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Ing. MSc.

Henrry Flores Gutierrez UNIVERSIDAD LOYOLA


INGENIERIA EN TOPOGRAFIA Y GEODESIA

PANEL 1 - CATASTRO Y PLANIFICACION TERRITORIAL

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Ing. MSc. Henrry Flores Gutierrez UNIVERSIDAD LOYOLA
INGENIERIA EN TOPOGRAFIA Y GEODESIA

CAPÍTULO 1. ORÍGENES HISTÓRICOS DEL CATASTRO

1.1. ¿Por qué necesitamos el catastro?

1.1.1. El territorio

¿Se le ha ocurrido pensar en algún momento qué tienen en común los países actuales con el imperio egipcio
o con los reinos feudales de la Edad Media europea?
¿Existen algunos elementos comunes que se repitan en todos los Estados y en todas las épocas, con
independencia de la forma de gobierno existente, su desarrollo cultural o su capacidad de influencia política?

Si existen. Aquellos que han estudiado la organización de los Estados nos dicen que, en todos ellos sin
excepción, pueden encontrarse tres elementos imprescindibles:

 En primer lugar, todos ellos cuentan con población.

 En segundo lugar, resulta igualmente imprescindible que ese grupo de personas se dote de una mínima
organización social y política.

 En tercer lugar, en todos los países que existen y han existido, esas personas y esas organizaciones se
asientan sobre un territorio. Sin un territorio sobre el que asentarse no existe una nación.

Pues bien, si el territorio es un elemento imprescindible, no debe extrañarnos que ya en los primeros Estados
de los que se tiene constancia aparezcan actuaciones destinadas a describirlo.

¿Por qué los responsables políticos y los mismos ciudadanos necesitan conocer el territorio?

En primer lugar, para conocer las fronteras de su propio país, con la intención de defenderlas. Pero también
para tener una adecuada visión de la altura de sus montañas, de la longitud de sus ríos y de la extensión de sus
desiertos. Esta tarea es la que tradicionalmente le han sido encomendada a los Institutos Geográficos y su
perfeccionamiento ha sido paralelo al desarrollo de la ciencia de la topografía. Su función básica es la
descripción de la realidad física, de la propia configuración morfológica de la superficie específica del planeta
que ocupa ese Estado.

Pero también resultaba y resulta necesario conocer de quién es cada porción del territorio existente dentro del
Estado. Se hacía necesario, asimismo, conocer su valor y, en base a él, definir cuales debían ser las cargas
fiscales que debería soportar sus propietarios. Este es, de manera precisa, el ámbito de actuación del Catastro.

En todos los momentos de la historia han existido dentro de cada país porciones de terreno que eran y son
propiedad de distintas personas. Edificios que acogen actividades humanas diferentes – residencia, comercio,
industria, etc. – y que, en función de dicha variedad y de sus características físicas, jurídicas y económicas,
tienen distinto valor.

Asimismo, siempre han existido parcelas agrarias o forestales, más o menos productivas, cuyos cultivos y
plantaciones tienen que ser conocidos por multitud de causas, tales como la regulación de producción, su
control, o la gestión eficaz de ayudas públicas.

Para gestionar eficazmente toda esta información con el fin de satisfacer necesidades tanto públicas como
privadas, se hace necesario disponer de un Catastro.

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1.1.2. La parcela como unidad básica del Catastro

Si el Catastro es la institución más adecuada para el conocimiento eficaz del territorio desde el punto de vista
del derecho de propiedad y de las actividades humanas desarrolladas sobre el mismo, ello se debe a que se
compone de la suma de información de cada una de las parcelas existentes. Las actividades humanas sobre el
territorio se desarrollan de forma fraccionada, asignando porciones de terreno concretas a actividades
específicas. Estas porciones, generalmente, se corresponden con los derechos de propiedad ejercidos sobre esa
porción de suelo, identificados individualmente en cada parcela.

La parcela es la unidad básica del Catastro. Es reiterativo – aunque haya sido una expresión habitual a lo largo
de la historia en muchos países - hablar de “Catastro parcelario”, o expresiones equivalentes, puesto que no es
concebible la existencia de un Catastro que contenga información territorial, si esa información no se identifica
a nivel de parcela. Por el mismo motivo, sólo podemos hablar de auténtica cartografía catastral si nos
referimos a cartografía parcelaria, es decir, a aquella que representa de manera gráfica los límites precisos de
cada parcela.

La parcela desempeña respecto al Catastro la misma función que cada una de las cédulas aporta al organismo
vivo en el que se integra. La “fuerza” de un Catastro la aporta el valor añadido obtenido por la integración
estructurada de los centenares de miles o incluso millones de parcelas que lo forman.

Un Catastro será bueno si la información de todas y cada una de las parcelas que contiene responde a la
realidad que representan. La calidad del dato catastral, obtenido y mantenido de forma individual, es la que
define la calidad final del Catastro en la que se integra.

Por ello resulta imprescindible siempre que abordamos la preparación de un proyecto de implantación
catastral sobre un nuevo territorio, conocer previamente la estructura parcelaria sobre la que vamos a trabajar.

La parcela, como soporte físico sobre el que se materializa la propiedad inmobiliaria, ha sido objeto de estudio
a lo largo de todas las épocas. Podemos encontrar múltiples definiciones de lo que entendemos por parcela,
todas ellas de contenido muy similar

La “porción de suelo de una misma naturaleza enclavada en un término municipal y cerrada por una línea
poligonal que delimita, a tales efectos, el ámbito espacial del derecho de propiedad de un propietario o de
varios pro indiviso…”.

1.2. Los orígenes y el significado actual de la expresión “Catastro”

1.2.1. Etimologías

A la vista de todo lo estudiado hasta ahora, ¿cómo definiríamos el Catastro? En la literatura científica podemos
encontrar dos posibles orígenes de la expresión Catastro, atendiendo a su etimología:

a) Origen griego: En este supuesto el origen de la palabra se encontraría en la expresión griega katastichon,
término con el que se identificaban una especie de “libros mayores” utilizados en el antiguo imperio de
Bizancio, en los que se anotaban operaciones comerciales, de forma individual. (Dilke (1985).

b) Origen romano: Esta es la alternativa más comúnmente admitida. La palabra catastro es de origen italiano y
significaba “el libro”. Es probable que el término Catastro proceda del latín bastardeado en la época de

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Carlomagno, cuando capita y capitastra expresaban, además de la idea común de “cabeza”, la capacidad
económica individual para ser sujeto de algún tipo de tributo. Dichas expresiones evolucionarían hasta la
aparición del término capitastrum, cuyo significado sería el de un impuesto aplicado por cabeza de familia.
(Isidro Torres Muñoz (1902),. Este origen, unido a la función tributaria que hoy en día mantienen multitud de
Catastros, tiene especial sentido en la concepción clásica de la propiedad inmobiliaria romana y su vinculación
con el pago de tributos, como luego veremos.

Conocidos los orígenes etimológicos del término, conviene dedicar alguna atención a su significado actual.

Es muy significativo que en español el vocablo “Catastro” no sea unívoco. Que no responda a un único
significado. De esta manera, el diccionario de la Real Academia Española lo define como “Censo y padrón
estadístico de las fincas rústicas y urbanas.”, pero también como “Contribución real que pagaban nobles y
plebeyos, y se imponía sobre todas las rentas fijas y posesiones que producían frutos anuales, fijos o eventuales,
como los censos, las hierbas, las bellotas, los molinos, las casas, los ganados, etc”. Esta dualidad no es gratuita,
sino que responde a la percepción ciudadana, errónea pero constante en el tiempo, que confunde el tributo
(Impuesto predial, impuesto sobre bienes inmuebles, impuesto inmobiliario, etc.), con la herramienta
necesaria para su gestión, es decir, el censo de los inmuebles. De esta forma, es frecuente escuchar
expresiones tales como “pagar el Catastro” o “ha subido el Catastro”, que surgen de dicha confusión y que, aun
equivocadas, son de uso común.

En algunos países latinoamericanos el uso del término Catastro supera la vinculación específica con el
territorio en su conjunto y se hace sinónimo de censo, inventario, padrón u otras figuras equivalentes. Así, se
pueden encontrar expresiones como “catastro demanial” o “Catastro minero”, para identificar el inventario
específico de este tipo de propiedades, e incluso hemos conocido las expresiones “catastro de votantes” para
identificar el censo de electores en un proceso electoral y “Catastro de cuentas”, para identificar el inventario
de cuentas bancarias.

1.2.2. La “Declaración de Bogor”

Definiciones de Catastro existen y han existido muchas. Es, de hecho, frecuente que algunos autores que se
sumergen en el estudio de esta institución aporten sus propias definiciones, que muy escasamente resultan
novedosas respecto a otras anteriores.

En la frecuentemente citada reunión internacional de expertos en el Catastro, convocada por las Naciones
Unidas en Bogor, Indonesia, en marzo 1996, se analizó esta multiplicidad de definiciones para llegar a la
conclusión, expresada muy gráficamente, de que no era necesario “reinventar permanentemente la rueda”,
por lo que se acordó aceptar como definición del Catastro la elaborada por la Federación Internacional de
Geómetras (FIG), según la cual:

"El Catastro es un sistema de información basado en la parcela, que contiene un registro de derechos,
obligaciones e intereses sobre la tierra. Normalmente incluye una descripción geométrica de las parcelas unida
a otros archivos que describen la naturaleza de estos intereses, la propiedad o dominio sobre los mismos y, a
menudo, el valor de la parcela y de las construcciones que existen sobre ella.

Puede establecerse con propósitos fiscales (por ejemplo la valoración y la imposición de contribuciones justas),
con propósitos legales, como apoyo en la gestión y uso de la tierra (por ejemplo para planificar el territorio y
otros propósitos administrativos), y facilita el desarrollo sostenible y la protección del medio ambiente."

1.2.4. Nuevas definiciones

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Para cerrar este apartado relativo a la definición del término Catastro, debemos incorporar alguna referencia a
las últimas tendencias que se vienen presentando respecto a la definición de esta institución. En concreto nos
referimos a aquellas descripciones, como la incluida en la Exposición de Motivos de la Ley del Catastro español,
según las cuales el Catastro debe entenderse también como una “infraestructura de información territorial
disponible para todas las Administraciones Públicas, fedatarios, empresas y ciudadanos en general...”.

Esta visión del Catastro como de “infraestructura de información territorial” – o de datos espaciales, como se
recoge en otros documentos y trabajos – nos sitúa directamente en el mundo de las tecnologías de la
información y se basa en una idea tan simple como atractiva: de la misma manera que las infraestructuras
clásicas –autopistas, redes de ferrocarril, etc.- resultan básicas para la comunicación y el desarrollo de las
actividades humanas, resulta imprescindible que las sociedades modernas desarrollen sistemas de información
territorial sobre tecnologías informáticas y telemáticas, comunicados entre sí, que permitan, gracias al
conocimiento exacto del territorio, la adopción de múltiples decisiones, tanto del ámbito público como
privado, contribuyendo de manera eficaz al desarrollo de la actividad humana, la economía y la protección del
medio ambiente.

El concepto de infraestructura de datos espaciales o de información territorial debe desarrollarse en paralelo al


concepto de interoperabilidad entre los distintos nodos que componen las redes de información básica que
precisa un Estado. Un Catastro moderno, informatizado y permanentemente actualizado, puede y debe
interactuar con otros sistemas de información – Registro de la Propiedad, registros de información urbanística,
sistemas de información sobre redes de alcantarillado o suministro de agua, etc.- recibiendo y aportando datos
concretos sobre las distintas fincas con el fin de satisfacer necesidades y de garantizar la validez de sus datos.
1.3. Declaraciones Internacionales sobre el Catastro: buenas Prácticas en Catastro

Las diferentes organizaciones internacionales existentes vienen desde hace años emitiendo documentos,
directrices y recomendaciones en el ámbito catastral.

Dichos documentos carecen de fuerza vinculante alguna, sin embargo, tienen como efecto el establecimiento
de pautas de actuación que permiten a las autoridades nacionales dedicadas al Catastro la modernización y
mejora de sus sistemas.

Normalmente estas recomendaciones no tienen como finalidad proporcionar una sola solución a problemas
que son complejos. Muchas de las situaciones existentes tienen su origen en la historia y la cultura de cada
nación y no existe por lo tanto una solución única que sea la mejor para todos los países.

Hay, no obstante, problemas subyacentes que son comunes en la mayoría si no todos los casos, por lo que
ciertamente se pueden hacer esfuerzos de sistematización.

Las recomendaciones emanadas de estos organismos ofrecen ejemplos de lo que se consideran buenas
prácticas así como los criterios que deben ayudar a establecer sistemas catastrales y registrales más eficientes
y eficaces, así como facilitar la cooperación interna y externa entre las Instituciones.

Algunos de estos documentos han sido preparados a demanda de determinados países que deseaban llevar a
cabo una reingeniería de sus sistemas, o bien deseaban llegar a sistemas homologables con la situación general
en la UE, muy singularmente del Este de Europa.

1.3.1. La ONU-UNECE-WPLA y Las Líneas Maestras de Administración del Territorio

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La Comisión Económica para Europa de las Naciones Unidas (UN-ECE), cuyo ámbito de actuación es Europa y
América del Norte, creó en febrero de 1996 el Meeting of Officials on Land Administration (MOLA) (“Reunión
de Funcionarios de Administración del Territorio”) como un grupo de expertos con fines específicos, bajo el
patrocinio del Comité de Asentamientos Humanos de la ECE.

En 1999, la ECE reconoció el estatus del MOLA y lo situó dentro del WPLA, Working Party on Land
Administration (Grupo de Trabajo de Administración del Territorio) dependiente de la Comisión Económica
para Europa de las Naciones Unidas.

Para el WPLA, la Administración del Territorio, está constituida, pues, por las siguientes actividades
desarrolladas por organismos públicos: el catastro, los registros, la concentración parcelaria, la valoración
inmobiliaria y los sistemas de información necesarios para la gestión sostenible de sus recursos.

El WPLA, como anteriormente el MOLA, tiene como objetivo el fomento de la Administración del Territorio por
medio de la seguridad jurídica de la propiedad, el establecimiento de mercados de la propiedad inmobiliaria en
países en transición a la economía de mercado y la modernización de los sistemas de registro inmobiliario en
las economías de mercado de los países de Europa Occidental. Este equipo de trabajo cuenta ahora con una
amplia experiencia promoviendo la implantación de mercados de la propiedad inmobiliaria eficaces mediante
modernos sistemas catastrales y de registro de la propiedad en el ámbito de la ECE.

La labor del WPLA está basada, en gran medida, en las Guidelines on Land Administration (Directrices sobre
Administración del Territorio), elaboradas por el MOLA y adoptadas por la ECE en 1996.

Estas directrices, traducidas a varios idiomas y ampliamente utilizadas en la toma de decisiones sobre
normativa en países en transición, utilizan el término Administración del Territorio del modo anteriormente
expuesto, para describir el proceso de registrar y difundir información acerca de la propiedad, valoración y uso
del territorio y sus recursos asociados.

1.3.2. El FIG y Catastro 2014

La Federación Internacional de Topógrafos (FIG) es otra de las organizaciones activas en el campo de la


producción de documentos catastrales de ámbito internacional.

Se fundó en 1878 en París. Agrupa a cerca de 100 asociaciones nacionales de topógrafos y agrimensores y es
el único organismo internacional en el que están representadas todas las tendencias en materia de topografía.

La FIG es una organización reconocida por Naciones Unidas, y su objetivo es garantizar que las distintas
modalidades topográficas y quienes las ejercen puedan dar respuesta a las necesidades de los mercados y las
comunidades a las que prestan sus servicios.

Interesa en el epígrafe que analizamos el estudio de uno de sus documentos más importantes en el ámbito
catastral denominado “Entorno para el desarrollo del Catastro 2014” o más abreviadamente: “Catastro 2014”
donde se esbozaron los principios básicos de los sistemas catastrales modernos.

Su génesis arranca en el Congreso de Melbourne de la FIG (1994), en el seno de la

Comisión 7, el Grupo de trabajo 7.1 sobre reforma catastral.

Los puntos de referencia para este grupo de trabajo eran los siguientes:

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‰ Estudiar la reforma catastral y los procedimientos aplicados en los países desarrollados.

‰ Considerar la informatización del catastro y su función como pieza de un sistema más amplio de
información territorial.

‰ Evaluar las tendencias en este campo y ofrecer una visión de cómo serán los sistemas catastrales en el
2014.

‰ Mostrar cómo se realizarán estos cambios y describir la tecnología que se empleará para ello.

El resultado de esta tarea se publicó en un pequeño manual titulado «Cadastre 2014, A Vision for a Future
Cadastral System» [Kaufmann, Steudler, 1998].

Principios de Catastro 2014:

La primera declaración traza un modelo de catastro multifuncional extremo, en el que la Institución catastral es
el registro encargado de almacenar toda la información legal susceptible de ser trazada en un mapa.

Constituye una aproximación interesante a la unicidad de registro frente a la diversificación de registros


independientes. En el tema correspondiente de este módulo hablaremos de la interoperatividad y veremos
cómo surge ante la necesidad de compartir datos de fuentes distintas.

1. ¡El Catastro 2014 mostrará una imagen completa sobre la situación legal del terreno, señalando tanto los
derechos como las restricciones!

Toda ley con incidencia en el territorio permite la definición de unos recintos territoriales sobre los que existe
un idéntico régimen legal. A esto lo denominados Objeto Territorial (en inglés Land Object).

El nuevo catastro incluirá no sólo las parcelas, sino también los objetos territoriales, Así el Catastro facilitará
para cada punto del territorio, el conjunto completo de datos asociados al mismo, y no sólo los que venía
ofreciendo hasta la fecha el Catastro tradicional.

Así, una pieza de terreno donde las leyes imponen idénticos parámetros jurídicos puede llamarse un objeto
territorial, que se definen por sus límites, que señalan dónde un derecho o una restricción finaliza y comienza
la del objeto colindante.

Algunos ejemplos de objetos territoriales son:

 Las parcelas.
 Áreas donde derechos tradicionales están vigentes.
 Zonas en el interior de límites administrativos (distritos, municipios).
 Zonas de protección de aguas, naturaleza, polución.
 Zonas de uso de tierras.
 Áreas donde la explotación de recursos naturales está permitida.

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Todos estos objetos son capas temáticas que vienen a superponerse sobre la básica, constituida por la parcela,
y deben figurar debidamente descritas y verificadas, un único registro público, (o en varios registros
debidamente coordinados).

De lo contrario, no será posible ofrecer las garantías legales imprescindibles para los gobiernos y las
administraciones, las economías, las personas físicas y los propietarios del suelo, lo que genera incertidumbre,
desconfianza, desorden y, en última instancia, caos.

Esto hace que los ciudadanos pierdan la confianza en las instituciones, que el mercado inmobiliario, como pieza
esencial de la economía, deje de funcionar, que la actividad empresarial se debilita, y que el sistema en su
conjunto puede venirse abajo. Hoy en día, esta situación afecta a distintas regiones del mundo.

Los futuros catastros corregirán esta peligrosa situación, aplicando los principios de los sistemas catastrales a
todas las unidades territoriales legales.

Esta documentación completa sobre la situación legal del suelo prevista para el futuro debe respetar una
estructura determinada y responder al principio de independencia legal.

En virtud de este principio, las distintas unidades territoriales legales deben ordenarse de acuerdo con la
legislación que las define. De este modo, gráficamente, cada legislación definiría una capa de información, no
únicamente la capa de propiedad, como hasta ahora ocurre con el catastro.

Esta nueva estructura propuesta permite una adaptación inmediata del catastro a los cambios legislativos.

No es necesario modificar la información; para incorporar nuevos aspectos legales basta con añadir un nuevo
sustrato de información, una nueva capa.

Así pues, los futuros sistemas catastrales ya no se basan en las parcelas. Estos sistemas tienen en cuenta las
diferentes unidades territoriales, definidas por las leyes de cada jurisdicción.
2. ¡Desaparecerá la separación entre «mapas» y «registros»!

En el pasado era necesario incluir en secciones independientes la elaboración de los mapas y el registro
catastral, pues cada operación requería capacitación diferente y la tecnología disponible no permitía otra
alternativa. Gracias a las nuevas tecnologías, hoy es posible relacionar directamente las unidades territoriales
con la información necesaria para su registro.

Las unidades territoriales podrán describirse en el futuro mediante parámetros geométricos y los atributos
alfanuméricos asociados, los últimos de los cuales albergarán los registros con importancia legal.

La separación, aún frecuente, entre la estructura física y la estructura organizativa dejará de ser necesaria.

3.- ¡Los «mapas catastrales» desaparecen! ¡Vivan los modelos!

La tecnología de la información trabaja con datos digitales y permite realizar modelos de los objetos del mundo
real y legal.

Los mapas, como representaciones análogas, perderán su función de almacenes; su única finalidad será
representar la información de manera que pueda comunicarse de un modo más sencillo y global. En el futuro

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dispondremos de mayor diversidad de representaciones gráficas, como fragmentos del modelo catastral
adaptados a las necesidades individuales.

Almacenar los mapas como meras imágenes en un ordenador es por tanto una concepción arcaica.

4. ¡Desaparece el catastro de lápiz y papel!

Hoy, en 2004, no se encuentra un solo proyecto catastral en el mundo que no recurra a las tecnologías de la
información. Las TIC (Tecnologías de Información y Comunicación) facilitan notablemente todas las tareas.

5. ¡El Catastro 2014 será mayoritariamente privado! ¡Los sectores público y privado trabajan en estrecha
colaboración!

Como cualquier ámbito de la actividad humana, el catastro se verá afectado por la privatización y el nuevo
modelo de gestión pública.

El sector público deberá proporcionar escrituras de propiedad fiables, contratará servicios externos para
desarrollar la mayor parte del trabajo y se centrará en las tareas de supervisión y dirección.

Esta declaración, ampliamente matizable, refleja la tendencia de las organizaciones catastrales a externalizar
las labores operativas necesarias en el ámbito catastral.

Como sabemos, el Catastro en sí, al ser una Institución, no es susceptible de privatización, como tampoco lo es
el sistema judicial, o el ejército:
6. ¡La inversión realizada para la creación del Catastro 2014 podrá recuperarse!

La conciencia de que incluso las operaciones realizadas por el sector público tienen un coste, y de que tanto el
sector público como el sector privado deben recuperar lo invertido, nos obliga a hacer un esfuerzo para
establecer unos precios que permitan recuperar la inversión, también en el catastro, (cost recovery en inglés).

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EL CATASTRO EN BOLIVIA

INTRODUCCIÓN HISTORICA DEL CATASTRO

La evolución del Catastro en Bolivia vislumbra antecedentes que se remontan a la época del Incario, por lo
que ya se conocían los tributos en base a trabajos de producción comunitarios y en su administración
utilizaban sistemas de control al interior de su territorio.

La época colonial establecida con posterioridad a la conquista, introduce regímenes estrictos como el de la
adjudicación de las tierras agrícolas a los súbditos españoles. Toda concesión de tierras estaba sometida a
un régimen tributario en favor de la corona.

La fundación de ciudades respondía a la preservación de los intereses imperiales de protección a la


explotación de los recursos naturales. La ciudad colonial, definida por el molde tradicional español de la
cuadrícula, define la ubicación de parroquias (o barrios) y los espacios para el emplazamiento de la plaza
mayor, la casa de gobierno, la iglesia y los principales edificios propios de la vida urbana.

La ciudad se divide en parroquias de españoles y parroquias de indios. En el área española se registra y


respeta las propiedades concedidas por la corona estableciéndose el registro de los derechos reales
provenían directamente de España y luego de los Virreinatos.

Tanto en los archivos nacionales de Sucre, como en los de la Casa de la Moneda de Potosí se conservan
valiosos antecedentes sobre estos registros. Las propiedades en los barrios de indios también pertenecen a
los españoles y son concedidas para el establecimiento de las viviendas de los nativos.

En los inicios de la época republicana se hereda el régimen de registro individual establecido por los
españoles, respetándose en gran medida las concesiones de tierras ya establecidas debido a la
preponderancia de los intereses de los criollos o nativos de origen español. La separación espacial y de
régimen propietario se mantiene casi intacta.

En la Colonia se intensifican las prácticas del pago de tributos con la introducción del pago de diezmos por
el uso de la tierra.

A partir de la República y en virtud a la cronología de hechos suscitados históricamente se pueden notar


diferencias de acuerdo a su ámbito de aplicación, sean estos urbanos o rurales, poniendo énfasis en la
primera clasificación por lo que las normas legales más relevantes del Catastro en Bolivia que afecta a su
desempeño y aplicación datan a partir de la misma colonia, pero en la siguiente etapa se destacan aquellas
que como país libre y soberano se determinaron.

Con la creación de la República, el Libertador Simón Bolívar, dispone la suspensión de las Leyes dictadas
por la corona de España, que nos permite seguir una cronología de hechos y acontecimientos resaltando la
importancia y el interés por el Catastro.

El año de 1861, en el gobierno del Gral. Achá, la Asamblea Constituyente promulga la sustitución de los
diezmos por la contribución predial, disponiendo la ejecución de un Catastro general de la propiedad
rústica en todo el territorio a cargo de las comisiones mixtas de funcionarios del gobierno y de las
municipalidades.

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En 1875 se dispone la revisión general de tierras, operación que comprendía la revisión completa de los
derechos de posesión, extensión y titulación y determinación del valor de las tierras, con el objeto de hacer
una revisión, consolidación y restitución de las tierras a sus legítimos dueños.

Por Ley del 15 de agosto de 1880, se instituye el impuesto legal rústico, reformulado por otro instrumento
legal, el 25 de noviembre de 1887 y reglamentado por el Decreto Supremo de fecha 8 de marzo de 1888.

