Tema I. La Venta.

Concepto de Venta Articulo 1474 C.C “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir
la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”.
Venta pura y simple Articulo 1161 C.C “En los contratos que tienen por objeto la transmisión de la propiedad
u otro derecho la propiedad o derecho se transmiten por efecto del consentimiento legítimamente
manifestado; y la cosa queda a riesgo y peligro del adquiriente aunque la tradición no se haya verificado”.
Caracteres del Contrato de Venta
A. Caracteres Esenciales:
Transferencia de la Propiedad: la transferencia se refiere a la entrega que debe hacer el vendedor al
comprador una vez perfeccionada la venta.
Pago del Precio: Es la contraprestación que le debe el comprador al vendedor, precio que debe ser de
moneda en curso legal y debe cumplir alguno de los siguientes requisitos:
- El precio debe ser serio-. En el sentido de que la voluntad de las partes prevalece, debe haber
intención de que el precio corresponda con el valor económico de la cosa, ya que si no esté vendría a
ser un disfraz del verdadero contrato.
- El precio debe ser determinado o determinable-. Es decir establecido en el contrato.
- El precio no debe ser vil (excesivo) ni irrisorio (insignificante).
El valor de una cosa lo pone el vendedor, el precio debe ser de común acuerdo establecido entre ambos.
También un tercero seleccionado por las partes puede establecer el precio en una venta, en este caso el
tercero no actúa como árbitro, perito o mandatario es simplemente un tercero común escogido por las
partes para escoger el precio. Artículo 1.479 El precio de la venta debe determinarse y especificarse por
las partes. Sin embargo, el precio puede quedar sometido al arbitrio de un tercero nombrado por las partes
en el acto de la venta. También puede estipularse que la elección del tercero se haga con posterioridad
por las partes, de común acuerdo, con tal de que quede estipulado en la convención el modo de nombrar
el tercero a falta de acuerdo entre las partes. Si el tercero escogido no quiere o no puede hacer la
determinación del precio, la venta es nula. También puede convenirse en que el precio se fije con
referencia al corriente en un mercado y en un día determinado.
Notas:
 En caso de que el tercero determinado por las partes para fijar el precio fallezca el contrato es nulo,
esto en materia civil, sin embargo en materia comercial, el juez puede realizar el avaluó.
 Al adquirirse un bien inmueble hay que acudir al Registro y solicitar una certificación de gravamen.
 El precio debe ser en dinero de curso legal y en caso de ser en equivalente el valor de este debe ser
superior al valor en dinero.

B. Caracteres Generales o Comunes:

- La venta es un Contrato Bilateral ya que las partes se obligan recíprocamente.
 - La venta es un Contrato Oneroso y en consecuencia cada una de las partes trata de procurarse una
ventaja mediante un equivalente.
- La venta es un Contrato aleatorio, cuando para ambos contratantes o uno de ellos la ventaja
depende de un hecho casual.
- La venta es un Contrato consensual, se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, lo que
no excluye que la Ley en ciertos casos requiera de algunas formalidades para darle al Contrato
oponibilidad ante terceros. Ej. En la venta de inmuebles para que esta sea eficaz respecto de terceros
requiere indispensablemente el Registro del documento de compraventa en la Oficina de Registro
Inmobiliario del Circuito donde se ubica el Inmueble.
Modalidades de la Venta:
1. Venta pura y simple  Dando y dando.
2. Venta sujeta a condición y término  Sujeta a ciertas situaciones.
3. Promesa Unilateral de Compra-venta.  Bilateral no ya que involucra clausulas penales.
Efectos de la Venta: Venta con efectos Reales y venta con efectos Obligacionales.
Efectos Reales: La transmisión de la Propiedad se realiza de inmediato con la simple emisión del
consentimiento, el efecto que tiene ese contrato es el hacer nacer en el comprador un derecho real que es
otro sino el derecho de Propiedad.
Efectos Obligacionales: A diferencia de la venta con efecto real, la transmisión se realiza en un momento
posterior, es decir, aun no hay un derecho real sino que hay un derecho de crédito que en un futuro se
convertirá en un derecho real de propiedad para el comprador como ocurre en la venta con reserva de
dominio. Ej. Venta con Reserva de dominio.
Incapacidades especificas para la compra-venta y otras Incapacidades.
La venta es un Contrato que para que nazca, tenga relevancia y vida propia debe cumplir con 3 requisitos
fundamentales, que son indispensables:
1. Consentimiento de las partes.
2. Objeto que pueda ser objeto de Contrato.
3. Causa Lícita.
Aparte de estas tres características se requiere tener también Capacidad para Contratar, en nuestra
Legislación la capacidad es la regla y la incapacidad es la excepción.
Articulo 1841 C.C. “Entre marido y mujer no puede haber venta de bienes”.
Incapacidades específicas para vender y comprar: En materia contractual, todos somos capaces para
obligarnos, pues la capacidad es la regla y la incapacidad es la excepción. La ley establece quienes son
incapaces (menores, entredichos, inhábiles) aquí no hablamos de esta incapacidad sino de limitaciones, de
allí que:

1-. No puede haber venta entre marido y mujer, aun cuando son personas capaces de obligarse, la ley le
prohíbe la venta entre ellos y lo hace para evitar en esa relación contractual que se altere el régimen
conyugal, ya que podría producirse el abuso de un cónyuge a otro, forzándole en un momento dado a
comprarle o venderle en situaciones desfavorables.
2-. También se prohíbe para evitar que se produzcan donaciones revocables que se haga bajo la figura de
venta simulada, ya que sería ineficaz la norma establecida en el Artículo 1451 del Código Civil que nos dice
que las donaciones entre cónyuges son revocables.
3-. Para evitar que haciendo ventas simuladas entre cónyuges se pueda lesionar los derechos de los
acreedores.
4-. Por último que se afecte la cuota disponible para los causahabientes a título universal mediante venta
simulada.
 Mientras las personas este viva puede disponer de su patrimonio a su antojo sin embargo en caso de
que el decujus haya dispuesto en vida de donaciones que afecten la legítima, los legitimarios podrán
pedir la reducción de las donaciones hechas en los últimos 10 años.
De las personas que no pueden comprar.
Articulo 1842 C.C. “NO, pueden comprar ni aun en subasta pública, ni directamente ni por medio de otras
personas:
1. El padre y madre los bienes de sus hijos sometidos a su Patria Potestad.
2. Los Tutores, Protutores y Curadores, los bienes de las personas sometidas a tu tutela, pro tutela o
curatela.
3. Los Mandatarios, administradores o gerentes los bienes que estén encargados de vender o hacer
vender.
4. Los empleados Públicos los bienes de la nación, de los Estados o sus Secciones, o de los
establecimientos públicos de cuya administración estuvieren encargados, ni los bienes que se vendan
bajo su autoridad o por su ministerio.
5. Los Magistrados, jueces, fiscales, secretarios de tribunales y juzgados y oficiales de justicia
(alguaciles, peritos), los derechos o acciones litigiosas de la competencia del Tribunal del que forman
parte.
Los Abogados y Procuradores no pueden ni por si mismos ni por medio de personas interpuestas
celebrar con sus clientes ningún pacto ni contrato de venta, donación, permuta u otros semejantes
sobre las cosas comprendidas en la causa a la que prestan su ministerio. (Pacto de Cuota Litis)
Pacto de Cuota Litis: Consiste en el acuerdo entre el cliente y su abogado mediante el cual este ultimo
consciente que sus honorarios profesionales le serán pagados con una parte de lo ganado en el litigio.
Otras Incapacidades:
1. Las Naciones extranjeras como personas jurídicas no pueden adquirir inmuebles en el territorio
nacional con excepción de sus embajadas previo permiso en cada caso por el Presidente de la
República a través de la Cancillería.

2. Los Institutos de Manos Muertas.

 Hay otras prohibiciones o incapacidades que aun cuando no son verdaderas incapacidades, sino
limitaciones del Poder de Posesión del titular del derecho hay que establecerlas en los siguientes casos:
1. Cuando pesa prohibición de enajenar o Gravar.
2. Cuando se han embargado bienes en cuestión.
3. Quiebra del titular.

Tema II. Obligaciones del vendedor.

