por mandato legal tiene el adquiriente para poder exigir del
enajenante la devolución del precio o en su caso una parte del precio, puesto que
valía menos, en virtud e los vicios o defectos ocultos.
En nuestra legislación guatemalteca el saneamiento por vicios ocultos se encuentra
regulado en el artículo 1559 al 1573.
Obligación del enajenante
El enajenante está obligado al saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la
cosa enajenada tuviere que hacen imposible su uso o que disminuya su uso.
En otro caso el enajenante no se hace responsable de los defectos o vicios que la
cosa tuviere y que son perceptibles a la vista y tampoco de los que no son
perceptibles pero que el adquiriente por razón de oficio debería de conocerlos, salvo
que si el enajenante estipulara que la cosa entregada no tuviere ningún efecto.
Si es posible probar que el enajenante conocía los vicios que tenia la cosa, este
estaría obligado a indemnizar los daños y perjuicios, además de eso darle un precio
por debajo del que tenia estipulado. Pero si este ignoraba los vicios que tuviere, no
supiera de ellos, no le estaría obligando a indemnizarlos, pero si a la devolución del
precio y al pago de los gastos del contrato cuando se hubiere realizado, es decir
devolver le precio de la cosa.

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Derechos del adquiriente
El adquiriente tiene derecho de ejercer la acción redhibitoria, para que el contrato
se dejare sin efecto o también la acción estimatoria, para que se devuelva el precio
pactado de la cosa
Vicios ocultos en los animales
- Contrato de compraventa de semovientes
Semovientes: un bien semoviente es aquel que tiene movimiento por si mismo.
También que son bienes consistentes en ganado, de cualquier especie.
El código civil indica en el artículo 455: los semovientes son bienes muebles; pero
los animales puestos al servicio de la explotación de una finca, se reputan como
inmuebles.
Por lo cual nuestra legislación reputa como bienes semovientes a los animales, así
se da la autorización de realizarse compraventa sobre ellos
El acuerdo gubernativo del primero de diciembre de 1966, nos indica que los
contratos de compraventa de semovientes deberán hacerse contar en formulario
impreso con la formalidad que el reglamento establece, lo autorizará el respectivo
alcalde municipal, dicho contrato también podrá autorizarse en escritura publica o
documento privado con legalización de firmas de un notario.

Articulo 1566 al 1569 del Código civil nos indica:

Cuando se adquiere un tiro, una yuta o una pareja de animales o juego de otras
cosas, se presume que el adquiriente ha adquirido todo en conjunto sin importa que
se le haya dado precio individual a cada animal u otra cosa.
Saneamiento
Si el animal que se ha enajenado muere dentro de los 7 días después de entregado,
se podrá proceder al saneamiento siempre y cuando el adquiriente pueda probar
que la muerte del animal se deba a alguna enfermedad o causa que fuere anterior
a la enajenación o la entrega.
Será nulo todo contrario que se realice de sobre animales que puedan tener una
enfermedad contagiosa, por lo cual no serán objeto de contrato.
También serán nulos los contratos de enajenación de ganados y animales, que tiene
estipulado una función, servicio o uso y este no pudiere cumplir tal prestación,
resultara ser inútil.
El saneamiento por vicios ocultos en los ganados y animales no tendrá efecto si
estos fueren adquiridos o comprados en ferias.

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La denominación cabellerias de desecho se refiere a que esos animales ejemplo
parecen, por exceso de edad, enfermedad, perdida de energía, no se refiere
específicamente a desechos, entonces si al adquiriente obtiene unos de estos
animales es bajo su propia responsabilidad ya que a este se le han advertido que el
bien es defectuoso, por lo cual no se le es aplicable la acción de saneamiento por
vicios ocultos.
Plazos para ejercer el saneamiento por vicios ocultos
Cuando se ha enajenado una cosa y se ha le ha descrito un buen funcionamiento
por un tiempo determinado y este en el trascurso de ese tiempo resulta defectuoso
en su funcionamiento, el adquirente debe de hacérselo saber al enajenante dentro
de un plazo de 15 días al descubrimiento del fallo, para que este pueda reparar el
daño y si el enajenando no actuara en la inmediata reparación, se podrá exigir el
saneamiento.
La acción redhibitoria o la estimatoria deben de dar una resolución dentro de los 6
mese siguientes a la entrada de la cosa.
Las mismas acciones por vicios ocultos de los animales deben de accionarle dentro
de los 15 días desde la fecha de la entrega al adquiriente.
ACCION
Acción: actividad que realiza un sujeto, produciendo consecuencias en el mundo
jurídico.
El adquiriente puede acción de 2 manera para hacer valer su derecho de
saneamiento, las cuales son la acción estimatoria y la acción redhibitoria:
1. Acción estimatoria o quianti minoris
Es la acción que deja subsistente el contrato, pero obliga al enajenante a devolver
un precio menor de lo que vale la cosa. A favor del enajenante la ley establece que
por saneamiento estuviere obligado a pagar una cantidad menor al precio que no
exceda de la mitad, podrá rescindir (dejar sin efecto) el contrato, entregando el valor
de la cosa, mas los gasto y perjuicios ocasionados.
Es el derecho que tiene el adquiriente de acudir a un órgano jurisdiccional
competente con el objeto de solicitar la modificación del contrato oneroso en donde
se transfiere la propiedad, posesión, goce o disfrute de la cosa, en virtud de que
recibió un bien con vicios ocultos y por lo tanto vale menos.
El jurista Martinez Alarcon nos explica que: la acción estimatoria consiste en la
facultad que tiene el adquiriente de exigir la disminución del precio de la cosa
adquirida a la cantidad justa que se hubiere pagado en caso de querer retener el
bien, a pesar de comer los vicios, y que, en todo caso, fijaran los peritos.