De acuerdo a la Ley del 15 de septiembre de 1887, se crea la inscripción de derechos reales, la que es
reglamentada mediante Decreto del 5 de diciembre de 1888.

En 1905 mediante Decreto Supremo se sientan las bases para obtener una reglamentación completa.

La Ley de 3 de mayo de 1928, modifica el gravamen a la propiedad inmueble con una tasa del cuatro por
mil de todas las propiedades agrarias.

El Decreto Supremo del 27 de agosto de 1931, elevado a rango de Ley del 23 de septiembre de 1932,
faculta a los municipios y prefecturas a participar en el Catastro rural.

Mediante Decreto Ley de 20 de julio de 1936, establece un nuevo pago de impuestos, el que es elevado a
rango de Ley 4 de julio de 1938 y mediante Decreto de 12 de junio de 1939 establece el pago de impuestos
a que se refiere esta Ley.

En 1939 se traspasa esta obligación a la Dirección General de Impuestos Internos.

La Ley del 3 de mayo de 1930, instruye la ejecución del Catastro urbano y rural en todo el territorio.

El Decreto de 4 de mayo de 1939, determina nuevos impuestos mientras se practique un nueva


catastración.

El año de 1936 un 18 de septiembre, se crea el Instituto Geográfico Militar y de Catastro Nacional, siendo a
esta institución que se otorgaba la potestad de ejecutar el Catastro nacional según Decreto Supremo Nº
1158 de fecha 6 de mayo de 1948, el que un 21 de diciembre de 1948 es elevado a rango de Ley y
mediante Decreto Supremo 2282 reglamenta la misma.

En 1940 mediante Ley de 15 de noviembre, dispone la ejecución del Catastro urbano en todo el territorio
nacional, con excepción de los departamentos de Beni y Pando.

En 1952 se produce una insurrección popular conocida en Bolivia como la Revolución Nacional. Este hecho
se convierte en el punto de inflexión de la historia moderna de Bolivia, pues introduce medidas radicales en
la vida ciudadana como el voto universal y la nacionalización de las minas.

Posteriormente, y como parte central del proceso revolucionario, se firma el Decreto Ley Nº 3464 que
inicia el proceso de Reforma Agraria.

El Decreto Ley 3299 de 16 de enero de 1953, clasifica a los ocupantes de bienes inmuebles en dos tipos:
propietarios e inquilinos.

El Decreto Supremo 3679 de 25 de marzo de 1954, ajusta los valores gravables aplicando una tabla.

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El 29 de octubre de 1956 el Decreto Ley 3464 es elevado a rango de Ley de la República, el cual da inicio a
un nuevo sistema de administración de tierras en Bolivia. Los objetivos de la Ley de Reforma Agraria
fueron:

a) Eliminar el régimen de tenencia de la hacienda, distribuyendo las tierras entre campesinos e


indígenas que realizaban trabajos obligatorios bajo la modalidad de colonato;
b) Iniciar un proceso de distribución de tierras a las comunidades y agricultores para que accedan
al ejercicio de la propiedad privada;
c) Eliminar todo sistema de servidumbre obligatoria;
d) Aumentar la producción de alimentos incorporando grandes extensiones de tierras del Oriente
a través de un proceso de distribución de tierras en los llanos.1

Por medio de Decreto Supremo 5106 de 5 de diciembre de 1958, responsabiliza al departamento de bienes
raíces de la Dirección de Ingresos la actualización de la revalorización respecto a los bienes inmuebles.

El Decreto Supremo 5312 de 30 de noviembre de 1959, congela la recastración.

Mediante Decreto Supremo 8227 de 24 de marzo de 1968, determina la aplicación de tablas de


coeficientes para el cálculo del valor catastral.

El año 1968 se realiza el proyecto de recastración de la ciudad de La Paz.

En 1968 mediante Decreto Supremo 08418 de 16 de julio, crea la Dirección Nacional de Catastro Urbano
(DNCU) dependiente del Ministerio de Hacienda.

El Decreto Supremo 08693 de 12 de marzo de 1969, crea el Registro Nacional de la Propiedad Inmueble
Urbana, misma que debe ser administrada por la DNCU.

Entre los años 1969 al 1972 se realiza el Catastro de las ciudades de Cochabamba, Oruro, Potosí, Tarija
Sucre y Santa Cruz a cargo de la Dirección Nacional de Catastro.

En el año de 1970 se crea el Ministerio de Urbanismo y Vivienda, al que se le asigna la responsabilidad del
establecimiento del Catastro urbano, pasando a la DNCU a depender de este Ministerio.

La Ley orgánica de municipalidades Nº 696 del 20 de abril de 1985, mediante la cual faculta a los
municipios para la administración del Catastro urbano.

La Ley de Reforma Tributaria 843 del 20 de mayo de 1986, determina el método de autoavalúo para el
cálculo del valor catastral y se autoriza a la DNCU a aprobar los valores catastrales en coordinación con los
municipios, (Texto ordenado vigente) asimismo establece que el Impuesto a la Propiedad de Bienes
Inmuebles IPBI, es de dominio tributario de los Gobiernos Municipales del país y autoriza al poder Ejecutivo
a actualizar anualmente los montos establecidos en la escala impositiva sobre la base de la variación de la
cotización oficial del Dólar Estadounidense respecto al Boliviano.

El Decreto Supremo 22902 de fecha 19 de septiembre de 1992, se promulga el Reglamento de Catastro


Urbano, por parte de la Dirección Nacional de Catastro Urbano.

1
Sistema de Administración de tierras en Bolivia - BM

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La debilidad legal e institucional sobre la administración de tierras en Bolivia fue identificada a fines de la
década de los ochenta por varias misiones internacionales y el propio Gobierno. No obstante, recién a fines
de 1992 el Gobierno de Bolivia decide intervenir el CNRA y el INC quienes estaban encargadas del proceso
de reforma agraria, titulación y asentamientos humanos.

Con la promulgación de la Ley No 1551 de 20 de abril de 1994 de Participación Popular, los municipios, son
autónomos con una jurisdicción propia y tienen la facultad de administrar los sistemas de Catastro urbano
y rural de acuerdo a normas técnicas y de aplicación general emitidas por el Poder Ejecutivo.

El Decreto Supremo 24134 de 2 de octubre de 1995, establece la dependencia de la DNCU de la


Subsecretaría de Fortalecimiento Institucional dependiente de la Secretaría de Participación Popular y
mediante Decreto Supremo 24204 de 23 de diciembre de 1995, confieren al Poder Ejecutivo la facultad de
aprobar anualmente los planos de zonificación, las tablas de valuación de terrenos y construcciones, los
factores de corrección del valor de los terrenos, la tabla de depreciación de las construcciones y la escala
impositiva actualizada que se utilizará para la liquidación del IPBI, previo dictamen técnico catastral y
posteriormente estas atribuciones pasan al Viceministerio de Participación Popular y Fortalecimiento
Popular.

Con la promulgación de la Ley No 1715 el 18 de octubre de 1996 se tiene un nuevo enfoque de


regularización del derecho propietario rural en Bolivia.

Esta Ley establece la estructura orgánica y atribuciones del Servicio Nacional de Reforma Agraria (SNRA) y
el régimen de distribución de tierras, lo cual garantiza el derecho propietario sobre la tierra y regula el
saneamiento de la propiedad agraria, crea el Instituto Nacional de Reforma Agraria (INRA) que es el órgano
técnico ejecutivo encargado de dirigir, coordinar y ejecutar las políticas establecidas por el SNRA,
determinando como una de sus modalidades de ejecución el Catastro Rural Legal e incorporación una vez
concluido el proceso de saneamiento a un Catastro, debiendo transferirse a los municipios para su
administración.

En el año 1998 se crea el Instituto Nacional de Catastro (INC) mediante el Decreto Supremo 25100 del 15
de julio con los objetivos de planificar, ejecutar, normar, formar, mantener y actualizar el Sistema de
Catastro Urbano, sustituyendo a la DNCU.

La Ley de municipalidades de 30 de octubre de 1999, confiere a los municipios la facultad de dar a terceros
la administración de los sistemas de Catastro en el ámbito de su jurisdicción.

La Ley del Diálogo de 31 de julio de 2001, autoriza hacer uso de los recursos del Fondo Solidario Municipal,
para programas, proyectos y actividades en las siguientes áreas: planes reordenamiento territorial,
desarrollo de Catastros y sistemas de registro de derechos de propiedad.

La Ley 2434 de 21 de diciembre de 2002, establece como factor de actualización de las obligaciones con el
Estado, la Unidad de Fomento de Vivienda UFV.

Las modificaciones a la Ley 843 (Texto ordenado vigente), introducidas en la Ley 2493 de 4 de agosto de
2003, establecen el procedimiento para determinar la base imponible para el pago del impuesto a la
Propiedad Inmueble Agraria;

La Ley 2627 de 30 de diciembre de 2003, dispone la disolución del Instituto Nacional de Catastro (INC), que
tenía la competencia de normar procedimientos en materia de autoavalúo, así como recibir las tablas de

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valores y planos de zonificación aprobados por los Gobiernos Municipales y emitir Dictamen Técnico, para
el cobro del Impuesto a la Propiedad de Bienes Inmuebles.

A su vez Derechos Reales en el marco de un proceso de reforma integral cuenta con una disposición legal
acorde a la realidad, el Decreto Supremo No 27957 del 6 de enero de 2005, permite la modernización del
Registro, introduciendo nuevas técnicas y tecnologías que brindan un servicio ágil y oportuno, promulgado
en el marco de la Ley de Inscripción de Derechos Reales de 1887 actualmente vigente.

Mediante la Resolución Suprema de fecha 22 de septiembre de 2005, se dispone que el “Ministerio de


Desarrollo Sostenible mediante Resolución Ministerial aprobará los planos de zonificación y valuación zonal
de terrenos y construcciones presentadas por los Gobiernos Municipales para el cobro del IPBI, previo
Dictamen Técnico de la unidad de Ordenamiento Territorial”.

La Ley 3545 de modificaciones a la ley 1715, promulgada el 28 de noviembre de 2006, señala en las
disposiciones finales que a los efectos de mantenimiento y actualización de la información catastral y de la
propiedad agraria, toda transferencia de predios agrarios deberá ser registrada, sin más trámite y sin costo
en el Instituto Nacional de Reforma Agraria como un requisito para su validez e inscripción en el Registro
de Derechos Reales, así como la coordinación con los Municipios en los procedimientos necesarios para el
mantenimiento y la actualización de la información catastral.

Lastimosamente, el desarrollo de los actuales sistemas de registro catastral tienen criterios, filosofía,
softwares diferentes, siendo tarea de un ente superior promover el desarrollo del Catastro Nacional
Integrado y Consolidado, presentándose un vacío legal al respecto.

A pesar de haberse promulgado diversas disposiciones legales del tema no ha existido un criterio uniforme
e integral urbano rural, un ente que regule y norme el proceso a seguir, disposiciones que permitan
mantener actualizado el Catastro y ante todo voluntad política por parte de las autoridades para afrontar
retos a mediano y largo plazo al respecto de esta temática.

a) MARCO INSTITUCIONAL Y NORMATIVO: ESTRUCTURA Y COMPETENCIAS

La normativa legal y normativa vigente trata de reflejar la filosofía en el ámbito catastral estableciendo una
promesa definida respecto a la óptima aplicación del Catastro tanto urbano como rural así como la
conceptualización, instituciones, atribuciones, acciones, etc. Todo esto producto de un conjunto de normas
que se han ido promoviendo en las últimas décadas. No obstante es pertinente remarcar que Bolivia no se
beneficia con una Ley de Catastro que permita abordar plenamente y a cabalidad todos los componentes
de conformación de un Catastro. A continuación se especifica el contenido de las Leyes transcribiéndose las
partes correspondientes a la temática catastral.

En este marco se describen las competencias y su relación con las entidades del Gobierno Central,
Gobierno Municipal y Entidades del Poder Judicial que se relacionan con el tema catastral y que a
continuación se detalla.

b.1)MUNICIPIOS

La definición de Municipios en Bolivia determinada de acuerdo a la Ley Marco de Autonomías y


Descentralización “ANDRÉS IBÁÑEZ” se define como: “Gobiernos autónomos municipales” y representa a la
Unidad Territorial.- Es un espacio geográfico delimitado para la organización del territorio del Estado,

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pudiendo ser departamento, provincia, municipio o territorio indígena originario campesino.” Aspecto que
es sobreseído por la Ley de Gobiernos Autónomos Municipales Nº 482.

Los Gobiernos Municipales intentan por diversos medios, ejecutar sus propios proyectos de Catastro, sin
lograr su cometido. En 1994 la Dirección Nacional de Catastro Urbano (DNCU), transfiere a las Alcaldías
correspondientes toda la información de los registros catastrales procediendo al cierre de las oficinas
distritales que existían como dependencias de dicha Dirección.

Debido a la obsolescencia de los registros, esta información no permite a los municipios operar sus
Catastros.

b.2 SERVICIO NACIONAL DE REFORMA AGRARIA

Ley 1715 del Servicio Nacional de Reforma Agraria, 18 de octubre de 1996.

El Servicio Nacional de Reforma Agraria (S.N.R.A.) es el organismo responsable de planificar, ejecutar y


consolidar el proceso de reforma agraria en Bolivia y dentro de su estructura se encuentra:

1. El Presidente de la República;
2. El Ministerio de Desarrollo Rural, Agropecuario y Medio Ambiente;
3. La Comisión Agraria Nacional; y,
4. El Instituto Nacional de Reforma Agraria

En Bolivia tras diversos intentos de regularización del derecho de propiedad agraria en distintos gobiernos
y bajo diversos marcos legales se ha llegado a formar un Catastro Rural Legal, comprendido al interior de la
Ley 1715.

En su artículo 17 de la ley 1715, se crea el Instituto Nacional de Reforma Agraria (INRA), como entidad
pública descentralizada del Ministerio de Desarrollo Rural, Agropecuario y Medio Ambiente, con
jurisdicción nacional, personalidad jurídica y patrimonio propio.

En el ámbito rural concerniente a la propiedad agraria establece:

Artículo 175° El Servicio Nacional de Reforma Agraria tiene jurisdicción en todo el territorio de la República.
Los títulos ejecutoriales son definitivos, causan estado y no admiten ulterior recurso, estableciendo
perfecto y pleno derecho de propiedad para su inscripción definitiva en el Registro de Derechos Reales.

El Instituto Nacional de Reforma Agraria (INRA) creado como entidad pública descentralizada del Ministerio
de Desarrollo Rural, Agropecuario y Medio Ambiente, es el órgano técnico – ejecutivo encargado de dirigir,
coordinar y ejecutar las políticas establecidas por el (S.N.R.A.)

El estado boliviano con la finalidad de contar con un adecuado registro para la regularización del derecho
de propiedad agraria ha optado de forma previa el saneamiento de la propiedad.

Existiendo tres modalidades de saneamiento de acuerdo al Art. 69 de la Ley No 1715: Saneamiento Simple,
Saneamiento Integrado al Catastro Legal y Saneamiento de Tierras Comunitarias de Origen.

El proceso de saneamiento es similar con ciertas diferencias en la identificación del área de trabajo, todos
llegan a un título o certificado de saneamiento en la etapa final.

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Entendidendosé el saneamiento como el procedimiento técnico-jurídico transitorio destinado a regularizar


y perfeccionar el derecho de propiedad agraria y se ejecuta de oficio o a pedido de parte.

De acuerdo al Art. 66 de la Ley No 1715, el saneamiento tiene las siguientes finalidades:

1. La titulación de las tierras que se encuentren cumpliendo la función económica social o función social;
2. El Catastro legal de la propiedad agraria;
3. La conciliación de conflictos relacionados con la posesión y propiedad agrarias;
4. La titulación de procesos agrarios en trámite;
5. La anulación de títulos afectados de vicios de nulidad absoluta;
6. La convalidación de títulos afectados de vicios de nulidad relativa, siempre y cuando la tierra cumpla la
función económica social;
7. La certificación de saneamiento de la propiedad agraria, cuando corresponda

Determina las facultades de normar respecto al Catastro rural y saneamiento de la propiedad agraria.

Artículo 18º (Atribuciones) dispone las siguientes atribuciones en sus numerales.

4. Emitir disposiciones técnicas para la ejecución del Catastro Rústico Legal de la propiedad agraria,
coordinar su ejecución con los municipios y otras entidades públicas o privadas.

10. Actualizar y mantener un registro sobre tierras distribuidas, sus beneficiarios y la disponibilidad de
tierras fiscales. Esta información tendrá carácter público.

El 18 de octubre de 2006 la Ley 1715 es modificada mediante la Ley 3545 y respecto a sus artículos
relevantes en la temática destaca el mantenimiento y actualización de la información catastral y de la
propiedad agraria, toda transferencia de predios agrarios deberá ser registrada, sin más trámite y sin costo
en el Instituto Nacional de Reforma Agraria como un requisito para su validez e inscripción en el Registro
de Derechos Reales, así como la coordinación con los Municipios en los procedimientos necesarios para el
mantenimiento y la actualización de la información catastral.

El artículo 24 de la ley 1715 crea la Superintendencia Agraria como entidad pública autárquica, con
jurisdicción nacional, integrada al Sistema de Regulación de Recursos Naturales Renovables (SIRENARE).

Dentro de sus atribuciones generales es la de fijar el valor de mercado o sus mejoras, según sea el caso,
para el pago de la justa indemnización emergente de la expropiación, cuando no se cuente con las
declaraciones juradas del impuesto que grava la propiedad inmueble.

b.3)SERVICIO DE IMPUESTOS NACIONALES

Esta institución es la encargada por normas legales de recaudar y administración los impuestos nacionales.

Ley 843 de Reforma Tributaria, 20 de mayo de 1986

Determina respecto al avaluó lo siguiente:

Artículo 54º (Base Imponible Alícuotas)

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"La base imponible de este impuesto estará constituida por el avalúo fiscal establecido en cada jurisdicción
municipal en aplicación de las normas catastrales y técnico - tributarias urbanas y rurales emitidas por el
Poder Ejecutivo".

Artículo 55º
"Mientras no se practiquen los avalúos fiscales a que se refiere el Artículo anterior, la base imponible
estará dada por el autoavalúo que practicarán los propietarios de acuerdo a lo que establezca la
reglamentación que emitirá el Poder Ejecutivo, sentando las bases técnicas sobre las que los Gobiernos
Municipales recaudarán este impuesto. Estos avalúos estarán sujetos a fiscalización por los Gobiernos
Municipales y la Dirección General de Impuestos Nacionales o el organismo que la sustituya en el futuro".

Ley Nº 1606, diciembre de 1994

Establece lo siguiente:
Artículo 1º Numeral 10. “Se crea el impuesto a la propiedad de Bienes Inmuebles, que comprende a los
bienes inmuebles urbanos y rurales ubicados dentro de la jurisdicción municipal, en sustitución del
Impuesto a la Renta Presunta de Propietarios de Bienes”.

b.4)CONSEJO DE LA JUDICATURA

Se crea en el marco de las reformas constitucionales inherentes al Poder Judicial que entran en vigencia a
partir del año 1997, bajo la naturaleza de órgano administrativo y disciplinario del referido poder del
Estado, con sus atribuciones de independencia funcional y administrativa en todo el sistema judicial y que
tiene por sede la ciudad de Sucre.

El Consejo de la Judicatura, de acuerdo a lo previsto en la Ley Nº 1817 del 22 de diciembre de 1997, asume
la responsabilidad del control administrativo de la institución del Registro de los Derechos Reales del país.

Dirección Nacional de Derechos Reales

Oficina de reciente creación (año 1997), según Resolución de Sala Plena de la Excelentísima Corte Suprema
de Justicia de la Nación, ahora bajo dependencia directa del Consejo de la Judicatura, tiene por principio la
publicidad del Derecho Propietario, otorgar la seguridad jurídica del mismo, presta atención registral en
cada capital de departamento y oficinas desconcentradas bajo la tuición de una Dirección Nacional con
sede en la ciudad de Sucre.

Son funciones de las oficinas de Derechos Reales prestar los siguientes servicios regístrales:

Registro de Propiedad
 Hipotecas
 Anotaciones preventivas
 Notas marginales
 Prenda agraria e industrial y obligaciones personales
 Cancelación de gravámenes
 Subinscripciones
 Prohibiciones

Certificaciones
 Certificado alodial y/o gravamen

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 Tradición específica
 Certificación negativos de propiedad
 Copias de certificados
 Testimonios
 Informes
 Duplicado de tarjeta
 Certificados concretos y mixtos
 Notas de registro

c) EL CATASTRO EN BOLIVIA

Después de haber transcurrido muchos años a partir de las intenciones de poder consolidar un Catastro en
Bolivia, aún no existe una voluntad política que permita contar con una inventariación de los bienes
inmuebles debidamente actualizados con fines de planificación y ordenamiento territorial lo que permitiría
generar políticas con el propósito de gestar un desarrollo sostenible en las respectivas jurisdicciones
municipales, lastimosamente el término de Catastro en Bolivia está enraizada con fines estrictamente
fiscales o tributarios de acuerdo al uso con el que fue utilizado, lo que imposibilita de cierta manera su
atención en especial en la parte rural, creando un rechazo por parte de las organizaciones sociales.

Se debe diferenciar el catastro tanto en la parte urbana como rural, en la parte rural de acuerdo al tipo de
propiedades clasificadas por la Ley 1715 modificada por la Ley 3545, tan solo las medianas y empresas
pagarían impuestos, por lo que efectivamente estas dos propiedades podrán ser objeto de mutaciones
prediales, así como se muestra en el siguiente cuadro.
Cuadro Nº 1
Clasificación de la propiedad agraria2
Clasificación Definición Pago de
Impuestos

Solar Campesino Constituye el lugar de residencia del campesino y tiene No paga


carácter de patrimonio inembargable

Pequeña Es la fuente de recursos de subsistencia del titular y su No paga


Propiedad familia. Es indivisible y tiene carácter de patrimonio familiar
inembargable

Mediana Es la que pertenece a personas naturales o jurídicas y explota Paga


Propiedad con el concurso de su propietario, de trabajadores
asalariados, eventuales o permanentes y empleando medios
técnico-mecánicos, de tal manera que su volumen principal
de producción se destine al mercado. Podrá ser transferida,
pignorada o hipotecada conforme a la ley civil.

Empresa Es la que pertenece a personas naturales o jurídicas y se Paga


Agropecuaria explota con capital suplementario, régimen de trabajo
asalariado y empleo de medios técnicos modernos. Podrá ser

2
Ley 3545 de modificaciones a la Ley 1715 Reconducción de la Reforma Agraria, 28 de noviembre de 2006 artículo 41(Clasificación y Extensión de la
Propiedad Agraria, artículo 4 parágrafo III.

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transferida, pignorada o hipotecada conforme a la ley civil.

Tierras Son los espacios geográficos que constituyen el habitat de los No paga
Comunitarias de pueblos y comunidades indígenas y originarias, a las cuales
Origen han tenido tradicionalmente acceso y donde mantienen y
desarrollan sus propias formas de organización económica,
social y cultural, de modo que aseguran su sobrevivencia y
desarrollo. Son inalienables, indivisibles, irreversibles,
colectivas, compuestas por comunidades, mancomunidades,
inembargables e imprescriptibles

Propiedades Son aquellas tituladas colectivamente a comunidades No paga


Comunarias campesinas y ex haciendas y constituyen la fuente de
subsistencia de sus propietarios. Son inalienables,
indivisibles, irreversibles, colectivas, inembargables e
imprescriptibles.

Fuente: Elaboración propia de acuerdo a Ley Nº 3545

No existe Catastro rural en Bolivia, por lo que se espera que una vez que el INRA concluya el saneamiento
en los municipios, transfiera la información catastral, en este sentido se encuentra realizando el diseño e
implementación de sistemas catastrales, los cuales se pretende se integren con la parte económica y se
inicie su proceso de catastro.

Ante la falta de una Ley de Catastro, imposibilita orientar y normar procedimientos comunes encaminados
a un solo fin, la falencia de una instancia que brinde una normativa como consecuencia de la disolución del
Instituto Nacional de Catastro, los gobiernos municipales y empresas consultoras desarrollaron distintos
sistemas catastrales de acuerdo a su propia óptica.

De acuerdo a un recuento de municipios a nivel nacional que habrían implementado un sistema de catastro
en la parte urbana, se puede señalar que de los 327 municipios, tan solo 25 tienen un sistema es decir tan
solo un 7.6 %, por lo que los municipios a nivel nacional encaminan sus esfuerzos en una administración
catastral con diferentes propósitos y filosofías distintas en el ámbito urbano, donde la mayoría de los
trabajos realizados concluye con la entrega de un producto que en un corto tiempo se encuentra
desactualizado, lo que no permite contar con una información coherente respecto a la realidad de la
dinámica de las mutaciones prediales, a la seriedad y obligatoriedad que los usuarios deben cumplir,
quedando obsoleta en su mayoría y con fines solo tributarios si es que continua su funcionamiento y es
cierto que en gran parte el trabajo realizado pareciera que tan solo fue del momento de entrega para que
exista el pago correspondiente a la empresa que desarrollo el software.

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Cuadro Nº 2
Municipios que cuentan con sistemas catastrales en Bolivia

Departamento Provincia Municipio Nombre del sistema Empresa Ejecutora

La Paz Murillo La Paz SIFCA ILIS

La Paz Murillo El Alto SIS -CAT NN. UU.