Articulo 1486 C.C “Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa
vendida”.
Entre las obligaciones del vendedor encontramos que el Código Civil señala dos:
1. La obligación de hacer la tradición de la cosa.
2. La obligación de realizar el saneamiento.
Al referirnos a la obligación de tradición nos referimos a que el vendedor está obligado a poner al comprador
en posesión de la cosa que ha comprado siendo esto lo denominado Tradición pero también está obligado a
garantizarle al comprador que esa cosa que ha comprado la va a ejercer este ultimo en forma pacífica, sin ser
perturbado, y en forma útil a esto se le denomina saneamiento.
Cuando hablamos de tradición nos referimos a lo que dijimos en clases anteriores como es hacer la entrega
de la cosa, cuando un vendedor vende, lo que quiere es salir de la propiedad para obtener un precio. Cuando
un comprador compra, lo que quiere es que la propiedad de la cosa entre en su patrimonio. Pero debemos
agregar que no es posible que la persona se contente con adquirir la propiedad sin que haga la tradición de la
cosa. Nuestro Código Civil dice “ que la tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del
comprador” Por lo cual queda diferenciado la tradición de la transferencia.
 A tal efecto debemos entender por posesión: tenencia material de una cosa en nombre propio o de un
tercero.
Formas de hacer la Tradición: Para hacer la tradición de la cosa es necesario distinguir si el bien es
inmueble, mueble o incorporal.
a. Tradición de las cosas Inmuebles: para hacer la tradición de los bienes inmuebles y como quiera
que es imposible trasladar estos de un lugar a otro la tradición se hace con el otorgamiento de la
escritura ante la Oficina de Registro Inmobiliario donde está ubicado el inmueble.
*Es importante señalar que el otorgamiento es el acto de autorizar un documento con la firma. Existen
documentos
Públicos: un registrador da fe pública de quienes firman y del contenido del acto.
Privados: suscrito por particulares sin presencia de autoridades.
Autenticados: en el cual un funcionario autorizado da fe pública de quienes son los sujetos que firman.
La condición sine qua non para realizar la tradición de un inmueble es el registro.

b. Tradición de las cosas Muebles: la tradición de los bienes muebles se puede realizar de 3 formas.
- Con la entrega real de ellos: esta primera posición se lleva a cabo en razón de que los bienes muebles si
son susceptibles de mudanza en el espacio y si es posible la entrega (mano a mano).
- Entregando las llaves del Edificio donde se encuentran los bienes vendidos: nos referimos a la
obligación que tiene el vendedor de facilitarle al comprador la entrega de la cosa.
- Simple consentimiento: es decir como quiera que la voluntad de las partes es Ley del Contrato esta
voluntad puede expresarse y es válida su expresión, siempre y cuando no se oponga una disposición de
orden público no hay porque negarse a esta voluntad.
Articulo 1489 C.C. “La tradición de los muebles se hace por la entrega real de ellos, por la entrega de las
llaves de los edificios que los contienen, o por el solo consentimiento de las partes, si la entrega real no puede
efectuarse en el momento de la venta, o si el comprador los tenía ya en su poder por cualquier otro título”.
c. Tradición de las cosas incorporales: esta se puede hacer de dos formas.
- Con la entrega al comprador de los títulos que comprueban la existencia del derecho.
- Por el uso que de ellas hace el comprador con el consentimiento del vendedor.
Articulo 1490 C.C “La tradición de las cosas incorporales se verifica por la entrega de los títulos o por el uso
que de ellos hace el comprador con el consentimiento del vendedor”.
*Lugar donde debe hacerse la Tradición: La tradición debe hacerse en el lugar que convienen las partes, en
caso contrario en el lugar donde la cosa se encontraba en el momento de la venta si no se ha estipulado otra
cosa. Hay casos donde no es posible precisar donde se halla la cosa para el momento de la celebración del
contrato por lo que no se sabría donde se hará la Tradición. Articulo 1492 C.C
Momento de la Tradición: Conforme al Derecho Común la tradición debe efectuarse en el momento
convenido por el Contrato y en silencio de este de inmediato.
Gastos de la Tradición: Si las partes nada han acordado son a cuenta del vendedor, salvo los gastos de
escritura y demás accesorios de la venta que son a cargo del comprador al igual que los gastos de transporte
si no hay convención en contrario. Salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del
vendedor.
Gastos de Tradición gastos de solvencias requeridas para la venta de un inmueble por ejemplo de aseo, de
luz, de agua etc.
Articulo 1491 C.C
Derecho de Retención del Vendedor: Esto está plasmado en la disposición legal establecida en el Articulo
1493 C.C. “el vendedor que no ha acordado plazo para el pago no está obligado a entregar la cosa si el
comprador no paga el precio. Tampoco está obligado a hacer la entrega, aun cuando haya acordado plazo
para el pago del precio, si después de la venta el comprador se hace insolvente o cae en estado de quiebra,
de suerte que el vendedor se encuentre en peligro inminente de perder el precio. A menos que se de caución
de pagar en el plazo convenido”.

Obligación de Saneamiento:
El saneamiento es una garantía de hecho y de derecho, por el cual el vendedor es garante de la posesión de
que disfruta el comprador.
También podemos decir que saneamiento es la obligación que tiene el vendedor de asegurar al comprador la
posesión pacifica de la cosa comprada, así como también de los vicios o defectos ocultos anteriores también
a la venta.
Con la Tradición el comprador entre en la posesión real y material de la cosa y entra a disfrutar de la cosa
comprada, pero no le bastaría entrar al comprador en la posesión real de la cosa si el vendedor no le
garantiza que va a tenerla en forma pacífica y útil.
El saneamiento es una circunstancia natural, pues existe en virtud de la Ley pudiendo los Contratantes
eliminarla o modificarla, y procede el saneamiento no solo en la venta sino también en todos los contratos a
título oneroso en los cuales se transmite la propiedad de la cosa. ¿De qué le valdría a un comprador tener la
posesión de la cosa si un tercero viene a reivindicarle la misma?¿o que pierda la cosa sin utilidad por un vicio
que la haga inútil o ineficaz para el fin que se quiere? y es por eso que el saneamiento debe garantizar al
comprador la posesión pacifica y la posesión útil, desde este punto de vista el saneamiento tiene un doble
aspecto:
- El aspecto de la posesión pacifica.
- El aspecto de la posesión útil.
De acuerdo con esto podemos decir que el saneamiento tiene un doble aspecto, el de la posesión pacifica y el
de la posesión útil o dicho en otras palabras la obligación de saneamiento es promovida por una doble causa
por la evicción y por los defectos ocultos.
Para algunos hay evicción cuando se pierde la posesión como consecuencia de la ejecución de una sentencia
judicial que lo prive de la posesión, para otros hay una segunda corriente de opinión que es un tanto más
elástica que sostiene que no es necesario esperar que se cumpla la sentencia judicial sino que basta con
que se le prive al comprador por parte de un tercero.
Formas de relevar al vendedor de la Obligación de Sanear:
1. Cuando las partes se limitan a decir en el contrato que el vendedor no tiene la obligación de
saneamiento en cuyo caso este queda obligado a devolver el precio de la negociación en virtud del
enriquecimiento sin causa.
2. Con lo que se llama “Clausula a todo riesgo”, es decir, el comprador declara que el recibe la cosa con
todos los riesgos que le pueden sobrevenir en cuyo caso el vendedor no queda obligado a nada en
caso de que el comprador sufra la evicción.
Reglas para el precio en caso de evicción:
Artículo 1.508 C.C “Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre él, el comprador que
ha padecido la evicción tiene derecho a exigir del vendedor:
1º La restitución del precio.
2º La de los frutos, cuando está obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa.
3º Las costas del pleito que haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor para el
saneamiento en lo conducente.
4º Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato. Si la restitución de frutos se hubiese impuesto al
comprador, como poseedor de mala fe, cesará la obligación impuesta al vendedor en el número 2º de este
artículo”..
Articulo 1509 C.C “Si al verificarse la evicción, la cosa vendida se haya disminuida en valor, o
considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor, el vendedor está
sin embargo, obligado a restituir el precio integro. Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que
ha causado, el vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho”.
Articulo 1510 C.C. “Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la época de la evicción, aun
independientemente de hechos del comprador, el vendedor está obligado a pagar el exceso de valor, además
del precio que recibió”.
Articulo 1511 C.C “El vendedor está obligado a reembolsar al comprador, o a hacerle reembolsar por quien
ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras UTILES que haya hecho al fundo y a que tenga
derecho”.
(Concatenado con el Artículo Anterior) Articulo 1512 C.C “Si el vendedor vendió de mala fe el fundo ajeno,
está obligado a reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos, aun voluptuarios, que este haya hecho
en el fundo”.
Articulo 1515 C.C “Si el fundo vendido está gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan
declarado en el contrato, y que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiere
conocido no habría comprado el fundo, el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que
prefiera una indemnización”.
Articulo 1517 C.C “cesa la obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace notificar
al vendedor la demanda de evicción en los términos señalados en el CPC, y el vendedor prueba que tenia
medios de defensa suficientes para ser absuelto de la demanda”.
Lapso para intentar la acción: Con relación a esta acción prescribe a los 10 años a contar de la fecha de la
evicción a manera tal que el comprador pierda la posesión de la cosa porque un tercero la reivindica, el tiene
10 años para intentar la acción de saneamiento.
Aunque el saneamiento y la evicción están íntimamente ligados es importante no confundirlos en materia de
venta, la evicción consiste en el hecho de quedar privado al comprador a toda o parte de la cosa adquirida
que se hallaba poseyendo y el saneamiento la obligación que se supone al vendedor de devolver al
adquirente el precio de la cosa enajenada con los demás gastos y daños y perjuicios establecidos en la ley.
Prescripción de la Acción de Saneamiento: con relación a la acción de saneamiento por evicción esta
prescribe a los 10 años a contar a partir de la fecha de la evicción de tal forma que después que el comprador
pierde la posesión de la cosa porque un tercero la reivindica el tiene diez años para intentar la acción de
saneamiento.

