HICE UN CONTRATO DE ARRAS SIN ACUDIR AL NOTARIO, ¿CÓMO PODRÍA AFECTARME?

 Javier Ríos Valverde

 09/06/2016

Una de las características del Derecho español es la libertad de forma en los negocios y en los
contratos. Salvo casos especiales, dos personas pueden adoptar un acuerdo entre ellas con plenos
efectos legales en la forma que quieran:desde el tradicional apretón de manos, hasta la
formalización del negocio mediante el otorgamiento de una escritura ante notario, pasando por
todas las formas intermedias imaginables (incluyendo los manidos, en la cultura popular, contratos
escritos en la servilleta de un bar).

Como siempre digo a quienes vienen a mi despacho, si todo el mundo cumpliera su palabra,
sobraríamos los notarios, los abogados, los jueces y hasta la policía. Pero, por desgracia, estamos en
un mundo en el que no siempre se cumple lo pactado, unas veces por mala fe, otras por desidia,
otras por imposibilidad.

Por eso, suelo añadir a la frase anterior que nos acordamos de Santa Bárbara cuando truena. Esto
es, si hemos celebrado un contrato y la otra parte no lo cumple ¿qué podemos hacer? Pues aquí es
donde radica la importancia de la forma en la que hemos formalizado nuestro contrato. El contrato
privado, el apretón de manos y el compromiso redactado en una servilleta tienen en principio
efectos legales, pero si una parte no lo cumple, habrá que acudir a la Justicia para, en primer
lugar, demostrar la existencia del contrato y que la firma que en él aparece pertenece a la persona
que decimos que lo firmó, que no hay falsificación de firma y que era realmente quien debía firmarlo
(no es lo mismo que me venda el propietario a que lo haga quien no lo es).

Si el contrato lo hemos hecho en escritura pública, todo lo anterior ya está acreditado, por lo que,
si tenemos que acudir a la justicia, será solo para pedir directamente su cumplimiento. Además, el
notario velará por vendedor y comprador, comprobando que todo esté en regla.

Cuando alguien compra una propiedad, suele ser habitual firmar lo que se llama un contrato de
arras antes de acudir a la notaría. Hay que aclarar que el contrato de arras, como tal, no existe. Las
arras son una entrega de dinero asociada a un contrato de compraventa, como prueba o señal de la
celebración el mismo y como anticipo del precio. Pueden permitir al comprador desistir del contrato
y perderlas, y al vendedor hacer lo propio, debiendo en tal caso devolverlas duplicadas (las que
recibió más otra cantidad igual).

Cuando alguien me cuenta que ha hecho un “contrato de arras” y que está a la espera de poder ir a
la notaría para tener su escritura porque mientras tanto tiene el alma en vilo, le pregunto que por
qué no ha acudido directamente a la notaría para hacer la escritura. Me miran como si estuviera
diciendo algo extraño: la escritura no se puede hacer – dicen –, hay que hablar con el banco para
financiar la compra, hay que dar un tiempo al vendedor para dejar libre la propiedad, etc. Y,
mientras, con el corazón encogido por si se tuerce el trato.

Lo que no sabe mucha gente es que la escritura se puede hacer desde el primer momentoaunque
haya muchas cosas pendientes de hacer con posterioridad. En la escritura se recogerá lo esencial
del contrato, que es la venta, y todo lo accesorio se adecuará a las circunstancias del caso concreto.
Si el comprador ha entregado esas arras, así se reflejará en la escritura para su tranquilidad y al
mismo tiempo la cantidad que queda pendiente de pago, para tranquilidad del que vende.

Cuando el banco conceda la financiación, se hará constar el pago de la totalidad del precio. Si la
propiedad tarda en entregarse, así se reflejará, velando por el vendedor que necesita un tiempo y
por el comprador que reclama una garantía de fechas. Se puede formalizar la escritura de forma
que no haya que pagar ningún impuesto mientras no se pague el resto del precio y no se entregue
la posesión, sujetándola a condición suspensiva. Y tanto vendedor como comprador tendrán la
garantía de una escritura, sabiendo que todo quedará cerrado en cuanto se cumpla por cada uno
aquello a que esté obligado, y que si alguno no cumple, será fácil reclamarle que lo haga.

En resumidas cuentas, ¿qué es preferible? ¿Entregar el dinero y tener la incertidumbre de qué

pasará o anticipar ese dinero con todas las garantías y la protección derivadas de una escritura? Si
aún tienes dudas, ¡acude a tu notario más cercano!