La Paz Murillo Achocalla MSP-CAT MAX ARNSDORFF

La Paz Caranavi Caranavi CAVACAT PROA

La Paz Aroma Patacamaya CAVACAT ARQ. OCAMPO

La Paz Aroma Ayo Ayo GEOCAT IGM

Cochabamba Cercado Cochabamba MULTIFINALITARIO ODENAL - UMSS

Cochabamba Quillacollo Colcapirhua SICATSIG CLASS

Cochabamba Chapare Sacaba SICAMUL SERINCO

Cochabamba Quillacollo Quillacollo MULTIFINALITARIO UMSS

Chuquisaca Oropeza Sucre MULTIFINALITARIO ODENAL - UMSS

Chuquisaca Oropeza Yotala MSP-CAT CATAS

Chuquisaca Sud Cinti Camataqui GEOCAT MO CARY GLOBAL

Chuquisaca Nor Cinti San Lucas GEOCAT MO CARY GLOBAL

Chuquisaca Nor Cinti Incahuasi GEOCAT MO CARY GLOBAL

Chuquisaca Azurduy Tarvita GEOCAT MO OPEN SISTEM

Chuquisaca Azurduy Azurduy GEOCAT MO OPEN SISTEM

Santa Cruz Ñuflo de Chavez San Javier MSP-CAT DOMUS

Santa Cruz Ñuflo de Chavez San Ramón MSP-CAT DOMUS

Tarija Cercado Tarija SIGCAMUL GEOPLUS - SERINCO -


UAJMS

Tarija O`Connor Entre Rios GEOCAT MO IGM

Potosí Tomas Frías Potosí KASACU KAMPSAX

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Potosí Quijarro Porco GEOCAT MO CARY GLOBAL

Potosí Quijarro Uyuni GEOCAT MO IGM

Pando Suarez Cobija GEOCAT IGM

Fuente: Documento Clasificación de Municipios al 2008 – Instituto Nacional de Reforma Agraria

Efectivamente el vacío legal en el que se encuentra el Catastro dificulta en gran magnitud poder normar los
preceptos de un sistema catastral moderno con una visión que brinde información altamente confiable,
que si bien existe una antigua normativa aprobada en la gestión 1992 mediante Decreto Supremo 22902, a
la fecha se encuentra desactualizada.

Gráfico Nº 1
Ubicación geográfica de municipios con sistemas catastrales

La determinación del valor mediante el autoavalúo establece valores unitarios irreales por lo que la
aplicación de los mismos establece que el Catastro pierda su importancia en la administración municipal
por lo tanto la información catastral sufre una depreciación en un aspecto fundamental que implícitamente
determina la no actualización y mantenimiento de su mosaico catastral.

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La no conceptualización correcta del Catastro en los municipios, en su generalidad determina no contar con
personal capacitado y profesional necesario que brinde un servicio oportuno y confiable a los usuarios,
generando burocratización, focos de corrupción, falta de actualización de la información y una
insatisfacción de la población.

La mayoría de los catastros no fueron actualizados o su procedimiento no contemplo pasos técnicos en


campo, atribuidos en especial solo para cumplir fines impositivos, no considerando que el catastro
proporciona la base física que es fundamental para la parte impositiva.

c.1) EL CONCEPTO DE CATASTRO, SUS FUNCIONES Y USOS

En la actualidad encontramos una carencia bibliográfica y conceptual nacional sobre el tema de catastro,
sin embargo tomamos como referencia el concepto elaborado en oportunidad de la elaboración del
Anteproyecto de la Ley de Catastro en la gestión 2001, por lo que una comisión de trabajo compuesta por
15 instituciones relacionadas al temática definió el concepto de Catastro, el que posteriormente fue puesto
en vigencia por el ex INC, el mismo que indica:

“Es el registro público del inventario valorado de los bienes inmuebles existentes en el territorio nacional,
sobre el cual el Estado, a través de sus instituciones, ejerce potestad.”3

El Ing. Jaime Medrano Soriano, señala “Catastro es un censo, un registro público organizado y actualizado,
en el que están inventariados todos los bienes inmuebles catastrales de un determinado espacio
geográfico, con expresión de los datos físicos, legales y económicos que los caracterizan”4

La responsabilidad de los gobiernos municipales de administración de su catastro en el ámbito urbano y


rural de su jurisdicción municipal deben cumplir las funciones de brindar un servicio de registro de los
bienes inmuebles con los objetivos de planificación y ordenamiento territorial, la que permita generar
políticas de desarrollo acorde a su realidad geográfica, esta información es vital para permitir el desarrollo
municipal y de acuerdo a los requerimientos específicos pueden albergar información actualizada para
distintos fines.

En referencia al uso que se le oriente, puede ser diverso y no solo de carácter fiscal, como se lo ha venido
utilizando, es más personalmente el fin antes mencionado debería ser el último objetivo que si bien no deja
de ser importante, su manejo prioritario a nivel nacional determino que los usuarios creen resistencia para
su implementación; en cambio si se lo utiliza con fines de desarrollo, constituye una herramienta
fundamental para la generación de políticas acordes a cada realidad geográfica.

c.2) CATASTRO RURAL Y CATASTRO URBANO

En Bolivia la diferencia del Catastro urbano y rural, varía debido fundamentalmente al uso de suelo, ya sea
este rural o urbano, diferenciando su ámbito de competencia en la normativa legal, atribuyéndose a que
los radios urbanos corresponden a los centros poblados por medio de la cual existe un cambio en el tipo de
uso de suelo rural a urbano, si bien es cierto que estos centros poblados considerados a nivel nacional solo
se toman en cuenta en las principales ciudades o poblaciones, la realidad debería contemplar estos

3
La mencionada definición se introdujo en el Anteproyecto de Ley de Catastro presentado a la comisión de Descentralización y Participación Popular de
la Cámara de Diputados el año 2002.
4
Jaime Medrano Soriano, El Rol del Catastro y del registro en el Estado Boliviano, Bolivia, 2001 pág. 21

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cambios fundamentalmente acorde a una planificación en todas las jurisdicciones municipales que tienen
características de rurales a urbanas.

El cambio de uso de suelo determina un cambio en los impuestos municipales, así como las obligaciones de
los gobiernos municipales en cuanto la misma instalación de servicios básicos, por lo que en muchos casos
la situación y realidad tiene que ser sometida a una obligación por parte de los gobiernos municipales, es
ignorada.

Es cierto también que los intereses creados en los sectores involucrados determinan que no se avance
acorde a una planificación técnica sostenible, como por ejemplo podemos señalar que el momento de que
los beneficiarios de una parcela en una zona que tiene características urbanas, es decir que se encuentre
en las cercanías de una centro poblado importante, efectúen una venta la misma estará de acuerdo a la
superficie determinada en metros cuadrados, es decir que el cálculo será en relación a este parámetro,
pero si es que se tiene que cancelar los impuestos correspondientes, se la considera rural y su pago es en
relación a las hectáreas que tiene la parcela.

Como se puede apreciar en el tabla Nº 1, la mayoría de los municipios no tienen un control del aspecto
geográfico para poder administrar los bienes inmuebles de su jurisdicción, de esta pequeña porción de
municipios con sistema catastral, tan solo es tomada en cuenta la parte urbana y la parte rural abandonada
por la poca importancia que se le brinda.

c.3) EL CATASTRO Y SU RELACION CON EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

Debemos entender que el Registro efectuado por la oficina de Derechos Reales, tienen el único objetivo de
dar publicidad jurídica a las distintas transferencias de los bienes inmuebles, siendo la única en otorgar Fe
pública con el objeto de proteger los derechos de las personas.

Si tomamos en cuenta el bien inmueble catastral determinada mediante una única codificación catastral
que permita relacionar la parte gráfica y alfanumérica, la que se encuentra inmersa en un mapa catastral,
diremos que este objeto debe ser considerado para un Registro.

Por lo que la relación fundamental entre el Catastro y el Registro de la propiedad inmueble constituye el
bien inmueble catastral y se entiende que son actividades distintas pero interrelacionadas entre sí para
conseguir el objetivo de brindar una seguridad jurídica al usuario que tiene un derecho sobre el mismo.

Un concepto de registro señala: “es el proceso legal por el que se lleva a cabo correctamente la
transferencia e inscripción del derechos propietario del bien inmueble u objeto de derecho. Son parte
inherente de ese proceso: el abogado, que elabora la minuta de transferencias del derecho propietario o la
institución que otorga el documento del derecho propietario; el notario, que `protocoliza la minuta y da fé
pública del acto legal extendiendo el testimonio de propiedad y la Inscripción de derechos reales de los
testimonios extendidos por los notarios, los títulos que consten de escritura pública, las providencias
judiciales que aparezcan de certificaciones o ejecutorias expedidas en forma auténtica, los documentos
privados reconocidos legalmente y Títulos Ejecutoriales y de esta manera da publicidad (los actos y
derechos reales no inscritos no van a producir efecto respecto de terceros inscritos) al hecho jurídico.” 5
Asimismo el derecho real “es todo aquel susceptible de ser opuesto a todos y que permite a una persona
ejercer poder sobre un bien.”6
5
Jaime Medrano Soriano, El Rol del Catastro y del registro en el Estado Boliviano, Bolivia, 2001 pág. 21
6
Bases y referencias para la construcción del modelo de mantenimiento del sistema de información catastral, Posición de la Dirección Nacional de
Derechos Reales , Marcelo Aguirre, 2000, pág. 91

23
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Las tareas del registro, indican tres reglas básicas y fundamentales: “la primera, que ningún derecho real
sobre inmuebles surte efecto contra terceros sino desde el momento en que se hace público; la segunda, la
publicidad se adquiere con la inscripción del título que origina el derecho en el registro de los derechos
reales; y la tercera, si por actos distintos ha transmitido el propietario los mismos bienes inmuebles a
diferentes personas, la propiedad pertenece al adquiriente que haya inscrito primero si título.”7

De acuerdo al mismo libro se puede señalar que “en las oficinas del registro de los derechos reales de
Bolivia se tiene tres tipos de sistemas: Manuales, asistidos o semiautomáticos y los sistemas
computarizados. Los sistemas manuales consisten en la aplicación de una técnica registral con procesos
exclusivamente manuales. Los asistidos o semiautomáticos son los que poseen un registro manual
colaborados por sistemas computarizados que procesan datos relativos al seguimiento de trámites y
permiten la elaboración de certificados, facilitando la búsqueda. Y los sistemas computarizados, que han
aplicado por completo la técnica del folio real, consisten en el seguimiento de trámites y el control de
rendimiento de manera integral.”8

c.5) LA VALORACIÓN CATASTRAL: BREVE REFERENCIA DESCRIPTIVA DE SU CONCEPTO Y CONTENIDO

La referencia oficial que se tiene es atribuida al Reglamento Nacional de Catastro Urbano que de carácter
normativo promulga el documento a través de la Dirección Nacional de Catastro Urbano en el año 1992
mediante Decreto Supremo 22902.

La normativa específica la aplicación en el ámbito urbano, por lo que “el Catastro Urbano, tiene como
objetivo específico el levantamiento de la información física, económica y jurídica de las áreas urbanas,
constituyendo la base única para la aplicación de impuestos a la propiedad inmueble urbana, a medida que
esta se incorpore al sistema catastral. También constituye una base de datos para otras aplicaciones
multifinalitarias”9

El valor catastral es determinado para el ámbito urbano y es definido como “el valor técnico expresado en
una unidad monetaria, resultante de la sumatoria del valor del terreno y los valores intrínsecos de las
construcciones, determinado con fines fiscales”10, señalando que para el proceso de formación del Catastro
Urbano debe cubrir las áreas física, económica y jurídica.

En el área económica el objetivo constituye determinar el valor catastral, la que es la base de la tributación,
respecto a las características y construcciones del bien inmueble.

Para proceder con la determinación del valor catastral, el Reglamento Nacional de Catastro Urbano indica
que debe cumplir tres requisitos básicos:

- Ser un procedimiento masivo.


- Recoger el menor número posible de parámetros en el terreno.
- Permitir la sistematización y actualización periódica automática de los avalúos.

7
Bases y referencias para la construcción del modelo de mantenimiento del sistema de información catastral, Posición de la Dirección Nacional de
Derechos Reales , Marcelo Aguirre, 2000, pág. 91
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Bases y referencias para la construcción del modelo de mantenimiento del sistema de información catastral, Posición de la Dirección Nacional de
Derechos Reales , Marcelo Aguirre, 2000, pág. 91
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Decreto Supremo 22902 de fecha 19 de septiembre de 1992, Reglamento Nacional de Catastro Urbano, pág. 17
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Decreto Supremo 22902 de fecha 19 de septiembre de 1992, Reglamento Nacional de Catastro Urbano, pág. 16

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El valor catastral debería reflejar un monto aproximado entre el 80% al 90% respecto al valor de mercado
del bien inmueble, siendo estos valores los determinados por los Gobiernos Municipales, lo realidad
diverge respecto a este postulado, ya que en la actualidad es el autoavalúo el valor que declaran los
contribuyentes y el establecimiento de los valores regulados por el Viceministerio de Urbanismo y Vivienda
para tomar como su valor cierto el que también es utilizado para efectos fiscales, constituyendo una
medida directa ante una falencia de un Catastro que permita generar este valor catastral en sus jutas
dimensiones.

Ahora bien, es cierto que estos valores que se toman no tienen una actualización debida y por lo tanto con
el sistema de autoavalúo no se tiene una realidad concreta respecto al valor verdadero del bien inmueble.

Como se puede apreciar lo que en su momento se determinó con el Reglamento Nacional de Catastro
Urbano a la fecha tiene una desactualización y los autoavalúos generados coordinados por el Poder
Ejecutivo con los municipios no reflejan una realidad.

c.6) NUEVAS TECNOLOGÍAS

El avance del Catastro en la actualidad se debe en gran medida a las nuevas tecnologías que existen en el
mercado, lo que permite que los costos para estos sistemas sean más asequibles para los Gobiernos
Municipales, pero la falta de una normativa y el vacío legal en esta temática imposibilitan avizorar un
lineamiento único y armónico, lo que involucra un retraso en el mismo desarrollo de las jurisdicciones
municipales.

Los sistemas catastrales implementados en los municipios tienen distintas filosofías, se utilizaron varios
softwares para su implementación, su sistema operativo es distinto y lo peor de todo es que no tienen una
base de datos actualizada, lo que imposibilita contar con una herramienta altamente confiable que permita
brindar una seguridad jurídica.

En el ámbito rural los adelantos en las resoluciones espaciales de las imágenes de satélite de alta
resolución, permiten generar una fuente valiosa de información a costos bajos, así como procedimientos
técnicos más rápidos, por supuesto que el orden de precisión debe estar relacionado respecto al valor de la
tierra para determinar la aplicación generada por estos sensores remotos.

El uso de ortofotografías u ortoimágenes va acrecentando, por lo que las imágenes de satélite o fotografías
aéreas permite obtener mayor información respecto al suelo, predios, mejoras, construcciones, etc. ,
pudiendo utilizarse con distintos propósitos o fines.

La fotogrametría poco a poco va perdiendo espacio, vislumbrándose uso de tecnologías que generen
precisiones acordes a los requerimientos de las normativas actuales para la generación de cartografía
catastral.

Las bases de datos orientadas a objetos, permiten que el bien inmueble genere su dinámica propia acorde
a las diversas mutaciones que se puedan presentar y los nuevos sistemas catastrales en la actualidad están
relacionadas a los objetos geográficos, los que pueden ser administrados a nivel nacional para un mayor
control y facilidad del usuario, permitiendo flexibilidad, transparencia, seguridad y rapidez.

Por eso que el Catastro como una herramienta técnica debe estar permanentemente actualizada y
mantenida para que la aplicación de su procedimiento permita que su inventario brinde una información
confiable y sea de fácil uso.

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En la actualidad los avances de la informática y la geoinformática permiten dar celeridad en los objetivos
propuestos en el tema catastral y se pretende que en un mañana se implemente un catastro único, el que
en este momento está dependiendo de la voluntad política de poder llevar adelante una base legal
suficiente para cumplir con las expectativas de la sociedad boliviana.

En sí las nuevas tecnologías ostentan un reto bastante amplio para poder aplicarse en nuestro medio, que
si bien las nuevas tecnologías permiten objetivizar las necesidades que se presentan en el tema de
Catastro, se debe tomar en cuenta que la toma de decisiones para adoptar una nueva tecnología debe
estar acorde a la realidad boliviana y no al revés como habitualmente sucede, siendo una meta muy
próxima que las universidades puedan formar profesionales en este tema en particular.

d) CONCLUSIONES Y PERSPECTIVAS DE FUTURO

Después de haber analizado los antecedentes históricos, sus avances en la actualidad se puede señalar que
en Bolivia no se tiene una Ley de Catastro que permita unificar y dar políticas claras al respecto de la
administración e institución catastral, la cual es fundamental para poder emprender un desarrollo y un
ordenamiento territorial sostenible en el tiempo, así como brindar una seguridad jurídica de los bienes
inmuebles.

La dispersión y esfuerzos de algunos municipios por contar con sistemas catastrales, determinan filosofías y
sistemas distintos y gran parte de los mismos quedan obsoletos por la falta de mantenimiento y
actualización catastral, por lo que la no vigencia determina que en un corto tiempo no tengan utilidad
pública, por lo que el autoevalúo que se realiza a los bienes inmuebles a nivel nacional no permite
aproximar los valores catastrales que se utilizan en relación a los valores de mercado.

Si bien los avances tecnológicos permiten avizorar un futuro más prometedor en el tema de Catastro, se
tiene que entender que el uso que se brinde debería estar enmarcado con una visión de desarrollo y
ordenamiento territorial y demostrar con su aplicación que los fines impositivos si bien son importantes no
deberían ser la base principal, motivo por el cual los sectores sociales en especial en el ámbito rural
rechazan el trabajo del Catastro.

Las diferentes bases legales relacionadas respecto al tema catastral deberían estar enfocadas de acuerdo a
la realidad geográfica que por cierto en Bolivia es diversa y no como en la actualidad existe varias
disposiciones legales que imposibilitan su aplicación y por supuesto que las mismas de alguna manera
están sujetas a interpretaciones que causan conflictos, por lo que se requiere una aplicación técnica acorde
a la realidad para emprender recién una normativa legal la que debería ser en función de una Ley de
Catastro que se precisa a la brevedad posible.

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CAPÍTULO 3. CRITERIOS Y HERRAMIENTAS PARA LA GESTIÓN ESTRATÉGICA EL CATASTRO


(PRIMERA PARTE)
3.1. Introducción

En el Capítulo anterior hemos conocido algunas de las principales instituciones responsables de la gestión de
los catastros en la Unión Europea y en América Latina. Disponemos, por tanto, de unas primeras referencias
que nos permiten comparar nuestra organización con la forma en la que se organiza el Catastro en otros
países.

En este capítulo vamos a avanzar en la identificación y reflexión sobre otros componentes que son críticos para
la actividad catastral, y ello por tres causas:

1. Porque la elección de cualquiera de las opciones que a continuación se exponen nos obliga a diseñar
la estructura de nuestra organización de diferente forma.
2. Porque dichas opciones son las que sitúan a cada institución catastral dentro del organigrama
general de la Administración Pública del propio país, y determinan el tipo de servicios que prestan a
los ciudadanos.
3. Porque dichas condiciones no sólo definen el modelo actual, sino que condicionan de manera
significativa los desarrollos futuros de la institución puesto que, una vez elegidas determinadas
opciones estratégicas no siempre es fácil salirse de las mismas con posterioridad.

Evidentemente, con el análisis de las cuestiones que se van a desarrollar en este tema y en el siguiente no se
agota todo el repertorio de materias que pueden tener interés estratégico para la gestión catastral. Otras
materias, como la correcta definición del rango y contenido de las normas que han de regular la actividad, o la
política de recursos humanos, por citar sólo dos ejemplos, revisten también este carácter.

3.2. Financiación

¿Cómo se financian actualmente las organizaciones catastrales? ¿Cómo deberían financiarse?

La respuesta a estas cuestiones es capital a la hora de identificar con precisión la actividad que desarrollan las
organizaciones públicas encargadas de dicha función. Hasta tal punto es crítica esta cuestión que es la
responsable de que en algunos países latinoamericanos no sé de una adecuada cobertura pública a la actividad
catastral, a pesar de la presencia de una institución que tiene encargada la competencia, de la vigencia de
normas reguladoras de la actividad y, lo que es más importante, de la existencia de una importante demanda
social para que se cubran dichas necesidades.

Si no existen unos medios financieros suficientes para cubrir las necesidades mínimas
de gasto derivadas de la actividad catastral, o si dichos medios no gozan de la
adecuada continuidad que garantice el desarrollo de esa actividad en años sucesivos,
todas las demás iniciativas que puedan estudiarse quedan definitivamente
comprometidas. Esta idea tiene una relación directa con un concepto clave, que se va a
repetir a lo largo del Curso: la sostenibilidad.

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Por sostenibilidad entendemos la existencia de un escenario político, social y económico que garantice el
ejercicio de la función pública de creación, gestión y difusión de la información catastral de manera
permanente, facilitando el diseño y ejecución de proyectos plurianuales y permitiendo que los usuarios
planifiquen sus actuaciones sabiendo que sus necesidades futuras de información catastral se verán
satisfechas. Sin las adecuadas garantías de que las necesidades financieras se verán satisfechas en un periodo
razonable de años, no cabe hablar de una organización catastral sostenible.

3.2.1. Opciones de financiación

Existen diferentes vías para financiar la actividad catastral. En la siguiente tabla se exponen, de forma
resumida, diversas clasificaciones atendiendo a distintos criterios:

Criterio de clasificación Contenidos

Es financiación propia la producida mediante la contraprestación


Financiación propia o obtenida por la venta de productos o servicios catastrales. Es
dependiente. financiación dependiente la que procede de otra fuente que
asigna los recursos económicos necesarios.

Es financiación estable la que se encuentra garantizada en


Financiación estable o cantidades similares de forma indefinida. Es financiación
inestable la que no se encuentra garantizada más allá de un
inestable.
corto periodo de tiempo o aquella en la que el volumen de los
recursos se altera de manera significativa en cada periodo.
Es financiación vinculada la que debe destinarse a cubrir los
gastos originados por un proyecto o actividad concreta y limitada
Financiación vinculada o no en el tiempo. Es el caso, por ejemplo, de las aportaciones y
ayudas que suelen otorgar las agencias extranjeras de
vinculada.
cooperación. Es financiación no vinculada la que puede
destinarse a cubrir cualquier tipo de gasto originado por la
actividad catastral, a juicio de sus gestores.
Financiación a través de La financiación a través de operaciones de crédito determina
la necesidad de devolver a la entidad que aporta los fondos toda o
operaciones de crédito. parte de la cantidad financiada, en un periodo determinado de
tiempo.
En los supuestos de financiación garantizada los recursos
económicos se obtienen con independencia de los resultados de la
actividad. En los supuestos de financiación “a riesgo” un tercer
Financiación garantizada o agente, generalmente una empresa privada, anticipa las
“A riesgo”. cantidades necesarias para actualizar el Catastro, recuperando
posteriormente la inversión mediante una participación en el
incremento de recaudación que se produce en el Impuesto Predial
o Impuesto Inmobiliario, como consecuencia de dicha actividad.

De los distintos modelos descritos en la tabla anterior se deduce con facilidad cuales son las mejores opciones
para obtener un catastro sostenible y cuales son útiles tan sólo para abordar proyectos o iniciativas concretas.
Evidentemente la realidad presenta multitud de casos en los que aparecen sistemas híbridos, que combinan
dos o más de los modelos de financiación antes descritos simultáneamente.

3.2.2. Reflexiones respecto a la financiación con fondos procedentes de programas de cooperación o de


entidades financieras internacionales

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Antes de concluir esta sección conviene desarrollar unas breves reflexiones relativas a la utilización de fondos
extraordinarios procedentes de programas de cooperación de terceros países, o de entidades financieras
internacionales.

Sin duda alguna, la posibilidad de obtener financiación externa para el desarrollo de proyectos catastrales es
una buena alternativa. Especialmente cuando la entidad gestora del Catastro no dispone de fondos propios
para ejecutarlos. En esta línea, son numerosos los proyectos desarrollados en Latinoamérica en los últimos
años que se han financiado, total o parcialmente, con fondos internacionales.

Una muestra significativa de dichas actuaciones es la desarrollada en los programas de


préstamos del Banco Interamericano de Desarrollo (BID), que ha venido financiando en
los últimos años operaciones para el refortalecimiento catastral.

La operación tipo que suele acceder a esta clase de préstamos ha de contribuir a la


estrategia del Banco en el país que lo solicita, bien sea a través de acciones orientadas a
la modernización del Estado o bien al desarrollo del sector rural o del financiamiento
municipal. En algún caso, los Programas propuestos contribuyen a la modernización del
Estado a través de la modernización funcional del Catastro, así como al fortalecimiento
de los gobiernos locales a través de brindarles acceso a una fuente importante de
financiamiento como es el impuesto inmobiliario.

En otros casos, al apoyar acciones en materia catastral destinadas a la regularización de


la tenencia de tierra, los programas también contribuyen al desarrollo del mercado
inmobiliario, sector que no goza de los beneficios económicos asociados a la existencia
de títulos de propiedad sobre una de sus fuentes de capital: la tierra.

Ahora bien, si dichas líneas de ayuda tienen un alto interés desde el punto de vista de la obtención de recursos,
debemos también ser conscientes de su utilidad real a la hora de definir un modelo catastral sostenible.

Son numerosos los casos en los que la ejecución del proyecto financiado no ha ido acompañada de
una auténtico refortalecimiento institucional, ni se han generado paralelamente las estructuras
capaces de dar continuidad a los trabajos ejecutados. Por tanto, junto a los objetivos que
usualmente se pretenden alcanzar (digitalización de datos, elaboración de cartografías,
levantamientos catastrales, etc.) debe reflexionarse sobre la manera en que dicho proyecto
contribuye al desarrollo de la propia institución catastral.