Saneamiento por Vicios Ocultos.

Viene a ser otra obligación que tiene el vendedor de garantizarle al comprador la posesión útil de la cosa
comprada, aquí no se discute la propiedad o posesión sino la utilidad.
Requisitos para que un vicio sea oculto: para que un vicio sea oculto es necesario
- Que ese vicio sea oculto realmente, es decir, que no sea posible con una sencilla revisión que se dé
constatar el vicio porque entonces el momento de reclamar sería el de la compra-venta.
- La causa del vicio mismo debe existir en la naturaleza física de la cosa y no fuera de ella y debe existir
el vicio o por lo menos su causa porque si aparece la causa después de la celebración del contrato
sería imposible pedir el saneamiento al vendedor, por aplicación del Principio Res Perit Dominum “La
cosa perece para su dueño”.
- Es necesario también para que se considere el vicio como oculto que sea de tal naturaleza que de
conocerlo el comprador hubiera ofrecido un precio menor.
El vicio debe ser ignorado por el comprador, podría ser que el vendedor lo sepa, en cuyo caso sea de mala fe,
lo que interesa es que el comprador ignore el vicio. Cuando la cosa adquirida por el comprador está viciada y
por ende este sufre la perdida de la utilidad de la cosa, este puede ejercer contra el vendedor la acción por
saneamiento dándole al comprador un doble derecho, el de resolver el contrato o el de quedarse con la cosa y
obtener un resarcimiento de daños y perjuicios.
Cuando el comprador escoge la vía de la resolución del contrato el debe ejercer la ACCION REDHIBITORIA
en virtud de la cual se resuelve el contrato de compraventa y la propiedad de la cosa vuelve al vendedor
quedando este obligado a restituir al comprador el precio de la negociación y los gastos del contrato. Pero si el
vendedor es de mala fe, es decir, conocía la existencia del o los vicios debe restituir los daños y perjuicios que
el comprador puso sufrir como consecuencia de esa negociación.
La otra acción es la QUANTI-MINORI en cuyo caso no hay resolución del contrato sino que el comprador se
reserva el derecho de propiedad y la posesión de la cosa adquirida, únicamente el vendedor queda obligado a
resarcirle los daños y perjuicios que el comprador adquirido.
Lapso para intentar la acción de saneamiento por vicios o defectos ocultos:
En este caso hay que distinguir para determinar estos lapsos si se trata de bienes muebles, inmuebles o
semovientes.
Bienes inmuebles 1 año a partir de la tradición.
Bienes muebles 3 meses a partir de la tradición.
Semovientes 40 días, a partir de dicha entrega.
¿Puede garantizarse el saneamiento en una venta forzosa (remate judicial)? NO, pues el comprador adquiere
por debajo del precio.
Garantía de Buen Funcionamiento: existe esta garantía cuando el vendedor se compromete a responder
por el comprador de que la cosa vendida no funcione bien durante un tiempo determinado. Para que exista
está garantía es necesario que exista un compromiso expreso o tácito del vendedor porque la misma deriva
de la Ley.
Articulo 1526 C.C “En los casos en que el vendedor haya garantizado el buen funcionamiento de la cosa
vendida durante un tiempo determinado, el comprador que advierta un defecto de funcionamiento debe, bajo
pena de caducidad, denunciarlo al vendedor dentro del mes de descubierto e intentar las acciones
correspondientes en el plazo de un año a contar de la denuncia, en caso de inejecución de la obligación del
vendedor”
Diferencia entre vicios ocultos y Nulidad de la venta o error en la sustancia: ejemplo:
El caballo tiene un defecto en el ojo, o una enfermedad (saneamiento), se compro un caballo pensando que
este era purasangre y resulta no serlo (error en la sustancia).

Tema III. Obligaciones del Comprador.

El precio se establece en el contrato de venta como la obligación principal de un comprador pero también
como obligación de contribuir con el vendedor a satisfacer el pago del mismo en el momento y lugar donde el
vendedor debe hacer la tradición, el precio es el objeto, la finalidad que persigue el vendedor al contratar,
precio este que debe ser en dinero, distinto este la forma de pago ya que las partes podrían pagar en especie,
el precio debe ser serio en el sentido que la voluntad de las partes debe haber la intención que ese precio
corresponda al valor económico de la cosa, también debe ser determinado o determinable aun cuando el
legislador ha sido un poco elástico cuando permite que las partes cuando no han fijado que una tercera
persona fije el precio.
Intereses del precio: cuando hay un contrato de venta no hay necesidad de pagar intereses, salvo en tres
casos:
1. Cuando se han estipulado las convencionales y se contaran desde la fecha del contrato.
2. Cuando las cosas vendidas al comprador produce frutos u otra renta caso en el cual los intereses
corren desde el día de la entrega hasta el día del pago, pagándose también los intereses legales.
3. Cuando el comprador esta en mora y los interés se computaran desde la venta o desde el tiempo
fijado para recibir la cosa, también pagando los intereses legales.
En Venezuela los intereses son de 1% y por mora 3%.
De las cosas que no pueden ser vendidas:
Todas las cosas que se encuentran en el comercio, muebles, inmuebles, cosas corporales, pueden ser
materia de venta. No se pueden vender las que están fuera del comercio y algunos derechos que están
unidos a la persona como lo son los derechos de uso, habitación y usufructo.
También se pueden vender las cosas futuras y hasta la esperanza de adquirir una cosa o derecho como sería
el caso cuando un agricultor vende por ejemplo la próxima cosecha de su finca, el próximo parto de una
yegua, estas ventas se condicionan, hay una condición sobrentendida “si hubiere cosecha” “si naciera el
potro”.

Se negocia la esperanza cuando por ejemplo un pescador vende el resultado que obtenga sea cual fuere de
tirar las redes al mar siendo esta una venta aleatoria, pues depende de un “Alea”, de la suerte, siendo
obligatorio en este caso pagar el precio aunque nada traigan las redes.
Venta de cosa ajena: Esto se refiere a la venta de una cosa que no es de la Propiedad del Vendedor, siendo
requisito indispensable que el bien no le pertenezca, el vendedor que vende una cosa ajena le da la
oportunidad al comprador:
1. Demandar la anulabilidad del contrato para lo cual decimos que la venta de cosa ajena es anuble y
puede dar lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si ignoraba el comprador que la cosa era de otra
persona, esta nulidad no podrá alegarse nunca por el vendedor.
2. También tiene el comprador la posibilidad de esperar la actuación de su vendedor o la acción del
verdadero propietario que la única acción que tiene como propietario de la cosa es reivindicar ya que a
él no le importa quien tenga la cosa sino que él va contra quien detenta por ser un derecho Erga
Omnes.
Articulo 1483 C.C “la venta de la cosa ajena es anulable, puede lugar al resarcimiento de daños y perjuicios si
ignoraba el comprador que la cosa era de otra persona. La nulidad establecida por este articulo no podrá
alegarse nunca por el vendedor”.
En este caso el perjudicado puede intentar la acción reivindicatoria así como los daños y perjuicios.

Tema IV. El Retracto.

Así como el Contrato de venta nace por el simple consentimiento de las partes también puede terminar y en
materia de venta existe una formula según la cual el solo quehacer de una de las partes puede resolverse el
Contrato ya realizado y esta fórmula se denomina RETRACTO que puede ser convencional o legal.
1. Retracto Convencional: es un pacto por el cual el vendedor se reserva recuperar la posesión y la
propiedad de la cosa vendida devolviéndole al comprador el precio de la cosa, el precio de las
reparaciones que el comprador haya hecho a la cosa, los gastos del contrato y el mayor valor entre las
mejoras y los gastos realizados.
Es una facultad que se reserva el vendedor en el preciso momento en que se está contratando la venta
con el comprador y es necesario que se haga en el mismo contrato ya que toda modalidad, todo término y
toda condición es parte misma del contrato y debe establecerse dentro de este.
Si las partes tratan de establecer el pacto de retracto con posterioridad a la redacción del contrato de venta
esa clausula no tendrá valor como verdadero pacto de retracto, sino que tendrá valor como opción de compra.
(El contrato debe mencionar yo xxxx doy en venta CON PACTO DE RETRACTO a xxxx).
La naturaleza jurídica del retracto es la de una condición resolutoria, en el sentido de que el derecho de
propiedad que ha adquirido el comprador está sujeto a volver a la propiedad del vendedor, si se cumple la
condición y la condición no es otra sino la de recuperar la cosa objeto de la venta.

