17/10/2019

Pós-graduação em Direito e
Negócios Imobiliários
• Temas:

• Escorço histórico do mercado imobiliário.

• Contratos Preliminares.

• Compra e Venda.

• Permuta.

• Administração de obra, empreitada e subempreitada.

Legislação Imobiliária até os

anos 90
Até os anos 90:

• Código Civil de 1916;

• Sistema Financeiro de Habitação (Lei 4.380/64);
• Condomínio e Incorporações (Lei 4.591/64);
• Registros Públicos (Lei 6.015/73);
• Parcelamento do Solo - Loteamento (Lei 6.766/79);
• Código de Defesa do Consumidor (Lei. 8.078/90);
• Lei de Locações (Lei 8.245/91).

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Legislação Imobiliária até os

anos 90
Síntese:

• Marco Legal nos anos 90 do mercado imobiliário brasileiro.

• Não mais receio do fantasma da inflação.

• Aquecimento da economia global.

• Evolução dos mecanismos de mercado.

Mercado Imobiliário – Século

XX
• Poucas modalidades de financiamento bancário (SFH);

• Hipoteca como base do sistema;

• Inexistência de securitização. Ausência de títulos de lastro

imobiliário para investimento.

• Inexistência de empresas imobiliárias com capital aberto

na Bovespa.

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Mercado Imobiliário – Século

XX
• Insegurança na retomada de imóvel em caso de
inadimplência. Juros altos;

• Intervenção constante do governo nos contratos

imobiliários (mudanças de índices e periodicidades).
Insegurança jurídica;

Mercado Imobiliário – Século

XX
• Desinteresse das instituições financeiras pelo mercado
imobiliário;

• Financiamento próprio pelas Incorporadoras. “Know how”

+ “crédito” como base do negócio.

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Evolução Legislativa
Imobiliária
• Lei 8668/93: Fundos Imobiliários (FII);

• Lei 9.514/97: SFI e Alienação Fiduciária (Certificado de

Recebíveis Imobiliários CRI, securitização de créditos
imobiliários, regime fiduciário, a Letra de Crédito
Imobiliário LCI e a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI);

Evolução Legislativa
Imobiliária
• Código Civil de 2002 (Condomínio Edilício);

• Lei 10.931/2004:
. Patrimônio de Afetação;
. Alienação Fiduciária;
. Retificação Administrativa de Registro Imobiliário;

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Evolução Legislativa
Imobiliária
• CVM – ampliação FII em 2009;
• MCMV em 2009;
• Ampliação para aplicação dos valores do FGTS nos
últimos anos;
• Novo Código de Processo Civil – 2015;

Evolução Legislativa
Imobiliária
• Lei 13.465/17 – regularização fundiária, condomínio de
lotes, usucapião extrajudicial e outros.
• Lei 13.777/18 – multipropriedade
• Lei 13.786/18 – “Lei do distrato”. disciplina a resolução
do contrato por inadimplemento do adquirente de
unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em
parcelamento de solo urbano.

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Evolução Legislativa
Imobiliária
• Em São Paulo Capital:
. Operações Urbanas Faria Lima e Água Espraiada (1994
e 2001);
. Estatuto da Cidade em 2001;
. Plano Diretor de 2002;
. Plano Diretor de 2014;
. Nova Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação de Solo -
Lei 16.402/2016.

Evolução Legislativa
Imobiliária
• Investimento em empreendimentos específicos (SPE,
SCP);
• Investimento na empresa imobiliária (aquisição ou
participação societária ou debêntures);
• Securitização de Recebíveis;
• Investimentos na estruturação de abertura de capital e em
ações das companhias. De 2006 para cá mais de 20
companhias do setor abriram capital.

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Compra e Venda de
Terrenos Século XX
• Excesso de terrenos;

• Escassez de dinheiro;

• Incorporadoras financiando imóveis;

• Bancos pouco interessados em conceder crédito

imobiliário (apenas o compulsório).

Compra e Venda de
Terrenos Século XX
• Operações simples de aquisição;

• Permuta de terreno por área futura;

• Empreendimentos imobiliários tradicionais;

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Compra e Venda de
Terrenos Século XX
• IPOs:
. Dinheiro em caixa;

. “Sócios” acionistas;

. Balanços periódicos;

. Investimentos altos;

. Cobrança por retorno.