Una segunda cuestión, importante también cuando nos enfrentamos a proyectos financiados
internacionalmente, es identificar en qué medida los trabajos a desarrollar responden a las necesidades reales
de información catastral que el país necesita. Afortunadamente ya se están superando anteriores líneas de
trabajo en las que, junto con la ayuda financiera, se incluía un modelo catastral predefinido y cerrado, en cuyo
diseño en nada había intervenido la institución pública que recibía la ayuda.
Por último, debemos recordar que la obtención de estas ayudas internacionales exige la tramitación de
procedimientos complejos en los que intervienen otros agentes nacionales e internacionales distintos de la
entidad receptora de la ayuda. Se necesita, por tanto, una buena información y una mínima práctica para
llegar, finalmente, a obtener las mismas, lo que frecuentemente incluye asumir plazos más largos de los
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inicialmente previstos. Además, los proyectos presentados deben reunir exigentes requisitos técnicos y de
viabilidad para que alcancen el fin previsto, al tiempo que la institución solicitante frecuentemente debe
asumir diversos compromisos. El resultado de todo ello es que no siempre existe una adecuada coordinación
entre los calendarios previstos para la ejecución de los proyectos y la obtención de la financiación necesaria
para ello, lo que, en la práctica, supone condicionar toda la iniciativa a la satisfacción de este último requisito.

3.3. Criterios para la difusión de la información

Como se indicó al inicio de este tema, son muchas las decisiones de carácter estratégico que han de adoptarse
para obtener una gestión eficiente de la institución encargada del Catastro. En estas líneas nos vamos a centrar
en las cinco que, a nuestro juicio, condicionan más un modelo para la difusión de datos del Catastro.

3.3.1. Datos protegidos y datos no protegidos

¿Cualquiera puede acceder a la totalidad de los datos contenidos en los Catastros, sin
ninguna limitación?. ¿Existen algunos datos dentro del Catastro sobre los que debería
fijarse un procedimiento de acceso restringido o controlado?

Contestar a estas preguntas de una u otra forma va a suponer que establezcamos modelos diferentes para la
difusión de la información catastral. Es cierto que el Catastro contiene, sustancialmente, información
descriptiva de los inmuebles, como su superficie, cultivos, características de las construcciones, etc. Pero
también lo es que, junto a esta información, suele aparece otra como el nombre y apellidos del propietario, su
domicilio o el valor de la propiedad, que definen elementos propios de las personas o de su capacidad
económica.

Básicamente, son dos los grupos de causas que están justificando en muchas instituciones responsables del
Catastro el establecimiento de procedimientos restringidos o controlados para acceder a determinados datos:

Criterios de seguridad: En entornos sociales donde la seguridad de los ciudadanos puede verse amenazada de
una manera directa en función de su nivel de riqueza, la comunidad tiende a defenderse ocultando a terceros
la información que describe el nivel patrimonial de los habitantes.

Criterios de protección de la privacidad: Junto con el desarrollo de las tecnologías de la información, está
incrementándose fuertemente en los ciudadanos de numerosos países el sentimiento de que determinados
elementos personales, como la privacidad o la intimidad, deben quedar especialmente protegidos frente al
poder invasivo de las mismas. Son muchos los países que han dictado leyes que protegen la difusión de esta
información.

En todo caso, lo más importante es considerar, en el momento de diseñar un modelo de


Catastro, que la inclusión de datos protegidos impone la habilitación de medidas de protección
de los mismos, como la certificación y la firma electrónica, así como el establecimiento de un
régimen de responsabilidades aplicable sobre las personas que las vulneren.

3.3.2. Acceso a la información por parte de Administraciones Públicas

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La utilización por las distintas Administraciones Públicas de la información contenida en las bases de datos
catastrales para atender los fines más amplios posibles constituye una decisión sustancial que pone en valor la
institución. Por tanto, como idea básica, el Catastro debe configurarse para atender estas necesidades al igual
que las de los ciudadanos.

Es habitual, por lo demás, que los órganos responsables de las funciones públicas tengan atribuidos
procedimientos y criterios de acceso preferentes, en atención al interés público que representan. Pero estos
criterios no suponen una autorización para acceder y utilizar la información catastral sin ningún tipo de control.
De hecho, pueden establecerse limitaciones basadas en tres criterios:

1. Criterios de competencia: Vincula el acceso a la información catastral a que el uso de la misma se


destine exclusivamente al ejercicio de las competencias propias que dicha Administración Pública
tenga legalmente atribuidas.
2. Criterios de idoneidad de la información: Se aplican para identificar la existencia de una relación
directa entre la información que se solicita y el fin público que se pretende atender mediante el uso de
la misma. De esta manera, la información solicitada debe ser la idónea para satisfacer la necesidad
publica que se va a atender.
3. Criterios de proporcionalidad: Se deriva del principio de eficacia en la acción pública, que desaconseja
destinar más recursos de los necesarios para atender una determinada competencia.

3.3.3. Métodos de acceso a la información catastral

¿Cómo deben acceder los usuarios a la información catastral?

La respuesta a esta pregunta determina de manera decisiva que optemos por diferentes modelos de
organización. Para contestarla correctamente hemos de tener en cuenta multitud de factores descriptivos de
los distintos perfiles que pueden presentar los posibles usuarios de la información catastral. De esta forma,
diseñar un sistema de acceso exclusivamente a través de Internet determina dejar fuera el sistema a toda la
población que no tiene acceso a estas tecnologías, bien sea por causas endógenas (analfabetismo, diferentes
lenguas, déficits en capacitación, etc.) o exógenas (ausencia de electrificación, falta de equipos adecuados,
etc.). Por el contrario, no facilitar el acceso mediante las nuevas tecnologías también limita de manera
significativa el acceso a la información catastral para un grupo concreto y creciente de usuarios.

En el gráfico siguiente puede verse de forma resumida los distintos medios de acceso a la información catastral
que se pueden utilizar, teniendo en cuenta su desarrollo en el tiempo:

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Como vemos, los sistemas de respuesta de los que disponemos para facilitar el acceso a la información
catastral han evolucionado significativamente, especialmente en los últimos años, gracias a los avances de las
tecnologías. Esta evolución nos permite obtener algunas conclusiones:

1. La utilización de cualquiera de los métodos descritos no implica dejar en desuso otro. Más bien es al
contrario. La implantación de un nuevo canal de comunicación no implica que toda la demanda
abandone los canales tradicionales.

2. La multitud de medios de comunicación disponibles exige la formación de especialistas en cada uno de


los distintos sistemas, que conviven en un mismo espacio de trabajo y compiten por el mismo cliente.

Especial referencia al acceso a través de métodos telemáticos

En la actualidad son muchos los proyectos que se están


desarrollando que tienen como objetivo la puesta a disposición de
los usuarios de la información catastral a través de métodos
telemáticos y, especialmente, de Internet.

Sin duda alguna se trata de una posibilidad extraordinariamente


atractiva, pero sobre ella debemos introducir algunas reflexiones,
a partir de tres “ideas fuerza”:

Sin contenidos no habrá buen servicio: La corta historia de Internet ya nos ofrece ejemplos significativos de lo
que no debemos hacer. La crisis de los “negocios.com”, que llevó a una rápida quiebra a multitud de empresas
nacidas en los primeros tiempos de Internet, debe hacernos considerar que para ofrecer servicios catastrales a
través de esta herramienta, primero tenemos que contar con un buen Catastro.

Más tecnología implica cambios: La utilización de estos procedimientos implica que entre los clientes y las
instituciones responsables de los catastros se va a establecer un nuevo modelo de relaciones, que va a exigir,
por ejemplo, más velocidad en las respuestas, más simplicidad en los formatos y más seguridad y calidad en la
información.

Más tecnología implica más dependencia: Tenemos un ejemplo claro de ello en los procesos de certificación y
firma electrónica, necesarios para la identificación digital de la persona que accede a la información catastral
protegida. Lo habitual es que dichos procedimientos de acreditación se encuentren atribuidos a una entidad
certificadora distinta de la oficina catastral, lo que nos obliga a conocer en detalle sus necesidades y exigencias
para adaptarnos a sus métodos de trabajo.

3.3.4. Formatos de entrega de información

Una cuestión previa a delimitar en la fase de diseño de nuevos servicios o productos catastrales es la definición
de los formatos que se utilizarán para suministrarlos. Como sabemos, en el ámbito de las nuevas tecnologías se
hace imprescindible la definición previa de formatos tipo y estándares que faciliten la acción de captura,
gestión y difusión de la información.

Precisamente por ello, lo habitual es que las autoridades responsables de los Catastros suministren esta
información en unos formatos predefinidos.

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No obstante lo anterior, la tendencia más común que se sigue actualmente se orienta hacía una mayor
flexibilización en los formatos, de tal forma que el usuario pueda acceder a la información “a la Carta”, es decir,
definiendo los datos que desea obtener, la forma en que le son presentados y los plazos en que precisa
obtenerlos. Asimismo, se tiende a orientar el acceso hacia formatos contenidos en servicios web, estableciendo
incluso estímulos especiales para ello.

3.3.5. Política de precios

Directamente relacionado con la cuestión del modelo de financiación


elegido se encuentra la existencia de una adecuada política de precios que
deben abonar aquellos que demandan información Catastral. El debate
sobre hacer recaer sobre el ciudadano, que es usuario directo del servicio,
una parte del coste del mismo a través de precios públicos, tasas u otro tipo
de figuras, tiene mucho que ver con el modelo elegido para organizar la
institución catastral.

De manera resumida, pueden identificarse dos grandes tendencias, en relación al establecimiento de políticas
de precios:

 Recuperación de costes mediante la venta directa de productos catastrales: En Europa son varias las
instituciones Catastrales que se financian directamente con la venta de los productos Catastrales. Esta
opción aproxima mucho a estas oficinas a las entidades comerciales tradicionales, puesto que su nivel
de gasto (incluido el salario de los propios empleados públicos), puede llegar a depender del volumen
de ingresos que obtengan por la venta de los mismos.

 Gratuidad (o muy bajo coste) en beneficio de una mayor utilización del Catastro: En otros países
Europeos y Latinoamericanos prima la difusión y el incremento del uso común de la información
catastral, por lo que no se definen estrategias dirigidas a la recuperación de costes. De hecho, es
incluso frecuente que esta información sea totalmente gratuita para las Administraciones Públicas o
cuando se accede a ella por circunstancias especiales o a través de procedimientos telemáticos.

3.4. Usos del Catastro

Sin duda alguna, de todas las decisiones que deben adoptarse en el momento de definir un modelo de
organización Catastral, la más significativas es la referida a los usos a los que debe destinarse dicha
información.

Reiterando la idea del Catastro concebido como un instrumento al servicio de unas determinadas necesidades,
públicas o privadas, resulta evidente que la definición precisa de estas necesidades se configura como una
actuación previa a cualquier decisión. Por otro lado, nada tiene menos sentido que la creación y
mantenimiento de una base de datos catastral que no se use adecuadamente o que se encuentre
infrautilizada. De hecho, es bastante frecuente que los directivos responsables de los Catastros se olviden que
una de sus principales funciones es incrementar permanentemente el número y variedad de usuarios que se
benefician de la información que administran.

3.4.1. Tipos de usos

Al recorrer las instituciones que gestionan el Catastro en Europa y Latinoamérica ya hicimos una primera
aproximación a los distintos usos a los que se destina esta información. En el cuadro siguiente haremos una

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clasificación más amplia y estructurada, teniendo en cuenta que todos los distintos tipos de usos que se citan
pueden encontrarse actualmente en alguno o algunos de los países latinoamericanos y de la Unión Europea y
que la relación agrupa en un mismo epígrafe diversos usos similares, por no hacer la tabla excesivamente
extensa.

AMBITO GENERAL TIPO DE USO OBSERVACIONES


Constituye el uso tributario principal en muchos países europeos y
latinoamericanos. Generalmente son tributos que recaudan los municipios,
Impuestos sobre los contando para ello con la colaboración catastral. Son de gestión sencilla y su
bienes Inmuebles o recaudación se consolida para ejercicios futuros, al no estar vinculados a la
Impuestos Prediales actividad económica. Para dar una referencia de magnitudes, puede señalarse
que en España se recaudó en 2002 por este impuesto, en la parte referida
a inmuebles urbanos, más de 4.509.997.000 euros.
Impuestos sobre los Es frecuente que los impuestos sobre la renta percibida por los contribuyentes
rendimientos obtenidos incluyan, como parte de la misma obtenida en el ejercicio, los rendimientos
por los bienes reales o presuntos derivados de la propiedad de bienes inmuebles. El Catastro
inmuebles contribuye a la gestión de estas figuras aportando los nombres de los
propietarios y, el valor de los inmuebles.
Cuando se transmite un inmueble suele producirse el devengo de diversos
Impuestos sobre los tributos que gravan bien la mera transmisión o bien los beneficios obtenidos en
Usos fiscales beneficios obtenidos por la operación como consecuencia del incremento del valor producido desde la
la compra-venta de fecha de adquisición hasta el momento de la venta. El Catastro aporta datos
inmuebles o que gravan importantes para liquidar estos impuestos.
la transmisión del
inmueble

Es frecuente que muchas instituciones catastrales presten determinados


Tasas fiscales por la
servicios, como la medición de propiedades o la realización de levantamientos
prestación de servicios
catastrales cartográficos, por los cuales perciben ingresos que suelen tener naturaleza
tributaria.
Asimismo, es frecuente que se perciban ingresos por la difusión y venta de
Tasas fiscales por la productos catastrales. La naturaleza de este ingreso público es diversa, si bien
venta o difusión de no es raro que también tengan carácter tributario.
productos catastrales

Son muy numerosos y de gran importancia social los proyectos que se están
desarrollando para facilitar el acceso a lo que en algunos países
latinoamericanos se denomina “propiedad informal”, es decir, terrenos que han
Titulación de tierras sido ocupados ilegalmente por sus actuales ocupantes, manteniéndose esta
Usos jurídicos situación durante años. En casi todos estos proyectos se están realizando,
(vinculados a la previamente a la legalización y concesión de títulos, levantamientos catastrales
titulación de destinados a identificar con precisión los distintos inmuebles afectados por el
tierras, proceso.
El mercado inmobiliario precisa de unos mínimos elementos que aporten
seguridad seguridad al sistema, impidiendo que se compren o vendan fincas inexistentes o
jurídica del
Protección del mercado de características distintas a las definidas en el contrato. Los Catastros vienen
mercado inmobiliario aportando información gráfica y alfanumérica que se incorpora al título privado
inmobiliario y o público, la cual refuerza la función del Notario y es decisiva para definir con
Registro de la precisión el objeto de la transacción.
Propiedad)
Como complemento de lo anterior, en muchos países el Catastro y el Registro
de la Propiedad actúan coordinadamente, e incluso, en algún supuesto son
Apoyo al Registro de la
Propiedad parte de la misma institución, con el fin de dar publicidad y transparencia al
mercado inmobiliario.
En muchos países los agricultores reciben distintas ayudas públicas por el
Políticas de ejercicio de su actividad. En la Unión Europea esta situación es especialmente
ayudas importante debido a la acción de la Política Agrícola Común, que distribuye
Ayudas a la agricultura
públicas entre los agricultores europeos cantidades muy importantes usando para ello,
en muchos casos, la información descriptiva de la superficie de las propiedades
y los cultivos contenida en los Catastros.

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Las políticas de ayudas destinadas a favorecer el acceso a una vivienda digna


Ayudas a la obtención de implican la necesidad de identificar a los beneficiarios, seleccionando sólo a
vivienda aquellas personas de escasos recursos económicos. El Catastro información
precisa respecto a sí se es o no propietario de otros.
Como en el caso anterior, el acceso a los servicios de asistencia jurídica gratuita
exige que el solicitante se encuentre por debajo de un determinado nivel de
Acceso a los servicios de
justicia gratuita riqueza. EL Catastro aporta importante información respecto a la propiedad
inmobiliaria.
Los datos catastrales son utilizados para determinar la capacidad económica en
Acceso a otros servicios procesos de concesión de otros tipos de ayudas públicas tales como las becas
públicos gratuitos de estudios, ayudas a comedores sociales, acceso a residencias para la tercera
edad o enfermos de larga duración, etc.
Mediante el uso de la información catastral se reducen significativamente los
plazos necesarios para expropiar los inmuebles que sean necesarios para el
Fines expropiatorios desarrollo de actividades públicas, dado que aporta información de detalle sobre
su emplazamiento, superficie, características y valor.
La planificación de grandes infraestructuras públicas, especialmente aquellas
que afectan a multitud de inmuebles, como las nuevas autovías o los trazados
Diseño de
infraestructuras de ferrocarril utilizan frecuentemente tanto la cartografía como la información
alfanumérica catastral.
Para el diseño urbanístico y la planificación urbana resulta muy frecuente
Planificación urbana utilizar la información catastral, especialmente la cartografía digitalizada.

Inversiones y En algunas ciudades la red de autobuses urbanos se gestiona mediante


políticas sistemas GPS que localizan la posición de cada vehículo sobre la cartografía
públicas Gestión del transporte catastral previamente suministrada. Asimismo, el Catastro aporta valiosa
público información sobre densidad de edificaciones y accesos, en el momento de
planificar la implantación de nuevas rutas.

Multitud de servicios públicos utilizan la información territorial que aporta el


Gestión de servicios
públicos que precisen Catastro para mejorar sus métodos de gestión. A título de ejemplo, la
información territorial información catastral se utiliza como soporte para la gestión de redes de
suministro de agua, alcantarillado, recogida de residuos urbanos, etc.
Por último, las entidades encargadas del control de los órganos públicos, como
los Tribunales de Cuentas o las oficinas de los Defensores del Pueblo, utilizan la
Sistemas de control de la
acción pública información catastral para seguir la actividad desarrollada por diferentes
oficinas.

Como ejemplo, los servicios internacionales de coordinación de emergencias a


través del número telefónico 112 suelen disponer de sistemas de información
Protección civil geográfica complejos que, en muchas ocasiones, incorporan datos catastrales.

Seguridad
Las fuerzas de seguridad pueden localizar a determinadas personas, así como
ciudadana identificar parte de su patrimonio, a través de la información catastral.
Lucha contra la Asimismo, identifican áreas con mayor delincuencia o que precisan mayores
delincuencia niveles de seguridad utilizando la cartografía catastral.

Los parques naturales de muchos países se gestionan utilizando información


Identificación de catastral tanto gráfica como alfanumérica, gracias a la cual se define con
espacios protegidos precisión el territorio a proteger y otros elementos significativos.

El Catastro se utiliza para aportar información necesaria para el diseño y control


de planes específicos de protección de determinadas especies amenazadas. En
Medio- Planes de protección de España, por ejemplo, el plan de protección de una variedad singular de
especies amenazadas cernícalo identificó áreas específicas de cría localizando mediante la información
ambiente
catastral los edificios de unas determinadas características donde suele hacer
sus nidos.
La política forestal utiliza multitud de datos catastrales. En España los bosques
Política forestal poblados con especies singularmente valiosas tienen un tratamiento favorable
en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, utilizando para ello la información que
existe en el Catastro.

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Cuando se produce una catástrofe ecológica el Catastro aporta con rapidez y


facilidad la cartografía que permite precisar el área afectada, así como otra
Actuaciones en caso de información complementaria, como áreas con tipos de cultivos o de especies
catástrofe ecológica
forestales que se han visto afectadas. Es además sumamente útil para definir
con rapidez las ayudas públicas que pueden recibir los damnificados.

Cada vez es más frecuente la declaración de determinadas zonas urbanas como


de especial protección, por la riqueza, variedad o singularidad de las
Identificación de áreas construcciones que se ubican en ellas. El Catastro aporta valiosa información
urbanas protegibles
tanto para localizar los inmuebles singulares, como para definir la zona
Patrimonio
protegible, y facilita su posterior gestión.
histórico
Como en el caso anterior, son frecuentes las excavaciones arqueológicas que
Trabajos en zonas utilizan la cartografía y otros datos catastrales para delimitar las áreas de
arqueológicas
actuación.
La información catastral permite facilitar la elección del emplazamiento más
adecuado para situar una actividad comercial, atendiendo a la información que
Identificación de contiene sobre tipos y clases de edificaciones, clasificaciones de suelo por tipos
emplazamientos
comerciales de usos y otros elementos. Por ejemplo, permite identificar la situación más
adecuada en función de la proximidad a redes de comunicación, aeropuertos,
Comercio etc.
Por ejemplo, se ha utilizado la información catastral para identificar edificios
Localización de clientes donde se concentra un determinado número de viviendas, a efectos de ofrecer a
potenciales la comunidad de vecinos la instalación de antenas colectivas de televisión por
satélite.
Localización de terrenos La búsqueda de los emplazamientos más adecuados para situar este tipo de
óptimos para la
ubicación de antenas de instalaciones se ve notablemente simplificada si se utiliza la información
telefonía móvil catastral.
Comunica-
ciones Uso de la cartografía Las últimas generaciones de telefonía móvil permiten la localización geográfica
localización por telefonía del usuario que esté utilizando el equipo, para lo cual se le sitúa sobre
catastral en sistemas de
móvil. cartografía digitalizada que puede ser suministrada por el Catastro.

Las grandes empresas de suministro de gas, electricidad, telefonía, etc. han


Gestión de redes elaborado sus propios SIGs utilizando muchas veces cartografía digital del
Catastro.
Transporte y
suministro Las empresas de mensajería y otras que gestionan flotas de vehículos para el
Navegación por sistema
GPS apoyado sobre transporte y reparto también han elaborado sus propios SIGs utilizando
cartografía catastral cartografía digital del Catastro.

El Catastro sitúa con precisión la finca en un determinado territorio y define sus


límites y su superficie, elementos todos ellos que facilitan la concesión de
Actuaciones vinculadas al créditos hipotecarios, donde el conocimiento de estos elementos por parte de la
crédito hipotecario
entidad financiera es fundamental.
Sector
financiero
Asimismo, el valor catastral asignado al inmueble sirve muchas veces para
Valoración de inmuebles
utilizando el valor definir la cuantía del crédito hipotecario, evitando así la concesión de créditos
catastral por cuantías superiores al valor de la propiedad.

Redacción de proyectos Las nuevas tecnologías aplicadas a la arquitectura (especialmente las


de arquitectura herramientas CAD) facilitan la utilización de información catastral digital por los
utilizando
información catastral arquitectos, para la redacción de sus proyectos.
Sector
inmobiliario Creación de La visión integral del territorio que gestiona el Catastro y la enorme cantidad de
observatorios del
Mercado Inmobiliario información que maneja permite la creación de Observatorios de los mercados
basados en la inmobiliarios, que pueden ponerse a disposición de los profesionales de este
información gestionada
por los Catastros sector.
Son numerosos los proyectos de investigación de todo tipo que precisan
Desarrollo de modelos información sobre el territorio que acuden a las fuentes catastrales para apoyar
Investigación y de análisis territorial o desarrollar sus trabajos. Estas investigaciones pueden incluir gran variedad de
basados en la
Desarrollo información catastral áreas tales como diseños de modelos de crecimiento urbano, análisis
sociológicos, calidad de materiales constructivos, etc.

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Son muy numerosas las Universidades, especialmente las que forman


Actividades docentes profesionales cuya actividad está vinculada con el territorio, que utilizan la
Educación utilizando material
catastral información catastral con fines de docencia o de desarrollo de proyectos
específicos de investigación.

Los usos descritos en el cuadro anterior no agotan la totalidad de las necesidades que pueden ser atendidas
mediante la información catastral. Es seguro que existen otro tipo de actividades, públicas y privadas, que
utilizan la información catastral para sus fines.

3.5. El conflicto entre instituciones y la política de colaboración

Como último bloque de cuestiones incluido en este tema, resulta conveniente reflexionar sobre un hecho que
constituye una realidad palpable en algunos países: el conflicto existente entre dos o más instituciones en
relación con la titularidad y el ejercicio de las competencias catastrales.

Como vimos, no siempre es fácil identificar con precisión a los agentes que intervienen en la actividad catastral.
Si recordamos lo estudiado, se identificaban entonces tres tipos de causas que propiciaban esta dificultad, de
entre las cuales dos son generalmente las que originan este tipo de conflictos entre instituciones. Estas causas
eran:

a) Porque la competencia puede estar asignada en un mismo país a distintos niveles de la organización
administrativa, de forma simultánea.

b) Porque existen supuestos en los que la asignación de la competencia se produce repartiendo distintas
funciones entre varios órganos, del mismo o distinto nivel administrativo.

Sin embargo, previamente a esta “confusión institucional”, existe otro motivo, intrínsecamente muy positivo,
que origina este enfrentamiento, y que se basa en que la información catastral afecta e interesa a muy distintas
instituciones. El resultado de ello es que, con más frecuencia de la deseada, se perciben enfrentamientos que
pugnan por obtener una mayor presencia o protagonismo en la actividad catastral. Ello nos lleva a que, en
ocasiones, se produzca una asignación ineficiente de recursos públicos y una diseminación de esfuerzos, dando
lugar a unos resultados peores que los que se hubiesen obtenido si, en vez de actuar desde el enfrentamiento y
la rivalidad, se hubiese actuado dentro de modelos de colaboración.