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 2. Acción redhibitoria
Esa la acción cuya finalidad es rescindir (dejar sin efecto) el contrato. El adquiriente
debe de devolver la cosa y el enajenante el precio y si se llegare a probar que el
enajenante conocía los defectos de la cosa, también estaría obligado a indemnizar
los daños y prejuicios ocasionado. Si no supiere de ellos no pagara los daños y
perjuicios, pero si los gastos del contrato si se hubieren causado.
En el artículo 1561 nos indica que: por los vicios ocultos de la cosa tiene el
adquiriente derecho de ejercitar, a su elección, la acción redhibitoria para que se
rescinda el contrato, o la acción estimatoria para que se le devuelva del precio lo
que cosa vale menos.
Caducidad de las acciones estimatorias y redhibitorias
Cada una tiene un periodo de tiempo para poder interponerlas ante un órgano
jurisdiccional competente, en el articulo 1572 nos indica que: la acción redhibitoria
o la estimatoria deben deducirse dentro de los seis meses siguientes la entrega de
la cosa. Las mismas acciones, por los vicios ocultos de los animales, deberán
ejercitarse dentro de los quince días de la fecha de su entrega al adquiriente.
El artículo nos explica que el plazo no comienza desde la celebración del contrato
o de la fecha del descubrimiento del vicio, si no desde el día que el enajenante a
entregado la cosa o bien y el adquiriente lo recibe, entonces desde entonces se
encuentra la posibilidad de revisar el bien para verificar si tiene algún vicio oculto, si
encontrase estos vicios, no existe alguna imposibilidad que evite que el adquiriente
haga valer sus derechos para plantear una de las 2 acciones, siempre u cuando lo
haga en el plazo establecido por la ley.
En cunado al plazo de los animales es mucho mas corto por el simple hecho de que
son seres vivos, por el hecho de que estos pueden verse afectados a cambio o
enfermedad, para evitar la mala fe.

SANEAMIENTO POR EVICCION

El saneamiento por evicción tendrá lugar en virtud de que un órgano jurisdiccional
competente priva de un derecho todo o en parte al adquiriente a favor de un tercero,
ya que sustentaba de un derecho anterior, por lo que el enajenante debe de reparar
el bien.
El concepto evicción lo estable así el jurista rezzonico: evicción es una palabra que
deviene de una etimologia latina evictio-evictionis, la cual dereriva del verbo latino
evincere que significa vencer en juicio; de donde deriva evictus, que significa
vencido.

