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SERVIDUMBRES

Mtro. José Joaquín Herrera Villanueva.

1.- Introducción. 2.- Antecedentes Históricos. 3.- Concepto. 4.- Contenido. 5.-
Clases. 6.- Características. 7.- Servidumbres legales. 8.- Servidumbres Voluntarias.
9.- Extinción de las Servidumbres.

I.- Introducción.

Los límites y limitaciones al derecho real de propiedad funcionan en dos

sentidos. A saber, el contenido del derecho de propiedad puede verse restringido a
través de la imposición de límites legales (art. 830) y el ejercicio del derecho de
propiedad puede verse restringido a través de limitaciones impuestas por la ley o
derivadas de la voluntad del propietario (art. 772). Mediante los límites se fija el
contorno del derecho real de propiedad, es el alcance del poder jurídico concedido
a través de lo que tradicionalmente se ha descrito como el ius utendi, ius fruendi,
ius abutendi, ius distrahendi y ius possidendi. Dichos límites pueden estar
establecidos en razón del orden público (art. 27 Constitucional) o en razón de las
relaciones de vecindad. Las segundas, a saber las limitaciones dan origen a las
desmembraciones del derecho real de propiedad; son la causa de los derechos
reales en cosa ajena, los llamados iura in re aliena, entre los cuales encontramos al
derecho real de servidumbre.
“De las servidumbres”, es la denominación del Título Sexto del Libro Segundo
del Código Civil para el Distrito Federal,1 que comprende de los artículos 1057 al
1134, en los cuales se regula el derecho real de servidumbre.
Tradicionalmente se afirma que se define y estructura a las servidumbres
desde su aspecto pasivo, considerándolas como un gravamen real. Y que no se
hace desde su aspecto activo, como un derecho real que faculta el uso parcial de

1 En lo sucesivo C.C.
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un predio ajeno (ius utendi). En razón de que se quiere evitar que se confundiera
este gravamen con la categoría medioeval de los siervos.
Esto se debe, a que la primera acepción gramatical del término servidumbre
se refiere a la condición servil.2 Y una definición de la servidumbre desde el punto
de vista activo, podría inducir al intérprete a deducir que se trata de un derecho que
tiene su antecedente en el régimen jurídico de los siervos de la gleba o de las cargas
territoriales.
La comisión redactora del Código Napoleón, tuvo mucho cuidado en este
punto, a fin de evitar cualquier mención que permitiera inferir que el derecho real de
servidumbre hacía referencia a la situación que se vivió en Francia durante el Ancien
Régime. O a la condición de vasallaje, o al sistema de cargas reales y de privilegios
imperante durante aquélla etapa histórica.3 Por tal motivo, es que el Código Civil de
Napoleón, definió a las servidumbres como un gravamen real, partiendo su estudio
del predio sobre el cual recaen y no como un derecho real, es decir, partiendo su
análisis del predio a cuyo favor está constituida la carga. También es interesante
señalar, que en esta definición -políticamente correcta- se ha evitado hacer
referencia a la persona titular del derecho real y a la persona dueña del predio que
reporta el gravamen.
Otros intérpretes, mencionan que el C.C. en esta materia ha tomado la
postura de la unicidad de las servidumbres. Es decir, no sigue la clasificación
dualista del derecho romano, el cual distinguía dos tipos de servidumbres: las
personales y las reales o prediales.4 Indicando los partidarios de esta interpretación,
que el C.C. reconoce únicamente un solo tipo de servidumbre, es decir, las reales
o prediales. Por cierto, esta postura que subsume en una sola categoría los diversos
tipos de servidumbres antes mencionados, bajo el nombre genérico de
“servidumbres” fue una creación de los juristas bizantinos.

2 Voz: Servidumbre. (Del lat. Servitudo, inis) f. Trabajo o ejercicio propio del siervo. Real Academia
Española, Diccionario de la Lengua Española, 15ª ed., Talleres Calpe, Madrid, 1925.
3 El Ancien Régime duró de los siglos XVI al XVIII, en la materia inmobiliaria permanecían vigentes

los derechos feudales señoriales, que regulaban la forma de administrar las tierras y calificaban a
las personas según la calidad del territorio. Los señores, dueños de tierras, tenían derecho de vida
y muerte sobre quienes habitaban su señorío.
4 Rodolfo Sohm, Instituciones de Derecho Privado Romano, Historia y Sistema, trad. de Wenceslao

Roces, 2ª ed., Gráfica Panamericana, México, p. 183.

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Sin embargo, como se comentará más adelante, ninguna de las dos líneas
de interpretación antes comentadas es correcta.

2.- Antecedentes Históricos.

Con la finalidad de entender cabalmente el régimen de las servidumbres
establecido en nuestro derecho, es necesario hacer una breve mención al régimen
de las servidumbres en el derecho romano.
El ius civile reconoció exclusivamente a la propiedad y a las servidumbres
como susceptibles de ser protegidas por acciones reales (actio in rem). Esto quiere
decir, mutatis mutandi, que el derecho quiritario sólo reconoció como derechos
reales a la propiedad y a las servidumbres.
En el derecho romano clásico se reconocieron únicamente a las que
posteriormente fueron llamadas servidumbres prediales, las cuales no fueron
reguladas como una categoría única, sino en forma individual.
Por servidumbres reales, se entendió aquellas cuyo titular era determinado
en función de ser el titular del dominium de un predio cuya explotación requería de
la utilización parcial de un predio ajeno, no en función de una persona
individualmente determinada.
Las servidumbres reales o prediales, eran de dos clases: las rústicas y las
urbanas.5
Como casos de servidumbres rústicas tenemos a las servitus itineris
(derecho de pasar a pie), actus (derecho de pasar con ganado o con carros) et viae
(derecho de transportar materiales; es decir eran servidumbre de paso y a la servitus
aquae ductus (servidumbre de conducción de agua o acueducto), que son las más
antiguas de las que se tiene noticia, las cuales cuando recaían sobre predios itálicos
eran res mancipi,6 es decir, pertenecían a la categoría de los bienes
económicamente más importantes.7

5 René Foignet, Manual Elemental de Derecho Romano, traducción del Lic. Arturo Fernández
Aguirre, Editorial José M. Cajica, Jr., Puebla, 1956, p. 115.
6 Juan Iglesias, Derecho Romano, Instituciones de Derecho Privado, 2ª reimp. de la 9ª ed., Editorial

Ariel, Barcelona, p. 345

7 René Foignet, op. cit., p. 116.
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Otras servidumbres rústicas eran la servitus aquae hauriandae (servidumbre

de toma de agua), ius calcis coquendae, arenae fodiendae (derecho de extraer cal
o arena) y la servitus pecoris pascendi (servidumbre de pastos).8
Dentro de las servidumbres urbanas encontramos como ejemplos a la
servitus altius non tollendi (prohibición de levantar el edificio vecino), servitus tigni
immittendi (servidumbre de apoyo de viga), servitus oneris ferendi (servidumbre de
apoyo de muro), servitus stillicidii vel fluminis recipiendi (servidumbre de desagüe
de aguas de lluvia), serviturs cloacae (serviudumbre de desagüe mediante tuberías)
y servitus protegendi (servidumbre de prolongar una construcción sobre la
propiedad colindante).9
Se debe al derecho justinianeo la clasificación de las servitutes en dos clases:
reales o prediales (servitutes praediorum) y las personales (servitutes
personarum).10
Se llaman servidumbres personales, en razón de que el sujeto titular de las
mismas es una persona individualmente determinada por sus características
propias o debido a su particular condición de necesidad. Su titular lo es, en la medida
que requiere utilizar parcialmente un predio ajeno para satisfacer ciertos
requerimientos o necesidades propias y de su familia. En este sentido, se dice que
las servidumbres personales son personalísimas. Lo que hace que se extingan al
fallecimiento de su titular. No son transmisibles por herencia. Son inalienables y
generalmente sólo pueden ser ejercitadas personalmente por su titular. 11
Como casos de servidumbres personales creadas por el derecho quiritario
(ius civile) encontramos al ususfructus (el derecho de usufructo) y al usus (el
derecho de uso). Y como casos de servidumbres personales creadas por el pretor
(ius honorarium), a la habitatio (el derecho de habitación), las operae animales vel
servi (el derecho de disfrutar de los servicios de un esclavo o animal ajeno)12 y las

8 Ídem.
9 Juan Iglesias, op. cit., p. 348.
10 Ibid., p. 342.
11 René Foignet, op. cit., p. 119.
12 Ibid, p. 119.
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llamadas servidumbres personales irregulares, las cuales podían consistir en

cualquier otra, incluídas las reconocidas por el ius civile.
Esta distinción entre que sean de origen del ius civili o que sean creación del
derecho pretoriano, impacta en el grado de protección a la que tienen derecho, las
primeras protegidas por acciones reales (actio in rem) y las segundas por acciones
útiles.13
Por último, es muy importante insistir en que el nombre de estas
servidumbres deviene de la forma o manera en que se determina al sujeto titular de
la servidumbre y no del sujeto pasivo. Ya que podría pensarse que las servidumbres
personales se refieren a la existencia de un sujeto obligado, lo cual no es preciso,
ya que no se está en presencia entre una relación jurídica entre un acreedor y un
deudor, si no de verdaderos poderes jurídicos sobre una cosa ajena (derecho real).

3.- Concepto.

Nuestro C.C. define a la servidumbre como un gravamen real impuesto sobre

un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. En el cual el
inmueble a cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante y
el que la sufre, predio sirviente (art. 1057).
En esta definición legal lo que importa señalar es que la servidumbre implica
un gravamen,14 es decir, la carga de permitir que se use parcialmente el predio
propio por un extraño. En cuanto tal, es una excepción relativa a la característica de
exclusividad de la propiedad, referida particularmente al ius utendi, que puede tener
su origen en la ley o por voluntad (art. 772). Esta excepción a la exclusividad de la
propiedad es de carácter relativo, en razón de que la privación del ius utendi no es
absoluta, ya que tan sólo se permite utilizar parcialmente el predio sirviente por el
titular del derecho real de propiedad del predio dominante.

13 “La acción típica para la protección de las servidumbres es la vindicatio servitutis, llamada en el
Derecho postclásico y justinianeo actio confessoria, en antítesis a la actio negativa”. Juan Iglesias,
op. cit., p. 354.
14 Voz “Gravamen”, Diccionario Porrúa de la Lengua Española, 39ª ed., México: Ed. Porrúa.
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La calificación de que se trata de un gravamen real y no de un gravamen

personal, se debe a que la servidumbre es un derecho real. Y como tal participa de
sus características: es oponible, perseguible y preferente. Dicho gravamen real
tiene el carácter objetivo, ambulatorio, adherible y oponible de toda obligación real
o propter rem.15
El predio sobre el cual está constituido dicho gravamen real, recibe el nombre
de predio sirviente y el predio a cuyo favor está constituida la servidumbre toma el
nombre de predio dominante.
Una definición del derecho real de servidumbre, es decir, desde el lado activo,
implicaría afirmar que es el poder jurídico de usar una finca o heredad ajena
parcialmente para el aprovechamiento de la propia en la medida en que es
necesaria.
Intencionalmente no se ha afirmado que la servidumbre está constituida a
favor del propietario de otra finca o heredad que puede utilizar parcialmente una
finca o heredad ajena. Porque el titular del derecho real de servidumbre está
determinado por quien sea el dueño, actual o futuro, del predio dominante. Es decir,
la servidumbre no se constituye en favor de tal o cual persona, sino debido a la
situación de necesidad16 del predio dominante y a la característica propia del
sirviente que permite satisfacer aquélla. En tal sentido es que se acostumbra decir
que esta indeterminación del sujeto titular de la servidumbre, le da su calificativo de
“real” y de “perpetua”.
En efecto, el titular del derecho real de propiedad que tiene por objeto el
predio dominante, no es el dueño dominante. Su posición no difiere de cualquier
titular de un derecho, sea real o personal, cuyo contenido sea el poder jurídico de
usar el predio dominante.
Lo anterior se debe, a que la naturaleza jurídica de la carga que la
servidumbre representa para el predio sirviente es ser una obligación real o propter
rem. Piénsese en que el usufructuario, usuario, habituario, arrendatario,

15 Vid el estudio de las obligaciones reales que hace Manuel Borja Soriano, Teoría General de las
Obligaciones, 8ª. ed., Editorial Porrúa, México,1982, pp. 78-80.
16 “La razón de la servidumbre es la utilidad”, Carlos López de Haro, Diccionario de Reglas, Aforismos

y Principios del Derecho, Editorial Reus, Madrid, 1924, p318.