Compra e Venda de
Terrenos Século XX
• Empreendimentos de grande porte;

• Alto valor do VGV: acima de 50 milhões;

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Compra e Venda de
Terrenos Século XX
• Tendência a Supercondomínios
. Potencial construtivo / Alto VGV
. Valor agregado:
. Segurança
. Lazer
. Fuga do transito e da dificuldade de
deslocamento
. Qualidade de vida: praticidade e economia

Compra e Venda de
Terrenos Século XX
• Grandes terrenos:
. Alternativas:

. Fábricas/galpões de grandes empresas;

ou
. Diversos terrenos contíguos que unificados formarão
um grande terreno;

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Compra e Venda de
Terrenos
• Amarração do negócio:

. Opção de compra;
. Opção de venda;
. Opção de venda e compra;
. Compromisso de venda e compra:
. Condições suspensivas e resolutivas

Grandes Empresas
Vendedoras
• Situação mais confortável:

. Atenção aos aspectos ambientais;

. Estudo de documentação completo do imóvel e da

vendedora;

. Geralmente proprietária há décadas.

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Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
Situação complexa:

. Atenção multiplicada pelo número de terrenos;

. Estudo de documentação de cada um dos imóveis,

(formando um único imóvel), dos proprietários e dos
antecessores.

Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
• Estudo de documentação do imóvel:

. Certidão “vintenária” atualizada:

- gravames: hipoteca, penhora e outros;

- dados do imóvel: diferença da situação cadastral;
- filiação histórica: proprietários e antecessores.

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Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
• Estudo de documentação:

. Proprietários e Antecessores:

. Estudo de documentação completo. Certidões pessoais.

Análise de apontamentos e débitos eventuais;

. Fraude à execução;

. “data de corte” para os antecessores.

Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
• Gravames: análise da origem

Solução

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Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
• Descrição e dados do imóvel:

. Medidas perimetrais;

. Encerramento de área;

. Unificação;

Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
• Retificação de registro:

. Extrajudicial: art. 213, § 1º ou 2º, Lei 6015/73;

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Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
• Filiação histórica:
. Vendedores não proprietários;

. Proprietários falecidos;

. Proprietários menores de idade;

. Proprietários herdeiros;

Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
• Filiação histórica (continuação):
. Necessidade de regularização em nome dos vendedores
geralmente custeado o adiantamento pela adquirente
incorporadora, descontando do preço de aquisição;
. Desgaste entre as partes;
. Pressão para receber $ e comprar outro bem;
. Condições suspensivas e resolutivas: importância.

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Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
Objetivo:

. Dossiê dos imóveis;

. Viabilidade jurídica para aquisição;
. Diferencial na oferta de terrenos ao incorporador.

Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
Situação Fática:

. Proprietários em situação financeira diversa.

. Composição de “todo” o terreno:

. Diferente preço e “estado de conservação” das
casas objeto das vendas

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Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
Situação Fática:

. Vários proprietários para cada imóvel: eleger

representante por imóvel;

. Evitar disputa entre imóveis objeto da venda;

Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
Situação Fática:

. Aquisição de nova moradia com o $ objeto da venda;

. Permanência no imóvel após venda;

Descasamento recebimento preço, compra novo
imóvel e transmissão posse direta.

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Diversos Vendedores
Pessoas Físicas
Situação Fática:

Organização:
. Relação documentos necessários;
. Relação documentos faltantes;
. Relação apontamentos/débitos;
. Eventual desistência algum imóvel. Viabilidade
empreendimento.

Permuta

- Permuta é troca

- Forma básica de negociação: escambo

- Superação da permuta com o surgimento da moeda

de troca

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Práticas Recentes de
Permuta
• Situações de pouca liquidez:
• Pós guerra;
• Plano cruzado;
• Plano Collor;
• Crise financeira mundial de 2008;
• Última crise financeira;

Forma da Permuta
• Art. 533 do código civil ;

• Permuta clássica;

• Necessidade de escritura pública.

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A Torna da Permuta

• Valor complementar da operação: torna

• Permuta ou dação em pagamento?

Permuta na
Incorporação
• Prática usual. Vantagens:
• Proprietário do terreno: alienar terreno por preço melhor
do que seria à vista.
• adquirir unidades por preço menor do que seria quando
prontas;
• Incorporador: adquirir terreno sem desembolso imediato.
alienar unidades aos demais sem pressão financeira
porque adquire o terreno sem desembolso.

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Permuta na
Incorporação
• Alto preço dos terrenos;

• Poucas opções de financiamento, geralmente com

custo elevado;

• Longo período na aprovação e comercialização do

empreendimento.