El comprador que adquiere la cosa con pacto de retracto mientras no se cumpla la condición adquiere la plena
propiedad de la cosa de manera tal que él puede hacer y deshacer sobre su cosa, la puede vender, gravar,
hipotecar, pero una vez que se cumpla la condición resolutoria los derechos que los terceros hayan adquirido
sobre la cosa caen inmediatamente y el vendedor adquiere la cosa en el mismo estado jurídico en que la
había vendido al comprador.
Plazo para el retracto convencional: las partes pueden establecer o no dentro de la convención el plazo
durante el cual el vendedor habrá de ejercer su derecho de rescate o retracto, este plazo nunca puede ser
mayor de 5 años, si las partes establecen un plazo mayor el legislador lo entiende reducido a 5 años siendo
esta una disposición de orden público no puede ser relajada por convenios entre las partes. Una vez
terminado este plazo las partes pueden prorrogarlo por el principio de autonomía de voluntad, la prorroga no
puede pasar de 5 años más.
Derechos y Beneficios entre las partes: pueden ejercer el derecho de retracto el vendedor o sus
causahabientes a titulo Universal, en caso de pluralidad de vendedores o de herederos deben tenerse en
cuenta las siguientes reglas.
Articulo 1541 C.C “Cuando varias personas han vendido conjuntamente y por un solo contrato un fundo
común, o cuando un solo vendedor ha dejado varios herederos, el comprador no puede ser obligado a
consentir rescates parciales. En este caso si no hay acuerdo entre los vendedores o los herederos, puede
cualquiera de ellos verificarlo en totalidad y por su propia cuenta”.
Articulo 1542 C.C “Si los copropietarios de un fundo no lo han vendido conjuntamente y en totalidad, sino que
cada uno ha vendido solo su parte, pueden ejercer el derecho de retracto separadamente, cada uno por la
porción que le corresponde. El comprador no puede obligar al que ejerce la acción de esa manera a que
rescate el fundo entero”.
Articulo 1540 C.C “Si el comprador con el pacto de retracto de una parte indivisa de un fundo se ha hecho
adjudicatario del fundo entero por licitación provocada contra él, podrá obligar al vendedor a rescatar todo el
fundo, si quisiere hacer uso del retracto”.
2. El Retracto legal: Es el derecho que tienen los comuneros de subrogarse al extraño que adquiere un
derecho en la comunidad por venta o dación en pago con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato y siempre que la cosa no pueda dividirse cómodamente sin menoscabo.
Requisitos para el Retracto legal:
Para que sea procedente el retracto legal se necesita.
1. Que la cosa se encuentre indivisa, es decir, que no se pueda dividir y no admita cómoda división
material.
2. Que el propietario se haya desprendido de la cosa por compra o dación en pago, porque si la hubiere
legado o donado no procedería el retracto legal.
3. Se limita a los bienes inmuebles mientras que el convencional puede referirse a cualquier tipo de
bienes.

Efectos del Retracto legal:

Los efectos son iguales a los que produce el retracto convencional, es decir;
 - Debe reembolsar al comprador no solo el precio recibido sino los gastos y costos de la venta, al igual
que de las reparaciones necesarias y las mejoras que hayan aumentado el valor del fundo.
- El retracto debe ser ejercido por los comuneros en un plazo no mayor de 9 días a partir de la
notificación que se le haga a los comuneros siendo este un plazo de caducidad, es decir, un plazo que
corre contra todo el mundo, pudiendo ser aumentado el plazo a 40 días cuando no se consigue la
notificación de los comuneros que tienen derecho a ejercer el retracto por estar ausentes, es decir, no
presentes en el lugar dicho ni tener mandatario ni otra persona que lo represente.
- No es procedente el Retracto legal cuando un propietario vende su parte a otro copropietario ya que
los otros condueños no pueden pretender ni preferencia ni prorrata ya que la Ley da el retracto solo
con relación a adquirientes extraños.
-
Tema V. Modalidades de la Venta de bienes Muebles e Inmuebles.

Modalidades de la venta de cosas muebles: Nuestra legislación trae algunos casos en los cuales la
transmisión del Derecho de Propiedad o cumplimiento de la obligación de Dar se efectúa en un momento
posterior a aquel momento en que se celebra el contrato y entre esos casos nos encontramos,

Venta de cosas sujetas a cuenta, peso o medida: estas cosas según expresión del propio legislador no son
perfectas hasta el momento en que se pesen, se cuenten o se midan, pero cuando se dice que no son
perfectas no se está diciendo que es imperfecto el contrato porque este ya nació (se emitió el consentimiento).
Lo que se está diciendo es que para que este se perfeccione hay que contar las cosas, pesarlas o mediarlas
de donde se deduce que hasta tanto eso no ocurra la responsabilidad sobre la cosa comprada es a cargo del
vendedor recordando aquel principio de derecho que dice “las cosas perecen para su dueño”.
Articulo 1475 C.C “Cuando se trata de mercancías vendidas con sujeción al peso, cuenta o medida, la venta
no es perfecta, en el sentido de que las cosas vendidas quedan a riesgo y peligro del vendedor, hasta que
sean pesadas, contadas o medidas”.
Ejemplo en clase: compra de latas de aceite de un almacén que se quema, si aun no se contaron el numero
de latas compradas y estas perecen el riesgo lo corre el vendedor. Si ya fueron contadas el comprador.
Venta en alzada o en globo: en este caso la venta es en conjunto, es decir, se vende una totalidad, cuando
esto ocurre la transferencia de propiedad opera con la emisión del consentimiento.
Articulo 1476 C.C “Si, al contrario, las mercancías se han vendido alzadamente o en globo, la venta queda
perfecta inmediatamente. Se juzga que la venta se ha hecho alzadamente o en globo si las cosas se han
vendido por un solo precio, sin consideración al peso, al número, o la medida; o cuando aunque se haya
hecho merito de esto, ha sido únicamente para determinar el monto del precio”.

Venta de las cosas que acostumbran a gustarse: Serie de cosas que se venden con la condición de que el
comprador lo guste o pruebe para saber si la calidad del objeto que está comprando es la que desea y hasta
que ese comprador no guste o pruebe la cosa objeto del contrato y de su aceptación en cuanto a la calidad de
 la cosa no se considera cumplido el dar y por ende no se entenderá transmitida del patrimonio del vendedor
al comprador.
Venta de cosas sujetas a ensayo previo: Hay cosas que sea que están sujetas a determinado mecanismo o
porque hay que probar el material de que están hechas que se le da la oportunidad al comprador de que las
ensaye previamente y es el Artículo 1478 del Código Civil que nos dice que la venta sujeta a ensayo previo se
juzga siempre hecha bajo condición suspensiva.
Ejemplo de clases: anteriormente cuando una persona vendía un vehículo a otra se acostumbraba darle un
periodo de prueba, actualmente esto no se acostumbra con vehículos pero si con cierto tipo de maquinaria.
Articulo 1478 C.C “La venta sujeta a ensayo previo se juzga hecha siempre bajo condición suspensiva”.
Modalidades de la venta de Inmuebles:
Venta por cabida: en materia de inmuebles, sobre todo refiriéndonos a terrenos, sucede con frecuencia que
el objeto material del contrato de compraventa, puede que tenga mayor o menor medida de lo que en principio
creían las partes.
A tal efecto deben revisarse las siguientes reglas:
Articulo 1496 C.C “El vendedor está obligado a entregar la cosa en toda la cantidad expresada en el contrato,
salvo las modificaciones siguientes:
Si la venta de un inmueble se ha hecho con expresión de su cabida, a razón de tanto por medida, el vendedor
está obligado a entregar al comprador que lo exija, la cantidad expresada en el contrato.
Cuando esto no sea posible, o el comprador no lo exija, el vendedor estará obligado a sufrir una disminución
proporcional en el precio.
Si se encuentra que la cabida del inmueble es superior a la expresada en el contrato, el comprador debe
pagar la diferencia del precio; pero puede desistir del contrato si el excedente del precio pasa de loa veinteava
parte de la cantidad declarada”.

Ejemplo de clase: se vende una finca a cabida (supuestamente de 800m2) al medirla se determina que tiene
750m2 el vendedor está obligado a entregar el resto o a reducir el precio. Si por el contrario en el mismo caso
la finca tiene más de lo expresado el comprador debe pagar el excedente o puede desistir si este excedente
es mayor a 1/20 parte del precio.

TEMA 6: VENTA CON RESERVA DE DOMINIO.