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comodatario, o el aparcero de una finca o heredad no tienen además de su

respectivo derecho, real o personal, la titularidad de un derecho real de servidumbre;
sino que su derecho, les faculta a usar parcialmente de la finca o heredad ajena
para el aprovechamiento del predio sobre el cual recae su derecho, que es el predio
dominante; sobre el cual, a su vez, su propietario es titular de un derecho real de
servidumbre. Por lo tanto, el respectivo derecho de que son titulares les da la
facultad o poder jurídico de utilizar parcialmente una finca ajena, en la medida en
que aquél es accesorio del derecho real de servidumbre del propietario del predio
dominante.
Las características de inseparabilidad, adherencia e indivisibilidad de la
servidumbre, no son otra cosa que la manifestación de la facultad de explotación
económica que persigue la servidumbre, a fin de que el derecho sobre la finca o
heredad dominante no sea ocioso o se haga nugatorio, sino por el contrario que el
mismo procure una utilidad o beneficio a aquél, es decir, que permita o acreciente
su aprovechamiento, pero sólo en la medida en que el predio sirviente pueda
contribuir o “servir” al mismo,17 es lo que los romanos llamaban la causa perpetua.18
La servidumbre sólo puede recaer sobre inmuebles por naturaleza, como el
suelo o sobre inmuebles con construcción incorporada, como un predio, finca o
heredad.19
Por lo que el término inmueble referido en el artículo 1057 debe entenderse
exclusivamente a los inmuebles por naturaleza o por adherencia; ya que no se
entendería cómo se puede constituir una servidumbre sobre inmuebles por destino,
por su objeto o por disposición de la Ley.
Desde luego, dichos inmuebles deben de pertenecer a dueños distintos, el
dueño no puede constituir una servidumbre sobre dos o más inmuebles de su
propiedad.

17
Cfr. Pietro Bonfante, Instituciones de Derecho Romano, Tribunal Superior de Justicia del Distrito
Federal, México, 2007, pp. 325-345.
18 Vid. Eugène Petit, Tratado Elemental de Derecho Romano, traducción de José Ferrández

González, Editora Nacional, México, 1978, p. 279.

19 Para el concepto de inmueble por naturaleza y por incorporación artificial, vid. Ernesto Gutiérrez y

González, El Patrimonio Pecuniario y Moral o Derechos de la Personalidad y Derecho Sucesorio, 2ª.

edición, Editorial Cajica, Puebla, 1982, pp. 85-86
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En el derecho romano se explicó esta imposibilidad jurídica con la frase o

principio jurídico nemini res sua servit.20 El afirmar lo contrario implica un
contrasentido, en razón de que el propietario tiene el ius utendi sobre los inmuebles
de su propiedad. Está autorizado legalmente a utilizarlos, no es necesario que
constituya una servidumbre sobre el predio de su propiedad para beneficiar otro
predio del que también es dueño. Tampoco nos encontramos en el supuesto de que
el propietario autoimponga una limitación o restricción a la utilización de uno de sus
predios en favor de otro también de su propiedad, tan sólo está ejercitando su ius
utendi. Un ejemplo característico sería la necesidad de tener un acueducto para
conducir agua a uno de sus predios o el abrir un sendero por una de ellos para
aprovechar otro predio de su propiedad. No es que el dueño establezca una
servidumbre de acueducto o de paso; sencillamente está utilizando sus predios de
la manera más conveniente para obtener la satisfacción de sus necesidades. Pero
esta situación no es tan clara cuando se enajena uno de los predios, más adelante
se analizará la llamada servidumbre voluntaria por destinación del padre de familia.
Otra situación límite, es cuando el constituyente de diversos regímenes de
propiedad en condominio colindantes establece por declaración unilateral de
voluntad una servidumbre de paso, de acueducto, o cualquiera otra, en las
correspondientes escrituras constitutivas de dicho régimen. Caso que también se
analizará más adelante en este trabajo.

4.- Contenido.

La servidumbre como gravamen real, tiene por contenido un no hacer o

tolerar. Pati lo llamaban los jurisconsultos romanos.21 El dueño del predio sirviente
tiene que sufrir, padecer la restricción y aguantar la molestia que implica el poder
jurídico en que consiste el derecho real de servidumbre constituido a favor del dueño
del predio dominante (art. 1057, in fine). Desde el lado activo la servidumbre es un
iura in re aliena, que permite utilizar un predio ajeno. La utilización puede ser activa,

20 Vid. Pietro Bonfante, op. cit., pp. 325-326

21 Eugéne Petit, op. cit., p. 277.
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como en el caso de la servidumbre de paso, o puede ser pasiva, como en el caso

de la servidumbre altius non tollendi.
Por lo tanto, la regla general es que la servidumbre consiste en un no hacer
o tolerar para el dueño del predio sirviente –servitus in faciendo consistere nequit.22
Sólo excepcionalmente puede el dueño del predio sirviente quedar obligado a un
hacer. En efecto, para que al dueño del predio sirviente se le pueda exigir la
ejecución de un hecho, es necesario que esté expresamente determinado por la ley,
o que expresamente se haya obligado a ello en el acto en que se constituyó la
servidumbre (art. 1058). Aquí la terminología y el tiempo es fundamental, el C.C.,
señala que para que al dueño del predio sirviente pueda exigirse la ejecución de un
hecho, es necesario que esté expresamente determinado por la ley, o en el acto en
que se constituyó la servidumbre. En el derecho romano, no sin polémica, se aceptó
la servidumbre oneris ferindi (derecho de hacer descansar un edificio sobre un muro
o sobre una construcción ajena),23 en la que el dueño del predio sirviente estaba
obligado a mantener en buen estado el muro o construcción gravada.24
Pero habría que pensar si no existen también servidumbres, en las cuales el
dueño del predio sirviente se encuentra obligado a un dar, como en la servidumbre
de pasto o de abrevadero. En estos dos últimos supuestos, podría pensarse que la
obligación no es exclusivamente de padecer la pastura o el abrevadero del ganado
ajeno en terreno propio. Sin embargo, en estos casos el C.C. es terminante en
establecer que dichas servidumbres son una especie de servidumbre de paso, ya
que el dueño del predio dominante tiene que poder disponer de la pastura o el agua
(art. 1105 y 937).
Caso distinto es el relativo a la creación voluntaria de la obligación de hacer
en el acto constitutivo de la servidumbre. Habría que preguntarse si en este
supuesto el C.C. está autorizando una obligación propter rem de fuente contractual
(art. 1121). O, si por el contrario el C.C. solamente está permitiendo una obligación
accesoria de hacer para la conservación y/o mantenimiento de la servidumbre, vr.

22 Juan Iglesias, op. cit., p. 344.

23 Eugène Petit, op. cit., p. 281.
24 Por extensión se llama servidumbre in faciendo, a toda servidumbre en la que el dueño del predio

sirviente está obligado a un hacer.

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si en el título constitutivo de la servidumbre, el dueño del predio sirviente, contrajo

la obligación de mantener en buenas condiciones la brecha o el camino en la
servidumbre de paso.
Una primera lectura del art. 1058, lleva a pensar que en efecto se trata de
una servidumbre voluntaria in faciendo. En razón de que el propietario está
autorizado a constituir la servidumbre en la manera y términos que mejor le parezca,
incluso si consiste en un hacer (art. 1109). Por tal motivo, es que el C.C. se refiere
a que la obligación de hacer se debe pactar precisamente en el acto de la
constitución de la servidumbre. En otras palabras se constituye una servidumbre de
hacer. De lo que se infiere que una servidumbre de no hacer no puede convertirse
en una servidumbre de hacer por un acto modificatorio posterior. Porque implicaría
la modificación del contenido de la servidumbre, es decir, de su naturaleza. Para
cambiarla sería necesario la extinción de la primitiva servidumbre y la creación de
una servidumbre in faciendo.
Sin embargo, una atenta lectura de los arts. 1058 y 1109 lleva a la conclusión
que la servidumbre oneris ferindi tienen exclusivamente su fuente en la ley (art. 937),
y que la voluntad sólo puede establecer una obligación accesoria de hacer o incluso
de dar que tienen por finalidad procurar la servidumbre; en este sentido el art. 1121
señala que si el dueño del predio sirviente se hubiere obligado en el título
constitutivo de la servidumbre a hacer alguna cosa o a costear alguna obra, se
librará de esta obligación abandonando su predio al dueño del dominante. Dejando
de lado, que dicho artículo constituye el fundamento legal de que la servidumbre in
faciendo es una obligación propter rem, al establecer la particular forma de extinción
de este tipo de obligación, o sea, el abandono; nos da luz acerca del contenido
voluntario de la obligación de hacer o de dar que puede formar parte de la
servidumbre con la finalidad de mantener y conservar las condiciones necesarias
para su uso o aprovechamiento.
 11

5.- Clases.
Por la actividad que requiere su ejercicio, desde este punto de vista, si se requiere
para su uso de un acontecimiento de la naturaleza o de la actividad humana se
clasifican en continuas o discontinuas (art. 1059 in pr.).
Esta primera clasificación de las servidumbres, está elaborada en función de
si se necesita para su uso la intervención o no del hombre. Si únicamente requiere
de un acontecimiento natural para su uso será continua (art. 1060). Es decir, el
momento de la utilización del predio ajeno es independiente de la actividad humana,
no requiere de la intervención de ningún hecho del hombre. El ejemplo con el cual
se trabaja es el de la servidumbre de escurrimiento de agua de lluvia. Cada vez que
llueve, el predio inferior está sujeto a recibir el agua que naturalmente escurre del
predio superior (art. 1071, en su primer supuesto). Su uso es pues incesante (no
cesa), ya que siempre que se produzca el fenómeno natural que la origina se
actualizará la servidumbre, es pues constante. Pero no hay que confundir esta
constancia con la continuidad. Es incesante porque siempre ha de suceder, pero no
se requiere que suceda constantemente, su uso no necesariamente debe ser
repetitivo y sucesivo.25 El número de actos repetidos tendientes a su utilización o su
uso constante, no es lo que da la calidad de continuidad. Si solamente se produce
una vez al año el fenómeno natural que origina la utilización de la servidumbre, ésta
será continua, por lo tanto no hay necesidad de la repetición sucesiva del
acontecimiento natural que la produce.
Por el contrario, si para su uso se requiere de un hecho del hombre la
servidumbre será discontinua, vr. en la servidumbre de paso, su utilización requiere
de un hecho actual del hombre: caminar por el sendero; permitir que lo transite su
ganado. Es más, puede ser que el paso sea constante, repetitivo, sucesivo y
cotidiano -las veinticuatro horas de los trescientos sesenta y cinco días del año-,
pero ese uso ininterrumpido, no le da el carácter de continua a la servidumbre, sigue
siendo discontinua porque necesita de un hecho actual del hombre para su
utilización (art. 1061).

25 Ernesto Gutiérrez y González, op. cit., p. 419.

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Otro criterio para la clasificación de las servidumbres es por la materialidad

externa de los elementos dispuestos para su utilización o ejercicio.
Bajo este criterio de la forma en que está dispuesto su aprovechamiento, las
servidumbres se clasifican en aparentes o no aparentes (art. 1059).
Si la servidumbre requiere para su utilización de obras o cosas materiales
dispuestas en forma externa, será aparente. Es decir, que deben de existir obras
exteriores que permitan usar de la servidumbre, las cuales hacen ostensible su
existencia, vr. en la servidumbre de acueducto, el canal o las arcadas, constituyen
las obras exteriores necesarias para su utilización o ejercicio, lo que a su vez revela
su existencia. El término “exteriores” que utiliza el C.C., gramaticalmente significa lo
que está por la parte de afuera. Por lo cual se puede afirmar que la existencia de
una señalización de la servidumbre, no es reveladora de una cosa dispuesta para
su aprovechamiento. El hecho de que se instale un letrero que anuncie la existencia
de una servidumbre de vista, no la convierte en una servidumbre aparente, en razón
de que la no existencia de obras o signos exteriores dispuestos para su ejercicio,
uso y aprovechamiento. En cambio, la existencia de un mirador, de una plataforma
de observación o un telescopio, la hace ser una servidumbre aparente (art. 1062).
Son no aparentes las que no presentan signo exterior de su existencia (art.
1063), vr. una servidumbre de altius non tollendi o una de luces.
Esta clasificación estructurada en base a la actividad y materiales que
requiere su ejercicio o uso, no es excluyente entre sí, por lo contrario es
complementaria, de tal manera que de su combinación se obtiene la siguiente
subclasificación: Continua y aparente, continua y no aparente, discontinua y
aparente, y discontinua y no aparente.
También se pueden distinguir las servidumbres por su origen, de esta manera
se clasifican en voluntarias y legales. Las servidumbres pueden tener su origen en
la voluntad del hombre o en la ley; las primeras se llaman voluntarias y las segundas
legales (art. 1067).
Las servidumbres voluntarias, son aquellas que tienen su origen en la
voluntad del dueño del predio sirviente, pueden constituirse por un acto jurídico
unilateral o por un acto jurídico bilateral. En el primer caso, dependerá de la postura
 13

que se asuma en orden a la fuente voluntaria de los derechos reales, es decir, si se

pueden constituir por una declaración unilateral de voluntad o exclusivamente mortis
causa a través del testamento.26 En el caso de que se constituya por testamento,
sería mediante la institución de un legado, cuyo objeto sea la constitución de este
derecho real de servidumbre (art. 1469).
Las servidumbres legales son forzosas, en razón de que la ley toma en
cuenta la situación natural de los predios y la utilidad pública y privada
conjuntamente (art. 1068).
Se subclasifican en naturales y legales strictu sensu. Las naturales son
aquellas que tienen su origen en la ley, la cual las impone forzosamente en razón
de la particular característica topográfica u orográfica de los predios sirviente y
dominante, vr. la servidumbre de escurrimiento o de desazolve (art. 1071). Y las
legales strictu sensu son aquellas que tiene su origen en la ley, por considerar de
orden público su establecimiento, en razón de su utilidad social o comunal (art.
1070), en ellas el predio dominante puede ser un bien nacional o un bien de dominio
público, o varios predios de propiedad particular e incluso, paradójicamente, estar
indeterminado el predio dominante. La doctrina se cuestiona si las servidumbres
legales strictu sensu realmente son un iura in re aliena, o si por el contrario, son
verdaderas limitaciones al derecho de propiedad.