Vantagens para o
Incorporador
• Melhor fluxo de caixa e redução de despesas;
• O terreno é pago durante a obra;
• A unidade é geralmente entregue próxima a valor de
mercado e não de custo;
• Pode eventualmente dispensar financiamento;
• Minimiza a preocupação de aquisição do imóvel em
fraude pelo proprietário do terreno.

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Vantagens para o
Proprietário

• Mantém sua propriedade no local;

• Propicia acesso a imóvel de melhor nível e/ou maior
facilidade de comercialização;
• Atua como investidor imobiliário;
• Tributação.

Art. 39 da Lei 4.591/64

• Prevê a permuta de terreno por futuras unidades no
local;
• Menção em todos os documentos de ajustes com a
necessária clareza;
• É a única exceção à regra do art. 32, que veda
negociação de unidades antes da incorporação.

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Permuta por imóvel em

outro local
• A lei não impede;

• Pode ser imóvel pronto ou a construir;

• Atenção RET.

Permuta de terreno por

unidade(s) no local
• Em resumo:

• Proprietário transfere o terreno ao incorporador;

• Incorporador se obriga a entregar unidades
quando prontas.

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Formatação Negocial
• Primeira fase:
- compromisso de permuta
• Segunda fase:
- escritura de permuta, ou
- duas escrituras:
- venda e compra
- novação, confissão de dívida com promessa de
dação em pagamento

Formatação Negocial
• Permuta integral do terreno;

• Permuta de parte do terreno, com retenção de fração

pelo proprietário.

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Permuta Integral
• Tipo mais usual – transferência integral da
propriedade;

• Preferível para a incorporadora, pois torna-se

proprietária da totalidade do imóvel.

Garantias
• Hipoteca do próprio imóvel;
• Hipoteca de outros imóveis;
• Fiança;
• Fiança bancária;
• Alienação fiduciária (do próprio imóvel ou de outros);
• Seguro de cumprimento de obrigações contratuais –
“performance bond”;

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Permuta com Retenção

• Objeto do negócio;
• Incorporador dá em troca as acessões que, aderidas à
fração ideal de terreno, retida pelo primitivo titular,
constituirão determinadas unidades autônomas;
• Incorporador recebe em troca a fração ideal de terreno
remanescente;
• Se houver a retenção, a coisa dada em permuta não pode
ser a unidade autônoma;
• De fato, a unidade autônoma se constitui de fração ideal de
terreno e de área construída;

Permuta com Retenção

• Assim, titular original de propriedade não pode

receber o que já tem (fração ideal de terreno);
• Pode ser mais seguro para o proprietário em alguns
casos mas aumenta o risco de responsabilidade
perante terceiros adquirentes: cuidado;
• Redução do ITBI a ser pago;
• Inconveniente para a incorporadora.

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Permuta com Retenção –

Inconvenientes à Incorporadora
• Apresentar documentos do proprietário na
incorporação;
• Intervenção do proprietário no contrato;
• Dificuldade para unificação;
• Pode haver dificuldade para obtenção de
financiamento;
• Falecimento ou falência do proprietário.

Conversão da Permuta em Compra e

Venda
• Equiparação tributária (instrução normativa 107/88);

• Unificação - diversos imóveis de diferentes

proprietários;

• Maior facilidade de negociação das unidades;

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Financiamento Bancário
• Hipoteca das unidades, incluindo as permutadas;

• Dificuldade negocial com vendedor;

• Obrigação de liberação da hipoteca;

• Possibilidade de excluir as unidades permutadas.

Unidades Futuras
• Coisa a determinar;

• Projeto ainda não aprovado;

• Contrato deve estabelecer critérios e momento de

determinação das unidades.

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Unidades Futuras - Definição

• Unidades certas;

• Em percentual do total da área privativa construída;

• Quantidade de metros quadrados.

Unidades Futuras - Definição

• Localização nos andares:
• Unidades definidas;
• “Andares médios”;
• “Localização em espiral”;
• Definição sobre garagens;
• Memorial descritivo das unidades;
• Memorial descritivo das áreas comuns.

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Rescisão do Contrato

• Permuta clássica;

• Art. 40 da Lei 4.591/64;

• Obrigações do incorporador e do proprietário do terreno

para com os adquirentes de unidades.

Permuta Financeira
• “Permuta Financeira” é expressão do mercado;
• Tecnicamente, não é permuta, mas venda e compra com
preço a determinar.