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CAPÍTULO 4. CRITERIOS Y HERRAMIENTAS PARA LA GESTIÓN ESTRATÉGICA EL CATASTRO


(SEGUNDA PARTE)

4.1. La gestión del Catastro a través de un modelo de Dirección por Objetivos

La organización eficaz de las administraciones catastrales exige que estas actúen utilizando herramientas
adecuadas para su dirección, debiendo destacar entre ellas, junto con las iniciativas para la mejora de la
Calidad que luego se analizan, los Planes de Objetivos. De forma resumida, estas herramientas consisten en
una serie de acciones que permiten a las organizaciones:

 Saber qué tareas tienen que hacer

 Saber quién las ha de hacer y

 Saber en qué plazo se han de hacer.

Cualquier planteamiento de futuro de una organización catastral que no cuente con este tipo de herramientas
esta llamado al fracaso, puesto que sólo a través de ellas se puede evaluar eficazmente el rendimiento y, por
tanto, saber si se está o no cumpliendo con la función asignada.

El método o modelo de Dirección por Objetivos (comúnmente conocido por sus siglas: DPO), ha llegado al
ámbito de la administración catastral con más demora de la deseable. Desde que Peter Drucker sistematizara
en la década de los sesenta el modelo que se describe con esta expresión, hasta que lo hemos visto aplicado de
forma efectiva en las Administraciones Públicas responsables de los catastros, han pasado un número
importante de años.

Como es bien conocido, la aportación de Drucker se resume en la conocida sentencia según la cual, «el
desempeño de la actividad de un gerente debe ser el reflejo de lo que se espera en cuanto a la realización de
los objetivos de la empresa, y sus resultados deben medirse por la contribución que aporten al éxito del
negocio».

Esto significa, trasladado al ámbito de la actividad catastral, que los resultados de las oficinas
encargadas de la gestión de esta actividad deben medir sus resultados en función al éxito que
aporten a la institución, pudiendo considerarse que tan sólo se alcanza el éxito catastral pleno
cuando:
a) Todo el territorio se encuentra catastrado, con los adecuados requisitos y exigencias
técnicas.
b) Toda la información contenida en el Catastro se encuentra perfectamente actualizada y
define con precisión la realidad física, jurídica y económica de los inmuebles.
c) Todos los usuarios actuales y potenciales del Catastro acceden a la información de la
forma más rápida y satisfactoria posible.

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En todo caso, las iniciativas sobre Dirección por Objetivos desarrolladas en el ámbito de las Administraciones
catastrales responden a proyectos que se aplican en el mismo período en todos los países con mayor nivel de
desarrollo y constituyen un eslabón más en la cadena de métodos y modelos de dirección, cuya aplicación a las
administraciones públicas hoy ya no es posible cuestionar. En este sentido, debe considerarse que con la
implantación de estos sistemas se pretende no sólo mejorar los sistemas de dirección y de desarrollo de
procesos de gestión de los Catastros, sino que dichas iniciativas deben aumentar el grado de satisfacción de los
ciudadanos en relación a los servicios prestados, sin olvidar que se busca llegar, en un futuro próximo, a un
sistema de evaluación del rendimiento que permita la medición periódica y objetiva de la relación entre los
recursos personales y materiales de la organización y los resultados obtenidos.

4.1.1. Criterios generales para definir un Plan de Objetivos en una organización catastral

Pueden identificarse los siguientes criterios generales que deben considerarse a la hora de definir un Plan de
Objetivos para una organización catastral:

1. Disminuir la cifra de documentos pendientes de tramitación


2. Incrementar la productividad
3. Asignar los objetivos en función de la capacidad real de cada oficina
4. Aproximar el Plan de Objetivos a otros métodos de evaluación de la actividad ya existentes
5. Mayor vinculación entre los directivos y los compromisos que les han sido fijados por el Plan de Calidad

4.1.2 Identificación de las tareas que pueden incluirse dentro de un Plan de objetivos catastral

Dichas tareas pueden variar en virtud de circunstancias propias de cada organización, pero sustancialmente
pueden agruparse en cinco tipos, como se resume en la siguiente tabla:

Actividad Comentario

Tramitación de expedientes
Fundamentalmente a través de la ejecución de contratos
destinados a la creación y
con empresas, o de la tramitación de las declaraciones
actualización de la información
efectuadas por los ciudadanos.
alfanumérica

Tramitación de expedientes
Fundamentalmente a través de la ejecución de contratos
destinados a la creación y
con empresas, o de la tramitación de las declaraciones
actualización de la información
efectuadas por los ciudadanos.
cartográfica

Venta de productos o emisión Pueden ser de muy diverso tipo: cartografía,


de certificaciones ortofotografías, certificados de titularidad o valor, etc.

Realización de informes, De carácter muy diverso, supone la realización de


mediciones u otros servicios trabajos específicos por parte del personal del Catastro.

Destinadas a localizar y sancionar a quienes hayan


Actuaciones inspectoras omitido el cumplimiento de las obligaciones para con el
Catastro.

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4.1.3. Fijación de los objetivos

Es indudable que debe ser la propia organización, a través de sus directivos, la que defina sus objetivos
generales, los cuales se derivarán, lógicamente, de las directrices emanadas del poder político elegido por los
ciudadanos.

Dicha actividad debe contar con la participación de los gestores, pero sin quedar anulada la competencia por
sus decisiones. Es cierto que estos últimos están más próximos al cliente y a las singularidades locales que los
órganos de dirección, pero no lo es menos que los directivos cuentan con una mejor visión de conjunto de la
organización y de las relaciones de ésta con otras Instituciones.

4.2. La gestión del catastro a través de una estrategia para la mejora continúa

4.2.1. La política de la Calidad total y el Catastro

Junto con el Plan de Objetivos, la otra gran herramienta de dirección


con la que deberían contar todas las oficinas catastrales es el Plan de
Calidad.

Generalmente la opinión pública viene identificando a las


organizaciones públicas con modelos burocráticos ineficientes,
considerando que la eficacia sólo es patrimonio de las organizaciones
privadas.

Quizá el motivo principal de tal percepción sea debido a que las organizaciones públicas prestan sus servicios
en régimen de monopolio, ya que sus clientes no pueden elegir otras ofertas.

A pesar de esa característica, es indudable que existen fórmulas por las que es posible introducir en el sector
público, y específicamente en las oficinas catastrales, criterios de competencia interna y de gerencia con el
objeto de lograr mayor niveles de calidad y eficiencia. Una de las fórmulas más importantes es, junto con la
Dirección por Objetivos, el establecimiento de Planes de Calidad.

4.2.2. La satisfacción del cliente/ciudadano como centro de la actividad

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Esta nueva orientación hacia la calidad va más allá de una mera modernización o reforma, pues pretende
superar los estándares normativos tradicionales consistentes en el estricto cumplimiento de los
procedimientos administrativos, y se basa en el concepto de cliente o usuario de los servicios catastrales como
elemento de localización o priorización estratégica de la actividad de la organización. Así, el ciudadano ha
pasado de ser un mero administrado a ser un cliente detentador de derechos, entre los que debemos destacar
el de ver satisfechas sus necesidades y expectativas de calidad de los servicios que recibe.

En definitiva, la aplicación en el ámbito de las distintas organizaciones públicas de técnicas de gestión de la


calidad empleadas en la esfera de la empresa privada proviene de la exigencia, cada vez mayor, de los
ciudadanos respecto de la obtención de unos servicios públicos eficaces y de calidad, en contraprestación a su
esfuerzo contributivo.

Se trata, por tanto, de satisfacer expectativas, lo que nos obliga a realizar constantes estudios para identificar
cómo son y que quieren los clientes del Catastro, a partir de dos puntos de enfoque: el análisis general de las
características personales y sociales de cada grupo de clientes, y el análisis específico de sus relaciones con el
Catastro.

Todo ello nos debe dar respuesta a las siguientes preguntas, y a otras similares que nos aporten información
relevante:

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Existen multitud de sistemas para conocer las expectativas de los clientes del Catastro. Las más útiles son las
basadas en encuestas periódicas realizadas con criterios profesionales, pero también existen otros muchos
indicadores que debemos aprovechar, tales como el volumen y contenido de las quejas y sugerencias
formuladas, volumen de recursos y reclamaciones presentadas, etc. Una última idea respecto a la satisfacción
de las expectativas de los clientes del Catastro. En muchas ocasiones tendemos a dar por ciertas ideas
preconcebidas, lo que lleva a los responsables de los Catastros a pensar que ya conocen sobradamente los
deseos de nuestros clientes. Esta forma de pensar nos sitúa frecuentemente en conclusiones erróneas.

4.2.3. El Plan de Calidad y su vinculación con el Plan de Objetivos

Esta estrategia de calidad no es incompatible con una gestión eficiente de los servicios públicos ni con una
dirección por objetivos, no sólo porque resulta imprescindible para el establecimiento de normas que definan
resultados mensurables para los usuarios o clientes de dichos servicios, sino porque la “no calidad” genera
sobrecostes que merman los logros de eficiencia y eficacia obtenidos. Desde esta perspectiva, la calidad
representa un valor añadido a ambos parámetros en la gestión de los servicios públicos.

La superposición de iniciativas destinadas al incremento numérico de la actividad propia de un servicio público


con la mejora en la propia calidad del servicio prestado a los ciudadanos, es una fuente permanente de debate.
Cuando en una organización en la que existen determinados niveles de calidad en la prestación de servicio se
introducen los elementos de asignación y control de carácter numérico, el debate sobre cómo va a verse
afectada la calidad está servido. De forma resumida, la idea que para algunos todavía constituye un axioma se
construye a partir de afirmar que todo incremento de la cantidad produce, necesariamente, una reducción en
la calidad del servicio.

Sobre las vinculaciones entre calidad y cantidad en la acción pública se ha escrito y opinado mucho en los
últimos tiempos. En la práctica totalidad, los autores coinciden en que debe darse por superada la errónea
apreciación de que mayores resultados de gestión implican peor calidad del servicio, al tiempo que orientan su
análisis al estudio de los elementos que determinan una mayor satisfacción de las expectativas de los
ciudadanos sobre la acción pública.

Se trata en definitiva de hacer coincidir la capacidad estratégica de las organizaciones catastrales, que definen
«lo que ha de hacerse» para satisfacer las necesidades e inquietudes de los ciudadanos respecto a esta
actividad, con su capacidad operativa, que les permite conocer «cómo ha de hacerse» aquello que deben
hacer. Se trata de ofrecer un servicio público bien diseñado, lo que significa «hacer el trabajo adecuado» a las
necesidades del cliente, y un servicio público bien realizado, lo que exige «hacer adecuadamente el trabajo»
previamente definido.

En la práctica catastral, estas líneas básicas se pueden plasmar en cuatro ideas muy claras:

 Que no exista necesidad de acudir a las oficinas del Catastro, cuando la visita se debe a la necesidad de
obtener certificaciones o productos que son demandados por otras administraciones o agentes
públicos; ya que el Catastro debe suministrar esta información sin molestar a los ciudadanos.

 Que no exista necesidad de que los ciudadanos tengan que declarar las alteraciones que deben
incorporarse al Catastro, cuando la información puede ser capturada directamente a través de otras
fuentes, como es el caso de los Notarios y Registradores de la Propiedad.

 Que no exista necesidad de presentar recursos ni reclamaciones, porque la base de datos del Catastro
está debidamente actualizada en todo momento.

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 Por último, en el supuesto de que a pesar de las iniciativas anteriores sea necesaria la visita a las
oficinas del Catastro, no esperar más del tiempo prudencial para realizarla gestión o acceder a la
información deseada.

En definitiva, como resume Miranda Hita, «otro aspecto teleológico de la política de calidad, inscrito en los
orígenes del control de calidad pero que hoy ya ha dejado de ser, por la irrupción de la perspectiva del cliente,
su motor exclusivo, es el de la eficiencia. Si la eficacia se alcanza produciendo lo que se demanda y como se
demanda, la eficiencia se logra haciendo esto al menor coste posible. Se puede ser muy eficiente y,
simultáneamente, muy ineficaz, o también lo contrario. La clave está en lograr que ambos criterios, eficacia y
eficiencia, corran parejos o, al menos, converjan en sentido positivo».

En conclusión, en el ámbito de la actividad catastral no cabe entender el Plan de Objetivos sin el Plan de
Calidad ni viceversa. El éxito del Catastro ante los ciudadanos sólo se producirá de una manera definitiva
cuando seamos capaces de hacer coincidir nuestra capacidad estratégica (hacer el trabajo adecuado a las
expectativas de los ciudadanos), con nuestra capacidad operativa (hacer adecuadamente el trabajo definido).
En definitiva, cuando, calidad y cantidad sean dos realidades simultaneas en la labor desarrollada.

4.2.4. Criterios que debe contener un Plan de Calidad del Catastro

La opinión del ciudadano constituye en la actualidad el criterio principal de la evaluación de la gestión de la


calidad. Con la vista puesta en esta nueva orientación al cliente, un Plan de Calidad del Catastro debe ser
entendido como un conjunto de acciones que, utilizando esencialmente técnicas empleadas en el sector
privado en el campo de la calidad, tienen al cliente del Catastro como eje esencial de atención en cuanto sujeto
receptor de sus servicios.

Teniendo en cuenta estas consideraciones, el Plan de Calidad del Catastro, debe contener unos principios
básicos de actuación, especialmente dirigidos a:

 Implicar a toda la organización en el nuevo modelo de gestión, para alcanzar los objetivos con la mayor
eficiencia.
 Mentalizar a todo el personal en la necesidad de la implantación de la Calidad Total para la gestión de
los servicios que presta al ciudadano.
 Considerar al ciudadano como el principal cliente del Catastro, con reconocimiento y fomento activo
de la efectividad de sus derechos, y estimar su satisfacción como el principal indicador de calidad de los
servicios que se le prestan.
 Establecer la metodología para la elaboración e implantación de Proyectos de Calidad en las diversas
Gerencias del Catastro.
 Elegir con carácter experimental, sistemas de aseguramiento de la calidad, como el Modelo Europeo
de Evaluación, diseñado por la Fundación Europea para la Gestión de la Calidad.
 Introducir un sistema de seguimiento permanente de cada uno de los proyectos de Calidad basado en
la opinión de los clientes internos y externos del Catastro, en el análisis objetivo de resultados y en la
autoevaluación, en aras de una mejora continua en la prestación de los servicios.

4.2.5. Las cartas de servicios del catastro

Los Planes de Calidad del Catastro tienen, entre sus elementos más significativos, la elaboración a aprobación
de Cartas de Servicios. Dichas Cartas deben cumplir la triple finalidad de informar a los ciudadanos sobre los
servicios que presta el Catastro, poner en su conocimiento los derechos generales y específicos que les

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amparan y exponer los compromisos de calidad que la organización asume frente a sus clientes. Desde el punto
de vista de la responsabilidad asumida, la Carta se debe considerar como una auténtica relación contractual
entre el Catastro y sus clientes.

Los compromisos contenidos en las Cartas de Servicios indican el nivel de calidad que el Catastro asume en la
prestación de los servicios a los ciudadanos. Este grado de calidad comprometido excede del estricto
cumplimiento de las obligaciones que en la prestación de estos servicios exigen las normas reguladoras de los
mismos.

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EL FLUJO DE INFORMACIÓN CATASTRAL. LOS DATOS CATASTRALES

1.1. La permanente actualización de los Catastros. El Valor añadido público como fuente de
legitimación de las Instituciones Catastrales

En el presente epígrafe queremos reflexionar sobre la relación entre gestión catastral y valor añadido
público. Una de las definiciones más extendidas del Catastro es esta:

“Un Catastro es un Inventario de la Totalidad de los Bienes Inmuebles de un país o región de éste
permanente y metódicamente actualizado mediante el cartografiado de los límites de las parcelas y los
datos asociados a éstas”.

Si analizamos esta definición encontramos que se otorga una gran importancia al hecho de su
permanente actualización como una característica esencial de éste.

El Catastro atendiendo a su naturaleza material es en realidad una Base de Datos donde se encuentra
alojada información sometida a permanente actualización.

Puede afirmarse sin temor que un inventario de todos los bienes inmuebles de un país definido
cartográficamente y con información asociada a la parcela no es propiamente un catastro tal como se
entiende actualmente si no tiene garantizados mecanismos de actualización y mantenimiento
permanente. Estos mecanismos son procedimientos, o modelos de organización institucionales que se
establecen para el mantenimiento permanente del Catastro y que permiten que “la rueda gire”.

Un correcto diseño institucional del Catastro implica que es necesario que éste se encuentre imbricado
en una serie de procedimientos que a su vez implican la existencia de una serie de flujos de información.

Entendemos por necesario lo que los ciudadanos perciben como una creación de valor añadido público. A
un servicio que de no proveerse por la Administración Pública debería crearse necesariamente.

El Valor añadido público es el que crea la Administración Pública mediante la provisión de servicios
públicos, aprobación de leyes y normas, protección de las Instituciones, y actuaciones similares.

Los tres aspectos principales a los que la gente otorga valor en las actuaciones de sus gobiernos se
pueden categorizar en Resultados, Servicios y Confianza.

1.2. Parámetros de Calidad de los Datos: el Catastro Sostenible

La sostenibilidad en materia de Catastro es el equilibrio que necesariamente se debe producir entre el


coste de la captura y mantenimiento de los datos y la calidad del Catastro.

Hemos visto anteriormente que el Catastro es desde un punto de vista estrictamente material un modelo
de la realidad inmobiliaria de un país.

Cuando se establece un modelo, estamos reduciendo la enorme complejidad del mundo real a una
versión más simplificada. Esta versión simplificada se consigue plasmando de todas las características de
los objetos del mundo real que deseamos modelizar sólo las que mejor se adaptan a nuestros
requerimientos y como es obvio con la precisión que necesitamos para alcanzar nuestro objetivo.

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Cuanto más complejo sea el modelo que diseñemos, más caro será mantenerlo.

En estos momentos, la tecnología nunca es un factor limitativo. Siempre es tecnológicamente posible


capturar la información existente y obtener información adicional de mayor precisión que la disponible: la
cartografía puede ser de mayor resolución, el superficiado puede ser con menor margen de error, se
pueden añadir nuevos campos de información a la información ya existente; sin embargo, todas estas
mejoras están limitadas por las restricciones presupuestarias y por la necesidad de mantener accesibles
estos los datos.
Por ello, la precisión de los datos ha de ponerse en relación con la finalidad de estos. A menudo se
confunde calidad con precisión, sin embargo, la calidad está más bien asociada a la adecuación.
La calidad se debe poner ineludiblemente en relación con el uso al que se destinarán los datos, como
sabemos, el Catastro se usa con finalidades diferentes.
Estas finalidades determinan los datos que se capturan y la precisión a la que se capturan éstos, teniendo
siempre en cuenta que los datos que carecen de calidad son inservibles.
También son de limitada utilidad los datos cuyos parámetros de calidad son desconocidos. Aún así,
muchas veces se hace necesario el manejo de datos con diferentes precisiones y calidades.
Esto no es peligroso siempre y cuando se conozcan los parámetros de calidad de los datos que se están
utilizando. La documentación de los parámetros de calidad conlleva un coste insignificante en
comparación con los beneficios que nos reporta.
Los procesos de informatización de la información preexistente han supuesto en muchas ocasiones el
momento oportuno para reducir o eliminar las inconsistencias y omisiones existentes en la información
mantenida manualmente. Es en este momento cuando se ponen de manifiesto las características
intrínsecas de la información, y es el momento en el que tienen que adoptarse una serie de decisiones
de carácter económico.

Los parámetros de calidad de los datos catastrales, que analizaremos a continuación son los que refleja
el cuadro siguiente:

 Precisión Posicional: se suele identificar con precisión métrica de la cartografía.


 Precisión de los Atributos o Precisión Temática: es la exactitud de los atributos alfanuméricos
asociados a la cartografía catastral.
 Fiabilidad: los datos descritos son correctos con el margen para el que se ha diseñado el catastro, se
conoce el margen de fiabilidad, se puede estimar el número de datos incorrectos.
 Integridad: el Catastro está completo, están todos los datos que deben estar.
 Actualización: el Catastro refleja la situación de hoy, o refleja la situación temporal para la que ha
sido diseñado.
 Continuidad: los datos que contiene el Catastro forman un continuo espacial, y temporal. Continuo
espacial quiere decir que el territorio está maclado y ocupado en su totalidad sin dejar intersticios.
Continuo Temporal quiere decir que los datos pueden concatenarse en el tiempo hacia atrás de modo
coherente.
Y Otros Parámetros no vinculados con los datos que podríamos denominar Parámetros

Organizativos.

 Seguridad contra modificaciones no autorizadas.


 Disponibilidad: el Catastro está estructurado de modo que los datos son accesibles por quienes
han de acceder a ellos en un periodo de tiempo adecuado.

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Analicémoslos a continuación:

1.2.1. Precisión Posicional

Las necesidades de precisión en el ámbito de la cartografía catastral teóricamente no son elevadas, ya


que en la mayoría de los países, con la excepción anteriormente mencionada de Austria, los límites de
propiedad legales son los existentes sobre el terreno, con independencia de la precisión de los mapas
catastrales.
Sin embargo, si los mapas que sirven de base a la cartografía catastral no tienen la suficiente precisión
métrica, pueden aparecer problemas. La experiencia señala que como mínimo, para zonas agrarias, los
mapas han de ser de una escala 1/10.000 y excepcionalmente, si la densidad de población, tamaño de las
parcelas o valor de los inmuebles lo permite 1/20.000.
En zonas urbanas 1/1.000, o incluso 1/2.000 suele ser suficiente. Para zonas con parcelas muy pequeñas,
excepcionalmente se puede utilizar la escala 1/500, pero recordemos que en el suelo urbano consolidado
los límites de las parcelas no suelen presentar problemas por existir linderos aparentes.
Los estándares generales de cartografía son adecuados para la inmensa mayoría de casos en el Catastro.
Son en especial adecuados para los usos asociados a la garantía de los derechos de propiedad, ya que los
objetos físicos que se usan en la realidad a modo de linderos aparentes, tales como muros, cercados,
hitos y vallas, son más gruesos que la precisión planimétrica aceptable para las escalas utilizadas.

Ejemplos de precisión planimétrica en cartografías catastrales existentes:

Reino Unido: límites generales, solo se delimitan topográficamente los límites de propiedad sobre un
mapa topográfico, a los meros efectos de localizar la finca y sus títulos asociados, sin que estos límites
tengan ningún valor probatorio. Todos los linderos se encuentran fijados en la realidad.

Noruega: La precisión es variable, el 20 % de las parcelas en las áreas rústicas no están reflejadas en
cartografía.

Eslovenia: Las precisiones son de 1 a 20 metros.

Rumania: Las precisiones son de unos 2 metros.

Alemania, Austria y Suiza: Alta precisión (si bien en algunos casos hay errores de 1 metro).

Pasando ahora a hablar de la adecuación uso-coste; daremos estas ideas:

La cartografía catastral usada para la protección de los derechos de propiedad (usos registrales) debe
utilizarse teniendo en cuenta que los mercados inmobiliarios funcionan bien sin cartografías precisas.
Sin embargo, es misión de los registros conocer exactamente sobre qué inmuebles recaen los derechos
que inscriben, por lo que han de existir en los registros de la propiedad sistemas de index maps,
coordinados son los catastrales, o usando directamente éstos si ello es posible jurídicamente.
Se debe tener en cuenta que es la preservación de los linderos en campo y el ininterrumpido ejerció de
los derechos de propiedad por parte de sus titulares lo que realmente preserva la estructura parcelaria,
tanto en el campo como en las ciudades, donde los linderos de la propiedad urbana se encuentran incluso
mejor marcados.

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Una captura con mayor precisión no garantiza que luego no se tenga que ir a medir in situ, si es preciso.
La cartografía en este ámbito es imprescindible si deseamos prevenir dobles inscripciones, o la existencia
de “tierras de nadie”, o para proteger el dominio público, o para evitar usurpaciones de la propiedad.
Si la cartografía catastral se usa con fines fiscales, en relación con su precisión, ésta deberá garantizar:
 Que refleja todos los objetos susceptibles de imposición.
 Que se encuentra lo más cerca posible de la realidad jurídica, tanto si está inscrita en el Registro de
la Propiedad, como si no.
 Que permite una medición de las propiedades con una aproximación adecuada tanto al valor de los
inmuebles, como a la preservación de la equidad.
Una vez más, la fiscalidad inmobiliaria no depende únicamente de contar con planos catastrales precisos,
si bien es una herramienta importantísima.

A continuación, se exponen los requerimientos de precisiones planimétricas de acuerdo con el uso a


que se vayan a destinar los datos cartográficos. Como vemos, casi siempre son precisiones bajas, con
excepción del caso de necesidades de integración de datos.

Precisión Geométrica requerida


Uso
Alta Media Baja
Protección de la Propiedad/Usos registrales (x) x
Impuestos x
Gestión Territorial x
Integración de Datos-Interoperabilidad x

Como se ve en el cuadro anterior, existen grandes diferencias en lo que respecta a los requerimientos de
precisión geodésica y topográfica y en cuanto a contenido de los datos en los países en los que se
encuentran bien desarrollados los mercados inmobiliarios.

Circunstancias excepcionales pudieran provocar que fueran necesarias mediciones excepcionales, pero
en modo alguno justifican la necesidad de utilizar escalas o métodos de superior precisión.

Desde esta perspectiva, lo realmente importante para preservar correctamente las propiedades en
campo es un correcto sistema de amojonado y deslinde, que impida la modificación de los linderos.