6.- Características.

Las servidumbres tienen por característica que son prediales, necesarias o

útiles para el predio dominante, inseparables, indivisibles y perpetuas.
Son prediales porque únicamente se pueden constituir sobre predios, es
decir, sobre inmuebles por naturaleza, el único caso es el suelo (art. 750, fr. I, in
pr.), inmuebles por naturaleza con incorporación artificial, es decir, edificaciones
(art. 750, fr. I, in fine) e inmuebles por naturaleza con incorporación natural, es decir,

26
Cfr. Rafael Rojina Villegas, Derecho Civil Mexicano, tomo tercero, 10ª edición, Editorial Porrúa,
México, 2001, pp. 189-240
 14

plantaciones (art. 750, fr. II), no sobre los demás tipos de inmuebles, o sea, por
destino, por su objeto o por disposición de la ley.27
Las servidumbres son necesarias o útiles, en razón de que tienen como
presupuesto la situación de los predios sirviente y dominante. Para la utilización y
aprovechamiento del predio dominante es necesario utilizar parcialmente un predio
ajeno. La falta de necesidad o utilidad constituye una imposibilidad jurídica para la
existencia de la servidumbre y constituye un supuesto de extinción del derecho real
de servidumbre, es decir, una causa de liberación del gravamen real. En cuanto deja
de ser necesaria la utilización del predio sirviente para la explotación o beneficio del
predio dominante, la servidumbre pierde su razón de ser, pudiendo pedirse su
consecuente extinción.
Otra característica es la inseparabilidad, las servidumbres son inseparables
del predio a que activa o pasivamente pertenecen (art. 1064). Como gravamen real,
la servidumbre participa de las características de cualquier derecho real, en
particular la adherencia cobra una importancia esencial en la servidumbre. En razón
de que la servidumbre está dispuesta en provecho del predio dominante debido a
que su aprovechamiento está condicionado a la utilización parcial del predio
sirviente, la adherencia es condición necesaria de su existencia. La característica
esencial de adherencia es la que le da a la servidumbre su naturaleza de gravamen
real y a la oneris ferindi de obligación propter-rem. Debido a esta característica, es
que si los predios mudan de dueño, la servidumbre continúa, ya activa, ya
pasivamente, en el predio en que estaba constituída, hasta que legalmente se
extinga (art. 1065).28 La inseparablidad es la nota fundamental en las llamadas
servidumbres prediales en contraposición a las históricas servidumbres personales.
Lo que importa es la situación física o natural de los predios, no la situación o
necesidad de sus titulares.
Las servidumbres son indivisibles, esta característica consiste en que si el
predio sirviente se fracciona o subdivide adquiriéndose cada porción por un dueño

27 Cfr. Julien Bonnecase, Tratado Elemental de Derecho Civil, traducción de Enrique Figueroa
Alfonzo, Editorial Pedagógica Iberoamericana, México, 1995, p. 473.
28 Este artículo 1065 no se entiende ya que menciona que la servidumbre puede recaer sobre un

predio o un “objeto”
 15

distinto la servidumbre no se extingue ni por la modificación del predio original, que

ahora serán tantos predios como porciones, ni por la pluralidad de dueños, ya que
antes sólo había un propietario o copropietarios de una finca, y ahora habrá tantos
propietarios como predios resulten de la división. En efecto el C.C. reconoce estas
dos causas de división del predio sirviente, por voluntad del propietario o por división
del predio común, al afirmar que si el predio sirviente se divide entre muchos
dueños, la servidumbre no se modifica, y cada uno de ellos tiene que tolerarla en la
parte que le corresponda (art. 1066 in princ.).
En un primer momento, se puede pensar que ante el cambio en la naturaleza
del predio sirviente original, el cual era un inmueble, y como consecuencia de su
división o fraccionamiento se convierte en una pluralidad de inmuebles, jurídica,
registral, catastral y topográficamente independientes; cada uno es un predio
distinto. Por lo tanto, ya no existe un solo predio sino tantos predios como porciones
fraccionadas, los cuales al ser de nueva creación y no ser objeto de la servidumbre
original, nacerían libre de cualquier gravamen. Es decir, los nuevos predios
resultantes de la subdivisión o fraccionamiento nacerían libres del gravamen, ya que
su creación ex-novo impediría la transmisión del gravamen real, en razón de la
extinción de éste por cambio en el objeto, lo cual obligaría al dueño del predio
dominante a exigir que se constituyera una servidumbre respecto de cada una de
las nuevas porciones.
Sin embargo, lo anterior no sería técnicamente correcto, en razón de que
precisamente por la característica de indivisibilidad de la servidumbre,29 ésta evita
la extinción de la servidumbre por fraccionamiento del predio sirviente. Al considerar
a la servidumbre como un gravamen real constituido sobre un predio, al dividirse
éste la carga se conserva en los predios de nueva creación, se transmite ab-origine
con éstos. No es correcto explicar este fenómeno jurídico como el efecto de una
causahabiencia del predio original a las fracciones resultantes, sino como una
consecuencia de la adhesión del gravamen real a la cosa, en este caso al predio.
Si es el predio dominante el que se divide entre muchos, cada porcionero
puede usar por entero de la servidumbre, no variando el lugar de su uso, ni

29 Vid. Carlos Rogel Vide, Derecho de Cosas, J.M. Bosch Editor, Barcelona, 1999, p. 246
 16

agravándolo de otra manera. En este supuesto los propietarios de los predios

resultantes gozarán del derecho real de servidumbre, sin necesidad de constituir
una servidumbre a favor de cada uno de los nuevos inmuebles que provienen del
predio original. Por esta característica de indivisibilidad la servidumbre continúa
constituida a favor de todos los predios resultantes de la subdivisión que la requieran
y en los términos, manera y extensión en que fue constituida (art. 1066). Pero si la
servidumbre se hubiere establecido en favor de una sola de las partes del predio
dominante, sólo el dueño de ésta podrá continuar disfrutándola, en razón de que los
demás predios no la requieren, no la necesitan para su aprovechamiento (art. 1066
in fine).
Como consecuencia de la explicación anterior, se puede afirmar que la
indivisibilidad como característica de la servidumbre implica una modalidad ex-lege
de esta institución, consistente en que a pesar de que se modifica el objeto de la
servidumbre pasiva (gravamen real) o activa (derecho real) no produce su extinción
por efecto de una novación de la obligación propter rem o del cambio de objeto del
iura in re aliena. A pesar del cambio de objeto y/o de sujeto la servidumbre originaria
no se extingue, ni como consecuencia del fraccionamiento del predio surgen nuevas
servidumbres, sino que tan sólo se produce la modificación de la servidumbre. Cada
predio resultante de la subdivisión nacerá gravado por efecto de que la servidumbre
es perpetua por característica propia, adherente y oponible, como cualquier derecho
real y ambulatoria como una obligación propter rem, en razón de que el gravamen
real se transmite con la enajenación del predio sirviente. Sin necesidad de crearse
una nueva servidumbre por cada predio, el dueño de cada porción proveniente del
predio sirviente o dominante, sufrirá o gozará de la servidumbre respectiva (art.
1066).
Ahora bien, el art. 1066 también explica la situación de un predio en
copropiedad, al que activa o pasivamente, reporta una servidumbre. Dejando de
lado las reglas sobre su constitución y el quorum que se requiere para gravarlo o
adquirir el derecho real en cosa ajena. Dicha norma establece, y no podría ser de
otra manera, que el gravamen opera en provecho o en contra de los copropietarios
sobre el predio común en su totalidad.
 17

7.- Servidumbres legales.

Anteriormente comenté que según su fuente las servidumbres se clasifican

en legales y voluntarias. Las servidumbres legales son aquellas que traen su origen
de la ley; y las servidumbres voluntarias son aquellas que traen su origen de la
voluntad del hombre (art. 1067). Por su importancia se tratarán en punto por
separado cada una de ellas.
Como se mencionó líneas arriba la servidumbre legal es la establecida por la
ley, y se subclasifica en dos tipos: servidumbres legales naturales y servidumbres
legales strictu sensu, entre las cuales se encuentran las llamadas servidumbres
establecidas en vista de la utilidad pública o comunal. Las primeras pertenecen al
derecho privado, en particular al civil; y las segundas son de derecho administrativo,
aunque se le aplica supletoriamente el régimen establecido por el C.C., en efecto,
todo lo concerniente a las servidumbres establecidas para la utilidad pública o
comunal, se regirá por las leyes y reglamentos especiales y, en su defecto, por las
disposiciones relativas del Título Sexto de las Servidumbres del C.C. (art 1070). Por
lo cual únicamente estudiaré las primeras, a las que en este trabajo me referiré
como servidumbres legales (sin olvidar que su nombre técnico son servidumbres
legales naturales.
Las servidumbres legales son aquellas que tienen su fuente en la ley,30 y las
impone teniendo en cuenta la situación de los predios y en vista de la utilidad pública
y privada conjuntamente (art. 1068), es decir, su constitución es forzosa tanto para
el dueño del predio sirviente como para el dueño del predio dominante.
Toda servidumbre parte del presupuesto de la naturaleza y ubicación del
predio dominante, sus características geológicas y topográficas, que hacen el que
su aprovechamiento requiera de la utilización del o de los predios sirvientes. El
aprovechamiento de la propiedad es un tema de utilidad pública (art.16) y la
conciliación de intereses es de orden público (art. 20). El dueño del predio
dominante tiene el poder jurídico de disfrutar de su propiedad, es un interés privado

30 Vid. José Arce y Cervantes, De los Bienes, 1ª edición, Editorial Porrúa, México, 1990, p. 95.
 18

y personal del propietario. El sistema jurídico ha establecido un régimen económico

que tiende a evitar la propiedad ociosa y si pensamos en el origen histórico de la
institución de la servidumbre, nos remitimos a un régimen económico agrícola, a
una economía territorial, por lo que la servidumbre tiene una alta utilidad a fin de
permitir el desarrollo económico de una región o un país. De la caracterización del
régimen del derecho real que se establezca será la caracterización del régimen
económico de un país.
Debido a lo anterior es que las servidumbres legales son forzosas, el interés
jurídicamente protegido es la explotación y utilización del predio dominante, razón
jurídica-económica suficiente para romper excepcionalmente el principio de
exclusividad del derecho real de propiedad (art. 772) que tiene el dueño del predio
sirviente. En razón de que por ley, el dueño del predio sirviente debe permitir que
otra persona utilice el predio de su propiedad. Esa otra persona es el dueño del
predio dominante a fin de que su predio no quede inerte, improductivo o inutilizado;
es decir, a fin de evitar que su derecho de propiedad sea nugatorio, tiene la
necesidad de utilizar su derecho de servidumbre legal.
Tanto el régimen, modalidades, contenido y condiciones de la servidumbre
legal se encuentra establecido por el C.C. en los artículos correspondientes a este
tipo de servidumbre, pero son aplicables supletoriamente a las servidumbres legales
la regulación relativa a los derechos y obligaciones de los propietarios de los predios
dominante y sirviente a que se refieren los artículos del 1,119 al 1,127 que se
refieren a las servidumbres voluntarias (art. 1069); lo cual encuentra razón de ser
en que las servidumbres legales están establecidas también en vista del interés
particular, por lo que admiten un principio de autonomía de voluntad, si bien es
cierto, limitado al especial régimen de servidumbre legal de que se trate.
Los tipos de servidumbre legal natural que regula el C.C. son las siguientes:
Servidumbre legal de desagüe,31 la cual se clasifica a su vez, en servidumbre
de escurrimiento natural, servidumbre de escurrimiento por hecho del hombre,