CONCEPTO. La venta con reserva de dominio es un contrato por el cual una persona llamada vendedor se
obliga a transferir a otra persona llamada comprador la propiedad de una cosa por su naturaleza, una vez que
 está haya satisfecho la totalidad o el número de cuotas convenido o acordadas para el pago, no obstante haber
hecho entrega previamente la cosa vendida.
Aquí el vendedor conserva y retiene la titularidad de la cosa mientras esté vigente el contrato o sea que
ya se transfiere la propiedad o derecho vencido hasta el momento que el comprador paga la totalidad del crédito
acordado y este contrato tiene relevancia jurídica desde el momento en que se manifiesta el consentimiento de
las partes lo que ocurre es que no se hace la transferencia la propiedad.
El contrato tiene validez, es perfecto, se paga el precio y se hace la entrega de la cosa, por parte del
vendedor y tiene la cosa el comprador pero no título legítimo el comprador es un mero detentador aunque corre
con los riesgos. El contrato con reserva de dominio es una modalidad de venta, se ciñe a una modalidad
especial.
CARACTERÍSTICAS:
1. El vendedor aun cuando se desprende de la cosa porque le está dando, no transfiere la titularidad siendo esta
una garantía que va tener el vendedor contra el comprador. Éste último va a usar la cosa, la van a usufructuar y
sacar provecho económico llegando incluso a obtener beneficios de la cosa por los cuales el podrá cumplir con
el propietario y es por eso que el riesgo de la carga la tiene el comprador.
2. Viene a constituir este contrato una protección para el vendedor de poder cobrar el precio en materia de bienes
muebles facilitando de esta forma las ventas mobiliarias a crédito.
3. El vendedor queda protegido frente al riesgo de que en un momento determinado la persona del comprador
pueda insolvente darse y no poder cumplir con su obligación de aquí entonces que la acción civil frente al
comprador se convierte en inútil quedando nada más la posibilidad de acudir a la acción penal por el delito de
apropiación indebida.
4. Con esta modalidad de venta no importa quien venda ya que la ley le está dando garantía al vendedor ya que
antes de esta ley de conformidad con el artículo 1161 del código civil se constituía de propietario de la cosa ya
que ésta se perfeccionaba con el simple consentimiento de las partes.
REQUISITO DE LA VENTA CON RESERVA DE DOMINIO:
1. Tiene que ser una venta a plazos o a crédito es un requisito Sine qua non.
2. Que se trate de un bien mueble por su naturaleza.
3. Que el bien no esté destinado a la reventa, manufactura o transformación.
4. Que la transferencia esté subordinada al pago del precio con el pago de la última cuota se produce la
transferencia del vendedor al comprador sin que haya necesidad de que se cumpla ninguna otra.
5. La venta con reserva de dominio no puede tener un término mayor a cinco años.
6. El documento debe contener en forma expresa el pacto de la venta con reserva de dominio.
7. Que la cosa vendida sean identificadas individualmente y preciso. En el caso de cosas no identificadas el
contrato no tendrá efectos contra terceros.
8. Que la cosa vendida no están destinadas a ser parte integrante y constante de un inmueble del cual forman
parte.
9. Para que tenga efectos contra terceros los contratos de venta con reserva de dominio debe necesariamente
haber cumplido con los requisitos siguientes: el documento debe contener el nombre, apellidos, domicilio,
 descripción exacta de la cosa, lugar donde permanece la cosa durante la vigencia del contrato, precio,
condiciones de pago, indicación de misión de letras de cambio, documento respectivo debe estar autenticado
legalmente reconocido extendido por lo menos en dos ejemplares a un mismo tenor y un mismo efecto uno para
el vendedor y uno para el comprador.
EFECTOS DE LA VENTA RESERVA DE DOMINIO:
1. El vendedor conserva la propiedad de la cosa vendida, de ahí que puede oponerse el embargo a los acreedores
del comprador o de terceros siempre y cuando la reserva lleve los registros exigidos por la ley.
2. Pagado el precio en su totalidad la transferencia de la propiedad al comprador se cumple automáticamente sin
necesidad de actuación alguna del vendedor. A falta de constancia el último recibo o comprobante de pago
surtirá sus efectos legales.
3. El vendedor además de la cláusula de buen funcionamiento deberá garantizar los repuestos y servicios durante
la permanencia del contrato.
4. El comprador que tiene la posesión de la cosa corre con el riesgo desde el momento de la tradición tiene a su
cargo el pago de los impuestos y es el propietario responsable a qué se refiere la ley de tránsito.
5. El comprador está obligado a cuidar la cosa con el paterfamilias.
6. El comprador no puede realizar actos de disposición mientras dura la reserva de dominio sin autorización
expresa del propietario ya que no la puede vender ni disponer de la cosa sin autorización y si no has sido
autorizado el vendedor puede actuar de varias maneras.
7. El comprador puede notificar al vendedor en un lapso de 10 días su cambio de domicilio o residencia en caso de
vehículos o en cambio de bienes muebles en otros casos
8. Las acciones del vendedor frente a los terceros prescriben a los seis meses.
9. El que quiera en feria, mercado, venta pública, en remate judicial, las cosas que hayan sido vendidas con
reserva de dominio sólo serán devueltos cuando hayan reembolsado los gastos.
10. Si la cosa vendida con reserva de dominio que esté asegurada por el comprador perece, se deteriora, el crédito
del vendedor se considera prendario a los solos efectos de poder cobrarlo con el privilegio a este con la cantidad
de vida por los aseguradores.
RESOLUCIÓN Y PÉRDIDA DEL TÉRMINO:
1. Cuando el crédito debe pagarse por cuotas la falta de pago de una o más cuotas que no excedan en su conjunto
de la octava parte de la venta total de la cosa no van a lugar en la resolución del contrato si no el cobro de la
cuota o cuotas insolutos no satisfechas, no pagadas y de las interiores a la rata corriente en el mercado
inmobiliario conservando el comprador el beneficio del término correspondiente A las cuotas sucesivas.
2. Si la resolución del contrato de venta con reserva de dominio ocurre por incumplimiento del comprador, el
vendedor debe restituir las cuotas recibidas y justa compensación por el uso de la cosa además de los daños y
perjuicios. Si se hace convenido que las cuotas pagadas queden a título del vendedor por indemnización según
las circunstancias y sólo cuando se hayan pagado cuotas que excedan de la cuarta parte del precio total de la
cosa vendida podrán reducir la indemnización convenida.
Pregunta hecha en clase:
¿Qué pasa si el comprador no puede seguir pagando sus cuotas?
 Hay dos salidas:
a. Que el comprador consiga una persona que compre el bien y que asuma la obligación.
b. Que el comprador le entregue la cosa al vendedor.
Por último decir que todo en cuanto se ventila a través de los Tribunales con relación a venta con reserva de
dominio debe tratarse por la vía del juicio breve.
(En los juicios breves los lapsos son más cortos y no hay casación).
Art. 1161 CC  Venta pura y Simple.
¿Por qué no se puede ser vendido un objeto con venta de reserva de dominio un bien que está destinado
a la reventa, manufactura o transformación?
RE: Porque a la hora de regresar por incumplimiento no puede ser devuelto transformado en el objeto. Ej. El
débito.
Tema 7. La venta en propiedad horizontal.

En Venezuela es un régimen legislativo cuya dirección no es otra sino satisfacer las normas aplicables a la
propiedad de los diversos apartamentos en los cuales puede estar dividido un inmueble en ese orden de idea
definiremos los apartamentos como aquellas construcciones independientes que tengan salida en la vía pública
de forma directa o a través de un determinado espacio común pudiendo de esta forma ocupar todo o parte de un
piso.
La propiedad horizontal en Venezuela se haya regida por la Ley de propiedad horizontal de fecha 18 de agosto
de 1983, cada uno de los apartamentos que constituyen un inmueble puede ser objeto de un derecho de
propiedad de allí que puede venderse, gravarse y ser objeto de cualquier acto jurídico entre vivos y por causa de
muerte y es por eso que nuestro ordenamiento jurídico establece limitaciones al aprovechamiento de cada
apartamento, disfrutándolo o prohibiéndole algunas cosas o situaciones que perturben la tranquilidad de los
demás copropietarios igualmente los propietarios de apartamentos tienen el derecho de ejecutar a sus expensas
las modificaciones y reparaciones que se hacen siempre y cuando y por ello no altere el uso o destino del
inmueble.
Existe también la llamada copropiedad sobre los apartamentos de un edificio refiriéndonos con este caso a las
cosas comunes.
Requisitos fundamentales para procedes a la venta de un apartamento en propiedad horizontal.
1) Que exista la junta de condominio o mejor dicho un documento de condominio debidamente registrado en la
oficina de registro correspondiente, este documento contendrá entre otras cosas la descripción y ubicación
precisa del inmueble, de las cosas comunes el valor dado al edificio, el valor dado en cada apartamento
fijándose de acuerdo entre el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y el cual viene a
funcionar como índice de los gastos y beneficios correspondientes los interesados.
2) Los planos explicativos, los cuales deben acompañarse al documento de condominio para ser agregados al
cuaderno de comprobantes igual que los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos
correspondientes donde están plasmados su independencia, al igual de las modificaciones que se hagan,
marcadas las áreas comunes. Sino ha sido registrado el documento de condominio y anexado dos planos que
 reza en la ley no podrá protocolizarse ningún título de propiedad sobre cada uno de los apartamentos siendo
objeto de sanción, el registrador en caso de hacerlo con multa hasta de 100mil Bs.
La administración de la propiedad horizontal.
Todo lo relativo a la administración de un edificio en propiedad horizontal se rige por lo que establezca
el documento de condominio en el cual se acostumbra a prever tanto los derechos como las obligaciones de los
propietarios no obstante ello la ley de la materia no dice que la administración de los inmuebles corresponderá a
la Asamblea General de los copropietarios a la junta de condominio y al administrador.
La junta de condominio deberá estar integrada por 3 copropietarios por lo menos y 3 suplentes y será
escogida o designada por la asamblea general de copropietarios durando sus integrantes 1 año en el ejercicio de
sus funciones, pudiendo ser reelectos y de su seno se elegirá un Presidente.
Del mismo modo l asamblea de copropietarios designara por mayoría de votos un administrador
por el periodo de 1 año pudiendo también ser reelecto por periodo sucesivos. Pudiendo este nombramiento ser
revocado en cualquier momento y n caso de no poderse reunir a asamblea para nombrar al administrador este
puede ser designado por el juez del municipio a solicitud de uno cualesquiera de los copropietarios. Las mejoras
delas cosas comunes en un edificio de propiedad horizontal solo podrán efectuarse con el acuerdo del 75% de
los copropietarios pudiendo ser suspendidas estas a solicitud e la autoridad judicial realizada por los
copropietarios siempre y cuando ocurran los siguientes motivos:
a) Cuando fuesen contrarias a la ley o al documento de condominio.
b) Cuando el costo no esté debidamente justificado.
c) Cuando modifiquen sustancialmente el aspecto arquitectónico exterior del edificio.
d) Cuando lesionen cualesquiera de los derechos de uno o más copropietarios.
Artículos. 34, 35, 36 y 38 de la ley de propiedad horizontal.

