Nota Jurídica

Validade do prazo de carência em contrato

de compra e venda de imóvel. Prazo de
entrega. Previsão contratual.
Fato de terceiro. Força maior e caso
fortuito.

Em praticamente todos os seus contratos, as construtoras inserem

cláusulas estabelecendo “prazos de carência” para a entrega da unidade imobiliária,
ou seja, ao analisar o contrato, o adquirente do imóvel perceberá que a construtora se
compromete a concluir a obra e fazer entrega do bem em uma data específica.
Entretanto, entendendo que alguns acontecimentos podem acarretar o atraso da
entrega dos imóveis, são inseridas no contrato cláusulas estabelecendo uma
prorrogação no prazo de entrega em razão de caso fortuito ou força maior.

Neste ponto já surge uma primeira questão que pode caracterizar

ilegalidade. Muitas destas construtoras utilizam de tal prerrogativa para, sem motivo
de força maior ou caso fortuito, prorrogarem o prazo de entrega do imóvel, utilizando
de forma errônea o prazo de carência.

O Código de Defesa do Consumidor, em seu artigo 51, § 1º, exige o

“equilíbrio contratual”, sendo que a simples inserção de cláusula que trate de “prazo
de carência” no contrato, e sua utilização sem motivo que a justifique, já caracterizam
uma ilegalidade. Sob esse prisma é possível, portanto, entender que é abusiva
qualquer cláusula que simplesmente prorrogue o prazo da construtora para o
cumprimento da obrigação de entregar o imóvel (art. 51, IV e XV do CDC):

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas

contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços
que:

I - impossibilitem, exonerem ou atenuem a

responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer
natureza dos produtos e serviços ou impliquem renúncia ou
disposição de direitos. Nas relações de consumo entre o
fornecedor e o consumidor pessoa jurídica, a indenização
poderá ser limitada, em situações justificáveis;

II - subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da

quantia já paga, nos casos previstos neste código; (...)
(TJ/MG – 7ª C. Cív., Ap. Cív. nº 361.743-8, Rel. Des. José Affonso da Costa Côrtes,
julg.06.06.2002).
É importante que as construtoras tenham ciência de que apenas as situações que
não podem ser evitadas ou impedidas são admitidas como casos fortuitos ou de força
maior. Discorrendo sobre a irresistibilidade, que legitima o atraso por força maior ou
caso fortuito, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal asseverou que:
“(…).

Com efeito. Sucede, nas palavras de De Plácido e Silva, que se

considera caso fortuito os acidentes que ocorrem sem que a vontade do
homem os possa impedir ou sem que tenha ele participado, de qualquer
maneira, para a sua efetivação. Todos os casos, que se revelam por
‘força maior’, dizem-se ‘casos fortuitos’, porque ‘fortuito’, do latim
fortuitus, de fors, quer dizer casual, acidental, ao azar. CUNHA
GONÇALVES, aprofundando-se no tema, esclarece que o caso fortuito
é, no sentido exato de sua derivação (acaso, imprevisão, acidente), o
caso que não se poderia prever e se mostra superior às forças ou
vontade do homem, quando vem, para que seja evitado. O motivo de
força maior é o fato que se prevê ou é previsível, mas que não se pode,
igualmente, evitar, visto que é mais forte que a vontade ou ação do
homem. Assim, ambos se caracterizam pela irresistibilidade. E se
distinguem pela previsibilidade. Legalmente são, entre nós,
empregados como equivalentes. E a lei civil os define como o advento
do fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir,
assemelhando-os em virtude da invencibilidade, inevitabilidade ou irresistibilidade
que os caracterizam”.

“PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – ATRASO NA

ENTREGA DA OBRA – INDENIZAÇÃO POR LUCROS
CESSANTES – TEORIA DA IMPREVISÃO –
INAPLICABILIDADE. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE
TOLERÂNCIA – CLÁUSULA ABUSIVA – CÓDIGO DE DEFESA DO
CONSUMIDOR.
(…)

3. A cláusula que faculta à construtora o adiamento da entrega da obra

por doze meses após o prazo previsto, sem qualquer justificativa para
tanto, é abusiva e nula de pleno direito, por configurar nítido
desequilíbrio contratual, rechaçado pelo Código de Proteção e Defesa do Consumidor
4. Recurso do autor provido parcialmente. Recurso da ré improvido. Decisão
unânime.
(TJ/DF – 5ª T. Cív., Ap. Cív. nº 48.245/1998, Rel. Des. Adelith de Carvalho Lopes,
jul. 08.02.1999)
Para evitar demandas judiciais é ideal que a construtora prometa a entrega do
imóvel em data que efetivamente possa cumprir, sem a necessidade de prazos
suplementares (carências)
O prazo de carência, quando previsto no contrato, deve ser utilizado
exclusivamente em se tratando de caso fortuito ou força maior passível de
comprovação. Neste sentido:
“EMENTA – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE
IMÓVEL A PRESTAÇÃO. PRAZO DE ENTREGA DO IMÓVEL
COMPROMISSADO. INADIMPLÊNCIA DA COMPROMISSÁRIA
VENDEDORA. PRAZO DE TOLERÂNCIA PREVISTO NO
CONTRATO.
Considera inadimplente a construtora e compromissária vendedora
quando não faz entrega do bem compromissado no prazo previsto no
contrato, autorizando o acolhimento do pedido de rescisão feito pelo
compromissário comprador, com devolução de todas as parcelas pagas,
devidamente corrigidas, mais juros de mora e outras penalidades previstas em
contrato.
O prazo de tolerância previsto no contrato somente é justificativa para
prorrogação do prazo contratual de entrega do imóvel compromissado
quando ocorrer caso fortuito ou força maior devidamente comprovado
nos autos.”

