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consentimiento de los individuos y que tienen como finalidad el encauzamiento de la actividad social
hacia el bien común
CUALES LEYES CONOCE EN MATERIA DE AVALÚOS
LEY DE SUPERVISIÓN Y REGULACIÓN SISTEMA FINANCIERO (FS)… CEL, ANDA, Ley de
Bancos Cooperativos, Régimen de Condominios.
LEY DE GARANTÍAS MOBILIARIAS…Ordenanzas Municipales, Ley por Pisos y Apartamentos, Ley
de Ordenamiento Territorial, Ley de Urbanismo, Ley de Sociedades de Seguro.
LEY DE BANCOS…Ley de Sociedades de Seguro, Ley de Titularización de Activos, Ley de
Extinción de Dominio = CONAB OPAMSS / SAN ANDRES FOMILENIO, NPB4-42 y NCB-022 …
LEY DE GARANTIAS MOBILIARIAS
Objeto: La presente Ley tiene por objeto regular las garantías mobiliarias y el Registro de Garantías
Mobiliarias.
Concepto de la Garantía Mobiliaria: Es el derecho real constituido por un deudor garante a favor
de un acreedor, para garantizar el cumplimiento de una o varias obligaciones suyas o un tercero.
La SSF: SUPERINTENDENCIA DEL SISTEMA FINANCIERO
LSRSF: LEY DE SUPERVISIÓN Y REGULACIÓN DEL SISTEMA FINANCIERO
Resoluciones del C. D. del B.C.R: BANCO CENTRAL DE RESERVAS
NCB-022… “Normas para Clasificar los Activos de Riesgo Crediticio y Constituir las Reservas de
Saneamiento”
Art.16.- Las garantías hipotecarias y el Fideicomiso de Garantía para la Adquisición de
Inmuebles
NPB4-42 “Normas para la Inscripción de Peritos Valuadores y sus Obligaciones Profesionales en el
Sistema Financiero”… OBJETO: Regular la inscripción de personas naturales o jurídicas
interesadas en ser calificadas e inscritas como peritos valuadores en el Registro de Peritos
Valuadores de la Superintendencia
International Valuation Standards Council (IVSC).Consejo Internacional Normas de Valuación.
Norma Internacionales de Información Financiera (NIIF). Valor Neto de Reposición (VNR). Valor de
Reposición Nuevo (VRN)
VALOR: Se entiende como el grado de utilidad de un bien al tomar en cuenta las cualidades que estiman su
precio entre los bienes disponibles para la compra y aquellos que se venden.
PRECIO: Cantidad que se pide u ofrece por un bien o servicio.
Demerito: un valor menos
El propósito de un avalúo: está normalmente vinculado al uso para el cual se destina asignándole
un costo
El valor de bienes raíces es creado, mantenido, modificado o destruido por la integración de 4
grandes influencie:
sociales, económicos, físicas y políticas
Finalidad: El propósito que el cliente lo necesita.
Para que quiere el valuó el cliente: para aplicación del método y enfoque a tomar
Oferta: La cantidad de bienes que están disponibles para un servicio.
Demanda: Es la búsqueda de esos bienes
Las afectaciones que son los gravámenes de un bien inmueble: Hipotecario servidumbres.
MERCADO Entorno en el que se comercializan los bienes y servicios entre compradores y vendedores.
VALOR CATASTRAL: estimación que se tiene de un bien inmueble para efecto de cálculo del pago
del impuesto predicial de acuerdo a infraestructura urbana y edificaciones.
VALOR COMERCIAL: es la cantidad más alta expresada en términos monetarios en el cual se
intercambia un bien en el mercado de bienes entre un comprador y un vendedor que actúan sin
presiones ni ventajas de uno a otro.
VALOR DE MERCADO: es la investigación de bienes comparables al estudio dicho mercado debe
de ser preferentemente sano, abierto y bien formado, donde imperan condiciones justas y equitativas
entre la oferta y demanda.
VALOR CONTABLE: Es la inversión original asentada en los libros de contabilidad del propietario de
un bien, disminuida (Amortizada) por las depreciaciones. El valor contable puede ser actualizado a
Valor Presente mediante avalúo directo o utilizando índices contables específicos.