31Cfr. Rafael Rojina Villegas, Derecho Civil Mexicano, Tomo tercero, Volumen II, 4ª edición,
Cárdenas Editor y Distribuidor, México, 1969, p. 77.
 19

servidumbre de conducto de desagüe, servidumbre de dique, servidumbre de

desazolve y servidumbre de agua blanda.
Servidumbre de escurrimiento, la cual consiste en que los predios inferiores
están sujetos a recibir las aguas que naturalmente, o como consecuencia de las
mejoras agrícolas o industriales que se hagan, caigan de los superiores, así como
la piedra o tierra que arrastren en su curso (art. 1071). La situación de plano superior
del predio dominante en relación con la ubicación en un plano inferior del predio
sirviente, constituye el supuesto jurídico de esta servidumbre, la propia naturaleza
de las cosas ocasiona que el predio sirviente sufra el escurrimiento de las aguas o
la caída por arrastre de piedra y tierra del predio superior, que es el dominante. Por
una situación ajena al hombre como lo es la lluvia o como consecuencia de un hecho
del hombre como lo es el riego, es inevitable utilizar para desaguar el predio
dominante el predio sirviente.
Esta servidumbre de escurrimiento, si es de lluvia es continua y no aparente,
y si es de riego es discontinua y aparente, no requiere ser demandada su
constitución para que exista a través de la acción confesoria. Cada vez que llueve
o que se riega el predio dominante surge la servidumbre. ¿Realmente será una
servidumbre legal o será una limitación del derecho de propiedad sobre el predio
sirviente? La doctrina tiende a interpretar que estamos en presencia de una
limitación al derecho de propiedad en su característica de exclusividad que afecta
el ius utendi, la cual es establecida en vista de las relaciones de vecindad.
Para el caso de que la servidumbre de escurrimiento sea natural, es decir, de
agua de lluvia o también llamada servidumbre de escurrimiento pluvial, es forzosa
para el dueño del predio sirviente, quien no tiene derecho a indemnización alguna,
debido a la que la afectación se debe a un hecho natural, como lo es la situación de
declive en la que se ubica su predio y la causa del escurrimiento que se debe a un
fenómeno ajeno a hecho del hombre alguno (art. 1072). Se discute si el dueño del
predio sirviente tendrá derecho a indemnización en el caso de lluvia provocada
 20

mediante el bombardeo de nubes, en razón de la intervención del hecho del hombre

al provocar la precipitación pluvial.32
En el supuesto de que el escurrimiento se deba al riego, el dueño del predio
sirviente tiene derecho a ser indemnizado por el dueño del predio dominante, en
razón de que el agua que reciben del predio superior es como consecuencia de las
mejoras agrícolas o industriales hechas a éste. La ratio legis de esta indemnización
es doble, se causa un daño al ejercitar un derecho que produce una utilidad para el
dueño del predio dominante, y siguiendo el principio de que no obra ilícitamente el
que ejercita su derecho y que nadie puede enriquecerse en perjuicio de persona
alguna, es que en este caso el dueño del predio dominante al explotar su predio
está obteniendo un beneficio que ocasiona un perjuicio al dueño del predio sirviente,
el cual debe ser reparado. La medida de la indemnización debe ser la reparación
del daño causado exclusivamente, no el pago del perjuicio o lucro cesans (art.
1072). Es necesario puntualizar que esta servidumbre de escurrimiento por hecho
del hombre debe ser la consecuencia inmediata de una mejora agrícola o industrial
del predio dominante, si no existe la mejora se estaría en presencia de un abuso del
derecho, de un caso de emulación (art. 840) que originaría la obligación de pagar
daños y perjuicios al dueño del predio sirviente.
Por supuesto, que frente a la oposición del dueño del predio sirviente, el
dueño del dominante tiene la posibilidad de utilizar la acción confesoria (art. 11 del
C.P.C.)
Servidumbre legal de conducto de desagüe, se presenta cuando un predio
rústico o urbano se encuentra enclavado entre otros, los dueños de los predios
circunvecinos estarán obligados a permitir el desagüe del central. Las dimensiones
y dirección del conducto de desagüe, si no se ponen de acuerdo los interesados, se
fijarán por el juez, previo informe de peritos y audiencia de los interesados,
observándose, en cuanto fuere posible, las reglas dadas para la servidumbre de
paso (art. 1073).

32Cfr. la obra Código Civil para el Distrito Federal en materia común y para toda la República en
materia Federal, Comentado, Libro Segundo De los bienes. Tomo II, Coedición del Instituto de
Investigaciones Jurídicas de la UNAM y Miguel Angel Porrúa, México, 1991, pp. 160-192.
 21

En esta servidumbre se recurre a la vieja clasificación de predios rústicos y

urbanos. Rústicos son aquellos que no tienen construcción y urbanos son aquellos
que presentan una construcción.33 Esta mención es importante en razón de que
permite la instalación de cañerías afectando la estructura de una edificación ajena,
las cuales no olvidemos que son inmuebles por destino (art. 750 fracc. XI). La
mención de obligación de los dueños de los predios sirvientes, desde luego que
debe ser entendida como un supuesto de obligación propter rem no de obligación
personal. El interés privilegiado es la relación pacífica de vecindad, por lo que
primero se estará a lo que convengan las partes y sólo en caso de desavenencia
decidirá el Juez. Esta servidumbre legal de cañería debe constituirse, a falta de un
origen voluntario, a través del ejercicio de la acción confesoria, que requerirá de
respetar del derecho de audiencia de los afectados en su propiedad (art. 14 y 16
Constitucional) y de la presentación de los necesarios peritajes en orden a su
necesidad y de los referentes a las dimensiones, dirección y características de los
canales, conductos o cañerías que se abrirán o instalarán en el predio o predios
sirvientes, aplicándose en lo conducente las reglas de la servidumbre de paso, a fin
de procurar la menor afectación posible a los predios sirvientes (art. 1073).
Servidumbre de dique, es otro tipo de estas servidumbres legales, el dique
es una construcción que sirve para contener las aguas. Ahora bien, si el dique se
encuentra construido en un predio, el mantenimiento del mismo en vista del interés
público, es una obligación para su dueño. En razón de que su deterioro es un peligro
potencial para los predios circunvecinos o inferiores, quienes tienen el derecho de
exigir su mantenimiento, reparación o construcción a aquél. Es decir, en este caso
el C.C. ha sido muy puntual en regular la obligación del dueño del predio sirviente y
el contenido del derecho real de los dueños de los predios dominantes, los cuales
pueden exigir o hacer ellos mismos en el predio ajeno las reparaciones o
construcciones que contengan las aguas a fin de procurar la integridad de los
fundos.
Es así que el C.C. menciona que el dueño de un predio -el cual es el predio
sirviente- en que existan obras defensivas para contener el agua, o en que por la

33 Cfr. Juan Iglesias, op. cit., p. 347.

 22

variación del curso de ésta sea necesario construir nuevas, está obligado, a su
elección, o a hacer las reparaciones o construcciones, o a tolerar que sin perjuicio
suyo las hagan los dueños de los predios que experimenten o estén inminentemente
expuestos a experimentar el daño –que son los predios dominantes-, a menos que
las leyes especiales de policía le impongan la obligación de hacer las obras (art
1074). En esta norma se le otorga al dueño del predio sirviente un derecho de opción
para cumplir su obligación propter rem, o bien, ejecutar él mismo la obra,
constituyendo una servidumbre in faciendo, en razón de que el objeto de aquélla es
un hacer; o bien, tolerar o permitir que la realicen los dueños del predio o predios
dominantes, servidumbre de pati. No será una servidumbre legal, sino un límite al
derecho de propiedad si el derecho administrativo le impone la obligación de instalar
las obras defensivas. Surge la pregunta, de si el incumplimiento a las disposiciones
administrativas que obligan a la realización de la construcción del dique, hace nacer
la servidumbre legal de dique en adición a las sanciones administrativas a que se
haga acreedor el dueño incumplido o únicamente las segundas.
Servidumbre de desazolve o de desbrozar, esta servidumbre es descrita por
el C.C. como la que nace cuando es necesario desembarazar algún predio de las
materias cuya acumulación o caída impida el curso del agua con daño o peligro de
tercero y su régimen es el mismo que la servidumbre de dique. El dueño del predio
sirviente, es aquel en el cual se ha depositado los sedimentos, materiales o el lodo
que impiden el curso normal del agua, con el peligro que ésto representa para los
predios vecinos, por lo que aquél está obligado a realizar las obras necesarias o
permitir que se realicen por los dueños de los predios que corran peligro (art. 1075).
Tanto en la servidumbre de dique como en la desazolve todos los propietarios
que participen del beneficio proveniente de las obras de contención o de desazolve,
están obligados a contribuir al gasto de su ejecución en proporción a su interés y a
juicio de peritos. Los que por su culpa hubieren ocasionado el daño, serán
responsables de los gastos (art 1075). Por lo que propiamente debemos distinguir
que el dueño del predio sirviente está obligado a realizar o permitir las obras, él sufre
la molestia, pero el gasto de las mismas se repartirá proporcionalmente entre todos
los beneficiarios, entre los cuales puede estar él mismo.
 23

Servidumbre de agua blanda, la cual consiste cuando las aguas que pasan
al predio sirviente se han vuelto insalubres por los usos domésticos o industriales
que de ellas se haya hecho, deberán volverse inofensivas a costa del dueño del
predio dominante (art. 1077), desde luego, el dueño del predio sirviente tiene la
obligación de tolerar el escurrimiento, desagüe o desazolve del predio dominante,
pero no está obligado a soportar el daño producido por las aguas insalubres, en
base a que el ejercicio del derecho de propiedad no puede ser en perjuicio de la
colectividad (art. 16 y 840), el no volver inofensivas o blandas las aguas haría incurrir
en un hecho ilícito al propietario del predio dominante (art. 1910), es una aplicación
de la figura romana de la immissio.34 Por este motivo es que algunos doctrinarios
mencionan que no se trata propiamente de una servidumbre sino de una límite al
derecho de propiedad que obliga a volver inofensivas las aguas insalubres producto
de la explotación de su predio.
Otra tipo de servidumbre legal es la llamada de acueducto, la cual está
regulada por el C.C. desde el punto de vista activo, como derecho real sobre cosa
ajena, indicando que el que quiera usar agua de que pueda disponer, tiene derecho
a hacerla pasar por los fundos intermedios, con obligación de indemnizar a sus
dueños, así como a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las
aguas (art. 1078). El presupuesto jurídico de esta servidumbre es que el dueño del
predio dominante pueda disponer del agua que desea utilizar. Ya sea que fuera
titular del pozo o fuente de agua o que haya exigido la disposición de la misma
conforme al artículo 979, tiene derecho a conducir el agua a través de los predios
vecinos y colindantes hasta el predio de su propiedad que carece de ella o que no
la tiene en los volúmenes necesarios para su explotación, con la obligación de pagar
una indemnización a los dueños de los predios sirvientes. Los predios sirvientes son
de dos tipos, aquellos que sufren el paso del agua y aquellos que sufren el
escurrimiento de la misma, por lo que la indemnización será diferente en cada uno
de dichos casos. Surge la pregunta sobre la naturaleza de la obligación de
indemnizar en estos casos.

34 Cfr. Juan Iglesias, op. cit., p. 262.

 24

Ahora bien, esta servidumbre de acueducto, que por cierto, es una de las
más antiguas que se conocen en el derecho de bienes, ya las doce tablas se referían
a ella como una servidumbre antigua,35 se ha clasificado como una servidumbre que
únicamente puede recaer sobre predios rústicos, por lo que se exceptúan de la
servidumbre legal de acueducto los edificios, sus patios, jardines y demás
dependencias (art. 1079), esto significa que la servidumbre se establecerá sobre
aquellos predios sin construcciones. Inmediatamente salta a la vista la problemática
de qué sucederá si todos los predios intermedios son urbanos, es decir, con
construcciones ¿Se podrá establecer la servidumbre de acueducto? La respuesta
es que en el caso de predios urbanizados, los servicios son materia local o municipal
constituyendo un límite al derecho de propiedad el permitir la instalación de las
tuberías o acueductos que proveerán de agua a las zonas urbanas e incluso en
algunos casos se tratará de verdaderas servidumbres establecidas en vista del
interés público o comunal, constituyendo un tipo de servidumbre administrativa.
El contenido del derecho real de servidumbre legal de acueducto, atribuye a
su titular el poder jurídico de utilizar parcialmente un predio ajeno mediante la
construcción del canal necesario en los predios intermedios para conducir el agua
de la que pueda disponer al predio dominante. Este poder jurídico está configurado
como un deber jurídico, ya que necesariamente el canal tendrá que ser construido
por el dueño del predio dominante, aunque haya en los predios sirvientes canales
para el uso de otras aguas (art. 1080), lo anterior tiene por ratio legis el evitar el
problema de la confusión de las aguas, las cuales al mezclarse originarían un
problema de accesión que se resuelve legalmente con la atribución de la
copropiedad de las aguas confundidas o mezcladas (art. 926); así que para evitar
esta situación, es que el C.C. establece la obligación a cargo del dueño del predio
dominante de construir el canal o acueducto particular para conducir sus aguas. La
cantidad de agua que pueda hacer pasar por el acueducto establecido en predio
ajeno, no tendrá otra limitación que la que resulte de la capacidad que por las
dimensiones convenidas se haya fijado al mismo acueducto (art. 1088). Asímismo,

35Cfr. Gayo, Institutas, traducción, notas e introducción de Alfredo di Pietro, 3ª edición, Abeledo-
Perrot, Buenos Aires, 1987, p. 198.
 25

si resulta insuficiente el canal o acueducto, el dueño del predio dominante tiene el

derecho de ampliarlo, desde luego costeando las obras necesarias y pagando el
terreno que nuevamente ocupe y los daños que cause, conforme a lo dispuesto en
los incisos IV y V del artículo 1,086, que se analizarán más adelante (art. 1089).
La servidumbre legal de acueducto, también confiere al dueño del predio
dominante el derecho de tránsito para las personas y animales, y el de conducción
de los materiales necesarios para el uso y reparación del acueducto, así como para
el cuidado del agua que por él se conduce; observándose el deber de todo titular de
una servidumbre de obrar civiliter,36 por lo que se estará a lo dispuesto en los
artículos del 1,099 al 1,104 correspondientes a la servidumbre legal de paso, que
procuran la menor afectación o molestia al dueño del predio sirviente (art. 1090).
Dicho poder jurídico autoriza al dueño del predio dominante hacer pasar, en
caso de ser necesario, el acueducto por un camino, río o torrente públicos, con el
deber jurídico indispensable y previo de obtener el permiso de la autoridad bajo cuya
inspección estén el camino, río o torrente (art. 1083). La autoridad administrativa
desde luego sólo concederá el permiso con entera sujeción a los reglamentos
respectivos, y obligando al dueño del agua a que la haga pasar sin que el acueducto
impida, estreche, ni deteriore el camino, ni embarace o estorbe el curso del río o
torrente. Con la sanción en caso contrario, de que si instala el canal o acueducto sin
la previa obtención del permiso previo, o la derramare sobre el camino, quedará
obligado el dueño del predio dominante a reponer las cosas a su estado antiguo y
a indemnizar el daño que a cualquiera se cause, sin perjuicio de las penas
impuestas por los reglamentos correspondientes (art. 1085), en razón del hecho
ilícito que la violación a esta norma implica (art. 1910).
Como el principio en materia de servidumbres es tratar de que la servidumbre
sea lo menos gravosa para el dueño del predio sirviente, el C.C. señala que los
dueños de los predios sirvientes tienen el derecho de evitar o impedir la apertura
del nuevo canal, si en su predio tienen ya un canal para el curso de aguas que les
pertenecen respetivamente, ofreciendo dar paso por aquél, con tal de que no cause
perjuicio al dueño del predio dominante (art. 1081), paso que se deberá conceder a