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Evicto es el que ha sido vencido en juicio por un órgano jurisdiccional y de eso
deviene que priva del derecho que adquirio; evicente, el que ha vencido; obligado a
reparar el derecho al evicto debe responder.
Evicción: es la privación total o parcial de una cosa, que se le atribuye al adquiriente,
que ha sido vencido en sentencia judicial o administrativa. La evicción puede ser
parcial, cuando el comprador conserva parte de la cosa vendida, o total, en caso
contrario. Da lugar a una obligación de indemnización a cargo del vendedor.
Es la privación de la propiedad de la cosa entregada al comprador y como
consecuencia de una decisión judicial en la que se reconoce le mejor derecho que
corresponde a un tercero (evicente) sobre la cosa que le fue vendida al primero.
El código civil en el articulo 1548 nos establece lo siguiente sobre la evicción: tendrá
lugar la evicción cuando se prive al adquiriente por sentencia firme en virtud de un
derecho anterior a la enajenación, de todo o parte de la cosa adquirida.
La ley no dice que no solo basta con interponer t que se tramita una demanda judicial
de evicción, si no que efectivamente haya una sentencia firme donde se prive al
adquiriente, de manera total o parcial del derecho adquirido, debe de ser una
sentencia firme, es decir que no tenga recursos procesales interpuestos, si el
adquiriente no utiliza los recursos legales que tiene a su favor, este corre le riesgo
de no poder reclamar mas el saneamiento en contra del enajenante.
Algunos autores nos indican unos elementos de la acción que en la propia ley las
encontramos son:
- La privación toral o parcial que sufre el adquiriente de una cosa; por sentencia
firme; y que este fundada en derecho anterior a la adquisición.
Elementos de la evicción en la doctrina
1. Existencia de una persona que a titulo oneroso adquiere una cosa de otra
persona.
2. Que es privada del derecho de la cosa, total o parcialmente.
3. Por sentencia judicial que cause ejecutoria.
4. Mediante la acción ejercitada en su contra por un tercero, en razón de tener
un derecho sobre la misma cosa, anterior a la adquisición.

Saneamiento por evicción

La evicción es el antecedente del saneamiento, sin evicción no hay saneamiento.
Hay relación cuando el tercero eviccionante priva al adquiriente de la propiedad, uso
o posesión del bien, surge para el transferente la obligación de sanear al adquiriente
eviccionado.

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Obligación de indemnización que recae sobre el vendedor cuando produce la
evicción de la cosa vendida.
Es el dispositivo protector del derecho del comprador cuando es privado por evicción
de la cosa que le fue entregada. En tal caso, el vendedor esta obligado a sanear
(reparar) al comprador por la perdida patrimonial que le represente la privación de
la cosa pagada.
Esta obligación se realiza mediante una indemnización. Para que pueda proceder
el saneamiento, es indispensable que la demanda de evicción se notifique al
vendedor, que la privación de la propiedad tenga una sentencia firme y que este
reconozca un derecho anterior a la compraventa.
El autor argentino Alberto Spota explica: la evicción parte del supuesto de hecho
consistente en un ataque jurídico al derecho transmitido. La evicción producida
adviene si por causa anterior o contemporánea a la adquisición, el adquiriente es
privado, total o parcialmente, del derecho que se le ha transmitido y es privado
porque se reconoce judicialmente a favor de otro un mejor titulo jurídico a ser titular
de ese derecho (tercero).
El derecho que tiene el tercero el cual acciona, alega tener sobre el bien trasferido
y que lo es reconocido por resolución judicial, puede ser real o personal; pretende
ser propietario o usufructuario.
Entonces podemos definir que la evicción es: La obligación del enajenante de
indemnizar al adquiriente de la privación del derecho que a sufrido por efecto de la
evicción. El saneamiento es de naturaleza indemnizadora, es decir, el enajenante
tiene que pagarle todo lo que perdido como consecuencia de la evicción.
Si el tercero titular del derecho transferido despoja del bien al adquiriente por las
vías de hecho, el adquiriente puede hacer valor mediante las vías legales que la ley
establece (interdictos, denuncia penal por usurpación, allanamiento de morada,
etc.).
Cuando un tercero promueva contra el adquiriente acción judicial de evicción, sin
que exista una resolución firme de cosa juzgada que prive al adquiriente del derecho
adquirido, no genera la obligación de sanear el transferente.
El transferente solamente queda obligado de sanear por el despojo que sufre el
adquiriente como consecuencia de una resolución judicial de un tercero. Para poder
despojar o privar del derecho al adquiriente se necesita una sentencia firme, no se
puede por las vías de hecho (usurpaciones, ocupaciones clandestinas, etc.).
Todo ataque que se haga mediante las vías de hecho, puede ser repelido, por el
adquiriente, mediante los interdictos o las acciones posesorias, según se trate de
raíces o de bienes inmuebles.

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Con todas las demás definiciones y explicaciones podemos llegar a una definición
diciendo: el saneamiento por evicción es aquella institución de derecho civil, por la
cual un persona que adquirido un bien en virtud de un contrato oneroso, es privado
del mismo porque existe una resolución emanada de un órgano jurisdiccional
competente, la cual asiste a un tercero, en virtud de un derecho anterior a la
enajenación, toral o parcialmente dela cosa adquirida, por lo cual el enajenante debe
responder por la evicción causada al adquiriente.
Clases de evicción
El adquiriente puede se privado de su derecho por consecuencia de la evicción
planteada, total o parcialmente. La total se refiere a que el adquiriente se le priva de
todo el derecho adquirido, quedando sin título. La parcial se refiere a que el
adquiriente es despojado del derecho de una parte determinada no de todo el bien
(parte del bien que no le pertenecía al transferente) o de una parte alícuota.
Por ejemplo: se transfiere la totalidad del derecho de propiedad de un bien, cuando
el transferente es solamente copropietario.