Venta de parcelas.
Es un contrato por el cual se enajena un inmueble por su naturaleza en forma fraccionada por porciones
independientes, con la obligación de realizar mediante oferta pública y que la persona del promotor garantice los
servicios básicos, es decir, los servicios indispensables.
Del análisis de este concepto podemos observar:
1. Que se trata de la venta en una extensión de terreno.
2. Que puede venderse en forma fraccionada independientemente una de otra.
3. La extensión de terreno puede encontrarse la ciudad o en el campo, siendo esto inverosímil o indiferente.
4. Que se debe hacer mediante oferta pública entendiéndose por esta aquella que se hace a través de los medios s
de comunicación comercial como la tv, vallas publicitarias, comerciales, etc.
Antes de proceder a la venta de parcelas por oferta publica el propietario o los copropietarios protocolizaran
en la oficina de registro correspondiente del circuito donde está ubicada la parcela en documento que se
denominara documento de urbanización y parcelamiento en el cual se hará constar:
1. La voluntad de destinar el inmueble a la enajenación por parcelas.
2. La denominación del inmueble, ubicación, linderos, medidas.
3. Una relación de los títulos de adquisición con indicación de la naturaleza de ellos y de las fechas y datos de
registro.
4. El porcentaje que representa el valor atribuido a cada parcela en relación al valor fijado a la totalidad del área
destinada a la venta.
5. El número d parcelas en que se dividirá el inmueble conforme al plano de urbanismo indicando a su vez del
número de parcelas destinadas a un mismo uso y con igual significación o zona.
6. Los gravámenes y las limitaciones de la propiedad que existen sobre el inmueble indicando las fechas y datos
del registro de los documentos respectivos.
El registrador no protocolizara el documento de urbanización o parcelamiento en aquellos casos en que el
inmueble destinado a ser vendido por parcelas hubiese sido dado en garantía hipotecaria si no consta en forma
autentica el consentimiento del acreedor hipotecario para tal destino.
El propietario de un inmueble que proceda a la enajenación por parcelas sin haber protocolizado el documento
de urbanización y parcelamiento será castigado a solicitud e parte interesada con prisión de 5 a 20 meses y
afectado de nulidad relativa igualmente cuando hay modificaciones de la urbanización o parcelamiento que
fueren aprobadas por la autoridad competente con posterioridad a la fecha del registro del documento que
también será protocolizado, el registrador debe estampar la nota marginal correspondiente igualmente e que
haya vendido o pretenda vender una parcela y antes de otorgar el documento de propiedad o de venta, exija de
parte del comprador el pago parcial o total en cualquier forma (efectivo, letra de cambio) ese anticipo que se le
ha pedido al comprador carece de defecto y por lo tanto es nulo, conllevando a la pena de 5 a 20 meses a quien
haya procedido en esa forma.
Las demás disposiciones de la propiedad horizontal se aplican igualmente a venta de parcelas.

Tema 8. El arrendamiento.

Es un contrato mediante el cual una persona llamada arrendador se obliga a transferir temporalmente
el uso, goce de un inmueble a un arrendatario, e manera pacífica quien a su vez se obliga a pagar un canon de
manera conceptiva.
 Los contratos de arrendamiento tienen una duración en Venezuela mínima de 1 año los cuales podrán
ser renovados a criterios del arrendatario pudiendo este manifestar antes de la culminación del lapso su voluntad
de no continuar en el contrato in tener que pagar los cánones restantes.
Los contratos de arrendamiento cuando se suscriben entre las partes contratantes deben hacerse en 3
ejemplares de un mismo tenor y en su defecto 1 será para el arrendador y 1 para el arrendatario y 1 para la
SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO Y VIVIENDAS (SUNAVI)
También se debe en los contratos de arrendamiento anexar como parte integrante del contrato la
resolución mediante la cual el SUNAVI fija el correspondiente canon de arrendamiento so pena de nulidad los
arrendadores que hagan caso miso a este serán objeto de sanción, igualmente los contratos de arrendamiento
se celebraran en moneda de curso legal nacional, también serán sancionados conforme a nuestro ordenamiento
jurídico, de allí entonces que es competencia de la SUNAVI la fijación del canon de arrendamiento la cancelación
de este canon será mensual y habrá de efectuarse dentro de los primeros 5 días hábiles al vencimiento de cada
mes en ningún caso podrá el arrendador solicitar el pago por adelantado del canon.
Procedimiento para la cancelación del pago de arrendamiento de viviendas.
El pago se efectuara en una cuenta corriente en una institución financiera o bancaria que está
obligado el arrendador a abrir para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la permanencia del contrato,
no considerándose en morosidad el arrendatario cuando e arrendador haya clausurado la cuenta corriente por lo
cual no podrá demandar la falta de pago, así mismo no podrá solicitarse al arrendatario el cumplimiento de sus
obligaciones hasta tanto no abra nuevamente la cuenta corriente. Cuando el arrendatario deposite los pagos
correspondientes en una cuenta que haya sido clausurada por una intervención financiera de la entidad bancaria
o por alguna investigación judicial debe dentro de los 30 días hábiles notificar al SUNAVI para que este disponga
lo conducente, e la misma manera el arrendador queda obligado a entregar al arrendatario un recibo de pago el
cual debe contener las cantidades abonadas por los diferentes conceptos de lo que se componga la totalidad del
pago y el canon respectivo.
Cuando hablamos de la fijación de los cánones tenemos que decir que este estará basado en una
banda entre 3% y el 5% de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble pudiendo el Ejecutivo Nacional
modificar los porcentajes de rentabilidad cuando así lo requieran razones de interés público o social. Este
procedimiento para la fijación del canon se hará a instancia de parte mediante solicitud escrita o de oficio en
caso de que sea de oficio el SUNAVI ordenara la apertura del procedimiento y notificara a las partes cuyos
derechos pudieren ser afectados, una vez presentada esta para la fijación del canon la SUNAVI la admitirá
dentro delos 3 días hábiles siguientes si cumple con los requisitos exigidos los cuales serían el órgano al cual va
dirigido la identificación del interesado o la de su representante legal señalando el nombre, apellido, cedula de
identidad, nacionalidad, etc. La dirección donde serán hechas las notificaciones, las razones de los hechos e
independientes correspondientes los datos del inmueble y la firma de los interesados.
Si la solicitud presentare defectos u omisiones se notificara al interesado para que las mismas sean
subsanadas y corregidas dentro de los 15 días calendarios y siguientes contados a partir de ser notificados. Si
estos defectos fueren subsanados se le dará curso a la solicitud y i es negada deberá ser motivada y contra ella
 se podrá interponer el recurso contencioso administrativo correspondiente dentro de los 60 días calendarios
siguientes a la notificación del acto administrativo de negatorio.
Revisión de los cánones de arrendamiento:
Esta revisión es realizada por la SUNAVI a instancia de cualquier interesado en los siguientes casos:
1. Cuando hubiese transcurrido 1 año después de cada fijación de canon, efectuada y notificada por el
órgano administrativo o jurisdiccional competente.
2. Cuando se cambie total o parcialmente el uso o destino para el cual fue arrendado el inmueble.
3. Cuando el arrendador haya ejecutado en el inmueble dentro del año mejoras cuyo costo excedan del
20% del valor del inmueble.
Cuando hubiere transcurrido un año los interesados pueden pedir la revisión del canon hasta con 60 días de
revisión del vencimiento fijado por la SUNAVI a fin de mantener un equilibrio económico de las relaciones
arrendaticias.
Tema 9. Los desalojos

Solo podrán ser desalojados aquellos inmuebles suscritos bajo la figura de los contratos de arrendamiento
cuando la acción se fundamente en las siguientes causas.
1. Cuando el arrendatario haya dejado de pagar 4 cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo con
la opinión de la SUNAVI.
2. En la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble o alguno de sus parientes
consanguíneos hasta el segundo grado.
3. Cuando el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos e indebidos o haya cambiado el uso o
desino que para ese inmueble se previó.
4. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del
inmueble o haber efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5. Que el arrendatario haya violado o incumplido con disposiciones encargadas de regular la convivencia
ciudadana.
En el caso de desalojo por la causal segunda o sea la de la causa justificada que tenga el propietario de ocupar
el inmueble o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el 2º; esto debe ser demostrado con pruebas
emanadas de la autoridad administrativa y judicial.