36 Juan Iglesias, op. cit., p. 343.

 26

través de los canales y acueductos del modo más conveniente, con tal de que el
curso de las aguas que se conducen por éstos y su volumen, no sufra alteración, ni
las de ambos acueductos se mezclen (art. 1082). La servidumbre de acueducto no
obsta para que el dueño del predio sirviente pueda cerrarlo y cercarlo, así como
edificar sobre el mismo acueducto de manera que éste no experimente perjuicio, ni
se imposibiliten las reparaciones y limpias necesarias (art. 1095).
Por lo cual el que pretenda constituir la servidumbre legal de acueducto debe
previamente, conforme a lo dispuesto por el artículo 1086:
I.- Justificar que puede disponer del agua que pretende conducir;
II.- Acreditar que el paso que solicita es el más conveniente para el uso a que
destina el agua;
III.- Acreditar que dicho paso es el menos oneroso para los predios por donde
debe pasar el agua;
IV.- Pagar el valor del terreno que ha de ocupar el canal, según estimación
de peritos y un diez por ciento más;
V.- Resarcir los daños inmediatos, con inclusión del que resulte por dividirse
en dos o más partes el predio sirviente, y de cualquier otro deterioro.
El primer requisito consistente en justificar que se puede disponer de las
aguas que se pretenden conducir al predio dominante ya ha sido explicado líneas
arriba. El segundo, consistente en acreditar que el paso que solicita es el más
conveniente para el uso a que destina el agua, hace referencia al principio de que
la servidumbre se establece en utilidad del predio dominante para su explotación,
por lo que al no cumplirse la categoría utiliter, no podrá establecerse la misma. El
tercero que señala que se debe acreditar que el lugar en el que se pretende abrir el
canal o construir el acueducto es el menos oneroso para los predios sirviente, es de
la naturaleza de la servidumbre, en la que se busca que la misma se establezca de
la manera menos gravosa para aquéllos. El cuarto requisito, es de difícil inteligencia,
pagar el valor del terreno que ha de ocupar el canal, según estimación de peritos y
un diez por ciento más. Se entiende que el término “pagar” no tiene la connotación
de precio, no estamos en presencia de una compraventa de una fracción del predio
sirviente; sino, de una indemnización por el uso del predio ajeno. Por último, el de
 27

resarcir los daños inmediatos, con inclusión del que resulte por dividirse en dos o
más partes el predio sirviente, y de cualquier otro deterioro. Trae como
consecuencia la reparación del daño, no sólo de la afectación producida por la
apertura del canal (el acto de molestia), sino también por el escurrimiento que pueda
presentarse (art. 1086).
En el supuesto de que el dueño del predio sirviente ofrezca dar paso a las
aguas por el canal que ya tiene abierto en el predio de su propiedad, obliga al dueño
del predio dominante a aceptar dicho paso y además lo constituye en la obligación
de pagar, en proporción a la cantidad de agua que conduzca, el valor del terreno
ocupado por el canal en que se introducen y los gastos necesarios para su
conservación, sin perjuicio de la indemnización debida por el terreno que sea
necesario ocupar de nuevo, y por los otros gastos que ocasione el paso que se le
concede (art. 1087).
El dueño del predio dominante y en general todo el que se aproveche de un
acueducto, ya pase por terreno propio, ya por ajeno, debe construir y conservar los
puentes, canales, acueductos, subterráneos y demás obras necesarias para que no
se perjudique el derecho de otro (art. 1092), comprendiendo, desde luego, la limpia,
construcciones y reparaciones para que el curso del agua no se interrumpa (art.
1094), lo cual constituye en el caso de la servidumbre legal de desagüe, como en la
servidumbre legal de acueducto una obligación a cargo del dueño del predio
dominante y de los poseedores derivados. Si los que se aprovecharen fueren varios,
la obligación recaerá sobre todos en proporción de su aprovechamiento, si no
hubiere prescripción o convenio en contrario (art. 1093). Se puntualiza que la
referencia a que el acueducto esté en terreno propio, no conforma una obligación
propter rem, sino una limitación al derecho real de propiedad.
Servidumbre legal de desecamiento de pantano, esta servidumbre está
establecida en el artículo 1091, la cual remite a la regulación de la servidumbre de
acueducto y de desagüe, refiriéndose al caso en que el poseedor de un terreno
pantanoso quiera desecarlo o dar salida por medio de cauces a las aguas
estancadas, le son aplicables las disposiciones concernientes al paso de las aguas.
Es de llamar la atención la referencia al poseedor y no exclusivamente al propietario
 28

del predio pantanoso. Nuevamente surge la pregunta de si los titulares de un

derecho de utilización de un predio ajeno, sea este derecho real o personal, se
encuentran legitimados para demandar la constitución de una servidumbre legal.
Servidumbre legal de estribo de presa, se encuentra regulada en el artículo
1096, que señala que cuando para el mejor aprovechamiento del agua de que se
tiene derecho de disponer, fuere necesario construir una presa y el que haya de
hacerlo no sea dueño del terreno en que se necesite apoyarla, puede pedir que se
establezca la servidumbre de un estribo de presa, previa la indemnización
correspondiente. De nueva cuenta, se trata de utilizar parcialmente un terreno ajeno,
en este caso construyendo el estribo en dicho predio, lo cual confiere el poder de
hacer pasar todos los materiales necesarios para la construcción y mantenimiento
de la misma (art. 1090).
La servidumbre legal de paso, es sin duda la servidumbre por excelencia;
junto con la de acueducto es una de las servidumbres más antiguas que se conocen.
Ahora bien, la institución ha evolucionado lentamente desde su referencia y
regulación en la ley de las XII Tablas hasta nuestros días.37 El C.C. en su artículo
1097 señala que el propietario de una finca o heredad enclavada entre otras ajenas
sin salida a la vía pública, tiene derecho de exigir paso, para el aprovechamiento de
aquélla por las heredades vecinas, sin que sus respectivos dueños puedan
reclamarle otra cosa que una indemnización equivalente al perjuicio que les
ocasione este gravamen.
Presupuesto Jurídico, como primer presupuesto se destaca que “el
propietario de una finca o heredad”, es decir, nuestro C.C. ha tomado postura para
ampliar el campo de aplicación de esta servidumbre predial, que originalmente era
rústica, para que pueda constituirse tanto sobre predios rústicos (heredades), como
sobre predios urbanos (fincas). Recordemos que la añeja nomenclatura de
inmuebles se refiere a finca: como propiedad inmueble, predio, heredad. Predio:
heredad, hacienda, tierra o posesión inmueble. Heredad: porción de terreno

37 Eugène Petit, op. cit., p. 281.

 29

cultivado, hacienda de campo, bienes raíces o posesiones. Predio, finca rústica.

Inmueble: bienes raíces.38
También es interesante señalar que en este art. 1097, se menciona que el
legitimado para promover la acción confesoria lo es el propietario del predio
dominante. De tal manera que el titular de un derecho real de segundo grado de
goce: usufructuario, usuario o habituario, no tendrían legitimación para promover la
constitución de una servidumbre legal de paso. Y desde luego ningún otro titular de
un derecho de goce podrá exigir su constitución, vr. arrendatario, comodatario,
aparcero. Caso aparte será el poseedor originario, el cual sí puede demandar la
constitución de la servidumbre legal de paso (art. 11 del C.P.C.).
Segundo elemento, que esa finca o heredad se encuentre enclavada entre
otras ajenas. El objeto del derecho real de servidumbre legal de paso es un enclave,
es decir, un terreno rodeado o cercado por otros de distinto dueño.
Tercer y último elemento, sin salida a la vía pública; es decir, que no se puede
comunicar, acceder a él, desde una vía de comunicación de uso común, como un
camino, calle, brecha, calle, avenida, etcétera. Lo cual impide su utilización, es un
inmueble, que por su ubicación topográfica no puede cumplir con su calidad de bien,
de ser utilizado para obtener un aprovechamiento.
La consecuencia jurídica, es que el propietario de dicha finca o heredad
enclavada entre otras ajenas sin salida a la vía pública, tiene el derecho real de
servidumbre legal de paso. El cual consiste en exigir el paso, para el
aprovechamiento del predio objeto de su derecho de propiedad, por los predios
vecinos, mediante el pago de una indemnización al dueño o dueños de las
propiedades vecinas por las que se abra paso, equivalente al perjuicio que les
ocasione el gravamen real. En este artículo 1097, en su segunda parte el término
heredades vecinas, está utilizado en su acepción gramatical genérica como
sinónimo de bien raíz, y no en su concepto jurídico de predio rústico.
Exigir paso, la acción confesoria, en esta servidumbre, tiene por objeto el
abrirse camino, establecer o construir una brecha, calle o acceso privado para

38
Vid. dichas voces, en Real Academia Española, Diccionario de la Lengua Española, 15ª edición,
Madrid, 1925
 30

acceder al predio dominante, un rite of passage a través de un predio o predios

ajenos.
El dueño del predio sirviente tiene derecho de señalar el lugar en donde haya
de constituirse la servidumbre de paso (art. 1099), desde luego bajo el principio
utiliter que debe tener toda servidumbre, es decir, el lugar propuesto no deber ser
impracticable, inaccesible, irrealizable, incómodo, costoso, o muy gravoso (molesto,
pesado, intolerable o que ocasione menoscabo, ni muy oneroso), el camino o paraje
debe ser transitable, para que se pueda pasar por él sin mucha incomodidad. Es el
Juez durante el procedimiento de constitución de la servidumbre legal de paso quien
tiene la atribución legal de calificar el lugar propuesto para analizar si es o no
impracticable o muy gravoso al predio dominante, en el supuesto de que determine
dicho paraje como impracticable o muy gravoso, el dueño del predio sirviente debe
señalar otro (art. 1100). Si este lugar es calificado de la misma manera que el
primero, el Juez señalará el que crea más conveniente, procurando conciliar los
intereses de los dos predios (art. 1101). Desde luego, que para realizar la
calificación del paraje el Juez tomará en cuenta la pericial respectiva ofrecida por
las partes y en su caso la rendida por un perito tercero en discordia.
Ahora bien, si hubiere varios predios por donde pueda darse el paso a la vía
pública, el obligado a la servidumbre será aquel por donde fuere más corta la
distancia, siempre que no resulte muy incómodo y costoso el paso por ese lugar. Si
la distancia fuere igual, el Juez designará cuál de los dos predios ha de dar el paso
(art. 1102). Esta designación debe ser tomada bajo el principio civiliter, es decir, se
tendrá que analizar a cuál de los predios ocasiona menos perjuicio o molestia la
servidumbre. Ya que entre inmuebles no hay fungibilidad, por lo menos, en este
caso de que se trata de analizar la ubicación geográfica, topográfica o condición
natural de los predios.
El ancho de la vía, camino, calle privada o paraje será el que baste a las
necesidades del predio dominante, a juicio del Juez (art. 1103), desde luego, en
base a la pericial que se ofrezca por parte del accionante de la acción confesoria.
Excepcionalmente no será necesario presentar la pericitación sobre el lugar
en que se ubicará el paso, en el caso de que hubiere habido antes comunicación
 31

entre la finca o heredad y alguna vía pública, el paso sólo se podrá exigir a la
heredad o finca por donde últimamente lo hubo (art. 1104).
Aprovechamiento o utilización, como toda servidumbre, la de paso, tiene
como presupuesto el lograr el aprovechamiento del predio dominante por parte del
titular del ius utendi et fruendi. Por lo que una vez constituido este derecho real de
servidumbre legal de paso, aprovecha a cualquier titular de un derecho de disfrute
sobre el predio dominante, sea este derecho real o personal, vr. usufructuario,
arrendatario o aparcero. Si no existe el aprovechamiento la servidumbre se extingue
por falta de objeto o de causa para algunos doctrinarios.
Indemnización, el monto de la indemnización que se debe pagar debe ser
equivalente al perjuicio que se le ocasione al dueño del predio sirviente. Como el
interés jurídicamente protegido es el aprovechamiento del predio dominante, la
indemnización no es requisito de existencia del derecho real de servidumbre legal
de paso, en razón de que la acción para reclamar esta indemnización es
prescriptible; pero aunque prescriba, no cesa por este motivo el paso obtenido (art.
1098). El plazo de prescripción para exigir la indemnización es de dos años
conforme a la regla general en la materia.
La falta de pago de la indemnización no es una causa de extinción del
derecho real de servidumbre; por lo que no podrá demandarse su extinción a través
del ejercicio de la acción negatoria.
La naturaleza de la obligación de indemnizar a cargo del dueño del predio
dominante, es de naturaleza real, por lo que operará el carácter ambulatorio propio
de las propter-rem y en mi opinión el abandono será causa de extinción de la misma.
La servidumbre legal de abrevadero, es un tipo especial de servidumbre legal
de paso, que únicamente puede ser constituida en predios rústicos y que otorga al
dueño del predio dominante el derecho exclusivamente de exigir que se le permita
el paso de sus ganados por los predios vecinos, para conducirlos a un abrevadero
de que pueda disponer (art. 1105).
No lo faculta a que sus ganados beban en un abrevadero ajeno, esa es otra
servidumbre; sino únicamente a hacerlos pasar o transitar. En derecho romano
antiguo y clásico se distinguía el sujeto al cual se le permite el paso. Por lo que
 32