El significado de estas escalas en términos de márgenes de error se recordar fácilmente sabiendo que el
ojo humano no es capaz de percibir dimensiones inferiores a la décima de milímetro. Dado que en un
plano 1/10.000, un milímetro es igual a 10 metros, la precisión sistémica será de más menos 1 metro;
por otro lado tenemos el concepto de precisión planimétrica que se define por un número que indica el
error medio cuadrático de las diferencias entre las coordenadas horizontales de un punto, en el sistema
de terreno a partir de los datos del mapa y de las coordenadas del mismo punto obtenidas por métodos
de precisión. Se supone que los valores de x e y son estadísticamente independientes e idénticos, por lo
que con un solo valor es suficiente. Si reflejamos esto en una tabla tenemos:

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ESCALA DEL MAPA PRECISIÓN PLANIMÉTRICA

1/10.000 2,5 m

1/5.000 1,25 m

1/2.000 0,50 m

1/1.000 0,25 m

1/500 0,125 m

1/200 0,050 m

1/100 0,025 m

Recuerde que la precisión métrica nunca es un factor crítico, existen modos de mejorarla sin necesidad de
generar nueva cartografía.

Para el caso en que se disponga ya de cartografía vectorial digital, así como una cobertura de puntos de
control identificados en la cartografía y en el terreno, es posible realizar transformaciones con el objetivo
de conciliar las unas con las otras, modificando simultáneamente toda la cartografía. Recuerde que la
cartografía vectorial es modular, y por lo tanto, admite todo tipo de manipulaciones parciales, sin
necesidad de desecharla y hacerla toda nueva.

CONCLUSIONES EN RELACIÓN A LA PRECISIÓN CARTOGRÁFICA

 La utilización de una escala de representación inadecuada en un proyecto catastral no es motivo de


orgullo, sino síntoma de despilfarro e irracionalidad.

 Normalmente no se debe desechar la información catastral preexistente, sino mejorarla. En el caso de


la cartografía, existen técnicas que producen mejoras de la métrica y que son inconmensurablemente
más baratas que hacer cartografía nueva.

 La cartografía catastral constituye la mayor partida presupuestaria de todos los proyectos catastrales y
registrales que se ejecutan.

 Crear nuevas cartografías catastrales de alta precisión en lugar de utilizar las ya existentes incrementa
el coste de los proyectos entre 4 y 5 veces (Seminario CELK sobre datos catastrales 2004, Budapest).
2
Esto, en un país europeo “promedio” de 10 millones de habitantes y 100.000 km con 75.000
planos parcelarios en papel supone que el coste de la digitalización de la información puede pasar
de 450 Millones $ a 1900 Millones de $. En algunos países del este de Europa hasta el 50% del total
de los proyectos han ido a parar a cartografía básica.

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 Para un Catastro, la cartografía tiene un carácter meramente instrumental, por ello, al diseñar o
mejorar un Sistema de Información Catastral se deberán tener presentes las consecuencias
económicas, adoptando la decisión que mantenga equilibrados los aspectos técnicos y económicos.

1.2.2. Precisión de los Atributos. Precisión Temática

Se tiende a pensar, erróneamente, que la única precisión de un Catastro es la precisión geométrica o


posicional que acabamos de analizar.
Esta preocupación es en realidad una contaminación conceptual de los proyectos de SIG.

Se debe recordar a este respecto que el Catastro no es un SIG, es una Institución.


Para la medición de esta calidad de los Atributos, se puede decir lo mismo que para la calidad de los
cartográficos, su calidad dependerá de su adecuación a la finalidad perseguida.
En este punto podemos hablar de dos precisiones temáticas:
 Precisión interna o de adecuación interna del modelo cartográfico y alfanumérico consigo mismo.
 Precisión externa, o del modelo con la realidad exterior.
En relación con la Precisión interna, o de adecuación interna, debemos recordar que un Catastro
formado por cartografía y atributos asociados son en realidad dos bases de datos vinculadas por el
identificador del inmueble, veamos un ejemplo:

Hemos decidido definir un catastro en el que se reflejará en el modelo cartográfico:


El límite parcelario y las construcciones. El sistema arroja intrínsecamente la superficie
cartográfica del recinto de cada parcela.
En el Modelo Alfanumérico, se representará:
 La superficie del suelo.
 El Titular o Propietario.
 La superficie de las construcciones. Tal como aparecen en la figura adjunta:
En este caso tenemos que ambos modelos se encuentran representados los mismos objetos,
pero observamos que mientras que en el modelo cartográfico las parcelas arrojan superficies de
2 2 2 2 2 2
590m , 190 m y 380m , en el modelo alfanumérico las superficies son de 560 m , 210 m y 430 m .
Por otra parte la parcela 1234568, en el modelo cartográfico aparece como vacante, o no construida,
mientras que en el modelo alfanumérico consta con una casa de 200 m2.
Estas discrepancias atañen a la precisión temática interna, o de adecuación del modelo consigo mismo.
La precisión externa nos conduciría a saber si en la parcela 1234569 existe en este momento una
construcción, o si el Señor Y es realmente el propietario de la parcela 1234568, datos para los cuales
sólo podríamos llevar a cabo comprobaciones en campo, o en el Registro de la Propiedad.

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En cuanto a la medición de la precisión temática, en el caso de que los atributos sean numéricos o
cuantitativos, los parámetros podrán ser analizados al igual que se hace con los posicionales, o por
contraste con estos si el sistema aloja datos alfanuméricos que pudiendo obtenerse directamente de la
cartografía se han capturado.

1.2.3. Fiabilidad

Con este parámetro se pretende medir si los datos descritos son correctos con el margen para el que se
ha diseñado el Catastro.

Mediante el conocimiento del margen de fiabilidad, se puede estimar el número de datos incorrectos.
Este parámetro se puede estimar mediante muestreo, esto es, diseñando una muestra adecuadamente
representativa, tanto por el segmento como espacialmente y llevando a cabo un contraste de los
datos obrantes en el Catastro con respecto a los reales.

No se debe confundir con actualización; por lo que a estos efectos, sólo se deberán tomar en la muestra
aquellos inmuebles cuya descripción pretende referirse a la realidad existente.

1.2.4. Integridad

Es el parámetro que viene a indicar en qué medida existen entidades omitidas frente a entidades en la
realidad o existen entidades erróneas o falsas o no existentes frente a las entidades del conjunto de
datos, para los objetos presentes en la bases de datos que cumplen con las prescripciones establecidas.
Se pueden denominar también errores de Omisión o de Comisión.

En este orden podemos distinguir, en paralelo con la precisión temática que hemos analizado antes, entre
integridad de los elementos cartográficos y de sus atributos. El primer caso hace referencia a la presencia
de objetos en la base de datos en función de la captura (por ejemplo, que no falten los edificios),
mientras que la de los atributos se refiere a que todas las descripciones establecidas sobre un
elemento gráfico estén realmente presentes (por ejemplo, las superficies de las edificaciones).

En función de la fecha de captura de datos y de la metodología empleada, podemos encontrar una mayor
integridad en una u otra base de datos, situación muy frecuente que se pone de manifiesto en los

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procesos de digitalización, por ser éste el momento en el que se puede poner por primera vez en
contraste la congruencia de ambas bases de datos.

Es también relativamente frecuente generar nueva cartografía al margen de lo inscrito en el registro


alfanumérico, estrategia que permite la captura en la cartografía de todas las variaciones físicas no
reflejadas, si bien, requiere una correlativa depuración y actualización del registro alfanumérico.

Estos procesos de digitalización, en ocasiones denominados de renovación catastral, (o de implantación


digital) son los adecuados, como decimos, para llevar a cabo procedimientos masivos que de otro modo
deberían hacerse puntualmente con gran coste.

EJEMPLOS DE ACTUACIONES QUE PUEDEN HACERSE MASIVAMENTE PARA MEJORAR LA


INTEGRIDAD

 Mejoras en la continuidad topológica espacial entre mapas (eliminar overlaps y gaps).

 Comprobación de titularidades.

 Intento de cruce con los títulos inscritos en el registro.

 Regularización parcelaria si esto es posible jurídicamente (Vg. Agrupando fincas que


pertenecen al mismo propietario, si estas no se encuentran inscritas en el Registro.

 Comprobaciones de situación física.

 Comprobación de callejeros, nombres de vías y de números postales.

1.2.5. Actualización

El tiempo es una característica fundamental para poder juzgar la bondad de muchos datos. En este
sentido, la Actualización mide la Precisión Temporal.

Idealmente el Catastro, al ser un Registro público con unas normas de inscripción debería encontrarse
actualizado de conformidad con las Normas Legales de mantenimiento catastral; pero desgraciadamente
ello no es siempre así.

Podemos distinguir los siguientes tiempos:

 Tiempo lógico o del evento, es decir cuándo ocurre el cambio en el mundo real. También se
denomina fecha de alteración. Deben declararse durante los dos meses posteriores desde el
momento de llevarse a cabo la alteración.

 Tiempo de observación o de evidencia, es decir cuándo se observa, situación que se da cuando


efectivamente se lleva a cabo la declaración por el interesado, o ,de no darse ésta, cuando se practica

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la correspondiente actuación inspectora.

 Tiempo de captura, es el tiempo en el que se incluyen los datos en la base de datos, también
denominado tiempo de la base de datos o fecha de modificación en base de datos.

 Tiempo de transacción, tiempo que media entre el tiempo del evento y el tiempo de captura.

Por supuesto, los valores no suelen ser idénticos; en el Catastro el tiempo de la alteración, o del evento es
el más importante, por ser éste el que fija los efectos legales y tributarios de la inscripción.

Recordaremos en este sentido, que el Catastro, a diferencia de los Registros de la Propiedad, donde las
inscripciones no son obligatorias, es un registro sincrónico, en el sentido de que pretende modelizar una
realidad para un mismo instante dado, o dicho de otro modo, todo lo que se encuentra grabado en la
base de datos catastral debe de corresponder al mismo instante temporal. Ello es así en virtud de su
necesaria inscripción obligatoria en un plazo determinado desde que se produce el hecho acto o negocio.

También se puede contraponer esta característica a la de otros registros en los que la inscripción es
voluntaria, en estos registros la realidad inscrita es asíncrona, pudiendo existir en éstos inmuebles que ya
no existen junto con otros recién inscritos.

Es necesario definir al diseñar el modelo catastral un modelo abstracto temporal. En este sentido, las
Bases de Datos suelen recoger el instante de la captura, y el instante temporal a que se refiere el dato.

La existencia en la base de datos del momento al que se refiere el dato previene el acceso o
incorporación de datos anteriores en el tiempo a los ya inscritos, y es por ello de esencial importancia, al
margen de consideraciones tributarias.

También es importante cuando el Catastro obtiene información procedente de diferentes agentes y


fuentes.

Esto nos lleva a una concepción topológica del tiempo idéntica a la del espacio por lo que se pueden
llevar a cabo estudios de contigüidad temporal, parámetro al que nos referiremos a continuación.

Desde un punto de vista más sencillo, el parámetro más significativo lo podemos conocer midiendo el
periodo que media entre el evento y su momento de captura, dato que podemos obtener fácilmente ya
que la Base de Datos Catastral debe tener registrados ambos instantes temporales.
A continuación se establecen unos parámetros, tomados del proyecto de norma europea prEN 12656
(referido por Ariza, 2002, adaptación al Catastro elaboración propia).

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INDICADORES Y MEDIDAS DE EXACTITUD TEMPORAL

INDICADOR MEDIDA COMENTARIO

Error en el Tiempo Error medio temporal Error en las unidades establecidas

Fecha de la última
actualización. En principio, Relacionada con integridad.
Actualidad
en el Catastro la Actualidad Definible por clases
es diaria.

Nº de cambios por unidad de


Promedio de cambios entre la
tiempo. Se relaciona en el
Ratio de cambio verdad nominal y su
Catastro con índices de rotación
representación en los datos.
inmobiliaria.

Promedio de tiempo entre cambios en


la verdad nominal y su representación
en los datos.
Lapso temporal Unidad de tiempo.
Se toman a veces a efectos de la
atenuación de estacionalidades los
percentiles, o las medias acotadas.

1.2.6. Continuidad

Los datos que contiene el Catastro forman un continuo espacial, y temporal. Continuo espacial quiere
decir que el territorio está maclado y ocupado en su totalidad sin dejar intersticios. Continuo
Temporal quiere decir que los datos pueden concatenarse en el tiempo hacia atrás de modo coherente.

La continuidad pretende medir si se dan estas circunstancias y en qué grado.

La continuidad espacial juega un papel mucho más importante cuando hablamos de compatibilizar bases
de datos procedentes de diferentes fuentes, sobre todo para combinar superponer mapas catastrales con
otras cartografías en un LIS integrado.

Vemos un ejemplo en el que se aprecia cómo no existe una correcta continuidad territorial entre los dos
mapas, que en este caso pertenecen a la misma organización, como puede darse en el caso de “suturas”
entre las zonas rústica y urbana o en el límite entre dos municipios, por poner dos ejemplos.

Cuando el problema de continuidad provoca que exista alguna porción de territorio sin catastrar,
denominaremos a esta omisión “hueco” (gap, en la terminología inglesa). Si por el contrario, lo que
ocurre es que hay una zona catastrada dos veces, denominaremos a esto “solapamiento” (overlap, en
inglés).

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Las causas que provocan estas situaciones son básicamente las diferentes escalas a que se ha capturado
la información, las diferentes metodologías de generación (por ejemplo, restitución, frente a digitalización
de papel), los diferentes instantes temporales, y también las diferentes calidades de las fuentes.

Hueco

Solapamiento

Pero no debemos ejecutar sobrecostes pensando en una posterior integración de los datos, las
estrategias más adecuadas, una vez más pasan por la utilización de la información disponible, siendo los
problemas de integración de bases de datos son tipo de problemas.

En lo que se refiere a la continuidad temporal, decíamos antes que es la cualidad según la cual los datos
pueden concatenarse en el tiempo hacia atrás de modo coherente.
Una manifestación parcial de este principio lo encontramos en el concepto registral de tracto sucesivo,
según el cual ninguna titularidad puede acceder al Registro si la inscripción a realizar no respeta el
orden temporal de sucesos jurídicos. No se puede inscribir que la Sra. X vende a la Sra. Y una finca
si esta está a nombre del Sr. Z; se deberá primero dilucidar si el Sr. Z vendió o transmitió
anteriormente a la Sra. X la finca, o de lo contrario no se podrá inscribir la transmisión.

La regla del tracto que acabamos de ver en un ejemplo sencillo, es una norma de coherencia lógica que
pretende proteger a las personas inscritas.

Análogamente los catastros también practican dichas normas, si bien lo hacen con el fin de mantener la
consistencia temporal de sus datos. Cuando el Sr. Z desea inscribir en el Catastro una casa en una parcela

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2 2
de 1000 m y vemos que la parcela no se encuentra a su nombre, y ésta está inscrita con 2.000 m se le
denegará la inscripción hasta que aporte el título en virtud del cual es propietario de la parcela, y la
2 2
documentación en virtud de la cual la parcela pasó de 2.000 m a 1.000 m .

Otra posibilidad que en algunos catastros puede darse es inscribir la casa, pero no alterar la titularidad.
Otro ejemplo lo podemos ver si una persona desea inscribir una compra de un piso a su favor, pero en la
finca en cuestión todavía no se ha dado de alta el bloque de apartamentos; o si se desea inscribir una
división horizontal en un edificio que ya se ha demolido.

Podrían describirse muchos ejemplos más, pero la misma idea subyace: del mismo modo que en la
realidad los acontecimientos se concatenan en un orden sucesivo y lógico, el Catastro, que es un modelo
de esa misma realidad, participa de idénticas leyes lógicas de incorporación de sus datos.

Llegados a este punto se manifiesta la enorme importancia que tienen para los catastros el conocimiento
de las fechas de alteración. Esas fechas que hemos visto anteriormente cuando hablábamos de la
actualización.

A continuación describiremos otros Parámetros no vinculados con los datos que podríamos denominar
Parámetros Organizativos.

1.2.7. Seguridad

La seguridad es el parámetro que mide las barreras organizativas existentes contra modificaciones no
autorizadas.

Esto se consigue mediante la implantación de medidas tecnológicas, tales como usuarios autorizados con
contraseñas y mediante la definición de unos roles específicos, de modo que no todos los usuarios de la
Base de Datos Catastral pueden acceder a cualquier dato de la misma, sino sólo a aquellos datos que en
función de su misión en la organización es el adecuado. En cualquier momento cualquier usuario
conoce la identidad de la persona que ha practicado una alteración determinada en la base de datos, y
la fecha y motivo por el que se practicó dicha alteración.

También existen medidas organizativas, adecuadamente amparadas por el sistema informático, tales
como que cualquier alteración catastral estará respaldada por un expediente administrativo, para el que
existe documentación acreditativa, no pudiéndose en consecuencia alterarse ningún dato en el catastro
si previamente no se ha dado de alta un expediente en el sistema y ese expediente permite la alteración
de ese dato. Por ejemplo, con un expediente de cambio de titularidad de bien urbano, no puede
alterarse un cultivo de una finca rústica, ni darse de alta una construcción. Otro ejemplo: un usuario
autorizado para alterar bienes urbanos no podrá alterar bienes rústicos.

En el caso de que el catastro opere con agentes externos, la seguridad contra alteraciones no deseadas
se debe extremar, y los sistemas implantados suelen consistir básicamente en permitir el acceso de los
datos proporcionados a unas tablas informáticas provisionales que se incorporan a la base de datos
definitiva previa validación de la información.

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1.2.8. Disponibilidad y difusión de datos

Para terminar con este apartado, la Disponibilidad consiste en que el Catastro debe estar estructurado
organizativamente de modo que los datos sean accesibles por los usuarios en un periodo de tiempo
adecuado.

Veamos dos situaciones en que esta característica opera:

En el caso de petición de un certificado catastral, se debe garantizar que los datos sean accesibles
rápidamente y que se encuentren incorporados en el sistema, debiéndose eludir cualquier certificación
manual paralela al sistema, por el peligro de error y de inconsistencia que ello acarrea.
En el caso de existir agentes externos a los que se les ha encomendado una tarea, se debe garantizar
de que disponen de los datos suficientes para llevar a cabo esa tarea, de un modo ágil.

1.3. Qué datos fluyen: elementos esenciales de las inscripciones catastrales

Vamos a continuación a analizar cuáles son los objetos susceptibles de inscripción en el


Catastro, y así nos centraremos en las personas, los objetos y los identificadores.

1.3.1. Datos jurídicos. Los Titulares Catastrales

En la inmensa mayoría de los Catastros, aparece una persona vinculada a un inmueble, que en lo
sucesivo denominaremos “Titular Catastral”. Este titular suele ser la persona que detenta el derecho
de propiedad, del modo que el Derecho Civil lo define. Sin embargo, a veces basta con el mero
usufructo, y en casos de indefinición del derecho de propiedad, con una mera posesión. En algunos
países el Catastro tiene una función de mero publicitador de situaciones de hecho.
El modo en que esta titularidad catastral ha accedido por primera vez al Catastro es diversa, pero
normalmente, en los procesos de formación de los catastros se llevaron a cabo inscripciones de acuerdo
con lo inscrito en los registros de la propiedad, si bien en ausencia de estos y de modo sucesivo se
utilizaron también los títulos públicos aportados, los títulos privados y a falta de todo lo anterior, con
manifestaciones verbales de los vecinos, colindantes o autoridades locales.
Una vez implantado el Catastro, éste pasa a ser una “verdad formal”, cuyos datos sólo pueden ser
destruidos o modificados mediante prueba en contrario, de acuerdo con los propios procedimientos
catastrales.

En muchos países no todos los inmuebles están inscritos en los registros de la propiedad. Sin embargo,
los que cuentan con un Catastro tienen al menos un titular para cada inmueble catastrado.

En los casos de disputa por la titularidad de un inmueble, si éste no se encuentra registrado, pero sí
catastrado, la inscripción en el Catastro suele ser entonces una prueba importante en el procedimiento.

La mayoría de los países donde la inscripción en el Registro de la Propiedad no es obligatoria han


diseñado procedimientos específicos para el acceso de esos inmuebles por primera vez al Registro.

En esta situación se debe añadir que los registros denominados “de derechos” sólo otorgan la fe pública
respecto de los datos de derecho, y la descripción física de la finca no se encuentra entre estos, por
lo que no otorgan protección en relación con los datos relativos a superficies y mejoras.

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Pero no siempre es una única persona la titular catastral, hay catastros que también registran las
situaciones en las que son varias las personas las titulares de un único inmueble. Pensemos que son
relativamente frecuentes las situaciones en las que se ha producido una fragmentación de los derechos,
ya sea mediante la partición de los bienes o mediante la partición de la propiedad.

Las comunidades de bienes aparecen cuando sobre un único bien no dividido (a veces legalmente
indivisible) existe una pluralidad de personas titulares de un derecho, normalmente de la propiedad.

Si se trata de una parcela, se trata de una comunidad de bienes ordinaria o de acuerdo con la
terminología civil romana, es en la que cada propietario posee una cuota de propiedad, pero no es
posible localizar el derecho en ningún punto específico, se es propietario de todo el inmueble, pero sólo
de una cuota.

Hay otros bienes en los que las personas son titulares del derecho de propiedad, pero sin cuota; en cuyo
caso se denominan comunidades germánicas. Estas comunidades se corresponden con algunos
matrimonios, y con otras situaciones como los montes comunales, en los que cualquier vecino de un
pueblo tiene determinadas facultades tales como cortar leña, o a recoger frutos de ciertos árboles en
fincas ajenas.

Finalmente, al margen de estas dos comunidades, existe una modalidad de Comunidad por Cuotas muy
importante en la mayoría de los países con un alto porcentaje de población urbana denominada en
Régimen de Propiedad Horizontal, en la que cada copropietario tiene la propiedad exclusiva de una parte
del inmueble, sobre la que puede ejercer acciones que son casi imposibles en la práctica en una
Comunidad Romana tradicional como por ejemplo hipotecar su parte.

En este régimen se encuentra la práctica totalidad de la propiedad inmobiliaria urbana en los edificios de
viviendas por plantas.

En estos casos, existe una propiedad en comunidad de los elementos comunes del edificio, tales como las
escaleras y el portal, y una propiedad privativa de cada piso a favor de cada propietario. Los derechos
y obligaciones asociados al mantenimiento de los elementos comunes se reparten en función de la cuota
de participación en la División Horizontal.

Todas estas complejas relaciones jurídicas que recaen sobre los inmuebles han de tener su adecuada
correspondencia con el Catastro.

Algunos catastros han solucionado esto llevando a cabo una estricta conexión con el Registro de la
Propiedad, de modo que a través del identificador único de cada inmueble se conecta el mundo
jurídico y el mundo físico del inmueble. Este sistema, denominado en ocasiones germánico, y ya analizado
en el módulo anterior, requiere la inscripción obligatoria en el Catastro y Registro de todos los títulos.

Otros catastros han optado por inscribir como titular catastral tan sólo a una de las personas sobre la que
recaen los derechos, de acuerdo con las propias normas catastrales.

Finalmente, hay catastros que se denominan catastros físicos, que carecen absolutamente de titulares
catastrales, limitándose únicamente al mantenimiento de los datos geográficos.

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Estos registros no se pueden considerar propiamente catastros a pesar de su nombre, ya que su actividad
difiere escasamente de la mera actividad cartográfica, y al encontrarse desconectados del mundo jurídico,
son inhábiles para dos de los usos principales del catastro como es el uso fiscal y el uso registral.

Para finalizar, y a pesar de que luego hablaremos de los identificadores catastrales, conviene decir que las
personas también deben tener un número de identificación asociado e inmutable, ya que a pesar de que
en la mayor parte del ámbito hispano americano las personas tienen un nombre y dos apellidos (frente a
un apellido en el resto del mundo), aun así existen muchas personas con idéntico nombre. También
existen problemas de identificación en los Catastros asociados a eventuales cambios de nombre de las
personas con motivo de matrimonios, al adquirir el apellido del cónyuge.

1.3.2. Datos físicos. Parcelas Catastrales, Parcelas Impropias, Unidades de Propiedad, Subparcelas

La terminología usada en los diferentes países difiere enormemente; existiendo cuatro unidades
territoriales susceptibles de inscripción catastral que en función de cómo estén agrupadas e inscritas en el
catastro y cuál sea la terminología utilizada son:
 La Parcela Catastral.

 La Unidad Básica de Propiedad, Bien Inmueble, Finca Registral o Parcela Impropia.

 Las Unidades de Propiedad.

 Y finalmente las subparcelas.

La Parcela

Se define en casi todo el mundo la parcela como una poligonal cerrada de tierra que delimita el ámbito
espacial de un único derecho de propiedad, ya sea de una persona o de varias.

En realidad, la parcela se extiende por encima y por debajo de la poligonal por lo que en realidad es un
volumen más que una superficie. El dominio del subsuelo y del espacio sobre la tierra en la mayoría
de los países no es ilimitado, por ejemplo, en España, el subsuelo es de Dominio Público de acuerdo con
la Constitución y los propietarios de las parcelas son titulares del derecho a construir sótanos en su
parcela hasta donde llegue un aprovechamiento normal; no son propietarios de yacimientos mineros
que pudieran existir, ni de los tesoros históricos enterrados.

En lo que respecta al “vuelo” son propietarios de éste, del modo que se delimite por la normativa
urbanística, y por lo tanto, no pueden construir “hacia arriba” lo que quieran, encontrándose por ello el
derecho propiedad inmueble delimitado por las leyes.

En cuanto a los titulares del derecho de propiedad delimitado por la parcela, estos pueden ser una
persona, varias personas en proindiviso (comunidad romana por cuotas), y también pueden serlo
mediante fórmulas de propiedad comunal, sin cuotas, lo que en España se llaman “Propiedades
Comunales”; en otros países otros tipos de propiedad comunal, como pueden ser las que corresponden a
las Comunidades indígenas.