No caso em comento, a entrega dos imóveis ocorreu dentro do prazo

de carência anteriormente acordado entre as partes. Tal tolerância, que neste caso
fora de 120 dias úteis, é prática usual no segmento da incorporação imobiliária, e
encontrava-se explícita no contrato, que fora confeccionado sob a luz da boa fé e da
probidade, norteando-se pelo princípio da transparência (art. 4º da Lei 8078/90), que é
oportunização ao consumidor de conhecimento do verdadeiro conteúdo do contrato,
sendo complementado pelo princípio da informação (art. 6º, III, CDC)*, do qual
decorre o direito do consumidor ser informado e o dever do fornecedor informar
adequadamente
Sobre isso, cabe destacar os comentários de Cláudia Lima, Antônio
Hemrman e Bruno Mirage:

“A idéia central é possibilitar uma aproximação e uma relação contratual mais sincera
e menos danosa entre consumidor e fornecedor. Transparência significa informação
clara e correta sobre o produto a ser vendido, sobre o contrato a ser firmado, significa
lealdade e respeito nas relações entre fornecedores e consumidor, mesmo na fase pré-
contratual, isto é, na fase negocial dos contratos de consumo. (...) O princípio da
transparência rege o momento pré-contratual, rege a eventual conclusão do contrato.
É mais do que um simples elemento formal, afeta a essência do negócio, pois a
informação repassada ou requerida integra o conteúdo do contrato ou, se falha,
representa a falha na qualidade do produto ou serviço oferecido”.

Oportuno salientar que a incorporadora utilizou o prazo de carência em

razão de caso fortuito e força maior. Fatos como o atraso da entrega de material pelos
fornecedores, aumento exponencial da demanda e diversos eventos econômicos; além
da greve dos rodoviários, que impossibilitou o acesso regular dos trabalhadores ao local
da obra, e da alteração da norma que rege a circulação de veículos e passou a impedir o
tráfego de veículos pesados pela Av. do Contorno, o que afetou sobremaneira o
recebimento do material necessário para o andamento da obra.
 Demonstra-se, portanto, que a Construtora não utilizou-se do prazo de
carência com má-fé, como uma simples prorrogação automática do prazo de entrega
dos imóveis, mas que o fez de forma motivada, por motivo justo.

Ademais, é entendimento jurisprudencial a possibilidade do uso do prazo

de carência em caso de atraso na entrega das chaves decorrido por caso fortuito ou
força maior, visto que o mesmo é usual no segmento da incorporação imobiliária:

(TJ/SP – 6ª C. Cív. Ribeirão Preto, Ap. Cív. nº 994.01.049401-0, Rel. Des. José
Joaquim dos Santos, julg.10.06.2010)

COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS. Autores que, na condição depromitentes

compradores, obtiveram indenização pelo atraso na entrega das chaves.
Período de carência, de 180 dias, que não pode ser computado como
prejuízo, até porque usual no segmento da incorporação
imobiliária. Inadimplência de outros compradores e retração de crédito
nas entidades financeiras que são inerentes ao risco do
negócio, não se tratando de construção a preço de custo. Cronograma
físico-financeiro de responsabilidade exclusiva da ré, no caso.
Sentença parcialmente reformada. Recurso parcialmente provido.

Trata-se de recurso de apelação, tempestivo e bem processado, interposto contra r.

sentença (fls. 287/294), cujo relatório se adota, que julgou parcialmente procedente ação
de indenização, pelo rito ordinário, uma vez que a ré não entregou as chaves na data
contratualmente estabelecida, tomando-se por parâmetro o valor dos alugueres
praticados no período de mora. Inconformada, apela a ré (fls. 301/306). Sustenta, em
síntese, que é de conhecimento geral
a retração de crédito ocorrida à época, por isso mesmo que não teve fôlego financeiro
para concluir a obra na data prevista. Ademais, previsão de entrega não se confunde
com certeza dessa obrigação, por isso mesmo que a ação deveria ser julgada
improcedente.
Contrarrazões a fls. 310/312.

É o relatório.
A r. sentença, de um lado, bem definiu a culpa da ré pelo atraso na entrega da obra e se
valeu de parâmetro confiável para a fixação do prejuízo causado (alugueres entre a data
prevista para entrega e a
data efetiva desta), mas, de outro, outorgou indenização para além do prazo que seria
razoável e jurídico considerar. É que, pelos termos do parágrafo único da cláusula 15a,
convencionou-se uma tolerância de 180 dias, usual no segmento da incorporação
imobiliária, no que respeita ao prazo para entrega da obra. Essa tolerância independe de
culpa. Tanto assim que não foi prevista nenhuma penalidade. Segue-se, então, que a
indenização só poderia abarcar o prejuízo decorrente do atraso superior aos 180 dias de
tolerância. Tem-se, assim, que se a obra deveria ser concluída em 29 de outubro de
1996, há de se computar um plus de 180 dias, elevando o prazo final para data de 29 de
abril de 1997,
de modo que a indenização deve ter por termo inicial esta data até 20 de
novembro de 1997, quando se deu a entrega efetiva.