nuestro C.C. ha sido restrictivo en esta materia al no comprender el tránsito de

aperos o instrumento de labranza, ni de los productos mismos del campo, los cuales
serán objeto de la servidumbre legal de paso y no de la servidumbre de abrevadero,
la cual no le permitiría pasar dichos objetos.
Servidumbre legal de recolección de frutos, el propietario de árbol o arbusto
contiguo al predio de otro, tiene derecho de exigir de éste que le permita hacer la
recolección de los frutos que no se pueden recoger de su lado, siempre que no se
haya usado o no se use del derecho que conceden los artículos 847 y 848; pero el
dueño del árbol o arbusto es responsable de cualquier daño que cause con motivo
de la recolección (art. 1106). Los frutos pertenecen al dueño del vegetal (art. 750
fracc. I) desde que son nacidos o manifiestos, por tal motivo es que el vecino debe
permitir la cosecha o recolección de los mismos a su titular. Este supuesto, en
realidad se trata de una limitación al derecho de propiedad en razón de las
relaciones de vecindad, y no de una servidumbre.
Servidumbre legal de andamio, el C.C. señala en su artículo 1107 que si fuere
indispensable para construir o reparar algún edificio pasar materiales por predio
ajeno o colocar en él andamios u otros objetos para la obra, el dueño de este predio
estará obligado a consentirlo, recibiendo la indemnización correspondiente al
perjuicio que se le irrogue. Este supuesto, en realidad se trata de una limitación al
derecho de propiedad en razón de las relaciones de vecindad, y no de una
servidumbre. Por lo que el carácter forzoso y evidente de la necesidad de las
reparaciones o construcciones obliga al vecino a permitir la instalación o apoyo de
andamios y demás objetos necesarios para el fin comentado.
Servidumbre legal de poste, cuando para establecer comunicaciones
telefónicas particulares entre dos o más fincas, o para conducir energía eléctrica a
una finca, sea necesario colocar postes y tender alambres en terrenos de una finca
ajena, el dueño de ésta tiene obligación de permitirlo, mediante la indemnización
correspondiente. Esta servidumbre trae consigo el derecho de tránsito de las
personas y el de conducción de los materiales necesarios para la construcción y
vigilancia de la línea (art. 1108).
 33

8.- Servidumbres voluntarias.

Las servidumbres se pueden constituir por voluntad del dueño del predio
sirviente por medio de un acto jurídico unilateral, como es el testamento o por
declaración unilateral de voluntad;39 o por acto jurídico bilateral a través de un
contrato. Estas servidumbres que tienen su origen en la exclusiva voluntad reciben
el nombre de servidumbres voluntarias, por oposición a forzosas, que es el caso de
las servidumbres legales. Surge la pregunta, si en el caso de las servidumbres
voluntarias, éstas también tienen que cumplir con el presupuesto de la necesidad o
utilidad para el predio dominante. Mi opinión, es que toda servidumbre,
independientemente de su origen, tiene que cumplir con el presupuesto de que
dicho gravamen real se constituye en la razón y medida de satisfacer una necesidad
para poder utilizar o explotar debidamente el predio dominante. La constitución de
una servidumbre inocua la hace inexistente por carecer de objeto.
Si la servidumbre voluntaria se constituye por testamento, tiene su origen en
un acto jurídico unilateral, cuya expresión será a través de la institución de un
legado. A efecto de saber quién comparece a la constitución de la servidumbre, se
tiene que distinguir si el legado consiste en la constitución de una servidumbre sobre
un predio propiedad del testador a favor del legatario. En este caso los dueños del
predio al tiempo del fallecimiento del testador serán los herederos, pero el legatario
también adquirirá la servidumbre al momento del fallecimiento del testador, por
tratarse de un legado de cosa cierta y determinada, recuérdese que los derechos
reales sobre inmuebles son bienes inmuebles (art. 750 fracc. XII). Por lo tanto será
suficiente la comparecencia del albacea para la constitución de la servidumbre,
previa aprobación del inventario por parte de los herederos. Ahora bien, si la
constitución de la servidumbre se establece como una carga a la que se encuentra
sujeta la institución de heredero, deberá otorgar el instrumento correspondiente el
heredero.
El propietario del predio a cuyo favor se constituye la servidumbre ¿Tendrá
que comparecer a la constitución de la servidumbre voluntaria unilateral? La

39 Vid. Rafael Rojina Villegas, op. cit., pp. 192-193.

 34

pregunta no es hipotética, en razón de que es frecuente que al momento en que se

constituye un conjunto de condominios o un fraccionamiento, el propietario del
predio o predios al momento de la creación del condominio o del fraccionamiento
constituye servidumbres de paso o de uso de áreas a favor de los futuros
adquirentes. Puede pensarse que se estaría en el caso de constitución de
servidumbre por destino del padre de familia (art. 1116), o de una estipulación a
favor de tercero, o bien, de la constitución de una servidumbre sujeta a la condición
suspensiva de la adquisición de la unidad de propiedad privativa o del lote por parte
de un tercero que será el dueño del predio dominante, a fin de evitar la prohibición
nemini res sua servit. O se tratará de un caso de pre-servidumbre, análogo al pre-
condominio.
El C.C. reconoce el poder creativo de la voluntad en orden al derecho real de
servidumbre, ya que señala que el propietario de una finca o heredad puede
establecer en ella cuantas servidumbres tenga por conveniente, y en el modo y
forma que mejor le parezca, siempre que no contravenga las leyes, ni perjudique
derechos de tercero (art. 1109). Esta autonomía de la voluntad no es absoluta,
encuentra su límite en la ley y en los derechos de tercero. Efectivamente, el C.C. no
ha enumerado en forma exhaustiva las servidumbres voluntarias que se pueden
crear. Desde luego se pueden constituir voluntariamente los tipos nominados de
servidumbres legales. Pero también se pueden constituir otras innominadas,
entendiendo por innominadas aquéllas cuyo contenido no está regulado en el C.C.
o en otras leyes, vr. vistas, no construir, de paso elevado, subterráneo, etcétera.
Pero la voluntad encuentra como límite el régimen legal de las servidumbres como
gravamen y derecho real.40 Al adoptar nuestro C.C. la teoría de los numerus
clausus, la voluntad no puede establecer una servidumbre en la que no existan un
predio dominante y un predio sirviente, en la que no exista la utilitas o necesidad del
predio dominante. El propio art. 1109 es muy cuidadoso al señalar que el modo y
forma de la servidumbre tiene como límite la ley y los derechos de tercero. El modo
se refiere al contenido del derecho real de servidumbre, es decir, el uso y extensión

40Cfr. Alberto Trabucchi, Instituciones de Derecho Civil, Tomo I, traducción de la 15ª edición italiana
por Luis Martínez-Calcerrada, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid, 1967, p. 517.
 35

de la misma. El contenido mínimo del derecho real de servidumbre está descrito en

los arts. 1057 y 1118 a 1127. En efecto se puede constituir una servidumbre de paso
subterráneo a horario fijo, pero no una servidumbre de no fraccionar o subdividir un
predio. En el primer caso tenemos los presupuestos de necesidad y satisfacción de
la misma, y en el segundo no se tienen, antes bien, estamos en presencia de una
limitación al dominio incompatible con el régimen del derecho real de propiedad.
Capacidad, sólo pueden constituir servidumbres las personas que tienen
derecho de enajenar; en razón de que tienen el ius abutendi, el dominio sobre el
predio sirviente. Los que no pueden enajenar inmuebles sino con ciertas
solemnidades o condiciones, no pueden, sin ellas, imponer servidumbres sobre los
mismos (art. 1110), como es el caso de los titulares de la patria potestad respecto
de los bienes de sus descendientes sujetos a la misma; de los tutores respecto de
los bienes del pupilo; los cónyuges cuyo matrimonio en cuanto a bienes se
encuentra sujeto al régimen de sociedad conyugal; de los copropietarios, quienes
no pueden constituir la servidumbre sino con consentimiento de todos (art. 1111).
¿Qué capacidad se requiere para aceptar la servidumbre que se constituye
a favor del predio dominante? El C.C. regula el caso del predio dominante en
copropiedad, señalando que siendo varios los propietarios, uno solo de ellos
adquiere una servidumbre sobre otro predio, a favor del común, de ella podrán
aprovecharse todos los propietarios, quedando obligados a los gravámenes
naturales que traiga consigo y a los pactos con que se haya adquirido (art. 1112),
esta adquisición por uno sólo que aprovecha y perjudica a los demás copropietarios
que no intervinieron en la constitución de la servidumbre voluntaria se explica
tradicionalmente a través de considerar que las relaciones entre copropietarios
conforman un cuasicontrato. Pero un apoderado con poder para actos de
administración tendrá facultad suficiente para aceptar la constitución de
servidumbre o necesariamente tendrá que tener poder para actos de dominio, en
razón de que está contrayendo obligaciones para su poderdante (art. 1119 y 1120).
Como se ha mencionado las servidumbres voluntarias se adquieren por
testamento, por declaración unilateral de voluntad (en la que se incluye la llamada
 36

servidumbre por destino del padre de familia, art 1116) y por contrato oneroso y
gratuito.
Algunos autores mencionan que las servidumbres no pueden ser objeto de
los contratos traslativos de dominio, como la compraventa, la permuta o la donación,
pero lo anterior no es preciso, en razón de que es de explorado derecho que dichos
contratos pueden tener efectos exclusivamente obligacionales y no reales (reales
entendido como sinónimo de traslativos del dominio). Por lo que es perfectamente
concebible una compraventa cuyo objeto sea la transmisión de un derecho real de
servidumbre.41
¿Estas servidumbres voluntarias se podrán adquirir por usucapión o
prescripción positiva, también llamada adquisitiva?
Depende del tipo de servidumbre, hay que distinguir las servidumbres
continuas y aparentes, de las discontinuas o no aparentes.
Las primeras, o sea, las servidumbres continuas y aparentes se pueden
adquirir por cualquier título legal, incluso por prescripción positiva (art. 1113). Esto
es así, porque las servidumbres continuas y aparentes, intrínsecamente participan
de los requisitos de la posesión apta para usucapir. El uso del predio sirviente revela
el título de la posesión (art. 1115), el dueño del predio dominante al usar de la
servidumbre ubicada en el predio sirviente está probando la posesión sobre la
misma. Dicha posesión la ejercita el dueño precisamente en su carácter de titular
del derecho de propiedad sobre el predio dominante, lo cual demuestra el elemento
de una posesión a título servitutis (art. 1151, fr. I). Dicha posesión es continua,
nunca se interrumpe materialmente, en razón de que el uso de la servidumbre es
incesante sin intervención de hecho del hombre, por tratarse de una servidumbre
continua (art. 1151, fr. III). Asímismo, su uso es público, no es clandestino, porque
existen signos exteriores dispuestos para su uso, en razón de que la servidumbre
es aparente (art. 1151, fr. IV).
Por lo anterior, es evidente que una servidumbre discontinua, no puede reunir
el requisito de ejercerse sobre ella una posesión ininterrumpida o continuada (art.

41
Vid. Angel Luis Rebolledo Valera, Legitimación para el establecimiento y adquisición por contrato de las
servidumbres reales: régimen en el Código Civil Español y Argentino, en Derechos Reales, Principios, Elementos
y Tendencias, Heliasta, Buenos Aires, 2008, pp. 393-420.
 37

824), con motivo de que la privación de hecho se presenta cada vez que no se usa;
y una servidumbre no aparente, será clandestina (art. 825), viciando la posesión;
concluyéndose que las servidumbres continuas no aparentes, y las discontinuas,
sean o no aparentes, no podrán adquirirse por usucapión, son imprescriptibles (art.
1114), por no reunir los requisitos de una posesión apta para prescribir (art. 1151).
Un principio básico del derecho procesal, es aquél que indica que el que
afirma está obligado a probar. En el caso de la servidumbre voluntaria frente a la
acción negatoria ejercitada por el dueño del presunto predio sirviente, corresponde
al dueño del predio dominante probar el título en razón del cual tiene derecho a
gozar de la servidumbre (art. 1115), el cual podrá consistir, desde luego en la
prescripción positiva, y no corresponde a aquél probar la inexistencia de la
servidumbre. Por lo cual frente a la acción negatoria, puede contrademandar la
usucapión de la servidumbre, si cumple con los requisitos antes señalados.
Nuestro C.C. siguiendo la tradición romanista regula un supuesto particular
de adquisición de la servidumbre voluntaria, en la llamada servidumbre por voluntad
o destino del padre de familia,42 la cual consiste en la existencia de un signo
aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido o conservado por el
propietario de ambas, el cual se considera, si se enajenaren, como título para la
adquisición de la servidumbre, salvo que al enajenarse la propiedad de las dos
fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualesquiera de ellas
(art. 1116).
Analicemos con detenimiento esta disposición, como primer elemento del
supuesto jurídico se requiere “la existencia de un signo aparente de servidumbre
entre dos fincas”, es decir que entre dos fincas haya, aparezca o se encuentre
colocado o dispuesto lo necesario para el uso o aprovechamiento de una de ellas
por medio o a través de la otra, vr. un acueducto, una brecha, etc. Dicho “signo
aparente” está dispuesto entre las fincas como si fuera una servidumbre. Segundo
elemento “establecido o conservado por el propietario de ambas”. Esto es, que
dichas obras dispuestas para el uso de una de las fincas sobre la otra, fueron