En algunos países se consideran a efectos de definición parcelaria las restricciones de derechos que
recaen “ob rem”, esto es, sobre la propia cosa, tal sería el caso de una servidumbre legal de paso; sin
embargo, las restricciones derivadas de obligaciones personales con garantía real tales como

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hipotecas, nunca son tenidas en cuenta, por formar parte del mundo de las obligaciones y no de las
cosas.

En algunos países, la separación entre catastro rústico y urbano hace que una única parcela pueda
convertirse en dos si se encuentra encabalgada entre las separación de la zona urbana y rústica.

En lo que respecta a los límites parcelarios o linderos, desde un punto de vista geométrico se trata de
superficies “invisibles”, verticales que separan los ámbitos de los derechos de propiedad. Si nos
encontramos en un inmueble sometido al régimen de propiedad oriental que antes analizábamos, en ese
caso la superficie es horizontal.

La intersección de esta superficie vertical con el suelo es una línea virtual que es la que habitualmente
denominamos lindero, y que es la que se representa en el plano parcelario catastral.

Toda persona que atraviese un lindero, ya sea aparente o no, está en realidad atravesando una “cortina”
invisible que separa un ámbito de derechos de otro.

La localización física de los linderos ya hemos dicho que normalmente está señalada sobre el terreno
mediante dos métodos, bien por elementos puntuales como mojones o hitos, que son piedras o
señales en el terreno que establecen una línea imaginaria al unirse, o bien mediante elementos lineales
como vallas, cercados o muros.

En muchos casos no hay ninguna señal aparente física de por dónde discurren los límites de propiedad,
y éstos sólo pueden ser deducidos de los documentos que existan, ya sean títulos, o de planos catastrales,
o en ausencia de éstos, de los acuerdos entre los colindantes.

A veces los títulos contienen descripciones que hacen referencia a otros accidentes, por ejemplo “a 50
metros de la orilla del río”, o bien, “a 10 metros del edificio X”.

El conocimiento de cómo se describen en los títulos los linderos de las fincas es muy importante para el
Catastro ya que éste se mantiene a partir de éstos en muchos países.

La existencia de linderos físicos tiene la función social de mostrar a todos los límites de las propiedades
individuales. Por ello, en la mayoría de los países las leyes protegen como presunción que su posición
coincide con la del límite de propiedad, aunque en algunas ocasiones, los límites legales no coinciden
con los marcados por los linderos físicos en campo. Por regla general, la valla o el cercado en sí se
considera un bien en proindivisión, y el límite de propiedad pasa por el eje imaginario de estos
elementos.

Excepto en algunos países, las leyes no prescriben cómo se deben marcar los límites de las fincas.

Si se modifica un lindero físico, por ejemplo, se mueve un cercado al reconstruirlo, de ello no se deduce
que el límite de la propiedad se haya modificado, ya que esto sólo es posible a través de un
procedimiento legalmente establecido.

Sin embargo, de no volverse a la situación anterior, tales pequeños cambios pueden conducir de facto y
en el transcurso del tiempo a una alteración parcelaria, sobre todo en el caso de inexistencia de planos
catastrales bien definidos. Estas situaciones suelen ser evitadas por los colindantes, existiendo
ciertamente mayores problemas si la alteración invade zonas del dominio público.

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En algunos países europeos, el sistema legal no reconoce derechos de propiedad sobre terrenos que no
hayan sido deslindados oficialmente y se encuentren en una parcela inscrita.

Finalmente, en muchos países los datos relativos a superficie o linderos inscritos en los registros de la
propiedad no están protegidos por la fe pública, siendo tan sólo meros antecedentes de hecho que
permiten identificar con mejor las fincas.
En estos países con registros de derechos, el papel crucial del Catastro se acrecienta, ya que no sólo es
suficiente la protección de los derechos, sino también el conocimiento correcto de hasta dónde se
extienden esos derechos, siendo el Catastro el único agente capaz de dar esa información.
Las Parcelas impropias

Determinados Catastros, como consecuencia de su estrecha conexión con el Registro de la Propiedad,


inscriben como unidades independientes no las parcelas, sino las denominadas Unidades Básicas de
Propiedad, en inglés basic property unit (BPU), lo que sería equivalente en a las fincas registrales.

Estas UBP, son parcelas o inmuebles impropios, en oposición a los que acabamos de ver han surgido
como consecuencia de alguna de estas circunstancias:
 Necesidad de inscribir fincas que originariamente eran una, pero que como consecuencia de la
construcción de una carretera, o un camino han pasado a estar físicamente separadas.

 Necesidad de inscribir unidades económicas discontinuas en el territorio, incluso apartadas varios


kilómetros.

 Necesidad de poder inscribir entidades jurídicas que aparecen como consecuencia de la aprobación de
regímenes de propiedad horizontal en condominio.

 Necesidad de poder inscribir en esas propiedades horizontales anejos tales como garajes
situados en el sótano y separados del piso, pero que jurídicamente forman una única unidad.

Vemos gráficamente dos ejemplos:

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Las parcelas impropias son en ese aspecto aquellos objetos territoriales susceptibles de alojar
derechos de modo autónomo. Así, se hipotecan como un todo, se transmiten en un solo título, y para
subdividirlas es necesario llevar a cabo un proceso formal de segregación o división.

A menudo esos actos formales de división o agrupación, si bien se llevan a cabo por Notarios a efectos de
su inscripción en el Registro, requieren asimismo para el otorgamiento del título de una licencia
administrativa previa del Ayuntamiento, Región o Estado.

Son así pues, las unidades jurídicas, a diferencia de las parcelas propias que si bien puede coincidir con
éstas, no siempre ello es así.

Las Unidades de Propiedad

Antes hemos visto que la poligonal cerrada de tierra que delimita el ámbito espacial de un único derecho
de propiedad es la parcela. En algunos países, varias parcelas colindantes que no han sido formalmente
agrupadas, pero que pertenecen al mismo titular reciben el nombre de Unidades de Propiedad (formadas
por varias Unidades Básicas de Propiedad).

A menudo los Gobiernos y los Registros preferirían que dichas parcelas se agruparan, si bien, los
propietarios pueden tener poderosas razones para mantenerlas en esta situación, como por ejemplo
poder hipotecarlas por separado.

Debemos decir que en muchos otros países esta perspectiva “subjetiva” del modo de definir
unidades territoriales carece de relevancia.

Se puede decir también que cuando las parcelas acceden al Registro de la Propiedad, de algún modo
quedan cristalizadas, y por lo tanto no es posible llevar a cabo esta agrupación en función de la
titularidad, salvo para las particularidades anteriormente explicadas.

Sea como fuere, en algunos catastros vinculados fuertemente a los registros de la propiedad, este modo
de operar es bastante común, y deberemos entenderlo como residuos de modelos registrales basados en
el folio personal, del que aún conservan determinadas particularidades como la comentada.

Como conclusión, diremos que algunos países inscriben la parcela, sea esta propia o impropia, y otros
registran la unidad de propiedad perteneciente a una persona, tal como la hemos comentado, lo que en
realidad constituye la traslación al plano catastral de la clásica distinción entre registros de folio personal
o de folio real. Como ejemplo de este último caso tenemos Dinamarca, donde existe el “samlet fast
eiendom” o “propiedad inmueble agrupada”.

En otros casos, esta agrupación por persona se hace por razones fiscales y tributarias. En este caso
particular sería la unidad de propiedad a efectos tributarios el conjunto de parcelas rústicas que radican
en el mismo municipio y pertenecen al mismo propietario o comunidad de propietarios.

Este concepto generalizado al nivel de todo el país constituye lo que se llama “portfolio”, o “cartera
inmobiliaria”, y es el conjunto de bienes inmuebles cuya propiedad recae en una persona en un país, y
dado su carácter extracatastral, no nos detendremos en él.

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Las subparcelas

Al nivel más detallado encontramos la subparcela, que es la subdivisión más pequeña que puede hacerse
en el interior de una parcela susceptible de que sobre ella se le puedan asignar atributos, y pueda ser
dibujada.

Una subparcela puede ser una porción de parcela sobre la que se lleva a cabo un cultivo diferente, o de
diferente intensidad, también puede ser la porción de terreno sobre la que hay un camino, o un paso, o,
más frecuentemente una edificación. También puede ser el recinto sobre el que existe una determinada
regulación urbanística, de uso, de aprovechamiento, una determinada restricción, etc.

Una parcela puede tener una o más subparcelas.

Las subparcelas que aparecen en las cartografías catastrales no suelen inscribirse en los registros de la
propiedad; en lo que respecta a la parte literal del Catastro, a veces sólo intervienen en la fase de
valoración inmobiliaria, y a veces, incluso, son mantenidas por entidades u organismos distintos: tal es el
caso de los catastros de edificios y tierras como entes separados, o el caso de los registros de usos del
suelo y cultivos, mantenidos a menudo por los Ministerios de Agricultura.

En el caso de las huellas de los edificios en las parcelas, los registros de la propiedad suelen
distinguir entre parcelas edificadas y las que no lo están.

En otras ocasiones forman parte de la estructura de la inscripción catastral.

Si representamos el territorio en atención a sus subparcelas, y no a sus límites parcelarios, estamos en


realidad obteniendo otro tipo de mapa temático, que es el mapa temático de usos.

1.3.3. Identificador Catastral

Toda parcela o bien inmueble (unidad básica de propiedad tal como hemos visto anteriormente) debe
necesariamente tener un identificador para el Catastro, que denominaremos Referencia Catastral. Estos
identificadores asignan a cada inmueble un número que permite el vínculo de la descripción cartográfica
del bien inmueble con la descripción alfanumérica.

En aquellos países donde el Catastro y el Registro de la Propiedad se encuentran fuertemente


coordinados, la referencia catastral es el nexo entre ambas instituciones.

En otros países, el Registro de la Propiedad tiene su propio sistema de codificación de inmuebles.

Existen muchos métodos para asignar referencias catastrales a los inmuebles, y todas ellas son
válidas, resultando ser el producto de la historia y circunstancias de cada país. Lógicamente, muchos de
estos sistemas no fueron diseñados para la época de los ordenadores, sino para facilitar las búsquedas en
papel.

La migración de un sistema de referencias catastrales a otro en algunos casos muy específicos es


inevitable, pero requiere una profunda meditación y estudio antes de llevarse a cabo; ya que los archivos
físicos catastrales también se encuentran organizados en base al método antiguo, las referencias antiguas
son las que constan en las cartografías catastrales preexistentes y las referencias catastrales antiguas se

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encuentran en gran cantidad de documentos públicos y privados y un cambio en este sentido debe de
estar justificado por poderosas razones, que en ningún caso pueden ser meramente académicas o
teóricas.

Para hacer un paralelismo, el cambio de las Referencias Catastrales en el Catastro equivale en el ámbito
de los humanos a que todos cambiaran de nombre simultáneamente.

Además de las Referencias Catastrales, existen identificadores secundarios tales como:

 Las direcciones postales.

 Las coordenadas.

 Las hojas del plano catastral.

No haremos referencia a otros sistemas tales como la búsqueda en el registro de los inmuebles en base al
titular, ya que son sistemas ajenos al Catastro y son más propios de registros basados en el folio
personal. Sin embargo, la informatización de los Catastros permite actualmente sin problemas la
búsqueda de los inmuebles tanto a través de su titular, como de su referencia catastral.

La búsqueda por titular, utilizada de modo ilimitado y público puede, sin embargo transgredir la
legislación sobre protección de la intimidad de las personas.

Características esenciales que deben tener las Referencias Catastrales


Las Referencias Catastrales han de ser:
 Únicas: de modo que dos inmuebles no puedan tener nunca la misma referencia en todo el país.
La correspondencia debe ser además biunívoca, entre la realidad y lo inscrito en el catastro.
 Estructuradas de modo que sean fáciles de entender, y así existan pocas posibilidades de cometer
errores por semejanza con otras. Se deben evitar codificaciones que induzcan a error, como por
ejemplo que exista la posibilidad de utilizar en una posición determinada letras y números con
formas parecidas, como pueda ser la letra “o”, fácil de confundir con el “0”, la “i” con el “1”, la “s” con
el “5”.
 Fáciles de recordar por los Titulares Catastrales, quienes deberían poder recordar las Referencias
Catastrales de sus inmuebles igual que recuerdan el número de su cuenta corriente, su número de
teléfono o su número de identificación fiscal.
 Fáciles de utilizar tanto por los ciudadanos como por la Administración. Y deberían ser fáciles de
almacenar en los sistemas informáticos, lo que se consigue normalmente adoptando estructuras de
campos fijos.
 Permanentes e Inmutables, esto es no deben cambiar a no ser que el inmueble cambie, por ejemplo al
dividirse, o al construirse un condominio sobre un solar (el solar como finca deja de existir). Ello es
lógico, no debemos denominar de modos distintos a cosas que son lo mismo, y viceversa, no debemos
llamar igual a lo que es distinto.
 Con capacidad de permitir divisiones y agrupaciones; aquí podemos hacer una referencia a la
existencia de diferencias jurídicas entre agrupación y agregación y división y segregación. Mientras que
en la segregación se separa una parte de la finca matriz, y por lo tanto la referencia catastral de la
finca matriz debería subsistir, en el caso de una división, la finca matriz desaparece para permitir el

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nacimiento de nuevas parcelas, que en consecuencia tendrán diferentes referencias catastrales.


Idéntica situación se da con la agregación y la agrupación.
 Con posibilidad de permitir la referenciación de subparcelas en la parcela, si estas son relevantes.
 Con la flexibilidad suficiente para que pueda usarse fuera del ámbito estrictamente catastral como
por ejemplo por parte de la Administración Local.
 Fáciles de implantar y de mantener.
 Capaces de permitir la compatibilidad con registros históricos de modo que se pueda saber quién
era el propietario de un determinado inmueble en una fecha determinada, por ejemplo.
 Han de ser, como su nombre indica, catastrales, esto es, mantenidas y asignadas únicamente por la
autoridad Catastral.
 Independientes de los atributos parcelarios que puedan ser modificados por otras autoridades, como
pudiera ocurrir, por ejemplo, si en la referencia catastral estuvieran los códigos postales, que son
mantenidos por correos.

A pesar de que todas estas características son muy lógicas, lamentablemente, los países siguen
incurriendo en errores a la hora de diseñar sus sistemas de identificador catastral.

En lo que respecta a su estructura, muchos países designan sus parcelas catastrales igual que se
encuentran en el Registro de la Propiedad, con la codificación clásica de Tomo, Folio, Finca, si bien
este tipo de codificación no se adapta adecuadamente al ámbito catastral, por estar diseñado para operar
sin ningún tipo de connotación o referenciación espacial.

A pesar de esto, muchos países se han decantado por los números secuenciales, de modo que a medida
que se van inscribiendo nuevos inmuebles, se les va designando con un número más. En algunos países la
referencia secuencial tiene a continuación una letra que indica que se trata de una subdivisión, de modo
que la finca 12345 al dividirse en dos desaparece y nacen las referencias 12345A 12345B.
Un paso más se da al añadir al número secuencial un código de área, ciudad o provincia, por ejemplo si
la ciudad de Madrid fuera la número 23, las parcelas anteriores podrían designarse como 23-12345A
y 23-12345B. Este tipo de codificaciones se llaman autoreferentes, porque en sí mismas ya contienen
información relativa al inmueble.

Muchos países utilizan un sistema de polígono y parcela. El polígono catastral habitualmente se marca en
los planos parcelarios, y es cada una de las zonas en que se divide un municipio, distrito o territorio con la
finalidad de facilitar la referenciación de las parcelas. Habitualmente se parte del centro del municipio y
se fragmenta radialmente haciendo coincidir los límites de polígono con carreteras, caminos o ríos que
pasan por el municipio.

Después, en el interior de cada polígono se numeran las parcelas secuencialmente.

En el sistema de Polígono-Parcela, cuando se produce una división, se asigna a la nueva parcela un nuevo
número. Cuando el mantenimiento catastral se llevaba a cabo en soporte papel, los planos estaban
ordenados por polígonos y en cada plano se anotaban las referencias de las parcelas que habían dejado
de existir y de las nuevas que se iban asignando.

Antes de que existieran los ordenadores, este sistema podía dar lugar a dificultades si el polígono era
muy grande, tenía muchas parcelas y se habían producido muchas subdivisiones, pero ahora este
problema es irrelevante.

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En algunos países, los polígonos no coinciden con los límites municipales, y cuando éstos cambian, los
límites de los polígonos no cambian.

En el módulo correspondiente se definirá con detalle la estructura de la referencia catastral, que en el


catastro rústico sigue la pauta anteriormente explicada de Polígono y Parcela y en el Catastro Urbano está
basada en un geocódigo, pero antes veamos algunos ejemplos europeos.

Ejemplos de Referencias Catastrales en Europa


ESPAÑA
Bien Inmueble Urbano: 21321 01 NG1623S 0001 XY
 23321 - Identificación de la manzana en la que se encuentra la parcela
 01 – Número secuencial dentro de la manzana
 NG1623S – Identificación de la hola cartográfica en la que se ubica el centroide de la manzana
 0001 – Número secuencial del bien inmueble dentro de la parcela
 XY – Caracteres de control

Bien Inmueble Rústico: 08 016 A 011 00042 0000 XY


 08 – Código de Delegación del Ministerio de Economía y Hacienda (Dirección General del Catastro)
 016 – Código del Municipio
 A – Código de Sector
 011 – Código de Polígono Catastral
 00042 - Número de Parcela Catastral
 0000 – Número secuencial del bien inmueble dentro de la parcela
 XY – Caracteres de control
Bien Inmueble de Cararcterísticas Especiales (BICE): 1N 19 027 M 01 ZORI
 1N – Código de Bice
 19 – Código de delegación de la provincia en la que el inmueble tenga mayor superficie o longitud
 027 – Código del Municipio
 M – Municipio

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 01 - Número de municipios ocupados por el Bice


 ZORI – Abreviatura de denominación de Bice
AUSTRIA Y CROACIA: 20018-123/23
 Código de provincia (1er dígito)
 Juzgado de Distrito (2º y 3er dígito)
 Polígono Catastral (4º y 5º dígito)
Después viene la referencia parcelaria (secuencial con atributos de herencia), en el ejemplo descrito, sería
una de las 23 subdivisiones de la parcela original 123.
Los códigos originales de Provincia, Juzgado y Polígono se mantienen incluso aunque haya cambios
administrativos.
FINLANDIA: 123-223-3-44
 Código de Municipio
 Código de Localización o Polígono
 Código de Manzana o Bloque
 Código de Piso, Parcela, o Unidad Registral
Los campos son de longitud variable.
DINAMARCA:
La referencia catastral danesa se compone de un número y dos letras minúsculas, por ejemplo 3df. Como
es obvio, esta referencia solo opera en un área reducida, parecida a un polígono catastral. Antes de 2001
se podían asignar los mismos identificadores a diferentes parcelas si eran del mismo propietario, como en
Noruega, pero ahora ya no, aunque el registro sigue ordenado en base al folio personal. Sin embargo,
este sistema no está generalizado en todo el país.

GRECIA: 22-333-22-22-333
 Prefectura (2 dígitos)
 Municipio (3 dígitos)
 Sector Catastral (2 dígitos)
 Sección Catastral (2 dígitos)
 Parcela (3 dígitos)

LETONIA: 01000030002
 0100 =Territorio Catastral;
 003 = Grupo Catastral;
 0002 =Número secuencial único en el grupo catastral (de 0001 a 9999).

LITUANIA: 4400-0004-4230

Cada parcela tiene un número único de 12 dígitos que incluyen un número de control. Los dígitos no
tienen ningún significado autorreferente.
En zonas urbanas se usan referencias de este tipo: 5203/0003:4
 5203 = Código de Unidad Catastral
 0003 = Código de Manzana
 4 = Código de Parcela en la Manzana

RUSIA: 50:13:03:001
50 =Código de Región Catastral, en este caso, Moscú
13= Código de Distrito catastral
03= Código de Manzana
001= Parcela catastral

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SUECIA: Haninge Svartsö 3:49


Los municipios, ciudades o núcleos de población se nombran, seguidos del número de manzana y del
número de piso, parcela o unidad registral.

(Fuente: WPLA, 2003)

Para designar los diferentes pisos o apartamentos que existen en cada parcela, normalmente se añaden
cifras adicionales a los identificadores que acabamos de ver. En algunos países, el Catastro sólo captura
información relativa a parcelas de suelo y no a edificios, en otros países hay un Catastro separado de
edificios con sus correspondientes identificadores. Esto ocurre así porque en algunos países con un
Catastro fuertemente vinculado al Registro de la Propiedad no todas las parcelas están catastradas, y se
necesita con independencia de esto tener siempre catastrados los edificios. Por ese motivo, estos
identificadores de edificios se mantienen con independencia de la parcela sobre la que se asientan.
Para finalizar el tema, vamos a referirnos al identificador secundario más importante, por ser el de uso
corriente, el nombre de calle y número de portal.

En primer lugar, podemos decir que mientras que el Número de Identificación Fiscal tiene una cierta
implantación y se utiliza con generalidad, la Referencia Catastral de los inmuebles no traspasa los ámbitos
estrictamente administrativos, por lo que el modo de referenciación espacial basado en la calle y número
es de uso generalizado.

Sin embargo, para el catastro sólo debe ser usado secundariamente, ya que tiene varios problemas:

 En primer lugar, tanto los nombres de las calles como las numeraciones cambian a menudo, y por
decisión del municipio. Antes hemos visto que no era buena práctica incluir en los identificadores
catastrales códigos que podían ser cambiados por otrosorganismos.

 En segundo lugar, no siempre hay una dirección postal clara, como puede ser el caso de los solares
vacantes, y de las casas que están en el campo, fuera de los núcleos de población.
 También es importante tener en cuenta que muchas veces dentro de un mismo edificio, puede
haber distintas calles y números, como en el caso de que los vecinos de una escalera accedan por una
calle y los de otra escalera por la calle de la vuelta de la esquina, es importante que la base de
datos esté estructurada de modo que admita este tipo de peculiaridades.
 Es importante tener en cuenta que estos identificadores de calle y número deben encontrarse en
tablas informáticas que vayan a ser utilizadas para generar salidas hacia el exterior, tales como
recibos de cobro, certificados , etc.
 En algunos países, la estructura de un edificio de vecinos es el tipo Calle Mayor, Número 4,
Escalera 1ª, Planta 4ª, Puerta D. En otros sin embargo, cada apartamento tiene un número, y así
podemos encontrar: Calle Mayor 4, 144. Dado que existe poca estandarización a este respecto,
conviene que el Catastro se dote de un sistema que permita dar cabida a todas estas peculiaridades
locales. En España por ejemplo, el Sistema es:
 Sigla: Es el tipo de vía, por ejemplo: CL=Calle, AV=Avenida, CR=Carretera, PZ=Plaza; PL=Polígono, y así
sucesivamente.
 Vía: es una tabla numérica que va vinculada a la sigla y nombre de la calle y al código postal para un
rango de números; por ejemplo: Vía = 235: CL MAYOR. AL listado de calles se le llama callejero. Si una
calle cambia de nombre, basta con cambiar éste sin modificar el código numérico, y al ser una Base de
Datos relacional, se modifica en todas las tablas asociadas.

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 Código Postal del 1 al 99: 28005.

 Número: Es el número del portal.

 Duplicado: A veces se acompaña al número de una letra, como D, o B.

 Bloque: En una parcela pueden existir más de un bloque o edificio.

 Escalera: A veces un edificio tiene varias escaleras, por ejemplo derecha o izquierda.
 Planta

 Puerta

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VALORACIÓN DE BIENES INMUEBLES


1.1. Teoría del Valor. Evolución Histórica

El concepto de valor no resulta fácil de definir desde un punto de vista económico. De una forma intuitiva,
podemos considerar el valor como el criterio que nos inclina a elegir una alternativa determinada entre varias
posibles, el sujeto siempre tomará la opción que mejor satisfaga sus necesidades, aquella a la que otorga más
valor. En este sentido, el valor es un fenómeno subjetivo que depende de la necesidad que se experimenta y de
la cantidad disponible del bien, es decir, de su utilidad.

A lo largo de la historia han sido varias las escuelas de pensamiento que han intentado dar contenido a este
concepto, las teorías del valor son tan antiguas como la misma ciencia económica y a lo largo del tiempo sus
planteamientos se van sucediendo y reformulando.

La doctrina de Petty señala especialmente los factores originales de producción, tierra y trabajo, como las
fuentes del valor económico.

Locke investiga los determinantes de la demanda y la oferta. Los bienes, en general se consideran valiosos
debido a que pueden ser cambiados o consumidos. Su utilidad es una condición necesaria pero no suficiente
para ponerles un precio. Deben también ser escasos. Así, el aire y el agua son útiles pero no tienen precio
porque su cantidad es mucho mayor que la necesidad de ellos.

Adam Smith menciona tanto el valor de uso como el valor en cambio, pero después de referirse a lo que hoy se
conoce como la paradoja del valor - un bien puede tener un alto valor en cambio y bajo valor de uso, y
viceversa: el agua y los diamantes - el valor de uso desaparece de las discusiones de Smith.

Desarrolla así la teoría del valor trabajo:

El precio real de cada cosa, lo que cada cosa realmente le cuesta al hombre que desea adquirirla, es el esfuerzo
y el trabajo necesarios para obtenerla. Lo que se compra con el dinero o bienes es comprado por el trabajo.
Contienen el valor de cierta cantidad de trabajo que intercambiamos por lo que suponemos contiene el valor
de una cantidad igual. El trabajo fue el primer precio, el dinero original para las compras, lo que se pagaba por
todas las cosas.

Pero una vez que ha empezado a utilizarse el capital en el proceso productivo y que la tierra se ha convertido
en propiedad privada, los precios de las cosas se convierten en salarios, beneficios y rentas. Con esto la teoría
de Smith del valor trabajo se convierte en una teoría del costo de producción.