1. Evicción parcial
El articulo 1556 el Código Civil establece que: si se perdiere solamente una parte
de la cosa, el precio que debe sanearse será el de la parte perdida, fijando en
relación a su importancia o en proporción al precio toral.
Para complementar la definición anterior también el artículo 1546 del condigo civil
nos explica que: el adquiriente puede pedir la rescisión del contrato en lugar del
saneamiento, si solo hubiere perdido una parte de la cosa, siempre que esta parte
fuere de tal impotencia con respecto al todo, que sin ella no la habría adquirido.
1. Evicción total
Se pierde la totalidad del derecho que poseía el adquiriente a favor de un tercero al
cual se asistía un derecho previo.
En el articulo 1553 del código civil dispone: el precio que le enajenante esta obligado
a sanear, es el que tenga la cosa al tiempo de perderla el adquiriente, pero si fuere
menor del que tenia al adquirirla y el enajenante hubiere procedido de mala fe, podrá
exigirse el precio que tenía la cosa al tiempo de la enajenación. Es decir que si la
cosa llega a valer menos al momento de la privación por parte del tercero al
adquiriente, el enajenante deberá de pagar el precio que recibió por parte del
adquiriente (el total), siempre y cuando este haya obrado de mala fe.
El articulo 1554 nos indica que no solo el precio es lo que se debe de restituir en
caso de evicción total y nos establece que: tendrá derecho el adquiriente a exigir
del enajenante, además de la restitución del precio lo siguiente:

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 1. Los frutos que haya sido obligado a restituir
2. El pago de las mejoras necesarias y útiles que hubieren hecho el adquiriente,
y los gastos de conservación de la cosa
3. Los gastos de juicio que haya motivado la evicción y, en su caso, los del
procedimiento seguido con el obligado al saneamiento
4. Los gastos e impuesto del contrato que haya satisfecho.

1. La primero se refiere a que, si el bien tiene ganancia en su ejercicio, el

adquiriente es obligado a devolverlos siempre y cuando existencia una
sentencia judicial a favor del evicente, y este puede reclamarlos al enajenante.
2. Estas mejoras nos indica el articulo 1916 que se realizan cuando tiene por objeto
impedir la destrucción o el deterioro de la cosa.
3. En los gastos procesales, le ley indica que deben de restituirse al adquiriente
por los dos gastos de juicio en los que tuvo parte, en la primera de evicción y en
la segunda en la cual se solita el saneamiento por evicción al enajenante, estos
comprenden los honorarios y demás gastos que se hayan tenido que hacer para
la realización ante los órganos jurisdiccionales.
4. Son los gastos del contrato que se tuvieron que realizar, si en su caso se hizo
una compraventa, se deben de devolver los impuestos que se pagaron, los
gastos del notario, etc.

EXLUSION DE LA OBLIGACION DE SANEAMIENTO POR EVICCION

El articulo 1544 el código civil nos indica que: los contratantes pueden ampliar o
restringir por pacto expreso los efectos del saneamiento y aun convenir en que este
no se preste; pero la renuncia al saneamiento no será valida si hubieren mediado
de mala fe por parte del enajenante.
La obligación de saneamiento por evicción es un elemento que se puede llegar a
acción por parte el adquiriente, pero las partes pueden aumentarla, reducirla o
excluirla, pues la ley es la que faculta a las partes para hacerla.
Cuando la enajenación del bien es a titulo oneroso, mediante un contrato reciproco,
en la cual se ha evitado la obligación de saneamiento por evicción, una ves
producida esta, el transferente debe de devolver la contraprestación que recibió con
nos indica el artículo 1545: cuando ha sido renunciado el saneamiento, llegado que
es el momento de prestarlo, debe el enajenante devolver únicamente el precio que
recibió, si el contrato fuere traslativo de dominio;: salvo que el caso de saneamiento
ocurrido hubiere sido renunciado de manera expresa, para cuyo efecto, al
celebrarse el contrato, esta obligado el que enajena a declarar los gravamen y
limitaciones que afectan a la cosa, así como lo vivió ocultos que conozca.

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