DEFINICIÓN DE VALOR RAZONABLE: valor justo. “El precio que se recibiría por vender un activo
o se pagaría por transferir un pasivo en una transacción ordenada y libre, entre participantes del
mercado a la fecha de su medición”
LAS NIIF EXPONE OTRAS PREMISAS DEL “VALOR RAZONABLE”
MERCADO PRINCIPAL: Aquel que presenta el mayor volumen y nivel de actividad para activos
como el sujeto.
MERCADO MÁS VENTAJOSO: Aquel en el que la entidad podría vender el activo a un mayor
precio, una vez deducidos los costos correspondientes únicamente a la transacción.
AVALÚO: Dictamen Técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características
físicas, su ubicación, y su uso, como resultado de un análisis de mercado. Es el resultado de un
proceso que conlleva estimar el valor de un bien a una fecha.
ACTIVO: Recursos que una entidad posee, del cual espera obtener un beneficio US$ a corto plazo o
a futuro.
BIENES COMPARABLES: Son aquellos bienes con características semejantes al bien que se está
valuando, obtenido de recopilar datos del mercado, tanto de ofertas como de operaciones de compra
y venta realizadas recientemente.
TERRENO: Concepto económico, con mejoras o sin mejoras, son bienes inmuebles. El valor lo crea
la Utilidad del bien o su capacidad de satisfacer necesidades, es durable e inamovible.
PROPIEDAD: Es un concepto legal, que comprende derechos, intereses y beneficios relativos con el
dominio, que otorgan al propietario, respecto los bienes muebles e inmuebles, pudiendo usar,
enajenar, arrendar, donar.
PROPÓSITO DEL AVALÚO: Sociales: Demográficas, poblacional. densidad poblacional. -
Económicas: Tasas, impuestos, salarios, créditos. -Políticas: Leyes, reglamentos, -Físicas:
Naturales, características propias y de entorno.
ENFOQUES DE VALUACIÓN Métodos o Enfoques de Valuación para la estimación de valores US$:
Valor Neto de Reposición = Enfoque de Costo Valor Capitalización Rentas = E. de Ingresos Valor de
Mercado = Enfoque Comparativo.
VALOR DE RESCATE: Es la cantidad expresada en términos monetarios obtenida por medio de la
venta, en un mercado libre, y al final de la vida útil física de un bien o de un componente del mismo
que se haya retirado de servicio. VALOR DE RECUPERACIÓN: Es la cantidad expresada en
términos monetarios, que se puede obtener de un bien después de terminada su vida económica.
PRINCIPIOS DE LA VALUACIÓN
1- EQUILIBRIO. Debe existir un balance entre el bien inmueble y su entorno.
2- PRODUCTIVIDAD MARGINAL. Componentes de bien de interiores como a/c, piscina.
3- USO CONSISTENTE. tierra y mejoras deben valorarse para el mismo uso que fueron creados. Ej:
Hoteles, cines.
4- SUSTITUCIÓN. es la base del Enfoque o Método de Valuación Comparativo.
5- TEMPORALIDAD. inmueble cambia en el tiempo, de conformidad a su entorno y las
particularidades del mismo.
6- FINALIDAD. valoración determina el método de valuación a emplear.
7- OFERTA Y DEMANDA. valor de un bien inmueble cambia de forma directa y proporcionalmente
a la demanda
8- ANTICIPACIÓN. Valor presentes, valor futuro.
9- MAYOR Y MEJOR USO.
Para que el principio de Mayor y Mejor Uso exista, debe cumplirse lo siguiente:
- Financieramente sostenible. Tener el dinero
- Legalmente permitidos. legalidad jurídica
- Físicamente posible. Entorno aceptable y difinicion de terreno.
VIDA UTIL REMANENTE: La vida estimada entre la fecha en que se practicó el avalúo y la fecha en
que se consideró que el bien dejará de cumplir con su objetivo, la cual se obtiene mediante la
formula:
VUT * (VNR/VRN)