Smith habla de una tasa natural para los salarios, los beneficios y las rentas, del precio natural de las
mercancías y de sus precios de mercado. La tasa natural, conocida también como tipo ordinario o tipo medio,
está controlada por las fuerzas sociales. El precio natural de una mercancía es el que cubre los tipos naturales
de los salarios, beneficios y rentas. El precio de mercado, o sea el precio que alcanzan las cosas en el mercado,
puede desviarse del precio natural. El precio de mercado está controlado por la cantidad ofrecida y por la
demanda efectiva de aquellos que quieren pagar el precio natural. Si la demanda efectiva es mayor que la
cantidad suministrada, el precio de mercado se elevará por encima del precio natural; en caso contrario bajará
por debajo de él. Cuando el precio de mercado exceda el precio natural, el incremento consiguiente en el
factor pagos atraerá al factor oferta, aumentándose la cantidad de producto suministrado y los precios bajarán
de nuevo a sus niveles naturales.

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En el análisis de Jevons, la utilidad y la escasez reemplazan al trabajo como determinantes del valor. En lugar
del divorcio del valor de cambio y el valor de uso de los clásicos, ambos eran interpretados por él en términos
de la utilidad, entendiendo por ésta la utilidad total y la marginal. En lugar del énfasis de los clásicos en la
oferta y el costo como determinantes del valor, Jevons identificó los factores que operan tras la demanda.

Como Jevons, la teoría del valor de Menger no asigna lugar alguno al costo de producción como determinante
del valor. Ambos desarrollaron sus argumentos sobre la base de una existencia de bienes dada que habían sido
producidos a costos incurridos en el pasado, los cuales carecen ahora de relevancia. Nosotros estamos siempre
empezando a partir de cero en cada momento, juzgando el valor de las cosas con vistas a su utilidad futura.
Esta reacción extrema a la teoría del valor de los clásicos con su énfasis en el trabajo o el costo de
producción como determinantes del valor sería posteriormente corregida por Marshall, que coordinó el costo
de producción con la utilidad como determinantes del valor.

La sustancia del pensamiento de Marshall mantiene atrás la teoría de la utilidad y, por otra parte, va mucho
más lejos en el desarrollo de una teoría de la oferta. Demanda y oferta, el "cruce de Marshall" de las dos
curvas, surgen como los pilares de su doctrina, y son los instrumentos analíticos que integran su trabajo total.
La curva de la demanda de Marshall, herramienta analítica que tenía suprema importancia en su sistema,
relaciona los cambios en la cantidad demandada con los cambios en el precio demandado, y sólo con ellos.

1.2. Concepto de demanda

En un sentido amplio, la demanda se considera como la expresión del deseo de adquirir bienes por parte de
los sujetos a determinados precios y para determinados niveles de renta. Los dos elementos constitutivos
de la demanda son el deseo y la capacidad de pago.

El deseo es fundamental, puesto que cuando este no existe el individuo no comprará a ningún precio, y lo
mismo podemos afirmar respecto a la capacidad económica sin la cual no sería posible la materialización de la
demanda, los deseos no influirán en la demanda si no están respaldados por la capacidad y voluntad de pagar
el precio.

La demanda de un artículo depende de su precio, cuanto menor sea éste, mayor será la cantidad del bien que
un individuo está dispuesto a adquirir, pero no es esta la única variable que influye en la demanda, ésta
dependerá también en gran medida de los precios que en el mercado tienen otros artículos que puedan
sustituir a aquel o que complementen su utilización en un proceso de producción o de consumo. Podemos
decir que la demanda de un artículo es función de su precio y también del precio de otros artículos que
guardan relaciones de complementariedad o sustitución con el considerado.

A medida que la renta de los sujetos es mayor, también es mayor su capacidad de compra y, por consiguiente,
la demanda de bienes provocada por ellos, y esto es válido tanto para un individuo aisladamente
considerado como para una colectividad, es sobradamente conocida la enorme diferencia existente en el
índice de consumo de los diferentes países en función de su diferente grado de desarrollo económico y renta
per cápita.

Los efectos de la diferencia de renta sobre la demanda no son exclusivamente de carácter cuantitativo, sino
también cualitativo, la estructura del consumo variará en función de la renta, una renta escasa determinará
una demanda integrada fundamentalmente por bienes baratos de primera necesidad, rentas mas elevadas
producirán, una vez satisfecha la primera necesidad, la orientación del consumo hacia bienes mas caros, de
mero recreo o capricho.

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1.3. Concepto de Oferta

Puede definirse la oferta de un bien o de un servicio, como la cantidad del mismo que a un determinado precio
y en un cierto momento y espacio, está dispuesto a vender quien lo posee.

Desde un punto de vista general la oferta se considera como la cantidad de bienes o servicios que a un
determinado precio y en un determinado tiempo y lugar, resultaría colocada en el mercado.

Al igual que la demanda, la oferta aparece condicionada por los precios que se den en el mercado para los
productos, variando normalmente en el mismo sentido ambas magnitudes, es decir, a medida que aumentan
los precios subirá también la oferta de bienes. No obstante, la oferta se caracteriza por ser un fenómeno
indeterminado desde un punto de vista temporal y espacial, a igualdad de precios, la oferta de los diferentes
productos puede variar en distintos momentos o lugares ya que está fuertemente condicionada por las
expectativas e iniciativas empresariales.

El punto en que se encuentran las dos curvas de la oferta y la demanda, o sea, en el que coinciden
aproximadamente las aspiraciones de los productores y consumidores, determina el precio que rige en el
mercado en un determinado tiempo y lugar. Este punto de encuentro no es automático ni exacto, se producen
transacciones a distintos precios que rondan el punto de equilibrio y que serán más próximos a éste cuanto
más transparente sea el mercado. Cuanto más general sea la información disponible, más se aproximará un
mercado real al esquema teórico expuesto, como en el caso de las bolsas de valores mobiliarios.

1.4. El Precio. Relación entre Valor y Precio

El valor de un bien no es otra cosa que la expresión cuantitativa de sus cualidades funcionales, aunque en la
mayor parte de los casos es el resultado de una situación dada de mercado.

Se ha definido, en general, el valor de un bien por su poder de exigir otros bienes a cambio, pero frente a este
valor de intercambio surge el valor de utilidad, en función de la posible utilización de un bien o de su posible
rentabilidad y lo que sí puede establecerse es la existencia de distintas clases de valoración función de las
distintas finalidades perseguidas, valores que difieren unos de los otros, incluso en su precio como expresión y
medida del valor.

La valoración no es constante, sino que varía en el tiempo y constituye el resultado de un estudio que se apoya
en consideraciones económicas y en otras de carácter técnico y jurídico. Los profesionales de la tasación
conocen perfectamente de las fluctuaciones de los valores por razones extrínsecas del propio bien, que se
manifiesta también en el propio suelo que sufre los efectos circunstanciales de la transformación de la ciudad,
del planeamiento urbanístico y los propios del desarrollo de la comunidad.

Todo proceso de valoración es complicado por la relatividad que el mismo entraña y, frente a un valor que
podríamos considerar como cierto, el de coste, sin olvidar que la certeza de dicho valor tiene una vigencia muy
limitada, la incertidumbre se acentúa cuando se trata de formular una teoría para fijar el valor de un inmueble
considerado como conjunto ordenado y funcional capaz de generar un rendimiento.

Toda la escuela clásica de la economía ha venido considerando dos ingredientes fundamentales en la


elaboración del concepto de valor: la utilidad y la rareza o escasez de los bienes. La utilidad condicionando la
demanda por la apreciación que de los bienes hacen los sujetos en orden a la aplicación de los mismos a la
satisfacción de sus necesidades; la rareza o escasez influyendo, por el contrario, en la oferta.

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Pese a la relatividad de toda valoración, frente a la interpretación personal de los bienes que inevitablemente
realiza el tasador, aparecen notas indudablemente objetivas que conducen a la creación de una magnitud
cierta como medida del valor, que por su carácter medio y general, puede considerarse como auténticamente
representativa de aquel, el precio, que en una economía competitiva de mercado se forma como resultado
de la interacción de la oferta y la demanda.

IMPORTANTE

Se define el valor de una mercancía como su poder de exigir otros bienes a cambio, todo valor precisa poder
medirse, la medida de los valores es la moneda, la expresión del valor es el precio.

El precio es la expresión del valor de un bien, es su medida. El precio de un bien, en una economía de mercado,
es producto de la interacción de su oferta y de su demanda, y entenderemos por precio de un bien inmueble la
cantidad de dinero que un comprador esté dispuesto a pagar por su adquisición y el vendedor está dispuesto a
recibir.

El binomio valor/precio aparece como las dos caras de una misma moneda, el precio es un hecho, el valor es
una estimación de lo que debería ser.

En todo caso, si la moneda es la medida de valor, toda variación en su medida repercutirá en su expresión. Con
ello vemos que el valor de las cosas puede variar por causas reales o bien por causas monetarias, nominales.
Por tanto, para poder realizar una comparación del valor económico de un bien entre dos fechas se
precisa adoptar una medida homogénea e invariable o una medida que varíe conforme lo hace el valor del
dinero: el índice de precios.

1.5. Valoración de Inmuebles. Criterios de valoración

Los criterios generales de valoración se apoyan en las distintas nociones de valor que se estudian en Economía,
donde se pone de manifiesto que no existe un único criterio de valoración, por ello puede ser conveniente
definir los distintos significados que se dan al valor:

Se denomina valor en uso, funcional o valor de utilidad aquel que se fundamenta en la apreciación de los
bienes por su capacidad para satisfacer nuestras necesidades y varía según el rendimiento de ese uso, presente
y futuro, efectivo y previsto.

Se denomina valor de mercado aquel que alcanza en una economía competitiva y transparente. El criterio de
valoración según el mercado se basa en el precio de cotización que el bien adquiera en el mercado. Podemos
considerarlo como el importe expresado en dinero que un comprador debería abonar por una propiedad en un
determinado momento. Se considera como un valor modelo porque responde a un precio normal o medio de
mercado.

En la determinación de este valor se tienen en cuenta todas las circunstancias razonables que, con un criterio
moderado, puedan admitirse por el comprador, pero renunciando de antemano a todo afán de especulación.

Es un valor sin apremios ni tensiones, el comprador no tiene necesidad urgente ni perentoria de comprar ni el
vendedor necesidad de vender y todo ello en un mercado transparente donde se haya impuesto el libre juego
de la oferta y la demanda.

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Frecuentemente, en el valor de mercado se capitalizan expectativas futuras, el mayor valor que la propiedad
puede alcanzar en un futuro no lejano por razones ajenas al inmueble. Cabría entonces hablar de valor de
porvenir o valor expectante o potencial de mercado.

Se denomina valor intrínseco el que un bien tiene naturalmente por su materia y suele asimilarse al valor de
coste o costo industrial de fabricación en los edificios y al coste de adquisición en el suelo.
Se denomina valor comparativo aquel que se obtiene por comparación con otros bienes de similar naturaleza,
destino y características análogas, cuyo valor y precio es conocido.

El criterio de valoración por comparación requiere un conocimiento importante del mercado y de sus precios, y
para aplicarlo con garantía se hace necesario que los inmuebles sean comparables por reunir una serie de
circunstancias coincidentes, principalmente en relación con:
‰Su emplazamiento
‰Superficie y volumen edificados
‰Uso de la edificación
‰Calidad de los materiales y acabados
‰Tipología edificatoria
‰Renta y gastos necesarios
‰Antigüedad de la construcción.

En definitiva, es un criterio para valorar inmuebles similares, es decir, que tienen semejanza o analogía y por lo
tanto es posible su comparación, propiedades análogas ubicadas en lugares semejantes.

El criterio de valoración por comparación es muy usual, es difícil sustraerse a la comparación y es el principio
que subyace en la valoración mediante la aplicación de tipos edificatorios, catálogos de modelos
representativos que reúnen las características esenciales de construcciones de igual naturaleza.

Se denomina valor en renta o de producción, el que se determina en función de criterios de rentabilidad o de


obtención de beneficios. La mejor manera de poner en evidencia el valor de propiedades en renta es convertir
la renta neta en capital, es decir, la valoración por capitalización de las rentas obtenidas. El procedimiento es
complejo ya que se hace preciso determinar con toda precisión la renta neta y esto significa analizar el costo
del edificio, su producción probable y los gastos que ocasionará su funcionamiento y conservación, todo ello en
relación con la vida probable de la edificación, las rentas normales de mercado de inmuebles de similares
características y la tasa de capitalización para bienes inmuebles.

Se denomina valor de reposición o reproducción de una propiedad en una determinada fecha (valor actual,
valor real o valor físico) el costo de reproducción del bien inmueble a los precios actuales de mano de obra y
materiales deducida la depreciación, en la que habrá que incluir el estado de conservación o corregirla con un
factor que contemple su conservación, ya que ésta representa en sí el coste de las obras de reparación que se
hayan efectuado o, por el contrario, la aceleración de su obsolescencia por haber dejado de efectuarlas.

Se denomina valor en venta o valor de compraventa aquel por el que se trasfiere una propiedad determinada y
que a menudo representa el criterio de conveniencia o necesidad del vendedor o comprador; sin apremios o
situaciones extremas o de coyuntura y en un mercado transparente y suficientemente informado, coincide o
suele coincidir sensiblemente con el valor de mercado.

Existen otras definiciones de valor que vienen impuestas por su finalidad, así se denomina valor garantizado el
equivalente del valor de mercado al que se le ha afectado de un corrector (reductor de garantía) que
contemple las posibles alteraciones del mercado inmobiliario o del propio poder adquisitivo del dinero, es el

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valor propio para las entidades financieras cuando demandan garantías hipotecarias para sus créditos o
préstamos.

Justiprecio. El primer problema que se nos plantea es una división clara entre el concepto de valor y el de
justiprecio. El valor se define como el grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o
proporcionar bienestar o deleite. Es considerado como cualidad de las cosas en cuya virtud se da por poseerlas
cierta suma de dinero o algo equivalente. El justiprecio, entendido como lo entiende el Diccionario de la
Lengua, como aprecio o tasación de una cosa, ha de considerarse como el precio justo independiente de
circunstancias coyunturales que puedan incidir en su valor. Entendido como indemnización o precio de venta
forzosa (como en el caso de la expropiación forzosa), debe permitir al expropiado adquirir con el precio de
expropiación un bien de similares características.

Conocidos y definidos los distintos conceptos de valor, se hace preciso familiarizarse con los métodos
probados que permiten su fijación. Así como hay distintas clases de valores, también se encontrará que una
misma propiedad tiene valores diferentes según las finalidades perseguidas. Al practicar una tasación puede
ser necesario, a veces, considerar varias clases de valor con el fin de obtener la respuesta buscada. Puede
ocurrir que para emitir una opinión bien fundada deba estudiarse cuidadosamente un valor físico por muy
importante que sea su rentabilidad o valor en renta.

1.6. Métodos de valoración según su finalidad

¿Podemos hablar de un procedimiento de valoración que pueda aplicarse con toda generalidad a cualquier tipo
de propiedades o por el contrario la valoración depende en gran parte de la finalidad a que va dirigida?.

El método de valoración y por consiguiente su técnica es muy diferente si la finalidad es el conocimiento del
precio que en un determinado mercado y en un instante determinado puede alcanzar un bien inmueble con
vistas a su adquisición o a su enajenación o, por el contrario, si la finalidad es la de obtener un rendimiento,
una rentabilidad de dicho bien, en las condiciones en que el mercado de rentas o alquileres se pronuncia en
dicho instante y en las expectativas que a medio plazo cabe esperar del propio mercado.

De idéntica manera, la valoración es diferente cuando se pretende que el bien actúe de garantía de una deuda
e incluso depende de que la amortización de dicha deuda pueda producirse a corto o largo plazo.

Por último cabría considerar las llamadas valoraciones administrativas, ya sea a efectos de expropiación forzosa
o a efectos impositivos, en que la valoración de un bien está más próxima a un valor de garantía que a un
precio o situación instantánea en el cambiante mercado ya que ha de caracterizarse por la circunstancia de
que, en cualquier caso, podría encontrarse comprador para transmitir la propiedad por ese valor.

La doctrina establece el método de tasación más adecuado para cada tipo de propiedades, distingue:
‰Propiedades no destinadas a producir renta. Se utiliza el método comparativo para la determinación del
valor del suelo y si éste está edificado, se le agrega el coste de reposición o reproducción de la edificación
menos la depreciación, afectando o penalizando su resultado con aquellos coeficientes que contemplen el
estado de conservación, diseño de la construcción, etc. Como la finalidad de estos inmuebles son los beneficios
o grado de utilidad que puede obtenerse de ellos, es normal, efectuada la valoración, comparar de nuevo la
propiedad con otras similares o de grado similar de utilidad.

‰Propiedades destinadas a producir renta. Lógicamente son tasadas en

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base a su capacidad de producir renta, es decir, a su capacidad de producir rendimientos, y la mejor manera de
efectuarlo es convertir la renta neta en capital, utilizando los procedimientos o métodos de capitalización.

‰Propiedades de utilidad pública. En este caso se utiliza el método de

reposición de idéntica forma que en las propiedades no destinadas a producir renta, pero mientras que
éstas se compran y se venden, por lo que siempre se tiene en cuenta el valor actual en el mercado e incluso sus
posibilidades de producir renta, en aquéllas, por estar fuera del mercado, no se toman en consideración estas
posibilidades.

En las propiedades no destinadas a producir renta se utiliza el método de comparación, calculando por el
método de reposición o valor de reposición de la construcción si el suelo estuviera edificado, tomando en
consideración la depreciación y la caída en desuso y cuidando especialmente y fijando con detenimiento las
mayoraciones o minoraciones pertinentes en función del estado de conservación, la adecuación (o
inadecuación) del diseño, vistas, buen gusto, etc.

El edificio y el solar deben poder ser comparados con otros parecidos en ubicaciones o emplazamientos
similares. En el supuesto del suelo sin edificar el valor se determinará al considerar las ventas en la zona de
solares similares en condiciones análogas.

En determinados tipos de inmuebles, tales como viviendas, puede pesar de forma importante su valor de
utilidad o valor en uso por lo que frecuentemente se hace la comparación con otras viviendas que no obstante
tener distinto costo de reposición tienen o pueden producir la misma utilidad, lo que podríamos llamar un valor
de sustitución.

Un ejemplo nos puede aclarar las ideas: una vivienda de una cierta edad con un diseño hoy día inadecuado
pero que en su día pudo ser acertado, puede dar lugar a un cierto costo de reposición, mientras otra vivienda
con la misma utilidad y prestaciones puede dar lugar a un costo de reposición menor. Supongamos que la
primera vivienda tiene una superficie construida de cien metros cuadrados y la segunda, con el mismo
programa, es decir, con el mismo grado de utilidad y de prestaciones tiene ochenta metros cuadrados
construidos, consecuencia de una mejor distribución o de un mejor aprovechamiento de espacios sin pérdida
de metros cuadrados en pasillos o superficies similares de prácticamente nula utilidad.

No hay duda de que la primera vivienda se ve afectada de una fuerte caída en desuso que está vinculada con la
distribución, el plan arquitectónico, etc. y que se traduce en una fuerte caída en su valor por metro cuadrado
hasta alcanzar cotas similares, en su valoración global, a la segunda vivienda que sirve de elemento de
comparación.

Las propiedades de renta, lógicamente, son tasadas en base a su capacidad de producir renta y así las tierras
para huertas tienen valor por la fertilidad de su suelo y por la capacidad de producir cosechas que pueden
venderse en el mercado. Similar problema pueden plantear determinados usos, como los comerciales, cuyos
inmuebles pueden tasarse en función de sus rendimientos reales o potenciales. Los bienes valen por lo que
producen o son susceptibles de producir, así en el suelo, a igualdad de uso permitido por el planeamiento, será
la edificabilidad, es decir, el aprovechamiento permitido por el plan, la que determine su valor.

No obstante, cuando la tasación se produce en función de rendimientos reales o potenciales se hace preciso
ser extremadamente prudente y se hace aconsejable cotejar el resultado obtenido por capitalización de rentas
con su valor de reposición o comparándolo con otras propiedades similares tan parecidas como sea posible.

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Así mismo, en la valoración por rendimientos debe sopesarse si la capacidad de producir rentas presenta
garantías de durabilidad o es producto de una situación coyuntural o si el propio edificio, por sus
características o estado de conservación, es capaz de seguir produciendo esas rentas.

En el método de comparación con otros inmuebles de características similares también se hace preciso
extremar la prudencia, ya que los precios de venta que nos pueda proporcionar el mercado en un determinado
instante pueden ser producto de la necesidad o urgencia de vender o por el contrario, en procesos
especulativos, consecuencia de un repunte temporal y no reflejar por tanto el verdadero valor.

De todo lo expuesto se deduce con claridad que no existe un único método que pueda aplicarse a la tasación
de cualquier propiedad, una propiedad puede alcanzar distintos valores según la finalidad de la tasación, pero
en cualquier caso, nos acercaremos al verdadero valor, al que más garantías tiene de permanecer en el tiempo,
comparando las distintas posibilidades que presente el inmueble ante la finalidad de la tasación.

El proceso de valoración busca la determinación de un valor lo más objetivo posible, en base a la consideración
de las características del inmueble. En relación con este objetivo, el tasador analiza una propiedad mediante la
aplicación de alguno de los cuatro métodos fundamentales de valoración: la comparación al mercado, el coste
(Reposición), la capitalización de rendimientos y el método residual.

Los cuatro métodos ofrecen un abanico de técnicas suficientemente extenso para resolver la mayoría de los
problemas relativos a la valoración, no obstante, en determinados casos uno de los métodos se presenta más
adecuado que los restantes, por ejemplo, el método del coste de reposición resulta poco aconsejable para ser
utilizado en inmuebles en una situación de depreciación acusada. El de comparación al mercado no podrá
utilizarse en aquellos edificios para los cuales no hay mercado o este es muy restringido y el de capitalización
no nos será útil para la valoración de los inmuebles no destinados a producir una renta.

La significación general y la utilidad prioritaria de cada uno de los métodos de valoración es la siguiente:

‰Método de comparación según el mercado. Éste es, sin duda, el sistema más adecuado cuando se puede
conseguir información relativa a compraventas de inmuebles parecidos al sujeto a valorar, realizadas en el
momento presente o recientemente. Permite la tasación de solares vacantes (mercado de solares) y de
inmuebles edificados. Es, pues, el sistema óptimo, ya que tiende a estimar el valor real en el mercado de la
propiedad en cuestión sin otros intermediarios o mediaciones que la comparación con casos parecidos
observados, una vez hechas las oportunas correcciones en base a las posibles diferencias en las características
constructivas y atributos locacionales.
‰Método de capitalización de rendimientos. Mediante la utilización de

este método, el tasador estima el valor presente de los beneficios futuros esperados de un inmueble. Los
rendimientos juntamente con el valor de reventa (de reversión) de la propiedad son capitalizados para
convertirlos en el valor actual de ésta en base a la ecuación básica: Valor = Rendimientos / Ratio de
capitalización. Es un método idóneo para los inmuebles destinados a producir renta, es decir, normalmente, los
explotados en régimen de alquiler. Ahora bien, la aplicación requiere la realización de todo un conjunto de
procedimientos en exceso complejos e indeterminados: el conocimiento de las rentas futuras esperadas, el
valor futuro de reversión del inmueble al cabo de su esperanza de vida debidamente actualizado, la
determinación de la vida económica del edificio, la ratio de descuento o interés de la inversión realizada, etc.
Cuestiones todas ellas tan indeterminadas que lo hacen en exceso subjetivo y por lo tanto, utilizable con todo
tipo de prevenciones.
‰Método de coste. Consiste en determinar el coste actual de reproducción o

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reposición del edificio existente detrayendo de éste el conjunto de depreciaciones necesarias en base a la
edad, conservación y obsolescencia. Es, por tanto, un sistema de evaluación de edificios y, en consecuencia,
congruente con una metodología aditiva (sumándolo al valor del suelo) de obtención del valor del inmueble.
De aquí que sea especialmente útil para la tasación de inmuebles de construcción reciente, de nueva planta,
para los que se puede determinar con precisión los costos de construcción. En cambio es poco apropiado
para la valoración de inmuebles viejos en los que exista una acusada depreciación física, funcional o
económica, ya que en estos casos se ve afectado el valor del inmueble entero y resulta de difícil aplicación el
método aditivo. En todo caso, es un sistema que tiende a una mayor objetividad cuanto más joven sea el
edificio, pero que adolece de elevados grados de subjetivismo cuando se trata de afrontar la valoración de
edificios envejecidos, tanto en la estimación de su coste actual de reproducción como en la de la depreciación
experimentada.
‰El método residual. Este sistema de obtención del valor del suelo en base

a su más intensivo y mejor uso posible, es decir, imaginado como si estuviese vacante consiste en su
estimación mediante la detracción al valor de inmuebles actuales en venta del conjunto de gastos y beneficios
de construcción y promoción obteniendo residualmente el valor del terreno. Su aplicación se encuentra
estrechamente vinculada a la de los métodos del coste de reposición y de mercado, ya que el valor de los
inmuebles ha de ser conocido en base al análisis de éste y utilizaremos el método del coste para obtener el
conjunto de gastos y beneficios de la ejecución material y la promoción. El método residual es especialmente
útil para la determinación del valor del suelo en áreas sin mercado de solares vacantes o con un mercado
caracterizado, como a menudo sucede, por una extrema falta de transparencia. Tiene sin embargo el
inconveniente de no poderse aplicar con garantías en relación al stock antiguo, dados los inconvenientes
inherentes al método del coste en el que descansa.

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