• Proprietário recebe percentual do volume geral de vendas

(VGV) do empreendimento;
ou
• Proprietário recebe produto da venda de determinadas
unidades;

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Permuta Financeira -
VGV
• Detalhar no Contrato:

• Forma de repasse dos recursos e prestação de contas;

• Definição da tabela de vendas;

• Eventual abatimento de comissão, despesas de publicidade ou

outras.

Valor Compensatório
• Ajustado em algumas permutas para compensar o período
de indisponibilidade do bem;

• Usualmente corresponde a valor de aluguel de unidade

similar no local.

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Outros Cuidados
• Retirar unidades permutadas do cálculo do VGV;

• As unidades são consideradas alienadas para fins de prazo

de carência – percentual de venda;

• Não alienar tais unidades a terceiros. Jamais!

Questões Relevantes

• Decoração de áreas comuns: está inclusa na permuta?

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Questões Relevantes

• Procuração para atuar na Municipalidade e no Registro de

Imóveis no caso de retenção:

. Aprovação de projeto;
. Alvarás;
. Alteração da Incorporação;
. Registro da Instituição de Condomínio;
. Instituir Patrimônio de Afetação;

Questões Relevantes
• Prazo de Obra;

• Venda “espelho” e valor mínimo por metro quadrado;

• Momento de entrega da unidade e responsabilidade por

débitos de condomínio e IPTU;

• Despesas com transmissão das unidades;

• Alteração nas unidades.

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Contratos de Construção
• Formas Principais:

• Empreitada;

• Administração (preço de custo);

• Administração com custo alvo (ou teto).

• Preço máximo garantido?

Contratos de Construção
• Empreitada:

• De mão de obra (lavor);

• Global (mão de obra e materiais);

• Obrigação da construtora de realizar a obra, fornecendo

o que for necessário, mediante prazo e preço ajustados.

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Contratos de Construção
• Empreitada:
• Preço fechado (orçamento vinculativo – admite correção
monetária);
• Remuneração do construtor = diferença entre valor do
contrato e custo incorrido;
• Objeto definido (projeto e memoriais);
• Prazo definido.

Contratos de Construção
• Empreitada:
• Redução de risco para o contratante: tem um preço
definido para a obra;
• Preço final pode ser mais caro que em obra a preço de
custo;
• Aumento de risco para a construtora;
• Aumento dos custos tributários.

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Contratos de Construção
• Administração (Preço de Custo):
• Construtora trabalha como administradora da obra;
• Cabe a ela adquirir, em nome do dono da obra
(contratante) os materiais, serviços e mão de obra;
• Orçamento estimativo: preços de custo real quando da
aquisição de bens e serviços;

• Remuneração do construtor = taxa sobre o custo.

Contratos de Construção
• Administração (Preço de Custo):
• Memoriais sugeridos: podem ser alterados;

• Prazo sugerido: pode variar em função de alterações;

• Exige maior fiscalização da construtora pelo

contratante;

• Menor custo tributário;

• Abusos por parte das construtoras levou a redução do

uso.

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Contratos de Construção
• Administração com custo alvo:
• Forma mista;

• Elementos de empreitada: preço fechado e prazo de

entrega;

• Elementos de administração: contratante paga

diretamente materiais;

• Traz economia tributária. Risco

Contratos de Construção
• Cláusulas Principais:
• Objeto do contrato - obra;

• Características da obra – projetos e memoriais;

• Empreitada de obras e materiais;

• Possibilidade de subempreitar.

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Contratos de Construção
• Análise CNI (2006) 63% das empresas utilizam trabalho
terceirizado;
• Reforma Trabalhista – alteração da CLT:

• Possibilidade de terceirização da atividade fim

(construção);

• Subempreitada:
• Responsabilidade Subsidiária;
• Redução de custo;

Contratos de Construção
• Possibilidade de inclusão de serviços:
• Reflexo no preço;
• Reflexo no prazo;
• Inclusão não autorizada.

• Fiscalização;

• Prazo de construção:
• Fatores de suspensão do prazo;
• Chuvas? Tratamento jurídico.

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Contratos de Construção
• Término da obra:
• AVCB;
• Habite-se;

• Vistoria conjunta;

• Áreas privativas e áreas comuns em edificação

condominial.

Contratos de Construção
• Atraso de obras:
• Obrigação de indenizar;
• Geralmente previsão de multa;

• Rescisão do contrato;
• Direito de retenção

• Garantias:
• Seguros de Riscos de Engenharia
• Seguro de cumprimento de obrigações contratuais
(performance bond)

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OBRIGADO!

OLIVAR VITALE

olivarvitale@vbdlaw.com.br
(11) 3181-8833
(11) 98467-0320

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