Procedimiento previo a las demandas.

Previo el ejercicio de cualquier acción judicial el interesado deberá consignar solicitud escrita y motivada por
ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y habita en la cual expondrá los
motivos que le asisten para solicitar la restitución del inmueble y por tanto el desalojo correspondiente el
funcionario competente procederá a citar a la otra parte para que comparezca acompañada de su abogado y
exponga sus defensas y alegatos en audiencia conciliatoria que se llevara a cabo en un plazo que no podrá ser
menos de 10 días hábiles ni mayor de 15 días contados a partir del día de su citación. Si la parte manifestare no
tener abogado o no compareciere dentro del plazo estipulado el funcionario actuante debe extender una citación
a la defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso e
procedimiento hasta la comparecencia del defensor asignado notificando a todos los interesados y fijando la
fecha de la audiencia conciliatoria.
También si la parte interesada y demás notificados no comparecen a la audiencia conciliatoria se declara
desierto el acto, fijándose una nueva oportunidad dentro de los 10 días hábiles siguientes a este. Si una vez
fijada la nueva oportunidad tampoco comparecieren una de las partes el operador de justicia procederá a dictar
su decisión recogiéndose todas estas actuaciones en un acta que formara parte integrante del expediente. La
inasistencia del solicitante a la última audiencia fija se considerara como desistimiento de su pedimento
poniéndole fin al procedimiento.
La audiencia conciliatoria se deberá en presencia de todos los interesados y será presidida por los funcionarios
designados al efecto. Pudiendo prolongarse o suspenderse la audiencia cuantas veces sea necesaria para lograr
la solución del conflicto, sin que el plazo total contado a partir de la primera audiencia exceda de 20 días hábiles,
dejando constancia por supuesto el funcionario actuante mediante acta levantada a tal efecto.
Culminada la audiencia conciliatoria los presentes firmaran un acta donde se deje constancia de los acuerdos
que las partes hubieren aceptado o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas. Cuando no
hubiere acuerdo entre las partes el funcionario actuante debe motivar la decisión correspondiente con base a los
alegatos y argumentos presentados. Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud el
funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedara protegida contra el desalojo
habitando la vía judicial para el solicitante, si por el contrario la decisión fuere favorable al solicitante el
funcionario actuante indicara en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo. Cumplido el
procedimiento antes descrito independientemente de la decisión las partes podrán acceder a los Órganos
Jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones no podrá acudirse a la vía judicial sin el
consentimiento y cumplimiento previo del procedimiento previsto en la ley.
De la demanda.
Las demandas por desalojo se sustanciaran y sentenciaran conforme al procedimiento oral contenido en la ley
de arrendamiento e independientemente de su cuantía. El procedimiento por demanda escrita debe llenar los
requisitos establecidos en el CPC para e juicio ordinario al libelo de la demanda acompañarse todas las pruebas
documentales que se dispongan al igual que las testimoniales, pudiendo promoverse estas pruebas con el libelo
y hasta el lapso probatorio.
Respecto a la admisión el tribunal debe pronunciarse y debe hacerlo dentro de los 3 días de despacho
siguientes a la recepción del libelo y su recaudo. Señalando el tribunal a la parte actora en el momento de la
admisión los vicios y ordenara sus correcciones los cuales deben ser subsanados dentro de los 3 días del
despacho siguiente fijándose en ese momento la audiencia de mediación la cual se celebrara al 5to día de
despacho siguientes contado a partir de la fecha en que conste en auto la citación del demandado. La audiencia
la presidirá el juez con la asistencia oral levantando un acta en la cual se plasmará lo ocurrido.
 La audiencia de mediación será oral y publicada y la presidirá el juez con la asistencia de las partes
teniendo como finalidad mediar y conciliar las posiciones de las partes procurando que esta audiencia de
mediación conlleve al fin de la controversia. El juez de la causa dará por concluido el proceso mediante
sentencia que dictara de inmediato de forma oral. El juez igualmente podrá prologar la audiencia de mediación
hasta agotar l debate pudiendo dentro de 15 días continuos siguientes contados a partir de la primera audiencia
fijar hasta 2 nuevas audiencias si la parte demandada no comparece a la audiencia de mediación se considerara
desistido el procedimiento. Terminado el proceso mediante sentencia oral que se reducirá a un acta motivada
que se publicara en la misma fecha, pudiendo igualmente el demandante dentro de los 5 días de despacho
siguientes apelar ante el tribunal que conoce de la causa; por el contrario la no comparecencia del demandado a
la audiencia de mediación no causara efecto alguno continuando el proceso con la contestación de la demanda
el demandante no podrá proponer la demanda antes que transcurran 90 días continuos contados a partir de la
fecha en que la sentencia haya quedado definitivamente firme.
Concluida la audiencia de mediación sin que se haya alcanzado un acuerdo el demandado dará
contestación a la demanda dentro de los 10 días de despacho siguientes.
Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos establecidos o no
promoviera pruebas de todas maneras el tribunal dándole cumplimiento al Art. 362 del CPC procederá a
sentenciar la causa dentro de los 5 días de despacho siguiente igualmente el demandado podrá promover las
pruebas que le favorezcan después de 8 días de despacho siguiente a la contestación emitida al igual que se
promoverán pruebas que serán evacuadas en el lapso probatorio de la misma manera en la contestación dela
demanda el demandado podrá oponer todas las cuestiones previas que considere pertinente las cuales serán
decididas y sustanciadas conforme al CPC.
La reconvención: Se propone en el acto de la contestación de la demanda, por parte del demandado siempre y
cuando el tribunal sea competente por la materia y por la cuantía pudiendo el juez pronunciarse sobre la
admisión de la reconvención el mismo día de haberse propuesto o al día siguiente de despacho, admitida esta
es decir la reconvención la contestación tendrá lugar dentro de los 10 días de despacho siguiente contra la
negativa de la admisión de la reconvención si hoy era el recurso de apelación independientemente de la
cuantía.

TEMA 10: LA PREFERENCIA OFERTIVA.

Derecho que corresponde al arrendatario para que se le ofrezca en venta y en primer lugar y con
preferencia a cualquier tercero siendo acreedor de la preferencia oferte iba el arrendatario que se encuentra
solvente en los cánones de arrendamiento para tener derecho a ejercer el derecho de preferencia el propietario
del inmueble debe informar al arrendatario que ocupa el inmueble mediante documento auténtico, su voluntad de
 venderle el inmueble para que haga valer su derecho de preferencia, en esta comunicación cruzada al
arrendatario se debe indicar:
1. El precio del mismo anexando copia de la resolución respectiva emitida por la superintendencia Nacional de
arrendamiento de vivienda.
2. Las condiciones de venta.
3. Modalidades de la negociación.
4. La dirección donde será recibida válidamente la respuesta.
5. Documento de propiedad del inmueble.
6. Documento de condominio.
7. Certificación de gravamen.
Esta notificación debe ser entregada de manera personal, sino no surtirá efecto legal alguno, también
dentro de esta oferta no se podrá exigir el pago de contado ni se podrá establecer un plazo menor de un año a
los efectos de la obtención del crédito hipotecario, tampoco será exigible la entrega de arras como garantía del
cumplimiento del obligación ni se podrá exigir tampoco la posibilidad de poner una cláusula en el contrato de
opción de manera unilateral por parte del oferente.
Cuando se cumple lo establecido por el oferente el arrendatario también está obligado de notificar por
escrito al oferente dentro de los 90 días calendarios siguientes su aceptación o rechazo y transcurrido este
lapso, sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento el propietario quedará en libertad de dar en venta
el inmueble a terceros bajo las mismas condiciones o modalidades de venta. Transcurrido un año contado a
partir del rechazo o no contestación del oferente de venta sin que se hubiere producido la venta los terceros
quedarán sin efecto dicho ofrecimiento teniendo en consecuencia cruzar un nuevo ofrecimiento para cualquier
otra negociación que se pretenda celebrar toda venta A un tercero de una vivienda arrendada sin la debida
notificación al arrendatario podrá que ejerza su derecho de preferencia será nula sin ser necesario ejercer la
acción judicial.
RETRACTO LEGAL Y ARRENDATICIO:
Es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse en el contrato de venta en las mismas
condiciones que reza en el documento en lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por
cualquier tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que este arrendamiento entre derecho de retracto
debe ser ejercido por el arrendatario dentro del plazo de los 180 días hábiles contados a partir de la fecha de la
notificación que de la negación deberá hacerle el adquirente mediante documento público anexado a dicha
negociación copia certificada del documento que contiene la negociación la cual quedará en poder de los
notificado.