42
Cfr. Manuel Albaladejo, Derecho Civil, III Derecho de Bienes, Volumen segundo, 8ª edición, José
María Bosch, Barcelona 1994, pp. 141-143.
 38

realizadas por el propietario de ambas, o bien, que ya existían cuando se adquirió

el predio que es necesario utilizar para la debida o mejor explotación del otro. De tal
manera que en caso de que dichos predios fueren propiedad de distintos dueños,
dicho elemento sería revelador de la existencia de una servidumbre por requerirla
para su aprovechamiento uno de los predios, que sería el dominante. Hasta aquí
tenemos dos fincas de un mismo dueño, de la cual para aprovechar una de ellas es
necesario utilizar parcialmente la otra para ese fin. Aquí no existe servidumbre
alguna derivado del principio nemo servitutem res sua servit. Sencillamente el
propietario usa los predios de su propiedad en la manera que le permite disfrutar de
ellos. Pero la norma señala como consecuencia jurídica del establecimiento o
conservación por el dueño de dicho signo aparente (signo: aquella cosa que natural
o convencionalmente evoca a otra; aparente: lo que se deja ver), entre dos fincas
de su propiedad, que el mismo “se considera, si se enajenaren, como título para
que la servidumbre continúe”. Aquí tenemos una disposición de alta técnica jurídica.
El C.C. considera que por la ubicación y disposición natural de las fincas es
necesaria la existencia de la servidumbre para el aprovechamiento de la finca, por
tal motivo se refiere a que “la servidumbre continúa”, no porque jurídicamente haya
existido con anterioridad, lo que ya se explicó es un imposible jurídico en razón del
principio nemo servitutem in re sua servit, sino porque naturalmente ya existía entre
ellos. Esta servidumbre surge exclusivamente en el caso de que el dueño enajena
las dos fincas y la norma da a entender que la servidumbre se constituye ope iuris,
tácitamente, que no es necesaria que su constitución sea nominatim, sino que es
tácita por la conservación del signo de servidumbre. ¿Realmente esto será así?
Desde luego que no, en razón de que afirmarlo haría surgir la existencia de
servidumbres ocultas o clandestinas, puesto que no constaría el gravamen real en
el título de propiedad del predio sirviente, ni el derecho real en el título de propiedad
del predio dominante o documento alguno que pudiere inscribirse en el Registro
Público de la Propiedad para su oponibilidad. Por tal motivo algunos tratadistas
señalan que este supuesto es un caso de servidumbre legal que tiene que ser
declarada a través de la acción confesoria, por lo que únicamente puede existir
 39

tratándose de servidumbres continuas y aparentes.43 Algunos otros tomando esta

última afirmación, mencionan que realmente lo que sucede es que el dueño del
predio dominante, como causahabiente del propietario original, adquiere la
servidumbre por usucapión, por lo que sería un caso de adquisición de servidumbre
por prescripción positiva debido a la existencia del signo aparente en el predio
sirviente. Sin embargo otros tratadistas señalan que la servidumbre por voluntad del
padre de familia, es un supuesto irrealizable de adquisición tácita de servidumbre,
ya que necesariamente requiere de que se constituya nominatim, es decir,
expresamente en el título de enajenación de ambos predios, afirmando que el propio
art. 1116 in fine, señala que la servidumbre no se constituye “si al tiempo de dividirse
la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de
cualesquiera de ellas”, es decir, entienden que para la existencia de la servidumbre
por disposición del padre de familia tiene que mencionarse expresamente su
existencia al momento de la enajenación de las fincas, lo cual haría que la forma de
constitución sea por la exclusiva declaración unilateral de voluntad del dueño y no
como consecuencia del establecimiento o conservación del signo aparente.44
Lo que es un hecho, es que el supuesto del art. 1116 se refiere a la
enajenación de las dos fincas por el dueño de ambas. En razón de que si sólo
enajena una de ellas, la adquisición del derecho real de servidumbre será por vía
de retención, si el dueño enajena el que será el predio sirviente y por enajenación
si transmite la propiedad del que será el predio dominante, pero en ambos se
requiere de una manifestación expresa nominatim de la servidumbre.
Contenido, como una consecuencia de la finalidad de la servidumbre, ésta
consiste, comprende y faculta al titular del derecho real a todos los medios
necesarios para su uso; y extinguida aquélla cesan también estos derechos
accesorios (arts. 1117 y 1796).
En su capítulo VIII de este título sexto del libro segundo, el C.C. se refiere a
los “Derechos y obligaciones de los propietarios de los predios entre los que está

43 Cfr. Antonio Hernández Gil, en su interesante estudio, Servidumbre de paso constituida por destino
del propietario, en Derechos Reales, Derecho de Sucesiones, Obras Completas, Tomo 4, Espasa
Calpe, Madrid, 1989, pp. 419-424.
44 Cfr. Código Civil para el Distrito Federal…, comentario al artículo 1116.
 40

constituida alguna servidumbre voluntaria”, como si se tratase de una relación

jurídica en la que existe un acreedor y un deudor. Pero sabemos que al ser la
servidumbre un derecho real, pertenece al género derecho subjetivo y por tanto
participa de la estructura imperativo-atributiva de la norma jurídica, por lo cual
efectivamente el titular del derecho real de servidumbre, goza de las facultades,
poder jurídico o autorización para obtener un aprovechamiento parcial o utilizar
parcialmente un predio ajeno con la finalidad de percibir la utilidad económica-
jurídica del predio objeto del derecho de propiedad de que es titular aquél o su
causante. Facultad de derecho, poder jurídico o autorización legal son sinónimos en
orden a la conducta permitida al titular de cualquier derecho real. Por su parte, el
dueño del predio sirviente soporta un gravamen real constitutivo del objeto de una
obligación real o propter rem,45 que consiste por regla general en un no hacer,
tolerar o como decían los jurisconsultos romanos de un pati (sufrir) permitir que un
tercero utilice el predio objeto de su derecho de propiedad. Esta estructura derecho
real-obligación real se encuentra presente en todos los llamados derechos
subjetivos patrimoniales reales (por oposición a personales).
Como cualquier derecho subjetivo patrimonial, la norma jurídica atribuye a la
voluntad un poder creativo con efectos de derecho, los cuales se encuentran
limitados por el orden público o por los derechos de tercero y de esta manera en su
art. 1118 el C.C. reconoce que el uso y la extensión de las servidumbres
establecidas por la voluntad del propietario, se arreglarán por los términos del título
en que tengan su origen, y en su defecto, por las disposiciones comprendidas en
los arts. 1119 al 1127, la cuales desde mi punto de vista constituyen verdaderas
normas de orden público limitativas de la autonomía de la voluntad en la regulación
de las servidumbres voluntarias, sin olvidar que dichas normas se aplican también
a las servidumbres legales, por establecer contenidos mínimos y de estructura del
derecho y obligación real llamado servidumbre. Veamos este contenido.
Corresponde al dueño del predio dominante hacer a su costa todas las obras
necesarias para el uso y conservación de la servidumbre (art. 1119), en razón de
que la servidumbre está establecida en beneficio del predio dominante, el dueño del

45 Rafael Rojina Villegas, op. cit. (ed. Porrúa), p. 182-184

 41

mismo o titular del derecho real de servidumbre es quien tiene la facultad de utilizar
un predio ajeno, como excepción a la característica de exclusividad del derecho de
propiedad. Por esta autorización excepcional que limita en el más amplio sentido el
derecho de propiedad del dueño del predio sirviente, es que las obras para el uso y
conservación de la servidumbre son a cargo de quien se beneficia de la utilización
del predio ajeno, es decir son a cargo del dueño del predio dominante o de sus
causahabientes. El mismo, tiene obligación de hacer a su costa las obras que fueren
necesarias para que al dueño del predio sirviente no se le causen, por la
servidumbre, más gravámenes que el consiguiente a ella; y si por su descuido u
omisión se causare otro daño, estará obligado a la indemnización (art. 1119), como
consecuencia de haber obrado ilícitamente (art. 1910).
Este gravamen real a cargo del dueño del predio sirviente, no sólo
consistente en una conducta de no hacer o tolerar, sino que entraña el deber jurídico
de ejercitar su derecho de propiedad de modo que no menoscabe o afecte de modo
alguno la servidumbre constituida a favor del predio dominante (art. 1122).
Al implicar la servidumbre un verdadero acto de molestia al dueño del predio
sirviente, consistente en una limitante al contenido de su poder jurídico de dueño, el
ordenamiento jurídico le autoriza a realizar cualquier hecho o acto tendiente a
aminorar esta incomodidad o perjuicio que le ocasiona la servidumbre, desde luego,
siempre respetando el contenido o integridad de la servidumbre. Esta aplicación del
principio civiliter de la servidumbre, confiere al dueño del predio sirviente la facultad
unilateral para modificar la servidumbre, en efecto, el dueño del predio sirviente
puede ejecutar las obras que hagan menos gravosa la servidumbre (art. 1124),
siempre que no se perjudique la misma, se haga oneroso su ejercicio para el dueño
del predio dominante, o que no resulte de ellas perjuicio alguno al predio dominante
(art. 1124). Ya que si de la conservación de dichas obras se ocasionare algún
perjuicio al ejercicio de la servidumbre por parte del dueño del predio dominante, el
dueño del sirviente está obligado a restablecer las cosas a su antiguo estado y a
indemnizar de los daños y perjuicios (art. 1125), por haber obrado ilícitamente (art.
1910).
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El ejercicio de esta facultad utiliter-civiliter es unilateral, en este sentido el art.

1123 señala que el dueño del predio sirviente, si el lugar primitivamente designado
para el uso de la servidumbre llegase a presentarle graves inconvenientes, podrá
ofrecer otro que sea cómodo al dueño del predio dominante, quien no podrá
rehusarlo, si no se perjudica. El dueño del predio dominante sólo puede oponerse
judicialmente al establecimiento de las obras que hagan menos gravosa la
servidumbre o a la modificación de la misma, demostrando que dichas obras o la
modificación son un obstáculo a su facultad de beneficiarse de la servidumbre, que
las mismas impiden el ejercicio indispensable del predio sirviente en la medida
requerida para satisfacer las necesidades que dieron origen a la servidumbre (art.
1124). En este caso el Juez decidirá la controversia previo informe de peritos,
pericitación que versará precisamente en la proporcionalidad de la ecuación
perjuicio-utilidad. Por lo que no sólo la disputa, sino cualquiera duda sobre el uso y
extensión de la servidumbre, se decidirá en el sentido menos gravoso para el predio
sirviente, sin imposibilitar o hacer difícil el uso de la servidumbre (art. 1127).
Como se ha venido mencionando, la servidumbre consiste en un no hacer a
cargo del dueño del predio sirviente. Por lo tanto la llamada servidumbre in faciendo
es una excepción a esta regla general de que la obligación real que implica el
gravamen servitutem consiste en un no hacer.46 Excepción que debe ser expresa y
genética, ya que la servidumbre in faciendo no se presume, debe contraerse
concomitantemente en el mismo acto en que se constituya la servidumbre (art.
1121), es decir, en lo que consiste la servidumbre será precisamente en ese hacer.
Una obligación de hacer o de dar que se contrajera con posterioridad a la
constitución de una servidumbre, no conformaría una obligación real, en razón de
que no sería conformativa de la servidumbre. Una servidumbre no puede
modificarse convencionalmente en una servidumbre in faciendo. Necesariamente
dicho convenio implicaría la extinción de aquélla y la constitución de una nueva, que
en ese supuesto será in faciendo.
La servidumbre in faciendo, al tratarse de una obligación real o propter rem,
tiene las características de este tipo de obligaciones, por lo que si el dueño del

46 “Servitus in faciendo consistere non potest”, Digesto, libro VIII, Título I, Ley 15, pr. 1º.
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predio sirviente se hubiere obligado en el título constitutivo de la servidumbre a

hacer alguna cosa o a costear alguna obra, se librará de esta obligación
abandonando su predio al dueño del dominante (art. 1121). Resalta la alta técnica
jurídica del C.C. al regular que la extinción de la obligación real por abandono es
una renuncia abdicativa a favor del acreedor (art. 1121 in fine).

9.- Extinción de las servidumbres

Como causas de extinción de las servidumbres voluntarias el C.C. regula las

siguientes:
A.- Por consolidación.
Por reunirse en una misma persona la propiedad de ambos predios:
dominante y sirviente (art. 1128, fr. I), como consecuencia del principio nemini res
sua servit.47 Si el dueño utiliza ambos predios y uno lo destina parcialmente al
servicio del otro, no hay una servidumbre, como se ha comentado líneas arriba, sino
exclusivamente el uso de los bienes de su propiedad. Por eso al momento en que
ambos predios pasan a ser objeto del derecho de propiedad de una misma persona
la servidumbre voluntaria se extingue; y no revive al ser enajenados dichos predios
a dueños distintos, o como dice el C.C. no revive la servidumbre voluntaria por una
nueva separación de los predios. Salvo las siguientes excepciones:
1.- Tratándose de una servidumbre voluntaria que se extinguió por
consolidación, si el propietario conserva un signo aparente de aquélla entre los dos
predios de su propiedad y llegado el caso de que los enajene a propietarios distintos,
surgirá la servidumbre llamada por voluntad del padre de familia conforme a lo
expuesto en el artículo 1116, comentado anteriormente.
2.- Segunda excepción, en el caso de que el acto de reunión fuese resoluble
por su naturaleza, y llegado el caso de la resolución, renacen las servidumbres
como estaban antes de la reunión. Lo que sucedería en el caso de una enajenación
sujeta a condición resolutoria o a plazo extintivo. En el caso de que la enajenación
esté sujeto a condición resolutoria, debido al efecto retroactivo de aquélla, se

47 Vid. Pietro Bonfante, op. cit., p. 325.

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entiende perfectamente el por qué revive la servidumbre. Para el supuesto de que

esté sujeta la enajenación a término o plazo extintivo, se requiere de una mayor
inteligencia para apreciar que la causa de la extinción de la servidumbre, no fue tal
debido a la modalidad, que convierte a la consolidación en temporal. Por tal motivo
la intención de las partes fue que la servidumbre no se extinguiera, sino que se
suspendiera durante el transcurso del plazo pactado al efecto. En ambos supuesto,
el C.C. señala que la servidumbre renace como estaba antes de la reunión (art.
1128, fr. I in fine).
B.- Por el no uso.
Las servidumbres voluntarias se extinguen por caducidad, es decir, por su no
uso.48 Como toda caducidad está sujeta a determinadas reglas, que en este caso
dependen del tipo de servidumbre voluntaria, veamos:
1.- Cuando la servidumbre voluntaria fuere continua y aparente, se extingue
por el no uso de tres años, contados desde el día en que dejó de existir el signo
aparente de la servidumbre. Esta caducidad del derecho real de servidumbre se
debe a que efectivamente el predio sirviente dejó de ser útil para la explotación del
predio dominante, por tal motivo es que el plazo se computa a partir de que dejó de
existir la obra dispuesta para su utilización (art. 1128 fr. II, 1ª parte).
2.- Si la servidumbre voluntaria fuere discontinua o no aparente, por el no uso
de cinco años, contados desde el día en que dejó de usarse por haber ejecutado el
dueño del fundo sirviente acto contrario a la servidumbre, o por haber prohibido que
se usare de ella (art. 1128, fr. II, 2ª parte). Aquí de nueva cuenta encontramos como
razón de la caducidad de la servidumbre, la pérdida de la utilidad de la misma. Al
contarse el plazo de cinco años a partir del momento en que el dueño del predio
sirviente prohibió el uso de la misma o ejecutó algún acto para impedir el uso de la
misma, frente a la indolencia del dueño del predio dominante se extingue la
servidumbre por el transcurso del plazo.
Pero si no hubo acto contrario o prohibición, aunque no se haya usado de la
servidumbre, o si hubo tales actos, pero continúa el uso, la servidumbre desde luego

48 Cfr. Henry, Léon y Jean Mazeaud, Lecciones de Derecho Civil, Parte Segunda, Volumen IV,
traducción de Luis Alcalá-Zamora y Castillo, Ediciones Jurídicas Europa-América, Buenos Aires,
1978, p. 442-443.
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no se extingue, en razón de que sigue siendo necesaria para el uso o

aprovechamiento del predio dominante. Su no uso, no significa que no pueda volver
a usarse, en razón de ser discontinua. O al ser no aparente para su caducidad
requerirá necesariamente del acto contrario a su utilización. Es de llamar la atención
que el C.C. refiere en estos supuesto a que no corre el tiempo de la prescripción
negativa o liberatoria a favor del dueño del predio sirviente, desde luego por ser un
supuesto distinto de extinción, como se verá en seguida.
C.- Por falta de utilidad (destrucción).
Cuando los predios llegaren sin culpa del dueño del predio sirviente a tal
estado que no pueda usarse la servidumbre, ésta se extingue por falta de la relación
necesidad-utilidad que como se ha visto es presupuesto de la existencia de la
servidumbre (art. 1128 fr. III, pr.).
Si en lo sucesivo los predios se restablecen de manera que pueda usarse de
la servidumbre, revivirá ésta, a no ser que desde el día en que pudo volverse a usar
haya transcurrido el tiempo suficiente para la prescripción (art. 1128, fr. III, 2ª parte).
Desde luego que la servidumbre continúa si los predios se restablecen por el efecto
utiliter49 de la servidumbre, a no ser que la misma haya prescrito.
D.- Prescripción negativa o liberatoria.
El C.C. no es muy claro en considerar a la prescripción negativa o liberatoria
como una causa de extinción del gravamen real, pero una atenta lectura de las
fracciones II y III del art. 1128, revelan que el simple transcurso del tiempo extingue
la servidumbre por su no uso, bajo la ratio legis de que al no utilizarse, la misma ya
no representa una utilidad para satisfacer las necesidades del predio dominante. 50
Para el caso de que el predio dominante se encuentre sujeto a copropiedad,
el C.C. tomando como naturaleza jurídica de las relaciones entre copropietarios la
teoría del cuasicontrato de Pothier, señala que si el predio dominante pertenece a
varios dueños pro-indiviso, el uso que haga uno de ellos aprovecha a los demás

49 “La servidumbre se establece en razón de la utilidad objetiva del fundo. Ejercitada dentro de los
límites de las necesidades del fundo al que beneficia –civiliter uti-, no puede desligarse de éste, ni
enajenarse como derecho independiente. La mudanza de los titulares, por sucesión universal o
particular, no afecta a la existencia de la servidumbre.”, Juan Iglesias, op. cit., p. 343.
50 Cfr. Rodolfo Sohm, op. cit., p. 185.
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para impedir la prescripción (art. 1132) y que si entre los propietarios hubiere alguno
contra quien por leyes especiales no pueda correr la prescripción, ésta no correrá
contra los demás (art. 1133).
Por último es de señalarse que el artículo 1134 que se refiere a que el modo
de usar la servidumbre puede prescribirse en el tiempo y de la manera que la
servidumbre misma,51 está mal ubicado, ya que se refiere al supuesto de adquisición
del contenido de la servidumbre, el llamado por los jurisconsultos romanos el modus
servitutis del que ya se ha hablado líneas arriba.
E.- Por remisión.
Al establecerse la servidumbre en favor del predio dominante, su dueño
puede renunciar al derecho real de servidumbre (art. 1128, fr. IV).
La renuncia es un acto jurídico unilateral (art. 2209), que en el caso de los
derechos reales se traduce en el abandono de los mismos. Por tal motivo la remisión
que sigue como efecto a la renuncia es abdicativa, ya que de lo contrario sería
nugatoria.
La propia fracción IV del art. 1128 del C.C., entiende que la remisión puede
ser producto de una renuncia abdicativa o de una remisión producida por un
convenio extintivo, en el supuesto de que fuese onerosa.
F.- Cumplimiento de la Condición o vencimiento del Término.
Cuando constituida en virtud de un derecho revocable, se vence el plazo, se
cumple la condición o sobreviene la circunstancia que debe poner término a aquél
(art. 1128, fr. V). Como se dijo anteriormente en el caso del cumplimiento de la
condición resolutoria, esta produce el efecto retroactivo volviendo las cosas al
estado que guardaban antes de la constitución de la servidumbre voluntaria. Para
el caso del vencimiento del plazo, la servidumbre se constituyó sujeta a una
temporalidad, siendo una excepción a la perpetuidad de este gravamen real.52
Causas de extinción de la servidumbre legal.
A.- Confusión.

51 Vid. Luis Guillermo Velásquez Jaramillo, Bienes, 12ª edición, Editorial Temis, Colombia, 2010, p.
430.
52
Néstor Jorge Musto, Derechos reales, Tomo 2, Editorial Astrea, Buenos Aires, 2000, p. 192.
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Si los predios entre los que está constituida una servidumbre legal, pasan a
poder de un mismo dueño, deja de existir la servidumbre; pero separadas
nuevamente las propiedades, revive aquélla, aun cuando no se haya conservado
ningún signo aparente (art. 1129).
Lo anterior es lógico-jurídico, ya que desde luego la servidumbre no puede
mantenerse al reunirse la propiedad del predio dominante y del predio sirviente en
la misma persona, por aplicación del principio nemini res sua servit. Pero aquí
realmente la servidumbre no se ha extinguido por confusión, sino que queda, por
decirlo de algún modo, suspensa, ya que se encuentra sujeta a la condición ex lege
de que los predios permanezcan bajo la propiedad del mismo dueño, ya que en
caso de enajenación de cualquiera de ellos, debido a la situación de necesidad-
utilidad entre los predios, la servidumbre continúa como estaba antes de la
confusión.
B.- Caducidad.
Las servidumbres legales establecidas como de utilidad pública o comunal,
se pierden por el no uso de cinco años, si se prueba que durante este tiempo se ha
adquirido, por el que disfrutaba aquéllas, otra servidumbre de la misma naturaleza,
por distinto lugar (art. 1130)
C.- Por convenio.
La regla general es que el dueño del predio sirviente puede convenir con el
dueño del predio dominante la extinción de una servidumbre legal. Pero esta
facultad extintiva del convenio en relación con el derecho real de servidumbre no es
irrestricta, el C.C. en el art. 1131 señala las siguientes limitantes:
I.- Si la servidumbre legal es comunal, el único facultado para celebrar el
convenio extintivo será el Distrito Federal, en razón de que la servidumbre está
establecida en vista de un interés general.
El C.C. en la fracción I del artículo 1131 señala que si la servidumbre está
constituida a favor de una demarcación territorial del Distrito Federal, no surtirá el
convenio efecto alguno respecto de toda la comunidad, si no se ha celebrado
interviniendo el Gobierno del Distrito Federal en representación de ella; pero sí
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producirá acción contra cada uno de los particulares que hayan renunciado a dicha
servidumbre.
Esta norma adolece de diversos defectos técnicos, en primer lugar se refiere
a que si la servidumbre fue constituida a favor de una demarcación territorial, el
convenio lo celebrará el Gobierno del Distrito Federal en representación de ella. Las
demarcaciones territoriales del Distrito Federal, son las también llamadas
delegaciones políticas, que son organismos públicos desconcentrados de la
administración central del órgano de gobierno de la entidad federativa denominada
Distrito Federal, quien es una persona moral (art. 25, fr. I), por lo tanto las
delegaciones no tienen personalidad jurídica. Es más, el propio Gobierno del Distrito
Federal, que es el poder ejecutivo de la entidad federativa no es una persona moral,
por lo que no se puede entender cómo el órgano de gobierno, que no es persona
jurídica, puede representar a quien tampoco lo es. Nemo dat quod non habet.
En segundo lugar, la recta interpretación de esta fracción indica que a lo que
quiso referirse el legislador es que el predio dominante es un determinado lugar
ubicado en una particular demarcación territorial, y que desde luego el titular de
dicha porción territorial es el Distrito Federal, único facultado para libertar de dicha
carga al predio sirviente. La redacción original de esta fracción que se conserva en
el Código Civil Federal sirve de apoyo a esta interpretación.
En tercer término no se entiende cómo puede celebrarse dicho convenio con
un particular, ya que la servidumbre al ser de interés público o comunal escapa de
la esfera privada. Los sujetos activos, es decir, los titulares del derecho real de
servidumbre, en este caso se encuentran indeterminados. Por lo que ni en el caso
en que se pudiera determinar quiénes son los particulares que pueden usarla, dicha
servidumbre no podría ser renunciable por éstos, por tratarse de una disposición de
orden público (art. 8).
La mención acerca de que sí producirá acción contra cada uno de los
particulares que hayan renunciado a dicha servidumbre, es una reminiscencia del
derecho romano, en el cual la servidumbre no podía extinguirse por una mera
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convención, pero la violación a dicho pacto fue sancionada por el pretor mediante
la concesión de una excepción frente a la acción confesoria.53
II.- Si la servidumbre es de uso público, el convenio es nulo en todo caso por
aplicación de lo dispuesto en el art. 8 del C.C. En este caso, se trata de una nulidad
absoluta, no sólo por la frase normativa “nulo en todo caso”, lo que incluso ha llevado
a afirmar a algunos intérpretes que se trata de una nulidad de pleno derecho.
III.- Si la servidumbre es de paso o desagüe, el convenio se entenderá
celebrado con la condición de que lo aprueben los dueños de los predios
circunvecinos, o por lo menos, el dueño del predio por donde nuevamente se
constituya la servidumbre. Aquí el convenio está sujeto a la condición legal de que
la servidumbre se extinga por su falta de utilidad como consecuencia de la
constitución de una nueva servidumbre, la cual se entiende proporcionará un uso
más cómodo a la comunidad. Ya que de lo contrario no se entendería cómo es que
el Juez autorizó la constitución de la servidumbre por otro lugar del originalmente
establecido. Por lo tanto, no basta la mera conformidad de los dueños de los predios
circunvecinos, sino que es necesaria la constitución de la nueva servidumbre legal
de paso o de desagüe.
IV.- La renuncia de la servidumbre legal de desagüe sólo será válida cuando
no se oponga a los reglamentos respectivos.54 Lo cual en el caso de la natural es
en realidad un imposible jurídico, ya que los reglamentos administrativos y el propio
C.C. la regulan no propiamente como una servidumbre, sino como un límite al
ejercicio del derecho real de propiedad, establecido en favor de las relaciones
vecinales.

53 Eugène Petit, op. cit., p. 286

54 Luis Guillermo Velásquez Jaramillo, op. cit., p. 431.