DEL REINTEGRO:
Quedará sujeto a devolverle el arrendatario todo cuanto se cobre en exceso del canon establecido por
la superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda o a lo cobrado por arrendamientos ilícitos y esa
obligación de reintegro el exceso de cobro indebido corresponderá al arrendador sin perjuicio de las sanciones
establecidas en la ley este procedimiento para solicitar el reintegro de sobre alquileres se tramitarán conforme a
la ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda la acción para reclamar el reintegro de los
pagos indebidos o sobre alquileres prescribe a los 10 años contados a partir de la fecha que haya quedado
definitivamente firme la Última fijación del canon de arrendamiento efectuada al inmueble por la superintendencia
Nacional de arrendamiento de vivienda estos reintegros a que tienen derecho el arrendatario podrán ser
compensables con los cánones de arrendamiento a petición del arrendatario considerándose este en estado de
solvencia cuando el informe de tal reintegro mediante acta administrativo o sentencia firme sea igual o superior a
lo que le corresponde pagar por concepto de cánones de arrendamiento, estas cantidades a reintegrar serán
objeto de pago de intereses a una tasa promedio de los principales canales de los últimos seis meses conforme
a la información que suministran el Banco Central de Venezuela.
DE LA JURISDICCIÓN ESPECIAL INQUILINARIA:
La competencia judicial en el aria metropolitana de Caracas corresponde a los tribunales superiores en
lo civil y contencioso administrativo y en lo relativo a la impugnación de los actos administrativos emanados de la
superintendencia Nacional de arrendamiento de vivienda y el resto del país la competencia corresponderá a los
juzgados de municipio y a los de igual competencia en la localidad de que se trate atribuyéndose de este caso la
competencia especial contencioso administrativa en materia inquilinaria los demás procedimientos
jurisdiccionales en materia de arrendamiento será competencia de la jurisdicción civil ordinaria.

Tema XVII. El Mandato.

Es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a ejecutar uno o más
negocios por cuenta de otro que lo ha encargado de ello. (1684 C.C.) La definición que nos da este artículo a
criterio del Dr. Juan Cabeza es defectuosa, ya que en vez de decir que una persona se obliga a hacer una
cosa por medio de otra debía decir; que se obliga a representarla por lo que estaría mejor definida de la
siguiente manera “Es un contrato por el cual una persona se obliga gratuitamente o mediante salario a
representar a una persona o a uno o varios negocios”.
Requisitos:
1. Es un Contrato consensual, unas veces es a título gratuito y otras a título oneroso según sea o no
remunerado.
2. Es unilateral cuando es gratuito porque las obligaciones recaen sobre el mandatario y es bilateral
cuando es asalariado porque en esas circunstancias se crean obligaciones reciprocas simultaneas.
Clases de Mandato:
1. Mandato Convencional: es el que resulta de un contrato.
2. Mandato legal: proviene directamente de la Ley (marido, tutor, etc.).
3. Mandato Judicial: es el que confiere el Juez cuando por ejemplo nombra defensor a un ausente.
4. Mandato Especial: Es aquel relativo a un solo negocio o varios negocios o intereses del mandante y
puede contener facultades limitadas con referencia a su objeto.
5. Mandato General: No comprende más que los actos de administración, para poder transigir, enajenar,
hipotecar, o hacer cualquier otro acto que exceda de la simple administración ordinaria, el mandato
debe ser expreso, el mandatario debe limitarse a cumplir lo que está expreso.
Obligaciones del mandatario-.
1) Está obligado a ejecutar el mandato con la diligencia de un buen padre de famila y responde no solo
del dolo sino también de la culpa en la ejecución del mandato. Ejemplo-. Responde de dolo si
abandona el mandato para aprovecharse personalmente del negocio encomendado, si traiciono los
secretos del mandante.
En cambio en la responsabilidad por culpa se aplica rigurosamente cuando el mandato es gratuito.
2) Rendir cuentas, las cuales deben ser en términos precisos y claros año por año, igualmente tiene el
mandatario la obligación de abonar al mandante lo recibido en virtud del mandato.
Obligaciones del mandante.
1) Rembolsar los avances y gastos hechos para la ejecución del mandato, por ejemplo “te he encargado
de comprar en mi nombre unas reses, estoy obligado a pagar el precio de dichos reses al vendedor “
“te he dado poder para vender mi casa y estoy obligado a hacer la tradición de la casa y responder
por saneamiento”.
2) También tiene el mandante la obligación de de pagarle salario si se ha prometido, convirtiendo el
contrato en bilateral y oneroso.
3) El mandante debe igualmente indemnizar al mandatario de las pérdidas que este haya sufrido con
ocasión a la sujeción si no se le puede imputar falta alguna. Ejemplo-. Si el mandatario fue robado
durante el viaje que emprendió por cuenta del mandante, si se le murió el caballo donde iba, etc.
Extinción:
1. El mandato se extingue por la revocación del mismo, el mandante puede hacer la revocación en todo
tiempo y sin expresar los motivos por los cuales revoca, en la inteligencia que debe satisfacer al
mandatario sin remuneración integra y los gastos que hizo por su encargo.
  Todos los poderes deben ser notariados salvo que sea para contraer nupcias o algún otro
especialismo que debe ser registrado.
2. También se extingue el mandato por la renuncia del mandatario por la renuncia del mandatario sea de
forma expresa o tacita y no produce efectos si no se le dirige al mandante, la renuncia extingue el
mandato, desde que sea notificada al mandante, pero si se le está perjudicando el mandatario debe
ser indemnizado a menos que se le pueda continuar con el ejercicio del mandato sin perjuicio.
3. También se extingue por muerte de cualquiera de las partes, interdicción, quiebra, cesión de bienes
del mandante o mandatario.
4. Inhabilitación de cualquiera de las partes.

Tema XII. La Transacción.

Es un acuerdo para evitar un juicio, o si ha comenzado una forma de cortarlo, cediendo ambos litigantes una
parte de sus derechos, el Código Civil nos dice que es un contrato por el cual las partes dando, prometiendo o
reteniendo cada una alguna cosa evitan la provocación a un pleito o poner término al que había comenzado.
También nos señala una serie de limitaciones a las transacciones entre otra que no puede transigir, quien no
tiene facultad para disponer, enajenar los bienes sobre los cuales versa la transacción, tampoco se puede
transigir los derechos irrenunciables, por ejemplo; ceder los derechos de patria potestad de una persona o
transarse en asunto penal.
Cuando hay asunto penal no se admite la transacción sobre el delincuente y la victima, pues el derecho penal
no es renunciable, en lo que se puede transigir es en la parte de indemnización de la victima lo que se
trataría de materia civil.
Recuerdese que para que un apoderado pueda transigir en nombre de su poderdante, el poder debe estar
autorizado expresamente.
La jurisprudencia que se maneja en lo que a materia de transacción se refiere a la que se forma para poner fin
a un juicio, no al que lo evita. Con esto queremos significar que la transacción es básicamente de tipo
procesal y no de derecho sustantivo, también podemos decir que es un acto jurídico bilateral por el cual las
partes haciendo concesiones reciprocas extinguen obligaciones litigiosas o dudosas.
La transacción integra de un contrato civil cuya proyecciones procesales y un sustitutivo de la sentencia ya
que puede poner fin a un pleito en curso, con efecto de cosa juzgada entre las partes.
Toda transacción presupone la existencia de un litigio existente o eventual, por otro lado si el litigio ya no esta
pendiente la transacción es nula, por el contrario si el litigio esta pendiente la transacción se llama judicial y se
caracteriza porque pone fin al pleito, en principio esta solo puede celebrarse antes de que se firme sentencia
definitivamente firme en el juicio pero puede intentarse después cuando haya la posibilidad de ejercer
recursos.
Si el litigio es eventual la transacción se denominara extrajudicial.
Es transacción la que solo termina o evita el litigio sobre las cuestiones controvertidas, no se requiere que
exista proporcionalidad entre las concesiones de las partes en cuyo caso constituye una transacción.
En el llamado desistimiento en el cual cada una de las partes asume la obligación de pagar sus respectivos
gastos y costos procesales.